Støttet byggeri Helsingør Kommune den 4. maj 2017
Kontakt Inge-Lis Kalum Schou kalum@pc.dk tlf. 49 19 14 50 www.inge-lis-kalum.weebly.com Rådgivning Kurser E-mail nyhedsservice Bøger
HISTORIE DET STØTTEDE BYGGERI Støttet byggeris formål boliger for den brede del af befolkningen med en husleje, som kan betales Støtte til lån = vilkår for støtte - herunder tilsyn Der er ikke tale om støtte direkte til lejer (som ved boligstøtte) Før 1. og især efter især 2. verdenskrig kom der gang i støttet byggeri Mere støtte = flere vilkår og tilsyn
ALMENE BOLIGER GENERELT Boligorganisation = forening Alle medlemmer (eller repræsentanter for medlemmer) vælger bestyrelse (bestyrelsen skal have flertal af lejere) Alle medlemmer er lejere(og deres myndige husstandsmedlemmer) Medlemmer er lejere i afdelinger, som oprettes ved tilsagn om støtte Boligorganisation er ikke skatte pligtig derfor begrænsede opgaver i konkurrence med skattepligtige virksomheder
ALMENE BOLIGER GENERELT Hovedaktivitet opførelse og drift af almene boliger byggeri - kan administrere andet støttet Sideaktiviteter positivliste. Kun det omtalte er muligt. Der er strafbestemmelser Servicearealer og institutioner er en særlig form for erhverv Erhvervsudlejning i øvrigt = skattepligtigt selskab
BEBOERDEMOKRATI Beboerindflydelse på alle niveauer et tilbud Afdelingsmødets kompetence -Godkendelse af budget (og regnskab) -Arbejder og finansiering heraf Boligorganisationens bestyrelse kompetence og ansvar -målsætninger
ALMENE BOLIGER I HELSINGØR KOMMUNE BO FB UB ÆB i alt Marienlyst 43 43 Boliggården 5.553 29 262 5.844 Frederiksborg 29 29 Abf Røntofte 109 109 Lejerbo 116 13 129 Duab 8 79 87 Nordkysten 1.740 43 97 1.880 Tikøb 189 162 351 5 Dsi 174 Kommunen 29 I alt 7.758 151 766 8.675
ANVENDELSE AF ALMENE BOLIGER Udlejning på tidsubestemt lejekontrakt til helårsbrug - Undtagelser : aflastning og bofællesskaber Lejere er beskyttet af almenlejeloven i lejeforholdet Tvister om lejeforhold afgøres af beboerklagenævn Almene boliger kan IKKE anvendes til tilbud efter servicelovens 107 og 108 Særlige opsigelsesregler: udslusning, inklusion og ungdomsboliger
KAPITALFORHOLD BO der er krav om ombygning af dispositionsfond Tilgang til fond, se almenboliglovens 20, stk. 1, og driftsbekendtgørelse 39 Anvendelse af fond, se almenboliglovens 20, stk. 2-6 og driftsbekendtgørelsens 41 Arbejdskapital i BO er frivillig mht indbetaling Der kan ikke flyttes midler fra dispfond til arbejdskapital kun omvendt
DISPOSITIONSFOND STØRRELSE Dispfond skal anvendes i praksis og ikke bare spares op Minimum (i driftsbekendtgørelsens 40) er ikke et udtryk for, hvad der skal være i en BO, men et krav om, hvornår yderligere indbetaling ophører Ved tilsagn om nybyggeri kan man fx lægge vægt på fri midler i dispfond, fordi bygherre skal betale, hvis max beløb overskrides (mere om dette senere)
DISPFONDE I BO - HELSINGØR KM BO 803, fri del lejetab mv. antal lejemål Marienlyst 5.536 494 43 Boliggården 4.680 885 5.844 Abf Røntofte 3.831 424 109 Lejerbo 2.929 297 129 Nordkysten 6.733 581 1.880 Tikøb 3.349 97 351
BYGHERREMULIGHEDER De tre mulige -BO -DSI, almene -Kommuner Forskelle: Ikke muligt at opkræve ejendomsskat ved kommunalt ejede almene ældreboliger, kun dækningsafgift, ingen tinglysning af pant og derfor ikke tinglysningsafgift
STØTTEDE LÅN Støtte = tilskud til betaling af ydelser på lån Lån og støtte gennem de seneste 10 år = variabel er grundkapital lånets størrelse Lånetyper gennem tid: Før 1981 lån med rentestøtte (rentetilpasning) 1982-1999 indekslån (inkonvertible = obligationer opkøbes til dagskurs til indfrielse af gæld) fra1999 nominal lån (rentetilpasningslån (flexlån), fastforrentede lån) staten vælger og får fordel
MAKSIMUMSBELØB Max størrelse for anskaffelsessums størrelse Årlig regulering (beløbsmæssig en mindre regulering) Mulige tillæg: 1. Lavenergi Udløses obligatorisk, fordi bygningsreglementet skal overholdes ellers sanktioner efter byggelovgivningen mod bygherre
MAKSIMUMSBELØB 2. Totaløkonomiske merinvesteringer ud over anskaffelsessummen - ingen grundkapital -ydelse opkræves over varmeregnskab -Særlige støtteregler og krav om dokumentation
MAKSIMUMSBELØB 3. Overskridelse af fastprisperiode Beløbet vises under boligtypen, indgår i den samlede a-sum, MEN husk under a-summen kan beløbet fratrukket fastprisoverskridelsen ikke overstige max beløbet 4.Karensperiode for iværksættelse af arbejder=arbejder kan ikke udskydes til drift + sanktioner over for driftsherre
MAKSIMUMSBELØB REDUKTION 5. Byggeri på lejet grund Reduktion i maksimumsbeløb med 20 % Og lejeudgift i driften på driftsbudget Lejeaftalen skal vedrører en særskilt udmatrikuleret grund
GARANTI Realkreditlån: Lånetype kan ikke vælges ved støtte. Støttede lån kan ikke konverteres af låntager Låneomkostninger: Løbende bidrag ved realkreditlån til opbygning af reserver (0,27 % af lån) Lån i Kommunekredit: Ingen tinglysning, ingen garanti og ingen overdragelse af lån, begrænsede bidrag + ingen overdragelse af lån (administrationsudgift på 0,08 % af lån)
GARANTI Garanti efter almenboligloven: udtømmende muligheder kun boligformål uden deponering efter lånebekendtgørelse Støttetilsagn efter 115 - Garanti i gamle sager med tilsagn før 7.4.2008 -Nye tilsagn Renoveringstilsagn efter 91 - Med regaranti på støttede lån fra LBF
GARANTIERKLÆRING SELVSKYLDNERKAUTION Garantierklæring Standard for alle lån Selvskyldnerkaution, hvis misligholdelse af lån indtræder, kan garantien kaldes uden retsforfølgning af låntager Kan ikke ændres af långiver eller garant Garantiprocent er vist i erklæring, og knyttes derfor til støttesagen (både ved støtte efter 115 og 91)
GARANTI OPGØRELSE AF KRAV Hvornår kan garantikravet opgøres? Faktisk endeligt ved skema C, men foreløbigt ved skema A og B derfor i princippet garantikrav på 100 % ved nybyggeri Sammenhæng mellem bemyndigelse til forvaltningen til godkendelse af skema C og opgørelse af garanti krav Hvornår træder garantien i kraft?? Hvem gør garantikrav gældende??
GARANTI I DRIFT Udløsning af garanti i drift kræver -Låntager undlader betaling, men revisor har indberetningspligt ved tvivl om going koncern se 95, stk. 4, i driftsbekendtgørelse -Långiver skal gøre misligholdelse gældende, dvs opsige lånet til indfrielse efter påkrav Landsbyggefonden inddrages, konsekvens?
GARANTI TERMINSYDELSER Garanti for ikke betalte terminsydelser Hvis låntager ikke betaler terminsydelser, kan långiver kræve den garanterede del betalt af kommunen, MEN Långiver kan også opkræve den fulde ydelse, og den betales af garant for at afværge tvangsauktion Kommunal finansiering af terminsydelser og indfrielse af garantier = kassetræk, ikke mulighed for låneoptagelse
VURDERING AF RISIKO VED GARANTI Risiko faktorer -Udlejningsproblemer med tomgang og manglende midler i dispositionsfond -Fysiske og vedligeholdelsesmæssige problemer Løsning er ofte inddragelse af Landsbyggefond
ØVRIG FINANSIERING -Beboerindskud (= 2%) Mulighed for støtte efter lov om individuel boligstøtte, hvis lejer opfylder betingelser -Grundkapital lån (=10 % indtil udgangen af 2018). Ingen kommunal lånemulighed -støtte til grundkapitalen (boliger, der kan forbeholdes flygtninge)
ØVRIG FINANSIERING Beboerbetaling Først beregnes beboerbetalingen, derefter støtten A-sum x 2,8 % (+bidrag til långiver 0,27 % af lån) = beboerbetaling første gang Regulering af beboerbetaling = aftrapning af støtten Ungdomsboligbidrag, bemærk kommunal andel
ØVRIG FINANSIERING Ydelsesstøttens størrelse A-sum 1,139 mio. kr. 1. Beboerbetaling 2,8 % 31.892 kr. Lån (88 % af a-sum=) 1,000 mio. kr. 2. Ydelse på lån 6 % 60.000 kr. Ydelsesstøtte (2-1=) 28.108 kr. Bidrag til långiver (obligatorisk) 2.700 kr.
ØVRIG FINANSIERING Ungdomsboligbidrag Bidraget beregnes som Antal m2 x 181 kr., fx 50 m2 x 181 kr. = 9.050 kr. Beløbet anvendes til at nedsætte beboerbetalingen Den kommunale refusion udgør 20 % af bidraget Ungdomsboligbidraget nedsætter de kapitaludgifter, som skal betales(altså 2,8 % af a-sum beløbet, se foregående planche)
STØTTESAGSBEHANDLING Udgangspunkt er reglerne i almenboligloven og støttebekendtgørelsen Der er tale ufravigelige regler Tilsagn efter 115 gives på grundlag af en betinget BEMYNDIGELSE Overholdes kravene ikke, kan staten nægte at udbetale støtten = kommunen må selv betale den løbende støtte
BOSSINF STØTTE BOSSINF støtte er en kontrolsystem og underretningssystem Staten udbetaler kun støtte på grundlag indberettede sager Kommunen sikrer, at indberetning er korrekt og retter fejl Kontrol af indberetning foretages af kommunens revisor Ikke offentlig adgang til BOSSINF men aktindsigt
KOMMUNENS ROLLE BOSSINF Gennemgang af skema ABC: Side 1 og 2: projektoplysninger Side 3: Lokalplan, endelig ved skema A Side 4: Udbud mv. (skema B oplysninger) Side 5: boligtyper og størrelser max 115 m2 maksimumsbeløb Side 6-9: anlægsøkonomi Der er ikke tale om en skabelon, men en fristil
KOMMUNENS ROLLE BOSSINF Anlægsøkonomi fortsat: Grundudgiften (20 %) Grundkøbesummen størrelse = kommunens elelr andres grundsalgspris Entreprisesummen (min 60 %) Omkostninger og gebyrer (max. 20 %)
KOMMUNENS ROLLE BOSSINF Driftsøkonomi fortsat Driftsbudget i skema ABC Der anvendes standardkontoplanens kontonumre (se numre på skema ABC) Der kan foretages sammenligninger med eks. afdelinger via regnskabsdatabasen Fokus: lejens størrelse og øvrige driftsudgifter må ligge på samme niveau som eks. afdelinger eller højere.
KOMMUNENS ROLLE BOSSINF Side 10: totaløkonomi (skema B) bygherren udfylder på grundlag af Byggeskadefondens model) Side 11: samlet anskaffelsessum, oplysning om lån og ved skema C afsatte beløb
STØTTEMULIGHEDER Almenboliglovens 115 er udtømmende og kun det beskrevne er muligt HR: alt nybyggeri er muligt Ombygning fortrinsvis til ub (med tilvækst af boliger) eller æb (med gennemgribende ombygning) Erhverv kan ombygges til alle boligtyper Eksisterende støttet ejendom kan ombygges til æb eller ub
A-SUM Grundudgifter består af - Grundkøbesum - Fundering mv. -Tilslutning BOSSINF anvis: 20 % s reglen Juridisk grundkøb ved skema A, men tinglyst adkomst ved skema B Ikke mulighed for tilbagekøbsklausuler
A-SUM Entrepriseudgifter Entreprisesum Bygherreleverencer Afsat udtørring Afsat eks vinter Afsat indeks af entreprisesum UFO Bemærk kun ufo ved støttesagen efter 115
A-SUM Omkostninger Teknisk rådgivning Byggesagshonorar Bestyrelsesudgifter Udlejningsudgifter Udgifter til byggeadministration Stiftelsesprovision Byggelånsrenter Ejendomsskat mv. Øvrige finansielle udgifter
A-SUM Gebyrer Bidrag til Byggeskadefonden (1% af a-sum) Vurdering af bebyggelse Statens promillegebyr (2 promille af a-sum og gebyr) Gebyr til kommunen Byggetilladelse mv.
A-SUM Vurdering af udgifter Fordeling Grund 20 % Entreprise 65 % Omkost + gebyrer entreprise formen) 15 % (afhængig af Der findes ikke offentligt tilgængelige sammenligningstal
STØTTESAGSBEHANDLING Opgaven består i -kontrol og vurdering af bygherreansøgning, teknisk del behandles normalt særskilt -Udarbejdelse af politisk indstilling -Udarbejdelse af tilsagn med vilkår -Godkendelse af skema B -Underskift på garantierklæring -Godkendelse af skema C
STØTTESAGSBEHANDLING SKEMA A støttebetingelser -Grund, råderet, skøde til afdeling -Lokalplan skal godkendt og registreret -Ikke påbegyndt byggeri dvs ikke påbegyndte fundamenter -Arealstørrelser, max 115 m2 -Lejens størrelse, vurdering af øvrige driftsudgifter
SKEMA A Tilsagn og vilkår Krav om skriftligt tilsagn med vilkår, når kommunen ikke selv er bygherre AB92 anvendes UDEN fravigelser (støttebek 30, stk. 2). Ved fravigelse anvendes BL s oplæg og ikke andet
SKEMA B Frist for indsendelse til BOSSINF = 15 mdr. fra skema A Der gælder ingen frist for behandling af skema B, MEN entreprisekontrakten er indgået, og fastprisperioden begynder at løbe Max beløb låses ved skema B og kan kun overskrides med afsat til indeks af fastprisperiode Max beløb ikke udnyttet = mulighed for senere udnyttelse
SKEMA C Frist for indsendelse kan forlænges(kræver indberetning til BOSSINF) Skema C kan ikke gennemgås uden at man samtidig får revisionens beretning Det ved skema B godkendt maksimumsbeløb skal være overholdt bortset fra indeks af fastprisperiode Lejen godkendes endeligt
SKEMA C MAX BELØB Max beløbet opgøres i skema C under boligtypen i boksen bindende maksimumsbeløb Overskridelser kan ikke anføres på skema C, men bør fremgå af revisionsberetning Revisor og bygherre må anføre hvorledes overskridelse finansieres ved træk på egenkapitalen (arbejdskapital og dispositionsfond) Arbejder, som er godkendt, må ikke være udeladt.
LANDSBYGGEFONDEN LBF er en selvejende institution med bestyrelse Formål: at fremme del almene byggeris selvfinansiering Vedtægter er godkendt af ministeriet Fondens regnskaber revideres af en godkendt revisor Fonden driver en række portaler, som fx almenstyringsdialog, regnskabsdatabase og forskellige registrere, alle offentlig tilgængelige (helt eller delvist)
LANDSBYGGEFONDEN Regulativer Vejledninger til regulativer Vejledende udtalelser Regnskabskonsulenttjeneste LBF fører ikke tilsyn, men foretager egne stikprøver, som kan medføre krav om forklaringer fra boligorganisationen
LBF INDTÆGTER A indskud er fra byggerier før 1.1.1963 G indskud er fra byggeri fra før den 1.1.1970. Fælles for A og G indskud, at de kan anvendes til renoveringer mv. som egen trækningsret Det er også muligt for LBF at godkende, at der ikke indbetales ved fx en renoveringsstøttesag
LBF INDTÆGTER Udløbne lån mv. I alt alment byggeri forekommer der en forpligtelse til at indbetale til LBF, når lånet udløber efter 30 år, nedsættes lejen ikke, men der indbetales til dispfond og herfra videre til LBF, se LBF orienterer nr. 736 af 21.4.2017 Beboerbetalingen reguleres fortsat indtil 45 år efter tilsagnet, og fra det tidspunkt er beløbet til indbetaling til dispfond det samme Størrelserne af indbetalinger kan ses i LBF s årsberetning
LBF STØTTEORDNINGER Kapitaltilførsel, almenboliglovens 92 Kun en mindre del af de samlede indbetalinger går til Landsdispositionsfonden og derfor er midlerne i denne ordning begrænsede Støtten fra LBF består af 1/5 lån og 1/5 tilskud og de næste 3/5 dele kommer fra kommunen, boligorganisationen og långiver. 1/5 delen består oftest af beløb fra 100.000 til 500.000 kr. Tildeling kræver større ansøgning og anbefaling og bevilling af beløb
RENOVERINGSSTØTTEORDNING Renoveringsstøtte ydes af LBF på grundlag af almenboliglovens 91, som også indeholder årets ramme for tilsagn Sagens påbegyndes på initiativ af boligorganisationen Baggrund for ansøgning er ofte, at støttesagen er den billigste løsning, fordi LBF vurderer konkret, hvad lejen kan bære
RENOVERINGSSTØTTE Støttesagen forløber over flere år -Bygningsgennemgang -Foreløbig ansøgning -Besigtigelse af LBF (kommunen inviteres) -Prækvalifikation -Ansøgning med skema A renovering -Kommunal behandling -LBF giver tilsagn -Skema B og C godkendes af kommunen, hvis ikke der forekommer overskridelser på mere end 2% fra B til C
ANDRE STØTTEORDNINGER Huslejetilskud Almenboliglovens 91a og regulativet til ordningen Ordningen kan kombineres med kapitaltilførsel, og kun i så fald er der tale om kommunal medfinansiering Boligorganisationen tager initiativ til støtte og udarbejder ansøgningen, som godkendes af kommunen.
ANDRE STØTTEORDNINGER Egen trækningsret De indbetalte A og G indskud anvendes til egen trækningsret Kommunen er ikke involveret, når der ansøges om dette Boligorganisationens egen trækningsret ses af konto 716 (ultimo saldo er det beløb, som kan anvendes i hele boligorganisationen)
ANDRE STØTTEORNINGER BO konto 716 ultimo antal lejemål Marienlyst 35.828 43 Boliggården 7.139 5.844 Abf Røntofte 11.443 109 Lejerbo 13.668 129 Nordkysten 5.503 1.880 Tikøb 2.344 351
LBF GODKENDELSER RENO STØTTEORDNING Godkendelsesmuligheder -Fritagelse for indbetaling af A og G indskud -Fritagelse for indbetaling til egen dispfond ved låneudløb Godkendelser foreslås og anbefales af LBF = det godkender kommunen