Byggesager - hvis samarbejde ender i konflikt

Byggesager - hvis samarbejde ender i konflikt Udgivet maj 2002

Udgiver: Tekst: KAB - Bygge- og Boligadministration Vester Voldgade 17 1552 København V Telefon: 33 63 10 00 Telefax: 33 63 10 01 E-mail: kab@kab-bolig.dk Hjemmeside: www.kab-bolig.dk Advokat Kurt Bardeleben, Advokatfirmaet Poul Schmith, i samarbejde med chefarkitekt Søren Tang Ørnebjerg, KAB Tegninger: Frank Hjorhöy Layout: Tryk: Peter Malte Weidich Nielsen & Krohn 2

Indholdsfortegnelse Forord... 4 Indledning... 5 Konfliktens væsen... 5 Uenighedens genstand... 7 Hvornår opstår uenigheden?... 7 Reklamation... 10 Afklaringsfasen... 11 Bevissikring... 12 Forligsfasen... 13 Processen... 14 Samarbejdet med advokaten... 16 Det tidsmæssige forløb... 17 Konflikt er kostbar... 19 Alternative kontraktformer... 19 Afslutning... 21 3

Forord Denne pjece er skrevet for at forsøge at give bygherren en forståelse for og et overblik over det komplicerede og desværre ofte meget langstrakte sagsforløb, der kan være, hvis en byggesag ender i en konflikt mellem de implicerede parter. KAB - Bygge- og Boligadministration har bedt advokat Kurt Bardeleben fra advokatfirmaet Poul Schmith om at komme med sit bud på, hvordan sagsforløbet i en konflikt kan være. Advokatfirmaet Poul Schmith har som advokat for danske bygherrer, bl.a. boligselskaber, kommuner og staten (firmaet er også Kammeradvokatens kontor), en betydelig erfaring og kompetence inden for byggejuraen. Vi har i ganske mange sager haft glæde af samarbejdet med Kurt Bardeleben og glæder os over, at vores fælles erfaringer kan komme andre til gavn - og forhåbentlig forebygge frustration og ærgelser. Pjecen er blevet til i et tæt samarbejde mellem advokat Kurt Bardeleben og chefarkitekt Søren Tang Ørnebjerg, KAB. Vi håber med denne pjece at kunne skabe lidt klarhed over, hvorfor konflikter kan opstå, og hvordan de kan forsøges løst undervejs, og hvad der endeligt sker, hvis sagen ender i Voldgiftsnævnet for Bygge- og Anlægsvirksomhed. Ritta Fischer Jensen formand Jesper Nygård adm. direktør 4

Indledning Den almindelige opfattelse er, at alt for mange byggesager - og det er både nybygnings- og renoveringssager - ender i en konflikt mellem bygherren og entreprenør og/eller rådgivere (arkitekt/ingeniør). Heldigvis er det færre sager end det, der normalt påstås, men de sager, der er, kommer til at fylde meget. De får megen omtale, og de involverer bygherren i en for bygherren urimelig lang tid og er ofte forbundet med store udgifter. Mange konflikter løses på et tidligt tidspunkt uden at involvere advokater, men desværre er der stadig for mange sager, hvor det er absolut hensigtsmæssigt med advokathjælp til afklaring af forligsmuligheder og helt nødvendigt, hvis sagen ender som en voldgiftssag. Det er også for bygherren helt uforståeligt, at der overhovedet kan opstå en konflikt om et produkt, hvor pris, tid og kvalitet skulle være meget præcist beskrevet ved indgåelse af kontrakter med henholdsvis entreprenører og/eller tekniske rådgivere. Men uanset hvor præcist byggeriet er beskrevet, vil der kunne være fortolkninger, der kan ende i konflikt. Bygherren vil undervejs i konflikten skulle træffe en lang række beslutninger, og det er derfor vigtigt, at bygherren har et overordnet kendskab til sagsgangen og forligsmulighederne, "hvis samarbejde ender i konflikt". Konfliktens væsen Det ideelle forløb for ethvert byggeri er, at det projekt, som rådgiveren (arkitekt/ ingeniør) laver, giver en fuldstændig beskrivelse af det, der skal bygges, og at entreprenørerne afleverer det "rigtige hus" til tiden uden ekstraregninger. 5

I det moderne byggeri, der ofte udføres under snævre økonomiske og tidsmæssige rammer og i samarbejde med entreprenører og rådgivere valgt i konkurrence i forbindelse med et udbud, opstår der desværre ikke sjældent uenighed mellem parterne vedrørende forhold af betydelig økonomisk rækkevidde for bygherren. Hvis uenigheder mellem byggeriets parter ikke hurtigt løses forligsmæssigt, hvilket - jf. nedenfor - kan ske med eller uden uvildig bistand udefra, står bygherren med en "sag", som i praksis desværre ofte kan blive langvarig og meget bekostelig. Hvis konflikten udvikler sig til en sag, må bygherren forvente at skulle deltage aktivt i fastlæggelse af strategi og forberedelse for domstol eller voldgiftsret. For langt de fleste byggesager er der aftalt voldgift, som indebærer, at der kun er ét "skud i bøssen", hvorfor det er af stor betydning, at alle argumenter og forhold, der kan få indflydelse på sagens udfald, er vendt grundigt, inden voldgiftsretten træder sammen. Når uenigheden opstår, og en eller flere af de... voldgift indebærer, at der kun er ét "skud i bøssen"... tidligere samarbejdspartnere bliver til modparter, indtræder advokaten ofte som en ny aktør i "arenaen". I det følgende beskrives kort, hvorledes samspillet med de nye "modparter" og advokaten kan tackles. 6

Uenighedens genstand De forhold, der bliver uenighed om i byggesager, er typisk følgende: Entreprenørens krav om ekstrabetaling begrundet i: Projektets omfang - uklarheder i projektmaterialet Forhold, der forsinker byggesagen Vinterforanstaltninger Prisregulering Mangler ved det udførte arbejde Entreprenørens forsinkelse med aflevering af byggeriet Budgetoverskridelser, der kan være begrundet i: Rådgiverens projekteringsfejl Rådgiverens rekvirering af ekstraarbejde uden for bemyndigelse Rådgiverens fejlkalkulation/deraf følgende spørgsmål om omprojektering Projekteringsfejl, der har ført til fejlagtig udførelse af byggeriet Mangelfuld byggeledelse/tilsyn Ofte oplever man, at samarbejdspartnere forsøger at dække sig ind ved at skyde skylden for et problem over på de andre. Det kan gøre det svært for bygherren at overskue det reelle problem. Hvornår opstår uenigheden? Det er meget forskelligt, hvornår det bliver klart for en bygherre, at samarbejdspartnerne er ved at blive modparter. Men de første spirer til en konflikt kan ofte læses ud af rådgiverens referater fra byggemøder. 7

Projekteringsfejl kan føre til fejlagtig udførelse af byggeriet. Når uenigheden er en realitet, er det vigtigt, at bygherren gør sig klart: Hvad er konfliktens genstand? Hvem er bygherrens modparter i konflikten? Bygherren vil i den typiske sag modtage førstehåndsrådgivning fra rådgiveren på sagen, men afhængig af omstændighederne kan det blive nødvendigt at søge uvildig bistand for at få afklaret tekniske og juridiske spørgsmål. 8

Så snart det står klart, at bygherren har en konflikt - det være sig fordi entreprenøren kræver flere penge, eller spørgsmålet melder sig, om entreprenørens arbejde er mangelfuldt - må bygherren træffe de første beslutninger, som kan få betydning for det videre forløb. Der vil typisk være tale om følgende beslutninger: Bygherren skal beslutte, om der skal reklameres, og i givet fald over for hvem. Bygherren skal beslutte, hvorledes sagens tekniske, juridiske og økonomiske forhold bedst søges afklaret. Bygherren skal beslutte, om der skal gennemføres bevissikring, herunder ved syn og skøn, og om dette skal ske efter en hasteprocedure. Det er ofte ganske arbejdskrævende at grave sig igennem bygge sag ens dokumenter. 9

Bygherren skal beslutte, om der skal søges forlig, herunder hvilken strategi der skal anvendes, og hvad der er den indholdsmæssige og økonomiske "smertegrænse" for at indgå et forlig. Bygherren skal beslutte, hvilken strategi der skal anlægges, hvis et forlig ikke kan opnås, og voldgift bliver nødvendig. I ovennævnte beslutninger indgår altid den overvejelse, om sagen har en økonomisk betydning, der gør, at det kan "betale sig" at engagere uvildig rådgivning om tekniske og juridiske spørgsmål. Det er nemlig ofte ganske arbejdskrævende for den uvildige tekniker eller advokat at grave sig igennem byggesagens dokumenter for at fremkomme med vurderinger om, hvem der har retten på sin side. Og om kostningerne med dette arbejde, der kan blive betydelige, bør kunne stå mål med konfliktens genstand. Det bør, inden udredningsarbejdet igangsættes, aftales nærmere, hvad der skal være undersøgelsens omfang, og hvilke udgifter, der vil være forbundet med at tilvejebringe den ønskede vurdering af sagen. Hvis sagens økonomiske betydning kan bære, at der engageres uvildig teknisk og juridisk rådgivning, er det altid en god idé, at denne iværksættes så tidligt som muligt i forløbet. Reklamation Såfremt uenigheden vedrører mangler ved det udførte arbejde, er det vigtigt, at bygherren reklamerer over for de mulige ansvarlige hurtigst muligt. Det er endvidere vigtigt, at reklamationen udformes så konkret, at eventuelle forældelsesfrister vedrørende det pågældende spørgsmål stoppes, således at entreprenør eller tekniske rådgivere ikke kan "slippe fri" af ansvaret, fordi en ansvarsperiode er udløbet. I den typiske situation vil bygherrens advokat være behjælpelig med formulering og fremsendelse af nødvendige reklamationsskrivelser. 10

Afklaringsfasen I afklaringsfasen, der typisk indtræder, når det står klart for bygherren, at en eller flere af de tidligere samarbejdspartnere er blevet modparter, vil bygherren fra advokaten særligt kunne opnå bistand til følgende: Afklaring af bygherrens rettigheder efter kontraktgrundlaget, herunder hvorvidt en tvist i sidste ende skal afgøres af de almindelige domstole eller en voldgiftsret. Træk af entreprenørgarantier i pengeinstitut eller forsikringsselskab, hvilket ofte vil medføre krav om udmeldelse af en sagkyndig, der kan træffe beslutning efter AB 92 (Almindelige Betingelser 1992). Iværksættelse af syn og skøn. Advokaten udarbejder begæring om syn og skøn til Voldgiftsnævnet for Bygge- og Anlægsvirksomhed. Begæringen vil indeholde et såkaldt skønstema med spørgsmål til uvildige eksperter, der udpeges af voldgiftsnævnet. Under skønsforretningen, der som regel afholdes på byggepladsen, møder advokaten sammen med bygherren og varetager dennes interesser i tilknytning til de stillede spørgsmål til skønsmanden samt spørgsmål fra modparter. Når skønserklæringen foreligger, vurderer advokaten på den baggrund, hvilke krav der bør fremføres, herunder om stillede garantier skal hæves. Andre gange kan det være mere hensigtsmæssigt at tilvejebringe oplysninger om tekniske forhold på en anden måde. Her hjælper advokaten med at finde en kompetent tekniker og stille de rigtige spørgsmål til teknikeren. Bemærk at det er i afklaringsfasen, bygherren træffer en række beslutninger, som er vigtige for sagens videre gang, og hvorved det afgøres, om betydelige udgiftskrævende arbejder med syn og skøn, voldgift eller lignende skal iværksættes. 11

Bevissikring Både under byggeriets forløb og efter det er afleveret, kan det blive nødvendigt, at bygherren sikrer sig, at de forhold og omstændigheder, som er genstand for konflikt med entreprenøren, også vil kunne godtgøres senere i et forløb, eventuelt i forbindelse med en rets- eller voldgiftssag. Det er ofte vigtigt, at der hurtigt rykkes ud med et såkaldt syn og skøn for at få fastlagt omstændighederne under byggesagen ved hjælp af en uvildig erklæring. Et syn og skøn for bygherren tilrettelægges og gennemføres på den måde, at bygherrens advokat i samråd med bygherren og bygherrens tekniske rådgivere beskriver det opståede problem og beder skønsmændene om at redegøre for en række faktiske forhold, der kan medvirke til at afklare årsagen til problemets opståen og dermed placering af ansvaret. Det er vigtigt, at der rykkes hurtigt ud med et såkaldt syn og skøn for at få fastlagt omstændighederne under byggesagen. 12

Et syn og skøn vil altid være af teknisk karakter, og det er ikke muligt under en syns- og skønsforretning at få direkte svar på det, der ofte er det centrale hovedspørgsmål, nemlig hvem der bærer ansvaret for de konstaterede problemer. De eksperter, der udpeges som skønsmænd, kan ved deres svar afdække faktuelle og ofte komplicerede tekniske spørgsmål, og det vil på det grundlag være op til en juridisk bedømmelse af parternes De skriftlige indlæg, der fremsendes til voldgiftsretten, udgør ofte en argumentation, der kan fl ytte forligsgrænserne hos de øvrige parter. aftaler, kontraktmateriale m.v. at fastlægge, hvem der i sidste ende skal bære ansvaret og dermed, hvem der i sidste ende hænger på den økonomiske "smerte". Forligsfasen Efter bedømmelse af kontraktmaterialet og de tekniske facts, der er kommet frem - enten med bistand fra teknikere engageret til formålet eller ved syn og skøn - udarbejder advokaten en argumentation, som i langt de fleste tilfælde danner grundlag for forligsmøder, hvor muligheden for at finde en mindelig ordning drøftes. Afhængig af sagens karakter og parternes indstilling hertil kan der under sådanne forligsmøder deltage en uvildig tekniker eller advokat med det formål at fremme en mindelig løsning. Det kaldes mediation. 13

Selvom en sag ikke forliges i første runde, bør man ikke opgive den mulighed, at parterne undervejs i forberedelsen af en voldgift, jf. nedenfor, kan blive klogere eller i hvert fald mere forligsvillige. De skriftlige indlæg, der fremsendes til voldgiftsretten, tjener således ikke bare et formelt formål, men udgør ofte en argumentation, der kan flytte forligsgrænserne hos de øvrige parter. Processen Hvis sagen ikke kan forliges, må uenigheden i sidste ende afgøres af domstolene eller af en voldgiftsret, hvis entreprisekontrakten er indgået i henhold til AB 92. I Danmark er de fleste byggekontrakter indgået i henhold til AB 92. Almene boligorganisationer er ved opførelse af støttet byggeri forpligtet til at anvende AB 92 og er dermed underlagt den voldgiftsret, som i hver enkelt sag nedsættes af Voldgiftsnævnet for Bygge- og Anlægsvirksomhed. Endvidere skal syn og skøn samt andre retlige spørgsmål efter kontrakten håndteres i voldgiftsrettens regi. Når en voldgiftssag anlægges, nedsætter Voldgiftsnævnet for Bygge- og Anlægsvirksomhed en voldgiftsret til den konkrete sag. Voldgiftsretten består typisk af en højesteretsdommer eller landsdommer og af to tekniske dommere, som formodes at have indsigt i de problemstillinger, som rejses for voldgiftsretten. En voldgiftssag forberedes ved, at parterne i skriftlige indlæg til voldgiftsretten redegør nærmere for sagens faktiske forhold, de dokumenter, som ønskes påberåbt, og den argumentation, som sagen støttes på. I den typiske voldgiftssag indleveres fra hver part to skrifter, hvorefter sagen berammes til en mundtlig forhandling, hvor der ofte foretages afhøring af parter og vidner. 14

Det følger af de proceduremæssige regler for voldgifts- og domstolsbehandling, at de argumenter, som skal fremføres under den endelige mundtlige forhandling for retten, skal kunne rummes inden for det, som er fremført under den skriftlige forberedelse. En part kan således meget vel blive afskåret fra et argument, hvis det ikke har været "på banen" under forberedelsen, og dermed risikere at lide retstab. Under en voldgiftssag er advokatens rolle for bygherren særligt følgende: At yde rådgivning til bygherren i forbindelse med voldgiftsrettens nedsættelse. At udarbejde skriftlige indlæg for voldgiftsretten. Der er her ofte tale om såkaldte "kampskrifter", hvor parterne i en skarp og retorisk stil argumenterer for deres sag. Skriftlige indlæg for voldgiftsretten kan udformes som såkaldte "kampskrifter", hvor parterne i en skarp og retorisk stil argumenterer for deres sag. Deltagelse i eventuelt syn og skøn. Forberedelse af den mundtlige forhandling for voldgiftsretten, herunder tilrettelæggelse af afhøringer og kontraafhøringer m.v. Udførelse af den mundtlige forhandling for voldgiftsretten. 15

Samarbejdet med advokaten Fra bygherren har konstateret spiren til en konflikt, og indtil der foreligger en endelig afklaring, enten mindeligt eller ved en voldgiftsafgørelse, bør bygherren og advokaten have et tæt samarbejde om sagen, og det bør være klart: Hvad der er advokatens indsats under sagen, herunder det forventede omfang og omkostningerne forbundet hermed. Hvor ofte, og i hvilken form, bygherren skal underrettes om sagens forløb, herunder om der løbende skal udarbejdes statusnotater om byggesagens fremdrift, og om advokaten skal stille til møder for mundtlig redegørelse, eventuelt i en følgegruppe nedsat af bygherren. Afhængig af sagens karakter og betydning for bygherren kan det være hensigtsmæssigt at nedsætte en gruppe, som sammen med advokaten fastlægger strategien for voldgiftssagens forløb, forligsinitiativer og i øvrigt hjælper advokaten med at fremskaffe det nødvendige dokumentationsmateriale til brug for sagen. Afhængig af sagens størrelse vil det være hensigtsmæssigt, hvis der i en sådan arbejdsgruppe del- En arbejdsgruppe kan bl.a. bistå med tilvejebringelse og forklaring af det ofte "tunge" tekniske materiale. 16

tager teknisk kyndige, som kan bistå med tilvejebringelse og forklaring af det ofte "tunge" tekniske materiale. Det tidsmæssige forløb Til gene for mange bygherrer er det tidsmæssige forløb ved gennemførelse af rets- eller voldgiftssager ofte urimeligt langt. Men hvis alle involverede parter er indstillet på at "lægge sig i selen", kan processen faktisk gennemføres relativt hurtigt. Derfor er det ikke uvæsentligt, hvis sagens parter, det vil sige bygherren, entreprenøren og/eller rådgiveren, som er uenige om et eller flere spørgsmål, trods uenigheden bliver enige om at presse på og eksempelvis pålægge deres advokater at søge sagen gennemført hurtigt. Erfaringsmæssigt kan det være hensigtsmæssigt, hvis der meget tidligt i procesforløbet afholdes et møde, hvor parterne sammen fastlægger en overordnet tidsplan med hovedterminer for indlevering af skrifter, syns- og skønstemaer etc. Det, som i mange tilfælde er medvirkende årsag til, at en sag trækker ud, er ofte parternes vanskeligheder forbundet med deltagelse i møder, herunder for planlægning af syn og skøn m.v. For den typiske voldgiftssag, hvorved der forstås en sag, hvor uenighederne vedrører relativt afgrænsede problemstillinger, og hvor parterne er indstillet på at "lægge sig i selen" for en hurtig gennemførelse af sagen, vil tidshorisonten almindeligvis se således ud: Afklaringsfasen, omfattende advokatens gennemgang af dokumenter og bilag samt drøftelser med teknikere m.v.: 2-4 måneder. Syn og skøn, omfattende udarbejdelse af skønstema, indkaldelse til møder, gennemgang under skønsforretning og skønsmandens udarbejdelse af erklæring: 2-6 måneder. 17

Forligsovervejelser og forhandlinger om forlig: 1-3 måneder. Skriftlig forberedelse for voldgiftsretten: 8-12 måneder. Voldgiftsrettens udarbejdelse af kendelse efter den mundtlige forhandling: 1-4 måneder. Det er absolut muligt at få afgjort en uenighed ved voldgiftsretten over et tidsrum på 14-29 måneder - også selvom der er tale om ganske komplicerede problemstillinger. Bygherren bør så tidligt som muligt søge at få fastlagt de overordnede tidsmæssige rammer for forløbet. Men desværre ser virkeligheden ofte anderledes ud, hvilket tit skyldes ovennævnte forhold, herunder særligt at sagens parter er urimeligt lang tid om aflevering af skriftlige indlæg og ikke kan finde tid i kalenderen til afholdelse af de møder, der er nødvendige for at få sagen videre gennem systemet. Bygherrens mulighed for at præge det tidsmæssige forløb ligger i at udvise sagen størst mulig opmærksomhed og så tidligt som muligt i forløbet søge at få fastlagt de overordnede tidsmæssige rammer for forløbet. Hvis eksempelvis bygherren og entreprenøren - trods de uenigheder, der har udløst sagen - kan 18

blive enige om et stramt tidsmæssigt forløb, kan det pålægges advokaterne at leve op til det. Det er det almindelige indtryk, at der de seneste år har været en stadig skærpet interesse for at få sagerne hurtigt gennem systemet, og at det faktisk kan lade sig gøre, hvis alle de involverede har det som målsætning og "lægger sig i selen". Konflikt er kostbar Som nævnt indledningsvis er det som hovedregel forbundet med en meget betydelig arbejdsindsats at udrede trådene i en byggesag, hvor parterne er blevet uenige, hvad enten det drejer sig om mangler eller spørgsmål om ekstrabetaling til entreprenøren. Det er derfor ofte bekosteligt at føre en uenighed frem til voldgift eller domstolsbehandling, især hvis det er nødvendigt undervejs at gennemføre syn og skøn ved uvildig teknisk ekspertise. Netop af hensyn til bygherrens samlede økonomi er det under afklaringsfasen en god idé at fokusere på omkostningerne ved procesførelse sammenholdt med økonomien i de forhold, der er genstand for uenighed. Ordsproget om, at det er en fordel med et "magert forlig" frem for en "fed proces" holder ofte stik. Netop fordi procesomkostningerne er så betydelige, bør beslutningen om, hvorvidt der skal indgås forlig eller føres voldgift, træffes på et betryggende grundlag, hvilket kan være et juridisk/teknisk notat om sagens aspekter og udsigterne ved en voldgift. Alternative kontraktformer Ikke mindst på grund af de mange konflikter i byggesager er der blandt byggeriets parter opstået tanker om nye kontraktformer, hvor det er tillid og samarbejde, der er i centrum. Sådanne kontraktformer går ofte under den populære betegnelse "partnering". 19

I partneringkontrakter er udgangspunktet ofte det, at man kontraherer på et mere foreløbigt grundlag, og at det byggeri, som skal udføres for bygherren, bliver beskrevet i fællesskab og undervejs i kontraktforløbet. Netop fordi der kontraheres på et foreløbigt og overordnet grundlag, er det i en partneringkontrakt vigtigt at fastlægge forskellige faser, hvor samarbejdet bliver mere forpligtende, f.eks. således at det ligger fast, hvordan og hvornår parterne skal opnå enighed om det endelige byggeprojekt, og på hvilken måde entreprenøren skal være forpligtet til at opføre byggeprojektet, og hvorledes projektet skal afregnes. Det er også i en partneringkontrakt vigtigt at have fastlagt endeligt, hvornår og i hvilket omfang de involverede teknikere (arkitekt/ingeniør) er forpligtet, herunder i hvilket omfang de har et sædvanligt projektansvar, eller om dette deles med entreprenøren, således som vi kender det fra den traditionelle totalentreprise. Almene boligorganisationer er forpligtet til at udbyde alle byggeopgaver enten efter udbudsloven, som trådte i kraft den 1. september 2001, eller efter EU s udbudsdirektiver. Det er derfor udelukket for en almen boligorganisation at indlede nærmere forhandlinger med mulige kontraktpartnere om vilkår for udførelse af byggeri - partnering eller ej. Men selvom et byggeri udbydes i konkurrence, udelukker dette absolut ikke anvendelse af mere fleksible kontraktformer, herunder kontrakter der i højere grad bygger på tillids- og incitamentskabende foranstaltninger, projektsamarbejde og dialog under byggeprocessen. Men beslutningen om kontraktformen må træffes inden, der iværksættes udbud med henblik på at finde aktørerne til byggesagen - og det gælder både arkitekterne, ingeniørerne og entreprenørerne. 20

Afslutning Som det fremgår, er det ofte en tung og bekostelig proces, der går i gang, når et samarbejde ender i konflikt. Det er vigtigt, at konflikter søges undgået, eller i hvert fald identificeres på så tidligt et tidspunkt i byggeforløbet, at der kan findes en løsning uden de store omkostninger for parterne. Et godt byggeforløb uden betydelige tvister hviler ofte på et gennemarbejdet kontraktmateriale, hvor parternes forventninger til det omhandlede byggeri og betalingen for det arbejde, der skal udføres, fremgår klart og tydeligt. Konfliktrisikoen reduceres betydeligt, hvis der udvises størst mulig opmærksomhed om byggesagen fra den første projekteringsskitse til indflytning. Men når det går galt, og den ubehagelige konflikt er en realitet, er det vigtigt, at bygherren håndterer konflikten optimalt, hvilket indebærer: at bygherren så tidligt som muligt får overblik over konfliktens genstand, at bygherren så tidligt som muligt erkender, hvem der er bygherrens modparter i konflikten, at der hurtigst muligt foretages en afklaring og vurdering af bygherrens rettigheder og forpligtelser i den opståede situation, at der hurtigst muligt foretages reklamationer, at der - om nødvendigt - iværksættes bevissikring i form af syn og skøn, 21

at der fastlægges en strategi for iværksættelse af forligsfremmende tiltag over for bygherrens modparter, at der fastlægges en strategi for processen ved en voldgiftsret, at der fastlægges en overordnet ramme for det tidsmæssige forløb, og at denne sammen med de involverede parter og advokater søges overholdt. 22

KAB - Bygge- og Boligadministration er et beboerstyret forretningsførerselskab, der ejes af en række storkøbenhavnske boligorganisationer. Vi administrerer cirka 30.000 boliger i hovedstadsområdet. Vi er med til at skabe et levende beboerdemokrati, gode boligforhold og spændende bymiljøer. Alle er velkomne til helt eller delvist at kopiere fra denne pjece, hvis der angives kilde. Tegninger og fotos i pjecen er beskyttet af normal ophavsret. Denne pjece findes i PDF-format på KAB's hjemmeside: www.kab-bolig.dk Flere eksemplarer kan bestilles i Informationsafdelingen på telefon 33 63 13 70.

Denne pjece er nummer 14 i KAB s værktøjsserie De øvrige pjecer i KAB s værktøjsserie: Nummer 1: Pressekontakt Nummer 2: Dit værktøj til at fremlægge budget Nummer 3: Spilleregler for møder Nummer 4: Dirigentens rolle Nummer 5: Afdelingsbestyrelsens udgifter Nummer 6: Beboerklagenævn Nummer 7: Samarbejde og samspil Nummer 8: Husorden Nummer 9: Energi- og Miljøcentret Nummer 10: Råderet Nummer 11: Bygherre for et nybyggeri Nummer 12: Urafstemning Nummer 13: Bygherre for en renovering