KONTROL AF REGNSKABER i 2014 Boligreguleringslovens 18 b Lejelovens 63 a Februar 2015
INDHOLDSFORTEGNELSE 1.0. Resume Side 1 2.0. Lovgrundlag, formål og kriterier Side 2 3.0. Boligreguleringslovens 18 b Side 4 3.1. er fordelt på ejendomstyper Side 5 3.2. er fordelt på kategorier Side 5 3.3. Supplerende kontrol af regnskaber Side 8 3.3.1 Stor korrektion og store udgifter Side 8 3.3.2 Intensiveret kontrol Side 8 3.3.3 Uopfordret kontrol Side 9 3.3.4 er i den supplerende kontrol Side 9 3.3.5 Sammenligning af almindelig og Side 10 supplerende kontrol 3.4. Sammenfatning af alle typer af Side 10 18 b-kontrol kontroller 3.5. Analyse vedrørende gengangere Side 11 4.0. Lejelovens 63 a Side 12 4.1. er fordelt på kategorier Side 13 5.0. Øvrige registreringer Side 14 6.0. Tvister Side 15 7.0. Statistisk usikkerhed Side 16
1. Resume Rapporten omfatter regnskaber, hvor kontrollen er afsluttet i 2014. Alle indsendte regnskaber uanset regnskabsperiode kan indgå i årets rapport. Boligreguleringslovens 18 b Den almindelige kontrol har omfattet 501 regnskaber. Der er indsendt bilag for 175,5 mio. kr., og der er korrigeret for i alt 27,7 mio. kr. svarende til en korrektionsprocent i gennemsnit på 15,8 %. I 2013 udgjorde korrektionerne 15,9 %. Der er således tale om en stort set uændret korrektionsprocent. Kategorien Forbedring tegner sig for 45 % af samtlige korrektioner. I 2013 udgjorde kategorien 57 %. Det betyder fortsat, at det er den største kategori af korrektionerne, som består af udgifter, som enten er dækket af husleje, eller hvor beboerrepræsentationen eller et flertal af lejerne ikke har accepteret, at forbedringerne tages over vedligeholdelseskontoen. Kategorien Andet tegner sig for 35 %. Heri ligger bl.a. byfornyelse og etablering af nye lejligheder. Andelen af regnskaber, som er godkendt uden korrektioner, er steget fra 38 % i 2013 til 44 % i 2014. Det er det højeste i 5 år. Den anden del af kontrollen, der gennemføres med baggrund i kontrolaspektet samt ud fra en risikovurdering, har i alt omfattet 115 regnskaber. Denne type kontrol, kaldet supplerende kontrol, omfatter følgende 4 typer: Store udgifter, store korrektioner, intensiveret kontrol og uopfordret kontrol. Der er indsendt bilag for i alt 204,9 mio. kr., og der er korrigeret for 49,0 mio. kr., svarende til en korrektionsprocent i gennemsnit på 23,9 %. Udtagning af store udgifter og store korrektioner sker på baggrund af analyseresultater af tidligere års kontroller, hvor disse har haft en højere korrektionsprocent end gennemsnittet af den almindelige kontrol. Denne kontrol har for 2014 en lidt højere korrektionsprocent end den almindelige kontrol. I alt er der kontrolleret 91 regnskaber, som resulterede i en korrektionsprocent på 17,8 %. Regnskaberne i den intensiverede kontrol udtages ud fra en konkret risikovurdering. Det kan være med baggrund i fx udgifter indberettet af en ny ejer ved en tvangsauktion, henvendelse fra lejer, omtale i aviser m.v. Der er i 2014 kontrolleret 16 af denne slags regnskaber, hvilket har medført en korrektionsprocent på 51,6 %. I 2014 er der oprettet en ny kontrolårsag kaldet uopfordret kontrol. Hvis udlejer indsender regnskab og samtidig vedlægger kopi af regninger, bliver disse gennemgået på lige fod med andre regnskaber. Der er kontrolleret 8 regnskaber, som resulterede i en korrektionsprocent på 78,5 %. SIDE 1 AF 16
De supplerende kontroller omtales nærmere i afsnit 3.3. En analyse af samtlige regnskaber, der er kontrolleret i 2014, uanset årsagen, viser, at der i alt er kontrolleret 616 regnskaber. Der er indsendt bilag for 380,5 mio. kr., og der er korrigeret for i alt 76,7 mio. kr. Det svarer til en korrektionsprocent i gennemsnit på 20,2 %. I forhold til 2013 er der tale om et fald på 6,2 procentpoint. Lejelovens 63 a Kontrollen har omfattet 108 regnskaber. Der er indsendt bilag for 22,1 mio. kr., og der er korrigeret for 8,0 mio. kr. svarende til en korrektionsprocent i gennemsnit på 36,1 %. I 2013 udgjorde korrektionerne 46,4 %, så der er tale om et fald på 10,3 procentpoint. Stigningen er dog ikke statistisk signifikant, jf. afsnit 7. 40,1 % af de korrigerede udgifter er i kategorien Udvendig vedligeholdelse. Det betyder, at over 1/3 af samtlige indberettede udgifter ikke er forbedringer, men i stedet lejeretlig vedligeholdelse. Andelen af regnskaber, som er godkendt uden korrektioner, er 41 %. 2. Lovgrundlag, formål og kriterier GI foretager stikprøvekontrol af de indsendte regnskaber efter boligreguleringslovens 18 b og lejelovens 63 a. Grundlaget er 17 i bekendtgørelse nr. 632 af 15. juni 2006 om binding af afsætningsbeløb i GI. Formålet er at kontrollere de indberettede udgifter og korrigere eventuelle fejl. Resultaterne viser i hvilket omfang, udlejerne anvender bindingskontiene efter lejelovgivningens bestemmelser og rets- og nævnspraksis. Derudover er formålet at rådgive de pågældende udlejere om reglerne og at afrapportere omfanget af de samlede korrektioner. En sammenligning af korrektioner pr. sag viser, at der i den almindelige kontrol korrigeres i gennemsnit for 55.300 kr., mens der i den supplerende kontrol korrigeres for 426.000 kr. I forhold til kontrolaspektet er den supplerende kontrol således et meget effektivt instrument. Kriterierne Ethvert regnskab, der kommer ind i løbet af kalenderåret, kan udtages, uanset hvilket regnskabsår der er tale om. 18 b Udgiften skal overstige 50.000 kr. SIDE 2 AF 16
Der udtages ved en simpel tilfældig udvælgelse via et it-program op til 550 18 b-regnskaber. En udlejer kan dog maksimalt udtages med 4 regnskaber pr. år i denne pulje. Der udvælges særskilt regnskaber med store udgifter. Kriteriet er, at udgifterne overstiger 10 års hensættelser. Tidligere var det sådan, at regnskabet skulle være underskrevet i Erklæring A, hvilket betyder, at lejerne har modtaget meddelelse om udgiftens størrelse. Vi antog således, at regnskaber underskrevet i erklæring B, revisor eller advokat attestere korrektheden af de indberettede udgifter og årets hensættelser, var korrekte. En analyse i foråret 2014 viste imidlertid, at regnskaber, der er underskrevet af en revisor/advokat har en større korrektionsprocent. Reglen blev derfor ophævet, således at alle regnskaber med store udgifter udtages, uanset erklæringsform. Der udvælges yderligere særskilt regnskaber på baggrund af store korrektioner. Hvis udlejer i et års kontrol har haft korrektioner, der overstiger 100.000 kr., udtages der som udgangspunkt i det omfang, det er muligt, et ekstra regnskab til kontrol. Der gennemføres en intensiveret kontrol af regnskaber ud fra en konkret risikovurdering. Det kan indebære indkaldelse af bilag, kontakt med beboerrepræsentation/lejere, besigtigelse af det arbejde, der er udført på ejendommen, eller dokumentation i form af fotos af det udførte arbejde. Der gennemføres desuden kontrol af regnskaber, hvis udlejer af egen drift indsender bilag, også kaldet uopfordret kontrol. 63 a Udgiften skal overstige 25.000 kr. Der udtages ved en simpel tilfældig udvælgelse via et it-program ca. 100 63 a-regnskaber. Denne rapport omfatter de regnskaber, hvor kontrollen er afsluttet i løbet af 2014. Hovedparten af de kontrollerede regnskaber vedrører regnskabsåret 2013, men der er også regnskaber for andre år. SIDE 3 AF 16
3. Boligreguleringsloven 18 b I afsnit 3.1 til 3.2 rapporteres om resultaterne af kontrollen af de regnskaber, som er udtaget tilfældigt. Kontrollen af de særskilt udtagne regnskaber med store udgifter, store korrektioner og den intensiverede kontrol omtales i afsnit 3.3. Der er afsluttet kontrol af 501 regnskaber, fordelt på 465 udlejningsejendomme, 20 restejendomme i ejerlejlighedsforeninger og 16 andelsboligforeninger. Der er i 2014 korrigeret for 27,7 mio. kr. svarende til 15,8 % af de samlede udgifter på i alt 175,5 mio. kr. I 2013 blev der korrigeret for 15,9 %. Der er således tale om en stort set uændret korrektionsprocent. Tabel 1 er en oversigt over kontrollens hovedtal de sidste 5 år. Oversigten viser den gennemsnitlige procentvise korrektion i forhold til de samlede kontrollerede udgifter og i forhold til antal kontrollerede regnskaber. Tabel 1 i gennemsnit År Regnskaber Udgifter i mio. kr. i mio. kr. beløb i % antal i % 2010 223 110,8 22,3 20,1 58 2011 313 152,3 27,5 18,1 64 2012 427 154,0 24,7 16,1 66 2013 525 193,3 30,8 15,9 62 2014 501 175,5 27,7 15,8 56 sprocenten er faldet i de seneste 4 år, siden 2010 hvor den toppede med 20,1 %. Antallet af regnskaber med ændringer ligger på 56 %, hvilket er det laveste antal i de sidste 5 år. I tabel 2 er vist, hvor stor en procentdel af regnskaberne for 2010-2014, der havde korrektioner af en given størrelse. sprocenten er her opgjort for hvert enkelt regnskab. Tabel 2 Procentfordeling af regnskabernes korrektionsprocenter Ingen År korrektion <10 % 10-24% 25-49% 50-74 % 75-100% 2010 42 28 12 9 4 5 2011 36 26 16 12 6 4 2012 34 29 15 12 6 4 2013 38 31 15 8 5 3 2014 44 26 12 11 5 2 SIDE 4 AF 16
Tabellen viser, at regnskaber uden korrektion er steget i forhold til de tidligere år og har aldrig været så stor i den 5 årige periode. Tabellen viser også, at andelen af korrektionerne i intervallet 75 100 % det laveste i 5 år. Tabel 3 Udgifter og korrektioner opgjort pr. m 2 Udgifter År i mio. kr. m 2 i alt Udgifter i kr. pr. m 2 i kr. pr. m 2 2010 110,8 412.389 269 54 2011 152,3 534.285 285 52 2012 154,0 793.485 194 31 2013 193,3 914.328 211 34 2014 175,5 880.941 199 31 Tabel 3 viser, at udgifter i mio. kr. er faldet fra 193,3 kr. til 175,5 kr. Der er altså for de kontrollerede sager indberettet 17,8 mio. kr. mindre i 2014 end i 2013. På landsplan er de gennemsnitlige 18 og 18 b hensættelser 149 kr. pr. m 2 for 2014. 3.1 er fordelt på ejendomstyper I tabel 4 sammenlignes gennemsnitskorrektionerne for ejendomstyperne for de sidste 5 år. Tabel 4 Gennemsnitskorrektion i % fordelt på ejendomstyper År Almindelig udlejning Restejendom i ejerforeninger Andelsboligforeninger Gennemsnitskorrektion i % 2010 18,9 10,7 41,3 20,1 2011 22,1 5,6 9,4 18,1 2012 15,5 21,4 19,6 16,1 2013 15,5 6,9 28,1 15,9 2014 16,2 9,6 12,4 15,8 Antallet af kontrollerede regnskaber for ejendomstyperne ejerestejendomme og andelsboligforeninger (20 E/L og 16 A/B) er så lille, at der ikke kan drages konklusioner. 3.2 er fordelt på kategorier Nedenfor forklares nærmere, hvilke typer af udgifter, der indgår i de forskellige kategorier, som korrektionerne registreres i: Manglende bilag 78 korrektioner for i alt 2.506.376 kr. Udlejer har ikke indsendt alle bilag, eller der mangler en yderligere specifikation eller oplysning om arbejdets art på det indsendte materiale. SIDE 5 AF 16
Indvendig vedligeholdelse 101 korrektioner for i alt 1.831.755 kr. Denne kategori indeholder udgifter til maling, hvidtning, tapetsering og gulvbehandling i lejligheder. Forbedring 96 korrektioner for i alt 12.485.949 kr. Kategorien indeholder udgifter, som enten er indregnet i huslejen, eller hvor forbedringsudgifter er medtaget, uden at udlejeren har fået lejeraccept til, at forbedringen kan tages med over den udvendige vedligeholdelseskonto. Driftsbudgettet 134 korrektioner for i alt 1.182.014 kr. Denne kategori indeholder driftsudgifter, der skal indgå i enten det omkostningsbestemte huslejebudget, antennebudget eller varmeregnskab. Andet 165 korrektioner for i alt 9.734.276 kr. Der er tale om korrektioner, der ikke har kunnet rubriceres under de øvrige kategorier. Det kan for eksempel være 19, stk. 2 låneydelser, byfornyelse, etablering af nye lejligheder og sammentællings- og fordelingsfejl. Tabel 5 viser de samlede korrektioner i årene 2010 2014 fordelt på kategorier. Tabel 5 sprocent fordelt på de enkelte kategorier Kategori 2014 2013 2012 2011 2010 Manglende bilag 9 10 15 37 28 Indvendig vedl. 7 5 8 8 10 Forbedringer 45 57 46 31 40 Driftsbudget 4 3 7 4 3 Andet 35 25 24 20 19 I alt 100 100 100 100 100 Kategorien Andet er fra 2013 til 2014 steget 10 procentpoint fra 25 % til 35 %. Det skyldes især en underkategori Byfornyelse, som tegner sig for 15 %. Kategorien Forbedringer er faldet i forhold til sidste år, men er fortsat den største kategori. Det ses yderligt af tabel 5, at korrektioner af forbedringer i alle år har været over 30 % i gennemsnit. Tabel 6 viser, hvor stor en andel af de samlede korrektioner, der er foretaget i de enkelte kategorier. Kolonnen Antal er større end de 501 regnskaber, fordi hvert regnskab kan have korrektioner i flere kategorier. SIDE 6 AF 16
Tabel 6 er fordelt på kategorier Kategori Beløb i kr. Beløb i % Antal Antal i % Manglende bilag 2.506.376 9,0 78 13,6 Indvendig vedl. 1.831.755 6,6 101 17,6 Forbedringer 12.485.949 45,0 96 16,7 Driftsbudget 1.182.014 4,3 134 23,3 Andet 9.734.277 35,1 165 28,8 I alt 27.740.371 100,0 790 100,0 Diagram 1 viser den beløbsmæssige andel af korrektionerne fordelt på de enkelte kategorier. Diagram 1 er i mio. kr. 14.000.000 12.000.000 10.000.000 8.000.000 6.000.000 4.000.000 2.000.000 0 Manglende bilag Indvendig vedl. Forbedringer Driftsbudget Andet Tabel 7 viser hvor stor en andel af de samlede korrektioner, der er fordelt på kategorier og ejendomstyper. Tabel 7 er i 2014 fordelt på kategorier og ejendomstyper Kategori Almindelig udlejning Restejendom i ejerforeninger Andelsboligforeninger Alle Manglende bilag 9,4 6,1 2,6 9,0 Indvendig vedl. 6,7 0,0 8,0 6,6 Forbedringer 46,5 23,8 16,3 45,0 Driftsbudget 4,3 1,4 4,2 4,3 Andet 33,1 68,7 68,9 35,1 I alt 100,0 % 100,0 % 100,0 % 100,0% SIDE 7 AF 16
Da der kun er kontrolleret 20 restejendomme og 16 andelsboligforeninger, kan der forekomme en del usikkerhed. 3.3 Supplerende kontroller af regnskaber Ud over den almindelige kontrol er der foretaget en supplerende kontrol af yderligere 115 regnskaber fordelt på 4 typer, som er beskrevet nedenfor. Formålet med den supplerende kontrol er primært at styrke kontrolaspektet, og minimere risikoen for, at der registreres udgifter, som ikke kan tages med over den udvendige vedligeholdelseskonto. 3.3.1 Kontrol af store udgifter og store korrektioner I 2014 er der afsluttet 40 regnskaber, der er udtaget særskilt, fordi udgifterne overstiger 10 års hensættelser. Der er afsluttet yderligere 51 regnskaber, som er udtaget, fordi udlejer i en anden kontrol har haft korrektioner, der overstiger 100.000 kr. Nedenfor er vist resultaterne for de i alt 91 regnskaber. Der er indsendt bilag for i alt 172,9 mio. kr., og der er korrigeret for 30,8 mio. kr., svarende til en korrektion i gennemsnit på 17,8 %. Tabel 7a i gennemsnit År Regnskaber Udgifter i mio. kr. i mio. kr. beløb i % antal i % 2010 44 175,9 37,3 21,2 80 2011 37 117,0 11,6 9,9 65 2012 60 149,9 31,9 21,3 82 2013 76 279,1 92,3 33,1 70 2014 91 172,9 30,8 17,8 75 Som det ses, er korrektionsprocenten faldet fra 33,1 % i 2013 til 17,8 % i 2014, svarende til 15,3 procentpoint. Selvom korrektionsprocenten er faldet, ligger den fortsat højere end i den almindelige kontrol. På baggrund af analyseresultater af tidligere års kontroller formoder GI på forhånd, at korrektionsprocenten i denne kontrol er større end korrektionsprocenten for de simpelt tilfældigt udtagne regnskaber. GI s formodning ses at holde stik også for 2014, men forskellen mellem de 2 typer kontrol er dog mindre end de 2 foregående år. 3.3.2 Intensiveret kontrol Den intensiverede kontrol indebærer, at GI indhenter bilag, og som supplement kan tage kontakt til beboerrepræsentation/lejere, foretage besigtigelse af ejendommen, eller der kan indgå fotodokumentation. Den konkrete situation afgør, hvilken dokumentation der indhentes eller anvendes. SIDE 8 AF 16
Eksempler på regnskaber, der kan udtages i den intensiverede kontro, er regnskaber indberettet af ejer i forbindelse med en tvangsauktion, eller fra nødlidende ejere, eller regnskaber der giver anledning til tvivl med baggrund i fx lejerhenvendelser eller presseomtale. Baggrunden for indførelsen af den intensiverede kontrol var en konstatering af, at der formentlig var begået bedrageri af en udlejer ved indberetning af nogle regnskaber til GI. Der er i 2014 kontrolleret 16 regnskaber. Der er indsendt bilag for i alt 25,9 mio. kr., og der er korrigeret for 13,4 mio. kr., svarende til en korrektion i gennemsnit på 51,6 %. Tabel 7b i gennemsnit År Regnskaber Udgifter i mio. kr. i mio. kr. beløb i % antal i % 2011 12 8,0 2,8 35,4 58,0 2012 18 22,8 4,9 21,4 61,1 2013 25 65,8 18,8 28,6 64,0 2014 16 25,9 13,4 51,6 81,3 Af de 16 regnskaber er 3 godkendt uden korrektion, og 5 regnskaber har korrektioner under 20 % på i alt 227.481 kr. For de resterende 8 regnskaber, som i gennemsnit har en korrektionsprocent på 60 %, består korrektionerne hovedsaligt af forbedringsudgifter og etablering af taglejligheder. 3.3.3 Uopfordret kontrol I 2014 er der oprettet yderligere en kontrolårsag; uopfordret kontrol. Baggrunden for denne kontrolårsag er, at når udlejer indsender regnskab og samtidig vedlægger de bilag, der ligger til grund for indberetningen, gennemgås disse regnskaber og bilag på lige fod med andre regnskaber. Der er altså tale om en kontrol, selvom regnskabet ikke er udtaget til gennemgang efter de almindelige kontrolårsager. Af denne årsag er der i 2014 kontrolleret 8 regnskaber. Der er indsendt bilag for i alt 6,1 mio. kr., og der er korrigeret for 4,8 mio. kr. svarende til en korrektion i gennemsnit på 78,5 %. 3.3.4 Resultater af alle typer i den supplerende kontrol I dette afsnit indgår samtlige regnskaber i den supplerende kontrol; stor udgift, stor korrektion, den intensiverede kontrol og den uopfordrede kontrol, i alt 115 kontroller. I tabel 8 vises hvor stor en andel af de samlede korrektioner, der er foretaget i de enkelte kategorier. Der er indsendt bilag for i alt 204,9 mio. kr., og der er korrigeret for 49,0 mio. kr., svarende til en korrektion i gennemsnit på 23,9 %. Det ses, at korrektionsprocenten er større end for den almindelige kontrol, hvor korrektionsprocenten er på 15,8 %. SIDE 9 AF 16
Tabel 8 er fordelt på kategorier Kategori Beløb i kr. Beløb i % Manglende bilag 2.422.033 4,9 Indvendig vedl. 1.027.232 2,1 Forbedringer 23.495.955 48,0 Driftsbudget 804.134 1,6 Andet 21.244.149 43,4 I alt 48.993.503 100,0 Kategorien Forbedring er den største. Her ligger 48 % af samtlige korrektioner, som hovedsageligt drejer sig om forbedringer, der er indregnet i ny højere husleje og lejlighedsmoderniseringer. I kategorien Andet ligger underkategorien, Byfornyelse, som tegner sig for 9,3 mio. kr., svarende til 19 %. 3.3.5 Sammenligning af almindelig og supplerende kontrol En analyse over de sidste 2 års korrektioner pr. sag fordelt på de simpelt tilfældigt udtagne regnskaber og på de regnskaber, der er udtaget i den supplerende kontrol, viser følgende: Tabel 8a pr sag Kontrolårsag År Antal sager i mio. kr. i kr. pr sag Tilfældig 2013 525 30,8 58.700 Supplerende 2013 101 111,2 1.101.000 Tilfældig 2014 501 27,7 55.300 Supplerende 2014 115 49,0 426.000 Som det ses, er korrektionerne pr. sag væsentlig større i den supplerende kontrol end i den tilfældigt udtagne kontrol, dog langt større for 2013 end for 2014. Set ud fra såvel et kontrol- og risikoaspekt som ud fra et effektivitetssynspunkt, er den supplerende kontrol således et meget effektivt instrument. 3.4 Sammenfatning af alle typer af 18 b-kontrol Når samtlige kontroller i 2014 indgår i analysen, både de almindelige kontroller og alle typer af supplerende kontrol, er der i alt kontrolleret 616 18 b regnskaber. Der er gennemgået bilag for 380,5 mio. kr., og der er korrigeret for i alt 76,7 mio. kr., svarende til en korrektionsprocent i gennemsnit på 20,2 %. Der er her tale om et fald på 6,2 procentpoint i forhold til 2013. Tabel 9 er en oversigt over kontrollens hovedtal de sidste 5 år. Oversigten viser den gennemsnitlige procentvise korrektion i forhold til de samlede kontrollerede udgifter. SIDE 10 AF 16
Tabel 9 i gennemsnit Regnskaber Udgifter År i mio. kr. i mio. kr. beløb i % 2010 267 286,7 59,6 20,8 2011 362 277,2 42,0 15,1 2012 505 326,6 61,5 18,8 2013 626 538,3 142,0 26,4 2014 616 380,5 76,7 20,2 Der er indberettet 157,8 mio. kr. og korrigeret 65,3 mio. kr. mindre i 2014 i forhold til 2013, som ligger højest i de 5 år. Tabel 10 viser fordelingen på kategorier af korrektionerne. Tabel 10 er fordelt på kategorier Kategori Beløb i kr. Beløb i % Manglende bilag 4.928.409 6,4 Indvendig vedl. 2.858.987 3,7 Forbedringer 35.981.904 46,9 Driftsbudget 1.986.148 2,6 Andet 30.978.425 40,4 I alt 76.733.873 100,0 Som det ses, ligger 46,9 % af samtlige korrektioner i kategorien Forbedringer. Kategorien Forbedringer er opdelt i underkategorier, som indeholder forbedring dækket af højere leje, lejlighedsmodernisering 5, stk. 2 og forbedring uden lejeraccept. Langt hovedparten af korrektionerne ligger i kategorien dækket af højere leje. Der er tale om 85 % svarende til 26,2 mio. kr., mens 5,9 mio. kr. vedrører lejlighedsmodernisering, og 3,9 mio. kr. vedrører forbedring uden lejeraccept. I kategorien Andet er der i underkategorien Byfornyelse korrektioner for i alt 13,5 mio. kr., Etablering af lejligheder 3,2 mio. kr., Fordelings- og sammentællingsfejl på 7,8 mio. kr. 3.5 Analyse vedrørende gengangere GI har også i 2014 foretaget en analyse af resultaterne fra regnskabskontrollen for at undersøge, i hvilket omfang der findes gengangere i kontrollen. Analysen er foretaget for at besvare spørgsmålet, om nogle udlejere optræder med mange og store korrektioner igennem flere år. For at finde frem til hvor mange gengangere, der eventuelt måtte være i kontrollen, er der inddraget alle de registrerede kontroller i årene 2010 2014, og der er taget udgangspunkt i følgende: SIDE 11 AF 16
at mindst én korrektion overstiger 100.000 kr. at der er gennemført mindst 4 kontroller af den pågældende udlejers regnskaber i perioden at den samlede korrektionsprocent er over 25 % for de regnskaber, der er kontrolleret at kontrollerne er gennemført på regnskaber registreret i forskellige år at korrektionerne vedrører kategorien forbedringer Billedet viste i 2013, at der kun var én udlejer, som opfyldte ovenstående kriterier, og som efter at være blevet vejledt, havde begået samme type fejl i et efterfølgende regnskab, der er kontrolleret. Denne ene udlejer er - på baggrund af mistanke om, at der indberettes forkerte udgifter af en vis størrelse og at dette gentages, udtaget til kontrol for regnskaber af en vis størrelse fra 2010 2012 på samtlige ejendomme, hvilket har resulteret i en samlet gennemsnitlig korrektionsprocent på 58 %. Fejlene bestod hovedsagligt af forbedringer og etablering af lejlighed. Medio 2013 gik hovedselskabet konkurs, og der blev indsat en ny administrator på ejendommene. Den nye administrator har efterfølgende alene indberettet mindre udgifter. Der er ingen nye gengangere i 2014, der opfylder ovennævnte kriterier. 4. Lejelovens 63 a Der er kontrolleret 108 regnskaber fordelt på 105 udlejningsejendomme og 3 restejendomme i ejerlejlighedsforeninger. Den beløbsmæssige korrektion udgør i gennemsnit 36,1 % svarende til, at de samlede udgifter på i alt 22,1 mio. kr. er reduceret med 8,0 mio. kr. Der er tale om et fald på 10,3 procentpoint i forhold til 2013-kontrollen. Ændringen er dog ikke statistisk signifikant, se afsnit 7. I Tabel 11 sammenlignes kontrollens hovedtal de sidste 5 år. Oversigten viser den gennemsnitlige procentvise korrektion i forhold til de samlede kontrollerede udgifter og i forhold til antal kontrollerede regnskaber. Tabel 11 i gennemsnit År Antal regnskaber Udgifter i mio. kr. i mio. kr. beløb i % antal i % 2010 78 11,3 4,2 36,6 50 2011 82 12,4 2,9 23,5 41 2012 101 19,2 9,0 46,8 55 2013 109 21,8 10,1 46,4 62 2014 108 22,1 8,0 36,1 58 Som det ses, er korrektionsprocenten faldet i forhold til 2012 og 2013. SIDE 12 AF 16
Tabel 12 Udgifter og korrektioner opgjort pr. m 2 Udgifter År i mio. kr. m 2 i alt Samlet udgift i kr. pr. m 2 i kr. pr. m 2 2010 11,3 66.669 170 62 2011 12,4 55.428 224 53 2012 19,2 62.977 304 142 2013 21,8 77.903 280 130 2014 22,1 94.062 234 85 Både den samlede udgift og korrektion i kr. pr. m 2 er faldet i forhold til 2013, hvorimod de indberettede udgifter og m 2 i alt er steget. Nedenfor er vist, hvor stor en procentdel af regnskaberne i 2010 2014, der havde korrektioner af en given størrelse. Tabel 13 Procentfordeling af regnskabernes korrektionsprocenter År Ingen korrektion <24 % 25-49 % 50-74 % 75-100 % 2010 50 10 14 8 18 2011 59 13 6 8 14 2012 45 15 10 9 21 2013 38 21 10 9 22 2014 41 16 17 8 18 4.1 er fordelt på kategorier Nedenfor forklares nærmere, hvilke typer af udgifter der indgår i de forskellige kategorier, som korrektionerne registreres i: Manglende bilag 8 korrektioner for i alt 291.480 kr. Udlejer har ikke indsendt alle bilag, eller der mangler en yderligere specifikation eller oplysning om arbejdets art på det indsendte materiale. Forbedring 6 korrektioner på i alt 466.380 kr. Udgifterne er alle indregnet i en højere husleje. Udvendig vedligeholdelse 54 korrektioner for i alt 3.192.400 kr. Udlejer har medtaget udgifter til udvendig vedligeholdelse over forbedringskontoen. Andet 17 korrektioner for i alt 4.017.588 kr. SIDE 13 AF 16
Der er tale om for eksempel driftsudgifter, etablering af lejlighed, indvendig vedligeholdelse, og udgifter afholdt på arealer, der ikke er bindingspligtige. I denne kategori ligger etablering af lejligheder, som tegner sig for 2,6 mio. kr. svarende til 34 % af kategorien. er fordelt på de enkelte kategorier ses af diagram 2. Diagram 2 er i mio. kr. 4.500.000 4.000.000 3.500.000 3.000.000 2.500.000 2.000.000 1.500.000 1.000.000 500.000 0 Manglende bilag Forbedringer Udvendig vedl. Andet 40 % af de korrigerede udgifter på forbedringskontoen er udvendig vedligeholdelse. 5. Øvrige analyser Der er foretaget yderligere analyser af de data, som er registreret i forbindelse med kontrollen. Disse omtales nedenfor. Det drejer sig for det første om andelen af regnskaber, som udlejeren selv har rettet i, samtidig med at bilagene er indsendt. Disse er nærmere omtalt nedenfor i afsnit Udlejers rettelser. De nævnte korrektioner indgår i hovedtallene i rapporten. For det andet omtales de registreringer, som er foretaget i forbindelse med, at udlejer har fået vejledning om korrekt brug af kontoens midler, men hvor udgifterne ikke er ændret. Det drejer sig om udgifter under Bagatelgrænsen (u/5.000 kr.) og Småbeløb (u/ 250 kr.) vedrørende Renholdelse og Låse og nøgler. De beløb, der er nævnt i disse afsnit, indgår ikke i hovedtallene i rapporten. Endelig redegøres til sidst for er for andre år. Det er de korrektioner, der er foretaget i andre år end det, der er udtaget til kontrol. Gennemgang af det udtagne SIDE 14 AF 16
regnskab har resulteret i en ændring af andre regnskabsår. De nævnte beløb indgår ikke i hovedtallene i rapporten. Udlejers rettelser I 13 regnskaber med et beløb på 2.039.006 kr. har udlejer samtidig med, at bilagene er sendt til GI, oplyst, at der er sket en fejl i indberetningen. Beløbene indgår som korrektioner under de respektive kategorier. Beløbet er faldet i forhold til 2013, hvor der var korrektioner på i alt 2.665.318 kr. Bagatelgrænsen GI korrigerer som udgangspunkt ikke, hvis de samlede bemærkninger er under 5.000 kr., med mindre der er tale om eksempelvis dobbeltfakturering, manglende bilag eller korrektioner af samme art, som GI har korrigeret for i tidligere års kontroller for ejendommen. Beløbet indgår således ikke i korrektionsprocenten. Bemærkninger, der ikke har medført korrektion, er givet i 42 regnskaber og udgør 87.841 kr. I 2013 var der 35 regnskaber på i alt 87.547 kr. Småbeløb under 250 kr. Udover bagatelgrænsen på 5.000 kr. korrigerer GI ikke for småbeløb under 250 kr. pr. bilag i kategorierne Renholdelse og Låse og nøgler. Bemærkninger, der ikke har medført korrektion, er givet i 21 sager og udgør 14.858 kr. er for andre år I statistikken registreres alene korrektioner for det år, som er udtaget til kontrol. Der kan imidlertid være regnskaber, hvor den udgift, der korrigeres for, også optræder i andre år og derfor bliver korrigeret. Her indgår også de sager, hvor kontrollen er udvidet til at omfatte de sidste 3 års udgifter, hvis udlejer ikke indsender bilag for det år, der er udtaget til kontrol. er for andre år har medført ændringer i 8 sager og udgør i alt 845.248 for 2014. Der er tale om et fald i forhold til 2013, hvor korrektionerne udgjorde 5,6 mio. kr. Beløbene indgår ikke i korrektionsprocenten. 6. Tvister Udlejeren kan indbringe GI s afgørelse for huslejenævnet, hvis der er uenighed. I 2014 er 1 sag afgjort og 2 sager verserer i huslejenævnet. Afgjort sag i huslejenævn Sagen drejede sig om, at udlejer har medtaget udgifter, som har karakter af vicevært/inspektørlignende opgaver. GI afviste udgifterne, fordi disse hører til i driftsbudgettet under renholdelse. Huslejenævnet gav GI medhold. Verserende sager Den ene sag vedrører 3 års kontrol, hvor udlejer gør gældende, at GI s krav om korrektion af de indberettede udgifter er forældet, og at fordelingen af henholdsvis forbedring contra vedligeholdelse skal ændres. SIDE 15 AF 16
Den anden sag drejer sig om, at udlejer har medtaget udgifter, som har karakter af forbedringer. GI har spurgt til etablering af videoovervågning og forbedringsarbejder i lejligheder. Da udlejer ikke har indsendt dokumentation for lejernes accept af at medtage forbedringer over den udvendige vedligeholdelseskonto, har GI afvist udgifterne. Udlejer er ikke enig og har indbragt sagen for huslejenævnet. 7. Statistisk usikkerhed Der er tre formål med GI s kontrol. For det første at kontrollere og rette fejl, for det andet at rådgive de pågældende udlejere om reglerne. For det tredje at afrapportere omfanget af de samlede korrektioner. For 18 b var der i 2010 og 2011 en generelt væsentlig større stikprøveusikkerhed end i de andre år, hvilket betyder, at selv store udsving fra år til år ikke er signifikante, men alene skyldes de konkrete sager, der er udtaget i stikprøven. Der er anvendt den sædvanlige statistiske usikkerhed beregnet som et 95 % s sikkerhedsinterval (dvs. at den korrekte korrektionsprocent med 95 % sikkerhed ligger et sted i dette interval). Boligreguleringslovens 18 b Usikkerheden af beløb, der blev korrigeret. År i % Usikkerhed i % Sikkerhedsinterval 2010 20,1 +/- 8,5 11,6-28,6 2011 18,1 +/- 10,5 7,6-28,6 2012 16,1 +/- 4,1 12,0-20,2 2013 15,9 +/- 3,4 12,5-19,4 2014 15,8 +/- 4,0 11,8-19,8 I 2014 har korrektionsprocenten på 15,8 således en stikprøveusikkerhed på 4,0 %. Det vil sige, at den sande korrektionsprocent kan være fra 11,8 til 19,8. Lejelovens 63 a Usikkerheden af beløb, der blev korrigeret. År i % Usikkerhed i % Sikkerhedsinterval 2010 36,6 +/- 11,1 25,5-47,7 2011 23,5 +/- 11,2 12,3-34,7 2012 46,8 +/- 19,7 27,1-66,5 2013 46,4 +/- 26,3 20,1-72,6 2014 36,1 +/- 30,8 5,4-66,9 For 63 a ligger den sande korrektionsprocent således mellem 5,4 og 66,9 i 2014. SIDE 16 AF 16