Ørbækvej 101, Odense SØ Investeringsejendom med perfekt beliggenhed Samlet etageareal: 1.823 m² Start afkast ca. 6,3% Attraktiv beliggenhed ved Bilka og Ikea Afskrivningsgrundlag: kr. 11.710.000,- Pris: kr. 19.500.000,- kontant
Indholdsfortegnelse Ejendommen i hovedtræk... 3 Bygningsarealer... 4 Offentlig vurdering... 4 Salgsvilkår... 5 Likviditetsbudget... 6 Planforhold/offentlige forhold... 7 Tekniske installationer... 8 Driftsudgifter... 9 Købesummens fordeling - Afskrivninger... 10 Handelsomkostninger... 10 Købers kapitalbehov... 11 Startforrentning på kontantbasis... 11 Besigtigelse... 11 Mellemsalg... 11 Lejespecifikation... 12 Plantegning... 13 Matrikelkort... 14 Kort... 15
Ejendommen i hovedtræk Beliggenhed Ørbækvej 101, 5220 Odense SØ Matr. nr. 5 Z Ejby, Odense Jorder Ejerlejlighed nr: 1,2 Kommune Odense Opført/ombygget Opførelsesår: 1983 Grundareal Område/kvarter Ejendomsbeskrivelse Matrikel nr: 5 Z Ejby, Odense Jorder Centerområde i form af butikker også kaldet Bilka byen. Tæt ved Rosengårdcentret som er Danmarks 2. største butikscenter. Ejendommen består af 2 ejerlejligheder beliggende i større ejendomskompleks. Ejendommen er opført i søstenselementer og taget er buildt-up. Den del af ejendommen, som sælges består af 2 ejerlejligheder, hvilke er beliggende på 1. sal, hvoraf en del af den ene har et areal i stueetagen. Ejerlejligheden i stueetagen indeholder butik med kontor på 1. sal og er p.t. udlejet til Ønske Børn. Ejerlejligheden på 1. sal indeholder kontorer, hvoraf et kontor er udlejet til HOME. Derudover er der kælderarealer tilknyttet de 2 ejerlejligheder. Ejerlejlighederne er beliggende i butiksbyen ved Bilka og med bl.a. Ikea og Jysk som nærmeste naboer. Ejendommen er beliggende tæt ved både ringvej og motorvej E20. Der er særdeles gode parkeringsforhold omkring ejendommen. Adgang til ejendommen foregår fra såvel facaden mod parkeringspladsen som via personaleindgangen fra siden. Udvendig fremtræder ejendommen pæn og præsentabel med god mulighed for skiltning. Der gøres særligt opmærksom på at der er uoverensstemmelse mellem BBRejeroplysninger og lejekontrakterne. Udenomsarealer Øvrige forhold Udenomsrealer er derudover udlagt med fliser og asfalt og anvendes til adgangsforhold. Ejendommen er indrettet med såvel enkeltkontorer samt større kontorlandskaber. Lokalerne har god planløsning, og der vil være mulighed for eksempelvis opdeling af lejemålet. Der er pæne køkken og toiletfaciliteter, gulvene er belagt med tæpper. Adgang til ejendommen foregår fra såvel facaden mod p-pladsen som via personaleindgang fra siden. Udvendig fremstår ejendommen pæn og præsentabel med god mulighed for skiltning. Bygninge er opført i søsten. side 3 af 16
Bygningsarealer Arealer Erhvervsareal m/ afskrivning: 604 m² Erhvervsareal u/ afskrivning: 764 m² Etageareal i alt: 1.278 m² Bygning nr. 1 Opført/ombygget år: 1983 Bebygget areal: 0 m² Anvendelse: Afskrivning: Salgsareal, st.tv./1. 604 m² Butik/kontor 1. Ja sal Fællesareal 45 m² Nej Bygning nr. 2 Opført/ombygget år: 1983 Bebygget areal: 0 m² Anvendelse: Afskrivning: Kontor 674 m² Kontor 1. sal Nej Fællesareal 45 m² Nej Offentlig vurdering År 2010 Ejendomsværdi kr. 12.550.000,- Heraf grundværdi kr. 1.867.700,- Ejendommen er ikke under omvurdering. side 4 af 16
Salgsvilkår Købesum Kontantpris: kr. 19.500.000,- Kapitalbehov Kontantpris kr. 19.500.000,- Handelsomkostninger anslået kr. 169.200,- - Refusion deposita kr. -271.196,- Anslået kapitalbehov: kr. 19.398.004,- Startforrentning 6,33 %. Momsfradragsprocent 100,00 % Momsfradragsprocenten anvendes ved beregning af anslåede driftsudgifter og anslåede handelsomkostninger. Finansieringsforslag Colliers kan kontaktes for en nærmere drøftelse af et eventuelt oplæg til finansiering, herunder udbetalingens størrelse, pantebreve, type realkreditlån m.v. Lejeindtægter Faktiske lejeindtægter - 946 m² kr. 1.084.785,- Anslåede lejeindtægter - 586 m² kr. 336.648,- I alt kr. 1.421.433,- Der henvises til specifikation over samtlige lejemål på ejendommen. Deposita Deposita kr. 271.196,- side 5 af 16
Likviditetsbudget Skattemæssigt Likviditetsmæssigt UDGIFTER Driftsudgifter kr. 192.884,- kr. 192.884,- INDTÆGTER Lejeindtægter, faktiske kr. 1.084.785,- kr. 1.084.785,- Lejeindtægter, anslåede kr. 336.648,- kr. 336.648,- 1. år før afskrivning/skat kr. 1.228.549,- Afskrivning 1. år, anslået kr. 436.095,- Skattemæssigt resultat 1. år kr. 792.454,- Likviditet 1. år før skat kr. 1.228.549,- Skattevirkning ved skatteprocent på 25,00% kr. 198.113,- Likviditetsmæssigt resultat 1. år ved 25,00% kr. 1.030.436,- Driftsudgifter er angivet ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100,00%. Lejeindtægterne er angivet ekskl. moms og evt. a conto varme og el. side 6 af 16
Planforhold/offentlige forhold Zonestatus Vej Kloakforhold Ejendommen er beliggende i byzone. Ejendommen er beliggende til offentlig vej. Kloakforholdene er noteret som offentligt spildevandsanlæg. Offentlige planer/forhold Lokalplan 4.C1 For området, hvori ejendommen er beliggende, gælder ovennævnte plan i henhold til hvilken området er udlagt som følger: Området skal anvendes til centerformål. Det kan udlægges areal til butikker, kontorer, boligformål, offentlige formål og mindre erhervsvirksomheder, der ikke er til gene for omgivelserne. Det skal tilstræbes, at boligerne ikke alene orienteres ensidigt mod nord. Der er anlægt beplantningsbælte til afskærmning mod Ørbækvej og Niels Bohrs Allé. Ovennævnte er alene ekstrakt af lokalplanen, som kan rekvireres ved henvendelse til Colliers. Miljø Ifølge oplysninger indhentet den 26.11.2009 fra Kort- og Matrikelstyrelsens hjemmeside, er der ingen oplysninger om forurening på vidensniveau 1 eller 2 på nærværende matrikel. Dog er det oplyst af Odense Kommune, at da ejendommen er beliggende i byzone, er ejendommen områdeklassificeret som lettere forurenet. Lettere forurening er forurening, som ligger over et defineret mindstekriterium, men under kriterierne for kortlægning som forurenet. Olietank Der forefindes ingen olietanke på ejendommen. side 7 af 16
Servitutter 5 Z Ejby, Odense Jorder, ejerlejl.nr. 1,2 06-08-1957 Dokument om Stærmosekloaken 27-11-1958 Dokument om kloak i Ørbækvej 24-09-1974 23-01-1976 Dokument om forsynings-/afløbsledninger mv. prioritet forud for pantegæld Dokument om forsynings-/afløbsledninger mv. prioritet forud for pantegæld 23-01-1976 Dokument om forsynings-/afløbsledninger mv. 25-10-1978 Dokument om bebyggelse, benyttelse mv. indeholder bestemmelser om salg, prioritet forud for pantegæld, resp. lån i offentlige midler. 17-12-1980 Vedtægter for ejerforening 04-03-1992 Forbud om at benytte ejerlejlighed nr. 1 til pengeinstitut mv. 15-06-1999 Lejekontrakt med "Kære Børn" resp. prior 15-06-1999 Dekleration vedrørende lejerettigheder mv., resp. prior Udskrift af tingbogen foreligger som elektronisk tingbog. Tekniske installationer El Ejendommen er registreret hos Energi Fyn, men der foreligger ingen oplysninger om belastningen. Vand Varme Ejendommen forsynes med vand fra offentligt alment vandforsyningsanlæg. Ejendommen opvarmes ved hjælp af fjernvarme. side 8 af 16
Driftsudgifter Ejendomsskat, 2013 kr. 17.642,- Dækningsafgift 2013 kr. 90.242,- Administration kr. 10.000,- Andel fællesudgifter * kr. 40.000,- Udvendig vedligeholdelse, anslået kr. 35.000,- Driftsudgifter, i alt anslået kr. 192.884,- Driftsudgifter er angivet ekskl. moms i henhold til en anslået momsfradragsprocent på 100,00%. Øvrige forhold Det bemærkes, at forbrugsudgifter betales via fællesudgifterne, dog forudsættes det, at lejer betaler samtlige forbrugsudsudgiter, hvilket er tilfældet for de p.t. indgåede lejeaftaler. Renovation, el, vand og varme er derfor ikke indeholdt i de anførte fællesudgifter, idet disse således forudsættes pålignet lejerne. Vedligeholdelse betales ligeledes via ejerforeningen, men er til illustration anført o ovennævnte driftsudgifter. Følgende beløb er indeholdt i fællesudgifter: Vedligeholdelse, forsikring, renholdelse, snerydning, revision og administration. side 9 af 16
Købesummens fordeling - Afskrivninger Kontantomregning af købesummen Udbetaling kr. 19.500.000,- Kontantomregnet købesum kr. 19.500.000,- Handelsomkostninger anslået Tinglysningsafgift - skøde kr. 59.200,- Advokatsalær - skøde kr. 110.000,- Moms ekskl. evt. momsrefusion kr. 0,- Kontantomregnet anskaffelsessum kr. 19.669.200,- Kontantomregningen af købesummen er vejledende. Handelsomkostningerne er anslåede. Den kontantomregnede købesum foreslås fordelt som følger Bygning og installationer Særlige installationer kr. 1.763.230,- Grundens værdi kr. 1.867.700,- Afskrivningsberettigede bygninger kr. 9.045.370,- Ikke afskrivningsberettigede bygninger kr. 6.823.700,- Kontantomregnet købesum kr. 19.500.000,- Afskrivningsberegning på basis af den kontantomregnede anskaffelsessum Særlige installationer 4,00% x kr. 1.778.529,- = kr. 71.141,- Afskrivningsberettigede bygninger 4,00% x kr. 9.123.856,- = kr. 364.954,- Afskrivning 1. år kr. 436.095,- Afskrivningsberegningen er vejledende. Køber henvises derfor til egen revisor, advokat eller anden rådgiver for at få foretaget fornødne skattetekniske undersøgelser og konsekvensberegninger for ejendommen. Handelsomkostninger Købers handelsomkostninger (anslået) Tinglysningsafgift - skøde kr. 59.200,- Advokatsalær - skøde kr. 110.000,- Moms kr. 27.500,- Handelsomkostninger i alt inkl. moms kr. 196.700,- Momsrefusion i henhold til anslået fradragspct. på 100,00 kr. 27.500,- Handelsomkostninger anslået ekskl. momsrefusion kr. 169.200,- side 10 af 16
Købers kapitalbehov Kontantkøb - købers kapitalbehov Kontantpris kr. 19.500.000,- Handelsomkostninger anslået kr. 169.200,- - Refusion deposita kr. -271.196,- Investeret kapital omregnet kr. 19.398.004,- Startforrentning på kontantbasis Startforrentning på kontantbasis, 1 år, vejledende Nettoleje til forrentning af investeret kapital Lejeindtægter mv. i henhold til budget kr. 1.421.433,- Driftsudgifter i henhold til budget kr. 192.884,- Nettoleje til forrentning kr. 1.228.549,- 1.228.549,- x 100 19.398.004,- = 6,33 % (anslået) Besigtigelse Henvendelser Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale for besigtigelse, bedes efter aftale med sælger venligst rettet til: Colliers International Danmark A/S Martin Pedersen, Direktør & Partner Statsaut. ejendomsmægler Mobil 20453055 E-mail mpe@colliers.dk Mellemsalg Ret til mellemsalg forbeholdes. Se også emnet på www.colliers.dk sagsnr. 254612 side 11 af 16
Lejespecifikation pr. for ejendommen Ørbækvej 101, 5220 Odense SØ Lejer Etage Areal brutto m 2 Leje kr. p.a. Leje pr. m 2 Leje reg. Næste reg. Lejemålets indgåelse Depositum kr. Uopsigelighed Lejer Udlejer 1 Ønskebørn Odense 2 Tomgang 1. sal stuen 808 992.394,- 1.228,- NPI 1. sal 586 336.648,- 574,- NPI min. 3,00% 01-10-2001 248.098,- 3 HOME 138 92.391,- 670,- NPI min. 3,00% 01-10-12 01-10-2011 23.098,- 01.10.2021 01.10.2013 1.532 1.421.433,- 271.196,- 2 Det bemærkes, at der er divergens mellem arealer iflg. ejerlejlighedskort, BBRejermeddelelse og faktisk opmåling. Lejemålet er tidligere udlejet til Svane Køkkener side 12 af 16
Plantegning (Ikke målfast) side 13 af 16
Matrikelkort side 14 af 16
Kort Odense er Region Syddanmarks hovedstad og Danmarks 3.die største by med 188.000 indbyggere. Kommunen er på 304 km2. Byen er karakteristisk i kraft af sin store bymæssige udbredelse og de mange bysamfund uden for bykernen. Odense å og den grønne ådal slynger sig forførisk gennem byen og udgør et åndehul og et fristed for byens beboere. Erhvervsmæssigt hæfter man sig især ved et stort udbud af særde-les bynære erhvervsområder, som er begunstiget af nærhed til såvel den østvestgående motorvej, som mo-torvejen mod syd. Det store regionssygehus og universitetet skaber grobund for masser af spændende virk-somheder i området. Naturligvis har byen en velfungerende hovedbanegård og en særdeles aktiv havn med hele 2 udskibningsmuligheder. Byen har en 2-centerstruktur med en levende og spændende bymidte og et særdeles handelsaktiv område ved Rosengårdcentret. De kommende år i Odense vil byde på fantastiske byomdannelser i centrum omkring bl.a. Thomas B. Thrigesgade, men også mange andre steder samt ikke mindst en ny fast forbindelse over kanalen. side 15 af 16
LOKAL DYBDE GLOBAL BREDDE Colliers International Danmark kender ingen grænser Specialiseret full-service > Formidling, udvikling, rådgivning og vurdering inden for investerings- og erhvervsejendomme til nationale og internationale kunder > Fokus på kundens ønsker og forventninger. Vi skaber merværdi gennem personlig, engageret og proaktiv adfærd fra branchens mest kompetente og professionelle medarbejdere > Uvildig rådgivning, idet Colliers International Danmark i sin helhed er uafhængig, herunder af banker, realkreditinstitutter m.v. Strategisk alliance > Colliers International Danmark har via sit ejerskab af afdelinger i Stockholm, Göteborg, Helsinki og Oslo mulighed for en optimal servicering af lokale kunder uden for Skandinavien og vice versa > Colliers International Danmark er en del af verdens mest effektive internationale ejendomsmæglerkæde, Colliers International, med mere end 480 kontorer i 61 lande verden over Kvalitet > Kvalitet og professionel service er kernen i samarbejdet med kunder og internt mellem medarbejderne AARHUS Prismet Silkeborgvej 2 DK-8000 Aarhus C Tlf. +45 70 23 00 20 KØBENHAVN Codanhus Gl. Kongevej 60 DK-1850 Frederiksberg C Tlf. +45 70 23 00 20 ODENSE Kongensgade 74-76 DK-5000 Odense C Tlf. +45 70 23 00 20 AALBORG Rendsburggade 6 DK-9000 Aalborg Tlf. +45 70 23 00 20 VEJLE Den Hvide Facet 1 DK-7100 Vejle Tlf. +45 70 23 00 20 STOCKHOLM Tlf. +46 08-402 36 70 GÖTEBORG Tlf. +46 41-743 00 90 HELSINKI Tlf. +358 9 856 77 600 OSLO Tlf. +47 2206 6280 www.colliers.dk Danske Bank 36273630 013690 Reg.nr. A/S 214489 SE-nr./CVR 31 77 41 79