23, Rosenkrantzgade 23 og 31, Aarhus Flot og herskabelig strøgejendom sælges Samlet etageareal: 5.069 m² - heraf 14 erhvervslejemål og 10 boliglejemål Sjælden udbudt perle på Strøget Rigtig gode vækst-/projektpotentialer i ejendommen Afkast 1. år: 4,7 % Afskrivningsgrundlag: kr. 36.808.800,- Pris: kr. 130.000.000,- kontant (bemærk kr. 25.586,-/m²)
Indholdsfortegnelse Ejendommen i hovedtræk... 3 Bygningsarealer... 4 Offentlig vurdering... 6 Salgsvilkår... 6 Likviditetsbudget... 7 Planforhold/offentlige forhold... 7 Tekniske installationer... 9 Driftsudgifter... 9 Købesummens fordeling - Afskrivninger... 10 Handelsomkostninger... 10 Købers kapitalbehov... 11 Startforrentning på kontantbasis... 11 Besigtigelse... 11 Mellemsalg... 11 Lejespecifikation... 12 Plantegning... 17 Matrikelkort... 18 Kort... 19
Ejendommen i hovedtræk Beliggenhed 23, Rosenkrantzgade 23 og 31 8000 Aarhus C Matr. nr. Kommune 1341 Århus Bygrunde 1342 Århus Bygrunde Aarhus. Grundareal 2.022 m² - heraf vej 0 m² Matrikel nr: 1341 Århus Bygrunde Grundareal: 450 m² - heraf vej 0 m² Matrikel nr: 1342 Århus Bygrunde Grundareal: 1.572 m² - heraf vej 0 m² Område/kvarter Ejendomsbeskrivelse Beliggende i centrum af Aarhus som en del af strøget, gågademiljøet og tæt på Banegården og Bruuns Galleri. Flot og majestætisk herskabsejendom med butikker/restaurant i gadeplan og kontor- og boliger i overliggende arealer. Fremstår flot og med bedste beliggenhed og med stor facadeværdi mod henholdsvis og Rosenkrantzgade. I takt med byomdannelsen på Rutebilstationen vil Rosenkrantzgade forventelig ændre karakter, hvorfor ejendommen fremadrettet forventeligt vil indeholde yderligere potentialer. For den rette investor er her muligheden for at erhverve et værdimæssigt sikkert aktiv, der således hen over tid vil udvikle sig attraktivt. side 3 af 20
Rosenkrantzgade 23 kan med fordel overvejes framatrikuleret. Qua sin herefter rene erhvervsstatus, sin regulære indretning og sine mange vinduer, vil ejendommen med fordel kunne ombygges til boliger for så vidt angår etagerne over stueplan. Det vil medføre mulighed for udlejning på markedsleje, hvilket typisk er over 20% af det lejedes værdi. Idet ejendommen har ren erhvervsstatus, vil der ligeledes være mulighed for udstykning til ejerlejligheder. Regneeksempel (vejledende): 1.648 m 2 boligareal á kr. 1.500 kr. 2.472.000,- Jensens Bøfhus kr. 675.000,- kr. 3.147.000,- Driftsudgifter anslået 15% kr. 470.000,- kr. 2.677.000,- Investors krav til afkast v/5% kr. 55.000.000,- Ombygning 1.648 m 2 x kr. 5.000,- kr. 8.500.000,- Risiko 20% af entreprise kr. 1.500.000,- Liggetid/tomgang kr. 1.000.000,- Rådgivning kr. 1.000.000,- Moms kr. 3.000.000,- Udgifter i alt, ans. (kr. 9.102,- incl moms) kr. 15.000.000,- Ejendomsværdi/projekt kr. 40.000.000,- Bygningsarealer Arealer Bebygget areal: 1.384 m² Erhvervsareal m/ afskrivning: 1.383 m² Erhvervsareal u/ afskrivning: 3.317 m² Boligareal: 593 m² Etageareal i alt: 5.293 m² Sekundære arealer: 934 m² Arealer ifølge BBR-meddelelse side 4 af 20
Bygning nr. 1 Opført/ombygget år: 1877 Bebygget areal: 210 m² Anvendelse: Afskrivning: Kælder 210 m² Erhverv Nej Detail, st. 69 m² Erhverv Ja Kontor, 1. sal 208 m² Erhverv Nej Kontor, 2. tv. 135 m² Erhverv Nej Kontor, 2. th. 83 m² Kontor Nej Kontor, 3. sal 198 m² Kontor Nej Detail, 11, Stue 135 m² Erhverv Ja Bygning nr. 2 Opført/ombygget år: 1875/1989 Bebygget areal: 747 m² Anvendelse: Afskrivning: Kælder 487 m² Kælder Nej Pengeinstitut incl. 95 kvm på 422 m² Erhverv Nej 1. sal, St. tv. Detail, St. mf. 36 m² Detail Ja Detail incl. 155 kvm 1. sal 526 m² Detail Ja Kontor, 1. sal 335 m² Kontor Nej Boligareal iflg. BBR, 2. tv. 119 m² Bolig Nej Boligareal iflg. BBR, 2. mf. 87 m² Bolig Nej Boligareal iflg. BBR, 2. th. 119 m² Bolig Nej Kontor, 3. sal 246 m² Kontor Nej Boligareal iflg. BBR, 1. tv. 58 m² Bolig Nej Lager, 1. th. 45 m² Lager Nej Boligareal iflg. BBR, 2. sal 114 m² Bolig Nej Boligareal iflg. BBR, 3. sal 96 m² Bolig Nej Bygning nr. 3 Opført/ombygget år: 1902/1984 Bebygget areal: 427 m² Anvendelse: Afskrivning: Kælder, Kælder 237 m² Kælder Nej Lager, Kælder 190 m² Lager Ja Restaurant, St. 427 m² Restaurant Ja Erhverv, 1. sal 427 m² Erhverv Nej Erhverv, 2. sal 427 m² Erhverv Nej Erhverv, 3. sal 427 m² Erhverv Nej Erhverv, 4. sal 364 m² Erhverv Nej side 5 af 20
Offentlig vurdering År 2013 (samlet for begge matrikler) Ejendomsværdi kr. 73.200.000,- Heraf grundværdi kr. 20.565.700,- Ejendommen er ikke under omvurdering. Salgsvilkår Købesum Kontantpris: kr. 130.000.000,- Kapitalbehov Kontantpris kr. 130.000.000,- Handelsomkostninger anslået kr. 495.623,- - Refusion deposita kr. -1.596.516,- - Refusion forudbetalt leje kr. -180.242,- Anslået kapitalbehov: kr. 128.718.864,- Startforrentning 4,74 %. Momsfradragsprocent 80,83 % Momsfradragsprocenten anvendes ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. Bevaringsværdig bygning Ejendommen 23 / Rosenkrantzgade 23 er af Kulturarvsstyrelsen noteret som værende bevaringsværdig med en bevaringsværdi på 5, hvilket blandt andet indebærer, at der gælder særlige regler for ombygning, ændring af bygningernes udseende og især nedrivning. Der henvises til Lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljø-er. Ejendommen Rosenkrantzgade 31 er af Kulturarvsstyrelsen noteret som værende bevaringsværdig med en bevaringsværdi på 7, hvilket blandt andet indebærer, at der gælder særlige regler for ombygning, ændring af bygningernes udseende og især nedrivning. Der henvises til Lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger og bymiljøer. (1 repræsenterer den højeste værdi). Lejeindtægter Faktiske lejeindtægter - 4.643 m² kr. 6.747.498,- Anslået lejeindtægt - 427 m² kr. 427.000,- I alt kr. 7.174.498,- Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen. side 6 af 20
Deposita/forudbetalt leje Deposita kr. 1.596.516,- Forudbetalt leje kr. 180.242,- Tinglyste hæftelser Prioritetsnr. Kreditor Valuta Hovedstol Rente 1 2 Nykredit Realkredit A/S Nykredit Realkredit A/S DKK 157.182.000,00 0,3473 DKK 52.395.000,00 0,5196 Øvrige forhold Pant i flere ejendomme. Likviditetsbudget Skattemæssigt Likviditetsmæssigt UDGIFTER Driftsudgifter kr. 1.077.968,- kr. 1.077.968,- INDTÆGTER Lejeindtægter, faktiske kr. 6.747.498,- kr. 6.747.498,- Lejeindtægter, anslåede kr. 427.000,- kr. 427.000,- 1. år før afskrivning/skat kr. 6.096.530,- Afskrivning 1. år, anslået kr. 1.472.352,- Skattemæssigt resultat 1. år kr. 4.624.178,- Likviditet 1. år før skat kr. 6.096.530,- Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00% kr. 1.156.045,- Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 25,00% kr. 4.940.486,- Momspligtige driftsudgifter er angivet inkl. den del af momsen, som ikke kan fradrages, idet momsfradragsprocenten er 80,83. Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto varme og el. Planforhold/offentlige forhold Zonestatus Ejendommen er beliggende i byzone. Vej Ejendommen er beliggende til offentlig vej. side 7 af 20
Kloakforhold Kloakforholdene er noteret som afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. Offentlige planer/forhold Lokalplan 591 er gældende for ejendommen. Miljø Ifølge oplysning indhentet elektronisk den 16-09-2014 fra Kort- og Matrikelstyrelsen er matr.nr. 1342, Århus Bygrunde fra kortlagt på vidensniveau 1. Yderligere oplysninger kan fås ved henvendelse til Colliers. Energimærke Ejendommen er energimærket med karakteren E. Servitutter 1342 Århus Bygrunde 16-12-1875 Dok om bebyggelse, benyttelse mv. 08-11-1877 Dok om fælles brandmur/gavl mv. 12-01-1882 Dok om plankeværk 17-04-1902 Dok om nedlægelse af tømmerlager mv. 21-12-1905 Dok om bebyggelse, benyttelse mv. 05-12-1907 Dok om vejret mv. 29-07-1915 Dok om evt. fjernelse af glasruder mv. 29-07-1915 Dok om evt. fjernelse af glasruder mv. 12-06-1919 Dok om lystilførsel og aftræk fra WC rum 09-09-1960 Lejekontrakt med Buchtrup Cliche, offsetanstalt og Robert Rasmsusen 22-03-1976 Lejekontrakt med Buchtrup Cliche, offsetanstalt 01-03-1996 Lejekontrakt med Århus amt vedr. 1.704 m². Uops. fra udlejers side indtil 01.04.2006. Fremleje og afståelsesret. 11-04-2000 Lokalplan nr. 591 11-11-2011 1341, Århus Bygrunde 19-12-1878 Dok om bebyggelse, benyttelse mv. 19-06-1919 Dok om evt. tilbagerydning af udstillingsvinduer og skabe mv. 17-12-1974 Lejekontrakt med Egon Riis 28-02-1975 Lejekontrakt med Entreprenør Jydsk Afd. 28-08-1980 Lejekontrakt med DER TV abonnement A/S 11-02-1994 Lejekontrakt med Århus Købmandsskole, uops. 1/3 1996 11-04-2000 Lokalplan nr. 591 side 8 af 20
Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog. Tekniske installationer El Vand Varme Ejendommen forsynes med el fra NRGI. Ejendommen forsynes med vand fra alment vandforsyningsanlæg. Ejendommen opvarmes med fjernvarme. Driftsudgifter Ejendomsskat, 2014 23 kr. 185.449,- Dækningsafgift 2014 23 kr. 249.277,- Ejendomsskat, 2014 Rosenkrantzgade 31 kr. 72.720,- Dækningsafgift, 2014 Rosenkrantzgade kr. 25.096,- Administration, anslået kr. 70.000,- Revision kr. 10.425,- Elevatoreftersyn, anslået kr. 10.000,- Bygnings- og brandforsikring, anslået kr. 30.000,- Renovation, anslået kr. 70.000,- Fælles vand, kloakafgift m.v., anslået kr. 10.000,- Vand og vandafledningsafgift (10 lejligheder), anslået kr. 40.000,- Varmeregnskab, anslået kr. 10.000,- Vicevært/renholdelse, anslået kr. 110.000,- Udvendig vedligeholdelse, anslået kr. 225.000,- Vagt kr. 30.000,- Indvendig renholdelse af fælles- og teknikrum kr. 70.000,- Refusion fra erhvervslejer vedr. skatter og afgifter m.v., anslået kr. -140.000,- Driftsudgifter, i alt anslået kr. 1.077.968,- Momspligtige driftsudgifter er angivet inkl. den del af momsen, som ikke kan fradrages, idet momsfradragsprocenten er 80,83. side 9 af 20
Købesummens fordeling - Afskrivninger Kontantomregning af købesummen Udbetaling kr. 130.000.000,- Kontantomregnet købesum kr. 130.000.000,- Handelsomkostninger anslået Tinglysningsafgift - skøde kr. 390.830,- Advokatsalær - skøde kr. 100.000,- Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 4.793,- Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 130.495.623,- Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslåede. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger Bygning og installationer Særlige installationer kr. 10.943.000,- Grundens værdi kr. 20.565.700,- Afskrivningsberettigede bygninger kr. 25.726.000,- Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 72.765.300,- Kontantomregnet købesum kr. 130.000.000,- Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum Særlige installationer 4,00% x kr. 10.984.720,- = kr. 439.389,- Afskrivningsberettigede bygninger 4,00% x kr. 25.824.080,- = kr. 1.032.963,- Afskrivning 1. år kr. 1.472.352,- Afskrivningsberegningen er vejledende. Køber henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. Handelsomkostninger Købers handelsomkostninger (anslået) Tinglysningsafgift - skøde kr. 390.830,- Advokatsalær - skøde kr. 100.000,- Moms kr. 25.000,- Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 515.830,- Momsrefusion i henhold til anslået fradragspct. på 80,83 kr. 20.208,- Handelsomkostninger anslået ekskl. momsrefusion kr. 495.623,- side 10 af 20
Købers kapitalbehov Kontantkøb - købers kapitalbehov Kontantpris kr. 130.000.000,- Handelsomkostninger anslået kr. 495.623,- - Refusion deposita kr. -1.596.516,- - Refusion forudbetalt leje kr. -180.242,- Investeret kapital omregnet kr. 128.718.864,- Startforrentning på kontantbasis Startforrentning på kontantbasis, 1 år, vejledende Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter mv. i henhold til budget kr. 7.174.498,- Driftsudgifter i henhold til budget kr. 1.077.968,- Nettoleje til forrentning kr. 6.096.530,- 6.096.530,- x 100 128.718.864,- = 4,74 % (anslået) Besigtigelse Henvendelser Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med sælger venligst rettet til: Colliers International Danmark A/S Torben Klitgaard, Erhvervsmægler Mobil 20453069 E-mail tok@colliers.dk Mellemsalg Ret til mellemsalg forbeholdes. Se også emnet på www.colliers.dk sagsnr. 274895 side 11 af 20
Lejespecifikation for 23, Rosenkrantzgade 23 og 31, 8000 Aarhus C Lejer Etage Areal brutto m 2 Leje kr. p.a. Leje pr. m 2 Leje reg. Lejestart Forudbetalt leje Depositum kr. Uopsigelighed Lejer Udlejer 1 Lån & Spar Bank 23, st. 220 882.760,- 4.013,- NPI 01.03.82 297.429,- 6 mdr. EL. 2 Pier One A/S Ryegade 23, st. 2 3 Anpartsselska bet af 4. 23, st. 3 81 298.784,- 3.689,- NPI 01.04.09 6 mdr. 31.03.19 min. 2,50% 532 1.237.418,- 2.326,- NPI 21.07.84 312.473,- EL. EL. 4 Den selvejende institution 5 Ball Retail A/S 6 Anne Kristine Ejsenhardt 7 Jette Christiansen 8 Mette Ruud Nielsen 9 Lennart Quvand Straarup 10 Martin Scherning Jørgensen 11 Helle Gaarsdal Clemmensen 23, 1. 23 23, 2.th. 23, 2.mf. 23, 2.tv. 23, 3.th. 23, 3.tv. 23 B, 1. tv 319 291.501,- 914,- NPI 01.01.98 145.750,- EL. EL. 183 703.000,- 3.842,- NPI 01.11.96 51.587,- EL. EL: 118 114.504,- 970,- LL. 01.06.12 28.718,- 28.718,- LL. LL. 86 81.056,- 943,- LL. 01.12.12 20.329,- LL. LL. 114 96.291,- 845,- LL. 15.11.10 24.150,- 24.150,- LL. LL. 139 120.446,- 867,- LL. 01.07.11 30.160,- 30.160,- LL. LL. 125 110.918,- 887,- LL. 15.03.11 27.818,- 27.818,- LL. LL. 49 48.162,- 983,- LL. 01.05.08 12.060,- 12.060,- LL. LL. 12 Anna Lukasik 23 B, 3 87 62.741,- 721,- LL. 01.08.14 15.685,- 15.685,- LL. LL. 13 Heidi L. Sørensen 14 Jensens Bøfhus 23 B, 2 Rosenkran tzgade 23, St. 118 101.524,- 860,- LL. 01.05.13 25.462,- 25.462,- LL. LL. 574 674.900,- 1.176,- 5% 01.06.14 196.670,- 6 mdr. EL. 15 AD Service Rosenkran tzg 23,1. 16 Ledig Rosenkran tzgade 23, 2. 427 448.350,- 1.050,- NPI 01.11.14 01.11.17 01.11.20 427 427.000,- 1.000,- 17 Lægerne Berg, Lentz m.fl. Rosenkran tzgade 23, 3. 427 378.620,- 887,- NPI 01.12.10 191.001,- 01.12.20 01.12.30 side 12 af 20
Lejer Etage Areal brutto m 2 Leje kr. p.a. Leje pr. m 2 Leje reg. Lejestart Forudbetalt leje Depositum kr. Uopsigelighed Lejer Udlejer 18 Holdgaard & Gaardsted I/S 19 Lån & Spar Bank 20 Hjertegarn A/S 21 Venstre i Aarhus Kommune Rosenkran tzgade 23, 4. Rosenkran tzgade 31 Rosenkran tzgade 31 Rosenkran tzgade 31 365 252.177,- 691,- NPI 01.05.05 63.356,- 6 mdr. EL. 190 324.404,- 1.707,- NPI 01.01.86 25.000,- 6 mdr. EL. min. 0,75% 51 78.917,- 1.547,- NPI 01.05.96 20.051,- 6 mdr. EL. 186 154.995,- 833,- NPI 01.02.93 41.973,- 6 mdr. EL. 22 OM Dentallaborat orium Rosenkran tzgade 31 120 101.377,- 845,- NPI min. 3,00% 01.04.14 25.344,- 3 mdr. 01.04.17 23 Kirsten Mathiasen Rosenkran tzgade 31 67 64.655,- 965,- LL. 15.03.13 16.190,- 16.190,- LL. LL. 24 Mette Maix Rosenkran tzgade 31, 3. 63 59.946,- 952,- LL 01.12.12 15.011,- LL. LL. 25 Lån & Spar Bank 26 Sonofon Partner A/S Rosenkran tzgade 23 23 12.290,- NPI 01.09.11 1 mdr. 1 mdr. 47.762,- NPI 01.11.08 10.300,- 12 mdr. 01.11.18 5.068 7.174.498,- 180.242,- 1.596.516,- 2 Bankgaranti kr. 177.536,55. 5 Bankgaranti kr. 133.515,-. Heraf 23 kvm lager i 23B, 1. sal. 6, 7, 8, 9, 10 Huslejen opkræves som markedsleje henset til tidligere erhverv. 15 Bankgaranti kr. 224.175,-. Reguleres 1. gang 01.11.2016. 23, 24 Huslejen opkræves som markedsleje henset til tidligere erhverv. 25 2 stk. p-pladser. 26 Antenne. Ophører uden varsel 01.11.2038. side 13 af 20
Fotos side 14 af 20
Fotos side 15 af 20
Fotos side 16 af 20
Plantegning Rosenkrantzgade 2. sal (ledig) (Ikke målfast) side 17 af 20
Matrikelkort side 18 af 20
Kort side 19 af 20
LOKAL DYBDE GLOBAL BREDDE Colliers International Danmark kender ingen grænser Specialiseret full-service > Formidling, udvikling, rådgivning og vurdering inden for investerings- og erhvervsejendomme til nationale og internationale kunder > Fokus på kundens ønsker og forventninger. Vi skaber merværdi gennem personlig, engageret og proaktiv adfærd fra branchens mest kompetente og professionelle medarbejdere > Uvildig rådgivning, idet Colliers International Danmark i sin helhed er uafhængig, herunder af banker, realkreditinstitutter m.v. Strategisk alliance > Colliers International Danmark har via sit ejerskab af afdelinger i Stockholm, Göteborg, Helsinki og Oslo mulighed for en optimal servicering af lokale kunder uden for Skandinavien og vice versa > Colliers International Danmark er en del af verdens mest effektive internationale ejendomsmæglerkæde, Colliers International, med mere end 480 kontorer i 61 lande verden over Kvalitet > Kvalitet og professionel service er kernen i samarbejdet med kunder og internt mellem medarbejderne AARHUS Prismet Silkeborgvej 2 DK-8000 Aarhus C Tlf. +45 70 23 00 20 KØBENHAVN Gl. Kongevej 11, 5. sal DK-1610 København V Tlf. +45 70 23 00 20 ODENSE Tagtækkervej 8 DK-5230 Odense M Tlf. +45 70 23 00 20 AALBORG Østre Havnegade 20 DK-9000 Aalborg Tlf. +45 70 23 00 20 VEJLE Den Hvide Facet 1 DK-7100 Vejle Tlf. +45 70 23 00 20 STOCKHOLM Tlf. +46 08-402 36 70 GÖTEBORG Tlf. +46 41-743 00 90 HELSINKI Tlf. +358 9 856 77 600 OSLO Tlf. +47 2206 6280 www.colliers.dk Danske Bank 4387 3630 013690 Reg.nr. A/S 214489 SE-nr./CVR 31 77 41 79