LOKALPLAN. Forslag. Bevaringsværdig bolig på Sydkærsvej 75 HVIDOVRE KOMMUNE

Transkript

1 Forslag LOKALPLAN 235 Bevaringsværdig bolig på Sydkærsvej 75 HVIDOVRE KOMMUNE

2 KOMMUNE- OG LOKALPLANER KOMMUNEPLANEN er den overordnede fysiske plan, som omfatter hele kommunen. Den fastlægger hovedstrukturen, dvs. i hvilke områder der skal være boliger, erhverv, butikscentre, grønne områder, veje mv. og opstiller retningslinjer for arealanvendelsen i disse områder. Kommuneplanen fastlægger desuden rammerne for den detaljerede lokalplanlægning. Kommuneplanen skal være i overensstemmelse med de statslige interesser i planlægningen. På grund af de særlige forhold og interesser i hovedstadsområdet har Miljøministeren fastlagt de overordnede principper for byudvikling og rekreative hensyn mv. i et landsplandirektiv, FINGERPLAN En LOKALPLAN gælder for et mindre område og fastlægger mere detaljeret, hvordan området skal se ud i fremtiden. Lokalplanen må ikke være i strid med kommuneplanens rammebestemmelser og retningslinjer. Se kommuneplanen på OFFENTLIG HØRING Kommunalbestyrelsen offentliggør forslag til Lokalplan 235 den 5. november Forslaget vil herefter være fremlagt i offentlig høring indtil den 7. januar Alle interesserede har mulighed for at komme med bemærkninger, ændringsforslag, indsigelser mv. til planforslaget. Disse bemærkninger vil indgå i Kommunalbestyrelsens endelige behandling af planen. Bemærkninger skal sendes på til ktma@hvidovre.dk, eller som brev til Hvidovre Kommune, Plan- og Miljøafdelingen, Høvedstensvej 45, 2650 Hvidovre. Bemærkningerne skal være kommunen i hænde senest den 7. januar 2016, kl MIDLERTIDIGE RETSVIRKNINGER Indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget, dog højst et år efter forslagets offentliggørelse, må ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke bebygges eller i øvrigt benyttes på en måde, der skaber risiko for en foregribelse af den endelige plans indhold. Dette fremgår af planlovens 17, stk. 1. Forslag til Lokalplan 235 er udarbejdet af Hvidovre Kommune, Kultur, Miljø og Vækst, Plan- og Miljøafdelingen.

3 INDHOLD REDEGØRELSE Lokalplanområdets beliggenhed Baggrund og formål med lokalplanen Eksisterende forhold Lokalplanens indhold Lokalplanens forhold til anden planlægning Miljøvurdering Tinglyste dokumenter BESTEMMELSER 1 Lokalplanens område og zonestatus 2 Lokalplanens formål 3 Lokalplanområdets anvendelse 4 Udstykning 5 Bebyggelsens omfang og placering 6 Bebyggelsens udseende 7 Ubebyggede arealer 8 Parkering 9 Skiltning og reklamering 10 Tekniske anlæg 11 Aflysning af planer 12 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 13 Lokalplanens retsvirkninger Vedtagelsespåtegning 11 BILAG Planbilag 1: Matrikulære forhold Planbilag 2: Byggefelt

4 REDEGØRELSE LOKALPLANOMRÅDETS BELIGGENHED Lokalplanområdet består af en enkelt ejendom med et enfamilieshus, Sydkærsvej 75, beliggende i den nordøstlige del af Hvidovre Kommune. Lokalplanområdet er en del af et større boligkvarter, Risbjergkvarteret, der består af enfamiliehuse, rækkehuse og enkelte institutioner. Lokalplanområdet ligger på et hjørne og afgrænses af Sydkærsvej mod øst og mod syd af Vesterkærs Alle. Mod nord og vest støder lokalplanområdet op til andre ejendomme med enfamiliehuse. Ejendommen er en del af Grundejerforeningen Ny Hvidovre. Lokalplanområdet (copyright geodatastyrelsen) BAGGRUND OG FORMÅL MED LOKALPLANEN Kultur, Miljø og Vækst modtog den 16. september 2014 en ansøgning om tilladelse til at nedrive enfamiliehuset på ejendommen Sydkærsvej 75. Baggrunden for ønsket var, at huset ikke var tidssvarende og krævede en gennemgribende renovering. Huset blev i år 2000 vurderet til bevaringsværdi 3 efter SAVE-systemet, og er derfor optaget som bevaringsværdig i Kommuneplan 2009 med høj bevaringsværdi. Det blev genvurderet i 2014, hvor den høje værdi blev fastholdt. Risbjergkvarteret, hvor ejendommen ligger, vidner om tidligere tiders selvbyggerdrømme og kvarteret er derfor Lokalplanområdet med omgivelser (copyright geodatastyrelsen) 1

5 REDEGØRELSE præget af en stor bygningsmæssig diversitet. Det er hverken muligt eller ønskeligt at fastfryse et præcist billede af kvarteret, fordi det netop er forskelligheden der er interessant. Men der er en række enkeltbygninger, der er udpeget som bevaringsværdige med høj bevaringsværdi, som hvis de nedrives eller forandres væsentligt, vil udviske historien om Risbjergkvarteret. Det er, med denne baggrund, vigtigt at fastholde enfamiliehuset på Sydkærsvej 75, som et eksempel på et karakteristisk hus i kvarteret. Økonomiudvalget besluttede på denne baggrund, på sit møde den 17. november 2014, at nedlægge forbud mod nedrivning af huset efter planlovens 14. Der skal herefter indenfor 1 år efter denne beslutning påbegyndes udarbejdelse af en bevarende lokalplan for ejendommen. Facade mod sydvest EKSISTERENDE FORHOLD Ejendommen, og dermed lokalplanområdet, består af en hjørnegrund på 790 m 2. Ejendommen udgør en del af udbygningen af Risbjergkvarteret nord for Brostykkevej og vest for Harrestrup Å og anvendes til boligformål. Hjørnet af Sydkærsvej og Vestkærs Alle Facade mod nord Den rummer et enkelt, fritliggende enfamiliehus, der er opført som en velproportioneret bungalow i blankt, gult murværk med røde bånd og med fladt tag. Huset er opført i en etage med en højtliggende kælder, som det er karakteristisk for bungalowstilen. Facademuren afsluttes på en særlig karakteristisk måde i en murkrone, der omkranser det flade tag. Huset står nogenlunde intakt, men har fået en gennemgribende renovering i Huset er opført i 1937, og boligarealet er på 68 m 2 med 68 m 2 kælder. Facade mod øst - indgang Facade mod sydøst - hjørnet Hjørnevindue 2

6 REDEGØRELSE LOKALPLANENS INDHOLD Lokalplanen fastlægger, at ejendommen kun må bruges til helårsbeboelse til parcelhus. Der må drives liberale erhverv i tilknytning til boligen. Lokalplanen har til hensigt at bevare den eksisterende bolig, som ikke må nedrives, ombygges eller på anden måde ændres i det ydre uden Kommunalbestyrelsens tilladelse. kysten visuelt. Læs eventuelt mere i planlovens kapitel 2a. Da lokalplanområdet ligger ca. 2 km fra kysten, og da arealerne mellem lokalplanområdet og kysten i forvejen er bebygget med høj og tæt bebyggelse, er det I forhold til den hidtil gældende Byplanvedtægt H11 bliver der mulighed for at bygge mere på grunden. Tidligere måtte højst 1/5 af grunden bebygges i en etage og udnyttet tagetage, idet udnyttelsesgraden dog ikke måtte overstige 0,25. Der udlægges med lokalplan 235 et byggefelt med mulighed for at opføre yderligere 68 m 2 til boligformål i maksimalt en etage med høj kælder, svarende til det eksisterende hus. Herudover gælder Bygningsreglementets regler for opførelse af småbygninger som carporte, garager, cykelskure, udhuse, drivhuse mv. LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Kystnærhedszone Lokalplanområdet er beliggende mindre end 3 km fra kysten i den kystnære del af byzonen og er således omfattet af planlovens bestemmelser for planlægning i kystområderne. De særlige krav til planlægning i de kystnære zoner gælder såfremt ny bebyggelse påvirker 3

7 REDEGØRELSE kommunens vurdering, at byggemulighederne, der er indeholdt i lokalplanen, ikke vil påvirke kystlandskabet. Kommuneplan 2009 Kommuneplanen inddeler kommunen i rammeområder med forskellige anvendelsesmuligheder. I Såvel i Kommuneplan 2009 som i det fremlagte forslag til Kommuneplan 2014 er lokalplanområdet beliggende inden for rammeområde 2B43 Risbjerg Nord. For rammeområdet er der i begge tilfælde fastsat følgende bestemmelser for lokalplanlægningen: Generel anvendelse: Boligområde Specifik anvendelse: Åben-lav Max. bebyggelsesprocent: 30 Max. antal etager: 2 Max. bygningshøjde: 8,5 m Risbjergkvarteret Det store parcelhuskvarter mellem Harrestrup Å, Holbæk Motorvejen, Hvidovrevej og Gammel Køge Landevej blev udstykket til sommerhusparceller fra Kvarteret fremtræder med et overvejende regelmæssigt vejnet, som afspejler landbrugssamfundets ejerforhold og viser, at der ikke eksisterede en overordnet udstykningsplan. 2B43 Kvarterets tæppe af parceller på m 2 brydes kun få steder af institutioner som skole, plejehjem og daginstitutioner. Deres placering skyldes, at enkelte mindre gartnerier overlevede udstykningsbølgen og senere kunne lægge jord til offentlige institutioner. 2D7 Parcelhusene og de få villaer i Risbjergkvarteret viser en tidsmæssig spredning fra omkring 1918 til nu. Den glidende overgang fra sommerhusområde til Afgrænsning af kommuneplanrammer 4

8 REDEGØRELSE helårskvarter har sikret en ekstrem variation i husenes arkitektoniske udtryksform, og indbyggernes sociale historie har forsynet mange huse med komplicerede bygningshistorier. Kvarteret kan som kommunens øvrige, ældre parcelhuskvarterer siges at rumme en karakteristisk byggeskik, hvor parcelhusene er formet under indtrykket af skiftende tiders økonomiske og sociale muligheder og blev til lokal byggestil. Byplanvedtægt H11 Lokalplanområdet er i dag omfattet af Byplanvedtægt H11, der blev vedtaget i Hensigten med Byplanvedtægt H11 var at opstille bestemmelser for områdets udstykning, anvendelse og bebyggelsesmuligheder. Byplanvedtægt H11 vil blive ophævet for ejendommen Sydkærsvej 75, i forbindelse med Kommunalbestyrelsens endelige vedtagelse af Lokalplan 235. Spildevandsplan Reglerne for afledning af spilde- og regnvand er fastlagt i Spildevandsplan 2002, der kan ses på kommunens hjemmeside, hvidovre.dk. Ønsker du at nedsive regnvand på din grund, skal du have en tilladelse til nedsivning fra Kultur, Miljø og Vækst. Varmeforsyning Ifølge kommunens varmeplan fra 1985 er lokalplanområdet beliggende i et område, der var planlagt forsynet med kollektiv varmeforsyning i form af naturgas. Kommunen har vedtaget en fjernvarmeudbygningsplan, hvoraf det fremgår, at hele kommunen på sigt skal være fjernvarmeforsynet. Det vides ikke, hvornår det eksisterende naturgasområde i lokalplanområdet ændres til fjernvarme, men det sker tidligst efter Du kan læse mere om varmeplanen på kommunens hjemmeside, hvidovre.dk. Trafikstøj Efter kommuneplanens retningslinjer må der ikke udlægges arealer til støjfølsom anvendelse, med mindre den fremtidige anvendelse kan sikres mod støj ved etablering af afskærmningsforanstaltninger. Ny bebyggelse skal udformes således, at støjniveauet ikke overstiger de vejledende grænseværdier for boligområder på Lden 58 db. Støjniveauet på ejendommen fra såvel vej som jernbane overstiger ikke det tilladte. Jordforurening Lokalplanområdet er områdeklassificeret efter jordforureningsloven, hvilket betyder, at jorden som udgangspunkt anses for at være lettere forurenet,som al anden jord inden for ældre byområder. Bortskaffelse af jord fra ejendommen skal ske i henhold til bekendtgørelse om anmeldelse og dokumentation i forbindelse med flytning af jord. Kommunen har ikke yderligere oplysninger om jordforurening i området. NOTE: Lden betyder Level dayevening-night og er et mål for støjen fra omgivelserne med en ekstra vægtning af støj i aften og nattetimerne, da støjen her føles mere generende. Siden 2004 er Lden anvendt i alle europæiske lande efter gennemførelsen af det europæiske direktiv om ekstern støj. 5

9 REDEGØRELSE MILJØVURDERING Lov om miljøvurdering af planer og programmer stiller i visse tilfælde krav om, at der skal laves en miljøvurdering af den pågældende plan. I forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanforslaget er der gennemført en screening af planens miljøpåvirkning. Kommunen har vurderet, at der ikke skal gennemføres en miljøvurdering, jf. lovens 3, stk. 1, nr. 3, og 4, stk. 2. Dette begrundes med, at lokalplanen alene fastlægger anvendelsen af en enkelt mindre ejendom og ikke muliggør væsentlige ændringer i det bestående, men derimod viderefører den nuværende anvendelse i princippet status quo og at planen ikke vil muliggøre anlægsarbejder, som er optaget i lovens bilag, eller projekter, der i størrelse eller karakter vurderes at få en væsentlig indvirkning på miljøet. TINGLYSTE DOKUMENTER Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen, jf. planlovens 18. Efter den endelige vedtagelse af Lokalplan 235 begæres Byplanvedtægt H11 aflyst for den af lokalplanen omfattede ejendom. 6

10 BESTEMMELSER I medfør af Lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013) fastsættes følgende bestemmelser for det i 1 nævnte område i Hvidovre Kommune. 1 Lokalplanens område og zonestatus 1.1 Lokalplanen omfatter ejendommen, matr.nr. 2ii, Hvidovre By, Hvidovre, samt alle de ejendomme der efter 1. august 2015 udstykkes herfra. 1.2 Lokalplanområdet afgrænses som vist på planbilag Lokalplanområdet ligger i byzone og forbliver i byzone. 2 Lokalplanens formål Formålet med lokalplanen er, at sikre at eventuelle til- og ombygninger af det bevaringsværdige enfamiliehus på ejendommen sker på en sådan måde, at bygningens karakter og bevaringsværdi opretholdes. 3 Lokalplanområdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til boligformål i form af åben-lav bebyggelse. Boligen skal anvendes til helårsbeboelse. 3.2 På ejendommen må der kun drives en sådan virksomhed (liberale erhverv og lignende), som almindeligvis kan udføres i boligområder under forudsætning af: - at virksomheden drives af den, der bebor den pågældende boligenhed, - at virksomheden ikke er til gene for omkringboende, - at erhvervsarealet ikke overstiger 25 % af nettoboligarealet, - at ejendommen ikke ved skiltning eller lignende ændrer karakter af beboelsesejendom, og - at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom. 4 Udstykning 4.1 Ejendommen skal have en grundstørrelse på mindst 700 m². 5 Bebyggelsens omfang og placering 5.1 Ny bebyggelse til beboelse skal placeres indenfor byggefeltet vist på planbilag Der kan maksimalt opføres yderligere 68 m 2 til ny beboelse. 5.3 Etageantallet må ikke overstige 1 etage med høj kælder svarende til den eksisterende bevaringsværdige bygning. 7

11 BESTEMMELSER 5.4 Småbygninger som garager, carporte, cykelskure, udhuse, drivhuse mv kan opføres udenfor byggefeltet, når bygningerne har en maksimal højde på 2,5 m i en afstand af 2,5 m fra naboskel eller sti, samt en samlet længde mod skel på højst 12 m (i længden medregnes kun bygningens længste side mod skel). 5.5 Der må opføres en overdækning af terrassen på den eksisterende bygning. Overdækningen skal tilpasses karakteren af den bevaringsværdige bygning. 5.6 Bygningshøjden på ny bebyggelse må maksimalt være 4,40 m over terræn, som det eksisterende enfamiliehus. Skorstene og antenner er ikke omfattet af højdebegrænsningen. Vedr. parabolantenner, se dog Der gælder en byggelinje på 5 m fra skel mod vej. Der må ikke opføres bebyggelse på arealet mellem byggelinjen og vejskellet. Der må dog opføres en åben carport på byggelinjearealet på betingelse af, at carportens tagflade placeres mindst 2 m fra vejskellet. 6 Bebyggelsens udseende 6.1 Ejendommens bolig er bevaringsværdig og må ikke nedrives, ombygges eller på anden måde ændres i sit ydre uden Kommunalbestyrelsens tilladelse. Bestemmelsen gælder også forhold som facadematerialer og -farver, tagbeklædning, indgangsparti, isætning af ovenlysvinduer, udformning og udskiftning af døre og vinduer samt skiltning. 6.2 Ved ændringer i boligens ydre skal det sikres, at det oprindelige udtryk og bevaringsværdien fastholdes. Således skal ydermure være i blank mur af gule mursten med røde bånd. Den karakteristiske murkrone, der omkranser taget i samme materialer og farver som ydermure, skal bevares. Den murede skorsten skal bevares. Taget skal fastholdes i den originale form og skal være belagt med tagpap. Tagrender skal være skjulte bag murkronen og nedløbsrør skal være i zink. Vindues- og dørrammer skal være brune. 6.3 Såfremt der placeres ovenlysvinduer i tagfladen, skal disse være skjult af murkronen, så de ikke er synlige fra terræn. 6.4 Nyt byggeri til boligformål skal opføres indenfor det udlagte byggefelt vist på Planbilag Nyt byggeri skal opføres med fladt tag og udføres med murede ydervægge i blank mur af gule mursten med røde bånd, svarende til materialer og farver i den eksisterende bevaringsværdige bygning. Ligeledes skal vinduer og disses farve svare til materialer og farve anvendt i den eksisterende bygning. Denne bestemmelse gælder ikke for de i 5.4 nævnte småbygninger. 8

12 BESTEMMELSER 6.6 Solceller eller solfangere på den bevaringsværdige bolig må kun opsættes på taget og på en måde så de er skjult bag murkronen og ikke kan ses fra terræn. På nyt byggeri skal solceller eller solfangere integreres i arkitekturen. Der ikke må opsættes parabolantenner på tag og skorsten. 7 Ubebyggede arealer 7.1 Hegn langs skel mod vej eller sti skal være levende hegn. Det levende hegn kan suppleres med et trådhegn på indersiden af det levende hegn. Trådhegnet må ikke være højere end det levende hegn, når dette er fuldt udvokset - der må dog ikke opsættes trådhegn højere end 1,8 m. Enhver form for hegn mod vej eller sti skal placeres bag skellet fuldstændigt på egen grund. Levende hegn skal om nødvendigt beskæres eller klippes, således at det sikres, at hegnet i sin helhed er placeret på egen grund året rundt. 7.2 Der må ikke ske terrænregulering nærmere skel end 1 m. På ejendommen må der i øvrigt ikke ske terrænregulering ud over +/- 0,3 m i forhold til det eksisterende terræn. Undtaget herfra er anlæg af højbede, bassiner mv. 7.3 Udendørs oplag af uindregistrerede motorkøretøjer må ikke finde sted. Udendørs oplag af fritidsbåde, campingvogne, trailere mv. må ikke finde sted nærmere skel end 2,5 m, såfremt oplaget er højere end 2,5 over terræn. 8 Parkering 8.1 Der skal anlægges det nødvendige antal parkeringspladser til sikring af, at parkering kan ske på egen grund. Der skal som minimum udlægges, dvs. reserveres plads til 2 parkeringspladser pr. åben-lav bolig. Mindst halvdelen af disse parkeringspladser skal anlægges inden ibrugtagningen af bebyggelsen. De resterende parkeringspladser skal anlægges, når det efter Kommunalbestyrelsens skøn vurderes at være nødvendigt for at sikre, at parkeringsbehovet kan dækkes på egen grund. 9 Skiltning og reklamering 9.1 Skiltning og reklamering må ikke finde sted, heller ikke som flagning med bomærke, facadebelysning eller lignende. Undtaget herfra er skilte, som oplyser om navne, husnummer, og henvisning i øvrigt. Det er desuden tilladt at skilte til tilladt erhverv på ejendommen, når det sker i overensstemmelse med Eventuel skiltning til erhverv på ejendommen jf. 3.2 kan udføres i en størrelse på max. 30 x 50 cm. Skiltet kan være belyst, men må ikke udføres som et lysende skilt. 9

13 BESTEMMELSER 10 Tekniske anlæg 10.1 Private, individuelle parabolantenner med en diameter over 1 m må ikke opsættes på tag eller skorsten Der må ikke opsættes vindmøller af nogen art inden for lokalplanområdet. 11 Aflysning af planer 11.1 Ved den endelige vedtagelse og offentlige bekendtgørelse af Lokalplan 235 ophæves Byplanvedtægt H11 for ejendommen matr. nr. 2ii, Hvidovre By, Hvidovre. 12 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 12.1 Ny bebyggelse indenfor lokalplanens område må ikke tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet kollektiv varmeforsyning efter Kommunalbestyrelsens anvisning i henhold til den gældende varmeplanlægning. Kommunalbestyrelsen skal dispensere fra kravet om tilslutning til kollektiv varmeforsyning, når bebyggelsen opføres som lavenergibebyggelse, jævnfør planlovens 19, stk Lokalplanens retsvirkninger 13.1 Når der er foretaget offentlig bekendtgørelse af lokalplanen, må der ikke retligt eller faktisk etableres forhold i strid med planens bestemmelser, med mindre dispensation meddeles efter reglerne i planlovens 19 og 20. Kommunalbestyrelsen kan dispensere fra bestemmelserne i lokalplanen, hvis dispensation ikke er i strid med principperne/formålet med planen. Videregående afvigelser fra lokalplanens bestemmelser forudsætter tilvejebringelse af en ny lokalplan Kommunalbestyrelsen kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private, eller private rettigheder over fast ejendom, når det er nødvendigt for at virkeliggøre lokalplanen Når det i en lokalplan er bestemt, at en bebyggelse ikke må nedrives uden tilladelse fra Kommunalbestyrelsen, og tilladelsen nægtes, kan ejeren forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning, jævnfør planlovens 49, stk. 1. Det fremgår dog af 49, stk. 2, at overtagelsespligten kun påhviler kommunen, hvis der er et væsentligt misforhold mellem ejendommens afkastningsgrad og afkastningsgraden for ejendomme med en lignende beliggenhed og benyttelse, som ikke er omfattet af et nedrivningsforbud. 10

14 BESTEMMELSER Vedtagelsespåtegning Forslag til Lokalplan 235 er vedtaget til offentlig fremlæggelse af Hvidovre Kommunalbestyrelse den 27. oktober 2015 Helle Adelborg Gert S. Nelth borgmester direktør 11

15 N Sydkærsvej Dato: BILAG 1 Lokalplanområdet Lokalplanens afgrænsning Matrikkel nr. 2ii Mål: 1 : m

16

17 N Dato: BILAG 2 Sydkærsvej Byggefelt 8,75m Lokalplanens afgrænsning 2,5 m 7,8m Eksisterende bevaringsværdig bolig Byggefelt Afstand til naboskel og byggefeltets udstrækning 2,5 m Mål: 1 : 250 Vestkærs Alle m