Børsen Erhvervsejendomme Journalist Peter Rasmussen Bilag: Avisartikel over 5 sider cand. merc., ejendomsmægler og valuar Lars Wismann, projektchef og direktør den 11. oktober 2015 rettet d. 13. oktober 2015 Domstolene trækkes med sager om korrekte valuarvurderinger på 7. år. Ingen af sagerne er afgjort ved Byretten. Uanset resultatet kan parterne se frem til, at sagerne også skal i Landsretten : I maj måned 2009 indgik Dansk Ejendomsmæglerforenings kollektive forsikringsselskab AIG i forening med deres advokat Thomas Dall Jensen og accept af DE et forlig med en række andelshavere i A/B Laubsgården. Der blev i alt udbetalt kr. 2,3 mio. i erstatning eller ca. kr. 5.000 pr. m 2 for de andelsbeviser, der var handlet udfra den meget for lave valuarvurdering. Fremfor at tage en sag ved domstolene valgte DE s forsikringsselskab AIG og deres advokat Thomas Dall Jensen at lukke sagen ved et forlig. Valuar Mads Munch MDE havde i april 2006 vurderet ejendommen meget for lavt. Uden anførsel af referencehandler var Mads Munch nået frem til en kontant handelsværdi på kr. 8.300/m 2. De andelshavere, der havde solgt deres andelsbeviser til den meget for lave valuarvurdering havde således lidt et tab på ca. kr. 7.000/andelskvadratmeter. I god tro havde de antaget, at valuaren ikke blot havde vurderet deres ejendom udfra hans egen forsigtige mavefornemmelse. Valuarværdien skal afspejle den værdi som tilsvarende ejendomme handles til. Derfor skal en valuarvurdering underbygges med referenceejendomme. Valuar Jette Lundsgaard MDE havde som skønsmand vurderet samme ejendom til kr. 15.000/m 2 eller 84% mere end Mads Munch. De havde begge vurderet udfra samme vurderingsnorm. Den off. vurdering pr. 01-10-2006 var kr. 15.300/m 2. Tilsvarende ejendomme blev i samme periode handlet til priser mellem kr. 18.000-25.000/m 2. Der var i 2005-2006 mange handler med boligejendomme så det havde været nemt for Mads Munch at finde referencer, hvilket er et normkrav. Sagen blev ført for sagsøger af advokat Kasper Westberg for A/B Laubsgården. A/B Laubsgården var efter cand. merc., ejendomsmægler og valuar Lars Wismann Wismann Property Consult A/S s opfattelse langt fra den eneste forening i Hovedstaden, hvor andelsbeviserne i årene 2005-2006 var blevet solgt til alt for lave vurderinger. Med udgangspunkt i virksomhedens database vurderedes det, at ca. 120 foreninger samlet havde et tilsvarende berettiget krav. Det samlede krav kunne derfor løbe op i over kr. 250 mio. Der gik kun et par måneder, før 4 valuarer, herunder 3 der var medlemmer af DE, fik et tilsvarende sagsanlæg fra 4 andelsboligforeninger. Valuar Mads Munch var en af de 4 sagsøgte, idet han også havde vurderet en bedre beliggende ejendom på indre Østerbro til samme lave værdi. En anden var en ejendom i 2920 Charlottenlund, der var blevet vurderet til kun kr. 11.500/m 2 i januar 2006, skønt en nærved identisk men ringere beliggende ejendom lige var handlet til kr. 26.500/m 2. Alle sagsanlæg bliver ført på de 4 foreningers vegne af advokat Kasper Westberg.
I mellemtiden havde valuar Gunnar Brandt MDE fået en stævning/erstatningssag med påstand om overprisvurdering. Gunnar Brandt havde i forbindelse med stiftelsen af de nye A/B foreninger A/B Hyltebjerg Allé 17-37, 2720 Vanløse og A/B Ringertoften, 2400 Kbh. NV. opvurderet ejendommene med ca. 20% for at motivere lejerne til at blive andelshavere. I Dansk Ejendomsmæglerforenings undervisningsmateriale om valuarvurderinger fremgik det, at en opvurdering umiddelbart efter et køb måtte anses som værende dybt useriøst. Men DE stod nu med 6 sagsanlæg for vilkårlige og forkerte vurderinger. Hertil et forsikringsselskab AIG, der kunne imødese en udbetaling på erstatninger på et meget stort millionbeløb. Ethvert sagsanlæg skulle derfor imødegås med ethvert til rådighed stående middel for at opnå frifindelse af valuarerne. Den slags sager afgøres erfaringsmæssigt ved domstolene ved, at der indkaldes en syn- og skønsmand, der afgiver en vurdering ejendommens kontante handelsværdi på vurderingstidspunktet. Det er det der hedder en valuarvurdering efter Andelsboliglovens 5 stk. 2 litra b (ejendommens kontante handelsværdi). Dansk Ejendomsmæglerforening har monopol på at bringe én og kun én skønsmand i forslag, som sagsøger så skal acceptere medmindre, at sagsøger har vægtige indsigelsesgrunde. DE foreslår altid en skønsmand, der selv er medlem af DE. Skønsmanden var/er således omfattet af samme kollektive professionelle forsikringsselskab som den sagsøgte valuar. 96% af alle valuarer er medlemmer af DE. Da udbetaling af store erstatninger fra et forsikringsselskab i reglen efterfølges af forhøjede præmier og reduceret dækning burde det være indlysende, at skønsmanden ikke var og er uden interesse i sagernes udfald. Hertil, at den sagsøgte valuar ofte vil være en medlemsfælle måske endda en nær kollega, der om sagsøgte gøres erstatningsansvarlig bliver pålagt selvrisiko kr. 50.000, plus et minus i karakterbogen. Uagtet dette har Østre Landsret afsagt kendelse på, at skønsmanden efter domstolens opfattelse er uden interesse i sagernes udfald. De første to sager om overprissalg blev afgjort til ugunst for sagsøgte valuar Gunnar Brandt MDE ved Byretterne i hhv. 2010 og i 2013. I den første sag havde valuar Jørn Søby MDE EDC Erhverv været skønsmand og han havde vurderet ejendommen tilhørende A/B Hyltebjerg Allé 17-37 til kr. 70 mio. pr. 30-06-2008. Den var handlet til kr. 78,1 mio. pr. 31-05-2006, hvor priserne toppede. Der skulle således betales erstatning idet valuar Gunnar Brandt i forbindelse med stiftelsen havde vurderet ejendommen til kr. 91,5 mio. Det er den slags opvurderinger få dage efter en handel som DE kalder for useriøs. DE s forsikringsselskab og deres advokat Thomas Dall Jensen, ankede sagen videre til Østre Landsret. Her lykkedes det advokat Thomas Dall Jensen at overtale dommerne til at tilsidesætte valuar Jørn Søbys vurdering idet han kun havde haft en eneste referenceejendom. I mangel på bedre, godkendte Østre Landsretsdommerne så den sagsøgte valuars vurderingsrapport skønt, at han ikke havde en eneste referenceejendom i sin vurderingsrapport. Den af Østre Landsret godkendte kontante handelsværdi kr. 19.400/m2. pr. 30-06-2008 svarede til kr. 87% af priserne på tilsvarende ejerlejligheder. DE kunne nu bryste sig med, at selv Østre Landsret var enige med deres valuar Gunnar Brandt og AIG slap for at betale erstatning. I den anden sag A/B Ringertoften havde cand.jur. valuar Peter Winther MDE fra firma Sadolin og Albæk været skønsmand. Peter Winther blev af Børsen Erhvervsejendomme 31-10-2013 udråbt som Danmarks dygtigste valuar. Peter Winther fremlagde en meget veldokumenteret skønsrapport med 23 referenceejendomme og satte værdien på handelstidspunktet 27-12-2005 til kr. 365 mio. Ejendommen blev tinglyst handlet til kr. 456 mio. og valuar Gunnar Brandt havde opvurderet den samtidigt til en værdi på kr. 520 mio. eller 42% mere end Peter Winther. Valuar Jette Lundsgaard, havde i en vurderingsrapport 07-05-2013 i erstatningssagen om A/B Plantevej, som skønsmand anført, at A/B Ringertoften i december 2005 var handlet til opskruede priser og havde selv vurderet den til kr. 270 mio. pr. 31-12-2008. Tilsvarende
valuarværdi kr. 270 mio. pr. 31-12-2008 var valuar Michael Hartmann MDE medlem af bestyrelsen i DE nået frem til. Det burde derfor have været en tilståelsessag og AIG eller DE burde have betalt erstatning til alle de andelshavere, der havde køb på basis af valuar Gunnar Brandts opvurdering, der var kr. 520 mio. pr. 31-12-2005, kr. 580 mio. i 2006, kr. 580 mio. i 2007 og kr. 550 mio. ultimo 2008. Sagsøgerne fik da også medhold i Byretten og der skulle betales et meget stort millionbeløb i erstatning. Men AIG ved advokat Thomas Dall Jensen ankede til Østre Landsret. Dansk Ejendomsmæglerforenings kollektive professionelle forsikringsselskab AIG fik Østre Landsrets Dom d. 26-06-2014, der tilsidesatte skønsmandens vurderingsrapport, hvorefter Østre Landsret stadfæstede valuar Gunnar Brandts opvurdering. Dette uagtet, at Dansk Ejendomsmæglerforening kalder den slags opvurdering samtidig med et køb af en ejendom som stærkt useriøst. Den kontante handelsværdi svarede til kr. 23.400/m2. pr. 31-12-2008 eller 130% af priserne på tilsvarende ejerlejligheder. Samtidig afslørede Østre Landsrets dommen, at skønsmanden Peter Winthers vurdering var meget for lav og valuarerne Jette Lundsgaard og Michael Hartmann havde vurderet til under det halve niveau af hvad Østre Landsrets dommerne mente var den korrekte kontante handelsværdi. Gunnar Brandt havde ikke en eneste referenceejendom. Østre Landsret skrev ydermere i deres præmis, at når BRF og Nordea Kredit ved stiftelsen i december 2005 havde anlagt en belåningsværdi på kr. 562 mio. og kr. 555 mio., så var en kontant handelsværdi på kr. 550 mio. hvad ØLD mente var den korrekte værdi, hvorfor sagsøgte valuar skulle frikendes. ØLD fastsatte således en handelsværdi pr. 27-12-2005, der oversteg den tinglyste købesum med ca. 23%. Sagen er nu den, at Østre Landsret i samtlige sager har tilsidesat de af DE frembragte skønsmænd valurarne Jørn Søby og Peter Winther, ligesom valuarerne Jette Lundsgaard og valuar Michael Hartmann begge havde vurderet A/B Ringertoften til under det halve af den værdi, som der blev afsagt ØLD pr. 31-12-2008. På trods heraf har DE forsat monopol på at udpege skønsmænd ved sager, der indbringes for domstolene. I en af 4 verserende sager om undervurderinger var valuar Michael Hartmann MDE udpeget som skønsmand. Der er tale om en meget velbeliggende ejendom i Charlottenlund opført i 1931 og i 1955, hvor alle lejligheder har altan og flere har udsigt over Øresund. Michael Hartmann besigtigede ejendommen d. 30-06-2011 og efter 18 ugers sagsbehandlingstid fremsendte han en vurderingsrapport. Han anførte 7 referenceejendomme, der alle var angivet med forkerte handelstidspunkter, arealer, eller kontante handelsværdier og i øvrigt ikke lå indenfor hans egne snævre referencekriterier. Dernæst skrev han, at den kontante handelsværdi for hans vedkommende slet ikke beroede på referencehandler, men alene på hans egen erfaring og indsigt. En række supplerende spørgsmål gav ingen afhjælpende svar. Michael Hartmann havde vurderet ejendommen til kr. 11.500/m 2 pr. 29-01-2006, hvor han i vurderingsrapporten fra august 2009 på A/B Ringertoften havde skrevet, at i 2. kvartal 2006 blev boligejendomme i 2400 Kbh. NV handlet til kr. 22.500/m 2. Michael Hartmann mente således, at den kontante handelsværdi på en kvalitetsejendom i 2920 Charlottenlund skulle være det halve af, hvad han mente var de kontante handelsværdier på andre boligejendomme i 2400 København NV. Michael Hartmanns vurdering blev indbragt først for Københavns Byret, der i d. 30-06-2014 stadfæstede, at der var så stor usikkerhed mht. rigtigheden i Michael Hartmanns vurdering, at der måtte udmeldes et nyt syn og skønt. Afgørelsen blev kæret til Østre Landsret, der d. 24-09-2014 stadfæstede Byrettens kendelse. AIG og advokat Thomas Dall Jensen søgte 3.- instans bevilling men fik afslag. Siden har Michael Hartmann og hermed DE, hvor han sidder i bestyrelsen meddelt sagsøger, at uagtet at hans vurderingsrapport er blevet forkastet af Østre Landsret, så mener han sig berettiget til fuldt salær kr. 120.000 for sin ulejlighed. Dette forhold der handler om professionsansvar er nu indbragt for domstolene. Det er sagsøgers opfattelse, at en vurderingsrapport der af domstolene er kendt nytteløs ikke er berettiget til salær.
Udover, at de skønsmænd som DE har bragt i forslag på de verserende sager alle er blevet underkendt ved domstolene og de alle har vurderet langt under den retspraksis, som der er en følge af de 2 Østre Landsretsdomme, så har skønsmændene benyttet deres mulighed for at skrue priserne voldsomt op for at udføre deres arbejde. Der udmeldes alene en skønsmand og han er ikke i konkurrence med andre skønsmænd. Inflationen i de forlangte salærer er så voldsom, at valuar John Lindgreen i 2014 som af DE udpeget skønsmand i en lille ejendom på Østerbro en ejendom med 15 lejligheder har forlangt et salær på kr. 100.000 inkl. moms. For en tilsvarende ejendom beliggende Falkoner Allé 102/Franckesvej 1 forlangte John Lindgreen i september 2015 et salær på kr. 12.500 inkl. moms. I 2009 var prisen for den store ejendom A/B Laubsgården med 60 boliger vurderet af valuar Jette Lundsgaard ca. kr. 35.000 inkl. moms. Normalprisen for en valuarvurdering er ca. kr. 10.000-25.000 kroner inkl. moms. afhængigt af størrelsen på ejendommen og om den er med eller uden erhverv. Kommer det til at gå som meget tyder på, så står vi med et fagområde, hvor det alene er valuarer der må valuarvurdere, hvor deres vurderinger har stor betydning for deres klienterne, at disse kan nå til en hvilket som helst vilkårlig værdi. Dommerne ved domstolene har kun lille faglig indsigt i ejendomme og følger ofte kritikløst en valuarvurdering fra en skønsmand eller sagsøgte. Dansk Ejendomsmæglerforening har en indlysende interesse i at have eneretten til at udpege skønsmænd i sager rejst mod skønsmændenes kolleger der begge er medlemmer af Dansk Ejendomsmæglerforening. Hertil, at skønsmændene uden konkurrence og uden, at domstolene der skal føre tilsyn med salærerne fremfor at spørge hvad der er den normale pris kritikløst accepterer en timetidsregistrering, der fører til salærer som er 3-8 gange den normale pris for en valuarvurdering. De verserende erstatningssager om underprissalg jf. forligssagen A/B Laubsgården går i oktober måned ind i deres syvende retsår uden at en eneste af dem, er blevet afgjort ved byretten. Dansk Ejendomsmæglerforening bliver tilsyneladende ved med at forsinke, fordyre og forplumre sagerne, medens alle deres udmeldte skønsmænd underkendes ved Østre Landsret og vurderer vidt forskelligt. Valuar John Lindgreen har således i september 2015 vurderet A/B Falkoner Allé 102/Franckesvej 1 til kr. 20.600/m 2 og den langt bedre ejendom A/B Hostrups Have til kr. 9.500/m 2. De to ejendomme ligger mindre end 300 meter fra hinanden med bedste beliggenhed på Frederiksberg. Forholdet om de vilkårlige valuarvurdering blev første gang indbragte af cand. merc. ejendomsmægler og valuar Lars Wismann for Dansk Ejendomsmæglerforening under et møde i foreningen d. 04-02-2007. Dengang fik Lars Wismann at vide, at han ikke skulle interessere mig for, hvordan hans valuarkolleger vurderede samt at det ville være illoyalt om han udtrykte kritik om valuarernes måde at vurdere på. Seneste variation i besynderlige vurderinger kom fra valuar Jette Lundsgaard der som udmeldt skønsmand i maj måned 2013 fremfor at angive den kontante handelsværdi gav en besvarelse i et interval kr. 12.000-14.000/m 2 uden at angive om domstolen skulle bruge den høje eller den lave værdi. Den kontante handelsværdi jf. Andelsboliglovens 5 stk. 2 litra b kan aldrig angives med et interval. Man kan jo ikke beregne en andelskrone som et interval. Valuar John Lindgreen har opfundet sit eget system hvor han hævder at fratrække mellem kr. 2.500-8.500 fra værdien af han referenceejendomme til den kontante handelsværdi på vurderingsejendommen. Det fører til meget lave vurderinger typisk omkring kr. 10.000/m 2 i 2015. Undtagelsen var A/B Falkoner Allé 102/Franckesvej 1, hvor John Lindgreen har vurderet til kr. 20.600/m 2. Gennemsnittet for hans 17 referenceejendomme var kr. 14.500m 2. I A/B Falkoner Allé 102 hedder formanden for A/B bestyrelsen Lene Andersen og hun er pudsigt nok medlem af Styrelsen i Dansk Ejendomsmæglerforening. Lene Andersen har en åbenlys privat økonomisk interesse i en valuarvurdering, der er højere end den offentlige vurdering, der er kr. 16.800/m 2.
Dansk Ejendomsmæglerforening har et meget stor ansvar som brancheforening til at sikre sig at valuarerne ikke hver og en opfinder deres egne hjemmestrikkede vurderingsprincipper. DE har et ansvar for at sikre sig, at to valuarer ikke når til vidt forskellige resultater, når de vurderer sammenlignelige ejendomme. Hertil, at valuarerne altid udfører en korrekt omkostningsbestemt lejeberegning, en korrekt afkastberegning og anfører referenceejendomme i hvilken værdi den kontante handelsværdi på skønsejendommen underbygges. Sidst, at valuarerne i respekt for Østre Landsret respekterer den retspraksis der er lagt ved de seneste Østre Landsrets Domme. Desværre tyder alt på, at DE ikke gør nogen af delene. Derimod gør foreningen alt hvad de kan til at benytte enhver lejlighed til at meddele at en valuarvurdering ikke er en eksakt videnskab, at der ikke er to ejendomme der er ens, samt at valuaren i princippet kan nå til et hvilket som helst resultat alene ved at anlægge en vilkårlig afkastprocent. Den gamle sag der blev rejst af cand. merc. ejendomsmægler og valuar Lars Wismann om, at valuarerne fra DE ikke vurderer godt nok, er derfor mere aktuel end nogensinde. I modsætning til DE mener Lars Wismann, at en valuarvurdering er en tilnærmet værdiansættelse der skal tage udgangspunkt i hvad tilsvarende ejendomme senest er handlet til og som skal opgøre erhvervsdelen værdimæssigt for sig og boligdelen værdimæssigt for sig. Hertil, at en vel vedligeholdt ejendom, hvad de ældre A/B foreningers ejendomme typisk er, er mere værd end de ejendomme der handles til nystiftede A/B foreninger, ejendomme der typisk handles med et betydeligt vedligeholdelsesefterslæb. Sidst, at valuarerne i respekt for Østre Landsret skal respektere og følge niveauet for den kontante handelsværdi, som der blev retspraksis ved de seneste to Østre Landsrets Domme. Med venlig hilsen Lars Wismann, projektchef & direktør cand. merc., ejendomsmægler & valuar 17.644 karakterer inkl. mellemrum 2.684 ord