SVAR PÅ SPØRGSMÅL TIL UDBUDSMATERIALE OM ULLERØD NORD

Transkript

1 SVAR PÅ SPØRGSMÅL TIL UDBUDSMATERIALE OM ULLERØD NORD 1. Hvor mange boligenheder må placeres i delområde 9? Materialet beskriver ca. 67 rækkehuse. Er det antal boligenheder stadig gældende hvis man ønsker at kombinere etageboligbyggeri med tæt-lav boligbyggeri og gå efter de 60 %? I så fald vil en fuld udnyttelse (ca m2 etagemeter) og fastholdelse af antallet på 67 vil give boligstr. på ca 477m2 pr stk(!) Ja, det er stadig gældende, at fastholde organiseringen, som det principielt er vist på kortbilag F i lokalplanen. Som der står i udbudsmaterialet: delområde 9 må kun anvendes til tæt-lav boligbebyggelse (ca. 67) med mindre haver, etagebebyggelse, fællesanlæg samt grønne arealer. Bebyggelsen skal organiseres som rækkehuse jf. kortbilag F i lokalplanen I udbudsmaterialet står også: Der må inden for nærmere angivne områder bygges i 1½ plan og rækkehuse i 2- og 3-plan jf. lokalplan 400, kortbilag C og F i lokalplanen. Bebyggelsen skal organiseres som rækkehuse jf. kortbilag F i lokalplanen. Ved 3 etager er det muligt at bygge enheder med både vandret og lodret skel. Altså skal boligerne (i princippet) organiseres og disponeres som vist på kortet på næste side. Dvs. at eventuelle 3-etagersboliger i det nordlige område af delområde 9 skal også organiseres som rækkehuse. Jf. bestemmelserne i lokalplan 400 for Ullerød Nord (kortbilag C og F), er udstykningsplanen med henholdsvis ca. 28 parcelhusgrunde og ca. 67 rækkehuse en principiel udstykningsplan. Dette betyder, at det er muligt at præsentere et projekt, hvor placeringen og antal boliger er anderledes. Projektet vil blive vurderet, hvis der er taget udgangspunkt i organiseringen som rækkehuse og at organiseringen af bebyggelsen forholder sig til landskabet som det er intentionen i lokal- og landskabsplan. Dvs. at der skal sikres åbne fysiske og visuelle forbindelser mellem de private og halvprivate friarealer (se også nedenstående kort og landskabsplan). Overholder projektet lokalplan og bygningsreglement vil vi vurdere det. Vi vil forholde os til om det lever op til kriterierne som angivet i udbudsmaterialet.

2 Som det ses på ovenstående kort til højre (fra Lokalplan 400, kortbilag C) angiver tallene, hvor mange etager, der max. kan bygges inden for hvert delområde i område 9. Ligeledes ses princippet for koblingen mellem de åbne og private friarealer. 2. Byggeret og antal boliger Byggeret på delområde 9 er m2 (BB% 40 af delområde 9s samlede areal på ca m2). Hvis en bolig er 100 m2 svarer det til ca. 170 boliger er det indenfor udbuddet okay? Så længe at de stables etableres på de ca. 67 markerede felter i kortbilag F fra Lokalplan 400 og maks. etagehøjderne respekteres. Vi kan ikke vurdere om 170 boliger er okay uden at have set et projekt. På kortet er det ikke præciseret, hvor mange etageboliger, som kan opføres. Så det afhænger også af valget i forhold til dette. Projektet vil blive vurderet, hvis det overholder lokalplan og bygningsreglement. Både på pris og kvalitet. Se i øvrigt svar til spørgsmål Mulighed for Fortættet byggeri? Hvis man udnytter bebyggelses% på 60 for delområde 9 og bygger enheder med et gennemsnit på ca. 100m2 vil det give ca. 320 enheder. Dette vil give en anderledes fortættet bebyggelsesplan og nogle andre kvaliteter (ikke undersøgt yderligere) - vil dette falde indenfor udbuddets rammer? Se svar på spørgsmål 1 og Ca. 67 boliger hvad betyder det?

3 Ca. 67 på side 5 i udbuddet refererer til hvad? 67 boliger, eller 67 felter hvor man har mulighed for at etablere etagebolig og derved reelt mange flere boliger? Som kortet på næste side angiver, er der kun mulighed for at etablere etageboliger i tre etager i det nordlige område. Dog gælder at: bebyggelsen skal organiseres som rækkehuse jf. kortbilag F i lokalplanen. Ved 3 etager er det muligt at bygge enheder med både vandret og lodret skel. Jf. bestemmelserne i lokalplan 400 for Ullerød Nord (herefter lokalplan 400) kortbilag C og F, er udstykningsplanen med henholdsvis ca. 28 parcelhusgrunde og ca. 67 rækkehuse en principiel udstykningsplan. Dette betyder, at det er muligt at præsenteres et projekt, hvor placeringen og antal boliger er anderledes. Vi vil vurdere projektet, hvis det overholder lokalplan og bygningsreglement, og vurdere det ift. udbudskriterierne. Se i øvrigt svar på spørgsmål 1 og Principiel udstykningsplan hvor smidig er den? Må man trække i dimensioneringen af felterne, må man rykke rundt på felterne. Se svar på spørgsmål 1 og 2. Etageboliger skal placeres i det nordlige område jf lokalplan og ovenstående kortillustration 6. Grundens afgræsning og dwg-grundlag Vi har sammenholdt bilag 32 (som også er dwg-grundlaget) med bilag 31-cirkelbuens-afgrænsning og fundet en forskel i det NØ hjørne, her buler storparcellen ud. Hvad er det gældende grundlag? Den rigtige afgrænsning er, som vist på dette kortbilag:

4 Det er den samme afgræsning som er indtegnet i den dwg-fil, som I har fået eller vi kan sende til jer på mail. Grunden til at disse tegninger afviger fra Swecos materiale er, at vi har måttet rykke den ydre grænse for at få plads til støjvolden efter Swecos materiale blev indleveret. 7. Angående tegningsgrundlaget Bilag 3 Cirkelbuens afgrænsning og bilag Arealoptegning DWG-fil stemmer ikke overens, grundet dimensioneringen af støjvolden. Er det muligt at få tilsendt den akkurate afgrænsning af cirkelbuen? Og er det muligt at få den principielle udstykning, altså bilag 3, tilsendt i DWG format? Det er afgrænsningen på bilag 3.1, som er korrekt. Denne er tegnet ind i dwg-filen kaldet bilag 3.2. (Er der problemer, så kontakt Anne Nielsen, Byplan (akni@hillerod.dk). 8. Angående den Grønne Kile I lokalplan 400 Kortbilag C: Byggezoner, udstykning, ubebyggede arealer og etageantal er den grønne kile markeret Er det muligt at få præciseret dennes afgrænsning? Eventuelt i DWG format? Svar kommer 9. 3-vådområder Hvorledes er retningslinjer omkring 3 vådområder? Er der bestemte afstande af boligernes placering i forhold til vådområder vi skal være opmærksomme på? I områderne må der ikke foretages ændringer i naturtypernes tilstand, i Cirkelbuens tilfælde udgør 3 områderne af søer og moser, som er af afgørende betydning for den biologiske mangfoldighed og den landskabelige variation. Søerne og moserne er beskyttet mod ændringer af tilstanden. Ændringer i tilstanden kan fx være; permanent ændring af vandstanden, byggeri og anlæg, naturpleje i form af fx oprensning og rydning af pil og andre vedplanter. Tiltag uden for de beskyttede områder, som medfører en tilstandsændring ind i det beskyttede naturområde, er også omfattet af forbuddet. Det kan fx være byggeri eller anlæg tæt ved sø eller mose, som har en direkte drænende effekt ind i naturområdet. Der er ikke en fast regel om afstandskrav til de beskyttede naturområder, men 10 meter anvendes ofte som bufferzone, men det beror på en konkret vurdering. I særlige tilfælde kan kommunen give tilladelse til tilstandsændringer, hvis indgrebet/projektet tjener samfundsmæssige interesser eller har naturforbedrende karakter. 10. Parkering Hvorledes er muligheden for parkering langs vejen, der forbinder delområde 8 og 9?

5 Det er tiltænkt at lokalvejen indrettes periodisk med parkeringsbåse i den ene side. Ved tættere bebyggelse har køber mulighed for at anlægge lokale parkeringsområder for at opnå det korrekte antal af båse kontra husstande. Det må dog nævnes, at det er køber, der skal varetage detailprojekteringen. Derfor kan vi ikke give et mere præcist svar. Princippet skal fremgå ved tilbudsgivning så vi ved om det kan lade sig gøre ift lokalplanen. Endelig detailprojekt skal fremgå af myndighedsprojekt. 11. Rækkehuskarakter i etagebolig hvad er det? Stabling af tre boliger/lejligheder ovenpå hinanden hvordan ser det ud, hvis det skal have rækkehuskarakter? Se referencebilleder på sidste side i dette dokument. Nogle er flere etager end tre, men selve udtrykket og kombination kan gå for at være rækkehus. 12. Spørgsmål og svar om Ullerød Nord. Er der et sted hvor spørgsmål/svar til udbuddet bliver offentliggjort og hvor det vil være tilgængeligt for alle at læse med? Vi opdaterer løbende hjemmesiden med udbudsmateriale med diverse spørgsmål og vej Jf. spørgsmål 6 & 7 vedr. afgrænsning og dwg-grundlag: Se vedhæftede billede - Det gule felt markerer afgrænsningen fra bilag 3.1 og 3.2, indtegnet på den vejledende situationsplan bilag 3.0 som det kan ses i de to markerede røde bokse, så opstår der et mindre problem vedr. vejforhold I bilag 3.0 svinger vejen udenom 3 vandhullerne. I bilag 3.1 og 3.3 tangerer 3 vandhullerne og afgrænsningen, så der ikke er plads til vejen. Disse 3-områder vil forskydes i den anden retning, så der er plads til stamvejen. Det kigger vi på når der ligger et projekt. 14. Vedr. planforhold Ved 3 etager er det muligt at bygge enheder med både vandret og lodret skel. Skal det forstås som at det KUN er tilladt at lave etagebyggeri i Max. 3 etagers-området i Delområde 9? Eller må vi også lave etagebyggeri i Max. 2 etagers-området? Nej, det skal være lodret skel ved 2 etager. 15. Tegningsmateriale og markering af område 9 det muligt at få et dwg-grundlag med afgrænsning af henholdvis Delområde 8 og Delområde 9?

6 Potentiel køber er forpligtet til at håndtere en 100 års regnhændelse via eksisterende vådområder til fællesarealet den Grønne kile, som i øjeblikket projekteres af Hillerød Kommune og Forsyning. Ved detailprojektering af Cirkelbuen skal køber sikre en hydraulisk koordinering med disse, således kommende boligejere ikke får vandskader. Skitsen fra Sweco begrænser fint nuværende estimeret hydrauliske beregninger, men det er købers ansvar, at sikre, at den hydrauliske begrænsning overholdes samt forudsætningerne fra det tekniske notat og lokalplan 400 følges. På baggrund af dette er det muligt at justere afgrænsning af boligerne. Lokalplanen viser princippet for placering af boliger. Intentionen omkring landskabets udformning, boligernes placering og håndtering af vand skal efterleves. Vi kan sende Swecos tegnings som DWG.fil BILAG MED EKSEMPLER PÅ ETAGEBOLIG I RÆKKEHUS- KARAKTER (VANDRET SKEL): Åmosevej i Hillerød:

7 5 6 boliger i hver opgang

8 Andet udtryk, som kan kombineres/tænkes sammen med rækkehuse.

9