Oversigt over regnskaberne for G/F Vingen for perioden 2002 2013 Formålet med denne oversigt er at give et overblik over indtægter og udgifter for G/F Vingen for perioden 2002-2013, specielt med henblik på at belyse udviklingen i indtægter og de tunge udgiftsposter, herunder udgifter til vedligeholdelse af vejen med asfalt. Oversigten er ikke 100 % korrekt, idet der tidligere er blevet foretaget nedskrivninger og hensættelser til restancer af kontingenter. Derfor er ændringen i bank ikke lig med resultatet af regnskabet. Over en periode på 12 år burde der være foretaget en inflationsregulering af alle poster, men dette vil sløre gennemskuelighed sammenholdt med regnskaberne. Tallene er hentet fra regnskaberne for perioden 2002-2013, som de findes i de arkivmapper, der har været tilgængelige. Det forslås, at denne oversigt opdateres hvert år i forbindelse med udarbejdelse af budgettet. Overblik Følgende tabel viser indtægter, udgifter og bank for perioden 2002-2013 samt resultatet: Regnskabsår 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Indtægter 160,785 126,330 167,082 181,026 189,268 190,173 195,097 199,752 193,235 211,382 232,217 236,711 Udgifter 118,375 122,962 71,998 108,189 116,098 194,695 147,703 312,705 239,550 234,233 191,193 273,215 Resultat 42,410 3,368 95,084 72,837 73,170-4,522 47,394-112,953-46,315-22,851 41,024-36,504 Bank 120,033 126,282 184,984 272,610 379,009 383,486 420,250 315,928 282,488 268,139 321,440 284,934 Indtægterne er vokset fra ca. 160.000 kr. til ca. 237.000 kr. for perioden 2002 til 2013. Udgifter er vokset fra 118,000 kr. i 2002 til 313,000 kr. i 2009 og derefter faldende til 273,000 kr. i 2013. Resultatet har været positivt i perioden 2002-2008, men meget negativt i regnskaberne 2009-2011. Bankbeholdningen er vokset fra ca. 120.000 kr. i 2002 til ca. 285.000 kr. i 2013. 500000.0 400000.0 300000.0 200000.0 100000.0 - -100000.0-200000.0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Indtægter Udgifter Resultat Bank 1
Perioden 2002-2008 har været en opsparingsperiode, medens 2009-2013 har været en nedsparingsperiode. Dette skyldes primært en række sammenfaldende vedligeholdelsesprojekter, som Bestyrelsen og Generalforsamlingen har fundet nødvendige. Der er imidlertid et begrundet håb for, at man de næste år vil se en opsparingsøkonomi igen, idet de store vedligeholdelsesopgaver er afsluttet. På langt sigt kan en renovering af vejen komme på tale. Indtægter De samlede indtægter er vokset fra ca.160.000 kr. i 2002 til 237.000 kr. i 2013 svarende til en stigning på 48 %. Med en inflation på 2 % ville stigningen have været på ca. 25 %. G/F Vingens indtægter stammer fra kontingenter, der betales kvartalsvis, og årlige indtægter fra udlejning af et areal til en mobil sendemast fra TDC. Uden indtægter fra TDC ville der være en kontingentstigning på ca. 850 kr. pr. hus pr. år. Indtægterne fra TDC udgør ca. 15 % af de samlede indtægter i 2013. Indtægterne fra TDC er sikret de næste 10 år regnet fra og med 2015 med en 3 % stigning pr. år. Følgende graf viser indtægterne pr. husstand for perioden 2002-2013: Regnskab 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Kontingent 2708 2505 3504 4013 4023 4025 4126 4220 4033 4463 4959 5046 Indtægter fra TDC 1311 653 673 512 709 730 752 774 798 821 846 871 Indtægter pr husstand 4020 3158 4177 4526 4732 4754 4877 4994 4831 5285 5805 5918 Hvorvidt der skal ske en yderligere stigning i kontingentindtægterne afhænger af den strategi, som fremtidige bestyrelser/generalforsamlinger ønsker at følge med hensyn til vedligeholdelse af veje og torve. Følgende tabel viser indtægterne fra TDC i perioden 2015-2024: Periode Regnskabsår Årlig lejeindtægt Kr. Kumuleret lejeindtægt Kr. Årlig indtægt pr hus 1 2015 36,981 36,981 925 2 2016 38,090 75,071 952 3 2017 39,233 114,304 981 4 2018 40,410 154,714 1,010 5 2019 41,622 196,336 1,041 6 2020 42,871 239,207 1,072 7 2021 44,157 283,364 1,104 8 2022 45,482 328,846 1,137 9 2023 46,846 375,692 1,171 10 2024 48,252 423,944 1,206 Det fremgår heraf, at indtægterne pr. hus vokser fra 925 kr. pr. år til 1206 kr. pr. år i 2024. 2
Det er væsentligt at huske på, at kontingentets størrelse afhænger af den vedligeholdelsesstandard beboerne ønsker og det frivillige arbejde som foreningens medlemme yder. Jo mere arbejde, der ydes jo lavere kontingent. Takket være det frivillige arbejde kan kontingentet indtil videre holdes relativt lavt. Driftsudgifter Driftsudgifterne består primært af udgifter til forsikring, el-pærer, elektricitet til belysning samt enkelte andre poster herunder fortæring i forbindelse med arbejdsdage. 60000 50000 40000 Driftsudgifter kr 30000 20000 Driftsudgifter kr 10000 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Regnskabet for 2011 var lidt udsædvanligt, idet der er to poster overført fra regnskabet for 2010 og overført til regnskabet for 2012. Vedligeholdelsesudgifter Vedligeholdelsesudgifterne består primært af posterne græsslåning, hækklipning, snerydning, flisereparation legeplads, rendestensbrønde, grønne udgifter samt asfaltreparation. Over perioden 2002 til 2013 er de samlede vedligeholdelsesudgifter vokset fra ca. 90.000 kr. til 260.000 kr. i 2009, hvorefter der er sket et fald til ca. 250.000 kr. i 2013. Regnskabsåret 2009 var et annus horibilis, idet der var sammenfaldende udgifter til snerydning, fliser og grønne områder. Følgende graf viser udviklingen i vedligeholdelsesudgifter for perioden 2002-2013. Disse udgifter er groft vurderet vokset fra omkring 100.000 kr. i perioden 2002-2008 til omkring 200.000 kr. i perioden 2009-2013. 3
Vedligeholdelses udgifter 300000.0 250000.0 200000.0 150000.0 100000.0 Vedligeholdelses udgifter 50000.0-2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Nedenstående tabel viser vedligeholdelsesudgifterne for perioden 2002-2013. Det er græsslåning og grønne områder, der er de dominerende poster. Vedligeholdelse Regnskabsår 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Græsslåning+hæk 59,336 35,913 29,975 36,387 34,615 81,125 70,213 76,919 75,604 80,461 72,965 68,993 Snerydning 2,000 - - - 5,500 10,500 29,625 49,118 4,688 21,563 9,106 Asfalt - - - - - 41,775 7,975-52,035-73,125 Fliser - - - 6,743-13,288 81,563-30,000 30,000 14,150 Legeplads - 25,143 13,000 13,000 35,660 13,000 7,337 17,681 4,125 1,247-17,662 Rendestensbrønde 5,000 38,707 3,625 23,625 Grønne områder 35,491 19,505 20,000 20,000-65,250 20,889 25,000 15,480 25,000 Reparationer 9,095 1,629 467 6,908-1,566-980 - Øvrige udgifter 19,650 5,510 9,803 5,556 4,526 11,564 7,241 4,456 6,491 4,227 6,077 9,356 Total 90,081 103,686 53,245 88,099 100,301 174,030 116,554 276,474 208,262 184,330 149,710 241,017 I 2007 og 2011 er der måske to poster på ca. 6000 kr, der fejlagtig er placeret under Græsslåning+Hæk, der måske burde være registreret under Grønne Områder. Ifølge de tilbud man har modtaget fra Steen Larsen burde udgiften være på ca. 75.000 kr. inkl. Moms. Derfor er udgifterne til Græsslåning+Hæk lidt for høje. 4
De mest markante Grønne Udgifter fremgår af følgende tabel: Regnskabsår Kr. Beskrivelse 2002 2003 35,491 Renovering af hegn mod syd 2004 2005 19,505 Renovering af hegn mod syd 2006 20,000 Renovering af hegn mod syd 2007 20,000 Beskæring af buske og anlæg af hæk 2009 45,625 Dræn ved torve 4 +5 2009 19,625 Renovering af hegn mod syd 2010 20,889 Anlægsarbejder 2011 35,082 To vejbrønde 2011 25,000 Renovering af hegn mod syd 2012 15,485 Hjørner ved torve 2013 20,000 Rendestensbrønd 276,702 Set over alle år udgør udgifter til græsslåning og hækkeklipning 40 %, grønne områder 14 %, fliser 10 %, asfalt 10 %, snerydning 7 % og øvrige udgifter 5 %. Dette fremgår af følgende tabel, hvor man viser tallene i procent lodret. Vedligeholdelse Regnskabsår 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Total Græsslåning+hæk 66% 35% 56% 41% 35% 47% 60% 28% 36% 44% 49% 29% 40% Snerydning 2% 0% 0% 0% 5% 0% 9% 11% 24% 3% 14% 4% 7% Asfalt 0% 0% 0% 0% 0% 24% 7% 0% 25% 0% 0% 30% 10% Fliser 0% 0% 0% 8% 0% 0% 11% 30% 0% 16% 20% 6% 10% Legeplads 0% 24% 24% 15% 36% 7% 6% 6% 2% 1% 0% 7% 8% Rendestensbrønde 0% 0% 0% 0% 0% 3% 0% 0% 0% 21% 2% 10% 4% Grønne områder 0% 34% 0% 22% 20% 11% 0% 24% 10% 14% 10% 10% 14% Reparationer 10% 2% 1% 8% 0% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1% Øvrige udgifter 22% 5% 18% 6% 5% 7% 6% 2% 3% 2% 4% 4% 5% Total 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% Alle disse poster på nær græsslåning svinger en del fra år til år. Disse udsving er til dels forårsaget af gynger og karrusel -princippet. Hvis en af udgifterne er mindre end forventet, igangsættes nogle af de øvrige aktiviteter. Udgifter til græsslåning lå på ca. 35.000 kr. i perioden 2002-2006 og på ca. 75.000 kr. i perioden 2007-2013. Dette hænger sammen med, at man i den første periode selv foretog en klipning af hækken og at man i den efterfølgende periode har klippet hækken to gange om året. 5
Det ser ud til at der er sket et skift mht. snerydning, idet posten til snerydning ligger på et markant højere niveau fra 2008 og fremefter. Udgifterne til fliseopretning vil også være der i fremtiden med ca. 10 % af de samlede vedligeholdelsesudgifter. Det er bemærkelsesværdigt, at udgifter til asfalt kun udgør 10 % og ligger primært i regnskabsårene 2007-2013. Udgifterne til asfalt udgør 15 % af de samlede vedligeholdelsesudgifter for perioden 2007-2013. Det ser ud til, at der skete et skift i 2008 i niveauet for udgifterne til vedligeholdelse. Dette kan måske forklares ved, at der har været et efterslæb mht. vedligeholdelse og at bestyrelsen ikke har været bange for at bruge penge hertil. Undertegnede startede i bestyrelsen i 2009! De Grønne Områder Posten Grønne Områder omfatter bl.a. vedligeholdelse af området mellem Den Hvide By og G/F Vingen, beplantningen mod vest og ved legepladsen. Der har vedholdende været store udgifter til vedligeholdelse herunder et stor dræningsopgave på ca. 45.000 kr. ved torv 4+5 i regnskabet for 2009. I forbindelse med fældning af store træer, der suger store mængder af vand, kan der igen opstå behov for dræning af andre områder. Legepladsen Følgende tabel viser udgifter til legepladsen i perioden 2002-2013: Regnskabsår 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Total Betalt - 12,143 - - 22,660-7,337 17,681 4,125 1,247-17,662 82,855 Afskrivning - 13,000 13,000 13,000 13,000 13,000 - - - - - - 65,000 Total - 25,143 13,000 13,000 35,660 13,000 7,337 17,681 4,125 1,247-17,662 147,855 Omregnet til udgifter pr. år pr. hus bliver de samlede udgifter til legepladsen 308 kr. Bag posten afskrivninger på i alt 65.000 kr. gemmer sig en total renovering af legepladsen i perioden før 2002. Rendestensbrønde Følgende tabel viser udgifterne til opretning af rendestensbrønde. Der har indtil nu kun være 3 nedbrud der mere eller mindre har krævet en total renovering. Regnskabsår 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Rendestensbrønde - - - - - 5,000 - - - 38,707 3,625 23,625 Antal 2 1 Der har været yderligere én brønd, der krævede renovering, men den tog Helsingør Kommune sig af. Hver gang en brønd står af koster det ca. 20.000 kr. Rotter og rødder er de primære årsag til en renovering. Udgifter til vedligeholdelse af vejen En god tilstand af G/F Vingens vejnet er et aktiv for alle beboerne. Der kan være forskellige grader af en god tilstand spændende lige fra en æstetisk nydelse at se, at gå og at køre på og til en hullet vejr, der er vanskelig at køre og at gå på. Det er subjektivt at afgøre hvornår en god tilstand ikke længere er gældende.. Dog vil der formodentlig være enighed om, at en vej med store huller, som bilerne vanskeligt kan køre på, ikke 6
vil være acceptabelt. Spørgsmålet er ikke så meget at renoveringen vil blive nødvendig, men derimod hvornår og hvorledes den finansieres. En total renovering af G/F Vingens vej kan beløbe sig til ca. 500.000 kr. og denne renovering kan blive nødvendig i løbet af de næste 5 til 10 år. Finansiering kan ske enten ved opsparing eller ved låntagning. En låntagning, som bestyrelsen har ansvaret for med en kollektiv hæftelse, kan på forhånd udelukkes, idet hele lånet kan havne på én af beboerne, hvis de øvrige ikke vil/kan betale. Det kan blive noget værre rod. Derfor skal finansieringen ske ved en opsparing. Hvis vi ikke foretager en total renovering, vil vedligeholdelsen af vejen komme op igen og igen, formodentlig med beløb på 50.000 kr. - 75.000 kr. pr. vedligeholdelse. En totalrenovering af vejen er en stor udgift, men til gengæld vil man måske være fri for vedligeholdelse i måske 20 år. Der skal ikke mange vedligeholdelser til før, det er en økonomisk fordel med en totalrenovering. Imidlertid er der en række usikkerhedsfaktorer, som vi ikke har styr på, så som vinterskader og slidtage fra tung trafik og ændrede bestyrelser. Med G/F Vingens bankbeholdning på ca. 284.000 kr. og med en opsparing på ca. 200.000 kr. fordelt over 5 år, vil der være penge til en totalrenovering om 5 år. En opsparing på 200.000 kr. svarer til 5000 kr. pr. hus eller 1000 pr. hus pr. år i 5 år. Alternativet til en kontingentforhøjelse på 1000 kr. pr. år kunne være at tage besparelser på nogle af de tunge poster, så som græsslåning og vedligeholdelse af de grønne områder. I runde tal er vedligeholdelsesudgifter pr. år pr. hus ca. 5000 kr. Med en besparelse på ca. 20 % over de næste 5 år, vil der være penge til en vedligeholdelse af vejnettet. Med en udgift til græsslåning på 75.000 kr. pr. år vil en besparelse på 20 % på denne post give 375 kr. år pr. hus. Med en udgift på ca. 20.000 kr. til Grønne områder vil en besparelse på 20 % vil give ekstra 100 kr. pr. år pr. hus. Indtægterne fra TDC vokser med 3 % pr. år således, at der i forhold til 2014 vil være en merindtægt på 100 kr. til 400 kr. pr. år frem til 2024. Derfor kan man godt få en finansiering ved en kombination af besparelse og kontingentforhøjelser. Hvis Generalforsamlingen beslutter udelukkende at gå via besparelsesvejen, kan det være vanskelig at få valgt en bestyrelse, idet det ikke er sjovt at skulle vende hver krone flere gange før den bruges. Konsekvenserne af en besparelse på græsslåning og grønne områder kan være, at de grønne områder vil springe i skov og at der efter 5 år vil være et markant efterslæb. På nuværende tidpunkt er der ikke et sikkert grundlag for at sætte en totalrenovering af vejnettet i gang. Der burde nedsættes et vejudvalg, der kan tænke en totalrenovering sammen med G/F Vinges økonomi over en 10 årig periode. 7
Imidlertid ligger der et problem i, at man ikke kan binde fremtidige bestyrelser mht. kontingentforhøjelser og besparelser. Man kan derfor godt frygte, at der først sker noget når vejnettet er reduceret til en vanskelig farbar vej. Middel indtægter og udgifter pr. hus pr. år for perioden 2002-2013 Følgende tabel viser de gennemsnitlige indtægter og udgifter pr. hus pr. år for perioden 2002-2013. Formålet med denne tabel er at vise indtægter og udgifter, der kan relatere sig til den enkelte husejer. Det bemærkes at tallene for de enkelte regnskabsår naturligvis vil afvige betydeligt fra gennemsnittet over hele perioden. Kr Indtægter pr hus 4,756 Antenne pr hus 788 "Kontingent" 5,544 Driftsudgifter Forsikring 37 El-pærer 60 El 195 Øvrige driftsudgifter 314 Total 606 Driftsudgifter Forsikring El-pærer El Øvrige drift Vedligeholdelse Græsslåning+hæk 1,505 Snerydning 275 Asfalt 364 Fliser 366 Legeplads 308 Rendestensbrønde 148 Grønne områder 514 8
Reparationer 43 Øvrige Vedligeholdelse 197 Total 3,720 Øvrige 113 Udgifter i alt 4,439 Bank 7,123 Vedligeholdelse Græsslåning+hæk Snerydning Asfalt Fliser Legeplads Rendestensbrønde Grønne områder Reparationer Øvrige udgifter Som et eksempel hvorledes denne tabel skal læses, fremhæves udgifter til belysning, dvs. summen af posterne El-pærer og El er tilsammen 60 kr. + 195 kr. = 255 Kr. pr. hus pr. år. Græsslåning, Hækkeklipning og Grønne områder bidrager til udgifterne med 1505+514 kr. = 2019 kr. Dette svarer til 54 % af samtlige vedligeholdelsesudgifter eller 45 % af samtlige udgifter. Indestående på bank udgør 7123 kr. pr. hus ultimo 2013. Hvis man skal have råd til en vejrenovering på 500.000 kr. skal indestående på bank være på 12.500 kr. Økonomi-rapportering Af arkiverne fremgår, at de gamle bestyrelser har haft godt styr på økonomirapportering både i form af regnskaber, men også i form af kvartalsrapporter til bestyrelsen. Det ser ud til, at der har været mangler mht. økonomirapportering de sidste år. Arkivsystemer Det har været en vanskelig opgave at finde frem til alle papirer fra generalforsamlingerne. Af hensyn til de fremtidige bestyrelser, bør alle dokumenter vedrørende bestyrelse og generalforsamling samles på foreningen hjemmeside. Desuden bør der være et papirarkiv med de centrale dokumenter. Dette arbejde er igangsat og vil blive afsluttet i løbet af 2014. 9
Resume Overordnet set er økonomien god i G/F Vingen. Perioden 2002-2008 har været en opsparingsperiode, medens 2009-2013 har været en nedsparingsperiode. Det bør/kan overvejes.om man kan reducere udgifter til græsslåning og vedligeholdelse af grønne områder, idet det er G/F Vingens største udgiftspost, men det afhænger af den standard ejerforeningens medlemmer ønsker. En totalrenovering af G/F Vingens vejnet er økonomisk mulig ved en kombination af kontingentforhøjelser og besparelser på de tunge udgiftsposter. Der bør nedsættes et vejudvalg, der skal foretage en totalvurdering af G/F Vingens økonomi over de næste 10 år i sammenhæng med en totalrenovering af G/F Vingens vejnet. Der bør fremover foretages en bedre kvartalsvis økonomirapportering til Bestyrelsen. Klaus Flemløse Afgående bestyrelsesformand 27.februar 2014 10