AP Pension. Udviklingsmulighederne for Kvickly-grunden i Horsens

AP Pension Udviklingsmulighederne for Kvickly-grunden i Horsens september 2014

INDHOLDSFORTEGNELSE 1. Vurderinger og anbefalinger 3 2. Detailhandelen i Horsens bymidte 19 3. Befolknings- og forbrugsforhold 27 4. Konkurrencesituationen for hotel- og konferencefaciliteter 37 5. Konkurrencesituationen for kulturinstitutioner 41 6. Komparativ analyse 45

Vurderinger og anbefalinger Vurderinger og anbefalinger 3

Vurderinger og anbefalinger Indledning AP Pension har bedt ICP udarbejde et overordnet koncept for mulige funktioner for ejendommen og eller grunden på Sankt Helenevej 20 i Horsens. Grunden er ca. 25.500 m 2 og den nuværende butik Kvickly har et samlet erhvervsareal på ca. 9.100 m 2, hvoraf de godt 800 m 2 er kælder. Det er oplyst, at det vil være muligt at tilkøbe et grundareal på ca. 8.000 m 2 ud mod Niels Gyldings Gade. Dette areal indgår dog ikke i de foreliggende vurderinger. ICP har vurderet den fremtidige anvendelse med den forudsætning, at grunden kan ryddes. Der er i vurderingerne taget hensyn til de markedsmæssige muligheder og den fysiske udformning af området samt til beliggenheden ved en af de mest befærdede vejstrækninger i Horsens by. Det er blevet vurderet i hvilken udstrækning, der markedsmæssigt kan etableres: Et traditionelt overdækket shoppingcenter eventuelt med en stor dagligvarebutik som ankerbutik. Store udvalgsvarebutikker i form af box-butikker eventuelt i kombination med dagligvarebutikker Et begrænset antal butikker i samspil med boliger og evt. kontorer. Endelig er mulighederne for at etablere andre funktioner som hotel med konference-faciliteter eller kulturelle institutioner vurderet. Hensigten er at opstille et overordnet koncept for ejendommen/grunden, der sikrer, at de elementer man vælger at arbejde videre med placeres hensigtsmæssigt i forhold til hinanden og giver den bedste synergi. Placeringen Helt overordnet er det ICP s vurdering, at detailhandel er det brancheområde, hvor man generelt får mest afkast af stor synlighed og god tilgængelighed med bil og i et vist omfang med kollektiv trafik. Derfor er denne mulighed primært undersøgt. Placeringen ved rundkørslen og Niels Gyldings Gade er i forhold til biltrafik én af de mest synlige i Horsens med mere end 12.000 passerende biler. Det er et erkendt problem, at trafikafviklingen i rundkørslen umiddelbart syd for grunden især i spidsbelastningssituationerne er forbundet med store problemer. Det er derfor oplagt, at man i konceptet og anvendelsen af arealerne udnytter denne synlighed. I forhold til reglerne i Planloven er det væsentligt, at Horsens by har mere 40.000 indbyggere. Dette sikrer, at der i bymidten kan etableres butikker med et bruttoareal på mere end 2.000 m 2. Bymidteafgrænsningen fremgår af nedenstående figur 1.1. Placeringen knytter direkte op til storbutiksområdet i Horsens bymidte og vil kunne udgøre en naturlig del af dette. Afstanden til tyngden i den mere bykerneorienterede detailhandel i Søndergade er godt 350 m, hvilket i en bymidteorienteret detailhandelsmæssig sammenhæng er betragteligt. 4

Vurderinger og anbefalinger Figur 1.1. Afgræsning af Horsens bymidte (Kommuneplan 2013) Horsens by detailhandel og andre publikumsorienterede funktioner I den oprindelige bymidte området omkring Søndergade ligger der omkring 175 butikker, hvoraf 70 er beklædningsbutikker. En del af butikkerne 36 - ligger i shoppingcentret Bytorv Horsens, der ligger direkte ud til Søndergade. Det generelle indtryk er, at de nationale og internationele kædebutikker som Vero Moda og de øvrige Bestseller koncepter, H&M, m.v. er attraktive og ligger i godt beliggende, relativt store og tidssvarende lokaler i Søndergade. Foruden butikkerne ligger der en lang række restauranter, caféer o.l. samt tre hoteller. Endelig er der Horsens Ny Teater med ca. 760 pladser og mere end 200 årlige events. I storbutiksområdet, der primært ligger langs Høegh Guldbergs Gade, ligger der en lang række butikker med Bilka, Elgiganten og Biltema som de væsentligste. Samlet set er der opgjort en omsætning på ca. 2,8 mia. kr. i den samlede bymidte, hvilket gør Horsens bymidte til eet af de omsætningsmæssigt største udbudspunkter i Jylland. I dette område ligger også biografcentret Megascope med seks sale. Byens lettere utidssvarende hovedbibliotek ligger i Tobaksgården lidt nord for Søndergade. For både biografen og biblioteket gælder det, at deres placeringer ikke optimalt understøtter det kommercielle liv i byen. Der er planer om at flytte biblioteket til Nordhaven, hvor det også kun i mindre udstrækning vil opnå synergi med detailhandelen og bylivet i øvrigt. 5

Vurderinger og anbefalinger Større udbudspunkter i den overordnede konkurrencesituation i forhold til Horsens bymidte Aarhus Aarhus er, både hvad angår bymidteorienteret detailhandel og storbutikker, det betydeligste udbudspunkt i Jylland. Aarhus ligger knap 50 km fra Horsens. I Aarhus bymidte ligger der bl.a. to stormagasiner Salling og Magasin samt en række større udvalgsvarebutikker og shoppingcentret Bruuns Galleri. I alt er der næsten 400 butikker i bykernen, der samlet set har en omsætning på mere end 3 mia. kr. Overordnet er der tre eksterne aflastningscentre med store butikker omkring Aarhus. Mod syd ligger Mega Syd, hvor der ligger ni butikker med Bauhaus og Kvickly som de største. Desuden ligger der bl.a. Elgiganten, Harald Nyborg og Jysk. Mod vest ligger storbutiksområdet ved Tilst. Her ligger foruden Bilka, der er områdets mest betydende butik også Elgiganten, Bauhaus, Harald Nyborg, Toys R Us og en lang række køkkenbutikker og andre storbutikskoncepter. Området er det væsentligste storbutiksområde i Aarhus. Endelig er der storbutiksområdet ved Randersvej i byens nordlige udkant. Her ligger Ikea, Ilva, Silvan, Stark og et par storbutikker i øvrigt. På kulturfronten ligger der i Aarhus bymidte en lang række caféer, restauranter og andre oplevelsesorienterede funktioner. I bymidten ligger der desuden to større biografkomplexer Nordisk Film og CinemaxX med henholdsvis 9 og 11 sale, Aarhus Teater, Musikhuset, kunstmuseet AROS samt en lang række større og mindre kulturelle institutioner, der understreger Aarhus position som landsdelscenter. Aarhus Kommune etablerer det nye urban media space Dokk1, der bl.a. skal huse et moderne bibliotek og mediecenter samt borgerservice. De publikumsorienterede funktioner vil udgøre 17.500 m 2 og der ventes 3.500 besøgende dagligt. 6

Vurderinger og anbefalinger I forbindelse med etablering af bl.a. den aarhusianske letbane, er der planer om at udvide shoppingcentret Bruuns Galleri med ca. 5.000 m 2 og forbedre forbindelsesforholdene til den øvrige bymidte. Hotelkæden Comwell har medio 2014 åbnet et designhotel med 240 værelser meget tæt på Bruuns Galleri. Vejle Vejle by ligger knap 35 km Fra Horsens. Vejle Kommune har igennem de seneste 15 år haft en politik om, at den detailhandelsmæssige udvikling primært skal foregå i bymidten. Dette har betydet, at der i Vejle bymidte er 300 butikker, der har en samlet detailhandelsomsætning på omkring 2,4 mia. kr., hvilket gør den til et af landets mest betydende bymidter. I Vejle bymidte ligger bl.a. flere varehuse, shoppingcentret Bryggen og en lang række stærke, attraktive mærkevarebutikker. Magasin har planer om at etablere sig i Vejle bymidte, ligesom der er planer om at etablere et storbutikscenter på godt 20.000 m 2 i bymidten. I Vejle bymidte ligger der foruden butikkerne bl.a. Vejle Musik Teater med mere end 1.100 siddepladser og ca. 200 forestillinger om året, oplevelsescentret Økolariet og et biografcenter med seks sale. På kanten af Vejle bymidte etableres der for tiden i forbindelse med DGI- Huset en ny sportshal, der kan rumme 2.100 tilskuere på tribuner, knap 2.400 konferencegæster eller over 5.000 stående tilskuere til koncerter. Hallen ventes at være færdig ultimo 2015. I den nordlige udkant af Vejle - langs Horsensvej ligger byens væsentligste storbutiksområde med bl.a. Bilka, Elgiganten, Plantorama og en række køkkenbutikker. 7

Vurderinger og anbefalinger Silkeborg Det vurderes, at Silkeborg er den af de større byer omkring Horsens, der mindst konkurrerer med Horsens. Silkeborg ligger knap 45 km Fra Horsens. I bymidten ligger der mere end 150 butikker, der vurderes at have en samlet omsætning på mellem 1,3 og 1,5 mia. kr. Der arbejdes med et shoppingcenterprojekt på op mod 25.000 m 2. Det er endnu ikke afklaret, om projektet realiseres. Foruden butikker ligger der i bymidten et biografcenter med 5 sale. Horsens i forhold til konkurrerende byer På baggrund af ovenstående, rekognosceringen af Horsens bymidte og de undersøgelser og analyser, der er gennemført, kan man fremdrage følgende Horsens bymidte er med sine 2,8 mia. kr. i omsætning eet af de største detailhandelsudbudspunkter i Jylland. Der er i forhold til Aarhus og Vejle relativt få butikker i bymidten, herunder også beklædningsbutikker, der er meget væsentlige for et udbudspunkts regionale tiltrækningskraft. Horsens bymidte har dog et væsentligt mindre opland end både Vejle og Aarhus, men udbuddet i Horsens er også mindre varieret og bredt end i Vejle og Aarhus. Ifølge den seneste detailhandelsanalyse er handelsbalancen (omsætning/forbrug/) faldet i perioden 2007 2013 for så vist angår beklædning, hvilket tyder på, at Horsens er blevet svækket i forhold til bl.a. Aarhus og Vejle. Handelsbalancen inden for beklædning renset for e-handel er angiveligt i dag 112 %, hvilket kan sammenlignes med en handelsbalance i Vejle inden for beklædning på 145 %. Mulige anvendelser Detailhandel Det er ICP s vurdering, at detailhandel i alle dens afskygninger, er det forretningsområde, der bedst kan udnytte de effekter, som en god synlighed, eksponering og tilgængelighed over for daglige passanter giver. Dette betyder, at det derfor, alt andet lige, også bør være økonomisk attraktivt i denne placering. Traditionelt shoppingcenter Skal der på Kvickly-grunden etableres et traditionelt shoppingcenter, er det meget væsentligt: at der kan opnås kritisk masse, at det kan tiltrække et varehus (Kvickly/Føtex) som ankerlejer, at der kan opnås en attraktiv og tæt kobling til det øvrige udbud i bykernen eller 8

Vurderinger og anbefalinger at man kan opbygge et stærkt udbud af beklædningsbutikker (min. 25 butikker) samt andre udvalgsvarebutikker og øvrige former for publikumsorienterede servicefunktioner, at der kan sikres en god parkeringsdækning, at ovenstående er nok i den konkrete konkurrencesituation? Kritisk masse I de tegninger, som ICP har haft adgang til, er der tegnet et shoppingcenter med et bruttoareal på ca. 25.000 m 2 og et areal til udlejning på ca. 18.000 m 2. Til sammenligning har Bytorv Horsens, der ligger i direkte tilknytning til bymidten, angiveligt et udlejningsareal på 13.000 m 2, Bryggen i Vejle, der har en tilsvarende placering et udlejningsareal på 21.000 m 2 og endelig Bruuns Galleri i Aarhus, der har et udlejningsareal på ca. 30.000 m 2. I et shoppingcenter med et udlejningsareal på 18.000 m 2 vil der kunne skabes omkring 55-65 kommercielle enheder. Uden skelen til konkurrencesituationen vurderes det at være muligt at skabe kritisk masse, men shoppingcentret vil ikke kunne opnå en dominerende position i markedsområdet. Man bør derfor i givet fald arbejde på, at centret bliver ca. 5.000 m 2 større. Tiltrække et varehus og H&H som ankerlejere I dag ligger der et hypermarked Bilka (bruttoareal ifølge BBR 17.500 m 2?? og et salgsvare på angiveligt 8.000 m 2 ) i bymidten og en Føtex (bruttoareal ifølge BBR 5.700 m 2 og et salgsvare på angiveligt 3.100 m 2 ) i den sydlige del af Horsens byområde. Kvickly har valgt at forlade sin butik i en af de trafikalt mest attraktive placeringer i byområdet. 9

Vurderinger og anbefalinger I danske byer af nogenlunde samme størrelse ligger der i alle tilfælde enten en Bilka og 2-3 varehuse (Kolding, Vejle, Herning) eller tre varehuse (Randers og ). Bl.a. på den baggrund burde Kvickly eller Føtex være interesseret i en placering i Horsens (i Hillerød ligger Føtex i en afstand af under 200 m fra Bilka). H&M er i dag en nødvendig lejer, når man vil etablere et shoppingcenter. I dag ligger kæden med en stor butik på en attraktiv placering i Søndergade. Det er ICP s vurdering, at H&M vil være vanskelig enten at flytte eller at få til at etablere sin anden butik i Horsens. Opnå kobling til den eksisterende bykerne eller stort udbud af beklædningsbutikker Fra grunden til Søndergade er der ca. 300 m. På strækningen er der i langt hovedparten af forløbet ingen kommercielle funktioner. Den generelle udvikling går i retning af, at bykernerne dør i udkanten, hvor udbuddet og kundeintensiteten bliver lavere. I lyset af ovenstående forhold er det ICP s vurdering, at der ikke kan opnås en kobling til bykernen, der er tilstrækkelig attraktiv til, at et shoppingcenter vil blive set som en naturlig del af bykernen omkring Søndergade. I dag ligger der omkring 70 beklædningsbutikker i bykernen omkring Søndergade. Det generelle indtryk er som nævnt, at de nationale og internationele kædebutikker som Vero Moda og de øvrige Bestseller koncepter, H&M, m.v. er attraktive og ligger i attraktive lejemål i Søndergade. I den givne konkurrencesituation, hvor Horsens på den specialiserede detailhandel (beklædning) presses af dels udbuddene i Aarhus og Vejle, dels den stigende e-handel, vurderes det, at det vil være vanskeligt at flytte relevante kædebutikker inden for beklædning fra gode placeringer i Søndergade eller få dem til at etablere butik nr. to i Horsens, så tæt på deres placering i bykernen. Sikre god parkeringsdækning Parkering er i dag en meget væsentlig konkurrenceparameter. I forbindelse med den øgede e-handel må den fysiske detailhandel slå på mere bekvemmelighed og flere oplevelser for at konkurrere med de virtuelle kanaler. 10

Vurderinger og anbefalinger I forbindelse med bekvemmeligheden for kunderne, vil parkering få øget betydning, herunder også at p-pladserne ligger bekvemt og at de er tilstrækkeligt brede. I den foreliggende plan kan der angiveligt etableres i alt 637 p-pladser. Erfaringsmæssigt ender dette tal under 600, når centret står færdigt. Ser man på centerbranchen generelt ligger parkeringsdækningen for lignende centre på 4-6 pladser pr. 100 m 2 udlejningsareal. I det foreliggende projekt vil dette betyde, at der skal etableres 800 900 p-pladser. Er dette ikke muligt, bør centret ikke etableres. Er ovenstående tilstrækkeligt i konkurrencesituationen? Det er ICP s vurdering, at Horsens i forhold til Vejle og Aarhus ikke helt har samme detailhandelsmæssige styrkeposition. Oplandet vil blive presset fra både nord og syd, samtidig med, at det må forventes, at e-handelen på udvalgsvareområdet i 2025 vil udgøre ca. 25 % mod 15 % i dag. Omvendt regnes der med en relativt markant befolkningsstigning i Horsens Kommune, men denne vurderes ikke i tilstrækkelig grad at kunne opveje e- handelen og den skærpede konkurrence. Især inden for beklædning og andre specialiserede udvalgsvarer vurderes udlejningssituationen at blive vanskelig. Det vil blive nødvendigt at flytte en del butikker fra relativt gode placeringer i Søndergade. Dette skal holdes op mod, at den nyligt gennemførte detailhandelsanalyse anbefaler, at gågadeområdet styrkes. Outlet Outlet-branchen har ikke for alvor fået fat i danskerne, men er vidt udbredt i Europa og resten af verden i øvrigt. Indtil videre er der alene etableret et egentligt udbud i Ringsted Outlet. Her ligger 30-35 butikker på et samlet bruttoareal på 12.000 m 2. Der er dog stadig en tomgang i bebyggelsen på 30-35 % på trods af, at centret har været etableret i seks år. I City 2 i Høje-Taastrup åbnes der i oktober et outlet Copenhagen Designer Outlet - med et bruttoareal på ca. 17.000 m 2. Der er fra centrets ejer Danica brugt meget store ressourcer for at få dette outlet center etableret. Åbningen i 11

Vurderinger og anbefalinger oktober 2014 vil afsløre, i hvilket omfang resultatet står mål med anstrengelserne. Det er ICP s vurdering, at en betingelse for at etablere et outlet center i Horsens dels er, at Copenhagen Designer Outlet etableres med som minimum en vis grad af succes samt at de to øvrige jyske outlet-projekter i hhv. Kolding og Billund ikke etableres. Et outletcenter vil eventuelt kunne kombineres med et varehus. SWOT-traditionelt shoppingcenter Nedenstående skema viser styrker, svagheder, muligheder og trusler ved etablering af shoppingcenter: Figur 1.1. SWOT for shoppingcenter Styrker: Synlighed Stor trafikintensitet God tilgængelighed Svagheder: Begrænset opland Ingen kobling til Søndergade Vil svække den eksisterende bymidte Muligheder: Blive byens største shoppingcenter Mulighed for relativ høj husleje Markant befolkningsstigning Trusler: En række butikskoncepter, der er afgørende for et shoppingcenters succes ligger i dag i attraktive, store lejemål i Søndergade/Bytorv Horsens Man får for få interessante beklædningsbutikker Varehuset kan blive svært at tiltrække som lejer Risiko for at p-dækningen bliver for lav Risiko for at et væsentligt antal p-pladser bliver dyre at etablere På baggrund af ovenstående er det ICP s vurdering at det vil være vanskeligt at etablere et traditionelt shoppingcenter med et varehus og en H&M på Kvickly-grunden. 12

Vurderinger og anbefalinger Storbutikker inden for udvalgsvarer Ser man på storbutikker inden for udvalgsvarer, er Kvickly-grunden oplagt til dette som en form for kobling mellem Høegh Guldbergs Gade-kvarteret og den oprindelige bymidte. På trods af konkurrence fra internethandel og det nuværende og mulige fremtidige udbud i Horsens og i de konkurrerende byer, er det ICP s vurdering, at der stadig vil være et vist marked for storbutikshandel. Det ventes, at der især vil være efterspørgsel fra brancher inden for forbrugerelektronik og andre former for boligudstyr og tilbehør, hvor kæderne hele tiden forbedrer deres placeringer. Det er ICP s vurdering, at et par af de nuværende butikker i Høegh Guldbergs Gade-kvarteret med fordel kunne flytte til en mere synlig og lettilgængelig placering på Kvickly-grunden, ligesom der er en række koncepter, der i dag findes på det danske marked, der ikke er repræsenteret i Horsens. Endelig bør man i udviklingsprocessen tage fat i alle storbutikkerne i Horsens for at undersøge, om de har det rette areal, sidder på gamle eller dårlige kontrakter etc. og derfor kunne være interesserede i at flytte. Man skal dog være opmærksom på, at der i dag er mange af de landsdækkende kæder repræsenteret i byen, og udlejningspotentialet vil naturligvis være præget af dette. Endelig er der trends i udlandet, f.eks. i Storbritannien, hvor også de internationale beklædningskæder som H&M og Next etablerer sig med storbutikker i velplanlagte storbutiksområder. Omvendt betyder de relativt restriktive arealregler i Planloven, at der reelt er meget få steder, man kan placere box-koncepter inden for udvalgsvarer. Det har betydet, at mange udenlandske kæder, der kunne have været interesseret i det danske marked (f.eks. Media Markt, Hornbach, Decathlon og XXL Sport), finder markedet for vanskeligt at operere i og usikkerheden for ikke at kunne få kritisk masse i deres butiksnet for stor. Det er ICP s vurdering, at skulle man udnytte grunden til boxbutikker kunne man se på følgende lejeremner: Lejeremner: Areal: Kommentar: Expert 2-3.000 m 2 meget ekspansiv Elgiganten 2-3.000 m 2 Ligger ikke hensigtsmæssigt Toys R Us 1.000-1.500 m 2 Ønskebørn 1.000-1.200 m 2 Ligger ikke hensigtsmæssigt Horze, Hööks 500-1.000 m 2 Invita 500-1.000 m 2 Designa 500-1.000 m 2 Golfexperten, Pro Golf Scandinavia 500-800 m 2 Hi Fi Klubben 500 m 2 Ligger uhensigtsmæssigt Varehus 3.500 m 2 13

Vurderinger og anbefalinger SWOT-storbutikscenter Nedenstående skema viser styrker, svagheder, muligheder og trusler ved etablering af et storbutikscenter: Figur 1.2. SWOT for storbutikscenter Styrker: Synlighed Stor trafikintensitet God kobling til de øvrige storbutikker i Høegh Guldbergs Gadekvarteret Svagheder: Huslejeniveauet En del nye box-butikker i Horsens Muligheder: At etablere en egentlig koncentration Trusler: Der ligger formentlig stadig en række byggemuligheder i det eksisterende område i Høegh Guldbergs Gade-kvarteret E-handel vurderes at påvirke storbutikkerne i relativt svær grad, da der meget ofte er tale om standardiserede varer På baggrund af ovenstående er det ICP s vurdering at man bør undersøge mulighederne nærmere for at etablere et storbutikscenter. 14

Vurderinger og anbefalinger Øvrige anvendelsesmuligheder Butikker i kombination med boliger og evt. kontorer En udnyttelse til detailhandel i stueplan og boliger i etagerne over vil kombinere muligheden for at udnyttet grundens fantastisk synlige placering med at kunne opføre boliger, som der bl.a. i kraft af befolkningstilvæksten og den generelle efterspørgsel efter bynære boliger kan være afsætning på. Alternativt eller sammen med butikker og boliger kan man overveje andre publikumsorienterede funktioner som bibliotek/multimediehus, hotel/konferencecenter, bowlinghal, bespisning, klinikker og kontorer. Butikker Skal man i begrænset omfang placere butikker på grunden, er det væsentligt, at de har en størrelse og funktion, så de kan leve i sig selv, altså leve af den synlighed og trafik, som placeringen ved den mest trafikerede strækning i Horsens giver. Det vurderes, at afstanden til bymidten er for stor til, at man kan etablere en mindre koncentration af bymidteorienterede butikker. ICP vil derfor anbefale, at man undersøger, hvorvidt der er en varehusoperatør eller en anden større dagligvareoperatør, der kunne anvende placeringen evt. sammen med et eller flere af de butikskoncepter, der er nævnt under Storbutikker inden for udvalgsvarer. Hotel/konferencecenter Der er ikke aktuelle projekter eller planer for at opføre et hotel/konferencecenter i Horsens. I dag er der i alt ca. 425-450 værelser på byens syv hoteller. Det største er Bygholm Park med ca. 140 værelser. Til sammenligninger der angiveligt omkring 1.700 værelser i Aarhus. På konferencesiden kan Forum Horsens tilbyde plads til op til 1.500 deltagere, hvor cateringen er i udbud blandt byens restauranter og hoteller. I 2007 åbnede Opus med sine mere end 130 værelser og mulighed for konferencer for op til ca. 300 deltagere. 15

Vurderinger og anbefalinger I forbindelse med f.eks. de store koncertarrangementer og andre kulturelle events i Fængslet og Forum Horsens kan det angiveligt være vanskeligt at skaffe overnatning i byen. Ser man på arrangementsplanerne for ovenstående, er vurderingen, at arrangementer af en sådan karakter ikke forekommer meget ofte. Inden for de seneste år er der desuden etableret flere hoteller i Vejle og Aarhus. Der er udsagn, der peger i retning af, at der er et stort ønske og angiveligt også et potentiale for flere værelser bl.a. i lyset af den erhvervspolitiske satsning Meeting Horsens, der skal skaffe flere konferencer o.l. til byen. Der er omvendt udsagn, der peger i retning af, det det er vanskeligt at sælge hoteller i Horsens og at der længe har været mulighed for at etablere hotel, men at ingen af de øvrige større operatører f.eks. First eller Comwell, har udnyttet denne mulighed. Det er ICP s vurdering, at muligheden for at etablere et hotel med tilknyttede konferencefaciliteter bør undersøges nøjere. Bl.a. ved kontakt til de større operatører på markedet. Biograf/leisure Biografmarkedet har gennem de senere år været i kraftig vækst. I Horsens er den største biograf Megascope, der blev etableret i 2005 med seks sale med i alt ca. 1.000 pladser. Det er ICP s vurdering, at markedet ikke kan bære mere end et biografanlæg. 16

Vurderinger og anbefalinger Fitness Fitness er i Danmark, trods mange nye etableringer, stadig ikke så udbredt som i mange andre europæiske lande. På trods af en del etableringer vurderes der stadig at være et betydeligt marked i Danmark. Dette, kombineret med den øgede fokusering på sundhed både i privat - og arbejdsmæssig regi, betyder, at branchen forventer en stor tilgang i antallet af medlemmer over de næste år. Selvom fitness er på vej til at blive en bred folkesport, er det dog stadig blandt den yngre del af befolkningen, at søgningen er størst. Tre af de fire betydeligste danske fitnessoperatører fitness.dk, Fitness World og LOOP ligger i dag i Horsens. Fitness.dk har to anlæg, hvor det ene ligger i Tobaksgården ved Horsens Bibliotek og det andet i storbutiksområdet ved Høegh Guldbergs Gade. Det vurderes, at fitness.dk i dag har en relativt dårlig placering. Ligeledes er discountoperatøren Fresh Fitness ekspansiv i Trekants-området. Det vurderes derfor, at Kvickly-grunden kunne være en mulig placering for at af disse fitnesscentre 17

Vurderinger og anbefalinger Kontordomiciler Generelt vurderes det, at kontormarkedet i Horsens i dag er præget af en vis tomgang også med relativt nye, attraktive lokaler. Det vurderes derfor, at der kun bør etableres kontorer i større målestok på Kvickly-grunden, såfremt der er indgået en aftale med en bruger inden etableringen. Boliger De næste 10 år ventes befolkningstallet i Horsens at stige med knap 9.000 personer. Dette vil alt andet lige betyde et behov for omkring 4.500 nye boliger i kommunen. Samtidig er der i disse år en generel vandring fra land til by, hvilket betyder, at en væsentlig del af disse boliger formentlig skal etableres i Horsens by. Samtidig ventes andelen af +65 årige at stige fra ca. 16 % til omkring 20 % i kommunen. Dette indikerer, at der er et marked for seniorboliger i bynære omgivelser. 18

Detailhandelen i Horsens bymidte Detailhandelen i Horsens bymidte 19

Detailhandelen i Horsens bymidte Institut for Center-Planlægning (ICP) har i juli 2014 gennemført en rekognoscering af butiksudbuddet i Horsens bymidte. Undersøgelsen skal danne grundlag for en vurdering af, hvilke muligheder, der er for at etablere detailhandel og andre servicefunktioner på Kvickly grunden i Horsens. Figur 2.1 viser det rekognoscerede område. For at give en karakteristik af butiksudbuddet har ICP endvidere vurderet de enkelte butikkers attraktionsværdi i forhold til forbrugerne. Figur 2.1 Det rekognoscerede område Horsens bymidte er opdelt i tre delområder; Søndergade m.m som er bymidtens traditionelle handelsgader i den nordlige del af bymidten, Horsens Bytorv som ligger i forbindelse med Søndergade men er afrapporteret separat og Høegh Guldbergs Gade kvarteret, som ligger ved havnen i den sydlige del af bymidten og fungerer som et bynært aflastningsområde. 20

Detailhandelen i Horsens bymidte Antallet af butikker Der ligger i alt 201 butikker i Horsens bymidte. Der er 35 dagligvarebutikker, hvilket udgør 17 % af det samlede antal butikker i Horsens bymidte. 83 % af butikkerne er udvalgsvarebutikker, primært beklædningsbutikker og øvrige udvalgsvarer, som repræsenterer henholdsvis 35 % og 26 % af det samlede antal udvalgsvarebutikker. Butikkerne i Horsens bymidte er primært koncentreret omkring Søndergade. Tabel 2.1 Antal butikker i Horsens bymidte juli 2014 Dagligvarer Udvalgsvarer i alt Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt Søndergade m.m. 26 110 48 21 41 136 Horsens Bytorv 4 32 22 6 4 36 Høegh Guldbergs Gade kvarteret 6 24 1 16 7 30 Detailhandel i alt 36 166 71 43 52 202 Søndergade m.m. er kendetegnet ved en høj koncentration af udvalgsvarebutikker. Her ligger der 136 butikker, heraf udgør udvalgsvarebutikker 81 %. Der ligger en stor koncentration af beklædningsbutikker heriblandt flere kendte kædebutikker såsom H&M, Vila, VeroModa, Only, Jack & Jones og Designers Market. Butikkerne er primært koncentreret omkring gågaden Søndergade, hvor der ligger 53 butikker. Blandt de større dagligvarebutikker finder man varehuset Kvickly samt discountbutikkerne Løvbjerg, Netto og Rema 1000. Der ligger flere tomme butikker i området primært i begge ender af Søndergade samt i de små tilstødende sidegader I Horsens Bytorv ligger der 36 butikker, heraf er 89 % udvalgsvarebutikker. Der ligger 4 dagligvarebutikker i Horsens Bytorv, heraf er ingen af dem traditionelle fødevarebutikker. Der er en stor koncentration af beklædningsbutikker, primært kædebutikker, som udgør 67 % af udvalgsvarebutikkerne. I Høegh Guldbergs Gade kvarteret ligger der 30 butikker, heraf 6 dagligvarebutikker hvoraf den største er hypermarkedet Bilka. Derudover finder man discountbutikkerne Lidl, Netto, Aldi og to Faktaer. Området er præget af store udvalgsvarebutikker, primært boligudstyrsbutikker som udgør 67 % af udvalgsvarebutikkerne. Heriblandt finder man Elgiganten, Tæppeland, Biltema og Harald Nyborg. 21

Detailhandelen i Horsens bymidte Attraktion Butikkerne er som nævnt kategoriseret i hovedbranchegrupperne dagligvarer, beklædning, boligudstyr og øvrige udvalgsvarer på baggrund af deres hovedaktivitet. For at give en karakteristik af butiksudbuddet har ICP i forbindelse med rekognosceringen af butikkerne foretaget en overordnet bedømmelse af hver enkelt butiks attraktion. I vurderingen er der bl.a. taget hensyn til kvaliteten og bredden i butikkens sortiment, butikkens størrelse i forhold til sortimentet og branchen, disponeringen af arealerne samt butikkens indretning og fremtoning herunder skilte og facader. Følgende skala er anvendt: 5: Meget høj 4: Høj 3: Middel 2: Lav 1: Meget lav Vurderingen skal derfor opfattes som en forbrugers bedømmelse af den enkelte butiks attraktion. Af tabel 2.2 fremgår den gennemsnitlige attraktion for butikkerne i de 4 hovedbranchegrupper. Resultaterne er geografisk opdelt på samme måde som i tabel 2.1. Tabel 2.2 Butikkernes attraktion i Horsens bymidte juli 2014 Dagligvarer Udvalgsvarer i alt Beklædning Boligudstyr Øvrige udvalgsvarer Detailhandel i alt Søndergade m.m. 3,2 3,5 3,5 3,6 3,4 3,4 Horsens Bytorv 3,5 3,4 3,5 3,5 2,5 3,4 Høegh Guldbergs Gade kvarteret 3,4 4,0 * 4,2 3,9 3,9 Detailhandel i alt 3,3 3,5 3,5 3,7 3,4 3,5 Den gennemsnitlige attraktion for detailhandelen i Horsens bymidte ligger over middel i alle områderne. Den gennemsnitlige attraktion er højest i Høegh Guldbergs Gade kvarteret, som har en endda høj attraktion (3,9). Især boligudstyrsbutikkerne er vurderet til gennemsnitligt at have en høj attraktion på 4,2. Søndergade m.m. har den laveste gennemsnitlige attraktion blandt dagligvarebutikkerne. Udvalgsvarebutikkerne ligger på en højere attraktion med et gennemsnit på 3,5. På Søndergade ligger der mange attraktive kædebutikker. Blandt disse finder man bl.a. H&M, Vila, Vero Moda, Imerco og B&O. Den gennemsnitlige attraktion for butikkerne i Horsens Bytorv er 3,4. Her ligger den gennemsnitlige attraktion for butikkerne med øvrige udvalgsvarer under den gennemsnitlige attraktion, hvorimod beklædnings- og boligudstyrsbutikkerne har en gennemsnitlig attraktion over middel. 22

Detailhandelen i Horsens bymidte For at vise forskellene i den gennemsnitlige attraktion i Søndergade m.m., Horsens Bytorv og Høegh Guldbergs Gade kvarteret, er attraktionens spredning vist i figurerne 2.2-2.4. Det skal nævnes, at hver enkelt butik vægter lige meget i den gennemsnitlige attraktion. Søndergade m.m. er vurderet til at have en meget høj attraktion. Omvendt er blot 12 % af butikkerne vurderet til at have en lav attraktion. I Horsens Bytorv er halvdelen af butikkerne vurderet til at have en gennemsnitlig attraktion som er høj eller meget høj. Her er 11 % af butikkerne vurderet til at have en lav eller meget lav attraktion. I Høegh Guldbergs Gade kvarteret er 76 % af butikkerne vurderet til at have en høj eller meget høj attraktion. Blot 3 % af butikkerne er vurderet til at have en lav attraktion. Figur 2.2 Attraktions spredning i procent i Søndergade m.m. Figur 2.3 Attraktions spredning i procent i Horsens Bytorv 23

Detailhandelen i Horsens bymidte Figur 2.4 Attraktions spredning i procent i Høegh Guldbergs Gade kvarteret Kædetilknytning Et udbudspunkts styrke kan blandt andet udtrykkes i den andel af butikkerne, som er en del af en kæde. Kædebutikker har nogle fordele for et udbudspunkt i at kunne tilbyde kundeservice som for eksempel landsdækkende bytteservice, gavekort, ensartede butikker samt mulighed for et større markedsføringsprogram end en enkeltstående, uprofileret butik. Omvendt kan uprofilerede butikker på en helt anden måde tilpasse sortiment og personlig service til lokale forhold og kan medvirke til, at et indkøbssted ikke bare ligner alle de andre. Figur 2.5 Andel af kædebutikker i % i 2014 24

Detailhandelen i Horsens bymidte Kædebutikkerne er velrepræsenterede i Horsens bymidte og ligger over gennemsnittet i Danmark. Dette gør sig gældende inden for alle brancherne, hvor langt de fleste gængse kædebutikker er repræsenteret. Omsætning Horsens bymidte havde en samlet detailhandelsomsætning på ca. 2,7 mia. kr. i 2013, hvilket svarer til 62 % af kommunens samlede omsætning. Udvalgsvareomsætningen i Horsens bymidte lå på knap 1,8 mia. kr. i 2013. Omsætningen i Høegh Guldbergs Gade kvarteret udgjorde 1, 7 mia. kr. i 2013 og Søndergade m.m. 1 mia. kr. 25

Detailhandelen i Horsens bymidte 26

Befolknings- og forbrugsforhold Befolknings- og forbrugsforhold 27

Befolknings- og forbrugsforhold Til vurdering af udviklingsmulighederne for detailhandelen i Horsens bymidte belyses størrelsen af det nuværende og fremtidige forbrug af detailhandelsvarer i kommunen. Forbruget er opgjort for de 6 områder, som er illustreret i figur 3.1. Horsens 8600 betragtes som det nære opland til Horsens bymidte, og de øvrige områder som oplandet i øvrigt. Figur 3.1 Markedsområdet omkring Kvickly grunden i Horsens bymidte 8660 Skanderborg Markedsområdet NV Markedsområdet NØ Markedsområdet Vest 8700 Horsens Markedsområdet Syd 8700 Horsens 8660 Skanderborg Markedsområdet NØ (Hundslund, Hovedgård, Gedved) Markedsområdet Vest (Nørre Snede, Klovborg, Flemming, Rask Mølle, Uldum; Tørring) Markedsområdet NV (Østbirk, Brædstrup, Bryrup) Markedsområdet Syd (Løsning, Stenderup, Hornsyld, Juelsminde) 28

Befolknings- og forbrugsforhold Datagrundlag Der er ved beregningen af forbruget anvendt ICP s bearbejdning af Danmarks Statistiks forbrugsundersøgelser samt oplysninger om bl.a. indkomstog befolkningsforhold fra Danmarks Statistik. Der er endvidere anvendt den seneste befolkningsprognose fra Danmarks Statistik. Beregningerne og opgørelserne knytter sig til 2013 samt horisontåret 2020. Befolknings- og indkomstforhold Figur 3.2 viser udviklingen i befolkningstallet i markedsområdet. Der bor i alt knap 66.300 personer i nærområdet, mens der bor 82.400 personer i markedsområdet i øvrigt Det forventes at det samlede befolkningstal i markedsområder stiger med 3 % frem til 2020. I nærområdet forventes befolkningstallet dog at stige 6 % i perioden 2013 til 2020 til godt 70.300 personer. I markedsområdet i øvrigt forventes befolkningstallet at stige 1 % til 83.000 personer. Figur 3.2 Udviklingen i befolkningstallet 2013 til 2020 (antal personer) Niveauer for husstandsindkomst og - størrelse Forbruget i den enkelte husstand afhænger bl.a. af husstandens indkomstniveau samt antallet af personer pr. husstand. Niveauet for den samlede gennemsnitlige husstandsindkomst i nærområdet Horsens ligger på omkring 437.000 kr., hvilket er lidt under landsgennemsnittet (ca. 472.000 kr.). Niveauet for den gennemsnitlige husstandsstørrelse i Horsens er 2,15 personer pr. husstand, hvilket er det samme som landsgennemsnittet. 29

Befolknings- og forbrugsforhold Forbrugsforhold På baggrund af ovenstående oplysninger om befolknings- og indkomstforholdene samt ICP s specialtabeller fra Danmarks Statistiks forbrugsundersøgelser er dagligvareforbruget for 2013 og 2020 beregnet. Det samlede dagligvareforbrug i nærområdet Horsens var 1,6 mia. kr. Det forventes at sige 8 % til 1,75 mia. kr. i 2020. I oplandet i øvrigt var der i Skanderborg et dagligvareforbrug på 716 mio. kr. i 2013, som forventes at stige 3 % til 736 mio. kr. i 2020. I oplandet nordøst og nordvest for Horsens bymidte var dagligvareforbruget henholdsvis 172 mio. kr. og 335 mio. kr. og forventes at stige med 5 % frem til 2020. I oplandet vest og syd for Horsens bymidte var dagligvareforbruget 328 mio. kr. og 316 mio. kr. med en forventet stigning i dagligvareforbruget på 1 % frem til 2020. I det samlede markedsområde var dagligvareforbruget knap 3,5 mia. kr. i 2013, hvilket forventes at stige til 3,7 mia. kr. i 2020. Figur 3.3 Udviklingen i dagligvareforbrug fra 2013 til 2020 (i mio. kr.) Det samlede forbrug af udvalgsvarer, som er beklædning, boligudstyr og øvrige udvalgsvarer, var 3,1 mia. kr. i 2013 i det samlede markedsområde med en forventet stigning på 13 % frem til 2020. I nærområdet Horsens forventes udvalgsvareforbruget at stige 16 % i perioden 2013 til 2020. Hermed forventes forbruget af udvalgsvarer at være 1,6 mia. kr. i 2020 i nærområdet. I Skanderborg var udvalgsvareforbruget 660 mio. kr. i 2013 og forventes at stige med 10 % frem til 2020. I oplandet i øvrigt var udvalgsvareforbruget omkring 1 mia. i 2013, hvilket forventes at stige til 1,1 mia. kr. i 2020. 30

Befolknings- og forbrugsforhold Figur 3.3 Udviklingen i udvalgsvareforbrug fra 2013 til 2020 (i mio. kr.) 31

Befolknings- og forbrugsforhold Det samlede forbrug af beklædning i markedsområdet var 829 mio. kr. i 2013 og forventes at stige med 11 % frem til 2020, således at forbruget udgør 918 mio. kr. Forbruget på beklædning i Horsens var 388 mio. kr. i 2013 og stige med 53 mio. kr. frem til 2020. I Skanderborg udgjorde forbruget på beklædning 172 mio. kr. i 2013 og forventes at stige med 8 %. Det øvrige opland havde et samlet forbrug på beklædning på 269 mio. kr., her forventes en samlet stigning på 22 mio. kr. Figur 3.4 Udviklingen i forbruget af beklædning fra 2012 til 2020 (i mio. kr.) 32

Befolknings- og forbrugsforhold Det samlede forbrug af boligudstyr i markedsområdet var 1,6 mia. kr. i 2013 og forventes at stige med 15 % frem til 2020. I Horsens var forbruget af boligudstyr 724 mio. kr. og det forventes at stige med 128 mio. kr. frem til 2020. I Skanderborg var forbruget af boligudstyr 352 mio. kr. og forventes at stige til 395 mio. kr. i 2020. I oplandet i øvrigt var det samlede forbrug af boligudstyr 531 mio. kr. i 2013 og forventes at stige med 64 mio. frem til 2020. Figur 3.5 Udviklingen i forbruget af boligudstyr fra 2012 til 2020 (i mio. kr.) 33

Befolknings- og forbrugsforhold Af figur 3.6 fremgår forbruget af øvrige udvalgsvarer. Det beregnede forbrug viser en stigning på 9 % i området i perioden 2013 til 2020. Det samlede forbrug af øvrige udvalgsvarer er beregnet til 670 mio. kr. i markedsområdet. I Horsens er forbruget af øvrige udvalgsvarer er det beregnede forbrug 312 mio. kr. og det forventes at stige med 14 % frem til 2020, hvilket svarer til en stigning på 43 mio. kr. I Skanderborg er forbruget af øvrige udvalgsvarer beregnet til at være 136 mio. kr. i 2013 med en stigning på 8 % frem til 2020. I oplandet i øvrigt er det samlede forbrug på øvrige udvalgsvarer beregnet til 222 mio. kr. og forventes at stige med 18 mio. kr. frem til 2020. Figur 3.6 Udviklingen i forbruget af øvrige udvalgsvarer fra 2012 til 2020 (i mio. kr.) 34

Befolknings- og forbrugsforhold Den samlede detailhandelsforbrug i markedsområdet er beregnet til knap 6,6 mia. kr. i 2013 med en forventet stigning på 9 % således at den samlede omsætning i 2020 vil være næsten 7,2 mia. kr. i 2020. Den samlede detailhandelsforbrug i Horsens 2013 er beregnet til ca. 3 mia. kr. og forventes at stige med 350 mio. kr. frem til 2020. I Skanderborg er den samlede detailhandelsforbrug beregnet til knap 1,4 mia. kr. i 2013 og forventes at stige med 6 % frem til 2020. I oplandet i øvrigt er den samlede detailhandelsforbrug beregnet til knap 2,2 mia. kr. og forventes at stige med 137 mio. kr. Figur 3.7 Udviklingen i det samlede forbrug af detailhandelsvarer fra 2012 til 2020 (i mio. kr.) 35

Befolknings- og forbrugsforhold 36

Konkurrencesituationen for hotel og konferencefaciliteter Konkurrencesituationen for hotel og konferencefaciliteter 37

Konkurrencesituationen for hotel og konferencefaciliteter I nedenstående afsnit vil konkurrencesituationen og udbuddet af hotel og konferencefaciliteter i området omkring Horsens blive beskrevet. Hoteller i Horsens Samlet set er der 8 hoteller i Horsens, heraf ligger 5 inde i Horsens bymidte. Antallet af værelser varierer en del, men der er i gennemsnit 63 værelser på det enkelte hotel/konferencested. Scandic Bygholm Park er det største (målt på antal værelser) med i alt 142 værelser. Konferencefaciliteterne varierer fra Forum Horsens, der kan huse omkring 1.500 siddende gæster, mens Hotel Danica og Hotel Opus kan huse henholdsvis 100 og 300 gæster. Teaterhotellet og Danhostel er de eneste overnatningssteder, der ikke kan tilbyde kunderne konferencefaciliteter. Forum Horsens kan derimod tilbyde konferencefaciliteter, men ikke ophold. Korning Kro ligger uden for bymidten ca. 10 km fra Kvickly grunden. Pejsegården i Brædstrup nordvest for Horsens er et større konference- og golfhotel. Her afholdes også revy i teatersalen i efterårsperioden. Figur 4.1 viser placeringen af de væsentligste hotel- og konferencefaciliteter i markedsområdet, mens der i tabel 4.1 er listet en række forhold i relation til de enkelte hoteller. Figur 4.1 Væsentlige hotel og konferencefaciliteter i bymidten. Kvickly grunden i Horsens er markeret med en grøn stjerne. 38

Konkurrencesituationen for hotel og konferencefaciliteter Tabel 4.1 Hotel og konferencefaciliteter i markedsområdet Hotel/Konference By Antal værelser Største lokales kap. (v/ stole) Hotel Danica Horsens 39 100 Teater Hotellet Horsens 29 0 Scandic Bygholm Park Horsens 142 600 Hotel Opus Horsens 132 300 Hotel Korning Horsens 22 250 Best Western Jørgensens Horsens 65 500 Danhostel Horsens 27 0 Hotel Pejsegården Brædstrup 119 1500 Forum Horsens Horsens 0 1500 39

Konkurrencesituationen for hotel og konferencefaciliteter 40

Konkurrencesituationen for kulturinstitutioner Konkurrencesituationen for kulturinstitutioner 41

Konkurrencesituationen for kulturinstitutioner I nedenstående afsnit vil konkurrencesituationen og udbuddet af kulturinstitutioner i området omkring Horsens blive beskrevet. Kulturinstitutioner i Horsens Samlet set er der 17 forskellige kulturinstitutioner i området omkring Horsens, heraf ligger 6 af disse inde i Horsens bymidte. Flere af disse kulturinstitutioner har flere funktioner f.eks. Musikhuset som både fungerer som koncertsted men også som musikskole, øvelokaler m.m. Der er et udvalg af forskellige kulturinstitutioner både museer, biograf, bowling, legeland, svømmehaller, bibliotek, teater- og musikscener i Horsens. Inden for teater- og musikscener er der stor variation i antallet af gæster. Horsens Ny Teater er det største, der ligger i bymidten og kan have op til 760 gæster. Forum Horsens som ligger nord for bymidten, har flere funktioner; svømmehal, fodboldstadion, træningslokaler og bruges også til konferencer samt koncerter. Her er en kapacitet på 4.000 siddepladser. Biografen Megascope, som ligger i Høegh Guldbergs Gade kvarteret, har 6 sale, heraf har den største 404 pladser og de mindste 40 pladser. Kulturinstitutionen Fængslet danner rammer til et museum, derudover afholdes der koncerter i fængselsgården samt en række øvrige lokaler, som benyttes til værksteder, forsamlingshus og gymnastiksal m.m. Koncertområdet har plads til 10.000 12.000 gæster. Horsens Hovedbiblioteket ligger i Tobaksgården inde i bymidten. Der er planer om at rykke biblioteket til Nordhavnen i forbindelse med byudvikling af området. Funktioner såsom Legeland, Bowl n Fun, Horsens Eventcenter og Bankagerhallen ligger mod syd uden for bymidten. Bankagerhallen er et idrætsanlæg som bruges til fodboldtræning og benyttes desuden af Bankagerskolen til idrætsundervisning. Figur 4.1 viser placeringen af de væsentligste kulturinstitutioner i Horsens bymidte og omegn. 42

Konkurrencesituationen for kulturinstitutioner Figur 5.1 Væsentlige kulturinstitutioner i Horsens bymidte og omegn. Kvickly grunden i Horsens er markeret med en grøn stjerne. 43

Konkurrencesituationen for kulturinstitutioner 44

Komparativ analyse Komparativ analyse 45

Komparativ analyse I nedenstående afsnit sammenlignes Horsens med andre danske byer af tilsvarende størrelse i forhold til detailhandelen. Der er foretaget en sammenligning med byerne Vejle, Fredericia og Kolding på baggrund af tidligere detailhandelsanalyser udarbejdet af ICP for de forskellige kommuner samt tal fra Danmarks statistik. Kolding er opdelt i henholdsvis Kolding bymidte og Kolding Nord som består af Kolding Storcenter og det omkringliggende, da det anses for at være to separate udbudspunkter. Tabel 6.1 Befolkningsfremskrivning i kommunerne; Horsens, Vejle, Kolding, Fredericia, 2013-2020 2013 2020 Vækst i % Horsens 84.900 90.400 6,5 % Vejle 108.800 111.400 2,4 % Kolding 89.600 90.800 1,4 % Fredericia 50.400 51.100 1,4 % Horsens Kommune er den hurtigst voksende kommune i forhold til de tilsvarende kommuner, med en forventet befolkningstilvækst på 6,5 % i perioden 2013-2020. Figur 6.1 Antal butikker i Horsens-, Vejle-, Kolding- og Fredericia bymidte samt i Kolding Nord En stærk bymidte er karakteriseret ved et stort og bredt udbud af udvalgsvarebutikker. Vejle bymidte har det højeste antal butikker og den højeste andel udvalgsvarebutikker, som udgør 78 % af butikkerne. I Kolding Nord udgør udvalgsvarebutikkerne 86 % af det samlede antal butikker. 46

Komparativ analyse Horsens bymidte har også en stor koncentration af udvalgsvarer, her udgør udvalgsvarerne 83 % af det samlede antal butikker. Figur 6.2 Andel af udvalgsvarebutikker der er en del af en kæde (i procent) Kolding Nord har den højeste andel af udvalgsvarebutikker som er en del af et kædesamarbejde. Her er 84 % en del af et kædesamarbejde. I Horsens bymidte er 59 % af udvalgsvarebutikkerne en del af et kædesamarbejde. Figur 6.3 Samlede bruttoareal til detailhandel i Horsens-, Vejle-, Kolding- og Fredericia bymidte samt i Kolding Storcenter fordelt på dagligvarer og udvalgsvarer Det samlede bruttoareal til detailhandel er højest i Horsens bymidte. Her ligger mange store udvalgsvarebutikker i bymidten heriblandt Bilka, Elgiganten og Biltema. I Kolding Nord ligger der også flere store butikker både i Kolding Storcenter og det omkringliggende område. Her ligger bl.a. Bilka, Toys R Us, Baby- Sam og Elgiganten. Til trods for det høje antal butikker i Vejle bymidte er bruttoarealet ikke tilsvarende højt. Dette skyldes, at der ligger flere relativt små butikker i Vejle bymidte. 47

Komparativ analyse Figur 6.4 Samlet detailhandelsomsætning i henholdsvis Horsens-, Vejle-, Koldingog Fredericia bymidte samt i Kolding Storcenter, fordelt på dagligvarer og udvalgsvarer Horsens bymidte har den højeste detailhandelsomsætning i forhold til de tilsvarende byer. Både dagligvareomsætningen og udvalgsvareomsætningen ligger højere end i de øvrige områder. 48

Bilag 1 Branchefortegnelse

1. DAGLIGVARER 47.30.00 Servicestationer med kiosksalg 47.11.10 Købmænd og døgnkiosker 47.11.20 Supermarkeder 47.11.30 Discountforretninger 47.11.20 Varehuse. Selvbetjeningsbutikker med fuldt fødevaresortiment, hvor omsætningen af non-food-varer udgør mere end 20% af den samlede omsætning og hvor salgsarealet udgør mindst 1.500m 2. 47.21.00 Frugt- og grøntforretninger 47.22.00 Slagter- og viktualieforretninger 47.23.00 Fiskeforretninger 47.24.00 Detailhandel med brød, konditori- og sukkervarer 47.25.00 Detailhandel med drikkevarer 47.29.00 Anden detailhandel med fødevarer i specialforretninger 47.29.00 Chokolade- og konfektureforretninger 47.29.00 Vinforretninger 47.26.00 Tobaksforretninger 47.29.00 Osteforretninger 47.29.00 Helsekostforretninger 47.73.00 Apoteker 47.74.00 Detailhandel med medicinske og ortopædiske artikler 47.75.00 Parfumerier 47.75.00 Materialister 47.76.10 Blomsterforretninger 77.22.00 Udlejning af videobånd Bilag 1 Side 2

2. BEKLÆDNING 47.19.00 Stormagasiner 47.51.00 Detailhandel med kjolestoffer, garn, broderier mv. 47.71.10 Dametøjsforretninger 47.71.10 Herretøjsforretninger 47.71.10 Herre- og dametøjsforretninger (blandet) 47.71.20 Babyudstyrs- og børnetøjforretninger 47.72.10 Skotøjsforretninger 47.79.00 Forhandlere af brugt tøj 47.91.20 Detailhandel fra postordre eller internetforretninger, hvis salgslokale Bilag 1 Side 3

3. BOLIGUDSTYR 43.21.00 El-installatører med butikshandel 43.22.00 VVS-installatører og blikkenslagerforretninger 47.53.00 Detailhandel med tæpper, vægbeklædning og gulvbelægning, hvis salgslokale 43.34.20 Glarmesterforretninger med butikshandel 47.59.10 Møbelforretninger *) 47.59.20 Boligtekstilforretninger 47.59.30 Detailhandel med køkkenudstyr, glas, porcelæn, bestik, vaser, lysestager m.v. 47.59.90 Detailhandel med belysningsartikler samt husholdningsartikler i.a.n. 47.54.00 Detailhandel med elektriske husholdningsapparater 47.43.00 Radio- og tv-forretninger 47.52.00 Detailhandel med isenkram og glas 47.52.20 Byggemarkeder og værktøjsmagasiner 47.52.10 Farve- og tapetforretninger 47.78.30 Forhandlere af gaveartikler og brugskunst 47.78.40 Kunsthandel og gallerivirksomhed 47.41.00 Detailhandel med computere, ydre enheder og software 47.42.00 Detailhandel med telekommunikationsudstyr 47.79.00 Antikvitetsforretninger 47.79.00 Detailhandel med brugte varer i forretninger 47.91.10 Detailhandel fra internet eller postordreforretninger, hvis salgslokale 47.78.90 Detailhandel med køkken og badeværelseselementer 95.29.00 Låsesmede, hvis salgslokale *) Planloven definerer visse møbelforretninger og tømmerhandler med tilknyttet byggemarked som særligt pladskrævende varegruppe. ICP behandler omsætningsmæssigt både møbelforretninger og byggemarkedsdelen i en tømmerhandel som boligudstyr. Bilag 1 Side 4

4. ØVRIGE UDVALGSVARER 45.40.00 Detailhandel med reservedele og tilbehør til biler mv. (autoudstyrsforretninger) 45.32.00 Detailhandel med motorcykler, reservedele og tilbehør 47.72.20 Lædervareforretninger 47.63.00 Detailhandel med musik- og videooptagelser 47.59.40 Forhandlere af musikinstrumenter 47.61.00 Detailhandel med bøger 47.62.00 Detailhandel med aviser og papirvarer, herunder kontorartikler og plakater 47.77.00 Detailhandel med ure, smykker og guld- og sølvvarer 47.78.10 Optikere 47.78.20 Fotoforretninger 47.78.90 Detailhandel med frimærke- og mønter 47.64.10 Forhandlere af sports- og campingudstyr 47.65.00 Detailhandel med spil og legetøj 47.64.20 Cykel- og knallertforretninger 47.76.30 Dyrehandel 47.78.90 Pornobutikker 47.78.90 Detailhandel med andre varer, barnevogne, børstevarer, skumgummi, ovne og pejse, skibsproviantering med butikshandel. 47.79.00 Bogantikvariater 47.79.00 Andre forhandlere af brugte varer. 47.91.10 Detailhandel fra internet eller postordreforretninger, hvis salgslokale Bilag 1 Side 5