Ejendomsmarkedet i Danmark Status og forventninger Søren Leth Pedersen Partner, regionsdirektør EDC
EDC Poul Erik Bech Danmarks største ejendomsmæglervirksomhed Etableret i 1978 og beskæftiger i dag 400+ medarbejdere 14 erhvervscentre der sidste år solgte og udlejede 700+ ejendomme og udførte 1.000+ vurderingsrapporter 40 boligbutikker der solgte ca. hver 20. bolig i Danmark i 2013 Ejer ejendomsadministrationsselskabet LEA og byggerådgivningsselskabet Promana
En gunstig situation for ejendomsmarkedet Renten er rekordlav Økonomien i Sydeuropa sikrer fortsat lav rente i Danmark Sund økonomi i Danmark og vigtigste samhandelslande Gradvist bedre lånemuligheder efterhånden som bankerne bliver bedre polstret
Lave renter 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 Kort rente Lang rente 2,00 1,00 0,00 Kilde: realkreditrådet
Høj arbejdsledighed i Sydeuropa 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Germany Denmark Sweden Finland EU France Italy Portugal Spain Greece Kilde: Eurostat
Høj statsgæld i Sydeuropa 180% 160% 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% Sweden Denmark Finland Germany EU Spain France Portugal Italy Greece Kilde: Eurostat
De offentlige finanser 2,0 0,0-2,0-4,0-6,0-8,0-10,0-12,0 Germany Sweden Finland Italy EU Denmark France Portugal Greece Spain Kilde: Eurostat
Stabil ledighed med faldende tendens Kilde: Danmarks Statistik
1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Ledighedsniveau i historisk perspektiv 400.000 350.000 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 Kilde: Danmarks Statistik
2003K4 2004K1 2004K2 2004K3 2004K4 2005K1 2005K2 2005K3 2005K4 2006K1 2006K2 2006K3 2006K4 2007K1 2007K2 2007K3 2007K4 2008K1 2008K2 2008K3 2008K4 2009K1 2009K2 2009K3 2009K4 2010K1 2010K2 2010K3 2010K4 2011K1 2011K2 2011K3 2011K4 2012K1 2012K2 2012K3 2012K4 2013K1 2013K2 2013K3 Spirende vækst i Danmark Kvartalsvis BNP faste priser (mia) 420 410 400 390 380 370 360 350 Kilde: Danmarks Statistik
Aktiemarkedet er positivt
1995K4 1996K2 1996K4 1997K2 1997K4 1998K2 1998K4 1999K2 1999K4 2000K2 2000K4 2001K2 2001K4 2002K2 2002K4 2003K2 2003K4 2004K2 2004K4 2005K2 2005K4 2006K2 2006K4 2007K2 2007K4 2008K2 2008K4 2009K2 2009K4 2010K2 2010K4 2011K2 2011K4 2012K2 2012K4 2013K2 2013K4 Nettoudlån realkredit 50 40 30 20 10 Industri og håndværk Kontor og forretning Landbrug Boligudlejning Ubebyggede grunde 0-10 Kilde: Realkreditrådet
Mia. kr. Bankernes erhvervsudlån 600 500 400 300 200 Øvrige brancher Landbrug, skovbrug og fiskeri Engroshandel og detailhandel Fremstillingsvirksomhed Fast ejendom 100 - sep 12 dec 12 mar 13 jun 13 sep 13 sep 13 okt 13 nov 13 dec 13 MFI2 MFI2 MFI2 MFI2 MFI2 MFI3 MFI3 MFI3 MFI3 Kilde: Nationalbanken
Ny type investorer i ejendomsmarkedet Forstand på penge i stedet for at være forelsket i ejendomme Målrettet mod bestemte ejendomssegmenter Kapitalen kommer ofte fra investorer uden for ejendomsbranchen - investerer gennem asset management selskab - køber andel af ejendomsselskab - set-up inhouse med eget investeringsselskab
2006K1 2006K2 2006K3 2006K4 2007K1 2007K2 2007K3 2007K4 2008K1 2008K2 2008K3 2008K4 2009K1 2009K2 2009K3 2009K4 2010K1 2010K2 2010K3 2010K4 2011K1 2011K2 2011K3 2011K4 2012K1 2012K2 2012K3 2012K4 2013K1 2013K2 2013K3 Transaktioner Samlet købesum 60000000 50000000 40000000 30000000 Erhverv Privat 20000000 10000000 0
Store geografiske forskelle Markante befolkningsvandringer i Danmark De store byer med Aarhus og Storkøbenhavn i spidsen oplever befolkningsvækst og positiv udvikling i arbejdspladser Udviklingen accelerer i de kommende år Derfor er Danmark er ikke et geografisk homogent land indenfor fast ejendom
København og Aarhus Større byer Yderområderne Kilde: epn.dk
Forventet befolkningstilvækst 2013-2040
Antal arbejdspladser indenfor en times kørsel i bil Kilde og layout: Aarhus Kommune
Forventet udvikling i arbejdsstyrken 2013-2040 Kilde: Danmark statistik
Investeringsmæssige konsekvenser Internationale investorer investerer i København Institutionelle investorer investerer i København og Aarhus Større regionale investorer investerer i de store byer langs motorvejen fra Aalborg til Odense og i Storkøbenhavn I andre geografiske områder er der mulighed for meget højt direkte afkast, men også stor risiko for tomgang - kræver lokal ekspertise og kendskab.
Boligmarkedet i Aarhus og København Det hotte blandt projektudviklere og investorer i øjeblikket Tilflytning skaber stor efterspørgsel efter boliger
Top 20 kommuner forventet befolkningsvækst Kommune Fremskrivning % Befolkning 2040 1 København 265.235 35% 755.773 2 Aarhus 93.544 24% 394.716 3 Aalborg 31.811 14% 231.415 4 Frederiksberg 28.643 23% 125.344 5 Horsens 22.846 22% 103.589 6 Odense 21.142 10% 212.600 7 Gentofte 17.231 20% 87.763 8 Gladsaxe 14.855 19% 78.522 9 Randers 14.244 13% 108.599 10 Lyngby-Taarbæk 10.651 17% 62.950 11 Vejle 10.534 9% 118.500 12 Silkeborg 10.135 10% 98.536 13 Hvidovre 9.806 16% 59.765 14 Tårnby 9.778 20% 49.744 15 Skanderborg 7.954 12% 65.183 16 Høje-Taastrup 7.131 13% 54.781 17 Viborg 6.734 7% 100.645 18 Rødovre 6.420 15% 42.936 19 Vallensbæk 5.796 30% 19.252 20 Roskilde 5.329 6% 88.581
Forventning i Aarhus Indbyggere Arbejdspladser Boliger Studerende Aarhus 2008 300.000 180.000 150.000 40.000 Aarhus 2030 375.000 220.000 200.000 60.000
Byggeretter til bolig Priserne er meget volatile Krisen udnyttet til at sætte gang i almennyttig byggeri Priserne på byggeretter til etageboligbyggeri stiger markant i København og Aarhus Kommet gang i tæt/lav byggeri rundt i Storkøbenhavn og rundt om Aarhus Pensionskasser vil have del i projektudviklingsgevinsten
Udvikling i ejer/lejer sammensætning 1600000 1400000 1200000? 1000000 800000 600000 Beboet af ejer Beboet af lejer Estimat ejer Estimat lejer 400000 200000 0 Kilde: Danmarks Statistik
Bolig
Advarsel Lov om udbud og efterspørgsel gælder stadig I øjeblikket fokus på stigende efterspørgsel Rigtig meget boligbyggeri på vej, som vil øge udbuddet markant Hvor meget kan boligkøberne betale for en bolig?
Kontor
01-01-2003 01-05-2003 01-09-2003 01-01-2004 01-05-2004 01-09-2004 01-01-2005 01-05-2005 01-09-2005 01-01-2006 01-05-2006 01-09-2006 01-01-2007 01-05-2007 01-09-2007 01-01-2008 01-05-2008 01-09-2008 01-01-2009 01-05-2009 01-09-2009 01-01-2010 01-05-2010 01-09-2010 01-01-2011 01-05-2011 01-09-2011 01-01-2012 01-05-2012 01-09-2012 01-01-2013 01-05-2013 01-09-2013 01-01-2014 % af samlede kontorarealer 16 Ledige kontorer 14 12 10 8 6 4 København by Østjylland Hele landet 2 0
Forventet udvikling i arbejdsstyrken 3650000 33,0% 3600000 32,0% 3550000 3500000 31,0% 30,0% 29,0% DK (20-69) DK i % 3450000 28,0% 3400000 27,0%
Advarsel Trods ledighed over 10% i Aarhus og København er der gang i meget nybyggeri Brugerne ønsker moderne energirigtige kontorlokaler Mere effektiv udnyttelse af arealerne i nybyggeri Hvad så med de gamle kontorejendomme?
Kontor konverteres til bolig
Retail
01-01-2003 01-05-2003 01-09-2003 01-01-2004 01-05-2004 01-09-2004 01-01-2005 01-05-2005 01-09-2005 01-01-2006 01-05-2006 01-09-2006 01-01-2007 01-05-2007 01-09-2007 01-01-2008 01-05-2008 01-09-2008 01-01-2009 01-05-2009 01-09-2009 01-01-2010 01-05-2010 01-09-2010 01-01-2011 01-05-2011 01-09-2011 01-01-2012 01-05-2012 01-09-2012 01-01-2013 01-05-2013 01-09-2013 01-01-2014 % af samlede butiksarealer Ledige butikslejemål 8 7 6 5 4 3 København by Østjylland Hele landet 2 1 0
Advarsel - nethandel Hvordan påvirker nethandel markedet for retailejendomme Udvalgsvarebutikker Dagligvarebutikker Ifølge ICP vil 50% af udvalgsvarer blive købt over nettet i 2025
Udvalgsvarebutikker 2012 2025 Kilde: ICP
Industri
01-01-2003 01-05-2003 01-09-2003 01-01-2004 01-05-2004 01-09-2004 01-01-2005 01-05-2005 01-09-2005 01-01-2006 01-05-2006 01-09-2006 01-01-2007 01-05-2007 01-09-2007 01-01-2008 01-05-2008 01-09-2008 01-01-2009 01-05-2009 01-09-2009 01-01-2010 01-05-2010 01-09-2010 01-01-2011 01-05-2011 01-09-2011 01-01-2012 01-05-2012 01-09-2012 01-01-2013 01-05-2013 01-09-2013 01-01-2014 % af samlede industrilokaler 9 Ledige industrilokaler 8 7 6 5 4 3 Københavns omegn Østjylland Hele landet 2 1 0
Bedre tider venter Teknologi og stigende lønninger i udlandet gør det mindre attraktivt at outsource Konvertering fra butikshylder til lagerhylder E-handel kræver lagerplads nær forbrugerne Stigning i behov for self-storage Beliggenhed afgørende og bygningerne skal være tidssvarende
Andre typer ejendomme Uddannelse -campustankegang -studieboliger Hospitaler -supersygehuse påvirker demografien Health care og ældre boliger -stigning antallet af ældre kræver ændring i bygningsmassen Fuld-service boligkomplekser -vicevært, mad, wellness mv. Hoteller -turisme er i stor vækst
Afslutning Vi har overstået dobbelt-dip Vi kan forvente fortsat lav rente pga. fastkurs med EURO Vi har snart været igennem de 7 magre år Der venter os nu 7 fede år fra 2015 Store geografiske forskelle
Find den på www.poulerikbech.dk/erhverv
Kontaktoplysninger Ring eller skriv hvis I har spørgsmål I er altid velkommen til en uforpligtende dialog EDC Søren Leth Pedersen Regionsdirektør, partner Cand merc. statsaut. ejendomsmægler, valuar, MDE Direkte tlf.: 87309948 Mobil: 51804072 E-mail: slp@edc.dk Adresse: Fredens Torv 1, 8000 Århus C