Alment byggeri kvartalsmøde den 23. april 2018 Byrådet i Odense kommune

Transkript

1 Alment byggeri kvartalsmøde den 23. april 2018 Byrådet i Odense kommune Oplæg til paneldebat

2 Kontakt og service Inge-Lis Kalum Schou tlf Inge-lis-kalum.weebly.com Rådgivning Kurser nyhedsservice Håndbøger

3 Den almene sektor største særkende 1. Ejerformen og skatteforhold 2. Statsstøtte og krav til drift 3. Landsbyggefonden Tilsynet med legalitet men sekundært i forhold til bestyrelsen i boligorganisationen

4 Den almene sektor største særkende, uddybende Ad 1. Ejerformen er en forening med beboerdemokrati på alle niveauer. Almene boligorganisationer er non profit og skattefri. Eksterne administration er momspligtig Ad 2. Støtte til opførelse af byggeriet, dvs byggeriet opføres med lån, hvor staten (LBF) betaler den løbende støtte Der stilles krav til driften, der er balanceleje med anvendelse af standardkontoplan Ad 3. Landsbyggefonden opbygges med bidrag fra alle, der har fået støttede lån. Særlig mulighed for at opnå finansiering af renovering LBFs renoveringsstøtteordning i kombination med øvrige af LBFs støtteordninger og boligorganisationens egenkapital

5 Rolle/opgave i et 10 årig perspektiv Bestyrelsens rolle: Ved lovændringer som følge af effektiviseringen er bestyrelsens rolle blevet mere fremtrædende. Kan opgaven fortsat løftes i små organisationer? Skal bestyrelser tilføres kompetencepersoner? Udlejning og anvisning: Kan anvisningsretten/aftalemuligheden for særlige kriterier udbygges/anvendes nytænkes og hvad kan sektoren byde ind med (evt. samarbejde mellem KL og BL) Udlejning af nyt byggeri?

6 Sektorens største udfordring 1. Renoveringsarbejder og især finansiering af disse 2. Effektivisering, som ikke kun er målet på 1,5 mia. kr. i 2020, men en løbende proces 3. Ghettoforslag (parallel samfund) Udkast til lovforslag om parallel samfund vil i den foreliggende form være en udfordring, men der foreligger ikke et endelig forslag

7 Fysiske helhedsplaner og renoveringer Helhedsplan er en ansøgning om støtte på LBFs renoveringsstøtteordning En helhedsplan, som forelægges for byrådet er godkendt af Boligorganisation og afdelingsmøde, og har været behandlet af LBF Byrådets behandling er påkrævet, fordi der ydes en garanti (eller regaranti), og der kan stort set ikke ændret i indholdet uden LBF inddrages

8 Fysiske helhedsplaner og renoveringer, uddybende Renoveringssager forløber således: - Boligorganisationen konstaterer et behov og iværksætter undersøgelse og kontakter LBF - Kommunen oplyses i styringsrapporten om tiltag - Boligorganisationen sørger for udredning og foreløbig ansøgning - LBF behandler foreløbig ansøgning og fastsætter besigtigelse, hvor kommunen inviteres - Boligorganisationen udarbejder endelig ansøgning, som godkendes af afdelingsmøde og bestyrelse - Ansøgning med helhedsplan sendes til kommunen til godkendelse

9 Fysiske helhedsplaner og renoveringer, uddybende Almene boliger, som er mere end 20 år gamle, har udfordringer med vedligeholdelse. Der findes mange af den type i Odense km Hvorfor er der ikke sparet op til vedligeholdelsen? Sammenhæng med lav leje og restriktioner i lovgivning om begrænsning i huslejestigninger Den billigste måde at finansiere renoveringer på er LBFs renoveringsstøtteordning i kombination med andre af LBFs ordninger MEN LBFs midler er begrænsede Helhedsplanen har normalt været længe undervejs og er gennemarbejdet.

10 Kommunens juridiske og økonomiske forpligtelser 1. Garanti (regaranti) og ydelse af lån godkendes af byrådet 2. Almenboliglovens krav om kommunale godkendelser Kan byrådet nægte at godkende?

11 Juridiske og økonomiske forpligtelser, uddybende Godkendelse af arbejder, lån og evt. lejeforhøjelse efter godkendelse af beboerne Kommunens forpligtelser er: 1. Kommunale garanti (med regaranti for LBF støttede lån) 2. Afholde udgiftsandel til kapitaltilførsel Ad 1. Alle de arbejder, som LBF giver støtte til, er ikke forbedringsarbejder, som tilfører ejendommen en værdi, og derfor kræves en garanti for lånet Ad 2. Kapitaltilførsel (femtedelsordning) er en udgift (egentlig et rente- og afdragsfrit lån) typisk i størrelsesordenen kr. pr. sag. Kommunen kan fastsætte en årlig ramme til dette. LBFs midler til ordningen er begrænsede

12 Risikovurdering af BO i Odense Risikoen for udløsning af en kommunal garanti tager udgangspunkt i - Egenkapitaler - Henlæggelser - opsamlede underskud - lejens størrelse og - Antallet af ledige boliger Og erfaringer med hensyn til antallet af tvangssalg af almene afdelinger

13 Risikovurdering af BO i Odense, uddybende Egenkapitaler, henlæggelser, opsamlede underskud, lejens størrelse og ledige boliger Ad egenkapitalen - kun 3 ud af 14 boligorganisationer har en disponibel dispositionsfond, som ikke overstiger minimumskravet Ad henlæggelser forholdsvis få afdelinger har ikke en opsparing på henlagte midler, og en forklaring kan være større gennemførte renoveringssager (ikke undersøgt) Ad opsamlede underskud findes fortrinsvis i afdelinger med små eller ingen henlæggelser og en leje på mere end 700 kr. pr. m2 i gns.

14 Risikovurdering af BO i Odense, uddybende Egenkapitaler, henlæggelsespolitik, opsamlede underskud,lejens størrelse og ledige boliger, fortsat Ad lejens størrelse der findes mange afdelinger med en leje på under 700 kr. pr. m2 i gns. Ad tomme boliger i LBFs statistik der er 0,21 % tomgang svarende til 52 boliger. Der arbejdes med helhedsplaner og nedrivning af boliger Samlet vurdering der ses ikke at være en risikofaktor for, at afdelingerne ikke kan betale ydelser på optagne lån, som Kan udløse garantier.

15 Kommunale garantier og risiko Kommunale garantier til renoveringslån ændres til: statslige garantier med kommunal regaranti For eksisterende lån ændres garantien ved konvertering til: statsgaranti med kommunal regaranti

16 Kommunale garantier og risiko, uddybende De kommunale garantier til renoveringslån bliver til statslige garantier med kommunal regaranti, hvis L206 (fremsat ) bliver vedtaget Långiver skal betale en afgift til staten, hvis der opstår tab ved garantierne Der kendes ikke i forvejen til sager med renoveringsstøtte fra LBF, hvor afdelingen ikke har kunnet betale ydelserne på lånet og dermed udløst garantien Med den nye statsgarantiordning, som hovedsagelig omfatter lån til nybyggeri og renovering vil en risiko for udløsning af garantien være endnu mindre end nu!