Birkedam 18, Kolding Fuldt udlejet industri- og logistikejendom sælges Samlet etageareal: 10.086 m² - grundareal: 29.263 m² 3.757 m² er udlejet til Blue Water Shipping A/S 6.208 m² er udlejet til Bring Danmark A/S Uopsigelig fra lejers side indtil 01-02-2019 Beliggende direkte til E45 og tæt ved Kolding Storcenter Afkast 1. år: 8,2 % Pris: kr. 30.500.000,- kontant
Indholdsfortegnelse Ejendommen i hovedtræk... 3 Bygningsarealer... 4 Offentlig vurdering... 4 Salgsvilkår... 5 Likviditetsbudget... 6 Planforhold/offentlige forhold... 7 Tekniske installationer... 8 Driftsudgifter... 8 Købesummens fordeling - afskrivninger... 9 Handelsomkostninger... 9 Købers kapitalbehov... 10 Startforrentning på kontantbasis... 10 Besigtigelse... 10 Mellemsalg... 10 Lejespecifikation... 11 Matrikelkort... 14 Kort... 15
Beliggenhed Birkedam 18, 6000 Kolding Ejendommen i hovedtræk Matr. nr. Kommune 4 DC Harte by, Harte Kolding Opført/ombygget Opførelsesår: 1977 og 1991 Ombygningsår: 1994 Grundareal 29.263 m² - heraf vej 0 m² Område/kvarter Ejendommen er beliggende i større industriområde i Kolding med facade direkte til motorvejen og i umiddelbar nærhed til afkørsel 64, Kolding V. Ejendommen er meget synlig og skiltet mod motorvejen, hvilket lejer har mulighed for at drage nytte af. I området forefindes større industribyggeri, såsom Scania Lastbil Værksted som nærmeste nabo og Frigoscandia som genbo. Beliggenheden af lagerlokalerne er helt rigtige i forhold til eksport og til- og frakørselsforholdene for lageret er gode for selv de største lastbiler. Kolding Storcenter ligger desuden blot 1,0 km fra ejendommen. Lejere Ejendommen er udlejet til 2 lejere, Bring Danmark A/S med ca. 60 % og speditionsfirmaet Blue Water Shipping med ca. 40 %. Bring Danmark A/S er en af de største post- og logistikaktører i Norden og er ejet af Posten, Norge og Blue Water Shipping A/S er et verdensomspændende speditionsfirma. BRING har en forpligtigelse og en interesse i at overtage Blue Waters lejemål, såfremt Blue Water måtte opsige deres lejemål. Dermed er BRINGS uopsigelighed i realiteten gældende for hele ejendommen. Ejendomsbeskrivelse Ejendommen er opført i 1977 og 1991 og er ombygget i 1994. Ejendommen består af to sektioner. Den ene og ældste består af højloftet lager med 6 læssesluser, herfra er der adgang til kontor på 1. sal. Fra højlageret er der adgang til den lavloftede del, som oprindeligt er opført til speditionsfirma med det formål, at omlæsse fra store lastbiler til mindre varevogne, så den ene side af bygningen er med sluser for lastbiler og den anden side er med mindre varevognssluser. I forbindelse med den lavloftede del er der kontor og toiletfaciliteter. side 3 af 16
Den øvrige del består af et lager på 5.649 m², hvoraf ca. 4.253 er højloftet med 6 meter under spær og resten er lavloftet med 2,4 meter under drager og heraf har ca. 109 m² mulighed for nedkøling. Det højloftede lager har 6 læssesluser og 4 porte i terrænniveau. Derudover er der kontorlokaler på ca. 600 m² som indskudt plan og med direkte adgang til lagerhallen. Derudover kælder på ca. 80 m² Udenomsarealer Der er gode parkeringsforhold på ejendommen. Ejendommen er indhegnet og lågerne kan aflåses. Bygningsarealer Arealer Bebygget areal: 8.966 m² Erhvervsareal m/ afskrivning: 9.965 m² Etageareal i alt: 9.965 m² Bygning nr. 1 Opført/ombygget år: 1977/1994 Bebygget areal: 8.966 m² Antal etager: 2 Anvendelse: Afskrivning: Bring Danmark - lager 5.372 m² Lager Ja Bring Danmark - kontor 836 m² Kontor Ja BWS - terminal 1 2.966 m² terminal Ja BWS - kontor ved terminal 1 245 m² kontor Ja BWS - kontor 1. sal 546 m² Kontor Ja Ovennævnte arealer er ifølge sælgers oplysninger. Ifølge BBR-meddelelse er der 2 bygninger med et bebygget areal på henholdsvis 8.849 m² og 117 m². Samlet etageareal udgør 10.123 m². Der er ikke registreret kælder. Offentlig vurdering År 2012 Ejendomsværdi kr. 20.300.000,- Heraf grundværdi kr. 4.175.500,- Ejendommen er ikke under omvurdering. side 4 af 16
Salgsvilkår Købesum Kontantpris: kr. 30.500.000,- Kapitalbehov Kontantpris kr. 30.500.000,- Handelsomkostninger anslået kr. 242.330,- Anslået kapitalbehov: kr. 30.742.330,- Startforrentning 8,24 %. Momsfradragsprocent 100,00 % Momsfradragsprocenten anvendes ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. Finansieringsforslag Colliers International Danmark kan kontaktes for en nærmere drøftelse af et eventuelt oplæg til finansiering, herunder udbetalingens størrelse, pantebreve, type realkreditlån m.v. Lejeindtægter Faktiske lejeindtægter - 9.965 m² kr. 3.047.082,- I alt kr. 3.047.082,- Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen. Tinglyste hæftelser Prioritetsnr. Kreditor Hovedstol Rente 4 Pantebrev 12.000.000,00 5 Skadesløsbrev 60.000.000,00 6 Ejerpantebrev 10.000.000,00 side 5 af 16
Likviditetsbudget Skattemæssigt Likviditetsmæssigt UDGIFTER Driftsudgifter kr. 512.632,-,- kr. 512.632,- INDTÆGTER Lejeindtægter, faktiske kr. 3.047.082,- kr. 3.047.082,- 1. år før afskrivning/skat kr. 2.534.450,- Afskrivning 1. år, anslået kr. 1.061.346,- Skattemæssigt resultat 1. år kr. 1.473.104,- Likviditet 1. år før skat kr. 2.534.450,- Skattevirkning ved skatteprocent på 25,0 % kr. 368.276,- Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 25,0 % kr. 2.166.174,- Driftsudgifter er angivet ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100 %. Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto varme og el. side 6 af 16
Planforhold/offentlige forhold Zonestatus Vej Kloakforhold Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Kloakforholdene er noteret som offentligt spildevandsanlæg. Offentlige planer/forhold Lokalplan 0221-22 For området, hvori ejendommen er beliggende, gælder ovennævnte plan i henhold til hvilken området er udlagt som følger: Ekstrakt - Delområde 1: Må kun anvendes til erhvervsformål, der indgår i virksomhedsoversigten og med en miljøklassifikation i overensstemmelse med angivelse på kortbilag (miljøklasse 1-6) og til salgsarealer til salg af egne produkter i tilknytning til en virksomheds produktionslokaler. Salgsarealet må have et bruttoetageareal på højst 200 m². Der må ikke etableres butikker i området udover de beskrevne salgsarealer. Grunde skal udstykkes med en mindste størrelse på 5.000 m² og med en facadelængde på mindst 50 meter. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 50 og bygningshøjden må ikke overstige 10 meter. Derudover er byplanvedtægt nr. 21 gældende for området. Ovennævnte er alene ekstrakt af lokalplanen, som kan rekvireres ved henvendelse til Colliers. Miljø Ifølge oplysning indhentet fra Kort- og Matrikelstyrelsen, er nærværende matrikel kortlagt på vidensniveau 1. Yderligere oplysninger kan fås ved henvendelse til Colliers. Energimærke Energimærkninger indberettet til Energistyrelsen før 1. april 2006 er gyldige i 3 år. Er indberetning og tildeling af energimærkningsnummer sket i perioden mellem den 1. april 2006 og 1. september 2006 er energimærkningen gyldig i enten 3 eller 5 år afhængig af, hvilket regelsæt energimærkningen er udarbejdet efter. Energimærkninger, som er indberettet og har fået tildelt energimærkningsnummer efter 1. september 2006 er gyldige i 5 år. Såfremt det eksisterende energimærke på ejendommen ikke er gyldig jf. ovenstående, er sælger forpligtet til at lade et nyt udarbejde, såfremt køber måtte ønske dette. side 7 af 16
Servitutter 4 DC Harte by, Harte 13-09-1957 Dok. om forsynings-/afløbsledninger m.v. 20-05-1975 Byplanvedtægt 21. 08-03-2005 Tilladelse til opsættelse af 3 indkørselspyloner m.v. Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog. Tekniske installationer El Vand Varme Ejendommen forsynes med el fra offentligt elværk. Ejendommen forsynes med vand fra privat, alment vandforsyningsanlæg og har afløb til spildevandsforsyningens renseanlæg. I ejendommen er installeret oliefyret centralvarmeanlæg og i den nyere del er der gasfyr i forbindelse med termostatstyrede radiatorer i kontorarealer og kalorifere i lager- og produktionsarealer. Driftsudgifter Ejendomsskat 2014 kr. 104.388,- Dækningsafgift 2014 kr. 141.456,- Administration kr. 10.000,- Forsikring kr. 56.789,- Udvendig vedligeholdelse, anslået kr. 200.000,- Driftsudgifter, i alt anslået kr. 512.632,- Driftsudgifter er angivet ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100 %. side 8 af 16
Købesummens fordeling - afskrivninger Kontantomregning af købesummen Udbetaling kr. 30.500.000,- Kontantomregnet købesum kr. 30.500.000,- Handelsomkostninger anslået Tinglysningsafgift - skøde kr. 92.330,- Advokatsalær - skøde kr. 150.000,- Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 0,- Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 30.742.330,- Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslåede. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger Bygning og installationer Særlige installationer kr. 2.632.450,- Grundens værdi kr. 4.175.500,- Afskrivningsberettigede bygninger kr. 23.692.050,- Kontantomregnet købesum kr. 30.500.000,- Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum Særlige installationer 4,0 % x kr. 2.653.365,- = kr. 106.135,- Afskrivningsberettigede bygninger 4,0 % x kr. 23.880.289,- = kr. 955.212,- Afskrivning 1. år kr. 1.061.346,- Afskrivningsberegningen er vejledende. Køber henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. Handelsomkostninger Købers handelsomkostninger (anslået) Tinglysningsafgift - skøde kr. 92.330,- Advokatsalær - skøde kr. 150.000,- Moms kr. 37.500,- Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 279.830,- Momsrefusion i henhold til anslået fradragspct. på 100,00 kr. 37.500,- Handelsomkostninger anslået ekskl. kr. 242.330,- side 9 af 16
momsrefusion Købers kapitalbehov Kontantkøb - købers kapitalbehov Kontantpris kr. 30.500.000,- Handelsomkostninger anslået kr. 242.330,- Investeret kapital omregnet kr. 30.742.330,- Startforrentning på kontantbasis Startforrentning på kontantbasis, 1 år, vejledende Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter mv. i henhold til budget kr. 3.047.082,- Driftsudgifter i henhold til budget kr. 512.632,- Nettoleje til forrentning kr. 2.534.450,- 2.534.450,- x 100 30.742.330,- = 8,24 % (anslået) Besigtigelse Henvendelser Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med sælger venligst rettet til: Colliers International Danmark A/S Søren Lindbjerg René Neesgaard Erhvervsmægler Direktør & partner Ӏ MRICS Statsaut. ejendomsmægler, valuar, HD(FR) Direkte tlf. 58583528 58583668 Mobil 20131030 61551818 E-mail sli@colliers.dk rn@colliers.dk Mellemsalg Ret til mellemsalg forbeholdes. side 10 af 16
Lejespecifikation pr. 01-06-2014 for ejendommen Birkedam 18, 6000 Kolding Lejer Areal brutto m 2 Leje kr. p.a. Leje pr. m 2 Leje reg. Næste reg. Lejemålets indgåelse Bankgaranti kr. Uopsigelighed Lejer Udlejer 1 Blue Water A/S 2 Bring Danmark A/S Terminal/ kontor Lager/ kontor 3.757 1.380.952,- 368,- NPI 01-02-15 01-02-2009 673.648,- 6 måneder 12 måneder 6.208 1.666.130,- 268,- NPI 01-01-15 01-02-2012 01-02-19 01-02-19 9.965 3.047.082,- 1 Lejer stiller sikkerhed i form af en bankgaranti på et beløb svarende til 6 måneders leje. Blue Water har eksklusiv brugsret til udenomsarealer foran og bag terminal 1 samt 35 parkeringspladser ved kontordel. 2 Lejer har option på forlængelse af uopsigeligheden i 3 + 3 år. Lejer er iht. lejekontrakten 19.1 berettiget og forpligtet til at indtræde som lejer i Blue Waters arealer på samme vilkår og bestemmelser, såfremt disse fraflytter deres lejemål, idet den samlede årlige startleje til kr. 3 mio. ekskl. moms, tillagt årlige indekseringer. side 11 af 16
Fotos side 12 af 16
Fotos side 13 af 16
Matrikelkort side 14 af 16
Kort Kolding Kommune er kendt for sin dramatiske historie, smuk natur, et rigt og varieret kulturliv samt en kraftig erhvervsvækst. Kommunen har flere end 87.000 indbyggere. De nyder alle på den ene eller den anden måde godt af kommunens servicetilbud - skoler, børnehaver, plejehjem, veje, idrætsfaciliteter, renovation etc. I Kolding Kommune ligger også byerne Christiansfeld, Vamdrup og Lunderskov. side 15 af 16
LOKAL DYBDE GLOBAL BREDDE Colliers International Danmark kender ingen grænser Specialiseret full-service > Formidling, udvikling, rådgivning og vurdering inden for investerings- og erhvervsejendomme til nationale og internationale kunder > Fokus på kundens ønsker og forventninger. Vi skaber merværdi gennem personlig, engageret og proaktiv adfærd fra branchens mest kompetente og professionelle medarbejdere > Uvildig rådgivning, idet Colliers International Danmark i sin helhed er uafhængig, herunder af banker, realkreditinstitutter m.v. Strategisk alliance > Colliers International Danmark har via sit ejerskab af afdelinger i Stockholm, Göteborg, Malmö, Helsinki og Oslo mulighed for en optimal servicering af lokale kunder uden for Skandinavien og vice versa > Colliers International Danmark er en del af verdens mest effektive internationale ejendomsmæglerkæde, Colliers International, med mere end 480 kontorer i 61 lande verden over Kvalitet > Kvalitet og professionel service er kernen i samarbejdet med kunder og internt mellem medarbejderne AARHUS Prismet Silkeborgvej 2 DK-8000 Århus C Tlf. +45 70 23 00 20 KØBENHAVN Codanhus Gl. Kongevej 60 DK-1850 Frederiksberg C Tlf. +45 70 23 00 20 ODENSE Kongensgade 74-76 DK-5000 Odense C Tlf. +45 70 23 00 20 AALBORG Rendsburggade 6 DK-9000 Aalborg Tlf. +45 70 23 00 20 VEJLE Den Hvide Facet 1 DK-7100 Vejle Tlf. +45 70 23 00 20 STOCKHOLM Tlf. +46 08-402 36 70 GÖTEBORG Tlf. +46 41-743 00 90 HELSINKI Tlf. +358 9 856 77 600 OSLO Tlf. +47 2206 6280 www.colliers.dk Danske Bank 36273630 013690 Reg.nr. A/S 214489 SE-nr./CVR 31 77 41 79 MALMÖ Tlf. +46 40 33 08 80