[Nordicom årsberetning 2004] Den enkle forretningside har altid givet et højt afkast, men 2004 blev

Transkript

1 [Nordicom årsberetning 2004] Den enkle forretningside har altid givet et højt afkast, men 2004 blev Nordicom A/S Kongens Nytorv København K Tlf Fax cvr.nr

2 Dækket ind af driften begunstiget af projekterne Nordicom er et anderledes selskab i ejendomsbranchen kendetegnet ved stabilitet, sikkerhed og højt afkast år efter år. Ideen er ganske enkel. Vi skaber værdi ved at kombinere en stabil løbende drift med projektorienterede avancer. Derfor er det målet, at de løbende indtægter i driften skal dække koncernens udgifter med overskud, og at de projektorienterede aktiviteter på den måde bliver et solidt supplement hertil. Det giver basis for høje afkast til vores aktionærer, know-how og kontaktnet på nye måder med forskellige indgangsvinkler. Forretningsområderne Nordicom Ejendom og Nordicom Udvikling er i dag veletablerede på deres respektive markeder. Det målrettede arbejde med Ejendomskaution i Nordicom Finans og de underjordiske parkeringssystemer i Nordicom Treviparkering vil efter al sandsynlighed skabe nye og interessante forretningsmuligheder for Nordicom i løbet af de kommende år. uden at de skal give afkald på sikkerheden et af Nordicoms grundprincipper. At vi herudover har spredt Historien har allerede vist Nordicoms koncernens aktiviteter på flere forretningsområder inden for ejendomsbranchen, bidrager yderligere til denne sikkerhed. potentiale, og i den videre udvikling af virksomheden vil nytænkning, markedsindsigt og synergi fortsat være de vigtigste elementer. Organisation og forretningsmuligheder er omdrejningspunktet Nordicoms succes i fremtiden hænger i særlig grad sammen med vores evne til fortsat at udvikle organisationen og fastholde en attraktiv portefølje af projektmuligheder. I de seneste år har disse to områder haft en særlig opmærksomhed hos selskabets ledelse, og en fortsat fokuseret indsats gør, at vi nu står bedre rustet til at møde nye udfordringer end nogensinde før. Udvikling og styrkelse gennem forretningsområderne En af Nordicoms store forcer er spredningen af aktiviteterne på flere forretningsområder. Med flere typer af aktiviteter er vi ikke så følsomme over for pludselige ændringer inden for de enkelte områder. Det giver os samtidig mulighed for at optimere vores Tallene taler deres eget sprog Når man ser på kursudviklingen på Københavns Fondsbørs, står det klart, at det har været særdeles attraktivt at være aktionær i Nordicom de sidste mange år. Ser man isoleret på de seneste 5 år, har børskursen udviklet sig fra et kursniveau på omkring 100 til et niveau ultimo 2004 på omkring 240 en stigning på 140%. Et udbytteniveau i de sidste år på omkring 6% p.a. har gjort det yderligere attraktivt at være aktionær i Nordicom, og sammenligner man med udviklingen i de ledende index på Københavns Fondsbørs, er det kun MidCap index, som har kunnet følge udviklingen i Nordicom. SmallCap index, som Nordicom selv er en del af, er kun steget ca. halvt så meget som Nordicom. Kursudvikling Nordicom ift. SmallCap index Aktiekurs SmallCap Nordicom SmallCap Nordicoms Egenkapital og forrentning af egenkapital før skat kr Bruttoresultatudvikling Egenkapital Forrentning af EK hidtil bedste

3 Indhold Side 6 Side 9 Side 16 Side 24 Side 28 Side 30 Side 34 Side 37 Side 38 Side 40 Side 42 Nøgletal for koncern Ledelsens beretning Nordicom Ejendom Nordicom Udvikling Nordicom Finans Nordicom Trevi Regnskabsberetning Styringsmål i Nordicom Nordicoms følsomhed Aktionærforhold Ledelsespåtegning Side 43 Årsregnskab 2004

4 Nøgletal for koncern 6 Udvikling i koncernresultat før skat Omsætning, i alt 402,6 326,5 405,7 580,1 715,9 Bruttoresultat 121,1 125,3 158,5 156,1 177,5 Resultat før finansielle poster 135,4 140,8 146,5 149,7 159,2 Nordicom koncernen, i alt før skat 90,2 75,4 82,3 95,2 106,9 Nordicom koncernen, i alt efter skat 63,2 51,9 58,1 63,8 77,3 Udvikling i koncernbalancen Aktiver Materielle og immaterielle anlægsaktiver 1.248, , , , ,4 Finansielle anlægsaktiver 65,7 140,7 174,5 167,3 129,9 Boligprojekter og øvrige omsætningsaktiver 356,9 120,8 230,3 583,1 919,8 Aktiver, i alt 1.671, , , , ,1 Nøgletal for Nordicom koncern Selskabskapital Forrentning af egenkapital, før skat 19,9 15,6 15,6 17,3 18,5 Forrentning af egenkapital, efter skat 13,8 10,7 11,0 11,6 13,4 Soliditetsgrad i %, korrigeret aktivmasse Bruttomargin i % Børskurs, ultimo Aktiekursstigning i kurspoints Indre værdi pr. aktie, ultimo Resultat pr. aktie før skat Resultat pr. aktie efter skat Udbytte pr. aktie (kr.) 0,00 6,00 9,27 10,00 11,00 Direkte afkast Nordicoms aktier 0,0 5,2 6,2 6,7 6,3 Kurs/ indre værdi, ultimo før skat 0,8 0,9 0,9 1,0 1,2 Price Earning Cashflow pr. aktie 25,3 2,5 30,9 23,5-43,2 Antal medarbejdere Passiver Egenkapital 460,8 507,2 546,3 557,2 600,2 Langfristet gæld 853,2 981, , , ,4 Kortfristet gæld 357,2 172,2 276,8 575,1 543,6 Passiver, i alt 1.671, , , , ,1 Divisionernes bidrag til resultat før skat Udvikling i koncernresultat før skat Udvikling i koncernbalance Mio. kr Mio. kr Nordicom Ejendom Nordicom Udvikling Nordicom Finans Nordicom Trevi 7

5 Koncern Nordicom-koncernen ledes på 12. år af Gunnar Chr. Kristensen. Nordicoms overordnede målsætninger og strategier er sikkert forankret i koncernledelsen og alle dens tilknyttede funktioner. Nordicom-koncernen beskæftiger i alt 57 medarbejdere. Organiseret til at gribe nye muligheder Det er spredningen på forskellige forretningsområder, som gør, at Nordicom kan agere effektivt, når muligheder viser sig i markedet. Det gør samtidig følsomheden mindre og sikkerheden større. Organisationen er præget af handlekraftige, erfarne ledere og ambitiøse, yngre medarbejdere. Udvikling Ejendom Trevi Finans Ejendom Nordicom Ejendom styrer alle ejendomsinvesteringer og har 4 specialiserede projektledere ansat. Administrationsselskabet Aps, som styrer administrationen af ejendommene, har yderligere 8 medarbejdere. Finans Nordicom Finans, som ledes af Lars Kristensen, har udviklet det nye koncept Ejendomskaution, som implementeres i Selskabet forventer en markant udvikling i medarbejder-staben i takt med, at det nye koncept vil penetrere markedet. Ledelsens beretning Fremgang på alle fronter i 2004 Alt i alt et tilfredsstillende resultat og en positiv Nordicom-aktien er i 2004 steget med 35,4% på udvikling. Men ikke nok med det. Det er samtidig Københavns Fondsbørs, og med et forslag til lykkedes at udvikle vores organisation og pipeline af udbytte på 11 kr./pr. aktie forventes det samlede projekter, således at det forretningsgrundlag, vi står afkast til selskabets aktionærer i 2004 at med i starten af 2005, er endnu stærkere end i starten Udvikling Nordicom Udvikling beskæftiger sig med udviklingen af nye Treviparkering Hans Lyndrup leder det relativt nystartede blive 41,7%. Det er det største afkast, selskabets aktie har givet på et enkelt år. af Omstrukturering af koncernens selskaber boliger. Selskabet ledes af Erik Kragh-Hansen, som med sine mange år i branchen, 4 erfarne projektudviklere og en samlet medarbejderstab på i alt 8 personer, gør Nordicom Udvikling godt rustet til at fortsætte succesen. forretningsområde Nordicom Treviparkering. Afdelingen har ved indgangen til 2005 udelukkende trukket på koncernens personaleressourcer, da de første projekter stadig er på forhandlingsniveau. Omsætningen i Nordicom på 715,9 mio. kr. er samtidig den højeste nogensinde, og resultatet før skat, som udgør 106,9 mio. kr., er ligeledes det bedste i selskabets historie. I begyndelsen af 2004 påbegyndte Nordicom en omstrukturering af koncernens aktiver og passiver i moderselskabet Nordicom A/S og de 21 datterselskaber. Formålet med omstruktureringen er at segmentere vore investeringsaktiviteter i Nordicom Ejendom og lette arbejdet med informationsindsamling 9 og risikostyring.

6 Resultatopgørelse Nordicom koncern Mio. kr. 31/ /12-04 Var i kr. Var. i % Udlejning 98,9 104,4 5,6 5,6% Ejendomssalg 449,0 580,1 131,1 29,2% Anden omsætning 32,2 31,4-0,8-2,4% Omsætning, i alt 580,1 715,9 135,9 23,4% Driftsomkostninger -40,8-45,8-5,1 12,4% Ejendommenes bogførte værdi ved salg -383,2-492,6-109,4 28,5% Driftsomkostninger, i alt -424,0-538,4-114,4 27,0% Bruttoresultat 156,1 177,5 21,5 13,7% Urealiseret værdiregulering 32,1 29,5-2,6-8,1% Vores koncernmoderselskab Nordicom A/S kommer herefter primært til at fungere som et holdingselskab, der ejer de funktionsopdelte datterselskaber, hvori aktiviteterne ligger. Informationsmæssigt bliver der samtidig skabt sammenhæng mellem vores divisionsopdelte koncernregnskab og rapporteringen i de underliggende datterselskaber. Koncernledelsen samt økonomifunktionen er placeret i Nordicom A/S, Samtidig med at vi har gennemført omstruktureringen, har vi igangsat afviklingen af detailhandelsaktiviteterne. Butikkerne i Roskilde og Rungsted er blevet lukket i 2004, hvorefter der kun er aktivitet i Magasin og på Fisketorvet. Disse 2 butikker vil blive solgt eller afviklet i starten af Markedsposition Resultat før kapacitetsomk. og finansielle poster 188,2 207,1 18,9 10,0% Personaleomkostninger -23,7-28,8-5,0 21,3% Lokaleomkostninger -3,1-4,4-1,3 42,4% Andre kapacitetsomkostninger -11,7-14,7-3,0 25,7% Kapacitetsomkostninger, i alt -38,5-47,9-9,4 24,3% Resultat før finansielle poster 149,7 159,2 9,5 6,3% Finansieringsomkostninger, divisioner -54,5-52,3 2,2-4,0% Ekstraordinære poster 0,0 0,0 0,0 - Nordicom koncernen, i alt før skat 95,2 106,9 11,7 12,3% Skat af årets resultat 30% + reg. skat for 2003 (indt.) -31,4-29,6 1,9-6,0% Nordicom koncernen, i alt efter skat 63,8 77,3 13,6 21,3% mens de forretningsmæssige aktiviteter ligger i de fire I Nordicom er vi bevidste om konstant at pleje og 10 datterselskaber. Vores ejendomsinvesteringer styres af Nordicom Ejendom, som har projektudviklere med fokus på dette område ansat. Administrationen af ejendommene varetages af Administrationsselskabet. videreudvikle vores position på det danske ejendomsmarked. Det er vores opfattelse, at kendskabet til Nordicom og forståelsen for vores forretningsmodel også i 2004 er steget og løbende øges. Dels i takt med gennemførelsen af flere projekter og dels gennem børsnoteringen på Københavns Balance Nordicom koncern Aktiver 31/ /12-04 Var i kr. Var. i % Materielle og immaterielle anlægsaktiver 1.620, ,4-43,4-2,7% Finansielle rentebærende anlægsaktiver 167,3 129,9-37,4-22,4% Øvr. finansielle anlægsaktiver 0,0 0,0 0,0 - Boligprojekter og øvrige omsætningsaktiver 583,1 919,8 336,7 57,7% Aktiver, i alt 2.371, ,1 256,0 10,8% Udviklingen af nye boliger vil fortsat blive styret af Nordicom Udvikling, som ligeledes har projektudviklere med fokus på dette område ansat. Boligprojekterne er placeret i hvert sit underliggende datterselskab, som alle er rene projektselskaber. Fondsbørs, deltagelsen i Small Cap indexet samt vores konsistente og åbne informationspolitik. Kompetence Gennem de seneste års videnopbygning i organisationen og med vores betydelige økonomiske Passiver Egenkapital 557,2 600,2 42,9 7,7% Hensættelse til udskudt skat 141,1 146,6 5,5 3,9% Langfristet rentebærende gæld 1.076, ,7 234,6 21,8% Øvr. langfristet gæld 21,6 26,1 4,5 21,0% Kortfristet rentebærende gæld 338,7 416,4 77,7 22,9% Øvr. kortfristet gæld 236,4 127,2-109,2-46,2% Passiver, i alt 2.371, ,1 256,0 10,8% ressourcer er Nordicom i dag i stand til at løfte stadig I Nordicom Finans ændres aktiviteterne fra flere og større projekter. Strategien om at kombinere investeringer i pantebreve til Ejendomskaution. Et nyt et højt og stabilt cashflow med værdiskabelse er i dag koncept, som beskrives i detaljer under Aktiviteter i Nordicoms divisioner. Nordicom Treviparkering har fortsat sit omdrejningspunkt omkring de underjordiske, fuldautomatiske parkeringssystemer. nået så langt, at Nordicoms samlede viden og evne til at håndtere komplekse opgaver er blevet et stærkt konkurrenceparameter. Nøgletal Nordicom koncern Nøgletal for Nordicom koncernen 31/ /12-04 Selskabskapital Forrentning af egenkapital før skat 17,3 18,5 Forrentning af egenkapital efter skat 11,6 13,4 Soliditetsgrad i %, korrigeret aktivmasse Bruttomargin i % Børskurs pr. 31/ Aktiekursstigning i perioden Indre værdi pr. aktie pr. 31/ Resultat pr. aktie før skat pr. 31/ Resultat pr. aktie efter skat pr. 31/ Udbytte pr. aktie (kr.) 10,00 11,00 Direkte afkast Nordicoms aktier 6,7 6,3 Kurs/ indre værdi pr. 31/12 1,0 1,2 Price Earning pr. 31/ Cashflow pr. aktie 23,5-43,2 Antal medarbejdere

7 Nordicom har siden 2002 været fokuseret på at skabe Det er Nordicoms ønske at være en attraktiv Nordicoms forretningsidé vækst i indtjening gennem videnbaseret værdiudvik- arbejdsplads, hvor den enkelte medarbejders ling. Strategien har krævet en væsentlig omlægning og udvikling af vores organisation, hvilket igen har præget dagsordenen i Og Nordicom vil fortsat være i en proces, der sikrer, at forudsætningerne for muligheder og ønsker tilgodeses i det omfang, det er i overensstemmelse med Nordicoms strategi og vores forventninger til fremtiden. En dynamisk og videnbaseret virksomhed i ejendomsbranchen med et alsidigt forretningsgrundlag værdiskabelse konstant udvikles. Medarbejderstaben steg fra 50 i 2003 til 57 i 2004, og udviklingen ser ud til at fortsætte. Organisationsudviklingen har ikke kun drejet sig om ansættelse af nye medarbejdere. Det har i lige så høj grad været nødvendigt at fokusere på udviklingen og Markedsudvikling og forventninger til fremtiden 12 implementeringen af systemer og rutiner, som kan generere forretningsmuligheder og nye værdier. I traditionelle ejendomsselskaber har det vist sig vanskeligt at øge indtjeningen uden samtidig at øge Det danske ejendomsmarked har fortsat den positive udvikling fra de senere år, hvor ejendomspriserne generelt har været stabilt stigende. Denne udvikling er forstærket yderligere i En sikker drift som fundament for udvikling af værdier balancen. Men resultatet af vores bestræbelser har indtil nu betydet, at Nordicom har manifesteret en Kombinationen af den lave rente, den rigelige adgang særlig evne til at skabe nye værdier uden nødvendigvis til finansiering og skattemæssige afskrivninger at skulle øge balancen væsentligt. resulterer i stadig højere priser. Og med udsigt til et fortsat lavt renteniveau i 2005 er det Nordicoms Plads til ambitioner Uddannelse af vores medarbejdere er et vigtigt element for såvel udviklingen af den enkelte medarbejder som for virksomheden. forventning, at der vil ske yderligere prisstigninger på ejendomsmarkedet i 2005, hvilket kan forklares på følgende måde: Løbende udvikling af forretningsgrundlaget baseret på markedsindsigt, synergi og nytænkning Hvis det forudsættes, at det gennemsnitlige Ansatte i Nordicom oplever en høj grad af frihed nettoafkast på en ejendom i Danmark i øjeblikket er under ansvar, og at man selv er med til at præge sit 7%, så udgør rentespændet ca. 3 procentpoint til det job. Det giver en motivation, som kan mærkes hos den sikre afkast på eksempelvis en 5 årig statsobligation. enkelte, og som bidrager til den gode ånd i Rentespændet er at betragte som en risikopræmie, og virksomheden. når man hertil lægger, at afkastet på en ejendom er 13

8 inflationssikret, er det vor vurdering, at spændet til det sikre afkast i øjeblikket er for stort, og det vurderer vi vil give sig udslag i stigende ejendomspriser. Aktiviteter i Nordicoms divisioner Fremgangen på koncernniveau er afspejlet af en generel fremgang på divisionsniveau. Når det gælder Nordicom Ejendom A/S ny segmentering I 2005 forventer vi fortsat et højt aktivitetsniveau Omsætningen i 2004 på 715,9 mio. kr. er den højeste i Ejendom, Udvikling og Finans, har det øgede aktivitetsniveau samtidig betydet en fornuftig fremgang i resultatet. I Treviparkering har der ligeledes været et højt aktivitetsniveau, senest drøftelser med giver større Nordicoms historie og er øget med 23,4% i forhold til Københavns Kommune om etablering af det tidligere rekordår, Udover den aktivitet, som fremgår af omsætningen, har der i årets løb været brugt massive ressourcer på at sikre den pipeline af projektmuligheder, som betyder, at vi i 2005 og de nærmeste år forventer at kunne højne aktivitetsniveauet. Det gælder specifikt i Nordicom Ejendom og Udvikling, men også når vi bevæger os ind på forretnings- underjordiske parkeringspladser i centrum og i brokvartererne. Og der arbejdes på en lang række interessante projektmuligheder. Samlet set er divisionernes grundlag bedre og stærkere end nogensinde før, og vi høster i stigende omfang frugterne af synergi mellem forretningsområderne. I tabellen i højre side fremgår det divisionsopdelte resultat før skat for perioden Det negative Divisionernes resultater opdelt på forretningsområder Ejendom 68,4 66,3 76,0 Udvikling 15,9 35,4 38,5 Finans 6,2 2,7 5,5 Trevi ,9 Divisionsresultat i alt 90,5 104,4 117,1 Koncernudgifter -8,2-9,2-10,2 Koncernresultat før skat 82,3 95,2 106,9 Skat -24,2-31,4-29,6 Nettoresultat 58,1 63,8 77,3 gennemsigtighed og præcision områderne Nordicom Treviparkering og Nordicom Finans. Selv om disse to divisioner ikke har bidraget væsentligt til omsætningen i 2004, så er der i årets løb lagt en række grundsten og initialinvesteringer til at kunne skabe øget indtjening i de kommende år. resultat i Treviparkering skyldes primært afskrivning på rettigheder og etableringsomkostninger. Ejendom er fortsat det største aktivitetsområde i Nordicom. Her foretager vi investeringer i forretningsejendomme og projektudvikling, og det er fortsat den overordnede strategi at kombinere det stabile cashflow fra udlejningen med indtjeningen fra opdelt i segmenter, og hovedparten flyttet til fem nye datterselskaber. 3 ejendomme til en værdi af i alt 184,2 mio. kr. ligger direkte i Nordicom Ejendom A/S, mens de øvrige 66 ejendomme til en værdi af i alt 1.382,3 mio. kr. er placeret i de fem nye På koncernniveau forventer vi i 2005 et resultat før værdiudvikling. datterselskaber. skat i niveau mio. kr. Omsætningsudvikling Nordicom Med en omsætning på 360,7 mio. kr. og et resultat før skat på 76,0 mio. kr. har 2004 været et økonomisk Hvert selskab opererer med selvstændige mål og strategier, som beskrives i de følgende afsnit, og med Mio. kr godt år for ejendomsdivisionen. Resultatet viser en tilfredsstillende fremgang på 9,7 mio. kr. i forhold til året før. Prisudviklingen på ejendomsmarkedet har i 2004 været gunstig, og for Nordicom Ejendom har det betydet større avancer ved salg af ejendomme end forventet. Der er i årets løb solgt 16 ejendomme med en salgspris segmenteringen forventer vi dels at få en skarpere markedsprofil og dels at tydeliggøre vores forretningsmæssige strategier. I 2005 forventer vi, at Nordicom Ejendom vil kunne fortsætte den positive udvikling fra Det vil fortsat være prioriteret højt at investere i ejendomsporteføljer og i udvalgte provinsbyer, men det er også 15 på 256,3 mio. kr., hvilket har givet et overskud på 39,2 mio. kr. forventningen, at der i 2005 vil blive foretaget investeringer inden for segmentet logistik- og produktionsejendomme. Som et af elementerne i den tidligere omtalte omstrukturering i Nordicom er ejendommene blevet

9 Resultatopgørelse Nordicom Ejendom Ejendomsinvesteringer med begge ben på jorden Nordicom Ejendom har fokus på attraktive, velbeliggende mio. kr. Ringsted Nordicom har efterhånden flere ejendomme i Ringsted bymidte. Blandt disse Ringsted Centret, som er et godt placeret indkøbscenter opført i Den øverste etage er præget af kontorer, mens de øvrige 2 rummer butikker. Ejendommen er i øvrigt kendetegnet ved stor trafik ikke mindst på grund af den tilknyttede Nettobutik og posthuset. ejendomme. Og med handlekraft og godt 31/ /12-04 Var i kr. Lejeindtægter 98,9 104,4 5,6 Var. i % 5,6% Ejendomssalg 170,6 256,3 85,7 50,3% Omsætning, i alt 269,4 360,7 91,3 33,9% Ejendommenes driftsomkostninger -26,2-31,0-4,8 18,2% Ejendommenes bogførte værdi ved salg -145,7-217,1-71,4 49,0% Omk. relateret til drift og salg, i alt -171,8-248,0-76,2 44,3% Bruttoresultat 97,6 112,7 15,1 15,5% Urealiseret værdiregulering af ejendomme 32,1 29,5-2,6-8,1% 129,7 142,2 12,5 9,6% -8,8-10,6-1,8 20,7% Resultat før kapacitetsomk. og finansielle poster Personaleomkostninger Lokaleomkostninger -0,9-0,9-0,1 7,0% Andre kapacitetsomkostninger -5,7-6,8-1,1 19,3% 19,4% Kapacitetsomkostninger, i alt -15,4-18,4-3,0 Resultat før finansielle poster 114,3 123,8 9,5 8,3% Finansieringsomkostninger, netto -48,0-47,8 0,2-0,4% i alt 66,3 76,0 9,7 14,6% købmandsskab i centrum erhverver vi Balance Nordicom Ejendom investeringsejendomme, som Aktiver udvikles med henblik på videresalg 31/ /12-04 Var i kr. Var. i % 1.612, ,6-46,2-2,9% Finansielle rentebærende anlægsaktiver 0,0 0,0 0,0 - Øvr. finansielle anlægsaktiver 0,0 0,0 0,0-350,9 331,1-19,8-5,6% 1.963, ,7-66,0-3,4% 21,3% Materielle anlægsaktiver eller til at indgå i egen Tilgodehavender og andet Aktiver, i alt portefølje. Indtjeningen er Passiver derfor baseret på udlejningen Nybrogade Egenkapital 380,9 461,9 81,0 Hensættelse til udskudt skat 122,8 125,7 2,9 2,4% Langfristet rentebærende gæld 975,3 929,2-46,1-4,7% Øvr. langfristet gæld Nordicoms ejendom i Nybrogade 24/ Kortfristet rentebærende gæld af lejemål og avancer ved Magstræde 11 i København er en fredet, smuk og centralt beliggende ejendom i den Slagelse er den solide ejendomsportefølje, som er opdelt i centralt beliggende bolig og m2 byejendomme, ejendomme til butiksformål samt butik i tilknytning til Ejendomme (antal) Samlet etageareal i m2 investeringer i udvalgte Bolig- og erhvervsprojektet Lindehaven i Taastrup udvikles toppen. Det er Gröning Arkitekter, som har været samarbejdspartner på dette stilsikre byggeri, som kommer til at markere sig i Taastrups bybillede fra ,8% -3,4% 31/ /12-04 provinsbyer Ejendommenes afkast 7,5 7,2 Gennemsnitlig udlejningspris pr. m Genm. investering pr. m2 etageareal Forrentning af egenkapital (før skat) Afkastningsgrad i % Driftomkostninger i f.t. lejeindtægter i % terrasseboliger på 1. sal og de tilbagetrukne penthouseboliger på -52,4-66,0 Nøgletal Nordicom Ejendom Bogført værdi ejendomme i mio. kr. kendetegnet ved sin grønne fælles taghave, sine 211, ,7 beboelse eller liberalt erhverv på de øvrige pladsen. 3 etager, samt 2 butikker på i alt m2. Lindehaven er 263, ,7 samt Schweizerpladsen 1, 3 og 5. Alle etager. Desuden skal der bygges m2 som et smukt, moderne byhus med 21 ejerboliger fordelt på 18,1% -27,8% ejendommene har butikker i stueetagen og 5 segmenter med fokus på Taastrup 3,9-55,4 Slagelse Bymidte: Løvegade 4 og 6 Ejendommen rummer i alt m2 fordelt på bolig, butik og kontor. Passiver, i alt 25,5 143,8 Nordicom har nu 6 ejendomme i ejendomssalg. Kernen i selskabet ældste del af København men samtidig en af Nordicoms nyeste anskaffelser. Øvr. kortfristet gæld 21,6 199, Solgte ejendommme i m Købte ejendomme i m Bruttomargin i % Antal medarbejdere

10 Butiksejendomme A/S Butiksejendomme A/S centret med m 2. Vi forventer herved at kunne Nordicom har altid været aktiv inden for øge den samlede værdi af centret, mens vi oppebærer butiksområdet, hvor vores solide erfaring har givet os cashflowet på den eksisterende ejendom. en betydelig kompetence omkring projektudvikling og udlejning. Segmentet butiksejendomme er det største Et andet eksempel er købet af Tæppeland Jensens markedsområde inden for Nordicom Ejendom, og butiksejendomme i Købet giver et fint løbende Byejendomme A/S ultimo 2004 havde vi 724,6 mio. kr. investeret i 25 cashflow og rummer samtidig udviklingsmuligheder. ejendomme. En af de ejendomme, som kan udvikles, er Frederikssundsvej 11 i København. Her arbejder vi på I 2005 ønsker vi at fortsætte med investeringer og et projekt, hvor den eksisterende ejendom på 400 m 2 projektudvikling inden for butiksområdet. Og da vores nedrives og erstattes af en ny ejendom med butikker i portefølje allerede rummer et potentiale for investeringer via projektudvikling på op mod 1,0 mia. stueetagen og boliger i 3 etager på i alt ca m 2. Nordicom Ejendom A/S Domicilejendomme A/S 18 kr., er der særdeles gode muligheder for at opretholde aktivitetsniveauet i de kommende år. Et eksempel i mindre målestok er ejendommen Hvedevænget 86 i Næstved, som vi solgte i Ejendommen blev erhvervet i 2003, og på det Ejendomsporteføljens sammensætning inden for tidspunkt indeholdt den en ældre, mindre butiksområdet giver en fin afspejling af vores købmandsbutik. I løbet af 2004 opnåede vi tilladelse investeringsstrategi, hvor hovedvægten er lagt på investeringer i mindre og mellemstore butikscentre, til at udvide ejendommen, og efter ombygning blev den genudlejet til en ny og tidssvarende Boligejendomme A/S stand alone butikker samt stor-butik koncepter. dagligvarebutik. Geografisk er investeringerne spredt over hele landet, og de fleste ejendomme giver et fornuftigt cashflow. Vi har i 2004 solgt 7 butiksejendomme til en samlet Samtidig rummer en del af ejendommene gode værdi af 151 mio. kr. og opnåede derved en avance på projektmuligheder. I de ejendomme, som i oversigten på side 21 er markeret med projekt, er vi i større eller mindre grad 24 mio. kr. Det drejer sig om ejendommene: Dalum Centret, Odense Østergade 12, Helsinge Logistik- og produktionsejendomme A/S i gang med en projektudvikling af ejendommen eller Kindhestegade 12, Næstved naboarealerne. Øllegårdsvej 2, Viby Køgevej, stuen, Tåstrup Ringsted Centret er et aktuelt eksempel på den type Hvedevænget 86, Næstved projektudvikling, vi arbejder med i Nordicom Ejendom. Mariendals Alle 29, Slagelse I løbet af det seneste års tid har vi opkøbt en række naboejendomme med henblik på at kunne udbygge 19 Nordicom Ejendoms fem nye datterselskaber udtrykker samtidig de fem segmenter, som porteføljen nu er opdelt i.

11 Projekt Butiksejendomme Mosede Centeret Greve Zahrtmannsvej 78 Rønne Dyssegårdscentret Næstved Svendborgvej 275 Odense S Høje Gladsaxe Centret Gladsaxe Fuglsang Alle 4 Fredericia Ringsted Centret Ringsted Tømrevej 26 Varde Silkeborgvej 102 Herning Engdahlsvej 2 A-B, ejl. 1+2 Herning Københavnsvej 51 Roskilde Århusvej /Ulrikkasvej 1 Randers Rebæk Søpark Hvidovre Barfodsvej 1 Hjørring I årets løb erhvervede vi 8 nye ejendomme til en samlet pris på 85,9 mio. kr. for investeringer på Strøget i København. Geografisk er investeringerne spredt over hele landet, og det er Tåstrup Stationcenter Frederikssundsvej 11 Kocksvej 23 A Tåstrup Kbh. N Frederikssund Albuen19 Sjællandsgade 12 Køgevej 32 og 34 Kolding Vejle Ringsted Inden for butiksområdet arbejdes der løbende på at identificere nye forretningsmuligheder. Men da vores netop tanken at foretage investeringer i områder, hvor vi sammen med kommunerne forventer at kunne skabe helt nye, interessante udviklingsmuligheder. Lyngby Hovedgade 66 Kgs. Lyngby Prøvestensvej 20 Helsingør Slangerupgade 48 B, ejl. 2 Hillerød Kalundborgvej 90/Elmedalsvej 2 Slagelse Herlev Hovedgade 199 Stenbukken Østre alle 28 Herlev Aalborg Slagelse portefølje allerede rummer gode udviklingsmuligheder, som skal udnyttes i de kommende år, sigter vi ved Et godt eksempel på et cashflow-baseret nyinvesteringer primært mod projekter, som først skal udviklingsprojekt er Schweizerplads-projektet i modnes i løbet af 3-5 år. Slagelse. Gennem opkøb af cashflow-ejendomme på og i forbindelse med Schweizerpladsen har Nordicom Byejendomme A/S muliggjort gennemførelsen af kommunens plan for Byejendomme er et andet af de ejendomssegmenter, omlægning af trafikken i midtbyen. Pladsen bliver hvor Nordicom har mange års erfaring. Og specielt i omdannet til et nyt strøgområde. Samtidig opfører vi i 20 forbindelse med de bymæssige udviklingsopgaver i samarbejde med kommunerne kan vi i dag drage forbindelse med pladsen et nyt butikscenter med m 2 butik, og m 2 boliger. fordel af denne ekspertise. Vi har i 2004 solgt 4 byejendomme med en samlet Inden for området fokuserer vi på cashflow-baserede værdi på 60 mio. kr. og har opnået en avance på 9,0 investeringer i midtbyerne, som samtidig rummer mio. kr. Det gælder følgende ejendomme: udviklingsmuligheder. Ultimo 2004 havde vi investeringer på 260,5 mio. kr. i 12 ejendomme. Nørrebrogade 54, København Storegade 27, Åbenrå Også inden for byejendomme er det målet at øge Chr. Boecksvej 1-17, Fredensborg aktivitetsniveauet, og da vor portefølje via Torvet 2A-B, Horsens projektudvikling rummer attraktive investeringsmuligheder på op mod 200 mio. kr., er det Samtidig har vi i årets løb erhvervet nye ejendomme vores forventning, at vi allerede i 2005 vil kunne øge for 2,9 mio. kr., som alle indgår som en del af de porteføljen væsentligt. igangværende projekter. Og med henblik på løbende at skabe nye investeringsmuligheder arbejder vi i Ejendomsporteføljens sammensætning inden for Byejendomme målrettet med fokusområder og segmentet byejendomme er igen en god afspejling af kortlægninger. vores investeringsstrategi. Hovedvægten er lagt på de større og velfungerende provinsbyer og på bydelscentre i de største byer, mens vi holder os helt fri Detalje fra Nordicoms ejendom på Nybrogade 24 21

12 Domicilejendomme boligejendomme er derfor i øjeblikket relativt Inden for domicilsegmentet arbejder vi i øjeblikket ikke beskeden. Der er investeret 149,5 mio. kr. i 6 22 med en overordnet investeringsstrategi. Domicilejendomme har aldrig været et af Nordicoms hovedområder, og med de nuværende konjunkturer med relativ stor ledighed er det ikke forventningen, at der vil blive foretaget væsentlige nye investeringer i Vi havde ultimo 2004 investeret 197 mio. kr. i 5 domicilejendomme. Den manglende satsning på domicilområdet er afspejlet i porteføljens størrelse og uhomogene sammensætning. Erhvervelsen af domicilejendomme har gennem tiden oftest været en konsekvens af akutte, enkeltstående ejendomme. Det er vores ønske at fortsætte med nye investeringer inden for boligområdet, og det indgår i den fremadrettede strategi at erhverve udlejede ejerlejligheder i København, med fokus på de havnebaserede udviklingsområder. En del af de ønskede investeringer vil vi kunne aftage fra den projektudvikling, som foregår i Nordicoms eget regi via søsterselskabet Nordicom Udvikling. Her pågår der en væsentlig byggeaktivitet i netop de områder, som har Boligejendommes interesse. I 2004 har vi solgt boligejendommen Priorgade 3 i Sorø Detalje fra Nordicoms ejendom på Nybrogade 24 Nordicom Udvikling A/S fokus på spændende forretningsmuligheder. I 2004 har vi solgt 3 domicilejendomme til en samlet for 8,2 mio. kr. med en avance på 1,4 mio. kr. Logistik- og produktionsejendomme arkitektur og høj værdi af 55 mio. kr. Det har givet en avance til Logistik- og produktionsejendomme er et nyt segment Domicilejendomme på 8,0 mio. kr. De solgte ejendomme er: inden for Nordicom Ejendom, hvor vi ønsker at investere i ejendomme med blandede formål f.eks. kontor, lager eller produktion. Ejendommene vil typisk boligkvalitet Kgs. Nytorv 21, København være lokaliseret i forstæderne til København eller i Mejlgade 45, Århus Vestergade 33, København kontor/industriområderne i de større provinsbyer. Byejendomme Boligejendomme Projekt Der er ikke erhvervet nye ejendomme i Boligejendomme A/S Inden for boligområdet har Nordicom i de senere år solgt en del af de ejendomme, hvor lejen er fastsat som omkostningsbestemt. Porteføljen af Her er tale om et ejendomssegment, som i øjeblikket er præget af overkapacitet og vigende lejepriser. Derfor er det strategien at erhverve ejendomme med en relativt høj tomgang med det formål at udleje det ledige areal. Østergade 30/Søndergade 2 Struer Stines Gård/Gerritsgade/Gåsestræde Svendborg Jernbanegade 6/Hersegade 23 Roskilde City Arkaden/Bredgade/NyVestergade Kolding Jernbanegade Kolding Slotsgade 59/Slangerupgade 1 Hillerød Dæmningen 34 Vejle Helligkorsgade 1/Naverstræde 3 Kolding Møllergade 1/Gerritsgade 2 Svendborg Adelgade 16/Låsby Banke 6 Kolding Nørregade 12 Ringsted Schweizerpladsen 1-7 m.fl. Slagelse Rungsted Bytorv Møllehusene 1-3 Møllergade 79 Rantzausgade 22 Thorsgade 81 Sct. Bendtsgade 10 Domicilejendomme Vilhelmskildevej 1 Kgs. Nytorv 26 Hejrevej Nybrogade 24 Bjødstrupvej 24 Rungsted Roskilde Svendborg København København Ringsted Svendborg København K København NV København Århus Logistik- og produktionsejendomme Håndværkervej 80 Roskilde 23 Nordicom Udvikling er det andet store område i koncernen. Her opfører og sælger vi nye boliger. Det er et forretningsområde, som har været aktivt siden 1999, og hvor der indtil videre er skabt omkring 850 nye boliger i en kombination af nybyggeri og nyindretning af gamle produktions- eller kontorejendomme. Vi er fokuserede på gode kvalitetsboliger i segmentet lige under liebhaverboliger, hvor vores særlige kompetence ligger i at kombinere god arkitektur, boligkvalitet og fleksibilitet med et rationelt byggeri. I 2004 har vi omsat for 323,8 mio. kr. (2003: 278,4 mio. kr.). Vi har solgt 151 boliger for i alt ca. 305 mio. kr. (2003: 221 boliger), hvoraf ca. 219 mio. kr., jævnfør vores regnskabsprincip, kan medregnes i omsætningen for Den øvrige omsætning i 2004 kommer fra salg i tidligere regnskabsår, som først kan medregnes nu, efterhånden som byggeriet er blevet færdiggjort. Som det fremgår af skemaet side 26, har der været salg i 5 af vores projekter. Resultat før skat i 2004 udgør 38,5 mio. kr. (2003: 35,4 mio. kr.), hvilket er en tilfredsstillende fremgang på 3,1 mio. kr. (8,8%) i forhold til året før.

13 Resultatopgørelse Nordicom Udvikling Hammarshøj Blot et stenkast fra Helsingørs charmerende bymidte udvikler Nordicom boligprojektet Mio. kr. 31/ /12-04 Var i kr. Salg af boliger 278,4 323,8 45,4 Var. i % 16,3% Produktionsomkostninger -237,5-275,5-37,9 16,0% Bruttoresultat 40,9 48,3 7,4 18,2% Personaleomkostninger -3,0-5,5-2,5 80,9% Hammarshøj. Med det Lokaleomkostninger -0,2-0,3-0,1 52,2% karakteristiske højhus som et markant Andre kapacitetsomkostninger -1,7-2,5-0,8 43,8% Kapacitetsomkostninger, i alt -5,0-8,3-3,3 66,7% centrum og omdrejningspunkt bliver Resultat før finansielle poster 35,9 40,0 4,1 11,4% Finansieringsomkostninger -0,5-1,5-1,0 180,6% 35,4 38,5 3,1 8,8% Hammarshøj en spændende kombination af Nordicom Bolig, i alt nænsomt renoverede, bevaringsværdige bygninger og smukt, stilfuldt nybyggeri. Det En klar position i boligmarkedets mest attraktive segment samlede boligprojekt vil favne i alt ca. 140 boliger og forventes at blive indflytningsklart fra Balance Nordicom Udvikling Aktiver 31/ /12-04 Var i kr. Var. i % 0,0 0,3 0,3 - anlægsaktiver 0,0 5,7 5,7 - Øvr. finansielle anlægsaktiver 0,0 0,0 0,0 - Igangværende boligprojekter 345,2 474,8 129,6 37,5% Materielle anlægsaktiver Finansielle rentebærende Tilgodehavender og andet Aktiver, i alt Nordicom Udvikling skaber unikke og 4,1 80,9 76,8 1873,2% 349,3 561,7 212,4 60,8% 111,8 136,6 24,8 22,2% 19,3 20,5 1,2 6,4% 100,9 248,5 147,6 146,3% Passiver Egenkapital attraktive privatboliger i segmentet lige Hensættelse til udskudt skat Langfristet rentebærende gæld Øvr. langfristet gæld under liebhaveriet. Et konsekvent fokus på Kortfristet rentebærende gæld Øvr. kortfristet gæld spændende arkitektur og høj boligkvalitet Passiver, i alt 0,0 0,0 0,0-104,3 71,6-32,7-31,4% 12,9 84,4 71,5 554,5% 349,3 561,7 212,4 60,8% har gennem de senere år givet os en stærk markedsposition. Og om der Nøgletal Nordicom Udvikling er tale om nybyggeri eller 31/12-03 nyindretning af boliger i gamle Boligprojekter (antal) Samlet etageareal til opførelse af boliger i m2 erhvervsejendomme vil målet altid være Grönings Have Olgas Have Et af de nyeste projekter er det samme: At skabe gennemførte og tidssvarende udviklingen af Olgas Have et Salget af de 171 topmoderne og fleksibelt indrettede boliger på Islands Brygge var næsten afsluttet allerede i I 2004 er vi stort set blevet færdige med byggeriet, som er forløbet meget tilfredsstillende. Grönings Have er både en milepæl i Havnestaden og for Nordicom, da det var Nordicoms første projekt i dette interessante område. boligløsninger med stor individualitet. Især området område i Ballerup Idrætsby, hvor Nordicom vil Samlet antal boliger i igangværende boligprojekter Solgte boliger i regnskabsåret (indtægtsført) Forrentning af egenkapital (før skat) Afkastningsgrad i % 31/ Bruttomargin i % Antal medarbejdere 4,4 6,8 opføre 48 rækkehuse og 64 etageboliger. Herudover vil omkring Københavns nye udviklingsområder har i disse år et særligt fokus for os, da vi her kan udleve vores ønske om udvikling af markante, men rationelle byggerier. området rumme et tostjernet budgethotel med ca. 120 værelser og 24 servicelejligheder. Projektet er målrettet unge børnefamilier og aktive par, som værdsætter tryghed, livskvalitet og fri udfoldelse, men som ikke vil give afkald på storbyens muligheder. Boligerne bliver etableret med flexibel indretning, således at de kan tilpasses optimalt til de kommende ejere. 25

14 26 Dækningsbidraget udgør 14,6% (2003: 14,9%) og ligger dermed i underkanten af vores målsætning om et dækningsbidrag på minimum 15%. Ultimo 2004 arbejder vi med 11 forskellige projekter med placeringer i København, Århus, Helsingør, Taastrup og Roskilde. Boliger Solgt Solgt Pipeline i alt i 2004 tidligere København Emdrup Park II, Emdrup 24 stk. 3 stk. 0 stk. 21 stk. Grönings Have, Havnestaden 171 stk. 29 stk. 141 stk. 1 stk. Fyrholm, Sluseholmen 193 stk. 61 stk. 0 stk. 132 stk. Lindholmen, Sluseholmen 140 stk. 0 stk. 0 stk. 140 stk. Fiskerihavnsgade, Engholm Brygge 600 stk. 0 stk. 0 stk. 600 stk Amager Strand, Strandparken 400 stk. 0 stk. 0 stk. 400 stk. Århus Skærgårds Parken, 63 stk. 38 stk. 1 stk. 24 stk. Taastrup Køgevej stk. 0 stk. 0 stk. 21 stk. Helsingør Hammarshøj 126 stk. 6 stk. 0 stk. 120 stk. Snekkersteen 16 stk. 0 stk. 0 stk. 16 stk. Roskilde Roskilde Andel 64 stk. 0 stk. 0 stk. 64 stk. I alt stk. 137 stk. 142 stk stk. Hovedparten af disse boliger skal opføres i København, hvor vi i 2003 og 2004 har positioneret os stærkt i tre af Københavns vigtige udviklingsområder: Sluseholmen, Enghave Brygge og Amager Strand. Efter regnskabsårets afslutning har vi jævnfør vor fondsbørsmeddelelse af , forstærket vor position i København yderligere. Med købet af Louis Poulsens arealer i Sluseholmen, har vi udbygget vor pipeline med yderligere ca. 600 nye boliger. Det betyder, at vi i København nu har mulighed for at udvikle ca nye boliger direkte til vandet i København, svarende til en salgsværdi på ca. 5,0 mia. kr. Vi har siden opstarten af Nordicom Udvikling i 1999 oplevet en markant vækst i både omsætning og resultat, og i 2005 er det forventningen, at vi fortsætter den gode udvikling. Det meget positive boligmarked er fortsat i 2004, som endog har budt på yderligere prisstigninger i årets løb. Det er bl.a. den lave rente og indførelsen af flex-garantilån, som har sikret et fortsat stabilt og positivt ejerboligmarked. Med de jordinvesteringer, som er foretaget i 2004, har vi ultimo året adgang til en pipeline, som rummer mulighed for at opføre og sælge ca boliger inden for de nærmeste år. I 2005 forudser vi et fortsat stabilt marked med en positiv undertone. Og på den baggrund forventer vi at kunne færdiggøre og sælge omkring 200 nye boliger. Et af Nordicoms mest bemærkelsesværdige og succesfulde projekter i 2004 var Fyrholm-projektet på Sluseholmen 193 boliger i Københavns nye kanalby. Fyrholm kommer til at bestå af en række helt unikke ejendomme inspireret af Amsterdams kanalhuse omkranset af vand mod alle verdenshjørner. Fyrholm-projektet på Sluseholmen 27

15 Nordicom Finans A/S ny anvendelse af know-how i Resultatopgørelse Nordicom Finans Mio. kr. 31/ /12-04 Var i kr. Var. i % Renteindtægter 10,1 10,0-0,1-1,2% Personaleomkostninger 0,0 0,0 0,0 47,9% Lokaleomkostninger 0,0 0,0 0,0 - Andre kapacitetsomkostninger -0,4-0,5-0,2 43,8% Kapacitetsomkostninger, i alt -0,4-0,5-0,2 43,9% Resultat før finansielle poster 9,8 9,5-0,3-2,9% Finansieringsomkostninger -7,1-4,0 3,1-43,2% Nordicom Finans, i alt 2,7 5,5 2,8 103,0% Nordicom Treviparkering A/S byøkologiske Ejendomskaution parkeringsløsninger Balance Nordicom Finans 28 I Nordicom Finans har vi hidtil været beskæftiget med investering i erhvervspantebreve, men i 2004 har vi udviklet det nye koncept Ejendomskaution, som vi forventer bliver det fremadrettede forretningsgrundlag for Nordicom Finans. Ejendomskaution kan bedst beskrives som en slags mezzaninfinansiering målrettet til ejendomsbranchen, men hvor mezzaninkapitalen i vores model er erstattet af en kaution. I Ejendomskaution er det desuden en del af konceptet, at vores kunder kan trække på Nordicoms netværk og få mulighed for sparring omkring ejendomsinvesteringen og/eller projektudviklingen. Produktet er målrettet til mindre og mellemstore ejendomsinvestorer, hvor Nordicom tilbyder at supplere kundens sikkerhed hos banken ved at kautionere for de yderste 10-20% af et ejendomsengagement. En kaution løber typisk i op til 3 år, og al administration og eventuel projektudvikling foregår i kundens eget regi. Nordicoms sikkerheder er sammensat således, at vi overtager og færdigudvikler projektet, hvis kunden ikke kan leve op til de aftalte retningslinier. Vi vurderer, at der er et stort marked for Ejendomskaution og lignende produkter, men da vi maksimalt påtage sig kautionsforpligtelser for 50 mio. kr. Dette vil i løbet af 2006 kunne udvides til maksimalt 100 mio. kr. Satsningen på Ejendomskaution som et nyt forretningsområde er i god harmoni med Nordicoms overordnede strategi om effektivt at forfølge forretningsmulighederne, når de opstår. Ejendomskaution er desuden endnu en mulighed for at udbygge vores netværk, og samtidig er det vores overbevisning, at der vil kunne opnås en række synergier til Nordicoms andre forretningsområder. Indtjeningen fra Ejendomskaution bliver en kombination af et løbende kautionsvederlag og en projektafhængig andel af overskuddet fra værdiskabelsen i den underliggende sag. Vi forventer at påtage os de første kautioner i starten af 2005, således at der allerede i 2005 vil komme omsætning fra det nye område. I finansafdelingen har vi i 2004 realiseret et overskud på 5,5 mio. kr. (2003: 2,7 mio. kr.), hvilket er en tilfredsstillende fremgang på 2,8 mio. kr. i forhold til året før. I 2005 vil der fortsat være renteindtægter fra pantebreve, men det er forventningen, at pantebrevsporteføljen vil blive reduceret, efterhånden Aktiver 31/ /12-04 Var i kr. Var. i % Materielle anlægsaktiver 0,0 0,0 0,0 - Finansielle rentebærende anlægsaktiver 167,3 129,7-37,6-22,5% Øvr. finansielle anlægsaktiver 0,0 0,0 0,0 - Tilgodehavender og andet 7,5 7,4-0,1-1,7% Aktiver, i alt 174,7 137,1-37,6-21,5% Passiver Egenkapital 57,9 60,4 2,5 4,3% Hensættelse til udskudt skat -1,1 0,0 1,1-101,4% Langfristet rentebærende gæld 0,0 0,0 0,0 - Øvr. langfristet gæld 0,0 0,0 0,0 - Kortfristet rentebærende gæld 20,2 20,2 0,0-0,1% Øvr. kortfristet gæld 97,7 56,5-41,2-42,2% Passiver, i alt 174,7 137,1-37,6-21,5% Nøgletal Nordicom Finans Nøgletal for Nordicom Finans 31/ /12-04 Pantebreve, restgæld i mio. kr Forrentning af egenkapital (før skat) 5 9 Afkastningsgrad i % 3 6 Antal medarbejdere etager ned i jorden Inden for parkeringsområdet er det Nordicoms strategi Med Treviparkering bliver det muligt at anlægge fortsat at arbejde med det fuldautomatiske, underjordiske p-pladser midt i byen på steder hvor underjordiske parkeringssystem Treviparkering og det før var umuligt. Derved kan byrum, som i dag er derigennem få mulighed for at samarbejde med dedikerede til biler, konverteres til attraktive bymiljøer kommunerne om udviklingen af de gamle bymidter. med f.eks. gågader, smukke torve og grønne oaser. Med Treviparkering får bymidten vitaliteten tilbage og I det meste af Europa er bymidter centrum for handel, bedre kort på hånden i konkurrencen med storcentrene forlystelser, beboelse og kontorer og i sig selv ofte en og nabobyerne. turistattraktion. De snævre gader i de gamle bymidter er dog sjældent velegnede til at løse nutidens trafikale Nordicoms arbejde i de gamle midtbyer har udfordringer, og bymidten er som regel fuldt udbygget. udgangspunkt i den decentrale parkeringsstrategi. Denne indebærer, at parkeringen spredes på flere Derfor har det historisk været vanskeligt at forene placeringer, således at trafikbelastede knudepunkter ønsket om en enkel og effektiv trafikafvikling med undgås. Parkeringspladserne placeres i undergrunden, ønsket om en fredelig bymidte, hvor gågader, torve og dér hvor pladserne efterspørges. Samtidig nedlægges bilfrie områder kan udvikle sig. der evt. p-pladser på gennemkørselsveje og torve, mens der opsættes P-informationssystemer på indfaldsvejene. ønsker en forsigtig udvikling af dette nye som omfanget af ejendomskaution tager til. I 2005 forretningsområde, vil Nordicom Finans i 2005 forventer vi et resultat i niveau med 2004.

16 Sikkerheden Hver Treviparkering-silo kan rumme op til 117 biler, så det er vigtigt, at sikkerheden er i top. Derfor overvåges parkeringsanlægget 24 timer i døgnet af et bemandet kontrolcenter. Konstruktionstiden for en silo anslås til 12 måneder. Den rigtige parkeringsstrategi giver mulighed for udvikling af gågademiljø og pladser i bymidten med det formål at: Skabe bilfri gader og torve, der bruges til etablering af flere gågader og bedre handelsmiljø På den måde kan den gamle by få en ny identitet og profil ved at skabe et grønnere byrum, forbedre sine relationer med borgerne og skabe rammerne for mere handel, turisme og vækst. Skabe bedre betingelser for cyklister En bymidte kan på få år omdannes til et bilfrit område. Vitalisere torvepladser med grønt udtryk Styrke turismen P-arealer omdannes til grønne oaser med Grøn byudvikling, der samtidig styrker byen som metropol Samtidig med en enkel og effektiv trafikafvikling i bymidten ved at: Effektivisere trafikcirkulationen rundt om bymidten (City ring) Reducere og regulere trafikken igennem bymidten Efter vores vurdering giver den decentrale parkeringsstrategi også gode muligheder for at opfylde de forskellige behov for interessenterne i bymidten. Beboerne ønsker typisk nære parkeringsmuligheder, men samtidig er der et stort folkeligt pres for at reducere trafikgener i bymidten og omdanne markedspladser, caféer og udeliv. Treviparkering erstatter gadeparkering. Bolig- og handelsgader omdannes til gå- og sivegader kun med adgang for handicap- og varetransport. Gennemkørende veje får et mere glidende trafikflow uden stop. Byens borgere generobrer byrummet til ophold og friluftsliv. Bilen udgør fortsat et væsentligt supplement til cyklen og den kollektive trafik, men er nu gemt af vejen under jorden. I 2004 har vi investeret 2,9 mio. kr. i afskrivninger på rettigheder, det fortsatte arbejde med at kortlægge de gamle bymidter og etablering af en dialog med en række nye byer. Der er endnu ikke indgået kontrakt om Nordicom Trevisparkerings fuldautomatiske, bycentrene til handelscentre, som er rige på grønne oplevelser. etablering af det første Treviparkeringsanlæg, og der har således ikke været omsætning inden for dette underjordiske parkeringssystemer er et forretningsområde, vi forventer os meget af i de Butikkernes kunder ønsker p-pladser tæt på indkøbsstedet. Men så snart bilen er parkeret, forretningsområde. Resultatet er derfor et underskud på 2,9 mio. kr. kommende år. I 2004 har vi udarbejdet forslag, tilbud og indledt forhandlinger. Systemet og initiativet har fået en massiv opmærksomhed og har i perioder præget debatten Systemet prioriterer de selvsamme kunder bilfrie indkøbsmiljøer med gågader og byrumsoplevelser. Virksomheder ønsker nære og rigelige parkeringspladser kombineret med hurtige Vores dialog med forskellige byer om etablering af Treviparkeringsanlæg er omfattende, og i 2005 vil der blive investeret yderligere i udbygning af dette område. Det forventes at tage ca. 12 måneder at opføre en silo, og der vil derfor ikke blive omsætning i dagligt. Det er ikke så underligt, for Trevi kan i særlig grad forsone yderpolerne i de politiske diskussioner om bilens Bilen parkeres på liften og alle stiger ud. Herefter indlæses kort i parkometer, som stempler p-billet ud. Herefter flyttes bilen fuldautomatisk ned i siloen. gennemkørselsveje for at kunne tiltrække ansatte og kunder Det er vores vurdering, at vi står over for et meget Princippet Nordicom Treviparkering er avanceret, gennemtestet teknologi baseret på en logisk og ligefrem forretningside; bilerne skal ned i jorden, hvor der er plads. Systemet har allerede vundet anerkendelse over hele Europa. rolle i byen. Vi muliggør ganske enkelt en grøn byudvikling, samtidig med at vi imødekommer parkeringsbehovet hos de mange tusinde mennesker, som dagligt er afhængige af bilen. Gennemsnitlig betjeningstid er ca. 50 sek. De fleste byer kan med relativt få Trevi-systemer effektivt gennemføre en ny parkeringspolitik og radikalt forny sig. F.eks. i forhold til grønne oaser i kombination med flere p-pladser, færre gennemkørende veje, bilfrie kvarterer og flere gågader. stort forretningspotentiale. Men vores strategi, hvor vi satser på at medvirke til at udvikle de gamle bymidter, indebærer en politisk bearbejdning, som tager tid. 31

17 Årsregnskab 2004 Regnskabsberetning Styringsmål ark e r in g Følsomhed rt re vip Aktionærforhold fø Ledelses- og revisionspåtegning Dy rk øb Anvendt regnskabspraksis ing Regnskab sp la d sf ør Tre v ip a rker 32 rm er m ed 11 7p ark e r in g sp l a ds e r Ja rk øb sp la d sm ed 117 p arke r i n gsp l a ds e r Dy Ja De her tænkte eksempler fra København illustrerer tydeligt, hvordan bylivet før og efter Treviparkering kunne tage sig ud. Vi kalder det grøn byudvikling. rm er 33

18 Regnskabsberetning Koncernens omsætning i 2004 udgør 715,9 mio. kr. (2003: 580,1 Koncernens drifts- og produktionsomkostninger i 2004 udgør driftsår. Budgettet for den enkelte ejendom indeholder alle Der er i regnskabet ikke indregnet en værdi for projekt- mio. kr.). Det er en stigning på 135,8 mio. kr. (23,4%) i forhold til 538,4 mio. kr. (2003: 424,0 mio. kr.), hvilket er en stigning på lejeindtægter for det kommende år, en lejeværdi for ledige udviklingsmuligheder. 2003, som kan henføres til en øget omsætning i Nordicom 114,4 mio. kr. (27,0%) i forhold til året før. Bruttoresultat bliver lokaler samt indtægter fra ejendommens fælles- og varme- Ejendom og Nordicom Udvikling. dermed på 177,5 mio. kr. (2003: 156,1 mio. kr.), hvilket er en frem- regnskaber. Til driftsudgifterne indregnes alle faktiske drifts- Koncernens kapacitetsomkostninger udgør 47,9 mio. kr. i 2004 gang på 21,5 mio. kr. (13,7%) i forhold til omkostninger, som bl.a. omfatter skatter og afgifter, admini- (2003: 38,5 mio. kr.) Stigningen i omkostningerne på 9,4 mio. kr. Nordicoms omsætning er øget markant inden for de seneste 5 stration, forsikringer, vedligeholdelse, serviceudgifter, ren- kan henføres til øgede personaleomkostninger, større forbrug år. I 1999 udgjorde omsætningen 116,2 mio. kr., og der er således På koncernniveau betyder det, at der i 2004 er realiseret et holdelse, forsyningsudgifter etc. af konsulenter og større huslejeomkostninger i forbindelse med sket en stigning på 516,1% i løbet af 5 år. dækningsbidrag på 24,8% (2003: 26,9%). I Nordicom Ejendom er flytningen til Kgs. Nytorv 26. dækningsbidraget fra udlejningsaktiviteterne øget i forhold til Ejendommens nettoleje fremkommer ved at fratrække drifts- 34 Omsætningsudvikling Nordicom Mio. kr året før, men da dækningsbidraget fra ejendomssalg samtidig er reduceret, er dækningsbidraget i Nordicom Ejendom samlet set reduceret fra 36,0% til 31,2% i I Nordicom Udvikling udgør det realiserede dækningsbidrag 14,9% (2003: 15,0%), hvilket er på niveau med året før. I Nordicom Finans består omsætningen primært af renteindtægter, hvor dækningsbidraget er 100%, ligesom det også var tilfældet i I overensstemmelse med årsregnskabslovens 38, foretager udgifterne fra ejendommens indtægter og tillægge forrentning af depositum. For at finde ejendommens markedsværdi kapitaliseres nettolejen med en afkastprocent, som fastsættes individuelt for hver enkelt ejendom. Nordicom fastsætter afkastprocenten forsigtigt i forhold til markedsforholdene for den pågældende ejendomstype og i forhold til det geografiske område, som ejendommen er beliggende i. Vurderingen af ejendommene har i 2004 ført til opskrivninger på 54,9 mio. kr. og nedskrivninger på 25,3 mio. kr. eller i alt en nettoopskrivning på 29,6 mio. kr. Resultat før finansielle poster udgør 159,2 mio. kr. i 2004 (2003: 149,7 mio. kr.). I forhold til 2003 er det en fremgang på 9,5 mio. kr. svarende til ca. 6,3 %. De finansielle omkostninger (netto) i 2004 udgør 52,3 mio. kr. (2003: -54,5 mio. kr.) hvilket er 2,2 mio. kr. mindre end året før. Disse fremkommer ved +7,0 mio. kr. i renteindtægter, som primært er fra refusionsopgørelser, 1. prioritetslån på 40,1 mio. kr. samt banklån på 19,4 mio. kr. Nordicom hvert år vurdering af koncernens aktiver/passiver med Forklaringen på stigningen skal findes i den udvikling, som i henblik på at foretage eventuelle værdireguleringer. Netto- I 2004 har vi solgt 17% af ejendomsporteføljen til priser, som Koncernens regnskabsmæssige resultat før skat udgør 106,9 samme periode er sket med Nordicoms forretningsgrundlag, effekten af værdireguleringer er i koncernregnskabet samlet ligger 19% over de bogførte værdier. mio. kr. (2003: 95,2 mio. kr.) Det er en fremgang i forhold til året som indtil 1999 primært var udlejning af ejendomme. I dag under posten urealiserede værdireguleringer, som i 2004 udgør før på 11,7 mio. kr., svarende til 12,3%. Resultatet er en smule indgår der tillige ejendomssalg, salg af nyopførte boliger samt 29,5 mio. kr. (2003: 32,1 mio. kr.). I posten opsamles netto- Pantebreve er som udgangspunkt forsigtigt vurderet til kurs pari. bedre end de tidligere meddelte forventninger til året, som var renteindtægter. værdireguleringerne på investeringsejendomme, pantebreve og De fleste pantebreve kan af debitor indfries til kurser på mellem et resultatniveau på mellem mio. kr. Resultatet modsvarer realkreditgæld og afkaster en rente på 5,2-8,5%. I 2004 er der indfriet en egenkapitalforrentning på 18,5%, og opfylder således også I tabellen herunder har vi vist omsætningen opdelt på divisioner i pantebreve for 12,6 mio. kr. med en kursgevinst til Nordicom i koncernens krav til en årlig forrentning af egenkapitalen på 2002, 2003 og Investeringsejendommene vurderes til forsigtig markedsværdi forhold til de bogførte værdier på 0,3 mio. kr. minimum 15%. og er i 2004 samlet set vurderet ud fra et kontant baseret startafkast på 7,2% (2003: 7,5%). Nordicom anvender den Realkreditlån indregnes til dagsværdi i resultatopgørelsen under Nordicoms beregnede skat for 2004 udgør 29,6 mio. kr., og 300 afkastbaserede værdiansættelsesmodel til opgørelse af ejendommens værdi. Ved vurderingen af hver enkelt ejendom finansielle poster. Inkonvertible lån er målt til dagsværdi, og reguleres direkte over balancen. resultatet efter skat i 2004 udgør således 77,3 mio. kr. tages udgangspunkt i ejendommens budget for det kommende Ejendom Udvikling Finans 35

19 Egenkapital og balance Styringsmål i Nordicom Nordicoms samlede aktiver udgør ved regnskabsårets afslutning Lang- og kortfristet gæld Det er det stabile og høje løbende cashflow, som er grundlaget Aktivitetsmål 2.627,1 mio. kr. (2003: 2.371,1 mio. kr.). I forhold til 2003 er det en Ultimo regnskabsåret udgør koncernens samlede gæld 1.880,4 for Nordicoms evne til at skabe nye værdier. De gode resultater Til styring af afdelingernes indbyrdes aktivitetsniveau, defineres stigning på 256,0 mio. kr., svarende til en balancevækst på 10,8%. mio. kr. (2003: 1.672,8 mio. kr.) De samlede afholdte rente- år efter år har dokumenteret forretningsmodellens validitet, og der løbende på koncernniveau aktivitetsmål for de forskellige udgifter i 2004 på 52,3 mio. kr. svarer til en gennemsnitlig til styring af aktivitetsniveau og risiko opererer vi med tre over- forretningsområder. Koncernen har følgende aktuelle aktivitets- Da det primært er en øget likvid beholdning og større til- rentesats på 3,8%. Selskabet har realkreditlån for 1.336,8 mio. ordnede styringsmål: mål: godehavender, som er forklaringen på stigningen i balancen, er koncernens soliditet samtidig øget til 31% (2003: 28). Der tilstræbes en løbende soliditet på minimum 28%. Koncernens soliditet opgøres ved at sætte egenkapitalen i forhold til aktivmassen fratrukket de garanterede aktiver. kr. (2003: 1.076,1 mio. kr.) svarende til 71,1% (2003: 65,6%) af den samlede gæld. Af den øvrige gæld udgør banklån 391,6 mio. kr. (2003: 338,7 mio. kr.) og modtagne deposita 25,7 mio. kr. (2003: 20,1 mio. kr.). Pengestrøm Likviditetspåvirkningen fra driften udgør -135,1 mio. kr. Det er Balancemål Selskabets nuværende aktionærpolitik, hvor en stor andel af det årlige resultat udbetales i udbytte samtidig med at egne aktier tilbagekøbes, giver ikke aktuelt mulighed for nogen væsentlig vækst i balancen uden at gå på kompromis med koncernens soliditetsmål. Nordicom Ejendom Ejendomssalg, mio. kr. årligt. Ejendomskøb i et niveau som modsvarer cashflowet i det årlige salg. Nordicom Bolig En årlig produktion og et årligt salg på m2. Garanterede aktiver defineres som likvide beholdninger samt 208,6 mio. kr. mindre end i 2003, hvor den udgjorde +73,5 mio. Der tilstræbes derfor pt. en samlet balance for koncernen i En projektbeholdning på mindst m2. uigenkaldelige tilgodehavender (tilgodehavender, der er garan- I positiv retning er resultatet efter skat på 77,3 mio., som har niveau 2,0-2,5 mia. kr. Ultimo 2004 udgør koncernbalancen 2,6 teret ved deponering eller bankgaranti, f.eks. solgte boliger i et ændret sig +13,5 mio. i f. t Desuden skyldig selskabsskat mia. kr. Der er dog stadig god mulighed for at øge indtjeningen Nordicom Finans igangværende boligprojekt). som er ændret med +13,7 mio. ved at bruge koncernens ressourcer mere effektivt og ved at Kautionsforpligtelser i 2005 på op til 50 mio. kr. 36 Anlægsaktiver De samlede anlægsaktiver androg pr i alt mio. kr., hvoraf investeringsejendomme udgjorde den væsentligste post på mio. kr. (2003:1.606 mio. kr.) Af de øvrige anlægsaktiver udgør pante- og gældsbreve 133,3 mio. kr. (2003: 167,3 mio. kr.). Omsætningsaktiver Omsætningsaktiverne, som udgør 919,9 mio. kr. (2003: 583,1 mio. I pengestrømsmæssig negativ retning er avance ved salg af ejendomme, som bidrager med -87,5 mio., hvilket er en ændring ift med -21,1 mio. Tilgodehavender indgår med -15,4 mio. og vedrører tilgodehavender fra et boligprojekt, et udviklingsprojekt samt en porteføljeejendom. Desuden indgår periodeafgrænsningsposter med -7,1 mio. Udskudt skat indgår med +5,5 mio.kr. som er en negativ ændring i f. t på -13,3 mio. Den største negative ændring er under Ændring i anden kortfristet gæld, som indgår med -101,9 mio. mod +96,5 mio. sidste år. Den primære årsag hertil er ændringen i posten refusions- øge den ikke-kapitalkrævende videnbaserede del af koncernens omsætning. Egenkapital mål Der tilstræbes en løbende soliditet på minimum 28%. Koncernens soliditet opgøres ved at sætte egenkapitalen i forhold til aktivmassen fratrukket de garanterede aktiver. Garanterede aktiver defineres som likvide beholdninger samt uigenkaldelige tilgodehavender (tilgodehavender, som er garanteret ved deponering eller bankgaranti f.eks. solgte boliger i et igangværende boligprojekt). Pr udgjorde soliditeten 31%. Kautionsforpligtelser i 2006 på op til 100 mio. kr. Afvikling af den nuværende pantebrevsportefølje efterhånden som omfanget af kautioner stiger. Nordicom Treviparkering Nyetablering hurtigst muligt. kr.), er øget med 336,7 mio. kr., hvilket skyldes øgede likvide opgørelser, som har ændret sig i f. t med -125,6 mio. Det beholdninger og tilgodehavender, samt flere igangværende skyldes, at vi ultimo 2003 købte flere ejendomme, end vi gjorde For at give mulighed for et mere fleksibelt aktivitetsniveau i boligprojekter. ultimo Dermed fremkom der et relativt stort pengestrøms- fremtiden har selskabet i øjeblikket overvejelser om brug af mæssigt positivt beløb i Denne gæld er betalt i løbet af forskellige former for ansvarlig kapital som supplement til Koncernens egenkapital 2004, og der er ikke købt så mange ejendomme i 2004, hvilket koncernens egenkapital. Koncernens egenkapital på 600,2 mio. kr. (2003: 557,2 mio. kr.) betyder, at vi pengestrømsmæssigt har haft negativ påvirkning repræsenterer en stigning på 43,0 mio. kr. i forhold til netto på -101,9 mio. Der er i 2004 under Skyldige om- Nordicoms soliditet udgør 31%, hvilket er en stigning på 3 kostninger hensat 9,9 mio. til ombygning af Hvedevænget og procentpoint i forhold til året før. Af den samlede egenkapital Mariendals Alle, som er en betingelse for salg af disse. udgør de urealiserede værdireguleringer 150,2 mio. kr. Begivenheder efter Hensatte forpligtelser Der er ikke efter regnskabsårets afslutning indtruffet begiven- Koncernens samlede hensættelser udgør 146,6 mio. kr. (2003: heder, der ikke er nævnt i årsrapporten, og som har betydning 141,0 mio. kr.). Posten vedrører udskudt skat. for aflæggelsen af årsregnskabet. 37

20 Nordicoms følsomhed Spredningen af koncernens aktiviteter på flere forretnings- marked, men der kan også skabes værdier i et faldende marked. fra 2-3%, øges de årlige urealiserede værdireguleringer med ca. Realkreditlån udgør 69,7% og banklån 20,8% af den samlede områder har generelt gjort Nordicom mindre følsom overfor 15 mio. kr. Modsat falder de urealiserede værdireguleringer, når gæld. Den gennemsnitlige rentetermin for porteføljen som ændringer i eksterne forhold. Ejendomsporteføljens værdi og omsættelighed påvirkes af den inflationen reduceres. helhed udgør 2,2 år. generelle prisudvikling på ejendomsmarkedet, hvor et overskud Bruttoresultat opdelt på kategori fra værdiudvikling i det nuværende marked kan blive elimineret i Overskud ved produktion og salg af boliger Hvis renten stiger med et procentpoint, betyder det, at et faldende ejendomsmarked. Tilsvarende påvirkes hele I Nordicom Udviklings projektportefølje, som i øjeblikket rummer Nordicoms renteudgifter vil stige med 18,8 mio. kr. om 2,2 år, Bruttoresultat ejendomsporteføljens værdi positivt af et stigende ejendoms- ca m2, er der typisk byggeri i gang i ca. 13 af sagerne. De når den fulde effekt er slået igennem på Nordicoms låne- Overskud ved udlejning af ejendomme 72,7 73,5 marked og negativt af et faldende ejendomsmarked. øvrige er enten på planlægningsstadiet eller allerede færdig- portefølje. Avancer ved salg af ejendomme 24,9 39,2 byggede, men ikke 100% solgt. Overskud ved produktion og salg af boliger 40,9 48,3 Nordicoms ejendomme er bogført til et forsigtigt markedsafkast, Andre indtægter 17,6 16,5 som for hele porteføljen er opgjort til 7,2% i 2004 svarende til Ved et brat fald i boligpriserne er det primært de sager, hvor der en samlet markedsværdi på mio. kr. I 2003 var startafkastet er byggeri i gang, som rammes. I sager under planlægning er der Overskud ved udlejning af ejendomme 7,5%. mulighed for at tilpasse eller udskyde produktionen. I et bolig- Indtjeningen fra udlejningen af selskabets ejendomme er et marked, hvor priserne falder, reduceres omsætningen også typisk, vigtigt og stabiliserende element i koncernens samlede drift. Nordicoms følsomhed over for stigninger eller fald i markedet er så det både bliver sværere at nå et salgsmål og et dækningsbidrag. Med det aktuelle aktivitetsmål i Nordicom Ejendom har af- afhængig af ejendomsporteføljens størrelse. delingen investeret i ejendomme for ca. 1,5 mia. kr. Ved fuld Hvis der eksempelvis er budgetteret med en omsætning på udlejning og en optimal drift kan der af en sådan portefølje genereres et resultat før renter på omkring 110 mio. kr. Ved den nuværende porteføljestørrelse påvirkes værdien af Nordicoms ejendomme med ca. 20 mio. kr. ved en ændring i mio. kr. i Nordicom Udvikling, vil man ved et brat prisfald kunne forestille sig, at denne halveres, og at dækningsbidraget samtidig markedets krav til afkast med 0,1 procent point fra f.eks. 7,4% til halveres. Et bruttoresultat på 45 mio. kr. i normalsituationen vil i Bruttolejeindtægterne ved fuld udlejning ligger på omkring 7,5%. så fald blive reduceret til ca. 10 mio. kr. 125 mio. kr., mens den optimale drift af ejendommene vil koste omkring 15 mio. kr. Hvis fem procent af lejemålene i et regn- Urealiserede værdireguleringer Renteudgifter skabsår er uden lejer, påvirker det bruttoresultatet negativt med Investeringen i ejendomme er som udgangspunkt inflations- På udgiftssiden er det fortsat koncernens renteudgifter, som ca. 6 mio. kr. Ejendommenes driftsudgifter påvirkes af en række sikret. De fleste lejekontrakter indeholder en aftale om pristals- vejer tungest. Men også her har spredningen på flere aktiviteter forskellige forhold og kan nemt svinge med 5 7 mio. kr. Samlet regulering, hvilket indebærer en årlig lejestigning. haft betydning. set vil der ikke være noget usædvanligt i, at ejendommenes drift fra et år til et andet svinger med omkring 10 mio. kr. For ejendommens ejer betyder det, at ejendomsværdien også Tidligere var kapital virksomhedens vigtigste stiger, da en køber typisk vil betale en højere pris for ejendom- ressource, men efterhånden som viden og netværk har fået Avancer ved salg af ejendomme men, når lejen er højere. Med en inflation på 2,0% p.a. stiger større betydning, er rentefølsomheden blevet forholds- Muligheden for at skabe nye værdier ved køb af investerings- ejendommens lejeindtægter og værdi typisk tilsvarende. mæssigt reduceret. ejendomme er et vigtigt element for Nordicom. De værdier, som udvikles, synliggøres i regnskabet som avancer ved salg af I Nordicoms regnskab synliggøres denne værdistigning under Koncernens samlede lån ultimo 2004 udgør 1,88 mia. kr. ejendomme. Værdiskabelsen påvirkes af udviklingen på posten Urealiserede værdireguleringer. Denne indtjening er De samlede renteudgifter i 2004 udgjorde 52,3 mio. kr. svarende ejendomsmarkedet. Det er nemmere at skabe værdi i et stigende følsom overfor ændringer i inflationen. Hvis inflationen stiger til en samlet gennemsnitlig lånerente på 3,8%. 39