Fremgangsmåde ved overdragelse af andelslejligheder (boliger) i AB Emilievej 13-30 Under henvisning til vedtægternes 14, 16, 20 og 23. Bente Naver Ejendomsrådgivning og -administration ApS. Ejendomsmægler/valuar og administrator MED Røgerupvej 4 DK 4050 Skibby Telefon +45 36 44 11 74 Telefax +45 36 44 11 75 CVR 36 02 68 47 E-mail info@naveradmin.dk Web www.naveradmin.dk Revideret 10.11.2015 af administrator Ej nr. 1030 Information og aktiviteter Hvem kan man sælge til Når en andelshaver ønsker at sælge sin andelslejlighed, kan dette ske uden brug af venteliste, opslag eller andet, hvis salget sker til nært beslægtede i lige op- eller nedstigende linje, søskende, eller til personer, der i mindst 2 år har haft fælles husstand med andelshaveren. Hvis salg ikke sker til ovenstående personkreds, kan andelslejligheden overdrages til den, der indstilles af andelshaveren, når overdragelsen sker ved bytning til anden helårsbolig. Hvis der heller ikke i denne personkreds findes en køber, kan andelshavere, som ønsker at erhverve andelslejligheden for sammenlægning, købe den - dog maks. to oprindelige lejligheder til én lejlighed og til maks. det antal etage-m², kommunen kan godkende. Naboer, overboer hhv. underboer skal derfor spørges, om nogen af dem måtte være interesseret i lejligheden. Findes ingen interesseret køber jf. ovenfor, kan salg ske til andre. Dette skal forsøges via internt opslag, men hvis der heller ikke derved findes interesseret køber, kan andelen sælges til andre. Internt opslag: Hvis salg ønskes til andre, skal der ske opslag over en 10-dages periode til internt udbud i alle opgange til den pris, der ønskes solgt til, dog maks. den højest tilladte salgspris med tillæg af eventuelle forbedringer hhv. fradrag for mangler. Henvendelse herom skal ske til andelshaveren og bestyrelsens forman Hvis en andelshaver, når en lejlighed udbydes ved opslag, er interesseret i at købe, men til en pris, der er lavere end udbudsprisen, skal dette meddeles sælger, bestyrelse og administrator indenfor 10-dages-perioden. Samtidig skal oplyses, til hvilken pris, man tilbyder at købe andelen. Salg til andre: Ønsker ingen intern andelshaver at købe andelen, kan andelshaveren sælge til andre interesserede - enten selv eller via ejendomsmægler. Godkendelse af ny andelshaver: Bestyrelsen skal godkende den nye andelshaver. Hvis ny andelshaver ikke kan godkendes, skal bestyrelsen afgive skriftlig begrundelse herom senest 3 uger efter, at den har modtaget meddelelse om, hvem der indstilles. Kontaktet formanden vedr. opslag om internt udbud Opslået Evt. interesseret andelshaver budt kr. AB Emilievej 13-30 (1030) Side 1 af 6
Vurdering af andelslejligheden Når man ønsker at sælge sin lejlighed, skal der - uanset hvem man sælger til - som det første foretages en vurdering af eventuelle fejl og forbedringer. Denne vurdering skal rekvireres skriftligt hos administrator, gerne pr. e-mail. Efter aftale med bestyrelsen er det vores firma, der forestår denne vurdering. Rekvirering skal ske gerne ca. 2 måneder før den forventede overtagelsesdag og kan normalt forventes udført indenfor 1-2 uger efter bestillingen. Vurderingen og udarbejdelse af vurderingsrapport sker for sælgers regning. Betalingen derfor forfalder 3 mdr. efter vurderingen er foretaget, men hvis der er en køber inden dette tidspunkt, kan beløbet modregnes i afregningen af salget. Ved besigtigelsen skal der foreligge en liste over de forbedringer, der er udført i lejligheden, vedlagt dokumentation for udgifterne. Til brug herfor anvendes administrators hjælpeskema (Excel), som kan rekvireres samtidig med bestilling af vurderingen. Hvis der er arbejder, som er udført af ejeren selv, skal der foreligge en fortegnelse over, hvilke arbejder, der er tale om, og hvor mange timer ejeren skønner, at en fagmand ville være om disse arbejder. Dette skøn er dog ikke bindende for, hvor mange timer der medtages i vurderingen. Hvis der ikke er sket forbedringer i lejligheden, vedrører synet alene lejlighedens vedligeholdelsesstand og en vurdering af, om der skal ske fradrag i den anledning. Desuden skal oplyses ønsket overtagelsesdag og forventet salgspris, hvis denne er lavere end den maksimale pris. Endvidere skal der oplyses et telefonnummer, der kan anvendes i dagtimerne til brug for aftale om vurderingsmandens besigtigelse af lejligheden. El- og VVS-tjek Der skal udarbejdes et El- og VVS-tjek af autoriserede håndværkere, hvis der er lavet forbedringer indenfor de to fag. Rapporterne udarbejdes for sælgers regning. Sælger kan selv afgøre, om vedkommende selv vil bestille disse rapporter, eller om administrator skal bestille de to tjek hos en af administrators samarbejdspartnere. Hvis arbejdet udføres af en af administrators samarbejdspartnere, sendes regning derfor til administrator, og beløbet forfalder til betaling 3 mdr. efter udført arbejde. Hvis der er fremkommet en køber inden dette tidspunkt, kan beløbet modregnes i afregningen af salget. Hvis der ikke er HFI-relæ, skal der monteres et HPFI-relæ inden salg. Når vurderingen og El- og VVS-tjek foreligger Hvis der ikke indenfor den fastsatte frist på 10 dage findes interne købere, kan andelshaveren nu udbyde lejligheden til eksterne købere. Først når der foreligger en vurdering, er det hensigtsmæssigt, at andelslejligheden udbydes/annonceres til salg. Det er ikke et ubetinget krav, at Elog VVS-tjek foreligger (hvis de er krævet, jf. ovenfor), inden vurderingsrapporten udarbejdes, men ønskeligt, idet man derved undgår forbehold for disse rapporter. Vurdering bestilt Vurdering foretaget Modtaget vurderingsrapport Bestilt El- og VVS-tjek Modtaget El-tjek Modtaget VVS-tjek Interesseret andelshavers frist udløber Annonceret til salg AB Emilievej 13-30 (1030) Side 2 af 6
Nøgleoplysningsskema I henhold til lovgivningen skal nøgleoplysningsskema 1 og 2 udarbejdes og udleveres til køber inden første underskrift. Nøgleoplysningsskema 1 omhandler oplysninger om ejendommen, herunder grundlæggende oplysninger, oplysninger om driften, om byggeteknik og vedligeholdelse samt om ejendommens finansiering og foreningens økonomi, mens nøgleoplysningsskema 2 omhandler specifikke nøgletal om den pågældende andelslejlighe Disse skemaer udarbejdes for sælgers regning. Når en køber er fundet udarbejdelse af overdragelsesaftalen Når køber er fundet, skal administrator udarbejde en overdragelsesaftale. Arbejdet forbundet dermed afhænger af, om salget er sket via ejendomsmægler. Det er som udgangspunkt sælger, der fastlægger overtagelsesdagen, men den kan alene fastsættes til 1. eller 15. i en måne Inden udarbejdelse af overdragelsesaftale, undersøger administrator Andelsboligbogen for tinglyst gæld i andelen til sikring af, at det kan forventes, at gælden kan dækkes af salgsprisen. Sælger skal desuden fremsende sit andelsbevis til administrator, med mindre det er udleveret til administrator i forbindelse med vurderingen. Overdragelsesaftalen kan normalt forventes udarbejdet indenfor 2 uger og fremsendes sædvanligvis til elektronisk underskrift med NemID af parterne - sælger, køber og bestyrelsen. Når alle parter har underskrevet overdragelsesaftalen, modtager parterne kopi af den underskrevne aftale. Hvis der ikke medvirker mægler Nøgleoplysningsskemaerne skal være udleveret til køber, inden overdragelsesaftale underskrives. Administrator sørger for, at dette overholdes. Når der er fundet en køber, skal sælger sende alle de nødvendige oplysninger til brug for udarbejdelse af overdragelsesaftale til administrator. Skema, som skal udfyldes i den forbindelse, kan rekvireres hos administrator. På administrators hjemmeside findes ligeledes de fleste af foreningens dokumenter, som sælger jo desuden har modtaget i forbindelse med generalforsamling m.v. Hvis køber beder om yderligere oplysninger, må sælger rekvirere en administratorbesvarelse herfra. Hvis der først er afgivet en administratorbesvarelse, besvarer administrator uden beregning eventuelle yderligere spørgsmål fra køber og dennes rådgiver, men indtil afgivelse af en administratorbesvarelse, besvarer administrator ikke diverse spørgsmål fra køber eller dennes rådgiver. Det skal ses i lyset af, at svarene på købernes spørgsmål jo afklares af ejendomsmægleren, hvis en sådan medvirker, men når der ikke medvirker ejendomsmægler, kan administrator ikke påtage sig at varetage en sådan formidlingsrolle uden beregning. Hvis der medvirker mægler Ejendomsmægleren informerer administrator om, at der skal udarbejdes en overdragelsesaftale. Skema til brug for udarbejdelse af overdragelsesaftale skal ikke udfyldes, idet der i så tilfælde i stedet foreligger en købsaftale, som ejendomsmægleren har udarbejdet. Fremsendt andelsbevis til administrator Rekvireret skema hos administrator Returneret udfyldt skema til administrator Underskrevet overdragelsesaftale AB Emilievej 13-30 (1030) Side 3 af 6
Desuden rekvirerer ejendomsmægleren selv en administratorbesvarelse hos administrator. Uanset der medvirker mægler eller ej Køber betaler berigtigelsesgebyr for udarbejdelse af overdragelsesaftalen inkl. udarbejdelse af overdragelsespåtegning på andelsbevis. Normalt kan en overdragelsesaftale ikke forventes udarbejdet betids, hvis der er mindre end 10 arbejdsdage til deponeringsfristen indtræffer. Der kan dog evt. mod betaling af et ekspresgebyr ske en hurtigere ekspedition. Modtaget kopi af underskrevet overdragelsesaftale Sælger skal være opmærksom på, at hvis salget senere trækkes tilbage, skal sælger betale et gebyr for allerede udført arbejde og desuden betale for allerede udførte rapporter. Dokumenter til køber Inden køber underskriver købsaftalen hhv. overdragelsesaftalen, når der ikke medvirker mægler, skal køber have udleveret regnskab, budget, vedtægter, referat af sidste generalforsamling og eventuel(le) efterfølgende ekstraordinær(e) generalforsamling(er), evt. tilstandsrapport, energimærke og denne forretningsgang for overdragelse, som alle kan udskrives via administrators hjemmeside www.naveradmin.dk. Derudover vurderingsrapport og nøgleoplysningsskemaer - og tillige El- og VVS-tjek i det omfang, disse tjek er udført jf. tidligere. Udleveringspligten påhviler sælger. Administrator sikrer dokumentation for udleveringen i forbindelse med overdragelsesaftalen. Fortrydelsesret Køber har en fortrydelsesret på 6 hverdage efter modtagelse af sælgers accept. Hvis der medvirker mægler, starter fortrydelsesfristen, når køber er underrettet om, at sælger har underskrevet købsaftalen. Hvis der ikke medvirker mægler, får køber besked om tidspunktet for fortrydelsesfristens start fra administrator, hvilket sker, når køber og sælger har underskrevet overdragelsesaftalen. Denne dag er dog nr. 0 og tæller derfor ikke me Handlens øvrige ekspeditioner gennemføres sideløbende med, at fortrydelsesfristen løber. Dokumenter udleveret til køber Fortrydelsesret starter Fortrydelsesret udløber ved midnat Købesummen Hvis der er mindre end 3 uger til overtagelsesdagen, skal køber deponere hele købesummen samt berigtigelsesgebyret på foreningens bankkonto i Sydbank, reg.nr. 7990, konto nr. 1107098 senest 14 dage før overtagelsesdagen. Hvis der er 3 uger eller derover til overtagelsesdagen, skal køber stille bankgaranti for købesummen senest 1 uge efter aftalens indgåelse, idet garantien skal konverteres til en kontant betaling 14 dage før overtagelsesdagen. Samtidig med købesummen opkræves også første måneds boligafgift m.v. Hvis overtagelsen er 15. i en måned, opkræves en halv måneds boligafgift m.v. AB Emilievej 13-30 (1030) Side 4 af 6
Det videre forløb og frigivelse af købesummen Når overdragelsesaftalen er underskrevet af parterne, og handlen således er endelig, undersøger administrator igen Andelsboligbogen for eventuel tilgodehavende i andelen og sørger i så fald for indfrielse deraf, når købesummen frigives. På frigivelsestidspunktet sørger administrator desuden for afregning af foreningens eventuelle tilgodehavende samt afregning til mægler eller banker, som har fået noteret transport. Mangelsindsigelser vs. frigivelse Køber har 14 dage fra overtagelsesdagen til at gøre evt. indsigelser for mangler ved lejligheden gældende. Frigivelse kan derfor først ske, når denne frist er passeret og skal ske senest 3 uger efter overtagelsesdagen med mindre, køber har gjort mangelsindsigelser. Hvis der fra købers side bliver gjort mangelsindsigelser gældende, kan der evt. ske delafregning. Dette beror på et skøn i den enkelte handel. Pant i andelen Hvis der er pant i andelen, sker afregningen under forudsætning af, at sælgers pengeinstitut sørger for, at eventuelt ejerpantebrev aflyses eller overdrages til køber. Tilsvarende gælder, at sælgers pengeinstitut skal indestå for, at evt. udlæg i lejligheden slettes. Sælger betaler gebyr for oplysning fra Andelsboligbogen, der fratrækkes ved afregningen. Transport i salgsprovenuet Eventuel transport i salgsprovenuet kan ikke noteres, før der er indgået bindende aftale om salg af en andel. Ingen panthavere Hvis der ikke er panthavere, sker afregningen overfor sælger uden beregning, mens sælger afkræves et gebyr for afregning overfor eventuelle panthavere. Når bestyrelsen har godkendt handlen, påføres andelsbeviset en overdragelsespåtegning og sendes til køber. Det er alene selve det oprindelige andelsindskud, som fremgår af andelsbeviset og aldrig købesummen. Købesummen fremgår af overdragelsesaftalen. På overtagelsesdagen Senest på overtagelsesdagen sørger parterne i forening for aflæsning og afmåling vedrørende el og gas m.v. og sørger for at give forsyningsværkerne meddelelse om ejerskiftet. Samtidig bestiller administrator flytteaflæsning vedrørende varme, hvilken aflæsning sker for sælgers regning. Ved afregning af købesummen tilbageholdes et rimeligt beløb til slutafregning af varme. Der kan også være andre installationer i boligen, hvor der skal meddeles flytning - fx el, telefon, antenneforening, bredbånd, internet, kabel-tv. Disse meddelelser skal sælger sørge for. Hvis sælgers nye adresse ikke tidligere er meddelt administrator, skal dette ske på denne dato. Frist for mangelsindsigelser udløber Frist for købesummens frigivelse Aflæsning foretaget Meddelelse om ejerskifte til forsyningsselskaber Ny adresse er meddelt til administrator Pantsætning af andelsbeviset Som det er mange bekendt, kan man foretage tinglysning af pantsikkerhed, hvis man optager lån. Dette gør det langt billigere at låne, end hvis man låner uden sikkerhe AB Emilievej 13-30 (1030) Side 5 af 6
Når banken skal have pant i en andelslejlighed, skal der underskrives en erklæring af administrator om ejerforholdet. Sådanne erklæringer afgives af administrator direkte til pengeinstituttet, som fremsender sædvanlige dokumenter til administrator. Honoraret herfor faktureres til pengeinstituttet. Hvis der derimod sker udlæg, opkræves honoraret direkte hos andelshaver. Prisliste For gebyrer og honorarer henvises til prisliste, som kan rekvireres hos administrator via mail til info@naveradmin.dk. AB Emilievej 13-30 (1030) Side 6 af 6