Lokalplan nr Elmelyhaven

Transkript

1 Solrød Kommune byrådet Lokalplan nr Elmelyhaven

2 Indhold Lokalplanvejledning 3 Redegørelse 5 Bestemmelser 1 Lokalplanens formål 11 2 Område og zonestatus 11 3 Områdets anvendelse 11 4 Udstykning 11 5 Vej- og parkeringsforhold 11 6 Bebyggelsens omfang og placering 12 7 Bebyggelsens udseende 12 8 Ubebyggede arealer 13 9 Tekniske forhold Grundejerforening Forudsætning for ibrugtagning af bebyggelse Aflysning af lokalplan Lokalplanens retsvirkninger Vedtagelsespåtegning 15 Kort Kortbilag 1, matrikelkort 16 Kortbilag 2, eksisterende forhold 17 Kortbilag 3, fremtidige forhold 18 Kortbilag 4, facader 19 2

3 Lokalplanvejledning Hvordan er lokalplanen bygget op? Redegørelsen beskriver de eksisterende forhold inden for lokalplanområdet samt baggrunden for lokalplanprocessen. Redegørelsen er vejledende og af illustrerende karakter. Bestemmelserne ( ) er den juridisk bindende del af lokalplanen. Kortbilag forefindes bagest i lokalplanen. Hvad er en lokalplan? En lokalplan fastlægger de fremtidige forhold inden for et lokalt afgrænset område. Lokalplanen indeholder eksempelvis bestemmelser om: hvad et område skal anvendes til, hvordan veje og stier skal udformes, hvordan bebyggelsen skal placeres, hvor højt og tæt der må bygges, og hvordan friarealerne skal indrettes m.m. Du kan se den komplette liste over, hvad en lokalplan kan indeholde i Planlovens 15. Planloven kan findes på: Hvorfor og hvornår udarbejdes en lokalplan? Ifølge Planloven skal der udarbejdes en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, samt når større bygge- og anlægsarbejder skal virkeliggøres. Hensigten er, at disse opnår den ønskede udformning og sammenhæng med øvrig planlægning og eksisterende bebyggelse. Byrådet kan til enhver tid beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. Hvordan behandles en lokalplan? En lokalplan skal sendes i offentlig høring for at sikre borgernes indflydelse. Høringen varer mindst 8 uger, og der afholdes ofte borgermøde i høringsperioden. Efter høringsfristens udløb behandler Byrådet de kommentarer og bemærkninger, der er indkommet fra borgere og myndigheder i høringsperioden. Når lokalplanen er endeligt vedtaget, bekendtgøres dette i lokalpressen og er herefter bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanområdet. Forslag til Lokalplan har været fremlagt i offentlig høring i perioden fra den 31. januar 2014 til den 28. marts Der blev afholdt borgermøde om lokalplanforslaget den 10. marts

4 Lokalplanvejledning Klagevejledning Efter lokalplanens endelige vedtagelse kan der ifølge Planlovens 58 klages over retlige spørgsmål. Klagen skal være indgivet til Solrød Kommune senest 4 uger efter offentliggørelsen af den endeligt vedtagne lokalplan. Solrød Kommune videresender eventuel klage til Natur- og Miljøklagenævnet sammen med kommunes bemærkninger til sagen. En eventuel klage skal være skriftlig og sendes til Solrød Kommune pr. mail til teknisk@solrod.dk eller pr. brev til Solrød Center 1, 2680 Solrød Strand. Vejledning om gebyrordningen kan findes på Det er en betingelse for Natur- og Miljøklagenævnets behandling af klagesager, at der indbetales et gebyr på 500 kr., som refunderes, hvis der gives medhold i klagen. Nævnet vil efter modtagelsen af klagen sende en opkrævning på gebyret. Naturklagenævnet vil ikke påbegynde behandlingen af klagen før gebyret er modtaget. Indbringelse af en afgørelse for domstolene skal ske inden for 6 måneder fra afgørelsens modtagelse. Planlovsystem 2013 Kommunens planlægning er underlagt både den statslige og regionale planlægning. STAT LANDSPLANLÆGNING Regeringens politik: Landsplanredegørelser Oversigt over statslige interesser Landsplandirektiver, Fingerplan 2013 Sektorplaner: Vandplan Natura 2000-planer Trafikplan REGIONALE UDVIKLINGSPLANER Regionens visioner, i Region Sjælland: Den regionale udviklingsstrategi (RUS) Sektorplaner: Råstofplan REGION Regionale vækstfora: Erhvervsudviklingsstrategi KOMMUNE KOMMUNEPLANER Planstrategi Arealregulering for by og land LOKALPLANER 4

5 Redegørelse Redegørelse for lokalplanen Lokalplanens baggrund Lokalplanen omfatter ejendommen, der hidtil har rummet daginstitutionen Elmebo, som nu er lukket. Lokalplanen tager udgangspunkt i ønsket om realiseringen af et konkret projektforslag, der rummer boliger i op til 5 etager. Projektet er i overensstemmelse med intentionerne i den overordnede kommuneplanlægning. Offentlig høring Lokalplanforslaget har været i offentlig høring i perioden fra den 31. januar 2014 til den 28. marts 2014, begge dage medregnet. Der blev afholdt borgermøde den 10. marts 2014 i kantinen på Solrød Rådhus. Lokalplanområdets placering i kommunen. Lokalplanområdet Lokalplanområdet er beliggende i den sydøstlige del af etageboligbebyggelsen Elmelyparken. Området er afgrænset mod nord og vest af Elmelyparken, mod øst af Akacieparken og mod syd af Bækstien og Solrød Gymnasium. Lokalplanområdet er beliggende umiddelbart ud til kommunens stinet og har herfra en afstand på få hundrede meter til Solrød Center og Solrød Strand Station. Eksisterende forhold Lokalplanområdet omfatter den ejendom, der hidtil har rummet daginstitutionen Elmebo. Udover institutionsbygningerne der er opført i ét plan, rummer området tilhørende legepladser, parkeringspladser og øvrige friarealer. Lokalplanområdets placering i nærområdet. 5

6 Redegørelse Fremtidige forhold Lokalplanen fastlægger rammerne, der muliggør at eksisterende bebyggelse kan nedrives for i stedet at opføre etageboligbebyggelse i 3-5 etagers højde. Alle boliger vil have egen altan eller privat have og på taget af bebyggelsen i 3 etager, vil der desuden blive etableret en fælles tagterrasse. Tilkørslen til området vil ske fra Solrød Byvej og parkering vil blive etableret på terræn, nord og øst for bebyggelsen. På terræn vil desuden blive indrettet depoter, en samlet plads til renovation samt et sammenhængende fælles opholdsareal. Perspektiv fra sydvest Forhold til anden planlægning Landsplandirektiv Fingerplan 2013 Landsplandirektivet Fingerplan 2013 omfatter alle hovedstadsområdets kommuner og udgør det overordnede grundlag for kommunernes planlægning af byudvikling, byomdannelse, grønne kiler, trafikanlæg m.m. Der er i Fingerplanen lagt op til, at der i byfingrene herunder Solrød Strand, skal planlægges således, at stationsnære områder udnyttes med bebyggelsesprocenter, der modsvarer den centrale beliggenhed og gode tilgængelighed. Fortætningsmulighederne der præsenteres i denne lokalplan stemmer overens med dette princip. Regionplan 2005 for Hovedstadsregionen Regionplan 2005 blev på en lang række punkter ophævet med Kommuneplan for Solrød Kommune, da størstedelen af regionplanens retningslinjer blev indarbejdet i kommu- 6

7 Redegørelse neplanen. Regionplanens mål og retningslinjer for vandområdet er dog fortsat gældende, indtil de nye statslige vandplaner træder i kraft og vandplanen for Solrød Kommune efterfølgende vedtages (forventeligt i 2014). Lokalplanområdet ligger inden for et område, som er udpeget til område med særlige drikkevandsinteresser, hvor grundvandet i særlig grad skal beskyttes. Lokalplanens bestemmelser for områdets anvendelse er ikke i strid med grundvandsbeskyttelsen i området. Kommuneplan Området er omfattet af kommuneplanens bestemmelser for rammeområde 308. En lokalplan, der træffer bestemmelser for området, skal sikre: At området anvendes til boligformål (etageboliger) og offentlige formål (institutioner for yngre og ældre). At bebyggelsesprocenten max må være 65 for de en kelte områder under ét. At bebyggelse max må etableres i 5 etager + kælder. At bebyggelse skal opføres som etagehuse. Herudover gælder som udgangspunkt også de generelle rammer, som findes i Kommuneplanens rammer for lokalplanlægning. Kommuneplan indeholder et hæfte med rammer for lokalplanlægningen. Hæftet er at finde på vores hjemmeside Perspektiv fra sydøst 7

8 Redegørelse Lokalplan Med vedtagelse af denne lokalplan ophæves samtidig den hidtil gældende Lokalplan for den del af området, der er omfattet af denne lokalplan, som nævnt i 2. Kystnærhedszonen Lokalplanområdet ligger inden for kystnærhedszonen i byzone. I henhold til planlovens 16, stk. 4, skal der inden for kystnærhedszonen redegøres særligt for bebyggelses højde og visuelle påvirkning af området. Kyststrækningen i Solrød Kommune er karakteriseret ved, at kun bebyggelse i første række mod Køge Bugt markerer sig i kystlinjen. Den øvrige bebyggelse er skjult af træbeplantning, hvilket også vil gøre sig gældende for den ny bebyggelse, der kan opføres efter den endelige vedtagelse af nærværende lokalplan. Facadeopstalt Fortidsminder Lokalplanområdet er ikke udpeget til område med særlige kulturhistoriske interesser. Findes der under jordarbejder grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet, i medfør af museumslovens 27, standses i det omfang det berører fortidsmindet. Fundet skal straks anmeldes til Køge Museum. Bygherren kan i henhold til museumslovens 25 anmode Køge Museum om at tage stilling til, hvorvidt jordarbejder vil berøre væsentlige fortidsminder. 8

9 Redegørelse Forhold til byens andre funktioner Vej-, parkerings- og stiplanlægning Vej- og stiplanlægning sker i henhold til Trafikplanen for Solrød Kommune. Vejadgangen til lokalplanområdet vil fremover, ligesom det er tilfældet i dag, ske fra Solrød Byvej. I forbindelse med opførelsen af etageboligbebyggelse i lokalplanområdet skal der som minimum etableres én parkeringsplads pr. bolig i området. Lokalplanområdet er beliggende umiddelbart ud til kommunens stinet og har herfra en afstand på få hundrede meter til Solrød Center og Solrød Strand Station. Støj Ved opførelse af nyt byggeri skal det sikres, at støjniveauet på opholdsarealer ikke overstiger de grænseværdier, der fastsættes af Miljøstyrelsens (eller anden lovgivende myndigheds) til enhver tid gældende støjgrænser. Herudover skal bygherren sørge for, at bygningerne er isolerede, så de overholder de i det gældende bygningsreglements fastsatte støjgrænser. Kollektiv trafik Lokalplanområdet er velbeliggende i forhold til offentlig transport. Inden for få minutters gang fra området kan opnås forbindelse til Solrød Strand S-tog station og adskillige buslinjer. Skoledistrikt Området ligger inden for Uglegårdsskolens distrikt med en afstand til skolen via kommunens stisystem på ca. 750 meter. Vand og varme Lokalplanområdet skal forsynes med vand fra Solrød Vandværk. Lokalplanområdet skal ifølge kommunens varmeforsyningsplan forsynes med kollektiv varmeforsyning (fjernvarme). Uanset lokalplanens bestemmelser om tilslutning til kollektiv varmeforsyning, er Byrådet forpligtet til at skulle dispensere, når ny bebyggelse opføres som lavenergibebyggelse (dvs. bebyggelsen opfylder bygningsreglementets krav til lavenergibebyggelse), jf. planlovens 19, stk. 4. Spildevandsplanlægning Området udlægges til etageboligbebyggelse og skal derfor overholde en afløbskoefficient på 0,50. Afløbskoefficienten henviser til, hvor meget vand der maksimalt afledes til kloaksystemet fra en ejendoms areal. Som led i kommunens klimatilpasningsplan ønsker Solrød Kommune at mindske overbelastning af kommunens regnvandskloakker, vandløb og søer for at forebygge oversvømmelser. Det er derfor vigtigt, at overfladeafstrømningen overholder de forudsætninger, regnvandskloakken er anlagt efter. Hvis det eksempelvis ønskes at bygge nyt inden for lokalplanområdet, skal befæstelsesgraden på 0,5 overholdes. Dette betyder, at maksimalt 50% af den grund, hvor byggeri foregår, 9

10 Redegørelse må være fuldt befæstet. Hvis ikke dette kan overholdes, skal vandet, der falder på grunden, forsinkes eller afledes på alternativ vis, eksempelvis ved nedsivning. Rent overfladevand fra terrasser og tagflader bør, hvor det er muligt, nedsives på egen grund eller opsamles til vandingsformål eller lignende. Miljømæssige forhold I henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer, som trådte i kraft den 21. juli 2004, skal kommunen gennemføre en miljøvurdering, hvis en given plan må antages at kunne få væsentlig indvirkning på miljøet. Som hovedregel er planer, der fastlægger rammerne for fremtidige anlægstilladelser til projekter, omfattet af lov om miljøvurdering, og disse planer skal derfor screenes, dvs. at der skal gennemføres en kort, indledende vurdering af, om der skal gennemføres en egentlig miljøvurdering. Ud fra screeningen beslutter Byrådet, om en plans påvirkning på miljøet har en karakter og et omfang, der kræver, at der skal gennemføres en egentlig miljøvurdering. I den forbindelse er forslaget til denne lokalplan blevet screenet. Lokalplanforslaget giver mulighed for, at der inden for lokalplanområdet kan opføres etageboligbebyggelse i op til 5 etagers højde. Lokalplanforslaget ændrer ikke på de overordnede forhold i området, da gældende lokalplaner ligeledes giver mulighed for, at der kan opføres i etageboligbebyggelse i op til 5 etager på de omkringliggende ejendomme. Det er derfor Byrådets vurdering, at der på baggrund af screening af lokalplanforslaget ikke skal fortages en miljøvurdering af lokalplanforslaget. Dispensation fra lokalplanen Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der søges fastholdt ved lokalplanen. Det vil sige at dispensationen ikke må stride mod lokalplanens principper. 10

11 Bestemmelser Bestemmelser for lokalplanen SOLRØD KOMMUNE Lokalplan nr Elmelyhaven I henhold til Lov om Planlægning (lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013) fastsættes følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område i Solrød Kommune. 1 Lokalplanens formål Formålet med lokalplanen er: 1.1 At give mulighed for, at der inden for lokalplanområdet kan opføres etageboliger i op til 5 etager. 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter følgende matr.nr. 18 qc af Solrød By, Solrød. 2.2 Området forbliver beliggende i byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Området må kun anvendes til boligformål. 3.2 Byrådet kan tillade, at der i boligerne drives en sådan erhvervsvirksomhed, som almindeligvis udføres i beboelsesområder under forudsætning af: - at virksomheden drives af den, der bebor den pågældende bolig uden fremmed medhjælp i form af ansatte medarbejdere. Der er dog mulighed for medhjælp i form af regnskabsassistance, rengøring o.lign. - at virksomheden efter Byrådets skøn drives på en sådan måde, at karakteren af beboelse ikke forandres (herunder ved skiltning eller lignende), og områdets karakter af boligområde ikke brydes, - at virksomheden ikke medfører ulempe for de omkringboende, - at virksomheden ikke medfører behov for parkering, udover hvad der er plads til på den pågældende ejendom/parcel eller dennes andel i en eventuel parkeringsplads. Derudover må boligerne ikke benyttes til nogen form for erhvervsvirksomhed. 4 Udstykning 4.1 Der må ikke foretages yderligere udstykninger inden for lokalplanområdet. 5 Vej-, og parkeringsforhold 5.1 Veje Vejadgang til lokalplanområdet skal ske fra via eksisterende vejforbindelse til Solrød Byvej. 11

12 Bestemmelser 5.2 Parkering Der skal inden for lokalplanområdet som minimum anlægges 1,3 parkeringspladser pr. bolig P-pladser skal som minimum være 2,5*5 m Parkeringsarealer skal udformes, indrettes og belyses i overensstemmelse med et af Solrød Kommune godkendt detailprojekt. 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Inden for lokalplanområdet må der maksimalt opføres m 2 etageareal, indeholdende op til 38 boliger. 6.2 Ny bebyggelse til etageboliger må kun opføres inden for de på kortbilag 3 viste byggefelter. 6.3 Bebyggelse må kun opføres med det maksimale antal etager, der for hvert byggefelt er angivet på kortbilag På taget af bygningen i 3 etager, skal der etableres fælles tagterrasse, placeret som vist på kortbilag 3, i overensstemmelse med et af Solrød Kommune godkendt detailprojet. Gelænder på tagterrassen skal etableres tilbagetrukket fra kant. Der kan desuden etableres depoter placeret på taget af bygningen i 3 etager. 6.5 Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde over terræn, der overstiger: 16 m for bygninger i 5 etager 10 m for bygninger i 3 etager. - Dog må højeste punkt på depoter på taget være op til 12,5 m. Gelænder og lign. i forbindelse med den fælles tagterrasse må gives en højde på op til 11,5 m, dog maksimalt 1,5 meter højere end tagkoten. I forbindelse med godkendelse af projekt for parkeringsarealer jf fastlægges sokkelkoter for de enkelt byggefelter. Princippet for fastsættelse af sokkelkoter vil være, at sokkelkote i facade mod vej, højest må afvige +/- 20 cm fra vejkantens kote. 6.6 Bebyggelse inden for lokalplanområdet skal opføres med flade tage. Dog kan tage på udhuse, depoter og lign. på terræn gives hældning op til 25 o. 6.7 Altaner må efter princippet som vist på kortbilag 4 etableres og overdækkes med tagkonstruktion indenfor byggefeltet som vist på kortbilag Uden for byggefelterne må der opføres mindre bygninger til skure, depoter, renovation o. lign. Bygningerne må maksimalt være 2,5 m høje og skal udformes i harmoni med omgivelserne. 7 Bebyggelsens udseende Bebyggelsen skal i princippet fremtræde som illustreret på kortbilag Bebyggelsen skal i stueplan opføres med ydervægge af blødstrøgne mursten i grå nuancer. Facader på bebyggelsens øvrige etager skal udføres med ydervægge i en 12

13 Bestemmelser lys/hvidpudset overflade. Altangangsfacader skal fremstå i lyd/hvidpudset overflade med mulighed for partier med facadeplader i farverne hvid, grå eller lyse jordfarver. 7.2 På udvalgte bygningsdele (som elevatortårn, depoter, teknikhuse mm.) kan der anvendes facadeplader i farverne hvid, grå eller lyse jordfarver eller som træbeklædninger. 7.3 Til udvendige vindues- og dørpartier skal anvendes træ eller aluminium. 7.4 Beklædning af rækværk på tagterrasse skal udføres i transparente materialer. 7.5 Der må ikke opsættes udvendige antenner, stålskorstene og lignende på bygningerne. 7.6 Paraboler må kun udformes og placeres på terræn i overensstemmelse med kommunens retningslinjer herfor. 7.7 Såfremt der etableres anlæg til indvinding af solenergi, skal anlægget være en integreret del af bygningens ydre fremtræden. 7.8 De i 6.8 nævnte mindre bygninger skal opføres i materialer og farver, der harmonerer med lokalplanområdets etageboliger. 8 Ubebyggede arealer 8.1 Fælles friarealer skal etableres på hhv. terræn som vist på kortbilag 3 og som tagterrasse placeret oven på bygningen i 3 etager. 8.2 Der skal etableres oplagsplads til renovation og genbrug inden for det markerede område på kortbilag 3. Beholder til dagrenovation skal etableres under terræn. 8.3 Lastbiler, campingvogne, uindregistrerede køretøjer samt både må ikke opbevares på parkeringsarealer, veje eller på andre fælles ubebyggede arealer. 8.4 Mellem lokalplanområdets havelodder og Bækstien skal etableres hæk, placeret mindst 30 cm fra skel mod sti en. Hækken mellem havelodder og sti skal være af sam me type. 8.5 Der må ikke opføres mini-vindmøller eller lignende inden for lokalplanområdet. 9 Tekniske forhold 9.1 Bebyggelsen skal ifølge kommunes vandforsyningsplan forsynes med vand fra Solrød Vandværk a.m.b.a. 9.2 Bebyggelsen skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning (fjernvarme). Derudover kan der etableres anlæg til vedvarende energiforsyning. 9.3 Ledninger til el, telefon, antenner og lignende skal fremføres under terræn. 9.4 Afløbskoefficienten i lokalplanområdet skal overholde gældende spildevandsplan for Solrød Kommune. Den maksimale afløbskoefficient for etageboligbebyggelse er 0,5. Hvis ikke dette kan overholdes, skal vandet, der falder på grunden, forsinkes eller afledes på alternativ 13

14 Bestemmelser vis, eksempelvis ved nedsivning. 10 Grundejerforening 10.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige grund- og boligejere indenfor lokalplanområdet Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af fællesarealer og fællesanlæg Grundejerforeningen skal oprettes senest når bygningen tages i brug Grundejerforeningens vedtægter og eventuelle senere ændringer skal godkendes af Solrød Kommune. 11 Forudsætning for ibrugtagning af bebyggelse 11.1 Inden ibrugtagning af bebyggelsen skal parkeringsarealer, fælles friarealer, oplagsplads, depoter, skure og grundejerforening være anlagt, beplantet og oprettet, jf , 6.8, 8.1, 8.2 og Inden ibrugtagning af bebyggelsen skal denne være tilsluttet kollektiv varmeforsyning og offentlig spildevandsanlæg. 12 Aflysning lokalplan 12.1 Lokalplan nr aflyses for den del af denne lokalplans område, som nævnt i Lokalplanens retsvirkninger 13.1 Retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentlig bekendtgørelse af lokalplanen, må ændringer, udstykninger, ny bebyggelse osv. på lokalplanområdet kun ske i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Eksisterende lovlig anvendelse kan dog fortsætte som hidtil. Ønskes ændringer i de eksisterende forhold, skal bestemmelserne følges. Lokalplanen kræver altså ikke, at der etableres de anlæg m.v., som er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dette ikke ændrer den særlige karakter af området, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen, jf. ovenfor. 14

15 Bestemmelser 14 Vedtagelsespåtegning I henhold til 27 i Lov om Planlægning er ovenstående lokalplan vedtaget endelig af Solrød Byråd den 16. juni

16 Kortbilag 1 16

17 Kortbilag 2 17

18 Kortbilag 3 18

19 Kortbilag 4 Kortbilag 4 - Facader 19

20 Lokalplan er udarbejdet af Teknik og Miljø, Team Plan & Byg, Solrød Kommune. Forslag til lokalplanen har været fremlagt til offentlig høring i perioden fra den 31. januar 2014 til den 28. marts Der blev afholdt borgermøde om lokalplanforslaget mandag den 10. marts 2014.