Tillæg 4 Kommuneplan Forslag

Transkript

1 Tillæg 4 Kommuneplan 2005 Forslag

2 Hvad er en rammeændring? Gladsaxe Kommuneplan 2005 blev endeligt vedtaget i juni Kommuneplanen fastlægger dels en hovedstruktur for kommunen, bydelene og kvartererne, dels rammer for de enkelte områder i kommunen. Kommuneplanens rammer fastlægger retningslinierne for indholdet i de fremtidige lokalplaner med hensyn til bebyggelsens art og anvendelse, bebyggelsens tæthed, trafiksystemet, grønne områder m.v. Byrådet kan ændre kommuneplanens rammer ved at udarbejde et kommuneplantillæg, f.eks. for at imødekomme et konkret byggeønske. Rammeændringen kan imidlertid kun foretages efter en forudgående offentlig høring af mindst 8 ugers varighed hos overordnede myndigheder og borgerne i kommunen. En rammeændring vil som regel blive fulgt op af en lokalplan. Lokalplanen kan dog tidligst vedtages endeligt samtidig med eller efter vedtagelsen af rammeændringen. Indsigelsesret og -frist For at sikre borgerne indsigt i og medindflydelse på planlægningen fremlægges hermed et forslag til kommuneplantillæg. Forslaget er fremlagt i perioden Har De indsigelser eller ændringsforslag til kommuneplantillægget, skal De skrive til: Gladsaxe Byråd, Rådhus Allé, 2860 Søborg. Fristen for indsendelse af indsigelser og ændringsforslag er fastsat til den Før et kommuneplantillæg vedtages endeligt, behandler byrådet de modtagne, skriftlige tilkendegivelser og beslutter, i hvilket omfang ændringsforslag og indsigelser skal imødekommes i det færdige kommuneplantillæg. Byrådet bekendtgør herefter kommuneplantillæggets endelige vedtagelse i den lokale presse. Eventuelle yderligere oplysninger om kommuneplantillægget kan fås ved henvendelse til byplanafdelingen, Rådhuset, tlf

3 Forslag til tillæg 4 til Kommuneplan 2005 Vurdering af behovet for butikker til den lokale dagligvareforsyning og fastsættelse af rammer til lokale dagligvarebutikker uden for bydelscentrene Ændring af kommuneplanens hovedstruktur og rammedel I medfør af 23 c i lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 883 af ) har Byrådet den vedtaget dette forslag til ændring af kommuneplanens hovedstruktur og rammer for lokalplanlægningen. Ændringen vedrører den lokale dagligvareforsyning. Baggrund for ændringen I Kommuneplan 2005 er der åbnet op for, at der kan etableres butikker til den lokale dagligvareforsyning uden for bydelscentrene. Placeringen forudsætter rimelig tilgængelighed for alle trafikanter, og at indpasning i det pågældende område kan finde sted på en hensigtsmæssig måde. I Kommuneplan 2005 er det fastlagt, at lokale dagligvarebutikker ikke må være større end m 2 og, at lokale udvalgsvarebutikker ikke må være større end 100 m 2. Fordelingen er et udtryk for et ønske om, at udvalgsvarebutikkerne bør placeres i bydelscentrene. Kommunen har modtaget 5 ansøgninger om etablering eller udvidelser af lokale dagligvarebutikker. Ansøgningerne har medført et behov for at analysere behovet for disse butikker og deres oplande. På baggrund af behovsvurderingerne fastsættes det maksimale bruttoetageareal til nybyggeri og omdannelse til butiksformål i en række kvarterer. Den fastlagte ramme omfatter både daglig- og udvalgsvarer, idet det bemærkes, at udvalgsvareandelen er ganske lille. Den eksisterende lokale detailhandel Det fremgår af rådgivende konsulentfirma, Institut for Centerplanlægning, ICP s analyse af detailhandlen i Gladsaxe fra 1998 at godt 20 % af omsætningen lå i de daværende lokalcentre. Omsætningen pr. m 2 lå på et meget lavere niveau end omsætningen i butikkerne i bydelscentrene. Tanken om at opbygge en lokal butiksforsyning i lokalcentrene er nu opgivet, men butikkerne er der stadig. De er generelt små, mangler udbygningsmuligheder og har dårlige parkeringsforhold. Der ses ingen tegn på, at omsætningen har været stigende i de seneste år. Lav omsætning kan give problemer med af få en rentabel drift af butikken, og det må ses i øjnene, at mange af disse butikker vil lukke ved ejerskifte. Den andel af en husstands dagligvareforbrug, der lægges lokalt, varierer meget fra kvarter til kvarter. ICP udarbejdede i 2004 en analyse af detailhandlen i Gladsaxe. Materialet indeholder bl.a. oplysninger om, hvor husstandene foretager deres primære dagligvareindkøb. Analyser bygger på 5 geografiske områder, der hver omfatter flere kvarterer fra kommuneplanens kvartersopdeling. I Bagsværd og Værebro kvarterer køber 74 % deres dagligvarer i Bagsværd bymidte. I Stengård, Haspegård og Nybro kvarterer køber 14 % af husstandene deres dagligvarer i lokalområdet. 27 % benytter andre butikker i Gladsaxe, og 22 % handler i Lyngby. I Buddinge, Gladsaxe og Vadgård kvarterer køber ca. 50 % af husstandene deres dagligvarer i Buddinge Centret og på Søborg Hovedgade. I Søborg, Høje Gladsaxe og Maglegård kvarterer køber 44 % af husstandene deres dagligvarer på Søborg Hovedgade, mens 14 % benytter Høje Gladsaxe Center. I Mørkhøj og Kagså kvarterer køber 6 % deres dagligvarer i lokalområdet, mens 15 % benytter Netto på Sydfrontsvej. 30 % køber deres dagligvarer på Frederikssundsvej mens 15 % handler i Herlev. Gladsaxeborgerne lægger 78 % af deres dagligvareforbrug inden for kommunens grænser. Betragtes kvartererne enkeltvis, ligger Bagsværd og Buddinge pænt over gennemsnittet, Søborg nogenlunde på gennemsnittet, mens Stengård og Mørkhøj lægger størstedelen af deres dagligvareforbrug uden for lokalområdet og uden for kommunen. Det hænger naturligt sammen med, at Stengård og Mørkhøj har den dårligste lokalforsyning med dagligvarebutikker, bortset fra Maglegård der slet ikke har nogen dagligvarebutikker. Behovs- og oplandsvurdering Mulighederne for en bedre lokal butiksforsyning er vurderet ud fra husstandenes forbrug og butikkernes omsætning. Vurderingen bygger på, at husstandene gennemsnitligt lægger 50 % af deres dagligvareforbrug i lokalområdet. Udbygningsrammer Der foreslås rammer for nybyggeri og omdannelse til butiksformål uden for bydelscentrene. Rammerne fastlægges ud fra en vurdering af behovet for areal til lokal butiksforsyning og fastlægges som et maksimalt bruttoetageareal for det enkelte kvarter. Den enkelte ramme

4 eller butiks opland vil ofte dække hele eller dele af nærliggende kvarterer. Bydelscentrene indeholder et varieret udbud af dagligvarebutikker, som også sikrer den lokale forsyning i de omkringliggende lokalområder. Denne vurdering koncentreres derfor om behovet for lokal forsyning med dagligvarer ude i boligområderne. De kvarterer, der indeholder bydelscentre, som Bagsværd, Buddinge, Søborg Hovedgade Syd og Høje Gladsaxe Centret er derfor ikke medtaget. Rammer for bydelscentrenes udbygning er fastlagt i Kommuneplan Kvarter Husstande Nuværende antal butikker Art Behov***, butik/pr. kvarter Udlæg af tramme i m² Antal nye dagligvarebutikker 1. Værebro * Super Best Nybro 985 (1)** Kiosk Haspegård (3) Kiosk, bager, smørrebrød Stengård (2) Fakta, Minimarked, Kvik Spar m² 2 7. Kagså Netto Mørkhøj (4) Dagligbrugs, Lokalbrugs, kiosk, bager, frugt, grønt Gyngemose (540) m² Gladsaxe Netto, Buddinge Hovedgade og Netto, P. Bentzonsvej m² Vadgård (1) Nærkøb Maglegård m² 1 Samlet ramme (11) lokale butikker m² 9 Fodnote* antal dagligvarebutikker Fodnote ** i ( )angiver antallet af minimarkeder, kiosker, grønthandlere m.v. Fodnote*** behovet for dagligvarebutikker er opgjort som et minimum svarende til 50 % af forbruget og et maksimum svarende til behovet, hvis husstandene lagde alt dagligvarehandel i lokalområdet. Hvis beboerne lægger 50 % af deres dagligvarehandel ude i lokalområderne, vil der være grundlag for 19 butikker. Der er 6 dagligvarebutikker i dag, hvoraf kun to, Super Best i Værebro Centret og Netto på Sydfrontvej, har en tidssvarende størrelse. De 6 butikker suppleres af 11 mindre butikker som minimarkeder, kiosker, bager, grønthandler m.v. Rammeudlægget svarer til 9 nye butikker, og med de eksisterende vil der kunne blive i alt 15 dagligvarebutikker. Der er 4 mindre en behovsvurderingens minimum på 19, men med henvisning til den generelle usikkerhed, der hersker på dagligvareområdet, betragtes rammen som realistisk i forhold til at udvikle en fornuftig lokal dagligvareforsyning. 4

5 Oplandsvurderinger 1. Værebro kvarter Den lokale dagligvareforsyning vurderes at være dækket i Værebro Centret suppleret med Bagsværd bymidte. Der udlægges derfor ingen ramme. 3. Nybro kvarter Kvarteret er uden dagligvarebutik, men er helt overvejende orienteret mod Lyngby bymidte og Netto på Engelsborgvej. Der udlægges derfor ingen ramme. 4. Haspegård kvarter Kvarteret er uden dagligvarebutik, og der fastlægges en maksimal ramme på m 2. Butikkens opland vurderes at være del af Haspegård kvarter og kolonihaveområderne. Der afgrænses et nyt rammeområde til detailhandel. 5. Stengård kvarter Kvarteret har en mindre dagligvarebutik og vurderes at være underforsynet. Der fastlægges en maksimal ramme på m 2. Butikkernes opland vurderes at dække foruden Stengårdens kvarter også del af Haspegård kvarter. En del af rammen udmøntes i tillæg 1 til Kommuneplan 2005 for hjørnet af Gammelmosevej og Stengårds Allé, og der afgrænses et nyt rammeområde til detailhandel i eksisterende erhvervsområde. 7. Kagså kvarter Kvarteret har én dagligvarebutik, og den lokale dagligvareforsyning vurderes at være dækket i kvarteret. Der udlægges derfor ingen ramme. 8. Mørkhøj Bydelen er i dag underforsynet med dagligvarehandel, og med TV-byens omdannelse bliver underforsyningen yderligere markant. Der fastlægges en ramme for bydelen placeret i Gyngemose kvarter, og der udlægges derfor ingen ramme i Mørkhøj kvarter. 10. Gyngemose kvarter Butiksudbudet på Frederikssundsvej forventes fortsat at være en magnet, og de butikker, der planlægges for i bydelen, tænkes alene at omfatte lokal forsyning med dagligvarer. For Gyngemose kvarter fastlægges en maksimal ramme for nybyggeri og omdannelse til butiksformål på m 2. Butikkernes opland vurderes at være Mørkhøj bydel d.v.s. Gyngemose- og Mørkhøj kvarterer. 11. Gladsaxe kvarter Kvarteret har to mindre dagligvarebutikker. Kvarteret vurderes at være underforsynet med dagligvarebutikker, og der fastlægges en ramme på m 2. Butikkernes opland vurderes at omfatte foruden Gladsaxe kvarter dele af Vadgård, Haspegård og Stengårdens kvarterer. Der afgrænses et nyt rammeområde til detailhandel. 12. Vadgård Kvarteret har et minimarked og vurderes at være næropland til butikker i Gladsaxe og Buddinge kvarterer. Der udlægges derfor ingen ramme. 16. Maglegård kvarter Maglegård kvarter er helt uden butikker. For området, der er fuldt udbygget med boliger, fastlægges der en ramme på m 2 for lokale butikker placeret i Søborg kvarter. Butikkens opland vurderes at være Maglegård kvarter og kun i mindre grad Søborg kvarter. Der afgrænses et nyt rammeområde til detailhandel i Søborg kvarter. Samlet ramme for den lokale forsyning Samlet foreslås en ramme på m 2 til nybyggeri og omdannelse til butiksformål uden for bydelscentrene. Der er tale om en ramme, der tager udgangspunkt i behovet, og som samtidig indeholder»luft«med muligheder. Der er mange aktører på banen, og det er derfor uhensigtsmæssigt at udarbejde en mere stram plan for, hvor der kan etableres lokale butikker end den foreslåede. Konsekvenserne for den eksisterende dagligvareforsyning i bydelscentrene vurderes at blive beskeden, da butikkerne skal placere sig i områder, der er underforsynede, og de nye butikker får derfor mulighed for at hente markedsandele»hjem«udefra. Den styrkede dagligvareforsyning må dog forventes at få konsekvenser for de eksisterende små dagligvarebutikker ude i lokalområderne. Planlægningens formål og tilgængelighed Planlægningen af rammer for etablering af dagligvarebutikker i lokalområderne har til formål at øge dagligvareforsyningen for områdets beboere og minimere transportarbejdet i forbindelse med den daglige handel. Butikkerne placeres som hovedregel enkeltvis ude i kvartererne for at give den bedste dækning. Butikkerne skal placeres med god tilgængelighed for alle trafikanter og gerne i forbindelse med en station. Miljøvurdering De miljømæssige konsekvenser af kommuneplantillægget og de eksakte miljøpåvirkninger af omgivelserne kan ikke beskrives konkret på nuværende tidspunkt. Udbygningen af den lokale dagligvareforsyning vurderes dog samlet at trække udviklingen i en positiv retning. Bedre lokalforsyning vil give flere lokale indkøb og dermed bidrage til at reducere biltrafikken. Der udarbejdes derfor ikke en miljøvurdering på tillæg 4, men i den videre planlægning med lokalplaner vil der i hver enkelt sag blive taget stilling til, om der er behov for at udarbejde en miljøvurdering. Her vil lokale forhold i forbindelse med parkering og trafik samt byggeriets visuelle påvirkning af omgivelserne m.v. blive vurderet. 5

6 De generelle rammer, afsnittet centerstruktur Faktaboxen om butiksstørrelser og rammer for butiksbyggeri foreslås suppleret med følgende maksimale bruttoetagearealer for nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål 4. Haspegård kvarter Der afgrænses et nyt rammeområde til detailhandel på Klausdalsbrovej 274, 278 og Hjortevænget Uden for bydelscentrene Haspegård kvarter m 2 bruttoetageareal Stengård kvarter m 2 bruttoetageareal Gladsaxe kvarter m 2 bruttoetageareal Gyngemose kvarter m 2 bruttoetageareal Søborg kvarter m 2 bruttoetageareal til opland Maglegård kvarter Krogshøjvej Hjortevænget 4.C.1 Harestien Klausdalsbrovej 4.B.2 Haspegård, vest Områdets anvendelse Åben-lav boliger Max. bebyggelsesprocent 25 1½ Min. grundstørrelse 800 m² Områdets anvendelse Max. bebyggelsesprocent 35 1 Min. grundstørrelse - 4.C.1 Klausdalsbrovej Detailhandel, lokal butiksforsyning Den samlede ramme for nybyggeri og omdannelse til butiksformål må ikke overstige m². 6

7 Julivej Marie Grubbes Allé 5. Stengård kvarter 10. Gyngemose kvarter Tjele Alle Gammelmosevej Mørkhøjvej Hillerødmotorvejen Jernbane 5.C.1 10.B/E.1 TV-Byen Abelsvej Debelvej Marsk Stigs Alle Christoffers Alle Mørkhøj Parkalle 5.E.1 Gammelmosevej / Christoffers allé Områdets anvendelse Erhverv og boliger Max. bebyggelsesprocent Boliger: 25. Erhverv: 35 1½ Min. grundstørrelse 800 m² Kun virksomheder med detailsalg Peder Hesselsvej 5.C.1 Gammelmosevej Områdets anvendelse Detailhandel, lokal butiksforsyning og boliger Max. bebyggelsesprocent 50 2 Min. grundstørrelse - Den samlede ramme for ny byggeri og omdannelse til butiksformål må ikke overstige m². 10 B/E.1 Gyngemosepark Områdets anvendelse Blandet bolig- og erhvervsformål Max. bebyggelsesprocent Min. grundstørrelse Mindst 1/3 af det maksimalt tilladte etageareal skal anvendes til boligformål. Der kan etableres detailhandel med et samlet maksimalt bruttoetageareal på m B/E.1 Gyngemosepark Områdets anvendelse Blandet bolig- og erhvervsformål, detailhandel som lokal butiksforsyning Max. bebyggelsesprocent Min. grundstørrelse Mindst 1/3 af det maksimalt tilladte etageareal skal anvendes til boligformål. Der kan etableres detailhandel med et samlet maksimalt bruttoetageareal på m 2. 7

8 11. Gladsaxe kvarter Rammeområde 11.B.20 udvides og inddrager to ejendommen fra 11.B Søborg kvarter Markkrogen Stengårds Alle Blomstermarken Selma Lagerløfs Alle Maglegårds Alle 11.C.1 Gladsaxevej 14.C.6 Buddinge Hovedgade Venusvej Maglegårds Alle 11.B.20 Stengårds Allé, Buddinge Hovedgade Områdets anvendelse Etageboliger og serviceerhverv Max. bebyggelsesprocent 60 2½ 11.B.14 Stengårds Allé, Blomstermarken Områdets anvendelse Åben-lav boliger Max. bebyggelsesprocent 25 1½ 11.C.1 Stengårds Allé Områdets anvendelse Detailhandel, lokal butiksforsyning, etageboliger og serviceerhverv Max. bebyggelsesprocent 70 4 Den samlede ramme for nybyggeri og omdannelse til butiksformål må ikke overstige m E.2 Gladsaxevej Områdets anvendelse Erhverv, kategori C og boliger Max. bebyggelsesprocent 60 2½ Min. grundstørrelse 14.C.6 Gladsaxevej Områdets anvendelse Detailhandel som lokal butiksforsyning Max. bebyggelsesprocent 60 2½ Min. grundstørrelse Den samlede ramme for nybyggeri og omdannelse til butiksformål må ikke overstige m 2. 8

9 Nybrovej Lyngby Sø 2 Bagsværd Sø Bagsværdvej m² Ring 4 1 Bagsværd Bymidte Værebrovej Bagsværd Hovedgade 4 5 Stengårds Allé Gammelmosevej 12 Buddingevej m² Bydelscentre m² 7 Motorringvejen Buddinge Hovedgade 11 Gladsaxe Møllevej Ring 3 Vandtårnsvej Buddinge Centret Søborg Torv - Søborg Hovedgade Syd Område for butikker, der handler med særlig pladskrævende varegrupper Minimarkeder, kiosker m.v. Lokale dagligvarebutikker Ramme for udbygning og omdannelse til butiksformål til lokal dagligvareforsyning 8 Mørkhøjvej 10 Høje Gladsaxe Center 15 Hillerødmotorvejen Høje Gladsaxevej Søborg Hovedgade Gladsaxevej m² opland kvt m² Tillæg 4 til Kommuneplan 2005