RAPPORT SUNDHEDSEFTERSYN 2014 Arbejdernes Andels-Boligforening Afdeling 25 13 RÆKKEHUSE Arendalsvej 4 28 Opført i 1983
Vurdering af afdeling 25, rækkehuse, Arendalsvej 4-28 Afdeling 25 består af i alt 185 boliger fordelt mellem 172 etageboliger og 13 rækkehuse. Denne rapport omhandler rækkehusene. Etageboliger er medtaget i anden rapport. Sundhedseftersynet blev hovedsageligt foretaget i marts måned. I enkelte boliger er eftersynet efter aftale med beboerne udført på et senere tidspunkt. På baggrund af 13 udfyldte registreringsskemaer (samtlige rækkehuse) er der foretaget en vurdering af rækkehusene med fokus på de specifikke observationer foretaget i badeværelse, rum der tilstøder badeværelse, køkken, vinduer i boligen samt vægge. I forbindelse med registeringen ønskede afdelingsbestyrelsen, at luftens indhold af fugt blev målt. I forbindelse med gennemgangen er der visuelt foretaget observationer af klimaskærmen. Det har dog ikke været hovedformålet med sundhedseftersynet. FØLGENDE REGISTERINGER ER FORETAGET: Badeværelser Ventilation (spørgsmål 1-4) viser: Alle boliger har baderum med vindue til det fri. 5 boliger har mekanisk el-ventilation, som alle virker. 8 boliger har naturlig ventilation. 8 boliger har monteret vægventiler som ekstra naturlig ventilation. 6 boliger har ud over mekanisk/naturlig ventilation monteret ventiler i væggen. Alle boliger har baderum med opvarmning. Gennemgangen af badeværelserne (spørgsmål 5-12) viser: 1 bolig har problemer med elastiske fuger. 0 bolig har problemer med fugen omkring gulvafløb. 2 boliger har problemer med løse og knækkede fliser. 2 boliger har problemer med løstsiddende glasvæv. 2 boliger har problemer med misfarvede fuger. 3 boliger har problemer med misfarvet lofter / vægge. 1 bolig har problemer med elastiske fuger. 0 boliger har problemer med fugen omkring gulvafløb. 0 boliger har problemer med løse og knækkede fliser. 0 boliger har problemer med løstsiddende glasvæv. 4 boliger har problemer med misfarvede fuger. 3 boliger har problemer med misfarvet lofter / vægge. 2
Gennemgang af tilstødende rum til badeværelset (spørgsmål 16) viser: 0 boliger har skader i tilstødende rum til badeværelser. Evt. sammenfald mellem ventilationsforhold og registrerede problemer (spørgsmål 5-16): Omkring halvdelen af rækkehusene har større eller mindre problemer med mørke eller plettede fuger i badeværelser. Det kan ikke udelukkes, at der er et sammenfald mellem misfarvede fuger og manglende mekanisk ventilation. De registrerede problemer udgør samlet 42% og er af en størrelsesorden, som må betragtes som for højt. Mindre arealer med skimmelsvampevækst på badeværelsesfuger og fliser i vinduesfuger og vindueskarme og ved fuge på køkkenbord bør fjernes jævnligt ved almindelig grundig rengøring. jf. By og Byg-anvisning 205 Køkkener Ventilation (spørgsmål 17-19) 0 boliger har mekanisk ventilation. 0 boliger har naturlig ventilation. 13 boliger har emhætte, som alle virker. I boliger hvor vinduer er skiftet til nye vinduer, er alle forsynet med spalteventiler. Gennemgangen af vinduer i køkkener (spørgsmål 20-22) viser: Ingen boliger har problemer med fugt på indvendig glas. Ingen boliger har problemer med misfarvede fuger. 1 bolig har problemer med løstsiddende tapet. Evt. sammenfald mellem ventilationsforhold og registrerede problemer (spørgsmål 17-22 viser): Bortset fra løstsiddende tapet i et køkken er der ikke registeret problemer. Det kan dog ikke udelukkes, at den fugt, som opstår i forbindelse med anvendelse af komfuret og ikke opsamlet af emhætten forplanter sig til øvrige rum i boligen. 3
Stuer Gennemgangen af vinduerne i stuer (spørgsmål 23-26) viser: 1 bolig har problemer med fugt på indvendig glas. 0 boliger har problemer med misfarvede fuger ved vinduerne. 0 boliger har problemer med fugt på indvendig glas. 0 boliger har problemer med misfarvede fuger ved vinduerne. Gennemgangen af væggene i stuer (spørgsmål 26) viser: 0 bolig har mindre problemer med misfarvning af vægge. 0 boliger har større problemer med misfarvning af vægge. Soveværelser Gennemgangen af vinduerne i soveværelser (spørgsmål 27-30) viser: 2 boliger har problemer med fugt på indvendig glas. 2 boliger har problemer med misfarvede fuger ved vinduerne. 3 boliger har problemer med løstsiddende tapet eller skjolder/pletter på 2 boliger har problemer med misfarvning af vægge. 0 boliger har problemer med fugt på indvendig glas. 1 bolig har problemer med misfarvede fuger ved vinduerne. vindueslysningen 1 bolig har problemer med misfarvning af vægge. 4
Værelser Gennemgangen af vinduerne i værelser - vurderes samlet under et. (spørgsmål 31-33, 35-37) viser: 0 boliger har problemer med fugt på indvendig glas. 0 boliger har problemer med misfarvede fuger ved vinduerne. 0 boliger har problemer med misfarvning af vægge. 1 bolig har problemer med fugt på indvendig glas. 0 boliger har problemer med misfarvede fuger ved vinduerne. 0 boliger har problemer med misfarvning af vægge. Gennemgangen af væggene i værelse 2 -gælder 5 rums boliger (spørgsmål 35 og 38) viser: 0 boliger har problemer med fugt på indvendig glas. 1 bolig har problemer med misfarvede fuger ved vinduerne. 3 boliger har problemer med misfarvning af vægge. 0 boliger har problemer med fugt på indvendig glas. 0 boliger har problemer med misfarvede fuger ved vinduerne. 0 boliger virker udsugning fra emhætte i køkken (test foretaget ved fastholdelse af papir). 1 bolig har problemer med misfarvning af vægge. Øvrige observationer (afd. bestyrelsens specifikke spørgsmål) 39 42 viser: 0 boliger virker udsugning ikke i badeværelser (test foretaget ved fastholdelse af papir). 0 boliger er udsugningen i bad lukket med klude, overtapet el. lign. 0 boliger virker udsugning fra emhætte i køkken (test foretaget ved fastholdelse af papir). 1 bolig drysser eller løber der snavs fra emhætte i køkken. 5
3 bolig virker udsugning ikke i badeværelser (Test: fastholdelse af papir). 0 boliger er udsugningen i bad lukket med klude, overtapet el. lign? 0 boliger virker udsugning fra emhætte i køkken (Test: fastholdelse af papir). 0 boliger drysser eller løber der snavs fra emhætte i køkken. Adgang nægtet/ingen hjemme Der er foretaget besigtigelse i alle boliger. Mindre og større problemer i forhold til boligtyper Vurdering af om de mindre eller større problemer har sammenhæng til bestemte boligtyper: Der er ikke sammenhæng med mindre eller større problemer i bestemte boligtyper. Vurdering af de større eller mindre problemer i forhold til den generelle sundhedsvurdering: På baggrund af den samlede vurdering (spørgsmål 43), er alle boligerne inddelt efter karakter. 0 boliger har fået karakteren 0 0 = meget ringe stand 0 boliger har fået karakteren 1 1 = dårlig stand 7 boliger har fået karakteren 2 2 = middel stand 2 boliger har fået karakteren 3 3 = god stand 4 boliger har fået karakteren 4 4 = meget fin stand Det er ikke tilfredsstillende at godt halvdelen af rækkehusene har fået karakteren middel stand. Sikkerhed og tryghed i og omkring boligen spørgsmål 44 47 viser: 0 boliger er hoveddøren ikke i sikkerhedsmæssigt i orden. 1 bolig er området foran hoveddøren ikke godt belyst. 0 boliger er hoveddøren ikke i sikkerhedsmæssigt i orden. 1 bolig oplever området foran hoveddøren ikke godt belyst. 1 bolig har synligt hærværk eller graffiti ved indgangspartiet. 2 boliger oplever at belysning og oversigtsforhold ikke er gode. Besvarelsen viser: Adgangsforhold og belysning ved indgangspartier og trapper er overvejende betryggende. 6
Individuel registrering af særlige forhold (afd. bestyrelsens specifikke spørgsmål) 49-50 viser: 8 boliger oplever trækgener eller kuldenedfald fra vinduer eller døre. 0 toiletter løber vandet. Registrering af eventuelle mangler i boligerne. I forbindelse med eftersynet blev noteret eventuelle mangler i boligen. Der er noteret alm. reparationsarbejder til udførelse, som enkelte vandskader, utætte vinduer og døre, enkelte vinduer kan ikke åbnes samt mangelfuld isolering af aftræksrør i tagrum. Komplet liste med henblik på afhjælpninger er tilgået driftskontoret med kopi til afdelingsbestyrelsen. Temperatur- og fugtmålinger Laveste og højeste værdier Der er i alt foretaget målinger i 12 boliger. Luftfugtighed målt i 3 boliger ligger luftfugtigheden på 28,7 40,2 % køkken alrum 6 boliger ligger luftfugtigheden på 45,7 53,4 % 3 boliger ligger luftfugtigheden på 55,3 68,5 % Temperatur er målt i køkken alrum 3 boliger ligger temperaturen på 17,2 20,4 C 6 boliger ligger temperaturen på 20,7 22,6 C 3 boliger ligger temperaturen på 22,8 24,4 C Kommentarer til temperatur- og fugtmålinger: Mængden af fugt i luften afhænger af, hvor meget vanddamp der afgives i boligen og af indendørs temperaturen. Om vinteren, hvor udeluften er tør, skal tilstræbes en indendørs luftfugtighed på 45%. Der er kun 3 boliger, hvor luftfugtigheden er målt til at være under 45%. Temperaturen i samme boliger blev registeret mellem 21,7 23 C I boliger med de 3 højeste målte luftfugtighed blev temperaturen registeret mellem 17,2 22,8 C I øvrige boliger blev temperaturen i snit målt til 19,9 C med en luftfugtighed på over 55,4%. 7
Kilder til usikkerhed Målingerne afslører kun temperatur og fugt på tidspunkter for prøvetagningen. Der er således ikke registeret hyppige målinger over en længere periode. Målingerne kan derfor ikke umiddelbart generaliseres til at være kontant over en længere periode. Indeluftens relative luftfugtighed er afhængig af udeforholdene, som solstråling, temperatur og fugtforhold. Manglende oplysninger om de faktiske forhold om beboerrelateret fugtproduktion og ventilation. Et godt indeklima Undersøgelser konkludere at luftskifte har stor betydning for de indendørs fugtforhold. Ved at reducere fugtproblemer i boligen er det muligt at opnå et godt indeklima. Bortskaffelsen af fugt sker hovedsageligt via udeluftsskifte. Konklusion og særlige forhold Der er i afdelingen registreret særlige forhold, hvoraf følgende forhold kan have indvirkning på langtidsbudgettet for afdelingen Rækkehusenes generelle sundhedstilstand er ikke tilfredsstillende. Skimmel I enkelte boliger har der været omfattende skimmelangreb, som er vasket ned med vand tilsat rodalon. Vægge og lofter er derefter færdigmalet med acrylplastmaling. Beboere har i flere tilfælde ændret placeringen af møbler eller trukket dem fri fra vægge. Under eftersynet blev der i flere boliger konstateret lukkede ventilationsaftræk. I et badeværelse var radiator lukket. Løsningsforslag Rumtemperaturen sættes op og der holdes en jævn varm temperatur i boligen. Fugtproduktionen nedsættes. Beboere er informeret om, at udluftning gennemføres som tværudluftning med gennemtræk 2-3 gange om dagen af 5-10 min. varighed. Ligeledes er beboere i boliger registreret med misfarvede vægge, vindueslysninger eller fuger blevet orienteret om muligheder for afhjælpning. I forbindelse med besigtigelsen fik beboere udleveret information Sundhedseftersyn af din bolig, hvor der er beskrevet, hvad man selv kan gøre for et sundere indeklima. I øvrigt henvises til Landsbyggefondens hjemmeside www.skimmel.dk som er udarbejdet i samarbejde med Statens Byggeforskningsinstitut. Tag og tagrum Eternittagplader fremstår generelt hele og tætte enkelte er skiftet. Generelt er tagplader begroet med mos og alger. Vandskader fra kondens dannes i aftræksrør fra badeværelser grundet mangelfuld isolering. Det anbefales at øge isoleringen på loft fra 175 mm til i alt 325 mm. 8
Facader Ydervægge er udført i teglelementer, med formur i tegl. Af bebyggelsens energimærkning fremgår, at elementisoleringen varierer fra 125 mm til 30 mm. Gennemsnit er vurderet til 90 mm. Udhæng og trælister på facader er generelt nedbrudt af ælde og råd. Termografiske undersøgelser af klimaskærmen Den 21.03.2014 er der udført registrering og termofotografering udvendigt af Arendalsvej 4, 6, 8, 10, 16, 22, 24 og 28. Termofotoregistreringerne viser ikke tegn på unormale kuldebroer, som kunne være årsag til fugtproblemerne. D. 08.04.2014 er der ligeledes udført registrering/termofotografering indendørs af nr. 24., hvor der blev konstateret kolde områder på gavlvæg i værelse mod sydgavl. Mulig årsag kan være at terræn ligger højt i forhold til strøgulvet i værelset. Fundament Flere steder ligger terræn højere end samling mellem fundament og underkant af facadeelementer. Det vurderes at fugesamlingen under terræn kan være utæt og give anledning til indtrængning af vand/fugt. Leret jordbund omkring bygninger hindre flere steder afledning af vand. Løsning Samlingen/fugen udskiftes og terræn sænkes. Hvis terræn ikke kan sænkes etableres omfangsdræn omkring bygningen. Ventilation I badeværelser og bryggerser er der naturlig ventilation via aftræk i loft. Enkelte badeværelser har fået monteret ekstra aftræk i væg. I 5 badeværelser er naturlig aftræk monteret med elektrisk ventilator. I 6 boliger er der monteret vægventiler. I alle køkkener er der emhætte med indbygget motor. Løsningsforslag til et bedre indeklima Konstruktiv ændring af ventilationsforholdene ved etablering af decentral ventilationsanlæg med varmegenvinding. 9
Økonomiske overvejelser Tilstandsrapport Sammenfattende kan det konkluderes at luftens indhold af fugt er for høj i størsteparten af rækkehusene. Der blev i forbindelse med gennemgangen i et par boliger dokumenteret tidligere angreb af skimmelsvampe, som beboere efterfølgende har fjernet. I andre boliger blev der partielt konstateret mindre arealer med skimmelsvampevækst. I forbindelse med påtænkt tagudskiftning bør tagrum efterisoleres. Der bør etableres mekanisk ventilationsanlæg med konstant grundudsugning med varmeveksler. Efter gennemførelsen af sundhedseftersynet er der bestilt en byggeteknisk tilstandsrapport, som vil indeholde alle bygningsskader, beskrivelse af bygningens tilstand, årsagsbestemmelse samt fremkomme med løsningsforslag. Jan Fuglsang Projektmedarbejder 10
Arbejdernes Andels-Boligforening Estrupsgade 12 8600 Silkeborg Tlf. 87 22 72 72 www.aab-silkeborg.dk info@aab-silkeborg.dk