Lokalplan nr Rækkehuse på Tjørnholmvej

Transkript

1 SOLRØD KOMMUNE BYRÅDET Lokalplan nr Rækkehuse på Tjørnholmvej

2 Indhold Lokalplanvejledning 3 Redegørelse 5 Bestemmelser 1 Lokalplanens formål 10 2 Område og zonestatus 10 3 Områdets anvendelse 10 4 Udstykning 11 5 Vej- og parkeringsforhold 11 6 Bebyggelsens omfang og placering 11 7 Bebyggelsens udseende 11 8 Ubebyggede arealer 12 9 Tekniske forhold Afskærmende foranstaltninger Grundejerforening Forudsætning for ibrugtagning af bebyggelse Aflysning af lokalplan Lokalplanens retsvirkninger Vedtagelsespåtegning 14 Kort Kortbilag 1, Matrikelkort 15 Kortbilag 2, Bebyggelsessplan 16 Kortbilag 3, Udstykningsplan 17 2

3 Lokalplanvejledning Hvordan er lokalplanen bygget op? Redegørelsen beskriver de eksisterende forhold inden for lokalplanområdet samt baggrunden for lokalplanprocessen. Redegørelsen er vejledende og af illustrerende karakter. Bestemmelserne ( ) er den juridisk bindende del af lokalplanen. Kortbilag forefindes bagest i lokalplanen. Hvad er en lokalplan? En lokalplan fastlægger de fremtidige forhold inden for et lokalt afgrænset område. Lokalplanen indeholder eksempelvis bestemmelser om: hvad et område skal anvendes til, hvordan veje og stier skal udformes, hvordan bebyggelsen skal placeres, hvor højt og tæt der må bygges, og hvordan friarealerne skal indrettes m.m. Du kan se den komplette liste over, hvad en lokalplan kan indeholde i Planlovens 15. Planloven kan findes på: Hvorfor og hvornår udarbejdes en lokalplan? Ifølge Planloven skal der udarbejdes en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, samt når større bygge- og anlægsarbejder skal virkeliggøres. Hensigten er, at disse opnår den ønskede udformning og sammenhæng med øvrig planlægning og eksisterende bebyggelse. Byrådet kan til enhver tid beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. Hvordan behandles en lokalplan? En lokalplan skal sendes i offentlig høring for at sikre borgernes indflydelse. Høringen varer mindst 8 uger, og der afholdes ofte borgermøde i høringsperioden. Efter høringsfristens udløb behandler Byrådet de kommentarer og bemærkninger, der er indkommet fra borgere og myndigheder i høringsperioden. Når lokalplanen er endeligt vedtaget, bekendtgøres dette i lokalpressen og er herefter bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanområdet. Forslag til lokalplan har fremlagt i offentlig høring i perioden fra den 24. juni 2011 til den 2. september 2011 og igen fra den 6. januar 2012 til den 3. februar Der blev afholdt borgermøde den 22. august 2011 på Solrød Rådhus. 3

4 Lokalplanvejledning Klagevejledning Efter lokalplanens endelige vedtagelse kan der ifølge Planlovens 58 klages over retslige spørgsmål. Klagen skal være indgivet til Natur- og Miljøklagenævnet inden 4 uger efter offentliggørelsen af den endeligt vedtagne lokalplan. Klage over retslige spørgsmål kan sendes til: Natur- og Miljøklagenævnet Rentemestervej København NV Tlf: nmkn@nmkn.dk Vejledning om gebyrordningen kan findes på Det er en betingelse for Natur- og Miljøklagenævnets behandling af klagesager, at der indbetales et gebyr på 500 kr., som refunderes, hvis der gives medhold i klagen. Nævnet vil efter modtagelsen af klagen sende en opkrævning på gebyret. Natur- og Miljøklagenævnet vil ikke påbegynde behandlingen af klagen før gebyret er modtaget. Indbringelse af en afgørelse for domstolene skal ske inden for 6 måneder fra afgørelsens modtagelse. Planlovsystem 2007 Kommunens planlægning er underlagt både den statslige og regionale planlægning. STAT LANDSPLANLÆGNING Regeringens politik: Landsplanredegørelser Oversigt over statslige interesser Landsplandirektiver, Fingerplan 2007 Sektorplaner: Vandplan Natura 2000-planer Trafikplan REGIONALE UDVIKLINGSPLANER Regionens visioner, i Region Sjælland: Den regionale udviklingsstrategi (RUS) Sektorplaner: Råstofplan REGION Regionale vækstfora: Erhvervsudviklingsstrategi KOMMUNE KOMMUNEPLANER Planstrategi Arealregulering for by og land LOKALPLANER 4

5 Redegørelse Redegørelse for lokalplanen Lokalplanens baggrund Baggrunden for udarbejdelse af lokalplanen er bygherres ønske om at omdanne lokalplanområdets ejendomme til en samlet bebyggelse, der skal rumme 10 tæt-lave boliger (rækkehuse) i ét plan. Ønsket om at fortætte i et stationsnært byområde, hvilket vil sige inden for m fra en station, er i overensstemmelse med den overordnede kommuneplanlægning. Offentlig høring Forslag til Lokalplan har været i offentlig høring i perioden fra den 24. juni 2011 til den 2. september Der blev afholdt borgermøde om lokalplanforslaget mandag den 22. august kl i kantinen på Solrød Rådhus. Ved høringsfristens udløb indkom der tre høringssvar. På baggrund af ændringsforslag i de indkomne høringssvar blev et revideret lokalplanforslag fremlagt i fornyet høring i perioden fra den 6. januar 2012 til den 3. februar Der indkom ingen høringssvar som følge af den fornyede høring. Lokalplanområdets placering i kommunen. Lokalplanområdet Lokalplanens område afgrænses mod syd af Tjørnholmvej, mod vest af Tåstrupvej og støder mod nord op til Tulipanmarkens parcelhusbebyggelser. Området er beliggende i Munkekærområdet, der ud over skole og sfo er er domineret af et stort antal parcel- og rækkehuse. Lokalplanområdets placering i nærområdet. 5

6 Redegørelse Eksisterende forhold Lokalplanområdet består i dag af tre selvstændige matrikler. Matr.nr. 21e er en ældre beboelsesejendom med forholdsvis store sekundære bygninger, mens matr.nr. 39e er bebygget med et nyere parcelhus. Den mindre matr.nr. 39o er i dag ubebygget. Fremtidige forhold Den eksisterende bebyggelse i lokalplanområdet ønskes nedrevet med henblik på at opføre 10 rækkehuse som et samlet bebyggelsesprojekt efter princippet som vist på kortbilag 2. De enkelte rækkehuse bliver ca. 100 m2 i én etage, hvorfor lokalplanområdet samlet bliver bebygget med ca m2 bo-ligareal. Derudover er det muligt at opføre op til 20 m 2 carport, skur og lignende pr boligenhed. Bebyggelsen opføres med sadeltag med en hældning på max. 25 grader. Boligerne betjenes af en privat fællesvej, der anlægges med vejadgang fra Tjørnholmvej. Der etableres to parkeringspladser på hver af boligernes egen grund, ligesom der anlægges mindre for- og baghaver til hver bolig. For at reducere støjgener i lokalplanområdet fra Tåstrupvej etableres en støjskærm langs denne. Forhold til anden planlægning Landsplandirektiv Fingerplan 2007 I Fingerplan 2007 redegøres for, at stationsnær lokalisering af persontrafikskabende byfunktioner skal fungere som et overordnet lokaliseringsprincip. Fortætningsmulighederne der præsenteres i denne lokalplanstemmer overens med dette princip. Regionplan 2005 for Hovedstadsregionen Regionplan 2005 blev på en lang række punkter ophævet med Kommuneplan for Solrød Kommune, da størstedelen af regionplanens retningslinjer blev indarbejdet i kommuneplanen. Regionplanens mål og retningslinjer for vandområdet er dog fortsat gældende, indtil de nye statslige vandplaner træder i kraft. Vandplanen for Solrød Kommune forventes at blive vedtaget ved udgangen af Lokalplanområdet ligger inden for et område, som er udpeget til område med særlige drikkevandsinteresser hvor grundvandet i særlig grad skal beskyttes. Lokalplanens bestemmelser for områdets anvendelse er ikke i strid med grund-vandsbeskyttelsen i området. 6

7 Redegørelse Kommuneplan Området er omfattet af kommuneplanens bestemmelser for rammeområde 313. En lokalplan, der træffer bestemmelser for områderne, skal sikre: at området anvendes til boligformål (åben-lav og tætlav) og offentlige formål samt nærmere angivne er hvervstyper (f.eks. liberalt erhverv), der kan indpasses i området uden genevirkninger i forhold til omgivelserne. at bebyggelsesprocenten max må være 30 for den enkelte åben-lav ejendom, fritliggende enfamiliehuse og tofamiliehuse med vandret lejlighedsskel og max 40 for den enkelte tæt-lav ejendom. at bebyggelse max må opføres i 1 etage med udnyttet tagetage. at boliger må opføres som parcelhuse, dobbelthuse, række- og kædehuse. at der kan ske en fortætning på grundlag af en lokalplan, der illustrerer principperne herfor og som nærmere udpeger de områder, der egner sig til fortætning. Det forudsætter desuden, at der fastlægges skrå højdegræn seplaner i forhold til anden bebyggelse. at eksisterende grønne områder skal bevares som friarealer og friholdes for bebyggelse. Dog må mindre bygninger til fælles brug for områdets beboere opføres i forbindelse med pågældende områdes drift. Herudover gælder også de generelle rammer, som findes i Kommuneplanens rammer for lokalplanlægning. Lokalplanens indhold er i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser. Lokalplan Området er i dag omfattet af delområde A i Lokalplan for Munkekærområdet, der er udlagt til boligområde i form af fritliggende parcelhuse. Lokalplan bliver aflyst for de matrikler, der er omfattet af dette lokalplanforslag. Kystnærhedszonen Lokalplanområdet ligger inden for kystnærhedszonen i byzone. I henhold til planlovens 16, stk. 4, skal der inden for kystnærhedszonen redegøres særligt for bebyggelses højde og visuelle påvirkning af området. Kyststrækningen i Solrød Kommune er karakteriseret ved, at kun bebyggelser i første række mod vandet markerer kystli- Kommuneplan indeholder et hæfte med rammer for lokalplanlægningen. Hæftet er at finde på vores hjemmeside 7

8 Redegørelse nien. Den øvrige bebyggelse er skjult af træbeplantning. Ændringer der muliggøres af denne lokalplans bestemmelser, vil ikke kunne ses fra kysten. Fortidsminder Lokalplanområdet er ikke udpeget til område med særlige kulturhistoriske interesser. Skulle der alligevel under jordarbejder findes grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet, i medfør af museumslovens 27, standses i det omfang det berører fortidsmindet. Fundet skal straks anmeldes til Køge Museum. Bygherren kan i henhold til museumslovens 25 anmode Køge Museum om at tage stilling til, hvorvidt jordarbejder vil berøre væsentlige fortidsminder. Spildevandsplanlægning Som led i kommunens klimatilpasningsplan for at mindske overbelastning af kommunens regnvandskloakker, vandløb og søer og dermed forebygge oversvømmelser, er det vigtigt, at overfladeafstrømningen overholder de forudsætninger, regnvandskloakken er anlagt efter. Lokalplanenområdet skal derfor overholde de afløbskoefficienter, der er fremsat af kommunen. I lokalplanområdet kan etableres tæt-lav bebyggelse, der må have en maksimal afløbskoefficient på 0,40 1. Forhold til byens andre funktioner Vej- og parkeringsforhold Lokalplanområdet vil blive vejbetjent af en fællesvej fra Tjørnholmvej udlagt i 7 meters bredde. Der vil i tilslutning til vejen blive etableret 2 parkeringspladser pr. bolig. Disse placeres som vist på kortbilag 2. Støj For at reducere støjgenerne fra Tåstrupvej, der afgrænser lokalplanområdet mod vest, etableres en støjskærm. Denne placeres i lokalplanområdets vestligste del. Skoledistrikt Lokalplanområdet ligger inden for Munkekærskolens distrikt. Afstanden til skolen er ca. 600 m. Forsyning Lokalplanområdet skal forsynes med vand fra Solrød Vandværk og skal ifølge kommunens varmeforsyningsplan forsynes med fjernvarme. Uanset lokalplanens bestemmelser om tilslutning til kollektiv 8 1 Afløbskoefficienten angiver områdets befæstede areal (bebygget, asfalteret, belagt med fliser eller lignende) i forhold til grundens samlede areal.

9 Redegørelse varmeforsyning, er Byrådet forpligtet til at skulle dispensere, når ny bebyggelse opføres som lavenergibebyggelse (dvs. bebyggelsen opfylder bygningsreglementets krav til lavenergibebyggelse), jf. planlovens 19, stk. 4. Miljømæssige forhold I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer af 24. september 2009, skal kommunen gennemføre en miljøvurdering, hvis en given plan må antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Som hovedregel er planer, der fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser til projekter, omfattet af lov om miljøvurdering, og disse planer skal derfor screenes, dvs. at der skal gennemføres en kort, indledende vurdering af, om der skal gennemføres en egentlig miljøvurdering. Ud fra screeningen beslutter Byrådet, om en plans påvirkning på miljøet har en karakter og et omfang, der kræver, at der skal gennemføres en egentlig miljøvurdering. Lokalplanforslaget givet mulighed for, at der opføres 9 tæt-lave boliger. Lokalplanforslaget ændrer den hidtil gældende lokalplans bestemmelser, da det åbner op for en anden bebyggelsestype. Lokalplanens formål og indhold er dog ikke fremmed for området. Det er derfor Byrådets vurdering, at der på baggrund af screening af lokalplanforslag ikke skal fortages en miljøvurdering af lokalplanforslaget. Dispensation fra lokalplanen Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges fastholdt ved lokalplanen. Det vil sige at dispensationen ikke må stride mod lokalplanens principper. 9

10 Bestemmelser Bestemmelser for lokalplanen SOLRØD KOMMUNE Lokalplan nr Rækkehuse på Tjørnholmvej I henhold til Lov om Planlægning (lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009) fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område i Solrød Kommune. 1 Lokalplanens formål Formålet med lokalplanen er: 1.1 at give mulighed for, at der i lokalplanområdet kan opføres 10 tæt-lave boliger efter en samlet bebyggelsesplan. 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter følgende matr.nr. 21-e, 39-e og 39-o, alle af Solrød By, Solrød, samt alle matrikler, der efter den endelige vedtagelse af denne lokalplan udstykkes fra de nævnte ejendomme. 2.2 Området er beliggende i byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Området må kun anvendes til boligformål i form af tætlavt byggeri, der i princippet bliver etableret efter en samlet bebyggelsesplan som vist på kortbilag 2. Der må kun indrettes én bolig i hver af de udstykkede ejendomme. 3.2 Der kan fra boligerne drives en sådan erhvervsvirksomhed, som almindeligvis udføres i beboelsesområder under forudsætning af: - at virksomheden drives af den, der bebor den pågældende bolig uden fremmed medhjælp i form af ansatte medarbejdere. Der er dog mulighed for medhjælp i form af regnskabsassistance, rengøring o.lign. - at virksomheden drives på en sådan måde, at karakteren af beboelse ikke forandres (herunder ved skiltning eller lignende), og områdets karakter af boligområde ikke brydes, - at virksomheden ikke medfører ulempe for de omkringboende, - at virksomheden ikke medfører behov for parkering, udover hvad der er plads til på den pågældende ejendom/parcel eller dennes andel i en eventuel parkeringsplads. 10

11 Bestemmelser Derudover må boligerne ikke benyttes til nogen form for erhvervsvirksomhed. 4 Udstykning 4.1 Udstykning må kun foretages i overensstemmelse med princippet i den på kortbilag 3 viste udstykningsplan. 5 Vej- og parkeringsforhold 5.1 Veje Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra Tjørnholmvej, som vist på kortbilag 2. Der udlægges areal til ny privat fællesvej med en beliggenhed som vist på kortbilag 2. Boligvejen udlægges i 7 meters bredde og anlægges med 5 meter kørebane og 1 meter kørefast belægning på hver side af kørebanen Boligvejen afsluttes med en vendeplads anlagt som vist på kortbilag Der skal etableres belysning langs lokalplanområdets udlagte boligvej Overkørsel til Tjørnholmvej etableres med anden belægning end det omliggende fortov. 5.2 Parkering Der skal udlægges areal til 2 p-pladser pr. bolig beliggende som vist på kortbilag 2. Parkeringspladserne skal anlægges med en længde på 5 meter og en bredde på 2,5 meter. 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Der må inden for lokalplanområdet maksimalt opføres m 2 etageareal til boligformål. 6.2 Der må ikke opføres bygninger inden for byggelinie med en afstand på 20 m til vejmidte af Tåstrupvej som vist på kortbilag Bebyggelsen må kun opføres i overensstemmelse med de på kortbilag 3 viste byggefelter. Carporte, udhuse el.lign. må dog placeres uden for disse. 6.4 Bygningerne må maksimalt have én etage. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må være højere end 5 meter over terræn eller et af kommunen fastsat niveauplan. 6.5 Tagets vinkel må maksimalt være 25 grader i forhold til det vandrette plan. 6.6 Der må placeres en carport og et udhus eller lignende mindre bygning, dog min. 1,0 meter fra skel til vej. Der må ikke opføres garager i lokalplanområdet. 11

12 Bestemmelser 6.7 Udhuse, carporte el.lign. må maksimalt have en højde på 2,50 m. 7 Bebyggelsens udseende 7.1 Alle boligenheder inden for lokalplanområdet skal frem stå med et ensartet facadeudtryk. 7.2 Tage må ikke fremstå reflekterende og kun udføres i matte teglsten og betontagsten eller lignende, tagpap, skiffer eller som grønne tage med græstørv, sedum eller lignende. 7.3 Der må ikke opsættes udvendige antenner, stålskorstene og lignende på bygninger Såfremt der etableres anlæg til indvinding af solenergi eller lignende, skal de dele af anlægget som anbringes udvendigt på bygningen fremstå som en integreret del af arkitekturen. 7.5 Skiltning for evt. klinikker eller liberale erhverv må kun være henvisningsskilte, ikke reklameskilte. Skiltene må maksimalt have en størrelse på 21 x 30 cm (A4). Løse skilte som klapskilte og flag må ikke anvendes. 7.6 Mindre bygninger skal udføres i samme materialer som den øvrige bebyggelse i lokalplanområdet eller udført med træbeklædning. Tage på mindre bygninger må gerne beklædes med tagpap. 8 Ubebyggede arealer 8.1 Terrænregulering må kun foretages efter tilladelse fra bygningsmyndigheden, da målet er at fastholde det eksisterende terræn. Regulering på den enkelte grund på + - 0,3 meter i forhold til eksisterende terræn eller til et i forbindelse med byggemodningen reguleret terræn og ikke nærmere skel end 0,5 meter kan dog finde sted. 8.2 Træer over 12 meter eller træer, som er til stor gene for naboer, kan kræves fældet eller beskåret hvis grundejerforeningen kræver det. 8.3 Lastbiler, campingvogne, uindregistrerede køretøjer samt både over 2 meters højde må ikke opbevares i lokalplanområdet. På egen grund kan tillades parkering af trailer samt mindre trailerbårne både uden køl, som joller, kanoer og lignende opbevaret på den del af grunden, som ikke er privat fællesvej. 8.4 Inden for oversigtslinierne som vist på kortbilag 3 må der ikke opføres bebyggelse eller beplantning. 12

13 Bestemmelser 9 Tekniske forhold 9.1 Bebyggelsen skal forsynes med vand fra Solrød Vandværk a.m.b.a. 9.2 Der er tilslutningspligt, men ikke aftagningspligt, til kollektiv varmeforsyning (fjernvarme). Derudover kan der etableres vedvarende energiforsyning. 9.3 Ledninger til el, telefon, antenner og lignende skal fremføres under terræn. 9.4 Paraboler må kun opsættes i overensstemmelse med Solrød Kommunes til enhver tid gældende retningslinjer for placering og udformning af disse. 9.5 Afløbskoefficienten i lokalplanområdet skal overholde gældende spildevandsplan for Solrød Kommune. Den maksimale afløbskoefficient for tæt-lav områder er på nuværende tidspunkt 0,40. Såfremt en naturlig afløbskoefficient på 0,40 ikke kan opnås, skal der sikres en alternativ afledning af regnvandet. 10 Afskærmende foranstaltninger 10.1 Der skal etableres en støjskærm med en højde på maksimalt 2 meter målt fra koten på cykelsti på østsiden af Tåstrupvej, med en placering i lokalplanområdets skel mod Tåstrupvej. 11 Grundejerforening 11.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af grunde i området. Grundejerforeningen skal oprettes senest når halvdelen af boligerne i området er taget i brug. Grundejerforeningens vedtægter og eventuelle senere ændringer skal godkendes af Byrådet. Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af private fællesveje, fællesstier og fælles friarealer indenfor lokalplanområdet. 12 Forudsætning for ibrugtagning af bebyggelse 12.1 Inden ibrugtagning af bebyggelsen skal denne være tilsluttet kollektiv varmeforsyning og offentlig spildevandsanlæg Inden ibrugtagning af bebyggelsen skal vej- og parkeringsanlæg være etableret jf Aflysning af lokalplan 13.1 Ved den endelige vedtagelse af denne lokalplan ophæves Lokalplan for Munkekærområdet, for den del, der er omfattet af nærværende lokalplan. 13

14 Bestemmelser 14 Lokalplanens retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentlig bekendtgørelse af lokalplanen, må ændringer, udstykninger, ny bebyggelse osv. på lokalplanområdet kun ske i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Eksisterende lovlig anvendelse kan dog fortsætte som hidtil. Ønskes ændringer i de eksisterende forhold, skal bestemmelserne følges. Lokalplanen kræver altså ikke, at der etableres de anlæg m.v., som er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dette ikke ændrer den særlige karakter af området, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af pla nen, jf. ovenfor. 15 Vedtagelsespåtegning I henhold til 27 i Lov om Planlægning er ovenstående lokalplan vedtaget endelig af Solrød Byråd den 26.marts

15 Kortbilag 1

16 Kortbilag 2 16

17 Kortbilag 3 17

18 Lokalplan er udarbejdet af Teknik og Miljø, Team Plan og Byg, Solrød Kommune. Lokalplanen har været fremlagt i offentlig høring i perioden fra den 24. juni 2011 til den 2. september 2011 og igen fra den 6. januar 2012 til den 3. februar Der blev afholdt borgermøde om lokalplanen den 22. august 2011 på Solrød Rådhus.