Offentlig bekendtgørelse den af Forslag til Lokalplan nr Karpenhøj og Kommuneplantillæg nr. 13 til Syddjurs Kommuneplan 2013

Transkript

1 Offentlig bekendtgørelse den af Forslag til Lokalplan nr Karpenhøj og Kommuneplantillæg nr. 13 til Syddjurs Kommuneplan 2013 Byrådet i Syddjurs Kommune besluttede den at vedtage nedennævnte planer til offentlig høring. Forslag til Lokalplan nr. 375 Lokalplanen omfatter et område på ca. 8,7 ha der har adressen Dragsmurvej 12, omkring Natur- og Friluftscenteret Karpenhøj. Lokalplanen fastlægger fremtidige udviklingsrammer for etablering af nye bygninger, samt for regulering af aktiviteterne i eksisterende bygningernene og på eksisterende arealer. Den samlede ramme for byggeri sættes til m². Forslag til Tillæg nr. 13 Kommuneplantillægget er udarbejdet sideløbende med ovennævnte lokalplan, for at give Karpenhøj en række nye muligheder for at opføre nye bygninger og indrette arealer til nye formål. En fire 4 lang forudgående offentlig høring vedr. tillægget har været afholdt fra den til den , hvor kommunen modtog et enkelt indlæg om vejadgang. Debatperiode og offentligt borgermøde (?) Forslagene er fremlagt til offentligt debat i perioden fra den til den Der afholdes offentligt møde om planforslagene xdag den xx.xx 2015, kl.. xx.00 på... sted, adresse. (?) FUGLSØCENTERET Midlertidige retsvirkninger Ejendomme, der er omfattet af planforslaget, må ikke bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for en foregribelse af den endelige plans indhold. Ved endelig vedtagelse af kommuneplantillægget kan Byrådet efter planlovens 12 modsætte sig ændret anvendelse, udstykning og bebyggelse som er i strid med planen. Miljøvurdering Kommunen har vurderet, at indholdet i ovennævnte planforslag ikke kræver yderligere miljøvurdering iht. 4, stk. 3, i lov om miljøvurdering af planer og programmer. Planforslagene omfatter et mindre område på lokalt plan, og det er vurderet, at ændringerne ikke vil få væsentlig negativ indvirkning på miljøet. Beslutningen om ikke at gennemføre en miljøvurdering bekendtgøres hermed. Afgørelsen kan påklages til Natur- og Miljøklagenævnet. En evt. klage skal være skriftlig, og skal sendes til Syddjurs Kommune, Lundergsvej 2, 8400 Ebeltoft eller til syddjurs@syddjurs. dk. Kommunen vidresender klagen til Natur- og Miljøklagenævnet, sammen med en kopi af sagens akter. Klagen skal være modtaget af Syddjurs Kommune inden 4 uger fra den offentlige bekendtgørelse, dvs. inden den Når Natur- og Miljøklagenævnet modtager klagen, opkræver nævnet et klagegebyr på 500 kr. Gebyret tilbagebetales, hvis klageren får helt eller delvis medhold i klagen. Offentlig debat I høringsperioden kan borgere og foreninger m.fl. komme med bemærkninger, ændringsforslag og indsigelser til det fremlagte planforslag. Bemærkninger til ovennævnte planforslag skal være kommunen i hænde senest den , hvor debatperioden udløber. Bemærkninger skal være skriftlige og skal sendes til Plangruppen, Syddjurs Kommune, Lundergsvej 2, 8400 Ebeltoft eller til syddjurs@syddjurs.dk. KARPENHØJ Dragsmurvej Herefter tager Byrådet stilling til, om de indkomne bemærkninger, indsigelser eller ændringsforslag giver anledning til ændringer i det fremlagte planforslag. Her kan du se planforslagene Planforslagene kan ses på følgende links på Internet: eller

2

3 Version FUGLSØCENTERET KARPENHØJ Dragsmurvej Forslag til Lokalplan nr. 375 Område til rekreative formål ved Fuglsø, Natur- og Friluftscenter Karpenhøj Kommuneplantillæg nr. 13, til Syddjurs Kommuneplan 2013

4 Yderligere information kan fås hos: SYDDJURS KOMMUNE Plan og udvikling Plan og udvikling er lokaliseret på rådhuset på Lundbergsvej 2, 8400 Ebeltoft Hovedpostadresse: Hovedgaden Rønde Tlf Kontaktpersoner i Syddjurs Kommune: Planlægningschef Kenneth Jensen Planlægger Thomas D. Secher Denne lokalplan kan ses og hentes på: Lokalplanen er udarbejdet af: Plan og udvikling Syddjurs Kommune Kommunens åbningstider fremgår af kommunens hjemmeside: Kortgrundlag: Matrikelkort og topografiskekort: KMS TK-kort: Kortcenter.dk Ortofotos: COWI Hvad er en lokalplan? Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne, erhvervslivet og Byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed. I en lokalplan fastlægger Byrådet bl.a. bestemmelser for, - hvad området og bygningerne skal bruges til, - hvor og hvordan der skal bygges nyt, - hvilke bygninger der skal bevares, - hvordan nye veje stier og beplantning skal etableres, - hvordan de ubebyggede arealer skal indrettes. Lokalplanen består af: n, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de miljømæssige forhold, om hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning, og om gennemførelse af lokalplanen kræver tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Bestemmelserne, der er konkrete regler for, hvordan området må anvendes fremover, og som er bindende for grundejeren og Byrådet. Kortbilag, der viser afgrænsningen af området i forhold til skel, og hvordan området skal disponeres. Kortbilagene hænger nøje sammen med lokalplanbestemmelserne og er bindende for grundejeren og Byrådet. Øvrige bilag, der fx viser erhvervskategorier, støj fra erhverv, trafik eller vindmøller, parkeringsnormer, som uddyber eller illustrerer lokalplanene bestemmelser. Hvornår udarbejdes en lokalplan? Ifølge planloven skal der udarbejdes en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri. Endvidere skal der udarbejdes en lokalplan, når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone eller til sommerhusområde. Byrådet kan til enhver tid beslutte, at der skal udarbejdes et lokalplanforslag. Lokalplanforslaget Når Byrådet har vedtaget et forslag til lokalplan skal forslaget i offentlig høring i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller ændringsforslag. Når den offentlige høring er slut, vurderer Byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter kan lokalplanen vedtages endeligt. Hvis Byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser, eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt lokalplanforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Den endelige lokalplan Når Byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt og vedtagelsen er offentlig bekendtgjort i avisen, er lokalplanen bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med lokalplanens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før lokalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører heller ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen.

5 5

6 INDHOLD REDEGØRELSE... 9 Lokalplanens område... 9 Lokalplanens baggrund & formål Historien bag Karpenhøj Lokalplanens forhold til anden planlægning og lovgivning Syddjurs Kommuneplan Hovedstruktur Rammebestemmelser Tillæg til Syddjurs Kommuneplan landskabelige interesser Bevaringsværdig Bebyggelse Internationale Beskyttelsesområder habitatdirektivet Bilag IV arter Kystnærhedszonen Naturbeskyttelsesloven Beskyttede naturområder Adgang til naturen Museumsloven - Arkæologiske forhold Nationalpark Mols Bjerge Landzonetilladelser og bonusvirkning Oversigtskort Vej- og stiplanlægning Parkering Overskudsjord og byggeaffald ForsyningsforholD Servitutter Miljøvurdering Tilladelser eller dispensationer Lokalplanens tilvejebringelse

7 LOKALPLANBESTEMMELSER Formål Område og zonestatus Områdets anvendelse og opdeling Udstykning Vej-, sti- og parkeringsforhold Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer Bonusvirkning Lokalplanens retsvirkninger Vedtagelsespåtegninger KORTBILAG 1, Lokalplanafgrænsning og områdeopdeling KORTBILAG 2, Delområde A, Byggefelter KORTBILAG 3, Oversigtsareal BILAG 4, Farvepalette til facadefarver KOMMUNEPLANTILLÆG NR. 13 REDEGØRELSE Tillæggets tilvejebringelse RAMMEKORT RAMMEKORT Rammebestemmelser Retsvirkninger Vedtagelsespåtegninger

8 N Lokalplanområdets placering i Kommunen N Oversigtskort over området i målforhold 1:

9 15p 14d 14e 14f 14g 14c REDEGØRELSE Lokalplanens område Lokalplanområdet er beliggende på Mols mellem Fuglsø og Begtrup og omfatter et område på ca. 8 ha og m² af en del af matr. nr. 11 c og hele matr. nr 7 r Begtrup By, Vistoft, der har adressen Dragsmurvej 12 (jf. oversigtskortet herunder, 9f 15f 17e samt Kortbilag nr. 1). 9g 15x Mod syd grænser 15d området op mod den lille sø Trambermose samt landbrugsejendommen 6k 15h 9h Harebjerggård (Dragsmurvej 10s 16). Vest for området ligger det lille sommerhusområde 15g Oversø, omkring bakken Sandbjerg. Mod nord grænser området op til Fuglsøcenteret. Øst for området ligger 9k ubebyggede 6oåbne marker ned 6u til Ebeltoft Vig. 10l Området er ved planens udarbejdelse ejet 10maf Naturstyrelsen. Ejendommen drives som natur- og friluftscenter af Foreningen Karpenhøj, der hører under 6h 6t DGI. Området er beliggende i landzone og skal forblive i landzone. Området har siden starten af 1990 erne været drevet af DGI som center for naturog friluftsliv i Danmark. Området vejbetjenes fra Dragsmurvej. 17i 17d DGI blev dannet i november 1992 som en sammenslutning af de to gamle, folkelige idrætsorganisationer De Danske Gymnastikog Ungdomsforeninger (DDGU) og De Danske Skytte-, Gymnastikog Idrætsforeninger (DDSG&I). Samtidig blev skydning samlet i De Danske Skytteforeninger (DDS), der indtil 1.januar 2013 havde en associeringsaftale med DGI. DGI og DDS fusionerede pr. 1. januar 2013 under navnet DGI. 11aæ 11ae 11ad 6g "a" 11 11ay 11az 1 SOMMERHUSOMRÅDET 11ax 11au OVERSØ 11z11av 11ba Havesangervej FUGLSØCENTERET 6s 11aø 11v 1 1 KARPENHØJ Dragsmurvej 10b Trambermose OVERSIGTSKORT, målforhold: 1:4.000 Lokalplangrænse (Sorte prikker) (Gule linjer viser matrikelkortet) 7e 7p 9 7o 7n 14a 7g 7h 7

10 Lokalplanens baggrund & formål Lokalplanarbejdet er startet op på baggrund af en række ønsker fra Karpenhøj i løbet af , om landzonetilladelser til etablering af nye bygninger og en mountnbike-bane. Lokalplanen er udarbejdet for at fastlægge fremtidige udviklingsrammer for etablering af nye bygninger, samt for regulering af aktiviteterne i eksisterende bygningernene og på eksisterende arealer på Karpenhøj. Lokalplanen skal sikre et mere langsigtet perspektiv for Karpenhøjs udviklingsmuligheder, i forhold til de kortsigtede løsninger der kan opnåes gennem løbende landzonetilladelser. Området har ikke tidligere været omfattet af byplanvedtægter eller lokalplanlægning. Historien bag Karpenhøj Ejendommen blev bygget i 1912 af Martin og Marie Jørgensen på jord udstykket fra Martin Jørgensens fædrene gård i Begtrup. I løbet af 1930 overtager Martin og Marie Jørgensens søn og svigerdatter gården og det nye stuehus, som i dag er administration, bliver bygget til i Familien boede her indtil 1970, hvor ejendommen blev drevet som et mønsterlandbrug. Efter Martin og Marie Jørgensens flytning i 1970, går Karpenhøj nogle triste år i møde med skiftende lejere. I cirka 20 år henstår gården i meget dårlig stand, indtil den bliver købt af Skov- og Naturstyrelsen i DGI, det daværende Århus Amt og Skov- og Naturstyrelsen renoverer i fællesskab gården, som siden er brugt som DGI s center for natur- og friluftsliv i Danmark. Foto af bygningerne fra

11 Forslag til Lokalplan nr. 375 N Oversigtskort, starten af 1900-tallet. Målforhold 1: På kortet ses bakken Karpenhøj, der efterfølgende gav navn til gården. copyright KMS Luftfoto af gården fra 1947, set fra sydøst mod nordvest. 11

12 Nuværende forhold DGI Karpenhøj er på de første 20 år gået fra at være et center for friluftsliv i og omkring DGI, til at være et moderne center, der også er vendt mod publikum og virksomheder. Det betyder, at de fantastiske rammer trænger til at blive moderniseret, og det er på den baggrund, at DGI Karpenhøj ønsker denne lokalplan udarbejdet. DGI Karpenhøj har idag syv fuldtidsansatte og en del sæsonansatte. De primære arbejdsområder er følgende: Aktiviteter for virksomheder, primært gruppeprocesser og teambuilding med rod i oplevelser i naturrummet - altid fokus på natur- og friluftsliv og de muligheder, det giver for udvikling. Uddannelse, p.t. en friluftsvejlederuddannelse, der udbydes sammen med VIA University College. Fra efteråret udbydes der også 6-ugers forløb for arbejdsløse - også sammen med VIA. Målgruppen er lærere og pædagoger og indholdet i forløbene er færdigheder i natur- og friluftsliv. Derudover en velfungerende kursusafdeling, der primært udbyder kurser i havkajak, klatring, førstehjælp og andre friluftslivsrelaterede emner. Idrætsaktiviteter på klippekortsbasis. Pt. udbydes outdoor fitness, mountnbike og outdoor meditation. Tilmelding til et enkelt eller eller flere forløb foregår på Karpenhøjs hjemmeside. Åbent besøg med anlsået besøgende om året. Den nuværende bygningsmæssige forhold på Karpenhøj omfatter følgende funktioner, som også fremgår på kortet til højre: Administration. Lille infocenter. Udearealer, bålplads, skovområde, aktivitetsområde, lavo-område og hestefolde. Et lille bibliotek og en tegnestue, samt lokaler der anvendes til undervisning og diverse kuser. Pejsestue, som lejes ud sammen med lejrpladsen og også bruges som mødelokale og hyggerum. Hertil hører også alm. og grovkøkken og studenterhus. Her er fire værelser, køkken og badefaciliteter. Når der ikke er studerende, kan det inddrages i udlejningen. DGI Karpenhøj udvikler sig løbende som kursus- og uddannelsescenter samt som aktivitetssted for virksomheder, skoler, institutioner, private og foreninger. Hvert år besøges stedet af mange gæster og i 2012 var der ca betalende gæster, der benyttede centeret i kortere eller længere tid. Nogle af de besøgende er familier, der prøver kræfter med overnatning og madlavning i det fri. Andre er store firmagrupper, der har aktivitetsdage og sociale sammenkomster og andre er gymnasier og universiteter, der enten er på udflugt eller på undervisning i felten. Centerets rammer er ved at blive for snævre, og der opleves ofte flaskehalsproblemer. Det er derfor vigtigt for centerets fortsatte udvikling, at DGI Karpenhøj får etableret et langsigtet planlægningsmæssige grundlag der sikre gode rammer for den fremtidige udvikling på både kort og mellemlang sigt, og herigennem et samlet overblik over de fremtidige brugsmuligheder. 12

13 Nuværende forhold. Luftfoto fra foråret Målforhold: ca. 1:1.000 Nedsivningsanlæg under jorden Nedsivningsanlæg under jorden Parkering Udhus, der nedrives Parkering Adgangsvej Aktivitetsbane Depot Pejsestue Besøgscenter Parkering Studenterhus Værksted Administration Naturområde Udekøkken Have Shelters Udendørs wellness Udhus, der nedrives 13

14 14 Fremtidige forhold Med denne lokalplan fastlægges der muligheder for følgende nye tiltag på DGI Karpenhøj: Nyt infocenter med publikumsfaciliteter, så som madpakkerum / cafeområde (ikke bemandet), lille udstilling om Karpenhøj og Nationalpark Mols Bjerge, måske skiftende udstillinger, toilet- og badeforhold, også for handicappede. Soverum samt møderum på 1. sal. Bålhus integreret i området, gerne med mytologiske tilsnit som fx Valhal. Overnatning, som er indendørs, men stadig primitiv - evt. som jernalderhus eller efter Valhal-tema. Udbygning af lejrfaciliteter med flere primitive shelters til primitiv udendørs overnatning. Teknisk lærings- og undervisningsområde for mountnbike, leg, spil samt outdoormotion, o. lign. Det nuværende studenterhus (som er ejendommen tidligere stuehus), kan erstattes med en større længebygning, eller udvides med en tilbygning i længehus-stil. Det planlagte infocenter / pitstop skal opføres en forlængelse af den eksisterende depotbygning, evt. som en bygning, der er opført i samme niveau som ejendommens eksisterende tre-længede bebyggelse, der ligger i kote ca m. Bygninger, som infocenter / pitstop og studenterhus, skal opføres som murede byninger i traditionel længehus-stil. Det er vigtigt, at bygningernes udformning tilpasses til det omgivne landskab. Derfor skal facaderne pudses eller vandskures, som de nuværede bygninger på stedet. Det er også vigtigt, at facaderne fremstår i farver, som er godt tilpasset til omtivelserne. Derfor skal facader holdes i neutrale jordfarver, som fx. lys dodenkopf, oxydrød, svenskrød, rød okker, rå siena, okker eller gul okker, som er nærmere defineret i Bilag 4. Vogngrøn kan med fordel bruges til dører vinduesrammer og passer godt sammen med fx gul okker eller hvid. Facader kan også males eller kalkes hvide, som på en traditionel landbrugsbebyggelse i det åbne land. Det er vigtigt, at bygningerne udføres med tage af røde uglasserede vingetegl. Tagmaterialet må ikke være unødvendigt reflekterede. Tage skal udføres i en traditionel udformning, uden afvalmning og uden udhæng. De bygninger, der skal bruges til primitiv overnatning, værksted, udekøkken, bålhus, shelters, eller lign., skal opføres i træ og males sorte (som de nuværende træbygninger på ejendommen). Igen er farven på facaderne med til at sikre, at bygningernes synlighed dæmpes mest mulig, i forhold til oplevelsen af det meget storslåede landskab i området. Tage på træbygninger skal holdes i mørke farver (i materiale som sort eternit eller sort tagpap med lister), eller etableres som græstage. Det er vigtigt, at bygninger til Infocenter / Pitstop, primitiv overnatning og shelters opføres inden for de byggefelter, som er fastlagt i denne lokalplan. Herved sikres, at hovedparten af det byggeri, som kan finde sted på ejendommen, kommer til at ligge samlet i tilknytning til ejendommen hidtidige bebyggelsesarealer. Ud over det byggeri, som kan opføres inden for byggefelterne, giver lokalplanen desuden mulighed for, at der undtagelsesvis, og på baggrund af konkrete landzonetilladelser, kan opføres et begrænset omfang af små-bygninger uden for byggefelterne. Dette skal sikre en vis fleksibilitet i administrationen af området, og give Karpenhøj en mulighed for at opføre små-bygninger, som der evt. kan blive behov for i de kommende år.

15 Fremtidige forhold. Luftfoto fra foråret Målforhold: ca. 1:1.000 Teknisk lærings- og Undervisningsområde Teknisk lærings- og Undervisningsområde Område til reservep-pladser Infocenter / pitstop Adgangsvej Depot Undervisning, fællesfaciliteter Primitiv overnatning Studenterhus Teknisk lærings- og Undervisningsområde Værksted Administration Naturområde Udekøkken Lærershelters Shelters Bålhus Have Shelters er ikke fundamenterede Udendørs wellness Udhus, der nedrives 15

16 Eksisterende bygninger er angivet på kortet til højre med de bygningsnumre, som fremgår af BBR-registeret. Desuden er byggefelter til fremtidig byggeri i hht. lokalplanen angivet med blå felter. Eksisterende bebyggelse Fremtidig bebyggelse Det samlede nuværende etageareal er på ialt m². Denne lokalplan muliggør opførelse af 8 nye bygninger (blå felter) med et samlet etageareal på ialt 770 m². Det samlede etageareal af eksisterende byggeri og muligt kommende byggeri inden for byggefelter er på ialt m². Dertil kommer ekstra 285 m². etageareal i en buffer, der kan opføres efter ansøgning om landzonetilladelse. Op til 100 m² ud af den 285 m² kan opføres som småbygninger i træ i Delområde C. 100 m² Byg. 38 Nyt infocenter 180 m² stueplan 120 m² 1. sal Ny bygning til primitiv overnatning Byg. 34 Byg. 32 EKSISTERENDE OG PLANLAGT BYGGERI Byg. 35 Byg. 33 Udvidelse af studenterhus: 170 m² stueplan 100 m² 1. sal Det samlede etageareal inden for lokalplanområdet, kan ifølge denne lokalplan være på ialt m². Byg m² Byg. 36 Nye lærershelters *) Bygning nr. 36 er registreret i BBR som opført i 1951, men er også synlig på luftfotos over området fra 1945 og x15 m² 15 m² 4 x 10 m² Nye shelters 2 x 10 m² Nyt bålhus 50 m² Det samlede totale etageareal af alle nuværende bygninger på Karpenhøj er pr på ialt m². Jf. tabellen til højre, hvor også opførelsesår og bevaringsværdi til de enkelte bygninger er angivet. Arealerne stammer delvist fra BBR, delvist fra en tidligere opmåling til et forsikringsselskab. Oplysninger om opførelsesår stammer fra BBR. Bevaringsværdi stammer fra FBB. Bygningsnr. Opført Areal / m² Bevaringsværdi 32 (Tidl. stuehus) m² stue 5 90 m² tagetage 215 m² ialt 33 (Del af tidl. stald) m² i stuetage 5 60 m² i tagetage 172 m² ialt 34 (Del af tidl. stald) m² i én etage 6 35 (Del af tidl. stald) m² stueetage m² tagetage 650 m² ialt 36 (Tidl. beboelse) 1951 (1945?) *) 120 m² kælder (Ikke registreret) 120 m² stueetage 90 m² tagetage 330 m² ialt 37 (Værksted) m² i én etage (Ikke registreret) 38 (Maskinhus) m² i én etage (Ikke registreret) Andre bygninger 105 m² Ialt m² 16

17 Stueplan 1. sal 3 x 6 pers. soverum + fællesfaciliteter (18 sengepladser) PLANLAGT ANVENDELSE AF EKSISTERENDE OG PLANLAGT BYGGERI Infocenter / pitstop Køkken Tegnestue Undervisning for studerende Værksted / Grej Teknik Pejsestue Grejlade Frivilligbase Primitiv overnating (18 sengepladser) Undervisning / fællesfaciliteter Studenterhus 8 x 1 pers. soverum (8 sengepladser) Værksted Administration Administration Udekøkken Shelters Bålhus Lærershelters (21 sengepladser) Den planlagte anvendelse af de enkelte bygninger, som her er angivet, forhindrer ikke, at de enkelte bygninger senere kan tages i anvendelse til andre formål, så længe der er tale om formål der ligger inden for de bestemmelser for området, som fremgår af denne lokalplan. Jf. 1 og 3 i lokalplanens bestemmelser. Anvendelsen af de 285 m² bygninger, som kan opføres uden for byggefelterne, og efter særskilt forudgående landzonetilladelse, skal holdes inden for den anvendelse som er angivet i 1 og 3 i denne lokalplan. Såfremt der ønskes en anden anvendelse af bygninger eller arealer, som ligger uden for det som er muligt i denne lokalplan, jf. 1 og 3, skal der udarbejdes en ny lokalplan til erstatning for nærveædende lokalplan. Depot og friluftsfaciliteter Primitiv overnatning Fællesfaciliteter og undervisning Beboelse 17

18 18 Lokalplanens forhold til anden planlægning og lovgivning Syddjurs Kommuneplan 2013 Hovedstruktur Turisme som erhverv har en stor betydning for det samlede Djursland. Turisme skaber vækst, arbejdspladser og gode oplevelser for områdets gæster og borgere. Turismens betydning for såvel Syddjurs Kommune som det samlede Djursland er ikke til at overse. Turismens aktiviteter på Djursland giver området en årlig (2008) omsætning på ca. 1,7 mia. kr. Det betyder desuden 1 mia. i værditilvækst og offentlige indtægter på 720 mio. kr. Det svarer til 8% af samlede skatteprovenu i de to kommuner på Djursland. Dette er langt over gennemsnittet for Region Midtjylland på 3%. Turismen betyder også attraktive oplevelser og aktivitetsmuligheder for områdets borgere og er med til at understøtte opretholdelse af servicefaciliteter og en varierede detlhandel i byerne. Syddjurs Kommunes værdier og de lokale turistaktørers store arbejde med at gøre opmærksom på området bidrager således til Syddjurs Kommunes placering i mediebilledet som erhvervs-, bosætnings- og investeringsområde. Syddjurs Kommune, Destination Djursland og Norddjurs Kommune har i samarbejde igangsat en række indsatser for årene frem imod 2016, der tilsammen skal give et markant løft i turismen på hele Djursland. Indsatsen igangsættes med udgangspunkt i den fælles turismestrategi Vækst gennem oplevelser og følger af Region Midtjyllands store satsning på turisme, hvor Djursland er udnævnt som fyrtårn for kystturismen i Østjylland. Rammebestemmelser Lokalplanområdet er omfattet af kommuneplanens rammeområde 4.12.R5, der er udlagt til rekreative formål. Det fremgår af kommuneplanen, af områdets nuværende bebyggelse skal bevares, og at evt. om- og tilbygninger skal fastholdes med en karakter af landbrugsbebyggelse. Desuden fastsættes der en maksimal byggehøjde på 12,00 m i den nuværende rammebestemmelse. Rammeområdet ønskes udviddet til at omfatte hele matr. nr. 11 c, hvilket vil sige at engen vest for Karpenhøj og en del af søen i den sydlige ende af matr. nr. 11 c, vil blive omfattet af en ny kommuneplanramme. Desuden er det nødvendigt at løsne rammebestemmelsen op med hensyn til hvilke former for byggeri der kan opføres. Der ønskes fx. opført forskellige former for shelters, bålhytter og bygninger til udendørs wellness, der ikk nødvendigvis behøver at har karakter af landbrugsbebyggelse. Omvendt er den maksimale byggehøje i den gældende ramme (maks. 12,00 m) alt for høj, i forhold til at der er tale om ejendom med højt beliggende arealer tæt på kysten, i et område med store landskabelige interesser. Det er derfor nødvendigt, at stramme rammen for byggeri i højden, til maks. 8,50 m. Tillæg til Syddjurs Kommuneplan 2013 Lokalplanen forudsætter, at rammeområder udvides lidt i vestlig retning, samt at rammebestemmelserne præciseres mht. kommende byggeri, i forhold til det omgivne landskab. Der foretages iøvrigt mindre justeringer af rammergrænser i området omkring sommerhusområdet Oversø og Fuglsøcenteret. Se Forslag til kommuneplantillæg nr. 13, som er gengivet bagerst i dette lokalplanforslag.

19 Det er vurderet, at de ansøgte ændringer (i forhold til kommuneplanen) medfører, at planprocessen skal indledes med en forudgående offentlig høring efter planlovens c. En forudgående offentlig høring om kommuneplantillægget er derfor allerede afholdt i perioden 5. august - 2. september Se nærmere herom i tillægget. landskabelige interesser Området er i Kommuneplan 2013 markeret som en del af et større område med landskabelige interesser på Mols. Det fremgår af kommuneplanens retningslinjer, at områder med landskabelige interesser så vidt muligt skal friholdes for ikke-landbrugsmæssig byggeri. Såfremt der undtagelsesvist bygges i disse områder, skal ny bebyggelse og anlæg placeres og udformes under særlige hensyntagen til landskabet. I Syddjurs Kommunes Landskabskarakterplan ligger lokalplanområdet inden for landskabskarakterområde nr. 88A, Mols Bjerge. Området beskrives i landskabskarakterplanen som et karakterisk landskab i middel tilstand, med særlige visuelle oplevelsesmuligheder. Målsætningen for områdets landskab er, at det bør vedligeholdes og styrkes. Af hensyn til kystlandskabet i området sænkes den maksimale byggehøjde inden for lokalplanområdet, fra maks. 12,00 m til maks. 8,5 m. Samtidig er der i lokalplanen en række bestemmelser om begrænsninger i valg af materialer og farver til nye bygninger, som skal sikre, at nyt byggeri vil falde godt ind i området. Bevaringsværdig Bebyggelse Ebeltoft Kommune har i 1999 registreret alle bevaringsværdige bygninger, opført før Registreringen fremgår af Ebeltoft Kommuneatlas, der opererer med tre forskellige bevaringskategorier. Høj bevaringsværdi omfatter bygninger med en bevaringsværdi på 1-3. Middel bevaringsværdi omfatter bygninger med en bevaringsværdi på 4-6. Lav bevaringsværdi omfatter bygninger med en bevaringsværdi på 7-9. Syddjurs Kommuneplan 2013 fastlægger, at bevaringsværdig bebyggelse omfatter bygninger med en bevaringsværdi på 1-4. I henhold til Lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger, må bevaringsværdige bygninger ikke nedrives uden tilladelse fra Byrådet. På Karpenhøj er der registreret fire bygninger, som er opført før Tre bygninger fra hhv. 1906, 1930 og 1932 har en bevaringsværdi på 5. En sidste bygning fra 1937 har en bevaringsværdi på 6. Jf. skemaet på side 16. Bygningerne på Karpenhøj er altså registreret i 1999 som liggende inden for kategorien med middel bevaringsværdi, og er ikke medtaget i Kommuneplan 2013 som bevaringsværdige. Oplysninger om bevaringstilstand og vurdering findes på Internationale Beskyttelsesområder Der er ingen habitatområder på, eller i umiddelbar nærhed af lokalplanområdet. Lokalplanområdet ligger ca. 800 m nord fra habitatområdet Begtrup Vig og kystområder ved Helgenæs og ca. 500 m syd for habitatområdet Mols Bjerge med kystvande. En realisering af denne lokalplans byggemuligheder vil ikke påvirke de to habitatområder. 19

20 habitatdirektivet I 1992 vedtog Det Europæiske Råd habitatdirektivet, Rådets direktiv 92/43/EØF af 21. maj 1992, om bevaring af naturtyper samt vilde dyr og planter. Baggrunden for direktivet er, at EU ønsker at sikre den biologiske mangfoldighed gennem bevarelse af naturtyper (habitater) samt plante- og dyrearter af betydning for fællesskabet inden for medlemsstaternes områder. Arterne der skal beskyttes er beskrevet på habitatdirektivets bilag II, IV og V. De Bilag IV-arter, som er beskyttet af habitatdirektivet, er bl.a. markfirben, strandtudser, spidssnudet frø, stor vandsalamander, løgfør m.fl. Habitatdirektivet har til formål at fremme biodiversiteten, ved at definere en fælles ramme for beskyttelsen af arter og naturtyper, der er af betydning for EU. Dette sker hovedsagligt gennem udpegning af særlige bevaringsområder, habitatområderne. I habitatområderne skal der sikres eller genoprettes en gunstig bevaringsstatus for de arter eller naturtyper som området er udpeget for. Bilag IV arter I habitatdirektivets bilag IV er opført dyre- og plantearter af fællesskabsbetydning, der kræver streng beskyttelse. Der skal træffe foranstaltninger, der sikrer de nævnte arters naturlige udbredelsesområde. Dyrene må fx ikke fanges ind, deres æg ikke indsamles og deres yngle- og rasteområde må ikke ødelægges. Der er ikke registreret Bilag IV-arter inden for lokalplanområdet, men umiddelbart syd for, er der registreret et potentielt levested for markfirben, som er én af de arter på Bilag IV-listen, som er beskyttet. Kystnærhedszonen Ifølge planlovens kapitel 2 a, skal kommunen tage særlige hensyn i kystnærhedszonen, som er en 3 km bred zone langs landets kyster. Der skal ifølge planlovens 5 b, stk. 1, nr. 1, anføres en særlig planlægningsmæssig begrundelse for byggerier og projekter inden for kystnærhedszonen. Ifølge planlovens 16, stk. 3, skal der ved bebyggelse og anlæg indenfor kystnærhedszonen oplyses om den visuelle påvirkning af omgivelserne og der skal gives en begrundelse for bygningshøjder der overstiger 8,5 m. Ejendommens nuværende bebyggelse ligger forholdsvis markant, på et ca. 1,5 ha stort, og ca. 60 m højt bakke-plateau. Hovedparten af bygningerne ligger på den nordlige og vestlige side af plateauet. Set nede fra den gennemgående offentlige vej, Dragsmurvej, er en del af bebyggelsen skjult af eksisterende beplantning og af plateauets østlige bakkekant. Den østlige facade af de østlige bygninger er synlig fra det åbne land øst for Karpenhøj, men fremtræder ikke usædvanlig synlig, set i forhold til den eksisterende bebyggelse i området, som fx. Fuglsøcenteret der ligger lige nord for Karpenhøj. Set fra det åbne land vest for Karpenhøj, er bygningerne helt skjult af den ca. 69 m høje bakke, der ligger lige vest for bygningerne. I forhold til kravet om planlægningsmæssig begrundelse for kystnær lokalisering, er der på dette sted tale om en naturlig og begrænset udvidelse af eksisterende stedbundne natur- og friluftsaktiviteter, som er afholdt løbende, inden for eksisterende bygningsmæssige rammer af tidligere landbrugsbygninger, igennem de sidste 20 år, siden starten af 1990 erne. Det må desuden iagttages, at aktiviteterne har været medvirkende til, at bygningerne på dette forholdsvis lille landbrug kunne vedligeholdes og renoveres til en nutidig standard, efter at de har været i tiltagende forfald i en årrække i 1980 erne (Jf. fx foto på side 10). De nye byggemuligheder, som denne lokalplan giver mulighed for, skal derfor også ses i sammenhæng med 20

21 Foto af Karpenhøj set fra området vest for hovedbygningerne.. Foto af Karpenhøj set fra gravhøjen, Store jættehøj, øst for Dragsmurvej.. 21

22 Karpenhøjs muligheder for fortsat at drive ejendommen videre med tidssvarende faciliteter til driften af stedet, som natur- og friluftscenter. I forhold til den visuelle påvirkning af kystlandskabet skal det understreges, at hovedparten af den bebyggelse, som denne lokalplan giver mulighed for, skal opføres inden for byggefelter, der ligger på den vestlige side af plateauet, for foden af den 69 m høje bakke, i funktionel og naturlig tilknytning til den eksisterende bebyggelse på det pågældende sted. Nyt byggeri inden for lokalplanområdet vil derfor kun medføre en forholdsvis begrænset visuel påvirkning af området. Desuden vil en ny bebyggelse skulle opføres i en form, der ligger inden for det udtryk, som man normalt ser på traditionelle gårdbebyggelser i det åbne land, eller i en form som har karakter af primitive shelters til natur- og friluftsformål. Det nye byggeri vil derfor ikke adskille sig væsentligt fra det eksisterende kulturmiljø, som findes i området. I forhold til kravet om begrundelse for bygningshøjder over 8,5 m kan det oplyses, at denne lokalplan ikke giver mulighed for nybyggeri over 8,5 m. Lokalplanen sænker tværtimod den maksimale bygningshøjde fra de hidtil gældende 12 m i Kommuneplan 2013, til nu maks. 8,5 m. Naturbeskyttelsesloven Lokalplanområdet er ikke omfattet af naturbeskyttelseslovens bygge- og beskyttelseslinjer, i forhold til fx, søer, skove, gravhøje m.m. (Jf. naturbeskyttelsesloven 15, 16, 17, 18 og 19). Beskyttede naturområder En del af lokalplanområdet er registreret og vurderet som værende omfattet af naturbeskyttelseslovens 3 om beskyttet overdrev. (Se oversigtskortet på side 27). Beskyttelsen omfatter næsten hele lokalplanens Delområde II. Desuden er en søen Trambermose i Delområde III også beskyttet efter naturbeskyttelseslovens 3. Adgang til naturen Det følger af naturbeskyttelseslovens 22, at der er offentlig adgang til kysten, af at der er offentlig adgang til skove og at der er offentlig adgang til uddyrkede arealer efter naturbeskyttelseslovens 24. For nærmere oplysninger om retten til adgangen til naturen henvises til Miljøministeriets Vejledning om skilte og offentlighedens adgang til naturen, af oktober 2004, revideret i Museumsloven - Arkæologiske forhold Selv om der findes en del gravhøje i området syd for Fuglsø, er der ikke registreret beskyttede fortidsminder inden for lokalplanområdet. Resterne af en gravhøj ( ) er tidligere konstateret i 1877 på en placering på toppen af bakken umiddelbart vest for de nuværende hovedbygninger på ejendommen, men gravhøjen er ikke beskyttet. Denne lokalplans byggefelter går ikke ind over det pågældende sted med resterne af gravhøjen. (Se oversigtskortet på side 27 og kortbilag 2). Der er ikke inden for lokalplanområdet registreret beskyttede diger efter museumslovens 29 a. Museumsloven pålægger kommunen at inddrage det lokale museum i lokalplanlægningen med henblik på, at der i høringsfasen kan gennemføres en forundersøgelse med hensyn til eventuelle bevaringsværdier. 22

23 Forslag til Lokalplan nr. 375 GIS Målforhold Dato 1: / Signaturforklaring Målforhold: 1: G M Da Si MS, Skov og Naturstyrelsen, copyright, Syddjurs Kommune

24 For Syddjurs Kommunes område varetages opgaverne efter museumsloven af Museum Østjylland, Stemannsgade 2, 8900 Randers C, tlf Når Museum Østjylland har modtaget en anmodning, skal det fremkomme med en udtalelse med stillingtagen til, hvorvidt det arbejde, som anmodningen vedrører, indebærer en risiko for ødelæggelse af væsentlige fortidsminder. Forud for iværksættelse af enhver form for jordarbejde skal der i henhold til Museumslovens ske orientering af Museum Østjylland om det påtænkte jordarbejde. Såfremt der under bygge- og anlægsarbejder i området påtræffes jordfaste fortidsminder, danefæ eller andre forhistoriske spor, skal det anmeldes til Museum Østjylland. Nationalpark Mols Bjerge Miljøministeren har gennem vedtagelsen af bekendtgørelse nr. 789 af 21. august 2009, om Nationalpark Mols Bjerge, bl.a. inddraget området omkring Karpenhøj i nationalparken. Størstedelen af lokalplanområdet ligger inden for nationalparkens planlægningszone 2, der omfatter: 1. områder, der er fredet efter naturbeskyttelsesloven, 2. områder med de naturtyper, der er særligt karakteristiske for nationalparkens kyst-, overdrevs- og skovlandskaber, 3. områder, hvor disse naturtypers areal kan udvides, og hvor der kan skabes sammenhæng mellem naturtyperne, og 4. nationalt betydningsfulde kulturmiljøer og kulturhistoriske helheder i det åbne land. Det fremgår af nationalparkbekendtgørelsens 6, at der ikke må planlægges for høje anlæg i planlægningszone 2. Denne lokalplan giver ikke mulighed for høje anlæg, og er derfor ikke i strid med nationalparkbekendtgørelsen. En mindre del af det vestlige lokalplanområde ligger inden for nationalparkens planlægningszone 3, der omfatter områder med kulturlandskaber, der knytter sig til istidslandskabet, bebyggede områder og områder, som sikrer sammenhængen i nationalparken. Der er ikke i bekendtgørelsen om Nationalpark Mols Bjerge, fastsat retlige bindinger for kommune- eller lokalplanlægning i nationalparkens zone 3. Landzonetilladelser og bonusvirkning Lokalplanområdet fastholdes i landzone. Lokalplanen har bonusvirkning efter planlovens 15, stk. 4. Det vil sige, at de landzonetilladelser efter planlovens 35, stk. 1, som skulle meddeles for at realisere lokalplanens indhold er meddelt samtidig med offentliggørelse af den endelige vedtagelse af denne lokalplan. Se videre herom i lokalplanens 9. Det er en betingelse for bonusvirkningen at lokalplanen udtrykkeligt angiver hvilke tilladelser der anses for meddelt. Skiltning Skiltning skal generelt begrænses til et minimum. Der henvises til Syddjurs Kommunes skiltevejledning fra

25 Bestemmelser En vej (m. stiplet linje), der er udlagt på matrikelkortet, og som kan genfindes på matrikelkort fra midten af 1800-tallet, men har aldrig været anlagt i marken. Den udlagte vej vil blive forsøgt slettet af matrikelkortet i forbindelse med de matrikulære beregtigelser, der vil blive foretaget ifbm. udskillelse af den kommende dobbeltrettede cykelsti i den vestlige side af Dragsmurvej. Lokalplanområde Lokalplandelområde Beskyttet hede Beskyttet mose Fortidsminde Fortidsmindebeskyttelseslinje Fredning Beskyttet overdrev Beskyttet sø Bygninger Oversigtskort Gældende fredninger, fortidsminder og beskyttede naturområder pr. oktober Målforhold: 1: Målforhold: 1:

26 Der ud over gælder det, at mindre oplysningsskilte i det åbne land reguleres af bkg. nr af 11. december Efter bekendtgørelsens 2 skal mindre oplysningsskilte være rektangulære og ikke overstige et areal på 0,25 m². Skiltets overkant må ikke være mere end 1 m over terræn. Vej- og stiplanlægning Vejene, som er beliggende i lokalplanens delområder E og F, fremstår i marken som grusvejen. Vejen i delområde E er ca. 5 m bred, mens vejen i delområde F er mellem 3 og 4 m bred. Det skal være muligt at asfaltere vejen i delområde E (eller at give vejen en anden form for fast belægning), for at reducere risikoen for, at jord, sten og grus føres fra vejen med regnvandet ned over den kommende dobbeltrettede cykelsti, i den vestlige side af Dragsmurvej. Denne mulighed fremgår af denne lokalplans 5.3. Parkering Behovet for parkering hænger i stor udstrækning sammen med arealanvendelsen, men selv indenfor samme arealanvendelseskategori er der stor variation i behovet for parkering. Det er i denne sag vurderet, at der for den pågældende arealanvendelse vil være et behov for at etablere 50 p-pladser, og at det skal sikres arealudlæg til en reserve af yderligere mindst 25 p-pladser. Der er i denne lokalplan sikret plads til 50 p-pladser, som umiddelbart kan tages i brug. Desuden kan der, ved etablering af en grusvej sikres plads til yderligere mindst 25 p-pladser. Overskudsjord og byggeaffald Bortskaffelse af overskudsjord skal ske i overensstemmelse med Syddjurs Kommunes Regulativ for jordstyring, vedtaget af Byrådet den 25. juni Området er udtaget af områdeklassificeringen, jf. jordforureningslovens 50a, i forbindelse med vedtagelsen af denne lokalplan. Da der kan ske ændringer af områdeklassificeringen efterfølgende, er det den til enhver tid gældende klassificering, som afgør områdets status. Et kort over områdeklassificerede arealer kan ses på kommunens hjemmeside. Bortskaffelse af overskudsjord fra en ejendom, som er udtaget af områdeklassificeringen, er ikke omfattet af anmeldereglerne om jordflytning, og der er ikke analysepligt på jorden. Det betyder ikke, at der er ikke fri anvendelse for overskudsjorden, når den flyttes bort fra ejendommen. Der kan være naturområder og landbrugsområder, hvor der stilles skærpede krav til modtagelse af jorden. Endvidere kan andre lovgivninger som f.eks. naturbeskyttelsesloven og planloven betyde, at overskuds jord ikke må bortskaffes til disse områder. ForsyningsforholD Ejendommen har egen varmeforsyning og er derfor ikke en del af Varmeplan Syddjurs. Ejendommen har egen vandforsyning. Spildevand fra ejendommen håndteres i eget spildevandsanlæg. 26

27 Servitutter Af servitutoversigten fremgår de registrerede servitutter, som kan have betydning for bygge- og anlægsarbejdet inden for lokalplanområdet. (Oversigten over servitter i tingbogen omfatter flere af Naturstyrelsens forskellige ejendomme i området. De følgende 13 serviutter kan stedfæstes til Karpenhøjs jorder). Matr. nr. 11 c Begtrup By, Vistoft: Tinglyste servitutter: Nr Dok om færdselsret mv, Vedr 11C Vejret på en række arealer der ligger uden for lokalplanområdet. Har ingen betydning for lokalplanens indhold. Aflyses ikke Nr Dok om fredning af Store Jættehøj, Vedr 7A Fredning af et areal med en gravhøj øst for det nuværende Karpenhøj. Ligger unden for lokalplanområdet og har ingen betydning for lokalplanens indhold. Aflyses ikke Nr Dok om vandværk mv, årlig leje til 1/1 2000, Indeholder økonomiske forpligtelser, se akt Aflyses ikke Vedr 11C Handler om vejret til et vandværk der tidligere lå ved søen, Trambermose, i den sydlige del af lokalplanområdet. Vandværket er nedlagt, og servitutten har ingen betydning for lokalplanens indhold. Nr Dok. om bebyggelse, benyttelse mv Denne servitut er bortkommet. Indholdet kendes ikke men antages at være uden betydning for lokalplanens indhold. Aflyses ikke Nr Dok om færdselsret mv, Vedr 11G Ligger unden for lokalplanområdet og har ingen betydning for lokalplanens indhold. Aflyses ikke Nr Dok om færdselsret mv, vandværk mv, bidrag Handler om vejret til et vandværk der tidligere lå ved søen, Trambermose, i den sydlige del af lokalplanområdet. Vandværket er nedlagt, og servitutten har ingen betydning for lokalplanens indhold. Aflyses ikke Nr Dok om færdselsret mv, Prioritet forud for pantegæld, Vedr 11C Aflyses ikke Vejret på et areal der ligger uden for lokalplanområdet. Har ingen betydning for lokalplanens indhold. Nr Dok om byggelinier mv, Vedr 11C Byggelinier på et areal der ligger uden for lokalplanområdet. Har ingen betydning for lokalplanens indhold. Aflyses ikke 27

28 Bestemmelser Nr Dok om forsynings-/afløbsledninger mv, Ikke til hinder for prioritering Aflyses ikke Vedr BEV 11C, FUV 7A, 7B, 7R Servitut om en højspændingsledning med transformatorstation, der ligger i den sydlige ende af lokalplanområdet, uden for lokalplanens mulige byggefelter. Har ingen betydning for lokalplanens indhold. Nr Dok om færdselsret mv, vedr BRV 11C, FUV 7A, 7B, 7R Aflyses ikke Servitut om vejrettigheder i området mellem Karpenhøj og Fuglsøcenteret. Uden betydning for lokalplanens indhold. Nr Dok om master mv, kabeltrace mv, Vedr 11C, Ikke til hinder for prioritering Aflyses ikke Ligger delvis inden for lokalplanområdet. Der skal tages hensyn til kablet ved etabl. af MTB-bane. Nr Dok om lavspændingskabel, Vedr 11C, Ikke til hinder for prioritering Aflyses ikke Ligger inden for lokalplanområdet og tæt på eksisterende bygninger. Der skal tages hensyn til kablet ved opførelse af nyt byggeri. Nr Dok om fredning Den pågældende fredning ligger unden for lokalplanområdet. Har ingen betydning for indholdet af lokalplanen. Aflyses ikke Nr Dok om kabelgrav Det pågældende kabelgrave ligger langs den nordvestlige og nordøstlige grænse af lokalplanområdet. Skal iagttages ved etablering af MTB-bane. Aflyses ikke Nr Dok om nedsivningsanlæg mv Et større nedsivningsanlæg er etableret i den nordøstlige del af lokalplanområdet. Dette skal iagttages ved etablering af MTB-bane. Kørsel med tungere maskiner må ikke finde sted på arealet, da det kan skade anlægget. Aflyses ikke Private byggeservitutter og tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanens indhold, fortrænges af lokalplanen iht. planlovens 18. Andre private servitutter kan eksproprieres efter planlovens 47, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af planen. 28

29 Kopi af kort fra tinglyst servitut af om nedsivningsanlæg. Målforhold: ca. 1:1.500 Kortet til venstre er en kopi af det rids over nedsivningsanlægget, der er tinglyst sammen med servitutten af Kortet til venstre angiver (med blå streger) placeringen af nedsivningsanlægget på baggrund af et luftfoto fra foråret Det er på dette område, (inden for de blå streger) at der ikke må køres med tungere maskiner, da det kan skade nedsivningsanlægget. På samme kort er lokalplangrænsen og grænserne mellem lokalplanens delområder vist. Nedsivningsanlægget beliggenhed, ca., (blå linjer) vist på et luftfoto fra foråret Målforhold: 1: Desuden fremgår placeringen af de parkeringspladser, som er nævnt i lokalplanens 5.4. Parkingspladserne er også er vist på Kortbilag nr

30 Miljøvurdering I henhold til 3 stk. 1, nr. 1 i lov om miljøvurdering af planer og programmer (lovbekendtgørelse nr af ) skal der udarbejdes en miljøvurdering, når der i medfør af planloven tilvejebringes lokalplaner. Såfremt lokalplanen omfatter et mindre område på lokalt plan skal der kun udarbejdes en miljøvurdering, hvis planen antages at have væsentlig indvirkning på miljøet, efter miljøvurderingslovens 4, stk. 3. Er planen omfattet af 3 og 4, skal der udarbejdes en miljøvurdering, hvis det antages at planen har væsentlig indvirkning på miljøet. Der er udarbejdet en screening for miljøpåvirkning. Det er på baggrund af screeningen vurderet at ændringerne ikke vil betyde en væsentlig indvirkning på miljøet. Da lokalplanen omfatter et mindre område på lokalt plan og ændringerne ikke vil få væsentlig indvirkning på miljøet og lokalplanen ikke omfatter projekter som er nævnt i lovens bilag 3 og 4, er det Syddjurs Kommunes vurdering at lokalplanen ikke skal miljøvurderes. Oplysningerne om afgørelsen om miljøvurdering samt klagevejledning herom offentliggøres sammen med bekendtgørelsen af nærværende lokalplanforslag. Den nærmere vurdering af lokalplanens virkning på miljøet kan fås ved henvendelse til Syddjurs Kommune. Tilladelser eller dispensationer Syddjurs Spildevand A/S skal meddele udledningstilladelse. Herudover er lokalplanens virkeliggørelse ikke afhængig af tilladelser fra andre myndigheder end Syddjurs Kommune. Det gælder fx. at der søges om forudgående byggetilladelse og forudgående dispensationer fra naturbeskyttelseslovens 3 hos Syddjurs Kommune. Før etablering af en mountnbike-bane i lokalplanens delområde II skal der indhentes en forudgående dispensation fra naturbeskyttelseslovens 3. Det er Syddjurs Kommunes Natur- og Miljøafdeling, der administrerer naturbeskyttelseslovens 3. En evt. dispensation kan blive betinget af, at der udlægges erstatningsnatur på andre arealer. Lokalplanens tilvejebringelse Denne lokalplan er udarbejdet i perioden fra juli 2014 til december 2014 i samarbejdet med DGI Karpenhøj, efter et oplæg fra arkitektfirmaet Møller & Grønborg. Byrådet har den godkendt lokalplanen som forslag. Forslaget fremlægges i otte ugers i offentlig høring i perioden fra den til den I høringsperioden kan borgere og foreninger m.fl. fremkomme med bemærkninger, ændringsforslag og indsigelser. Lokalplanforslaget er offentligt bekendtgjort den og på forsiden af kommunens hjemmeside, Samtidig med offentliggørelsen er forslaget fremsendt til ejere, lejere og brugere af ejendomme i og omkring lokalplanområdet, samt en række myndigheder og foreninger m.fl. 30

31 Der afholdes offentligt borgermøde om lokalplanforslaget og det tilhørende forslag til kommuneplantillæg kl. xx:00, xdag den x. x 2015 i x-by.??? Det er op til politikerne i PUK, om der skal være offentligt møde om planforslagene. PUK? Skal der være offentligt borgermøde? (I den meget lignende plansag fra Helgenæs, med Lokalplan nr. 368 for et Buddhistisk Refugium, blev der ikke afholdt offentligt borgermøde). Lokalplanforslaget kan ses på kommunens hjemmeside på planforslag, samt på Miljøministeriets hjemmeside for fysisk planlægning på www. plansystem.dk. Bemærkninger, ændringsforslag og indsigelser skal være Syddjurs Kommune i hænde senest den , inden for åbningstiden. Bemærkninger, ændringsforslag og indsigelser kan sendes skriftligt med almindelig post til Syddjurs Kommunes hovedpostadresse: Syddjurs Kommune, Hovedgaden 77, 8410 Rønde, eller med e-ml til kommunens e-ml-adresse: syddjurs@syddjurs.dk Herefter tager Byrådet endelig stilling til lokalplanen og vurderer, om der skal ske ændringer som følge af de indkomne bemærkninger, ændringsforslag og indsigelser, eller om forslaget skal vedtages endeligt uden ændringer. Når lokalplanen er vedtaget endeligt i Byrådet vil den endelige lokalplan være gældende fra og med den dato hvor den endelige vedtagelse offentliggøres. Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger Indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan, jf. planlovens 17, stk. 1. Der gælder efter planloven et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Dette gælder også bebyggelse og anvendelse der er i overensstemmelse med forslaget. Det skyldes, at forslaget kan blive ændret under processen. Efter udløbet af indsigelsesfristen kan Byrådet dog tillade, at en ejendom bebygges eller udnyttes i overensstemmelse med forslaget, hvis følgende forudsætninger er opfyldt, jf. 17, stk. 2 og 3. At lokalplanforslaget er i overensstemmelse med kommuneplanen. At der ikke er tale om lokalplanpligtigt byggeri, at Miljøministeriet ikke har nedlagt veto og at der ikke er tale om overførelse til byzone og sommerhusområde. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra lokalplanforslagets offentliggørelse og indtil den endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort, dog højst i ét år. 31

32 32

33 Bestemmelser LOKALPLANBESTEMMELSER I henhold til Lov om planlægning (lovbekendtgørelsen nr. 587 af 27. maj 2013) fastsættes følgende lokalplanbestemmelser for det område, som er beskrevet i lokalplanens 2. 1 Formål Lokalplanens formål er følgende: 1.1 At sikre, at området anvendes til rekreative serviceformål, undervisningsformål, kursus- og konferenceformål, som fx natur- og friluftscenter. 1.2 At give mulighed for etablering af op til i alt maks m² til ikkelandbrugsmæssig bebyggelse inden for området. 1.3 At sikre, at der kan indrettes op til ialt maks. 65 sengepladser til overnatning for studerende, midlertidigt ansatte, kursister og besøgende. 1.4 At fastlægge bebyggelsesregulerende bestemmelser, der sikrer, at kommende bebyggelse tilpasses til landskabet og kulturmiljøet i området. 1.5 At sikre, at nye murede bygninger på ejendommens hidtidige bebyggelsesarealer opføres som traditionelle længebygninger med en tagbeklædning af røde vingetegl. 1.6 At sikre, at facader på murende bygninger fremstår i jordfarver. 1.7 At forhindre udstykning af arealer og / eller bygninger i selvstændige private boligparceller / boligenheder eller ejerlejligheder. 2 Område og zonestatus 2.1 Området er på ialt ca m² og afgrænses som vist på matriklekortet, Kortbilag nr. 1 og omfatter en del af matr. nr. 11 c og hele matr. nr. 7 r Begtrup By, Vistoft. 2.2 Området opdeles som vist på Kortbilag nr. 1 i følgende 6 delområder: Delområde A omfatter arealet med ejendommens hidtidige bebyggelsesarealer. Delområdet er på i alt ca m². Delområde B omfatter et ubebygget naturareal nord for ejendommens interne veje, og er på ialt ca m². Delområde C omfatter engarealet og en del af en sø vest og syd for ejendommens hidtidige bebyggelsesarealer. Delområdet er på ialt ca m². Bestemmelserne om lokalplanens formål skal definere hvad udgangspunktet med lokalplanen er, og har betydning i relation til mulighederne for at give dispensation fra lokalplanen. Der kan kun meddeles dispensation, hvis dispensationen ikke er i strid med pri cipperne i planen, herunder bl.a. planens formål. Intentionen med denne lokalplan er bl.a., at kommende bebyggelse skal tilpasses kulturmiljøet og landskabet i området Lokalplanområdet kan rumme op til ialt maks m² etageareal, som ikke anvendes til landbrugsmæssige formål. Det vil sige, at der kan nyopføres bygninger til ikke-landbrugsmæssige formål, indtil det samlede areal af eksisterende og nye bygninger når et samlet totalt etageareal på m². Delområde D omfatter et ubebygget naturareal syd for adgangsvejen fra Dragsmurvej, øst for ejendommens hidtidige bebyggelsesafrealer. Delområdet er på ialt ca m². Delområde E og F omfatter eksisterende veje på ialt ca. hhv m² og m². 2.3 Lokalplanområdet er beliggende i landzone og fastholdes i landzone. 33

34 Bestemmelser 3 Områdets anvendelse og opdeling 3.1 Delområde A må anvendes til opførelse af bygninger til rekreative serviceformål, undervisningsformål, kursus- og konferenceformål. Bygningerne må indrettes til administration, forskning- og undervisning, mødelokaler, konferencelokaler, tegnestue, lager, værksted, teknik, bad, toilet, storkøkken, spisesal og overnatning. Udenomsarealer må anvendes til parkering, oplag, ophold, natur- og fritidsaktiviteter og primitiv overnatning. Inden for må der indrettes op til ialt maks. 65 sengepladser til studerende, midlertidigt ansatte, kursister og besøgende. 3.2 Delområde B må anvendes til etablering af anlæg til natur- og fritidsaktiviteter og til etablering af en mountn-bike-bane. Der må ikke opføres bygninger i området. 3.3 Delområde C må anvendes til etablering af anlæg til natur- og fritidsaktiviteter. Der må ikke opføres bygninger til overnatning i området. 3.4 Delområde D må anvendes etablering af en sten- og træ-skulpturpark. Der må ikke opføres bygninger i området. 3.5 Delområde E og F fastholdes til en anvendelse om veje. 4 Udstykning 4.1. Der må ikke ske udstykning inden for lokalplanområdet. 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold En vej, der er udlagt på matrikelkortet, i en ret linje fra Dragsmurvej hen over 11 c fra øst mod vest, kan genfindes på matrikelkort fra midten af 1800-tallet men har aldrig været anlagt i marken. Den udlagte vej vil blive forsøgt slettet af matrikelkortet i forbindelse med de matrikulære beregtigelser, der vil blive foretaget ifbm. udskillelse af den kommende dobbeltrettede cykelsti i den vestlige side af Dragsmurvej. 5.1 Området adgangsbetjenes fra Dragsmurvej. 5.2 Der udlægges et oversigtsareal ved overkørslen til Dragsmurvej. Jf. Kortbilag 3. Inden for oversigtsarealet må der ikke forefindes emner, midlertidigt eller permanent, der er højere end 80 cm over terræn. 5.3 Adgangsvejen i Delområde E må gerne opgraderes fra den nuværende tilstand som grusvej, til en vej med fast belægning. 5.4 Stier i Delområde A må etableres som trampestier og eller som stier med fast belægning. 5.5 Stier i Delområde B, C og D må kun etableres som trampestier. Parkering 5.6 Der skal sikres areal til ialt 50 parkeringspladser inden for lokalplanområdet. Der skal sikres et reserve-areal til yderligere 25 parkeringspladser inden for lokalplanområdet. Jf. Kortbilag nr Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Det totale etage-areal til ikke-landbrugsmæssige formål inden for hele lokalplanområdet må ikke overstige m² ialt. 34

35 Bestemmelser Delområde A 6.2 Der udlægges følgende fire byggefelter inden for delområde A, hvor alle nye bygninger skal opføres med en sokkelhøjde på højst maks. 20 cm, i forhold til naturligt terræn: 6.3 I Byggefelt 1 kan der opføres en bygning med et etageareal på ialt maks. 300 m², i maks. 1 etage med udnyttet tag-etage, i maks. 8,5 meters højde. 6.4 I Byggefelt 2 kan der opføres en bygning med et etageareal på ialt maks. 100 m² i maks. 1 etage, i maks. 8,5 meters højde. 6.5 I Byggefelt 3 kan der opføres en tilbygning med et etageareal på maks. 270 m² til den eksisterende bygning, der har et etageareal på ialt 215 m². Alternativt kan der til erstatning for den 215 m² store bygning opføres en ny bygning med et etageareal på ialt 485 m². En tilbygning eller en ny bygning må opføres i maks. 8,5 meters højde. 6.6 I Byggefelt 4 kan der opføres lave småbygninger i træ og i maks. 1 etage og i maks. 5,0 meters højde, på ialt maks. 100 m². Delområde C 6.7 Der kan opføres lave småbygninger i maks. 1 etage og i maks. 3,0 meters højde. 6.8 Det totale bygningsareal inden for området må ikke overstige 100 m². Delområde B, D, E og F 6.9 Delområderen B, D, E og F må ikke bebygges. 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Det byggeri, som kan opføres i Byggefelt 1 og 2 skal opføres så det fremstår med facader i træ og/eller som mur. 7.2 Det byggeri, som kan opføres i Byggefelt 3 skal opføres så det fremstår med facader i mur. 7.3 Det byggeri, som kan opføres i Byggefelt 4 skal opføres som bygninger i træ. 7.4 Det byggeri, som efter særskilt landzonetilladelse efter planlovens 35, opføres inden for Delområde A (mellem 185 og 285 m² etageareal) kan opføres så det fremstår med facader i træ og/eller som mur. Facader 7.4 Murede facader skal pudses eller vandskures. 7.5 Murende facader skal males i jordfarver som gul okker, lys dodenkopf, oxydrød, svenskrød, rød okker, rå siena, okker. Facader kan også males eller kalkes hvide. 7.6 Sokkel på murede bygninger skal fremstå i sort, hvid eller en mørkegrå nuance. 7.7 Bygninger, som opført med hele facader i træ, skal males sorte. 7.8 Bygninger, som opført med hele eller dele af facader i træ, skal males sorte eller hvide. Ud over de ialt 770 m² nyt byggeri, som det er muligt at opføre inden for byggefelterne i Delområde A, er det muligt at opføre 185 m² nyt byggeri på baggrund af særskilt forudgående landzonetilladelse fra Syddjurs Kommune. De lave småbygninger i træ, som evt. opføres inden for Delområde C, kræver særskilt forudgående landzonetilladelse fra Syddjurs Kommune. Såfremt dele af eller hele rammen på op til 100 m² små-bygninger ikke bruges i Delområde C, kan disse kvadratmeter benyttes som etage-kvadratmeter i Delområde A, sålænge det samlede etageareal i hele lokalplanområdet ikke overstiger m² i alt. Det byggeri, som det er muligt at opføre uden for byggefelterne i Delområde A ligger således mellem 185 m² og 285 m² etageareal, afhængigt af hvor mange kvadratmeter småbygnigner, der vælges opført i Delområde C. Det er op til landzonmyndigheden (Syddjurs Kommune), at foretage en konkret vurdering af, om der kan gives landzonetillladelse til placering og udformning af byggeri, som søges opført uden for byggefelter, så længe det totale etageareal inden for lokalplanområdet ikke overstiger m² ialt. 35

36 Bestemmelser Tage 7.9 Tage på murende bygninger skal udføres som symmestriske saddeltage med en taghældning på mellem 37,5 og 45 grader Tage på murede bygninger skal opføres uden tagudhæng Tage på murede bygninger skal udføres i røde vingetegl Tage må ikke beklædes med glaserede eller angoberede tagsten eller på anden måde overfladebehandlede tagsten / reflekterende materialer der overstiger glanstrin Hældningen på tage på træbygninger, der opføres med ensidig taghældning, må ikke overstige 22 grader målt i forhold til det vandrette plan Tage på træbygninger skal udføres i sort tagpap med lister, eller i stort eternit, eller som græstage Hvis der placeres flere tagvinduer i samme tagflade, skal de være end og placeres i samme højde Der må ikke etableres altaner eller tagterrasser Evt. trempel højde på bygnigner må udføres i en højde på maks. 1 meter. Solceller og solfangere 7.18 Evt. solceller og solfangere og lign. skal etableres direkte på tagflade uden anvendelse af stativer/bærebeslag der vinkler solcellerne fra tagfladen. Ved anvendelse af teglsten skal solfangere nedfældes i tagbelægning Solceller og solfangere skal være sorte, have sorte inddækninger og være antirefleksbehandlede Solceller og solfangere og lign. skal placeres på en sådan måde at detgiver bygningen et roligt og harmonisk udseende. Det vil sige, at solceller/ solfangere skal udgøre ét eller flere sammenhængende rektangler eller kvadrater. Det betyder bl.a., at solceller/ solfangere ikke må omkranse fx tagvinduer, kviste, antenner, ventilationshætter eller skorstene 7.21 Solceller og solfangere skal udføres med antirefleksbelægning, sådan at glastallet ikke er mere end 10. Antenner 7.22 Der må højst opsættes én parabolantenne pr. bygning. Parabolantenner skal have mørke neutrale farver. Parabolantenner må ikke placeres, så overkanten er højere end bygningens tagflade. Parabolantenner må ikke have en diameter, der er større end 90 cm. Skorstene 7. Skorstenspiber skal udføres i samme materialer som husets facade og skal gives samme overfladebehandling som husets facader. Skorstenspiber på træhuse skal udføres i naturzink eller som murede skorstene Skorstene skal placeres i, eller i kontakt med, tagrygningen og mindst 3,0 m fra gavlen eller i gavlen. Er dette ikke muligt, skal skorstenen indpasses efter andre arkitektoniske elementer i huset fx over hoveddøren eller symmetrisk mellem to kviste. 36

37 Bestemmelser 8 Ubebyggede arealer 8.1 Der må opsætttes et henvisningsskilt ved indkørslen fra Dragsmurvej. Skiltet skal placeres uden for oversigtsarealet, som vist på Kortbilag 3. Skiltet må højst være 1,5 m højt. 8.2 Der må af landskabelige hensyn ikke etableres belysning langs veje og stier, eller i de dele af lokalplanområdet der har karakter af åben land. 9 Bonusvirkning 9.1 I henhold til planlovens 15, stk. 4, fastsættes hermed bestemmelse om, at nedenfor nævnte landzonetilladelse i henhold til lovens 35, stk. 1, anses for meddelt ved den offentlige bekendtgørelse af den endeligt vedtagne lokalplan: 9.2 Landzonetilladelse til etablering af nye bygninger, anlæg samt ændret anvendelse af bygninger og arealer i henhold til bestemmelserne i lokalplanens , 5.4, samt Lokalplanens retsvirkninger 10.1 Lokalplanen er gældende fra den dag, det er offentliggjort at planen er vedtaget endeligt Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af lokalplanen kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv en pligt til at udføre de anlæg m.v. der er indeholdt i planen. Der er ikke bonusvirkning for de 285 m² bebyggelse der kan opføres uden for byggefelterne i Delområde A eller Delområde C. Så fremt de 285 m² ønkes udnyttet til ny bebyggelse uden for byggefelterne, skal der søges om særskilt forudgående landzonetilladelse ved Syddjurs Kommune Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen, kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Se herom i planlovens 19. Når en dispensation berører personer, foreninger mv. med interesse i sagen, skal disse orienteres om den påtænkte dispensation og have 14 dages frist til at fremkomme med bemærkninger herom, førend dispensationen kan gives. Se herom i planlovens En bestemmelse i en lokalplan, hvis indhold er fastlagt efter regler eller beslutninger efter 3 i planloven eller en aftale med en statslig eller regional myndighed, kan kun fraviges med miljøministerens henholdsvis den pågældende myndigheds samtykke. Se herom i planlovens Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bestemmelser i byggeloven, udstykningsloven og planloven m.fl Bestemmelser i private byggeservitutter og andre såkaldte tilstandsservitutter bortfalder i det omfang de er uforenelige med lokalplanen. 37

38 Bestemmelser Vedtagelsespåtegninger Således vedtaget som Forslag til Lokalplan nr. 375 af Byrådet i Syddjurs Kommune den Lokalplanen er fremlagt som forslag i 8 uger fra den til den På Byrådets vegne Claus Wistoft Borgmester Jesper Hosbond Jensen Kommunaldirektør 38

39 39 Forslag til Lokalplan nr. 375 Kortbilag 6t 6t 6t 6t 6t 6t 6t 6t 6t 6t 6t 6t 6t 6t u Lokalplanen kan ses i sammenhæng med anden gældende planlægning på Miljøministeriets portal for planlægning, på KORTBILAG 1 Matrikelkort m. lokalplanafgrænsning og delområdegrænser. Målforhold: 1: Lokalplanafgrænsning: Delområdegrænse: Delområde nr.: 0 m : m : m : m : m : m : m : m : m :500 0 m :500 C B A C D E F Dragsmurvej

40 Kortbilag Område til reserve p-pladser 1: m : P 0 m m :4.000 P 1: m P 1: m : m : m : m :500 0 m :500 0 m Lokalplanområde Beskyttet hede KORTBILAG 2, Delområde A Lokalplandelområde Gravhøj, der ikke er beskyttet af fortidsmindebeskyttelseslinje Fortidsminde efter naturbeskyttelseslovens 18. Beskyttet mose Beskyttet overdrev Matrikelkort m. byggefelter. Målforhold: 1:1.000 Lokalplanafgrænsning: Delområdegrænse: Byggefelt: Byggefelt nr. : 3 40 Fortidsmindebeskyttelseslinje Fredning Beskyttet sø Bygninger Målforhold: 1:1000

41 Kortbilag 50,0 m Dragsmurvej 3,0 m fra den vestlige kant af den kommende dobbelrettede cykelsti til midten af overkørslen. 50,0 m KORTBILAG 3, Oversigtsareal Matrikelkort. Målforhold: 1:500. Lokalplanafgrænsning: Delområdegrænse: Kommende cykelsti: Oversigtsareal: 41

42 Kortbilag Bilag 4. Farvepalette til facadefarver Følgende farver skal anvendes til maling af facader på murede bygninger: Klassisk farvebetegnelse NCS farvekode *) tilnærmet Vejledende eksempel, tilnærmet Brændt umbra S Y80R Mørk dodenkopf S R20B Lys dodenkopf S R20B Oxydrød S Y80R Svenskrød S Y80R Rød okker S Y40R Okker S Y20R Gul okker 3060-Y20R Rå Siena S Y40R Rå umbra S Y30R Vogngrøn **) S B70G *) NCS = Natural Color System, et international farvesystem, der anvendes af farvehandlere. **) Vogngrøn vil med fordel kunne anvendes til døre, porte og vinduesrammer. Denne farvepalet består fortrinsvist af klassiske jordfaver. Det der karakteriserer jordfarveskalaen er, at der er tale om afdæmpede farver der passer smukt sammen indbyrdes. Desuden fremtræder farverne i høj grad i harmoni med naturens egne farve 42

43 3.E.1 3.B. 8.S.2 Målforhold: 1:10000 Forslag til Kommuneplantillæg nr. 13 til Syddjurs Kommuneplan 2013 Område til rekreative formål ved Fuglsø, Natur- og Friluftscenter Karpenhøj