Generalforsamling 10. 10. 2014
Velkommen! Generalforsamling 10. 10. 2014
Dagsorden 1. Bestyrelsens beretning om selskabets virksomhed i det forløbne år 2. Fremlæggelse af årsrapport til godkendelse 3. Beslutning om anvendelse af overskud eller dækning af tab i henhold til den godkendte årsrapport 4. Valg af medlemmer til bestyrelse 5. Valg af revisor 6. Forslag fra bestyrelse og/eller aktionærer 7. Eventuelt
Bestyrelsens beretning Væsentlige begivenheder Regnskabsmæssige resultater Forventninger og prioriteter!
Væsentlige begivenheder Tilbagekøb af egne aktier Aktiv porteføljepleje Renoveringer Ejerlejligheder Byggeretter FAIF Ny storaktionær Strategiproces
Aktietilbagekøb Hjemkøbt 14 mio. aktier for i alt EUR 4 mio. Dutch-auction model, med mulighed for aktiesalg for A- som B-aktionærer på lige vilkår Gunstigt at købe aktier grunde K/I Beholdning af egne aktier på i alt 17 mio aktier, svarende til 5,7% af selskabets kapital. Egenbeholdning af aktier beholdes på bøger som alternativt likviditets instrument.
Renoveringer giver 12% i afkast 2013/14 2012/13 2011/12 Antal lejligheder renoveret 109* 94 102 Kvm 6.443 6.559 7.104 Lejestigning 51 % 43 % 38 % Investering (M ) 1,8 1,5 1,4 ROI 12 % 11,5 % 12 % * Heraf 91 færdige - 81 udlejede
Ejerlejlighedspotentiale Macro Location Micro Location SITE PLAN AND PROPERTY PICTURES Projekt I (2.407 kvm) - ca. 95% solgt eller reserveret Front view Rear view Projekt II (2.399 kvm + 400 kvm tagprojekt)- ca. 10% reserveret Ca. 60.000 kvm. ejerlejlighedspotentiale i porteføljen 30.000 kvm heraf er opdelt, resten forventes færdige i indeværende finansår Timing af salg under overvejelse - foreløbigt forventes salg af ca. 1.200 kvm p.a. de næste 2 år. Værdiansættelse tilpasses ved igangsætning af salg Staircase Attic
Fokus på central beliggenhed Ejendomme opdelt i ejerlejligheder
Salg af ejerlejligheder Projekt 1 - Strassmannstrasse 6 Købesum 3.2 M 1.329 /kvm Bogført restværdi (30.06.2014) 1,1 M 2.200 /kvm Oprindeligt forventet salgspris 5,5 M * 2.285 /kvm Realiseret pr. d.d. 2.275 kvm (95%) Gevinst i ejertid 5,5 M * 2.420 /kvm 2,5 M ** ROIC (830 T ) 301 % * Fratrukket omkostninger relateret til salg ** Fratrukket omkostninger relateret til salg og realiseret tab på swap
Stigende ejerlejlighedspriser 2.700 EUR/kvm 2.450 2.200 1.950 1.700 1.450 1.200 950 Kilde: Jones Lang Lasalle, forår 2014 700 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Q1 2014
Stort udbygningspotentiale g 114 263 Genter Str. 63 13353 Wedding 310 GFZ neu 0,93 WFL +1.678 m2 GFZ neu 3,62 Pannierstr. 20 Pannierstr. 53a 244 12047 Neukölln 12047 Neukölln WFL +1.178 m2 GFZ neu 2,09 WFL +127 m2 Graf-Haeseler-Str. 27 269 298 13403 Reinickendorf Eksempel Genterstrasse 63 Eksempel Pannierstrasse 20 GFZ neu 3,59 WFL +154 m2 GFZ neu 1,55 Provinzstr. 110 Quitzowstr. 123 987 13409 Reinickendorf 10559 Moabit 25.000 kvm byggeretter i porteføljen Udvalgte projekter under forberedelse med henblik på salg som projekt eller gennemførelse af byggeprojekt Værdiansat til i alt EUR 9,2 mio. WFL +188 m2 GFZ neu 2,32 WFL +139 m2
FAIF Implementering af EU-regelsæt med det primære formål at øge investorbeskyttelsen gennem kontrol fra Finanstilsynet og depositar Baggrunden er dyrekøbte erfaringer fra finanskrisen, der har vist et behov for fokus på adskillelse af aktiver og forvaltningsfunktion Berlin IV er grundet omfanget af investering, børsnotering, struktur og strategi omfattet af reglerne
Investorbeskyttelse i fokus Ansøgning til Finanstilsynet er indleveret Forventet afklaring indenfor 1-2 måneder Øget investorbeskyttelse Styrket fokus på risici i selskabets setup Særlige regler omkring aflønning Tilknytning af depositar Større gennemsigtighed og flere informationer omkring politikker, retningslinjer etc.
1100 aktionærer - 3 store % af kapitalen % af stemmer SK BERLIN INVEST ApS 19,1 % SK BERLIN INVEST ApS 16,0 % Øvrige akionærer 29,0 % Øvrige akionærer 51,1 % IEI Portefølje A/S 17,4 % IEI Portefølje A/S 20,2 % Berlin High End A/S 4,6 % Berlin IV A/S 5,7 % Stannow Invest ApS 2,1 % Stannow Invest ApS 5,7 % Berlin IV A/S 4,1 % Berlin High End A/S 25,0 %
Strategiproces Omfattende analyse, med respekt for vedtægtsmæssigt formål og tidligere udmeldinger omkring strategi, herunder Benchmarking Markeds- /omkostningsanalyse Compliance Klarlæggelse af skatteforhold Simulering af driftsscenarier Inddragelse af relevante eksterne konsulenter og rådgivere Konklusion: Berlin IV har en berettigelse som langsigtet investeringscase!
Langsigtede målsætninger Soliditetsgrad på min 30% Likviditetsreserve på min 25% af den årlige omsætning Ved refinanciering skal mindst 70% af selskabets lån skal være afdækket med rentesikringsaftaler med en gennemsnitlig løbetid > 5 år Efter refinansiering forventes: Driftsresultat > 25% af den årlige omsætning Årlige frie pengestrømme > 25% af den årlige omsætning Årlig udlodning eller aktietilbagekøb i størrelsesordenen 3% af egenkapitalen Arbejde for en sammenlægning af aktieklasserne
Hvorfor investere i Berlin? Berlin fortsætter udviklingen i retning af Europas hovedstad Væsentlige drivere: Vækst i befolkning og antal husholdninger Lav byggeaktivitet i forhold til behov Stigende indtjening pr. indbygger Faldende arbejdsløshed
Hvorfor investere i Berlin IV Konkurrencedygtigt afkast Fokus på Berlin Solid track-record Likvid investering Lave handelsomkostninger Fabriksloft - Dieffenbachstrasse 36
Hvorfor investere i Berlin IV Fornuftig gearing Effektivt og konkurrencedygtigt setup Investorbeskyttelse og compliance elskaber indtages af risikotagere Potentiale i eksisterende portefølje ber er fem år efter e grupper: Taberne, ar til at løbe en risiko, halvårsrapporter fra er. vl fortsat vanskeligt, et faktisk værre end n efter både ejer- og, er de professionelle arked samtidig ramt r kontorer og detailfor de større byer. kvadratmeter lå ud- Økonomisk Ugebrev Nr. 31-5. oktober 2014 NYHEDSANALYSE Side 2 blevet fondsbørsens helt dominerende ejendomsselskab. Berlin IV har købt sine 135 berlinske ejendomme med 2491 lejligheder på mere fornuftige vilkår end mange andre danske investorer i Tysklands hovedstad og nyder nu godt af det opadgående marked. Jeudan har allerede længe været relativt højt vurderet af investorerne, mens Berlin IV s aktier har markeret sig med en stigning på 45 procent over det seneste år. TK Development arbejder lønsomt i både Danmark og udlandet og har også præsteret en pæn kursstigning over det seneste år. De nye risikotagere: Disse udgør måske den mest interessante gruppe. De satser på, at det marked, der i dag ligger underdrejet på grund af lav efterspørgsel efter
Regnskabsmæssige Resultater
Positiv resultatudvikling Resultatopgørelse (T ) 2013/2014 2012/2013 2011/2012 +1,78% LFL +4,1% Omsætning 14.638 14.382 13.966 Resultat før finansielle poster 34.087 33.279 20.369 Finansielle poster netto -7.205-8.612-8.027 Resultat før dagsværdiregulering og skat 3.989 +37% 2.891 1.484 Værdiregulering swap (realiseret) 0-1.117 0 Værdiregulering af ejendommene 22.893 22.893 10.858 Resultat før skat 26.882 24.667 12.342 Årets resultat 22.833 20.231 10.510
Positive pengestrømme Pengestrømsopgørelse T 2013/2014 2012/2013 2011/2012 Pengestrømme fra driftsaktivitet 3.755 2.491 2.108 Pengestrømme fra investeringsaktivitet 3.894 4.282-1.502 Pengestrømme fra finansieringsaktivitet -6.662-7.482-3.327 Ændring i likvider 987-709** -2.721* Likviditet ultimo 4.462 3.840 4.396 - heraf bundet likviditet 0 365 212 - heraf delvist bundet 1.881 1.625 1.642 - heraf fri likviditet 2.581 1.850 2.542 * Negativt pårvirket af ca. 1.000 TEUR vedr. ekstraordinære forhold ** I 13/14 vil der tilgå selskabet ca. EUR 4,5 mio. fra salget af Kurfürstendamm
Stabil drift 2013/2014 2012/2013 2011/2012 Tomgang i alt kvm 2,8 % 2,4 % 3,1 % Tomgang i alt (T.EUR) 600 411 659 Fluktuation 10,1 % 9,6 % 14,4 % Restancer boliger 0,8 % 1,1 % 1,6 % Restancer erhverv 1,4 % 1,2 % 2 %
Positiv lejeudvikling 6,50 Leje pr. kvm - bolig +6,2% 6,10 6,01 5,70 (5,66) 5,66 5,30 (5,48) 5,47 5,17 4,90 5,03 2009/2010 2010/2011 2011/2012 2012/2013 2013/2014
Erhvervslejen bidrager 9,50 Leje pr. kvm - Erhverv +1,9% 8,38 8,44 8,35 8,22 8,1 8,25 (7,84) (8,10) 7,25 6,13 5,00 2009/2010 2010/2011 2011/2012 2012/2013 2013/2014 Tallene i parentes viser udviklingen renset for Kurfürstendamm 173/174
Positiv udvikling i Fluktuation 15,0 % 14,4 % 12,9 % 12,3 % 11,3 % 9,6 % 10,1 % 7,5 % 3,8 % 0,0 % 2009/2010 2010/2011 2011/2012 2012/2013 2013/2014
Vurdering af porteføljen Ny 3-årig aftale med JLL Full scope vurdering med besigtigelse af samtlige ejendomme Byggeretter er pr. 31.12.2013 inkluderet i vurdering
22,5 mio værditilvækst Ejendommene er værdiansat med en gennemsnitsfaktor på 17,10 svarende til et bruttoafkast på 5,9% eller 1,275 /kvm. Selskabets egen vurdering harmonerer med JLLs vurdering og bestyrelsen fastsætter derfor værdien i henhold til vurderingen. Som følge af nye IFRS regler er værdien af byggeretter medtaget til en værdi af EUR 9,2 mio. 2013/2014 (T ) 2012/2013 (T ) 2011/2012 (T ) Forbedringer 2.513 2.175 2.157 Periodens dagsværdiændring 22.494 21.247 10.597 Periodens afgang 1.123-9.847-329 Bogført værdi 255.155 231.271 217.696
Stigende ejendomsværdier Ejendomsværdi Berlin IV Tyske selskaber JLL registrerede handler i Berlin 260.000 244.286 228.571 212.857 197.143 181.429 165.714 150.000 104 105 100 100 100 98 119 108 107 108 2008/09 2009/10 2010/11 2011/12 2012/13 2013/14 Indekstal er beregnet på baggrund af kvadratmeterværdi. Indeks 100 er fra finansåret 2008/2009 Kilde: Jones Lang Lasalle observerede udbudspriser på udlejningsejendomme samt egne beregninger på baggrund af årsrapporter for GSW, Deutsche Wohnen og Deutsche Annington 126 115 136 126 118 151 148 122 160 151 143 134 125 116 108 99 90
Stigende egenkapital Balance (T ) 2013/2014 2012/2013 2011/2012 Balancesum 261.305 241.467 223.597 Investeringsejendomme til markedsværdi 255.155 231.271 217.696 Egenkapital 102.830 84.193 60.501 Langfristede forpligtelser 149.173 148.878 151.649
22% Egenkapitalstigning 2013/2014 2012/2013 Egenkapital pr. 30.06.2014 102.830 TEUR (+22%) 84.193 TEUR Indre værdi pr. aktie pr. 30.06 ekskl. beholdning af egne aktier 2,75 DKK (+29%) 2,13 DKK Aktiekurs pr. 30.06 2,55 DKK (+86%) 1,37 DKK
Egenkapital udvikling Egenkapital og påvirkning af swapværdier 120.000 T 102.830 90.000 T 84.193 60.000 T 57.636 60.501 30.000 T 27.876 0 T - 16.969-10.870-18.330-14.869-15.065-30.000 T 2009/2010 2010/2011 2011/2012 2012/2013 2013/2014 Egenkapital Swap
58% Loan to value 88,93 % Gæld + swap værdi og Loan to Value i forhold Il gæld + swapværdi 90,00 % 74,67 % 73,41 % 72,00 % 64,87 % 160.167 153.273 159.820 58,22 % 54,00 % 150.036 148.539 36,00 % 18,00 % 16.969 20.347 17.527 18.779 10.870 0,00 % 2009/2010 2010/2011 2011/2012 2012/2013 2013/2014 Swap værdi Gæld + swapværdi LTV inkl. swap
Berlin IV lukker hullet til Benchmark indekset 180 Udvikling i akiekurs siden børsnotering 06/07/2007-01/10/2014 135 90 45 0 7/6/07 10/22/07 2/8/08 5/29/08 9/10/08 12/22/08 4/14/09 7/31/09 11/11/09 2/26/10 6/18/10 9/29/10 1/12/11 4/27/11 8/9/11 11/18/11 3/1/12 6/22/12 10/3/12 1/21/13 5/8/13 8/23/13 12/4/13 3/24/14 7/15/14 Indeksudvikling Berlin IV Small Cap Copenhagen Benchmark Real Estate
Daglig omsætning på 560 TDKK i 2014 160.000.000 128.000.000 96.000.000 76.834.706 64.000.000 64.140.090 45.640.537 32.000.000 0 27.253.901 11.606.774 12.718.748 2009/10 2010/11 2011/12 2012/13 2013/14 2014/15 Stk. antal omsatte aktier Omsætning DKK Omsætningen i 2014/15 er frem til 6. oktober 2014
Opsummering årsrapport Omsætning: 14,6 mio. mod 14,4 mio. Netto finansielle udgifter: 7,2 mio. Resultat før skat og dagsværdiregulering: 4,0 mio. Tomgang opgjort efter kvm: 2,8 % Positiv værdiregulering på 22,9 mio. Resultat før skat: 26,9 mio. Egenkapital: 102,8 mio.
Anbefalinger Bestyrelsen anbefaler: at der ikke udbetales udbytte at basishonoraret for bestyrelsesmedlemmer holdes uændret på 15 TEUR (110 TDKK)
Forventninger og prioriteter
Hvorfor investere i Berlin? Berlin fortsætter udviklingen i retning af Europas hovedstad Væsentlige drivere: Vækst i befolkning og antal husholdninger Lav byggeaktivitet i forhold til behov Stigende indtjening pr. indbygger Faldende arbejdsløshed
Positiv befolkningsudvikling Housing Market Driver: Demographics 4,000,000 3,500,000 Population increase: +4.9% (1991 2013) 3,411,900 3,252,965 3,285,032 3,218,235 3,233,055 3,529,900 3,603,000 3,644,900 3,000,000 2,500,000 2,000,000 1,666,468 Household increase: +18.3% (1991 2013) 1,972,197 1,833,342 1,739,790 1,767,143 2,052,267 2,107,018 2,169,583 1,500,000 1991 1996 2001 2006 2013 2015* 2020* 2025* *Projections Source: Amt für Statistik Berlin Brandenburg, JLL Indbyggertallet i Berlin er i dag ca. 3,5 mio. Forventet vækst på ca. 250.000 indbyggere frem mod 2030. Svarer til en vækst på ca. 7 % Befolkningstilvækst på ca. 42.000 p.a. jf. seneste statistiske opgørelse Stærk vækst i områder hvor Berlin IV porteføljen har tyngde 7
Efterslæb på nybyggeri Housing Market Driver: Building Activity 35,000 30,000 30,848 25,000 20,000 16,029 15,000 10,000 10,101 5,000 0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 4,205 Building permits Building completions Housing demand 2013 and 2014: approx. 6,000-7,000 completions; demand higher than projected due to population trend Source: Berlin-Brandenburg State Statistical Institute, Federal Institute for Research on Building, Urban Affairs and Spatial Development (BBSR) Source: Berlin-Brandenburg State Statistical Institute, Federal Institute for Research on building, Urban Affairs and Spatial Development, Jones Lang Lasalle 9 Anslået behov på ca. 16.000 nye lejemål p.a. Dette er et konservativt estimat jf. Jones Lang Lasalle Fortsat stor efterspørgsel på boliger i Berlin i de kommende år
! Stærk økonomisk udvikling i Berlin Stor vækst i beskæftigelsen sammenlignet med resten af Tyskland Stor andel af single husholdninger Jones Lang Lasalle 1st half 2014 - Berlin residential city profile
Stigende lejepriser Udvikling i udbudspriser fra 2012-2014 Kilde: Jones Lang Lasalle - residential city profile
Fortsat vækstpotentiale But What Happened Since 2004 and in Q1 2014? 15.00 14.00 13.00 12.00 11.00 10.00 9.00 8.00 7.00 6.00 /m²/month 14.90 10.55 8.65 5.00 H1 2004 H2 2004 H1 2005 H2 2005 H1 2006 H2 2006 H1 2007 H2 2007 H1 2008 H2 2008 H1 2009 H2 2009 H1 2010 H2 2010 H1 2011 H2 2011 H1 2012 H2 2012 H1 2013 H2 2013 Q1 2014 Munich (2.9% p.a.) Hamburg (2.5% p.a.) Berlin (3.7% p.a.) Kilde: Jones Lang Lasalle - Residential City Profiles Source: JLL Residential City Profiles
Politisk indgreb Politisk enighed om nyt lovforslag Begrænsning i den frie lejefastsættelse Mietpreisbremse Undtaget er nye boliger og lejligheder, som er blevet gennemgribende renoveret. Regulering omkring mæglerhonorar Bestellerprinzip Mulighed for at stille betingelse om billige boliger i forbindelse med nybyggeri Forventet ikrafttræden 2. kvartal 2015 Betydning for Berlin IV: Forventeligt ingen væsentlig resultatmæssig effekt i indeværende finansår Stigende salgsomkostninger som følge af Bestellerprinzip Mere kompleks stillingtagen til om en renovering af en lejlighed er rentabel - må forventes et lavere afkast på de lejligheder, som ikke skal gennemgribende renoveres. Mulighed for re-allokering af kapital til andre typer af investeringer, f.eks. udnyttelse af tagrum eller nybyggeri.
Øvrige Risici Yderligere! politiske forhold: Forbud mod opdeling i ejerlejligheder Ændring i den politiske magtfordeling i Berlin Renteudvikling For en nærmere beskrivelse af risici henvises til årsrapportens beskrivelse heraf.
Opsummering Berlin Der forventes ca. 6-7.000 nye lejligheder i 2014 - men ca. 42.000 nye indbyggere er kommet til alene de sidste 12 måneder. Den demografiske udvikling med flere mindre husholdninger, som efterspørger flere kvm per person kombineret med positiv befolkningstilvækst øger fortsat efterspørgslen De attraktive områder oplever tocifret vækst i udbudslejer og stærkere vækst i prisen for ejerlejligheder Fortsat stor diversifikation mellem områder Voksende marked for ejerlejligheder God likviditet i markedet Politiske indgreb
Prioriteter 2014/2015 Fortsat driftsoptimering Aktiv porteføljepleje Salg af ejerlejligheder Opportunistiske handler med ejendomme Opdeling af yderligere ejendomme Renoveringer Udnyttelse af byggemuligheder
10999 Berlin Valuation D Forventninger 2014/2015 LOCATION! Omsætning på ca. EUR15 mio. = 3% vækst Resultat før skat og værdiregulering på EUR 4,3-4,6 mio. Realisere yderligere salg af ejerlejligheder Positive pengestrømme Macro Location Micro Locat SITE PLAN AND PROPERTY P Front view Commercia De fremadrettede udsagn er i sagens natur forbundet med usikkerhed og selskabets faktiske resultater kan afvige fra forventningerne.
Langsigtede forventninger Der forventes en indre værdi på ca. DKK 3,50 ved udgangen af finansåret 2015/2016 Omsætningsvækst på 2 % p.a. Tomgang og driftsomkostninger holdes på aktuelt niveau Dagsværdiansættelse af ejendomme på uændrede afkastkrav i forhold til aktuelle dagsværdier (Faktor 17,1 x aktuel lejeindtægt) SWAP-værdier beregnet på baggrund af den aktuelle rentekurve Uændret rente- og afdragsprofil på eksisterende lån Salg af 1.200 kvm ejerlejligheder p.a. Beregning af indre værdi er ekskl. beholdning af egne aktier De fremadrettede udsagn er i sagens natur forbundet med usikkerhed og selskabets faktiske resultater kan afvige fra forventningerne.
Dagsorden 1. Bestyrelsens beretning om selskabets virksomhed i det forløbne år 2. Fremlæggelse af årsrapport til godkendelse 3. Beslutning om anvendelse af overskud eller dækning af tab i henhold til den godkendte årsrapport 4. Valg af medlemmer til bestyrelse 5. Valg af revisor 6. Forslag fra bestyrelse og/eller aktionærer 7. Eventuelt
Valg af bestyrelse Bestyrelsen foreslår: Erik Stannow Jette Jakobsen Jens Hald Mortensen Ole E. Mortensen
Valg af revisor Bestyrelsen foreslår Price Waterhouse Coopers
Dagsorden 1. Bestyrelsens beretning om selskabets virksomhed i det forløbne år 2. Fremlæggelse af årsrapport til godkendelse 3. Beslutning om anvendelse af overskud eller dækning af tab i henhold til den godkendte årsrapport 4. Valg af medlemmer til bestyrelse 5. Valg af revisor 6. Forslag fra bestyrelse og/eller aktionærer 7. Eventuelt
Forslag fra bestyrelsen 6.a Bemyndigelse til at forhøje selskabskapitalen Bestyrelsen foreslår, at forlænge bemyndigelsen til at forhøje selskabskapitalen med yderligere 29.500.000 B-aktier, således at denne er gældende indtil 10. oktober 2019.
Forslag fra bestyrelsen 6.b Ændring af vedtægternes bestemmelser omkring fuldmagter Som følge af ændringer i selskabsloven foreslår bestyrelsen, at kravet i vedtægterne om, at en fuldmagt kun kan gives for 12 måneder, samt at en fuldmagt til bestyrelsen kun kan gives til en bestemt generalforsamling udgår.
Forslag fra bestyrelsen 6.c Overgang til elektronisk kommunikation For at lette kommunikationen mellem selskabet og aktionærerne, samt for at begrænse udgifterne til administration, foreslår bestyrelsen, at selskabet overgår til elektronisk kommunikation.
Forslag fra bestyrelsen 6.d Godkendelse af vederlagspolitik Af hensyn til compliance med lov om forvaltere af alternative investeringsfonde foreslår bestyrelsen, at selskabets vederlagspolitik ændres så kravene i regelsættet efterleves.! Eneste umiddelbare ændring er, at det hidtidige incitamentsprogram for direktør bortfalder.
Forslag fra bestyrelsen 6.e Vedtægtsændring omkring værdiansættelse, indre værdi og lovpligtig information Af hensyn til compliance med lov om forvaltere af alternative investeringsfonde foreslår bestyrelsen, at selskabets vedtægter ændres således at principperne for værdiansættelse, beregning af indre værdi fremgår samt henvisning til lovpligtig information om selskabet indarbejdes.
TAK FOR IDAG Generalforsamling 10. 10. 2014