Forslag til beslutning om friarealforbedring

Transkript

1 Forslag til beslutning om friarealforbedring Karré 168 Østergade / Thorsgade / Sandgade Sandgade Thorsgade Østergade Januar 2011

2 Baggrunden for projektet I forbindelse med ansøgningen Områdefornyelsen af Østervold i 2002 blev det besluttet, at der også skulle ske ordinær byfornyelse i nogle udvalgte karréer tæt på Østervold. Karré 168 er én af de fire karréer, der blev udpeget. Projektet vedr. friarealforbedring i ovennævnte karréer har været i gang siden Kommunesammenlægningen i 2006 medførte imidlertid en række andre presserende opgaver, men ved udgangen af 2009 blev projektet opstartet på ny. Der er blevet afholdt workshops med idéudvikling og gårdvandring. Niras Konsulenterne i Århus samlede materialet og præsenterede en skitse for friarealernes udformning. Disse skitser har dannet grund for en lang række møder og forhandlinger med ejere af de matrikler, som udgør projektet. Projekteringen står det rådgivende arkitekt- og ingeniørfirma d.a.i. i Randers for. Målsætning for friarealforbedring Formålet er at sikre gode friarealer for og til alle beboer i karréen. Fællesarealerne skal være lyse og trygge at opholde sig i. Etablering af nye fælles friarealer og opholdsarealer samt opgradering af de eksisterende arealer er ikke blot for syns skyld. Flere undersøgelser viser, at en forbedring af de nære opholdsarealer har en positiv indvirkning på bl.a. sundheden. Som en sidegevinst til friarealforbedring sker der ofte istandsættelse af de omkringliggende huse. Flotte opholdsarealer kan sætte gang i en synergieffekt, hvor tilstanden og kvaliteten af hele karréen og bymiljøet højnes. Økonomi- og finansieringsoversigt Staten refunderer, jf. lov om byfornyelse og udvikling af byer, 50 % af udgifterne til friarealforbedringer. Randers Kommune har hjemtaget ramme ved staten, som svarer til refusionen. Randers Kommunes udgifter til karré 168, såfremt arbejderne udføres efter byfornyelsesloven Udgifter til: i alt Refusion fra staten Kommunens andel Etablering af friarealer ,- kr ,- kr ,- kr. Rådgivning ,- kr ,- kr ,- kr. I alt ,- kr ,- kr ,- kr. Generel beskrivelse af karré 168 Karréen er karakteriseret ved en randbebyggelse langs Sandgade mod nord, Thorsgade mod vest og Østergade mod syd. Bag husrækkerne ligger en håndfuld mindre baghuse. De fleste har virksomhedsstatus, men der er dog også nogle små beboelseshuse. I randbebyggelsen langs Østergade og nederste halvdel af Thorsgade findes der butikker og liberaleerhverv i stueetagen. Matrikel- og ejendomsstørrelsen er generelt for karréen meget varierende. Hygningshøjderne i randbebyggelsen varierer fra 2½ - 4 etager. Terrænet er stærkt skrånende. Fra Sandgade ned til Østergade falder terrænet 10 meter. Det bevirker at der er mangel på reelle plane arealer inde i karréen. De plane arealer som er, er tæt udnyttet til parkering. De stejle skråninger fremstår som grønne vægge primært af selvsået træer og buske, men er ikke egnet til ophold. De private opholdsarealer/haver er bedst repræsenteret i den øverst beliggende del af karréen. Den lavere beliggende del af karréen ned mod Østergade ligger pga. orienteringen ofte i skygge. Side 2

3 Fakta om karré 168 De planlagte fælles friarealer omfatter areal fra matr. nr. 824, 825a, 825b, 827, 830, 831, 841, 842. Derudover tinglyses der en vejret over matrikkel 832a og 841,. I forbindelse med Lokalplan Boliger på Christineberg er der tinglyst en vejret på nabogrunden mod nordøst - den gl. Amtbandsbolig matr. nr Dette sikret en sydøstlig stiforbindelse fra de fælles friarealer og ned til Østergade. Beslutningens indhold Grundidéen er, at så mange ejendomme som muligt afgiver et areal til de fælles friarealer, men samtidig beholder et areal tættest på beboelsesejendommen til privat brug (have, parkering osv.). I forhold til lys og luft gør karréens struktur og orientering, at det højt beliggende areal mod nord er bedst egnet til fælles ophold arealet mod syd ligger meget ofte i skygge. For at etablere nogle brugbare fælles friarealer dér, forudsættes det, at der støbes en række nye støttemure til at holde på det skrånende terræn. Friarealernes udformning bliver som terrasser, plateauer og trapper med en indretning som både giver mulighed for aktivitet og rolige siddepladser. Friarealerne skal være nemme at vedligeholde - dvs. robuste og vejrbestandige materiale. I valget af beplantning ses der også på det aspekt at det skal være nemt at holde, men pænt at kigge på. De fælles friarealer kommer til at udgøre knap 1000 m 2 af de nuværende 3680 m 2 private udearealer. Anlægget af de fælles friarealer omfatter rydningsarbejder (nedrivning af eksisterende støttemure, plankeværk o. lign.) samt efterreparationer, som er en direkte følge af den foretagne rydning. Dertil kommer nedrivning af tre bebyggelser: baghuset (garage) Sandgade 6, det østlige skur Thorsgade 6, den nordlig tilbygning op mod baghus samt del af havemur Thorsgade 4C. Alle tre nedrivninger er markeret med et kryds på kortbilaget. Jf. Bekendtgørelse af lov om byfornyelse og udvikling af byer - LBK nr. 132 af den 5. februar ydes der ejeren erstatning for tabet på den nedrevne bygning, hvis værdien af den nedrevne bygning ikke vil modsvares af den offentligt støttede friarealforbedring. Krav om erstatning fastsættes af de i lov om offentlige veje nævnte taksationsmyndigheder. Side 3

4 Beslutningens konsekvens for de enkelte ejendomme Af listen nedenfor fremgår hvad der gælder for de ejendomme, som er omfattet friarealforbedringen. Kortbilaget viser friarealets afgrænsning, hvilke bygninger der nedrives samt hvilke ejendomme der omfattes af nærværende beslutning. Sandgade 4 Matr.nr. 825b Matrikulært areal: 397 m 2 Bebygget areal: 196 m 2 Samlet boligareal: 758 m 2 Ejendommens gård består af en have med græsplæne, få bede samt et tørrestativ. Gården afgrænses af høje brystningsmure og gavlen på baghuset, Sandgade 6. I forbindelse med porten i ejendommen er der et mindre halvtag til cykelparkering. Areal som overgår til fælles friareal: ca. 100 m 2 Som grænse ud til de fælles friarealer plantes en hæk med en låge. Som erstatning for det lille halvtag opføres et mindre skur til cykelparkering, redskaber og skraldespande Sandgade 6 Matr.nr. 825a Matrikulært areal: 575 m 2 Bebygget areal: 249 m2 - forhuset: 143 m 2 - baghuset/garagen: 106 m 2 Samlet boligareal: 387 m 2 Ejendommen består af et forhus samt et baghus/garage. Gården mellem forhus og baghus er smal men benyttes til parkering. Matriklens østlige del, som ligger foran naboejendommen, fremstår som tilgroet have. Areal som overgår til fælles friareal: ca. 240 m 2 Projektet forudsætter at baghuset nedrives. Dette sikrer en øst/vest stiforbindelse gennem de fælles friarealer. Afgrænsningen af de fælles friarealer er udformet på en sådan måde, at ejer har mulighed for at opføre et mindre skur på det private areal. Der etableres nye støttemure i overgangen fra det private areal til fællesarealet. Støttemurene vil være skjult i jorden - dvs. de stopper lige over terræn. Som grænse ud til de fælles friarealer plantes en hæk med en låge. Sandgade Matr.nr. 824 Matrikulært areal: 375 m 2 Bebygget areal: 222 m 2 Samlet boligareal: 972 m 2 Ejendommens friareal er ganske lille og henligger som slået græs. Areal som overgår til fælles friareal: ca. 35 m 2 Som grænse ud til de fælles friarealer plantes en hæk med en låge. Side 4

5 Thorsgade 4B + 4C Thorsgade 6 Matr.nr. 832a Matrikulært areal: 828 m 2 Bebygget areal: 373 m 2 - forhus: 185 m 2 - baghus: 188 m 2 Samlet boligareal: 327 m 2 Samlet erhvervsareal: - forhus 152 m 2 - baghus 376 m 2 Matr.nr. 831 Matrikulært areal: 307 m2 Bebygget areal: 62 m2 Samlet boligareal: 154 m2 Ejendommens gård bruges til parkering/udlejning af parkering. Baghuset, 4C, har to mindre tilbygninger på facaden. Areal som overgår til fælles friareal: 0 m 2 Der skal laves gennemgang i muren ind til Thorsgade 6, hvilket forudsætter at den nordlige tilbygning på baghuset fjernes. Der tinglyses en vejret til de fælles friarealer igennem gården via porten ud til Thorsgade. Der kan evt. opsættes en låge i porten, som automatisk låser efter et bestemt klokkeslæt. Matriklen er langstrakt og opbygget som to niveauer ét lavtliggende tættest på huset og ét højtliggende længst mod øst. Den østligste del af det øverste niveau fremstår som have hvorimod den vestlige del er anlagt med fliser og en række træskure (opført med overdækning mellem hvert enkelt skur). Areal som overgår til fælles friareal: ca. 100 m 2 Projektet forudsætter at det yderste (østligste) skur flyttes. De eksisterende skure lægges tæt sammen side om side og de overdækkede samles til ét samlet overdækket areal. Der etableres en låge i skellet mellem den private del og de fælles friarealer, som afgrænses med et plankeværk e. lign. Thorsgade 8 Matr.nr. 830 Matrikulært areal: 307 m 2 Bebygget areal: 62 m 2 Samlet boligareal: 154 m 2 Matriklen er langstrakt og opbygget som to niveauer ét lavtliggende tættest på huset og ét højtliggende længst mod øst. Den østligste del af det øverste niveau fremstår som krat hvorimod den vestlige del af haven består af græs og få bede. Areal som overgår til fælles friareal: ca. 103 m 2 Der kan etableres en låge i skellet mellem den private del og de fælles friarealer, som afgrænses med en hæk. Side 5

6 Thorsgade 10 Østergade 15 Østergade 17 Matr.nr. 828a Matrikulært areal: 457 m 2 Bebygget areal: 149 m 2 Samlet boligareal: 450 m 2 Matr.nr. 841 Matrikulært areal: 820 m 2 Bebygget areal: 237 m 2 Samlet boligareal: 646 m 2 Matr.nr. 842 Matrikulært areal: 864 m 2 Bebygget areal: 483 m 2 Samlet boligareal: 408 m 2 Samlet erhvervsareal: 270 m 2 Matriklen er opbygget som to niveauer ét lavtliggende tættest på huset som bruges til parkering og ét højtliggende længst mod øst. Haven består af græs og få bede. Areal som overgår til fælles friareal: ca. 106 m 2 Den eksisterende trappe røres der ikke ved, men der opsættes en låge for enden der markerer overgangen ind til friarealet. I det øvrige skel mellem privat areal og friareal plantes der buske, som evt. kan klippes til hæk. Ejendommens gård bruges primært til parkering. Udover gården hører en stor del af skrænten mod nord med til ejendommen. Skrænten fremstår tæt bevokset med en anlagt terrasse/plateau øverst oppe. Areal som overgår til fælles friareal: ca. 192 m 2 Der etableres en ny trappe fra gårdens parkeringsareal op til friarealet. Der vil blive tinglyst en vejret til de fælles friarealer igennem gården via porten ud til Østergade. Der kan evt. opsættes en låge i porten, som automatisk låser efter et bestemt klokkeslæt. Ejendommen består af forhus og to baghuse. Baghuset længst mod øst er bygget ind i terrænet og er i dårlig stand. Ejendommen har en indre smal gård mellem forhus og baghuse. Resten af matriklen består af en stejl skrænt med smalle terrasser/plateauer op mod Sandgade 6. Areal som overgår til fælles friareal: ca. 82 m 2 Det kun arealet bag baghusene mod nord, der vil indgå i de fælles friarealer. Der skal etableres en låge mellem friarealerne og den private gård. Langs skel mod øst vil der på nabomatriklen (Christineberg) etableres en trappe, som fører fra Østergade op til de fælles friarealer bag baghus 1. Etableringen forudsætter støbning af nye støttemure i skel. Side 6

7 Gårdlaug Der skal oprettes et gårdlaug, som har pligt til at varetage vedligeholdelsen af de fælles friarealer. Gårdlaugets medlemmer deles om udgifterne til forbrug af el, vedligehold o. lign. Randers Kommune tinglyser pligten til at være medlem i gårdlauget på følgende matrikler: 824, 825a, 825b, 827, 830, 831, 832a, 841, 842. Forvaltningen foreslår, at gårdlauget i dets vedtægter får ret til at tinglyse forpligtelse til at betale den vedtagne andel af gårdlaugets udgifter pantstiftende på de enkelte medlemmers ejendom. I tilfælde af at der på et senere tidspunkt vedtages en byfornyelsesbeslutning for de resterende ejendomme i karré 168, skal disse ejendomme være med i samme gårdlaug som ejendommene der omfattes i nærværende beslutning. Tidsplan Efter høringsperioden (2. marts - 30 marts 2011) tilrettes projektet og vedtages endeligt af Randers Byråd. Projektet sendes efterfølgende i udbud, hvorefter etableringen af friarealet kan begynde. Beslutningens retsvirkninger Forslag til etablering af fælles friarealer, som foreslået i dette forslag til friarealforbedring, sker med hjemmel i Bekendtgørelse af lov om byfornyelse og udvikling af byer - LBK nr. 132 af den 5. februar 2010, kap stk. 1. Forslag til beslutning og friarealforbedring Randers Byråd, den XX.XX.2011 Henning Jensen Nyhuus Borgmester Bent Peter Larsen Kommunaldirektør Side 7

8 ad j sve ng ga ng ga ad sve ej j sv ang adg Friarealforbedring karré 168 Målforhold Januar 2011 Side 8 1:750 Friarealets afgrænsning Berørte ejendomme Nedrivninger Matr. nr. 832a