Hjørring Kommune vil gerne høre din mening om planforslaget.

Transkript

1 Tillæg nr 25 - Lokalcenter ved Frilandsvej og Heerfordtsvej, Hjørring Hjørring Kommunes Byråd har på møde den XX godkendt forslag til kommuneplantillæg nr. 25. Hjørring Kommune vil gerne høre din mening om planforslaget. Du kan indsende dine bemærkninger, kommentarer og indsigelser ved hjælp af funktionen "Høring - hvad mener du?" her på hjemmesiden. Høringsperioden er XX.YY XX.YY 2019 Når planen er vedtaget, udskiftes ovenstående linjer med, at tillægget er vedtaget, om der er indkommet høringssvar, og om det har givet anledning til ændringer. Skabelon-teksten findes i lokalplan-modulet. Miljøvurdering Hjørring Kommune har foretaget en screening i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter og vurderer, at planen ikke er omfattet af lovens krav om, at der skal foretages en miljøvurdering. Dette begrundes med: Planen fastlægger ikke rammer for projekter, der er omfattet af lovens bilag 1 eller 2 ( 8, stk. 1, nr. 1). Planen medfører ikke krav om en vurdering af indvirkningen på et internationalt naturbeskyttelsesområde (Natura2000) ( 8, stk. 1, nr. 2). Planen fastlægger rammer for fremtidige anlægstilladelser, men planen antages dog ikke at få væsentlig indvirkning på miljøet ( 8, stk. 2, nr. 2), fordi: Der er hverken landskabelige, biologiske eller kulturhistoriske værdier i området Planen vil kun få begrænset miljømæssig betydning i forhold til borgernes sundhed, miljøet og trafikale forhold, da området ligger i et i forvejen trafikeret område, således den trafikale ændring vil være begrænset. Retsvirkninger

2 Forslag til kommuneplantillæg har ingen direkte retsvirkninger over for de ejendomme, som er omfattet af tillægget. Først når tillæg er vedtaget og dermed en del af kommuneplanen indtræder retsvirkningerne. Læs mere om retsvirkninger. Klagemulighed Hvis du ønsker at klage over tillæg til Kommuneplan 2016, skal du klage til Planklagenævnet. Klagefristen er den XX. XX Læs mere i klagevejledningen. Spørgsmål Har du spørgsmål, er du velkommen til at kontakte Team Plan og Erhvervsudvikling på eller tmplan@hjoerring.dk.

3 Indholdsfortegnelse Beskrivelse 4 Detailhandel 13 Rammer 25 Kommuneplanramme Boligområde mellem 26 Kommuneplanramme Erhvervsområde ved 28 Kommuneplanramme a - Centerområde, 30 3

4 Beskrivelse Kommuneplantillægget er udarbejdet i forbindelse med udarbejdelse af lokalplan 110-L11 for Lokalcenter ved Frilandsvej og Heerfordtsvej. Kommuneplantillægget omfatter et område, som er større end lokalplanen. Formålet med kommuneplantillægget er at skabe grundlag for en mere tidssvarende detailhandel i lokalområdet og at etablere det nødvendige plangrundlag for realisering af en dagligvarebutik på Heerfordtsvej. Gennem kommuneplantillægget fastlægges planområdets anvendelse til lokalcenter, idet lokalcenteret ved Frilandsvej tildeles en ændret afgrænsning, og der sikres grundlag for en ny dagligvarebutik. Området i dag Planområdet ligger ved Frilandsvej og Heerfordtsvej i Hjørring. Frilandsvej er trafikvej og indfaldsvej fra Tårs / Sæby. Butikkerne er opstået langs de overordnede veje, og de få tilbageværende butikker er et levn fra den tid. Butikkerne langs Frilandsvej er udpeget som lokalcenter. Der er sket en betydelig udvikling af detailhandelsstrukturen i Hjørring, og med udvidelse af Hjørrings bycenter, der ligger for enden af Frilandsvej, er der kommet et ekstra pres på de eksisterende butikker i lokalcenteret, der er dagligvarebutikker. Antallet af butikker på strækningen er reduceret, og senest er en bager lukket, og en dagligvarebutik er omdannet til en vinhandel. Langs Frilandsvej er i dag udlagt et lokalcenter, hvis samlede fysiske areal udgør ca. 1,9 ha., og det ligger samlet på begge sider af Frilandsvej mellem nr. 49 og 75, se illustration. På Frilandsvej 100 ligger en enkeltstående dagligvarebutik på 700 m 2 og overfor på Heerfordtsvej 2 ligger en servicestation med en mindre butik. Denne butik indgår i regnskab for udlæg af dagligvarebutikker med et butiksareal på 100 m 2. Lokalplanområdet for en ny dagligvarebutik ligger som nabo til tankanlægget ved Heerfordtsvej med adgang til Frilandsvej. Det samlede butiksareal i de to områder ved Frilandsvej og Frilandsvej 100 / Heerfordtsvej kan opgøres til ca. 600 m 2 og 800 m 2 med i alt ca m 2. 4

5 Det fremtidige lokalcenter Dette afsnit omhandler en vurdering af behovet for nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål og ændring af afgrænsningen af lokalcenteret. Nye butikker søger ud i en større radius fra bycenteret. Der er således ikke grundlag for at opretholde lokalcenterets afgrænsning på Frilandsvej mellem på begge sider af vejen, og det reduceres til kun at omfatte nordsiden af vejen mellem og Muhlesvej 2, se illustration til "nye rammeområder". Umiddelbart ser ændringen ud til at være omfattende, men reelt er planlægningen et udtryk for, at der er behov for en ny dagligvarebutik efter, at der er lukket butikker andre steder i området. En ny butik vil opfylde nye og tidssvarende behov. Ved detailhandelsanalysen fra 5

6 2017 fremgik det, at der i kommunen er et underskud på dagligvarebutikker i Hjørring i et omfang, der svarer til ca m 2. Der er derfor ikke tale om, at det samlede butiksareal er blevet væsentligt udvidet sammenlignet med tidligere, hvor der var en købmandsbutik på m 2 i lokalcenteret. Ændringen omhandler en geografisk ændring af lokalcenterets afgrænsning, hvor der er rummelighed til at hæve rammen i kommuneplanen. Ved etablering af en dagligvarebutik på Heerfordtsvej kan beregnes, at der i området mellem jernbanen mod nord, Bispensgade mod vest og Ringvejen mod øst er et opland på boliger. Omsætningen fra disse boliger kan beregnes til lidt mere end 62 mio. kr. Derudover er der et mindre opland i erhvervsområdet øst for Ringvejen på 104 boliger, der kan generere en yderligere omsætning på knap 4 mio. kr. Det er vurderet, at området med placeringen af en ny dagligvarebutik, hvor borgerne med en andel på dagligvarekøb på 70 % indenfor området og med dagligvarekøb på 30 % fra området øst for Ringvejen kan genere en omsætning på næsten 45 mio. kr. Der er en eksisterende dagligvarebutik på 700 m 2 på Frilandsvej 100. Det vurderes, at der fortsat er rummelighed og grundlag for en dagligvarebutik på Frilandsvej 100, men butikken vil måske udvikle sig til en dagligvarebutik med specialhandel; ligesom på Frilandsvej 69, hvor en købmandsbutik blev til en specialbutik med vinhandel. Omsætningspotentialet indgår i beregningen, da der fortsat kan være dagligvarebutik. Der er redegjort for, at omsætningen i en Aldi butik er under 25 mio. kr. Det vurderes derfor, at der reelt er grundlag for to dagligvarebutikker i området. Det skal medtages, at der indenfor det hidtidige lokalcenter fortsat er en slagter og en vinhandel. Disse to dagligvarebutikker har et samlet butiksareal på ca. 600 m 2. Deres omsætning er vurderet i en detailhandelsanalyse i 2017 og er af mindre betydning i forhold til beregning af grundlaget for en ny dagligvarebutik. Planområdet omfatter et lokalcenter med butikker, der ikke ligger som et sammenhængende område, men med en spredt butiksstruktur. Lokalcenteret planlægges med en ændret afgrænsning, hvor området ved Frilandsvej reduceres til at omfatte rækken af butikker på nordsiden af vejen mellem Muhlesvej 2 og 6

7 Frilandsvej nr. 49 og 61. Desuden skal dagligvarebutikken på Frilandsvej 100 og servicestationen indgå som en del af lokalcenteret sammen med den nye dagligvarebutik i lokalplanområdet. Disse delområder skal udgøre den nye afgrænsning for områdets lokalcenter. Afstanden mellem dagligvarebutikken på Frilandsvej 100 og den nærmeste butik ved Frilandsvej 61 er ca. 400 m, og afstanden fra Frilandsvej 100 til Heerfordtsvej 8 er ca. 80 m. Hele lokalcenteret ligger således indenfor et område med rimelig gangsafstand. Det samlede butiksareal for lokalcenteret kan beregnes til m 2, idet en dagligvarebutik i et lokalcenter kan være max m 2. Der vil således fortsat være en rummelighed på 400 m 2 til butiksformål indenfor lokalcenteret. Det område, der udtages af lokalcenteret overføres til de tilgrænsede områder, der er rammelagt til boligformål. Rammeområderne Planlægningen er fastlagt med henblik på at give mulighed for etablering af en ny og tidssvarende dagligvarebutik. Samtidig er områdets rammebestemmelser ændret med henblik på at bringe overensstemmelse mellem den faktiske anvendelse og den forventede udvikling af området. Planområdet udgør et rammelagt område med en del af det nuværende lokalcenter ved Muhlesvej 2 og Frilandsvej 49-75, en enkeltstående butik ved Frilandsvej 100, servicestationen på Heerfordtsvej 2, og lokalplanområdet, som er rammelagt til dels erhvervsområde og dels boligområde. Planområdet er omfattet af flere rammeområder. Rammeområde til blandet boligområde omkring Frilandsvej, syd for banen og vest for Ringvejen, udgør i hovedtræk et boligområde. Området omkring Heerfordtsvej er for et mindre område omfattet af planændringen. Rammeområde Centerområde, lokalcenter langs Frilandsvej, er udlagt til mindre butiksområder. Detailhandelen indenfor området udgøres af en slagter og en specialebutik med vinhandel. Området er gennem årene reduceret i både butiksareal og antal butikker. Rammeområde , Centerområde, dagligvarebutik ved Frilandsvej, anvendes til 7

8 en enkeltstående dagligvarebutik. Rammen giver mulighed for butik, restauranter, liberale erhverv, boliger, privat- og offentlig servicevirksomhed. Rammeområde , Erhvervsområde ved Frilandsvej, er udlagt til lettere industri. Områdets anvendelse er fastlagt til erhvervsformål med lettere industri og værkstedsvirksomhed samt mindre lagervirksomhed, offentlige formål og lign. Indenfor området ligger en servicestation. Nye rammeområder Gennem kommuneplantillægget ændres rammeområdernes afgrænsninger. Rammeområde Boligområde mellem Bispensgade og Ringvejen ændres, idet Heerfordtsvej 12, 14 og 16 overføres til lokalcenter langs Frilandsvej. Desuden overføres boligerne på Frilandsvej 63-75A og 48B-62 til rammeområdet, da det ikke vurderes realistisk, at der kommer nye butikker. Rammeområde , Centerområde, dagligvarebutik ved Frilandsvej, forbliver i princippet uændret, men rammeområdet skal fremover være en del af lokalcenteret. Rammeområdet overføres til rammeområde Centerområde, lokalcenter langs Frilandsvej. Rammeområde a Centerområde, lokalcenter langs Frilandsvej, er udlagt til mindre butiksområder. Rammeområdet til centerformål reduceres, idet området udenfor et sammenhængende område til detailhandel overføres til det blandede boligområde, ramme Dette gælder boligerne på Frilandsvej 63-75A og 48B-62. Rammeområde , Erhvervsområde ved Frilandsvej, er udlagt til lettere industri. Områdets anvendelse er fastlagt til erhvervsformål med lettere industri og værkstedsvirksomhed samt mindre lagervirksomhed, offentlige formål og lign. Indenfor området ligger en servicestation med et butiksareal på 100 m 2. Heerfordtsvej 2 og 8 overføres til rammeområde Centerområde, lokalcenter langs Frilandsvej. 8

9 Vurdering i forhold til Bilag IV-arter På bilag IV er opført dyre- og plantearter af EU-fællesskabsbetydning, der kræver streng beskyttelse, uanset hvor de er. Medlemslandene skal træffe foranstaltninger, der sikrer de nævnte arters naturlige udbredelsesområde. Dyrene må f.eks. ikke fanges ind, deres æg ikke indsamles, og deres yngle- og rasteområder må ikke ødelægges. Listen indeholder bl.a. en række flagermus, gnavere, padder, insekter og fugle. Der er ikke registreret bilag IV arter indenfor lokalplanområdet, og det er ikke et oplagt levested for disse arter. Det vurderes derfor ikke,at projektet vil skade og ødelægge yngleog rasteområder. 9

10 Vurdering i forhold til grundvand Området ligger i et område uden særlige drikkevandsinteresser. Beskyttelsen af området opnås ved den til enhver tid gældende lovgivning om miljøbeskyttelse. Området ligger i et indvindingsopland og i et nitratfølsomt indvindingsopland til Hjørring Vandværk. Kommunen må ikke planlægge for anvendelser som medfører øget fare for forurening. Derfor må kommunen som udgangspunkt ikke udlægge nye arealer til erhvervsformål eller tekniske anlæg i OSD-områder og indvindingsoplande, eller ændre eksisterende kommuneplanrammer i de områder, hvis de nye anvendelser medfører en øget fare for forurening. Området ændrer anvendelse. En erhvervsgrund, der dels har fungeret som depot dels som et område for henkastning af affald samt et område med 3 boliger til en butik med en befæstet parkeringsplads. Flere ejendomme langs Frilandsvej flyttes til et andet rammeområde fra centerområde til boligområde i overensstemmelse med den faktiske anvendelse. Det vurderes, at de ændrede anvendelser ikke vil medføre øget forurening af grundvandet. Vurdering i forhold til retningslinje 3.4 for lokalcentre Afgrænsningen af lokalcenteret på Frilandsvej ændres, se nedenstående illustration. Ændringen omhandler alene afgrænsningen af lokalcenteret, idet lokalcenteret kommer til at omfatte delområder. Det nuværende lokalcenter reduceres, og et nyt delområde udpeges som en del af lokalcenteret. Det nye område omfatter herefter en eksisterende dagligvarebutik som en enkeltstående butik og en servicestation med en butik og området, der planlægges foren dagligvarebutik. 10

11 Afgrænsningen af lokalcenteret langs Frilandsvej ændres. Et butiksområde midt på Frilandsvej har mistet en butik, og der er sket omdannelse af en købmandsbutik med fuldvare-sortiment til en dagligvarebutik med specialvarer i form af en vinhandel. En slagter er fortsat i området. I lokalcenteret på Frilandsvej er der udlagt et areal til en ny dagligvarebutik på m 2, en enkeltstående dagligvarebutik på 700 m 2 er lagt ind i lokalcenteret og en servicestation med 100 m 2 butik. Afgrænsningen af lokalcenteret midt på Frilandsvej er reduceret. Antallet af butikker er reduceret, og det samlede butiksareal er blevet reduceret over årene. Der har tidligere været en fuldvare dagligvarebutik på Frilandsvej med et butiksareal på m 2. Denne butik er nu omdannet til en vinhandel med et areal på 378 m 2. Der har også tidligere været en mindre kiosk. I betragtning af, at butikker lukker og butiksarealet reduceres, vurderes det, at der ikke er grundlag for at opretholde lokalcenteret i samme udstrækning som hidtil. Området har ikke karakter af centerområde, og nye butikker forventes ikke at ville etablere sig i området. Vurdering i forhold til retningslinje 3.6 Rammer for nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål Kommuneplanen skal indeholde en oversigt over eksisterende arealer, der anvendes til detailhandelsformål. I kommuneplanen er fastlagt en ramme til nye dagligvarebutikker på 850 m 2 og en samlet ramme på m 2. 11

12 Skema Afgrænsningen af lokalcenteret er ændret. Arealet til butiksformål er reduceret, og der er sket lukning og omdannelse af eksisterende butik. Til lokalcenteret udlægges en enkeltstående butik på 700 m 2 og et areal på Heerfordtsvej på m 2 til en ny dagligvarebutik. Den samlede ramme for lokalcenteret er m 2. Lokalcenter Frilandsvej Heerfordtsvej: Butiksareal Frilandsvej 49-61, 2 butikker, slagter og vinhandel, ialt ca. 600 m 2 Frilandsvej m 2 Heerfordtsvej 2, servicestation 100 m 2 Ny butik Heerfordtsvej m 2 I alt m 2 Der er indenfor lokalcenteret fortsat en ramme på 400 m 2 til butiksformål. Rummeligheden er indenfor rammerne af planloven, hvorefter det samlede butiksareal i et lokalcenter ikke må være større end m 2 og i overensstemmelse med kommuneplanens retningslinje 3.4 om butiksstørrelser. 12

13 Detailhandel 3.1 Bymidter Der udpeges jf. kortet bymidter i Hjørring, Hirtshals, Sindal, Vrå, Tårs og Løkken samt Bindslev, Lønstrup og Tversted med henblik på etablering af detailhandel. I bymidterne i Hjørring, Hirtshals, Løkken, Vrå, Tårs og Sindal må der etableres dagligvarebutikker med et bruttoetageareal på max m² og udvalgsvarebutikker med et bruttoetageareal på max m². I bymidterne i Bindslev, Lønstrup og Tversted må der etableres dagligvarebutikker med et bruttoetageareal på max m² og udvalgsvarebutikker med et bruttoetageareal på max m². Afgrænsningen af bymidten i Vrå udvides med et areal ved slagterigrunden. Til gengæld reduceres bymidten med et andet areal. Hensigten er at styrke dagligvarehandlen i bymidten, hvor der aktuelt kun er en enkelt butik. Samtidig hæves arealrammen med 500 m², således det samlede bruttoetageareal til butiksformål bliver m². Rammer for nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål i planperioden fremgår af retningslinje

14 Redegørelse til retningslinje 3.1 Der er omkring Hjørring og områdebyerne Hirtshals, Sindal, Vrå, Tårs og Løkken naturlige indkøbsoplande samt deloplande omkring de 3 lokalbyer Bindslev, Lønstrup og Tversted. Udpegning af bymidter Bindslev, Lønstrup og Tversted skal ses i forhold til, at der i disse byer i dag er en detailhandel, der har et omfang og variation i udbud, der i forhold til byernes størrelse er speciel - bl.a. på grund af områdets turisme med kunstbutikker, smykkeværksteder, gallerier og lignende. I bymidter skal detailhandlen primært lokaliseres med henblik på etablering af attraktive bymidter med et varieret butiksudbud og let tilgængelighed, der kan tiltrække kunder fra byen, oplandet samt turister. I Vrå udvides bymidten med et areal af den gamle slagterigrund, således der dannes grundlag for en omdannelse af et erhvervsareal, der tidligere har spillet en stor rolle for Vrå, men som nu ligger forladt hen. Formålet er at styrke bymidten med nye centerfunktioner og ikke mindst dagligvarehandlen, hvor der i øjeblikket kun er en enkelt dagligvareforretning. Bymidten grænser hovedsagligt op til boligområder, som ikke vurderes at kunne indgå hensigtsmæssigt i bymidteafgrænsningen. I forbindelse med udarbejdelse af kommuneplan 2016, blev der også udtaget et areal af bymidteafgrænsningen, som består af boliger, bl.a. en nyere rækkehusbebyggelse. Mod nord grænser bymidten op til et tiloversblevet erhvervsareal med slagterigrunden, som er aktuelt at omdanne til centerområde. Derved skabes mulighed for at inddrage et areal, der ligger i naturlig forlængelse af såvel bymidten som det gamle butiksstrøg, hvor der kan etableres en butik, der kan understøtte centerfunktionerne i byen. En udvidelse af bymidten skal medvirke til at leve op til kommunens mål om, at Hjørring og områdebyerne skal drive udviklingen. I områdebyerne skal der være et bredt vareudbud, således borgerne kan handle lokalt uden at skulle transportere sig over lange afstande. Ved udvidelse af bymidten åbnes for omdannelse af et areal, der er centralt beliggende i byen, men som lige nu ligger som en lukket enklave midt i byen. Derved åbnes centrum i 14

15 Vrå åbnes mere op med mulighed for at udvikle bymidten med nye centerfunktioner, hvorved arealet i højere grad bidrager til bymiljøet i den centrale del af Vrå end det tidligere slagteri gjorde. Bymidten er direkte bundet op på hovedvejen til Vrå, hvormed der er god tilgængelighed til området. Der er en række parkeringspladser i området, men det vil være naturligt at anlægge nye pladser i forbindelse med det konkrete projekt, idet parkeringspladserne primært er lokaliseret længere mod syd i bymidten. Bymidten i Vrå er velforsynet i forhold til kollektiv trafik, idet både tog og bus har stoppested direkte i bymidten. Der er ingen cykelstier direkte til den udvidede del af bymidten, men den er knyttet op på cykelstien, der løber gennem Lunden, hvorved der er mulighed for at bløde trafikanter kan komme trafiksikkert til bymidten. 3.2 Aflastningsområde ved Frederikshavnsvej Det eksisterende aflastningsområde ved Frederikshavnsvej udvides mod øst med et område, der tidligere har været forbeholdt butikker med pladskrævende varegrupper. Til gengæld undtages et erhvervsareal syd for Albert Ginges Vej. I det udlagte aflastningsområde ved Frederikshavnsvej jf. kortet er der mulighed for etablering af dagligvarebutikker med et samlet areal på m² og udvalgsvarebutikker med et samlet bruttoetageareal på max m². Udvalgsvarebutikker omfatter også butikker, der forhandler særlig pladskrævende varer. Der er knyttet m² til en eksisterende dagligvarebutik på Frederikshavnsvej 42 (matr. nr. 26-a og 26-au, Hjørring Markjorder), som ikke, hverken helt eller delvist, kan flyttes til anden lokalitet. De resterende m² kan udnyttes til etablering af max én ny dagligvarebutik. Dermed fastsættes den maksimale butiksstørrelse for en ny dagligvarebutik til m². I aflastningsområdet må udvalgsvarebutikker etableres med en størrelse på op til m². I den del af aflastningsområdet, der ligger mellem Lille Østergade og Ringvejen skal udvalgsvarebutikker have en størrelse på min m² bruttoetageareal. Mellem Ringvejen og Sprogøvej skal udvalgsvarebutikker have en størrelse på min m² bruttoetageareal. Den mindste butiksstørrelse gælder ikke for bilforhandlere. Redegørelse til retningslinje 3.2 Aflastningsområdet omfatter hele Frederikshavnsvej - fra Lille Østergade i vest til Sprogøvej 15

16 i øst. I Aflastningsområdet er der mulighed for en begrænset udbygning med dagligvareforretninger og etablering af store udvalgsvarebutikker. Der kan placeres store udvalgsvarebutikker i aflastningsområdet, da de vurderes at have behov for let tilgængelighed med bil og store p-arealer. Derfor fastsættes krav til en minimumsstørrelse på udvalgsvarebutikker: Vest for Ringvejen fastsættes mindste butiksstørrelse til m²: Øst for Ringvejen fastsættes den til m². Den mindste butiksstørrelse gælder ikke for bilforhandlere. Der er i området over tid udviklet et alternativt butiksområde, som i en vis udstrækning fungerer som aflastning for bymidten. Der er her lokaliseret en større dagligvarebutik, udvalgsvarebutikker og bilforhandlere samt større specialbutikker bl.a. kontor- og bilartikler, køkkener samt tæpper/gulve. I Regionplan 2005 var der fastsat en ramme for områdets samlede bruttoetageareal til detailhandelsformål på henholdsvis m² til dagligvarer og m² til udvalgsvarer. På baggrund af en detailhandelsanalyse fra 2017 har det imidlertid vist sig, at der reelt er m² bruttoetageareal til udvalgsvarebutikker. Fremover skal de butikker, der oprindeligt er opfattet som butikker med pladskrævende varegrupper, betragtes som udvalgsvarebutikker når de er placeret i aflastningsområdet. Disse butikker har i dag et samlet bruttoetageareal på m². Dermed bliver den samlede ramme til udvalgsvarebutikker på m², som dækker over det eksisterende butiksareal til udvalgsvarer, butikker med særligt pladskrævende varegrupper, samt et forventet behov for nye udvalgsvarebutikker på m². Rammen til dagligvarebutikker hæves med m² til m². Eksisterende dagligvarebutik beliggende Frederikshavnsvej 42 (matr. nr. 26-a og 26-au, Hjørring Markjorder) med et bruttoetageareal på ca m² kan ikke udvides, da der jf. planloven ikke kan etableres dagligvarebutik med et bruttoetageareal større end m². Redegørelse for udvidelse af aflastningsområdet ses under planens forudsætninger. 3.3 Bydelscentre Der udpeges jf. kortet bydelscentre i Hjørring med henblik på etablering af detailhandel: 16

17 Højene ved Skagensvej-Vellingshøjvej Kvægtorvet ved Åstrupvej Bispensgade Der kan i hver af de 3 bydelscentre etableres i alt m² bruttoetageareal med henblik på detailhandel, herunder max m² for den enkelte butik, der sælger dagligvarer, og max m² for den enkelte butik, der sælger udvalgsvarer. I bydelscenteret i Højene må der kun etableres i alt max 500 m² udvalgsvarebutik. Rammer for nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål i planperioden fremgår af retningslinje 3.6. Redegørelse til retningslinje 3.3 Planloven giver mulighed for, at der kan udlægges arealer til butiksformål i den centrale del af en bydel. I februar 2014 er der offentliggjort forslag til plangrundlag for etablering af et nyt bydelscenter i den sydlige del af Hjørring ved Ringvejen-Vandværksvej og nabo til A-Z. Formålet med denne planlægning er at give mulighed for etablering af en dagligvarebutik på max m² i den sydlige del af Hjørring, hvor der aktuelt er et opland for en butik af denne størrelse. Endelig vedtagelse af plangrundlaget er stillet i bero pga. en vetoindsigelse fra Naturstyrelsen. De fastsatte rammer for det maksimale detailhandelsareal i det enkelte centerområde og størrelse på den enkelte butik er fastsat på baggrund af en vurdering af, at bydelscentrene skal understøtte bymidten, hvorved det ikke er hensigtsmæssigt, at centrene udvikler sig med store butikker og et stort samlet bruttoetageareal. 3.4 Lokalcentre Der udpeges jf. kortet lokalcentre med henblik på etablering af detailhandel i: Hjørring Idræts Allé Frilandsvej Nordens Allé 17

18 Hirtshals Fanøgade/Margrethevej Søndergade/Margrethevej Løkken Industrivej/Løkkensvej Lokalbyer Astrup, Bjergby, Harken, Horne, Hundelev, Hørmested, Lendum, Lørslev, Mosbjerg, Poulstrup, Rakkeby, Sønderlev, Tolne, Tornby, Vrensted og Åbyen. Der kan i det enkelte lokalcenter etableres max m² bruttoetageareal med henblik på detailhandel, herunder max m² for den enkelte butik, der sælger dagligvarer eller udvalgsvarer. Rammer for nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål i planperioden fremgår af retningslinje 3.6. Redegørelse til retningslinje 3.4 Planloven giver mulighed for, at der kan der udlægges arealer til butiksformål i form af daglig- og udvalgsvarer i et lokalcenter, som alene betjener en begrænset del af en by eller en bydel, landsby, et sommerhusområde eller lignende. Med henblik på at brugerne af sommerhusene understøtter detailhandelen i byerne, udlægges der ikke lokalcentre i sommerhusområderne. En butik, der allerede er etableret i sommerhusområde, kan udvides med udgangspunkt i retningslinje 3.8 vedr. enkeltstående butik. I Horne, Hørmested, Hundelev, Lørslev, Rakkeby, Sønderlev, Vrensted og Åbyen er der ikke udpeget detailhandelsområder: I Horne gives mulighed for etablering af butikker med facade til Stendyssevej. I Hørmested gives mulighed for etablering af butikker med facade til Hørmestedvej. I Hundelev gives mulighed for etablering af butikker med facade til Løkkensvej og 18

19 Vennebjergvej. I Lørslev gives mulighed for etablering af butikker med facade til Ugiltvej. I Rakkeby gives der mulighed etablering af butikker med facade til Rakkebyvej, Harkensvej og Munkedalsvej. I Sønderlev gives der mulighed etablering af butikker med facade til Skallerupvej. I Vrensted gives der mulighed etablering af butikker med facade til Vrenstedvej, Brønderslevvej, Bådstedhedevej og Stationsvej. I Åbyen gives mulighed for etablering af butikker med facade til Allingdamvej. De fastsatte rammer for max detailhandelsareal i det enkelte centerområde og størrelse på dagligvarebutikker er fastsat i Planloven. Størrelsen på udvalgsvarebutikker er fastsat til m² med henblik på, at de store udvalgsvarebutikker skal etablere sig i bymidten eller aflastningsområdet for at understøtte centerstrukturen bedst muligt. 3.5 Områder til særlig pladskrævende varegrupper eller varer der frembyder særlige sikkerhedsmæssige forhold Der udpeges jf. kortet områder til særlig pladskrævende varegrupper i Hjørring, områdebyerne og lokalbyen Bindslev. Indenfor hvert område fastsættes bruttoetagearealet for den enkelte butik til max m². Områderne er følgende: Hjørring: Ejendommen Sct. Cathrine Vej 23 i tilknytning til bydelscenter Kvægtorvet. Ejendommen kan anvendes med henblik på salg af biler. Hirtshals: Vestsiden af Dalsagervej Sindal: Vestlige del af Ved Banen Vrå: Sdr. Alle/Vester Ringvej Tårs: Omkring Industrivej, Damhusvej og Tykskovvej Løkken: Begge sider af Industrivej fra Egevej i syd til rundkørslen ved Løkkensvej i nord Bindslev: Begge sider af Industrivej samt øst- og nordsiden af Vesterå Hørmested: Ejendommen Hørmestedvej 342 med henblik på udvidelse af eksisterende møbelbutik. Butikker med særligt pladskrævende varegrupper eller varer, der frembyder særlige sikkerhedsmæssige forhold kan på baggrund af en konkret planlægning etableres i erhvervsområder. Butikker med varer der frembyder særlige sikkerhedsmæssige forhold kan kun placeres i områder til særligt pladskrævende varegrupper, hvis det på baggrund af en risikovurdering 19

20 kan godtgøres, at placeringen ikke udgør en risiko. Derfor kan det være nødvendigt konkret at udlægge arealer i forbindelse med etablering af den enkelte butik. Rammer for nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål i planperioden fremgår af retningslinje 3.6. Redegørelse til retningslinje 3.5 Definitionen af pladskrævende varegrupper fremgår af Planloven og omfatter bl.a. motorkøretøjer, lystbåde, campingvogne, trailere, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten- og betonvarer, møbler samt ammunition og eksplosiver. Listen er ikke udtømmende. Butikker, der sælger særligt pladskrævende varegrupper, må alene sælge disse varer. Jf. Planloven kan byggemarkeder altid etableres i et område til særligt pladskrævende varegrupper, uanset størrelsen på det afsnit, hvor der er varer, som ikke er særligt pladskrævende. Ejendommen Sct. Cathrine Vej 23 er udlagt til pladskrævende varegrupper med henblik på salg af biler. 3.6 Rammer for nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål Der fastsættes for planperioden rammer for nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål jf. skemaet nedenfor. Rammerne fastsættes for bymidter, bydelscentre og lokalcentre samt for områder udlagt til pladskrævende varegrupper. 20

21 Redegørelse til retningslinje 3.6 Planloven fastsætter, at kommuneplanen skal indeholde en oversigt over eksisterende arealer, der anvendes til detailhandelsformål. Oversigten skal opdeles i bymidter, bydelscentre, lokalcentre og områder til pladskrævende varegrupper. Tallene i oversigten er tilvejebragt på baggrund af Detailhandelsanalysen fra For dele af områderne fastsættes der en fælles ramme med henblik på etablering af nye butiksarealer til dagligvarer eller udvalgsvarer. For andre områder er rammen fastsat med henblik på enten dagligvarer eller udvalgsvarer. Den nye rummelighed, som udvidelsen af Hjørring bymidte med etableringen af Metropol og Bispetorv, har givet mulighed for, er i dag stort set udnyttet. I Metropol er der en meget begrænset restrummelighed op til de max m², som lokalplanen giver mulighed for. På Bispetorv har lokalplanen en restrummelighed på ca m² op til de fastsatte max m². Det vurderes ikke at være muligt at udnytte denne restrummelighed på grund af områdets udformning. Denne restrummelighed indgår ikke i de fastsatte rammer i skemaet. Ligeledes indgår restrummeligheden i stueetagen af rådhuset ikke, da det påregnes at dette 21

22 areal tages i brug som en del af kommunens administration. I Hirtshals er der ophævet to lokalplaner, der gav mulighed for etablering af max m² dagligvarebutik, i området omkring Hirtshals Station. Der er umiddelbart vest for rådhuset opført en ny dagligvarebutik på ca m². En del af rummeligheden fra de to aflyste lokalplaner er medtaget i tabellen som ny rummelighed. I Løkken er der foretaget til- og ombygning af SuperBrugsen, hvor butiksarealet er udvidet med ca m². Der gives mulighed for m² til pladskrævende varegrupper i hver af områdebyerne. 3.7 Planlægning for store butikker med særlig pladskrævende varegrupper I Hjørring by kan der i perioden planlægges for én butik med et bruttoetageareal på indtil m² og to butikker med et bruttoetageareal på indtil m² med salg af særligt pladskrævende varegrupper. Redegørelse til retningslinje 3.7 Kommunen fastsætter selv arealstørrelser for butikker, der forhandler særlig pladskrævende varegrupper. Der skal udlægges et decideret område til butikker med særligt pladskrævende varegrupper, hvis retningslinjen skal i spil. 3.8 Enkeltstående butikker Der kan i Hjørring, områdebyerne, lokalbyerne og landsbyerne etableres enkeltstående butikker, der alene betjener lokalområdets daglige forsyning med et bruttoetageareal på max m². Nye enkeltstående butikker med et bruttoetageareal større end 250 m² skal etableres i en afstand på min. 500 m til bymidte, bydelscenter, lokalcenter og andre enkeltstående butikker med et lignende vareudbud og et bruttoetageareal større end 250 m². Redegørelse til retningslinje 3.8 Retningslinjen regulerer enkeltstående butikker, som alene betjener en begrænset del af en by eller en bydel, landsby, sommerhusområde eller lignende. Den maksimale arealstørrelse for denne butikstype svarer til den i loven fastsatte. 22

23 Enkeltstående butikker må jf. planloven alene tjene til lokalområdets daglige forsyning. For at der reelt er tale om enkeltstående butik, betyder det i praksis, at nye enkeltstående butikker som udgangspunkt skal placeres med en indbyrdes afstand på mindst 500 m i luftlinje til alle andre enkeltstående butikker eller til områder udlagt til butiksformål. Afstanden mellem butikkerne fastlægges dog på baggrund af en konkret vurdering. Afstandskravet kan mindskes i situationer, hvor en fysisk barriere gør, at den reelle afstand er større for biler, cyklende og gående f.eks. større vej eller jernbane uden mulighed for krydsning. 3.9 Butik i tilknytning til særlige anlæg Der kan i tilknytning til tankstation, togstation, stadion, fritliggende turistattraktion og lign., der ligger uden for områder udlagt til bymidte, bydelscenter og lokalcenter, og til brug for de kunder, der benytter det pågældende anlæg på grund af dets primære funktion, etableres butik med et bruttoetageareal på indtil 200 m². Ophører driften af det særlige anlæg, skal driften af butikken samtidig ophøre. I tilknytning til Hirtshals Transport Center kan der etableres butik med et samlet areal på max 500 m², dog et salgsareal på max 250 m². Redegørelse til retningslinje 3.9 Kommunen fastsætter selv butiksstørrelse for disse butikker. Da der jf. loven ikke må være tale om en selvstændig butik, men blot butik, der servicerer de kunder, der besøger stedet på grund af hovedaktiviteten, vurderes en butiksstørrelse på max 200 m² at opfylde dels lovens krav og dels at give mulighed for etablering af en bæredygtig butik. Det er dog vurderet, at der på grund af Hirtshals Transport Centers særlige placering og brugergruppe med bl.a. et stort antal lastbilchauffører kan etableres en butik med et større areal med henblik på salg af de særlige varer, som bl.a. lastbilchauffører efterspørger Mindre butik med henblik på salg af egen produktion I tilknytning til produktionsvirksomhed kan der etableres en butik med et bruttoetageareal på indtil 200 m² med henblik på salg af egne varer. Redegørelse til retningslinje 3.10 Kommunen fastsætter selv butiksstørrelse for disse butikker med henblik på salg af egne produkter i tilknytning til en virksomheds produktionslokaler. Da der jf. Planloven er tale om 23

24 mindre butik med salg af egne producerede varer, vurderes det, at en butiksstørrelse på max 200 m² imødekommer dels lovens intention og dels virksomhedens ønske om etablering af en bæredygtig butik. Denne butiksstørrelse indgår allerede i mange lokalplaner for erhvervsområder Nyetablering af butikker på baggrund af eksisterende lokalplaner Ved nyetablering af butik på baggrund af eksisterende lokalplan, hvor der i planen ikke er fastsat butiksstørrelse, fastsættes der for bymidter og bydelscentre et bruttoetageareal for dagligvarebutik på max m² og udvalgsvarebutik på max m² og for butikker til et lokalområdets forsyning (lokalcenter, enkeltstående butik m.v.) et bruttoetageareal på max m². Redegørelse til retningslinje 3.11 Det præciseres, at det er en del af forudsætningerne bag Planlovens regulering af detailhandlen, at det er hensigten at hindre udnyttelse af eksisterende lokalplaner, som giver mulighed for større butiksstørrelser end de, der nu gives mulighed for i loven. Indholdet i denne retningslinje er ikke revideret på baggrund af de ændrede regler om detailhandel, da det uanset indholdet af retningslinjen skal vurderes konkret, hvorvidt det kræver tilvejebringelse af en ny lokalplan at etablere en given butik. 24

25 Rammer 25

26 Boligområde mellem Bispensgade og Ringvejen, Hjørring Områdets nummer: Bestemmelser for området Anvendelse Generel anvendelse er boligområde Områdets anvendelse fastlægges til boligformål med åben-lav, tæt-lav og etagebebyggelse. Max antal etager: åben-lav: 1.5, tæt-lav: 2 og etage: 4. Bevare områdets vejtræbeplantning langs Frilandsvej. Zonestatus Planlagt zone er byzone Bebyggelsesomfang Åben-lav: max 30% Tæt-lav: max 40% 26

27 Etage: max 50% Udstykning Rammen regulerer ikke udstykning Opholds- og friarealer Hjørring er kommunens hovedby og en vigtig drivkraft i Vendsyssel. Hjørring har til stadighed udbygget sin rolle som administrativt centrum med store offentlige arbejdspladser, der udover den kommunale administration også omfatter bl.a. Sygehus Vendsyssel, Militæret, Retten i Hjørring, Skattecentret og Statens Administration. Hjørrings position som den betydeligste handelsby i Vendsyssel er blevet styrket væsentligt gennem de senere år, bl.a. ved opførelsen af shoppingcentret Metropol, gågademiljøet i Strømgade/Østergade og etableringen af butikscentret Bispetorvet. Et stærkt kendetegn ved Hjørring er byens kulturprofil, hvor byen har en række spændende kulturelle institutioner inden for museer, teater og musik. Hjørring har bl.a. Vendsyssel Historiske Museum, Vendsyssel Kunstmuseum og Vendsyssel Teater. Byens naturprofil med store grønne kiler, centralt beliggende parkanlæg og mange gamle træer er ligeledes et stærkt kendetegn. 27

28 Erhvervsområde ved Frilandsvej, Hjørring Områdets nummer: Bestemmelser for området Anvendelse Generel anvendelse er erhvervsområde Områdets anvendelse fastlægges til erhvervsformål, med lettere industri og værkstedsvirksomhed samt mindre lagervirksomhed, offentlige formål, o. lign. Skorstene og mindre bygningsdele kan opføres højere end 12.5 m, såfremt særlige hensyn til virksomhedens indretning eller drift nødvendiggør det. Der må ikke etableres boliger i området. Zonestatus Planlagt zone er byzone Bebyggelsesomfang Maksimal højde er 12,5 m Andet: max 50% 28

29 Udstykning Rammen regulerer ikke udstykning Opholds- og friarealer Hjørring er kommunens hovedby og en vigtig drivkraft i Vendsyssel. Hjørring har til stadighed udbygget sin rolle som administrativt centrum med store offentlige arbejdspladser, der udover den kommunale administration også omfatter bl.a. Sygehus Vendsyssel, Militæret, Retten i Hjørring, Skattecentret og Statens Administration. Hjørrings position som den betydeligste handelsby i Vendsyssel er blevet styrket væsentligt gennem de senere år, bl.a. ved opførelsen af shoppingcentret Metropol, gågademiljøet i Strømgade/Østergade og etableringen af butikscentret Bispetorvet. Et stærkt kendetegn ved Hjørring er byens kulturprofil, hvor byen har en række spændende kulturelle institutioner inden for museer, teater og musik. Hjørring har bl.a. Vendsyssel Historiske Museum, Vendsyssel Kunstmuseum og Vendsyssel Teater. Byens naturprofil med store grønne kiler, centralt beliggende parkanlæg og mange gamle træer er ligeledes et stærkt kendetegn. 29

30 Centerområde, Lokalcenter langs Frilandsvej, Hjørring Områdets nummer: a Bestemmelser for området Anvendelse Generel anvendelse er centerområde Områdets anvendelse fastlægges til centerformål, med butikker, mindre håndværksvirksomhed, restauranter, liberale erhverv, boliger, privat- og offentlige servicevirksomhed. Den enkelte dagligvarebutik eller udvalgsvarebutik må etableres med et bruttoetageareal på max m². Zonestatus Planlagt zone er byzone Bebyggelsesomfang 30

31 Maksimale antal etager er 2 Maksimal højde er 12,5 m Andet: max 50% Udstykning Rammen regulerer ikke udstykning Opholds- og friarealer Hjørring er kommunens hovedby og en vigtig drivkraft i Vendsyssel. Hjørring har til stadighed udbygget sin rolle som administrativt centrum med store offentlige arbejdspladser, der udover den kommunale administration også omfatter bl.a. Sygehus Vendsyssel, Militæret, Retten i Hjørring, Skattecentret og Statens Administration. Hjørrings position som den betydeligste handelsby i Vendsyssel er blevet styrket væsentligt gennem de senere år, bl.a. ved opførelsen af shoppingcentret Metropol, gågademiljøet i Strømgade/Østergade og etableringen af butikscentret Bispetorvet. Et stærkt kendetegn ved Hjørring er byens kulturprofil, hvor byen har en række spændende kulturelle institutioner inden for museer, teater og musik. Hjørring har bl.a. Vendsyssel Historiske Museum, Vendsyssel Kunstmuseum og Vendsyssel Teater. Byens naturprofil med store grønne kiler, centralt beliggende parkanlæg og mange gamle træer er ligeledes et stærkt kendetegn. 31