Lokalplan nr for den nye bydel Trylleskov Strand

Transkript

1 LOKALPLAN Den nye bydel Trylleskov Strand SOLRØD KOMMUNE

2 2

3 3 Lokalplan nr for den nye bydel Trylleskov Strand Lokalplanforslaget er udarbejdet af Teknisk Administration, Team Plan og Byg, Solrød Kommune i samarbejde med Rambøll Nyvig og med bidrag fra Elkjær og Ebbeskov arkitekter og SLA Landskabsarkitekter. Forslaget har været fremlagt til offentlig høring fra den 9. maj 2007 til den 4. juli 2007, begge dage medregnet. Der er i alt indkommet 13 indsigelser og bemærkninger, som har været forelagt for Byrådet.

4 4

5 5 SOLRØD KOMMUNE Lokalplan nr Den nye bydel Trylleskov Strand INDHOLDSFORTEGNELSE Rammelokalplan for Trylleskoven Redegørelse side 7 Beskrivelse side 15 Rammelokalplanens bestemmelser side 21 Rammelokalplanens retsvirkninger ( 14) side 26 Bindende bestemmelser for delområde A, B og C side 27 Delområde A side 28 Delområde B side 32 Delområde C side 38 Vedtagelsespåtegning ( 15) side 42 Kortbilag 1: Matrikelkort og lokalplanområdets afgrænsning. Kortbilag 2: Lokalplanområdets delområder. Kortbilag 3: Lokalplanens bestemmelser. Kortbilag 4: Bindende bestemmelser for delområde A, B og C. Kortbilag 5: Illustrationsplan

6 6

7 7 SOLRØD KOMMUNE Lokalplan nr Den nye bydel Trylleskov Strand REDEGØRELSE Indledning Byrådet har besluttet at udarbejde en rammelokalplan for den nye bydel Trylleskov Strand med boliger, skole, SFO, daginstitutioner, S-togsstation, butikker samt kontor og serviceerhverv. Rammelokalplanområdet er på 37 ha. og ligger ved Karlstrup Strand. Området afgrænses af Karlstrup Strandvej, Cementvej, Køge Bugt motorvejen og området omkring Hovgårds Allé og bebyggelsen syd for Moseagervej. Køge Bugt-banen gennemskærer området i den østlige del. Rammelokalplanen fastsætter generelle bestemmelser for områdets anvendelse, mens der for delområde A, B og C er detaljerede bestemmelser. Rammelokalplanens bestemmelser for områderne D, E, F og G er ikke præcise nok til at opfylde lokalplanpligten. Det betyder, at der efterfølgende skal udarbejdes lokalplaner for området eller dele heraf, før det kan bebygges. Efter Byrådets vedtagelse af rammelokalplanen må ejendomme, der er omfattet af rammelokalplanen kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med rammelokalplanens bestemmelser. Rammelokalplanen giver mulighed for at udvikle nye bosætningstilbud i et attraktivt område med natur i baghaven og Køge Bugt i forhaven. Den nye bydel bliver præget af eksperimenterende byggeri af høj arkitektonisk kvalitet omgivet af grønne områder. I forbindelse med planlægningen af den nye bydel afholdt Solrød Kommune en arkitektkonkurrence, der resulterede i en strukturplan for områdets bebyggelse. Strukturplanen kan ses på Solrød Kommunes hjemmeside

8 8 Områdets opdeling Området opdeles i 7 områder: Område A, B, C og F udlægges til boligformål. Område D udlægges til S-togsstation, detailhandel, kontorlokaler og serviceerhverv. Område Ds afgrænsning fastlægges først i forbindelse med den kommende lokalplanlægning og vil afhænge af om stationen etableres, og om der er interesse for at etablere erhverv i området. Område E udlægges til skole, SFO og daginstitution. Område G udlægges til støjvold og rekreativt område. Rammelokalplanens forhold til anden planlægning Landsplandirektiv for Hovedstadsområdet Med kommunalreformen blev Roskilde Amt og Hovedstadens Udviklingsråd nedlagt ved udgangen af Ifølge Planloven har HUR's Regionplan 2005 herefter retsvirkning som landsplandirektiv. Miljøministeriet har udarbejdet et forslag til Fingerplan Forslaget er i høring indtil den 13. april 2007 og fungerer som Statens interesser i Hovedstadsområdet. Indtil Fingerplan 2007 er vedtaget af Folketinget, har det ingen retsvirkning. Miljøcenter Roskilde skal fremover føre tilsyn med, at den kommunale planlægning er i overensstemmelse med det gældende landsplandirektiv. Denne lokalplan er i overensstemmelse med Landsplandirektivet, hvor området er udlagt som eksisterende og planlagt byzone. Kommuneplanen , Solrød Kommune I forbindelse med udarbejdelse af denne lokalplan er der vedtaget et kommuneplantillæg 26. Lokalplanområdet er herefter beliggende i rammeområde 609, for hvilket der gælder følgende rammer for lokalplanlægningen: En lokalplan, der træffer bestemmelser for området skal sikre: a) at området anvendes til boligformål, daginstitutioner, skole, detailhandel til servicering af Karlstrup Strand området, liberale erhverv, mindre kontor- og serviceerhverv samt en S-togsstation med tilknyttet P-plads. b) at antallet af boliger inden for området ikke overstiger 800 *). c) at grunde skal udstykkes med en minimumsstørrelse på 600 m 2 til parcelhuse 250 m 2 til tæt-lavt byggeri. d) at der gives mulighed for eksperimenterende bebyggelse. e) at bebyggelsen kan opføres i op til følgende højder 1½ etage i første husrække nærmest hhv Trylleskovsparken og parcelhusbebyggelsen omkring Hovgårds Allé 2 etager ind til 40 m fra Karlstrup Strandvejs vestlige vejskel 3 etager i afgrænsede dele af resten af området. f) at bebyggelsesprocenten for hele området ikke overstiger 35.

9 9 g) at bebyggelsesprocenten for boligbyggeri ikke overstiger 25 for parcelhuse, 45 for tæt-lavt byggeri 65 for etageboliger. f) at bebyggelsesprocenten for byggeri til centerformål ikke overstiger 60. g) at bebyggelsesprocenten for byggeri til skole, SFO og daginstitutioner ikke overstiger 35. h) at mindst 20 % af området anvendes til friarealer af forskellig karakter fælles for området. i) at den nye bydel skal have egen adgangsvej fra anlægsfasens start. j) at den nye bydel får en gennemgående vej fra Cementvej til Karlstrup Strandvej. k) at bebyggelse placeres med en afstand til veje og jernbane på mindst 25 meter fra Cementvejs nordlige vejskel 10 meter fra Karlstrup Strandvejs vestlige vejskel 25 meter fra Køge Bugt-banens midte (gælder ikke byggeri med tilknytning til station) l) at der etableres en ind til 10 m høj støjvold mod Køge Bugt Motorvejen. *) Antallet af boliger på 800 skyldes, at rammeområde omfatter de eksisterende tæt-lave boliger ved Trylleskovparken. I nærværende lokalplanområde kan der højst etableres 750 boliger. Detailhandelsplan Detailhandelsplanens mål for byudviklingen i Karlstrup Strand er, at der i forbindelse med udbygningen af Jernvejsgårdområdet planlægges et nyt lokalt detailhandelscenter i forbindelse med en kommende S-togsstation. For detailhandlen i Karlstrup Strand gælder følgende rammer for lokalplanlægningen i område 604 (Jernvejsgården Vest): En lokalplan, der træffer bestemmelser for området skal sikre: At der maksimalt gives mulighed for nybyggeri og omdannelse til butiksformål på i alt m 2. At der gives mulighed for dagligvarebutikker med en størrelse på maksimalt m 2 og udvalgsvarebutikker med en størrelse på maksimalt 500 m 2 inden for området. Ifølge Planloven skal der ved planlægning af butikker gøres rede for bebyggelsens påvirkning af bymiljøet, herunder den eksisterende bebyggelse i området, friarealer og trafikale forhold. Det lokale detailhandelscenter skal bygges i tilknytning til den planlagte S- togsstation, så der opnås stationsnærhed til butikker, kontorlokaler og serviceerhverv. Arealet der benyttes til S-togsstation, butikker, kontorlokaler og serviceerhverv vil være belastet med støj fra Køge Bugt-banen. Butikker mv. er indendørsfunktioner, hvor bygningerne kan støjisoleres, så de der opholder sig i lokalerne ikke generes af støjen. Butikkerne vil give ekstra trafik til området. Når rammen for dagligvare- og udvalgsvarebutikker er brugt, forventes det at generere en biltrafik på ca. 440 biler pr. døgn, idet det er indregnet, at stationsnærheden til butikkerne betyder at færre

10 10 vil bruge bilen, når de skal handle. Butikkerne vil blive vejbetjent med områdets interne fordelingsvej, som kan afvikle denne ekstra trafik. Støjhandlingsplan for Solrød Kommune I forbindelse med planlægning og byudvikling skal støjhensyn indgå som en vigtig parameter. Ved nybyggeri tæt på trafikerede veje skal der etableres støjafskærmning, så støjen ved boligens facade ikke overstiger 55 db(a). Samtidigt vil kommunen tilstræbe at placere bygninger til ikke støjfølsomme formål, så de fungerer som afskærmning for fx boliger. Ifølge kommuneplanens rammer for området er der opstillet en række afstandskrav fra bebyggelsen til de omkringliggende veje og Jernbanen. Hvis ikke afstandskravene kan overholdes skal der etableres støjvolde ud mod: Køge Bugt motorvejen Cementvej Karlstrup Strandvej Køge Bugt-banen. Solrød Kommune ønsker generelt at følge miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for vejtrafik- og jernbanestøj. Vejtrafikstøj grænseværdi Jernbanestøj grænseværdi Rekreative områder i eller nær byområder (bydelsparker, kolonihaver, nyttehaver, campingpladser) 55 db 60 db Boligområder (Boligbebyggelse, daginstitutioner mv., udendørs opholdsarealer) 55 db 60 db Offentlige formål (skoler, uddannelsesinstitutioner, hospitaler) 55 db 60 db Liberale erhverv mv. (kontorer, hoteller mv.) 60 db 65 db Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier. Jordforurening Der er ikke registreret eller i øvrigt kendskab til jordforurening indenfor lokalplanområdet. Beskyttet vandhul Der ligger et 3 beskyttet vandhul midt i lokalplanområdet og derfor er der forbud mod at ændre i tilstanden af vandhullet. Vandhullet integreres i de planlagte vandløb og søer i området. Skovbyggelinier I randen af lokalplanområdet mod vest og nord er der skovbyggelinier. Indenfor skovbyggelinien må der ikke placeres bebyggelse. For at muliggøre det planlagte byggeri har Solrød Kommune derfor givet dispensation fra skovbyggelinien. Det frie udsyn fra området til skoven er i forvejen hæmmet af Køge Bugt Motorvejen, og når der anlægges en støjvold ud mod motorvejen forsvinder udsigten til skoven. I forbindelse med bebyggelsen af området, etableres der sigtelinier gennem boligområdet i form af et stisystem, der giver udsyn til eng og moseområdet. På den baggrund søger Solrød Kommune dispensation for byggeri indenfor skovbyggelinien.

11 11 Værdifuldt landskab Område G er udpeget som værdifuldt landskab og er en del af et større område der strækker sig mod nord. Det betyder, at tilstanden eller arealanvendelsen ikke må ændres, hvis det forringer områdets værdi eller muligheden for at styrke eller genoprette områdets værdi. Tilstanden og arealanvendelsen i beskyttelsesområderne må kun ændres, hvis det kan begrundes ud fra væsentlige samfundsmæssige hensyn, og såfremt det ud fra en konkret regionplanmæssig vurdering kan ske uden at tilsidesætte de særligt værdifulde sammenhængende helheder eller enkelte elementer. Bygninger og anlæg inden for beskyttelsesområder skal placeres og udformes med hensyntagen til bevaring og beskyttelse samt mulighed for forbedring af landskabs-, natur- og kulturværdierne. Området er i dag plaget af trafikstøj fra Køge Bugt motorvejen, og hovedparten af området har et støjniveau over 75 db(a) (gennemsnitsværdi for hele døgnet). I forbindelse med byggeriet i lokalplanområdet skal der anlægges en støjvold mod motorvejen. Selvom en del af området inddrages til støjvolden forventes det, at støjvolden vil forbedre oplevelsen af det værdifulde landskab. Kystnærhedszonen Rammelokalplanområdet ligger i kystnærhedszone, dvs. at der er under 3 km til nærmeste kyst. Ved byggeri i kystnærhedszonen stilles der særlige krav til planlægningen for at sikre mindst mulig påvirkning af kystlandskabet. Ifølge Planloven skal der redegøres for bebyggelsens højde og visuelle påvirkning af kystområdet samt for forhold, der er væsentlige for varetagelsen af natur- og friluftsmæssige interesser. Kyststrækningen i Solrød Kommune er karakteriseret ved, at kun bebyggelse i første række mod vandet markerer sig i kystlinjen. Den øvrige bebyggelse er skjult af træbeplantning. Den planlagte bebyggelse i rammelokalplanområdet vil derfor ikke kunne ses fra kysten. Området har hidtil været anvendt til landbrugsdrift, så der har været meget begrænsede adgangsmuligheder for offentligheden. En befæstet sti, Markstien går langs den eksisterende bebyggelse mod nord og følger markskellene mod syd til Cementvej. Der findes også en natursti i områdets vestlige del. Med den nye bebyggelse i området anlægges der stier og bedre adgang til både kysten, moseområdet nordøst for rammelokalplanområdet og det 3 beskyttede vandhul midt i rammelokalplanområdet. Grundvandsbeskyttelse Hovedparten af området er omfattet af særlige drikkevandsinteresser. Det betyder at: Der ved placering af aktiviteter eller anlæg skal sikres, at der ikke sker forurening af grundvandet. Der ikke må etableres særligt grundvandstruende aktiviteter og anlæg, med mindre særlige lokaliseringsmæssige hensyn nødvendiggør placeringen. I givet fald må en sådan etablering følges op med krav til indretning, overvågning og drift, som sikrer mod forurening.

12 12 Nye grundvandstruende aktiviteter og anlæg på eksisterende virksomheder, institutioner, boligbebyggelser mv. kan kun etableres på skærpede vilkår. Det skal endvidere tilstræbes at minimere forureningsrisikoen ved eksisterende aktiviteter og anlæg. En mindre del af rammelokalplanområdet er omfattet af almindelige drikkevandsinteresser. Det betyder at: Den generelle grundvandsbeskyttelse skal opretholdes, og det skal i videst muligt omfang sikres, at der er en tilstrækkelig uforurenet og velbeskyttet grundvandsressource. Særligt grundvandstruende aktiviteter og anlæg kan kun etableres på skærpede vilkår. Det er Solrød Kommunes ansvar at sikre grundvandsressourcen mod forurening ved at stille krav til arealanvendelsen i kommune- og lokalplanlægning samt arealadministration i øvrigt. Derfor vil Solrød Kommune i forbindelse med denne lokalplan tinglyse et forbud mod anvendelse af kemiske sprøjtemidler i hele lokalplanområdet. Bindinger i lokalplanområdet.

13 13 Bindinger i lokalplanområdet. Vej-, sti- og jernbaneforbindelser Den primære vejadgang til lokalplanområdet skal foregå fra Cementvej og fra Karlstrup Strandvej. Der kan også på et tidspunkt etableres vejadgang fra Hovgårds Allé, men denne adgang forventes kun at blive benyttet af beboerne for parcelhusområdet nord for lokalplanområdet. Etablering af denne vejadgang vil ske efter nærmere aftale med grundejerforeningen i området ved Hovgårds Allé. Som en del af planen skal Hovgårds Allé nedlægges som vej på strækningen mellem Moseagervej og Karlstrup Strandvej. Der etableres vejadgang til Trylleskovparken fra den nye fordelingsvej. Det eksisterende stinet i området bevares. Nye stier kobles sammen med de eksisterende, og der gives bedre adgang til engen i områdets nordvestlige del. Mod øst føres Markstien under den eksisterende jernbaneunderføring (Hovgårds Allé). Karlstrup Strandvej planlægges trafiksaneret med midterrabat. I den forbindelse skal der sikres god adgang til stranden. Der etableres en stibro over Cementvej lige vest for banen for at skabe sikker skolevej fra boligområderne syd for til den nye skole. De interne stier har også til formål at opretholde sigtelinier mellem boligøerne til moselandskabet. Den østlige del af rammelokalplanområdet gennemskæres af Køge Bugt-banen. Det forventes at DSB vil anlægge en S-togsstation i området, og det giver rammelokalplanen mulighed for. Vand og varme Området skal ifølge kommunens Vandforsyningsplan forsynes med vand fra Solrød Vandværk A.m.b.A.

14 14 Området vil blive forsynet med kollektivt varmeforsyningsanlæg: fjernvarme eller naturgas. Afgørelsen om, hvilken type kollektiv varmeforsyning der skal etableres, afgøres af Solrød byråd på baggrund af varmeforsyningsprojekter, der belyser de pågældende forsyningers miljømæssige og samfundsøkonomiske konsekvenser. Der vil derudover blive arbejdet med energibesparende foranstaltninger herunder valg af isoleringsklasser. Miljøvurdering Der er udarbejdet en strategisk vurdering af planens indvirkning på miljøet i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Formålet med miljøvurderingen er, at sikre et højt miljøbeskyttelsesniveau og at bidrage til at integrere miljøhensyn ved udarbejdelsen og vedtagelsen af planer og programmer, som kan påvirke miljøet væsentligt. På den måde kan en bæredygtig udvikling fremmes. Miljøvurderingen kan ses på Solrød Kommunes hjemmeside på Museumsloven Området er udpeget til område med særlige kulturhistoriske interesser. Der er forinden lokalplanens vedtagelse igangsat arkæologiske prøvegravninger af Køge Museum i hele området. De områder af arkæologisk interesse, der er fundet er undersøgt nærmere. Bygherren eller den for hvis regning jordarbejdet skal udføres, kan forud for igangsætning af arbejdet anmode Køge Museum om en udtalelse. Findes der i forbindelse med jordarbejder spor af fortidsminder, skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet. Fundet skal straks anmeldes til Køge Museum. Landbrugspligt Der er landbrugspligt på matrikel 12a, 38hq, 12f, 13a og 13o, svarende til næsten hele lokalplanområdet. Landbrugspligten forudsættes ophævet efter landbrugslovens regler i forbindelse med lokalplanens vedtagelse. Ophævelse af landbrugspligten bevilges af jordbrugskommissionen.

15 15 SOLRØD KOMMUNE Lokalplan nr Den nye bydel Trylleskov Strand BESKRIVELSE Formål og anvendelse Formålet med rammelokalplanen er at fastlægge rammerne for den fremtidige bydel Trylleskov Strand I området må der være: Op til 750 boliger S-togsstation Op til m 2 butik (udvalgsvarer og dagligvarer) Kontor og serviceerhverv i mindre omfang En skole med op til 300 børn på klassetrin og tilhørende multihal, SFO m.v En daginstitution til i alt 100 vuggestue- og børnehavebørn Attraktive rekreative arealer. I forbindelse med den nye bydel skal der etableres støjreducerende foranstaltninger ved Køge Bugt motorvejen i det omfang det er nødvendigt for at overholde Støjhandlingsplan for Solrød Kommune. Rammelokalplanen skal også sikre, at offentlighedens adgang til engarealet i rammelokalplanområdets vestlige del forbedres. Boligområdet bearbejdes til et boliglandskab bestående af 'boligøer' i et naturpræget landskab med eng og fælledekarakter. De eksisterende vandhuller bevares og der etableres enge i hele boligområdet der periodevis vil stå under vand. Boligbyggeriet skal fremstå som blandede men unikke boliger fordelt på ca. 25 'øer'. Overgangen mellem boligøerne og det omkringliggende landskab udformes, således at grænsen fremstår tydeligt i landskabet. De overordnede mål for byggeriet er at: Sammenbinde landskab og bebyggelse for at skabe et optimalt sted at bo. Bygge en moderne haveby, hvor boliger bygges i relation til naturen med adgang til grønne områder og udsyn til mosen og skoven. Bebyggelsen på øerne udformes individuelt i forhold til typologi og materialer. Skabe rammer for tryghed og fællesskab på boligøens midte.

16 16 Beliggenhed og zonestatus Rammelokalplanområdet ligger i midt i Karlstrup Strand og afgrænses af Karlstrup Strandvej, Cementvej, Køge Bugt motorvejen og bebyggelsen omkring Hovgårds Allé. Området inddeles i delområderne A, B, C, D, E, F og G. Delområderne A, B, C, D, E og F ligger i byzone og skal forblive i byzone. Delområde G ligger i landzone og skal forblive i landzone. Baggrund for lokalplanen For at kunne tiltrække nye virksomheder og højt kvalificeret arbejdskraft, er der behov for et rigt og varieret boligudbud. Der er brug for boliger i spændende og attraktive bymiljøer, der henvender sig til både børnefamilier, unge og seniorer. Den nye bydel ved Trylleskoven har alle elementerne i sig. Eksisterende forhold Rammelokalplanområdet i Karlstrup Strand er det sidste store areal til byudvikling i kommunen. Arealet er på ca. 37 ha og giver mulighed for at etablere en ny bydel. Arealanvendelsen er primært landbrugsdrift, med begrænsede offentlige adgangsmuligheder til de rekreative arealer ved Vaseengen. Der findes et fredet vandhul midt i området, der er omkranset af træ- og kratbevoksning. Langs naturstien vokser et levende hegn i tjørn og ask. Omkring den nedlagte gård, Jernvejsgård, vokser gamle løvtræer, som vil blive søgt bevaret i det omfang det er muligt. På voldene ved S-banen vokser græsser, urter og forskellige løvfældende buske. Projektområdets nordvestlige arealer er braklagte og er dækket af græsser og urter. Der findes flere levende hegn mellem de enkelte marker. Områdets værdi som levested og spredningssted for flora og fauna, er begrænset pga. landbrugsdriften og de stærkt trafikerede veje og s-banen. Udsigt over området Vaseeng Naturstien Vandhullerne i området fungerer som levested for bl.a. padder og insekter. I moserne omkring rammelokalplanområdet er der et rigt dyreliv. Der er bl.a. registreret ca. 90 fuglearter og en meget varieret vegetation. Markstien I dag anvendes naturstien som forbindelse mellem parcelhuskvarteret og Cementvej. Derudover løber Markstien langs kanten af markerne, som afgrænsning til parcelhuskvarteret og giver adgang til Vaseeng.

17 17 Det fredede moseareal nord-vest for området indeholder et netværk af stier, og har en stor rekreativ værdi, men er i perioder delvist oversvømmet. Inden for rammelokalplanområdet er der desuden adgang til en hundeluftningssti, på matrikel 13a. Bebyggelsens omfang og placering Rammelokalplanområdet dækker et område på 37 ha og ønskes bebygget med: boliger, skole, vuggestue, børnehave, detailhandel, kontor og serviceerhverv i mindre omfang samt en S-togsstation. Boligområdet skal bearbejdes landskabeligt så det i fremtiden får engkarakter med delvist våde områder mellem boligøerne i hele bebyggelsen. Langs Karlstrup Strandvej skal der etableres en spredt beplantning med bl.a. skovfyr og eg, som skal være inspireret af Trylleskovens beplantning. For at skabe engkarakteren med periodevise oversvømmede enge og mindre 'vandhuller', ledes overfladevand fra belægninger og hustage ud i landskabet i dertil udgravede engarealer. Udsynet til mosen skal sikres ved at anlægge stier, der også skal fungere som sigtelinier. Boligerne kan variere i type og materiale fra boligø til boligø. Afstanden mellem boligøerne skal minimum være 20 m. Boligøen kan indrettes som rum til ophold, leg og aktiviteter. Der lægges vægt på at så mange af boligerne får udsigt, enten direkte til mosen eller til sigtelinierne i byggeriet. Boligerne skal også orienteres så solen giver mest mulig lys i boligen. I h.h.t strukturplanen kan der bygges 4 boligtyper i området: Havehuse kan ligge som parcelhuse på øer eller som fritliggende huse i op til 2 etager. Striberne er rækkehuse i 2 plan med egen forhave og baghave. Kanthusene er rækkehuse i 2 3 etager, der ligger helt ud til kanten af boligøen. Nordvendte boliger skal have mulighed for tagterrasser og det skal tilstræbes at bebyggelsen går omkring hjørner for at fremstå som et samlet volumen. Domino er en tæt-lav boligbebyggelse i 2 3 etager. Boligerne kan både indrettes som rækkehuse eller lejligheder. Boligerne kan være lejligheder i 1 eller 2 plan med adgang til egen gårdhave eller taghave. Bygningerne kan med fordel ligge med gavlen ud mod boligøens kant, så der er udsyn gennem bebyggelsen. I rammelokalplanområdet må der i: Delområde A udstykkes grunde til traditionelle parcelhuse som fortsættelse og afrunding af det eksisterende villakvarter ved Moseagervej. Delområde B udstykkes grunde til havehuse, der er fritliggende parcelhuse hævet på en sydvendt sokkel med sydvendte terrasser. Delområde C etableres parcelhuse. Delområde D etableres S-togsstation, 1500 m 2 detailhandel, kontorlokaler og serviceerhverv. Delområde E etableres skole, SFO og daginstitution.

18 18 Delområde F udstykkes grunde til parcelhuse, rækkehuse og etagebyggeri i op til 3 etager. Delområde G må anvendes til støjvold og må ikke udstykkes. Solrød Byråd har som resultat af foroffentlighedsfasen om kommuneplantillæg nr. 26 fastlagt følgende grænser for bebyggelsens højder, som primært er begrundet i hensynet til områdets naboer mod øst og nord: Den første husrække mod nord må højst bebygges i 1½ etage. Inden for 40 m fra Karlstrup Strandvejs vestlige skel må højst bebygges i 2 etager. Ubebyggede arealer og fællesarealer Mellem boligøerne anlægges der grønne områder, og der etableres enge med skiftende vandspejl mellem boligøerne. Engområderne skal være sammenhængende og skal udføres, så de kan fungere som spredningskorridorer for dyre- og planteliv. Servitutter og gældende lokalplaner Der gælder en række servitutter i området. I lokalplanområdet er der 4 tinglyste ledningsanlæg: Afløbsledning fra Karlstrup Kalkgrav, der følger Markstien og fortsætter under banen og Hovgårds Allé. Der er på denne tinglyst en 3 m zone, hvor der ikke må beplantes eller bebygges. Ledning langs en strækning af Cementvej. En spildevandsledning fra Hovgårds Allé langs Gl. Køge Landevej ca. til den kommende vejtilslutning pkt. a. Telia-ledning der løber under Markstien fra Cementvej frem til sti gennem engene. Ingen af disse anlæg vurderes at give anledning til problemer. Der er desuden flg. tinglyste enkelelementer: TDC-skab ved Hovgårds Allé lige vest for banen. Sireneanlæg ved transformator ved Gl. Køge Landevej. Prøveboring fra Aalborg Portland. Formodentlig findes boringen ikke mere. 2 eksisterende lokalplaner dækker små dele af lokalplanområdet: Lokalplan 603.1: det nordøstligste hjørne af lokalplanområdet nærmest Hovgårds Allé, som er en eksisterende lille støjvold. Lokalplan 607.1: det lille område afgrænset af Hovgårds Allé, S-banen og de nærmeste eksisterende parcelhusgrunde vest for banen. Med vedtagelsen af denne lokalplan ophæves disse lokalplaner for så vidt angår den nye lokalplans område.

19 19 SOLRØD KOMMUNE Lokalplan nr Den nye bydel Trylleskov Strand Lokalplanen er en rammelokalplan for området, hvilket vil sige at der som hovedregel ikke kan ske større anlæg, uden at der er tilvejebragt en ny lokalplan. For delområderne A, B og C fastlægges dog bindende bestemmelser, og der kan således umiddelbart gives byggetilladelse mm på baggrund af lokalplanen i disse områder. De bindende bestemmelser fremgår af paragrafferne 4A, 4B o.s.v. som er indsat i lokalplanen EFTER de generelle bestemmelser. Den generelle del af lokaplanen indeholder også enkelte bestemmelser om bl.a. parabolantenner og affaldshåndtering, som er bindende for delområde A, B og C. I henhold til Lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004 med efterfølgende ændringer til forskriften) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 stk. 1 nævnte område: 1 RAMMELOKALPLANENS FORMÅL Rammelokalplanens formål er: 1. At give mulighed for at etablere en ny bydel med et varieret boligudbud bestående af parcelhuse, etagehuse, tæt/lav bebyggelse samt skole med SFO, daginstitution, S-togsstation, detailhandel, kontor og serviceerhverv. 2. At fastlægge den overordnede vej- og stistruktur for området. 3. At afgrænse områder til byggeri på et principielt niveau. 4. At områdets udearealer har høj rekreativ værdi og benyttes til at sikre sigtelinier fra bebyggelsen ud i landskabet. 5. At sikre offentlighedens adgang i og til området. 6. At give mulighed for at udføre eksperimenterende bebyggelser. 7. At give mulighed for at opføre et menighedshus og et bofællesskab for psykisk handicappede.

20 20 2 OMRÅDE OG ZONESTATUS 1. Rammelokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter følgende matrikler af Karlstrup By og Karlstrup Sogn: 12a, 12f, 13a, 13o, 38hq, 49 samt 7000z (sti) og en del af 1a (vej) og 51 (jernbane) samt alle parceller, der efter denne lokalplans vedtagelse udstykkes fra de nævnte ejendomme. 2. Lokalplanområdet opdeles i delområderne A, B, C, D, E, F og G som vist på kortbilag Delområde G er beliggende i landzone og skal forblive i landzone. 4. Delområde A, B, C, D, E og F er beliggende i byzone og skal forblive i byzone. 5. Den indbyrdes afgrænsning mellem delområde D og F kan justeres ved supplerende lokalplaner. 6. Der kan ikke ske byggeri eller andre større anlægsarbejder i delområde D, E, F og G, uden at der er tilvejebragt supplerende lokalplaner med bindende bestemmelser. OMRÅDETS ANVENDELSE 3 1. Delområde A, B og C må anvendes til helårsboliger med friarealer. Der må højst indrettes 1 bolig pr. parcel. Der er bopælspligt. 2. Delområde D må anvendes til S-togsstation med tilhørende parkeringsplads o.s.v., detailhandel, kontorlokaler og serviceerhverv samt menighedshus. 3. Delområde E må anvendes til skole, SFO, børneinstitution og tilhørende friarealer, parkering mm. 4. Delområde F må anvendes til helårsboliger i en blanding af parcelhuse, tæt-lav og etagebyggeri. Der må desuden etableres et bofællesskab for psykisk handicappede. Nærmere bestemmelser skal fremgå af lokalplaner, der efterfølgende udarbejdes for området. Der er bopælspligt. 5. Delområde G må anvendes til støjvold og rekreativt område. 6. I delområderne A, B, C og F må der integreret i boligområderne efter Byrådets tilladelse etableres liberalt erhverv i et omfang, der ikke ændrer områdernes karakter af boligområder.

21 21 4 UDSTYKNING 1. Bindende bestemmelser for udstykning af delområde A, B og C fremgår af efterfølgende paragraffer 4A, 4B og 4C. 2. Fremtidige lokalplaner skal indeholde bestemmelser om udstykning af delområde D, E og F. Grunde i disse områder skal udstykkes med følgende minimumsstørrelser: a. Parcelhuse 600 m 2 b. Tæt-lavt byggeri 250 m Delområde G må ikke udstykkes. 5 VEJ-, STI- OG PARKERINGSFORHOLD 1. Bindende bestemmelser for vej-, sti og parkeringsbetjening af delområde A, B og C fremgår af efterfølgende paragraffer 5A, 5B og 5C. 2. Lokalplanområdet vejbetjenes fra Karlstrup Strandvej i punkt a, Cementvej i punkt g og Hovgårds Allé i punkt j. 3. Interne fordelingsveje udlægges som det fremgår af kortbilag 3 i linieføringen a-b-c-d (bindende) samt d-e-f-g og b-h (retningsgivende). Fordelingsvejene udformes med en ønsket hastighed på 40 km/t og udlægges med en samlet bredde på mindst 12 meter fordelt på følgende elementer (mindste dimensioner): 2 X 2,75 meter vejbane 2 X 1,75 meter cykelsti 2 X 1,25 meter fortov Der kan etableres fartdæmpere ved stikrydsninger og andre hensigtsmæssige steder. 4. Krydsene i punkterne a og g kan udformes som rundkørsler. 5. Der udlægges lokalvej c-i som vejbetjening af Trylleskovparken. Bindende bestemmelser for udformning af vejen fremgår af 5C. 6. Delområde A og B vejbetjenes med lokalvej d-k. Bindende bestemmelser for udformning af vejen fremgår af 5A og 5B. 7. Hovgårds Allé nedlægges som vej på strækningen mellem Karlstrup Strandvej og Moseagervej og udlægges herefter som sti. Dette kan først ske, når der er etableret vejforbindelse fra Trylleskovparken til vej a-b-d jvf 5.5.

22 22 8. Der udlægges retningsgivende stier som vist på kortbilag 3. Stier etableres med fast belægning i en bredde af mindst 3,0 m. Stibro over Cementvej og den tilsluttende sti frem til fordelingsvejen d-e-f-g etableres som delt sti med en cykelsti på mindst 3,0 m og et gangareal på mindst 2,0 m. 9. I område D kan der i forbindelse med S-togsstation etableres en parkeringsplads med op til 75 P-pladser. For butikker etableres P-plads i dette omfang: 1 P-plads pr. 50 m 2 butiksareal. 10. I område E kan der etableres parkeringsplads til betjening af skole, SFO m.v. Retningslinier for omfang fastlægges i kommende lokalplan for området. 11. Bestemmelser for parkering i delområde F følger den tilladte bebyggelsesprocent: Ved en bebyggelsesprocent på 25 skal der pr. bolig være 1 parkeringsplads på egen grund og 1 parkeringsplads på boligvejen ELLER 2 parkeringspladser på egen grund og 0,5 parkeringsplads på boligvejen. Ved en bebyggelsesprocent på 45 skal der pr. bolig være 1 parkeringsplads på egen grund og 0,5 parkeringsplads på boligvejen. Ved en Bebyggelsesprocent på 65 skal der pr. bolig være 1,5 parkeringspladser på boligvejen. TEKNISKE ANLÆG, AFFALDSHÅNDTERING, STØJ M.V Alle forsyningsledninger skal fremføres i jorden under eksisterende terræn. 2. Delområde A og B skal varmeforsynes med naturgas, idet der er tilslutningspligt. Delområde C skal varmeforsynes med fjernvarme, idet der er tilslutningspligt. 3. Overfladevand fra belægninger og hustage skal ledes ud i landskabet i dertil udgravede engarealer efter en samlet plan. I delområde A, B og C afledes overfladevandet dog til det kommunale ledningsnet. 4. For den eksisterende afløbsledning langs Markstien fastlægges følgende bestemmelser jvf. servitutten tinglyst 21. juli 1957: Et areal på begge sider af ledningen i en bredde af 3 m målt fra ledningen skal friholdes for bebyggelse, belægning og beplantning med træer, ligesom der skal sikres adgang for vedligeholdelses- og reparationsarbejder. 5. Alle forhold vedrørende affaldshåndtering reguleres efter Affaldsregulativ for private husstande, 2004 eller det til en hver tid gældende regelsæt fra Solrød Kommune. 6. Private TV-antenner må ikke opsættes. Forsyning for telefon, internet, radio og TV sker fra forsyningsselskaber i området.

23 23 7. Al bebyggelse skal overholde Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for vejtrafik- og jernbanestøj enten ved etablering af støjvolde eller skærme eller ved støjisolering af selve byggeriet. BEBYGGELSENS OMFANG, PLACERING OG UDFORMNING 7 1. Bindende bestemmelser for bebyggelsens omfang, placering og udformning i delområde A, B og C fremgår af efterfølgende paragraffer 7A, 7B og 7C. 2. Bebyggelse i delområderne D, E og F reguleres nærmere ved lokalplaner, som udarbejdes efterfølgende. Disse lokalplaner skal indeholde følgende bestemmelser: Der må ikke bebygges inden for følgende byggelinier: 10 m fra Karlstrup Strandvejs vestlige vejskel. 25 m fra midte af S-banen. (Det gælder dog ikke for byggeri med direkte tilknytning til S-togsstation). 25 m fra Cementvejs nordlige vejskel. Bebyggelsens højde må ikke overstige højder angivet på kortbilag 3. Inden for det område, hvor der i h.h.t. kortbilag 3 må etableres byggeri i op til 3 etagers højde, skal fremtidige lokalplaner sikre, at dette kun kan ske i ind til halvdelen af det markerede område. Bebyggelse skal placeres i afgrænsede delområder ( øer ) der hver for sig indrettes med ensartet bebyggelsestype- og højde. De enkelte øer kan etableres som plinte på 0,7 1 m højde efter en samlet landskabsplan. Ingen ejendom må have direkte vejadgang fra de interne fordelingsveje a- b-c-d-e-f-g og b-h. Fremtidige lokalplaner må højst fastsætte disse bebyggelsesprocenter for byggeriet: Parcelhuse: 25 Tæt-lavt byggeri: 45 Etageboliger: 65 Skole og børneinstitution 35 Centerformål (incl. S-togsstation): I delområderne A, B og C skal boliger opføres som Lavenergiklasse 2 huse. 4. I forbindelse med byggeansøgning skal kommunens anvisninger om kotering efterkommes af bygherren for at sikre bebyggelsen mod oversvømmelse ved ekstreme vandhændelser. 5. Mindre bygninger til tekniske formål såsom transformatorstationer og lignende må placeres uden for de angivne byggefelter og opføres i større højde, hvis det er nødvendigt af tekniske grunde. Dette gælder også i delområde A, B og C. 8

24 24 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 1. Bindende bestemmelser for bebyggelsens ydre fremtræden i delområde A, B og C fremgår af efterfølgende paragraffer 8A, 8B og 8C. 2. Alternative energianlæg, så som solfangere skal etableres, så de indgår som en harmonisk del af bygningens arkitektur. 3. Opsætning af parabolantenner skal ske i henhold til Solrød Kommunes regulativ herom. UBEBYGGEDE AREALER 9 1. Bindende bestemmelser for ubebyggede arealer i delområde A, B og C fremgår af efterfølgende paragraffer 9A, 9B og 9C. 2. Ubebyggede arealer i område D, E og F skal anlægges og beplantes efter samlede planer, som skal godkendes af kommunen. 3. De enkelte boligøer i område F jvf 7.2 kan etableres som plinte, dvs at hele øen hæves med op til 1 m over eksisterende terræn. 4. Der udlægges rekreative fællesarealer i form af naturområder og grønne fælles friarealer som vist på kortbilag 3. Arealerne må ikke bebygges eller befæstes med undtagelse af stierne jf. 5.8 og mindre bygninger til brug for driften af områderne eller andre tekniske formål jf Som led i etablering af fællesarealer kan der etableres vandløb og søer i mellem øerne. 6. Det eksisterende 3 vandhul må i princippet ikke ændres, men kan efter godkendelse af Byrådet indgå i et større sammenhængende system af vandløb og søer. 7. I område G må der etableres en ind til 10 m høj støjvold. 8. Der må ikke opbevares både, campingvogne og uindregistrerede køretøjer på grundene. Biler over kg må ikke parkeres på private grunde. 9. I delområderne A, B, C, F og G må der ikke etableres privat reklameskiltning for virksomheder. I område D og E må der skiltes efter tilladelse fra Byrådet.

25 25 10 OPHÆVELSE AF LOKALPLANER 1. Ved den endelige vedtagelse af denne lokalplan ophæves følgende lokalplaner: Lokalplan 603.1, Boliger ved Hovgårds Allé og Lokalplan 607.1, Hovgården i de områder som er omfattet af nærværende lokalplan. 4. Ved den endelige vedtagelse af nærværende lokalplan ophæves bestemmelserne om vejbetjening i Lokalplan 603.1, Boliger ved Hovgårds Allé. SERVITUTFORHOLD Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af denne. 2. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen. 12 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGEN AF NY BEBYGGELSE Ny bebyggelse i området må ikke tages i brug før: 1. Bebyggelsen er tilsluttet kollektiv varmeforsyning: fjernvarme eller naturgas. GRUNDEJERFORENINGER 13 1 Bindende bestemmelser for oprettelse af grundejerforeninger i delområde A, B og C fremgår af efterfølgende paragraffer 13A, 13B og 13C. 2. I kommende lokalplaner kan der optages bestemmelser om oprettelse af grundejerforeninger i område D og F. 3. Byrådet kan forlange, at alle de mindre grundejerforeninger danner et ejerlaug med ansvar for drift og vedligeholdelse af fælles arealer.

26 26 14 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER 1. Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentlig bekendtgørelse af lokalplanen, må ændringer, udstykninger, ny bebyggelse osv. på lokalplanområdet kun ske i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser. Eksisterende lovlig anvendelse kan dog fortsætte som hidtil. Ønskes ændringer i de eksisterende forhold, skal bestemmelserne følges. Lokalplanen kræver altså ikke, at der etableres de anlæg m.v., som er indeholdt i planen. 2. Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dette ikke ændrer den særlige karakter af området, der søges skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen, jf. ovenfor.

27 27 Solrød Kommune Lokalplan nr Den nye bydel Trylleskov Strand Modelfoto af bebyggelsen i delområde C Bindende bestemmelser for delområderne A, B og C. For delområderne A, B og C fastlægges bindende bestemmelser, og der kan således umiddelbart gives byggetilladelse mm på baggrund af lokalplanen i disse områder. De bindende bestemmelser fremgår af de følgende sider. For hvert område er der desuden udarbejdet en kort redegørelse med beskrivelse af intentionerne for det enkelte delområde.

28 28 Delområde A Redegørelse Eksempler på hustyper, der vil kunne etableres i delområde A Delområde A skal visuelt fungere som overgang mellem de eksisterende parcelhusområder omkring Hovgårds Allé og det nye bebyggelsesområde. Der fastlægges derfor bestemmelser, som muliggør en traditionel parcelhusbebyggelse med almindeligt kendte hustyper placeret i haver afgrænset med hække. Husene må opføres i ind til 1½ etages højde og med en maksimal højde på 8,5 m. Valmede tage er ikke tilladt. Der fastlægges byggelinier på 2,5 m fra naboskel og skellet mod Markstien, mens der må bygges 5,0 m fra vejskel. Garager, skure o.s.v. må dog bygges i naboskel.

29 29 Bindende bestemmelser, delområde A UDSTYKNING 4A 1. Ejendommene i området udstykkes retningsgivende som vist på kortbilag Grunde må ikke være mindre end 775 m 2. 5A VEJ-, STI- OG PARKERINGSFORHOLD 1. Der udlægges vej d-k med et vejudlæg på 10 m. 2. Vejen er fælles med delområde B. 3. Vejen indrettes med et tværprofil målt fra nordsiden med 4,5 m rabat 4,0 m kørespor 1,5 m rabat. 4. For enden af vejen indrettes vendeplads, der kan benyttes af lastvogn i h.h.t. Vejreglerne. 5. Der udlægges parkeringspladser svarende til 2 pladser pr. ejendom på egen grund samt ½ plads pr. ejendom på adgangsvejen. 6. Der etableres stier i forlængelse af Hovbovej, Dunhammervej og Moseagervej. Stierne udlægges som trampestier med f.eks. grusbelægning. 7. Markstien opretholdes med nuværende udformning og forlænges til Hovgårds Allé som vist på kortbilag 4. 7A BEBYGGELSENS OMFANG, PLACERING OG UDFORMNING 1. For hver grund må bebyggelsesprocenten ikke overstige Bebyggelse må opføres til følgende byggelinier: 5 m fra ejendommenes skel mod syd (adgangsvejen). 2½ m fra ejendommenes skel mod nord (Markstien), øst og vest. Garager, carporte og skure må dog opføres i skel mod nabogrunde men ikke mod Markstien. 3. Bebyggelse kan opføres i indtil 1½ etage og med en maksimal højde på 8,5 m.

30 30 8A BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 1. Bebyggelse må opføres med fladt tag, ensidig taghældning eller sadeltag. 2. Sadeltage må ikke udformes hel- eller halvvalmede. 3. Mindst et beboelsesrum skal have vindue orienteret mod adgangsvejen. UBEBYGGEDE AREALER 9A 1. Hegning i skel mod naboejendom og mod vej må kun bestå i hække af tjørn i en højde af op til 180 cm. GRUNDEJERFORENING 13A 1. Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere inden for delområdet. 2. Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heri skal godkendes af Byrådet. 3. Grundejerforeningen indgår i et ejerlaug for hele lokalplanområdet, jvf 13. stk. 3, der varetager drift og vedligeholdelse af de fælles grønne arealer i delområdet 4. Grundejerforeningen varetager drift og vedligeholdelse af de fælles grønne arealer i delområdet. 5. Grundejerforeningen varetager i samarbejde med grundejerforeningen i delområde B drift og vedligeholdelse af den fælles adgangsvej. Vejen udlægges som privat fællesvej.

31 Principskitse for udformning og placering af byggeri i delområde A. 31

32 32 Delområde B Referencefotos til sokkelhusene Redegørelse Husene i delområde B er sokkelhuse. Husene er fritliggende enfamiliehuse. Hvert hus har sin egen grund, men det er ideen, at grænserne mellem de enkelte grunde ikke skal være synlige. Området mellem husene skal henligge som et fælles område med højt græs, der kun slås en gang om året. Der fastlægges detaljerede regler for plantevalg og drift af fællesområdet. For hvert hus er der defineret et byggefelt på 240 m 2. Indenfor dette byggefelt kaldet soklen må selve huset opføres med en grundplan op til 150 m 2. Huse kan opføres i 2 etages højde, på nær den vestligste grund, hvor der kun kan opføres 1½ etage. Terrasser mm kan etableres på resten af byggefeltet og skal afgrænses med op til 90 cm høje mure. Garage / carport med tilhørende skur for redskaber, cykler og skraldespande skal etableres inden for definerede byggefelter ved adgangsvejen og må kun udføres i sortmalet træ med fladt tag. Selve huset skal opføres med en rektangulær hovedform og med fladt tag eller ensidig taghældning op til 20 o. Der kan etableres tagterrasser i både 1. og 2. sals højde, dog kan der ikke etableres tagterrasse på det 1½ etage høje hus længst mod vest for at undgå indbliksgener til naboerne nord for. Husene må opføres i mur eller træ i jordfarver.

33 33 Bindende bestemmelser, delområde B 4B UDSTYKNING 1. Ejendommene i området udstykkes retningsgivende som vist på kortbilag Grunde må ikke være mindre end 770 m 2. 5B VEJ-, STI- OG PARKERINGSFORHOLD 1. Der udlægges vej d-k med et vejudlæg på 10 m. 2. Vejen er fælles med delområde A. 3. Vejen indrettes jf. 5A Der udlægges parkeringspladser svarende til 2 pladser pr. ejendom på egen grund samt ½ plads pr. ejendom på adgangsvejen. Parkeringspladser på egen grund er vist som byggefelter til carporte/garager på kortbilag 4 og skal placeres som angivet.

34 34 7B BEBYGGELSENS OMFANG, PLACERING OG UDFORMNING 1. For hver grund må bebyggelsesprocenten ikke overstige Boligen må kun opføres inden for de på kortbilag 4 angivne byggefelter (betegnet sokler ). Inden for det 240 m 2 store byggefelt må det bebyggede grundareal højst udgøre 150 m Carporte / garager med tilhørende skur for cykler, redskaber og affaldsspande må kun opføres inden for de på kortbilaget angivne byggefelter på 5 X 7,5 m til dette formål. Der må ikke opføres yderligere skure, halvtage eller småbygninger på ejendommene. 4. Bebyggelse kan opføres i indtil 2 etager plus tagterrasse og med en maksimal højde (inkl. rækværk på tagterrasse) på 7,5 m målt fra soklens overkant. Som adgang til evt. tagterrasse må dog etableres et trappetårn med en grundplan på maksimalt 3 X 3 m, med en samlet højde op til 10,0 m og trukket mindst 2 m tilbage fra bygningens facade mod vej. Tagterrasse må placeres både i 1. og 2. sals højde. 5. Bebyggelse på den vestligste grund nærmest Markstien i hht. kortbilag 4 må dog uanset det foregående kun opføres i 1 etage og med en maksimal højde fra soklen på 6,0 m. Der må ikke etableres tagterrasse på dette hus. 6. Bebyggelse skal opføres med en grundplan bestående af et eller flere rektangler orienteret parallelt med soklens hovedretning. 8B BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 1. Bebyggelsen må opføres med fladt tag, evt. udformet som tagterrasse eller med ensidig taghældning op til 20 0, hvor taget er lavest i husets nordende. 2. Facader skal fremtræde i blank eller pudset mur eller træ eller en kombination af disse materialer. Facader pudses eller males i jordfarver såsom røde-, brune- og okkerteglfarver. Der må ikke anvendes runde træbjælker med synlige ender. 3. Mindst et beboelsesrum skal have vindue orienteret mod adgangsvejen. 4. Garage / skur skal opføres af sortmalet eller -tjæret træ med fladt tag og må max. have en højde på 2,8 m.

35 35 Til venstre Pinus sylvestris, til højre larix eurolepsis UBEBYGGEDE AREALER 9B 1. Skellene mellem de enkelte ejendomme må ikke synliggøres ved etablering af hegn eller hæk. 2. Soklen / byggefeltet jvf 7B.2 må udføres som en plint hævet op til 70 cm over færdigt terræn. Den lodrette yderside af soklen må udføres af tegl, pudset mur eller natursten. Brøstning omkring terrasser i stueplan må udføres ind til 90 cm høj og skal være i samme materiale som soklen. Brøstningen skal følge soklens afgrænsning. 3. Alle ubebyggede arealer skal tilsås med blomstergræs, senest ved ibrugtagning af huset. Græsset må kun slås en gang om året, i perioden 23. juni til 23. august. 4. På egen matrikel må der kun plantes træer og buske fra nedenstående planteliste: Gul fyr Pinus ponderosa Østrigsk fyr Pinus nigra var. Austriaca Skovfyr Pinus sylvestris Cembra fyr Pinus cembra Hybridlærk Larix eurolepis Japansk lærk Larix kaempferi Sibirisk lærk Larix siribica 5. Træer og buske må ikke plantes på række i skel, men i grupper af tre styk, med indbyrdes afstand på 2-4 m, og med en afstand til andre trægrupper eller enkeltstående træer på minimum 5 m.

36 36 6. Træer og buske må ikke formklippes. Nødvendig opstamning af træer må ske til en højde på 2,5 m over terræn. 7. Træer over 12 m skal fældes, hvis grundejerforeningen kræver det. GRUNDEJERFORENING 13B 1. Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere inden for delområdet. 2. Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heri skal godkendes af Byrådet. 3. Grundejerforeningen indgår i et ejerlaug for hele lokalplanområdet, jvf 13. stk. 3, der varetager drift og vedligeholdelse af de fælles grønne arealer i delområdet. 4. Grundejerforeningen varetager drift og vedligeholdelse af de fælles grønne arealer i delområdet, herunder de grønne områder uden for byggefelterne men inden for de private grunde. 5. Grundejerforeningen varetager i samarbejde med grundejerforeningen i delområde A drift og vedligeholdelse af den fælles adgangsvej. Vejen udlægges som privat fællesvej.

37 Principskitse for udformning og placering af byggeri i delområde B. Tegningen gælder ikke for den vestligste grund i delområdet. 37

38 38 Delområde C Referencefoto til parcelhuse, delområde C Redegørelse Delområde C bliver den første egentlige ø og dermed forbillede for de kommende udstykninger til boligformål. Øen tænkes etableret efter en samlet plan med ret detaljerede forskrifter for udformning af de enkelte huse. Hovedtrækket vil være en bebyggelse af sort træ eller murværk. Husene kan stå ud til vej- og naboskel. Mellem grundene og mod vej etableres plankeværker, ligeledes i sort træ. Husene på sydsiden af øen kan opføres i 2 etager, på nordsiden 1½ etage. Der kan både være ensidig taghældning og saddeltag med taghældninger mellem 20 og Adgangsvej og plads etableres som lege-/opholdsområde uden synlig kørebane. På ydersiden af øen etableres et buskads af buskpil.

39 39 Bindende bestemmelser, delområde C UDSTYKNING 4C 1. Ejendommene i området udstykkes retningsgivende som vist på kortbilag Grunde må ikke være mindre end 700 m 2. 5C VEJ-, STI- OG PARKERINGSFORHOLD 1. Der udlægges lokalvej med et vejudlæg på mindst 8 m. 2. Vejen indrettes som lege-opholdsområde og etableres med belægning i vejudlæggets fulde bredde, evt. afbrudt af plantebede o. lign. 3. For enden af vejen indrettes vendeplads, der kan benyttes af lastvogn i h.h.t. Vejreglerne. 4. Der udlægges parkeringspladser svarende til 1 plads pr. ejendom på egen grund samt 1 plads pr. ejendom på adgangsvejen. 7C BEBYGGELSENS OMFANG, PLACERING OG UDFORMNING 1. For hver grund må bebyggelsesprocenten ikke overstige Facader må placeres i skel mod nabo eller vej. 3. Byggeri må ikke opføres nærmere end 5,0 m fra skel mod grønningen. 4. Bebyggelse kan opføres i indtil 1½ etager hhv. 2 etager i hht. kortbilag 3 og 4 og med en maksimal højde på 8 m. Facader placeret i naboskel må højst være 4,0 m høje, og herfra må bygningens højde stige med C BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 1. Bebyggelse må opføres med saddeltag eller ensidig taghældning mellem 20 og 50 o. Sadeltage må ikke udformes hel- eller halvvalmede.

40 40 2. Facader udføres med sortmalet eller -tjæret træ eller sortpudset eller -brændt mur som primært materiale. Der må ikke anvendes runde træbjælker med synlige ender. Mindre dele af facaderne kan udføres af eternit eller andre materialer i sort / grå / hvid. 3. Mindst et beboelsesrum skal have vindue orienteret mod adgangsvejen/- pladsen. 4. Tage udføres af sort tagpap, metalplade som zink, eller sorte eller grå eternitskifer. 5. Vinduer skal være sorte, hvide, metal (Alu naturanodiseret) eller træ med klarlak eller oliebehandlede. 6. Vindskeder skal være sorte eller metal. UBEBYGGEDE AREALER 9C 1. I skellene mellem ejendommene skal der opføres plankeværker i en højde på op til 1,8 m, dog højst 1,0 m på de 5,0 m nærmest grønningen. Plankeværker udføres i sortmalet eller tjæret træ med vandret beklædning. 2. Skel mod vej udgøres evt. af bygningen, samt af plankeværk som beskrevet ovenfor. Dog max. højde på 1,50m, hvoraf mindst 4,0 m af hegnets længde trækkes 4,0 m tilbage fra skel. Foran dette, orienteret mod adgangspladsen, skal plantes et træ. 3. På adgangspladsen kan under hensyntagen til kravene i 5C etableres fælles opholds- og legefunktioner. Der må etableres kunstige bakker mm op til 2 m over omgivende terræn. 4. Langs hele boligøens kant etableres et 1,5m bredt plantebælte af landskabsplante så som buskpil (Salix arbuscula), der plejes og vedligeholdes af grundejerforeningen. Grundejerforeningen forpligtes til at sørge for at buskadset til enhver tid fremstår som en naturlig bevoksning i 1-2 m højde, med et ensartet præg hele vejen rundt om boligøen. Plejen består i at de største grenpartier ryddes ca. 10 cm over grund ca. hvert andet år. Buskadset må ikke formklippes. 5. Træer over 12 m skal fældes, hvis grundejerforeningen kræver det.

41 41 13C GRUNDEJERFORENING 1. Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere inden for delområdet. 2. Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heri skal godkendes af Byrådet. 3. Grundejerforeningen indgår i et ejerlaug for hele lokalplanområdet, jvf 13. stk. 3, der varetager drift og vedligeholdelse af de fælles grønne arealer i delområdet. 4. Grundejerforeningen varetager drift og vedligeholdelse af de fælles grønne arealer i delområdet og fælles anlæg i øvrigt. 5. Grundejerforeningen varetager drift og vedligeholdelse af den fælles adgangsvej / -plads. Vejen udlægges som privat fællesvej. Principskitse for udformning og placering af byggeri i delområde C.

42 42 15 VEDTAGELSESPÅTEGNING Byrådet har den 27. august 2007 endelig vedtaget lokalplan nr , Den nye bydel Trylleskov Strand. Niels Hörup borgmester / Lars Wilms kommunaldirektør

43

44

45

46

47

48

49

50

51

52