360 GRADERS EFTERSYN. Sundby-Hvorup Boligselskab Lindholm Afdeling 10

Transkript

1 360 GRADERS EFTERSYN Sundby-Hvorup Boligselskab Lindholm Afdeling 10

2 360 GRADERS EFTERSYNET HVAD ER ET 360 GRADERS EFTERSYN? TILSTANDEN I AFDELING 10 Sundby-Hvorup Boligselskab har i løbet af de sidste måneder fået foretaget et 360 graders eftersyn af afdeling 10. For at få overblik over, hvor det er vigtigst at sætte ind fremover, er der foretaget en grundig analyse af afdelingen. Derved er afdelingens styrker, svagheder og behov blevet belyst. Undersøgelsen skal ses i en større sammenhæng, idet flere andre afdelinger i Sundby-Hvorup Boligselskab også står over for, at skulle have foretaget et eftersyn. Når alle afdelingerne er analyseret, vil det ende ud i en rapport, som beskriver, hvor det er vigtigst for Sundby-Hvorup Boligselskab at gøre en indsats, for fortsat at sikre gode boligforhold for sine beboere. Hou Afd. 13 Lindholm Afd. 3 Lindholm Afd. 10 Løvvangen Afd. 13 Gandrup Afd. 7 V. Hassing Afd graders eftersyn af Sundby-Hvorup Boligselskab Nr. Uttrup Afd. 7 Nr. Uttrup Afd. 8 Ulsted Afd. 4 Hals Afd. 1 Nr. Uttrup Afd. 15 2

3 Denne folder indeholder de vigtigste konklusioner fra 360 graders eftersynet. Her kan i få overblik over, hvordan det står til i afdeling 10, og hvilke tiltag vi er blevet anbefalet at igangsætte fremover. ORDFORKLARING Tilgængelighed Når en lejlighed er tilgængelig, er det er muligt for gangbesværede/kørestolsbrugere at bo i lejligheden. Helhedsplan Det er nødvendigt at lave en helhedsplan for afdelingen, hvis man vil ansøge landsbyggefonden om støtte til at renovere. Boligudbud Fordelingen af de forskellige typer af lejligheder, som findes i afdelingen (antal rum, antal kvadratmeter mv.). Tomgang Hvis der er ledige lejligheder, som ikke er udlejet. Fremtidssikrede lejligheder At lejlighederne vil være attraktive og nemme at udleje i fremtiden. Kommuneplanramme Aalborg Kommunes plan for, hvordan området skal udvikle sig. Positiv befolkningsvækst At der flytter flere og flere beboere til området. 3

4 HVORDAN SER AFD. 10 UD I DAG? AFDELINGEN I TAL BOLIGTYPER, FRAFLYTNING OG TOMGANG Afdeling 10 er en sund og veldrevet boligafdeling. Huslejen er holdt på et meget lavt niveau, og der er samtidig afsat fornuftigt med henlæggelser, så boligerne og bygningerne kan holdes i en høj kvalitet. Umiddelbart er der ikke noget der taler for, at man laver om på boligudbuddet (lejlighedsstørrelser mv.). Der er lange ventelister til afd. 10, som er en populær afdeling for både interne og eksterne. Man bør dog være opmærksom på, at fremtidens beboere måske stiller andre krav. Umiddelbart er det altovervejende problem, at der ikke er tilgængelighed i afdelingen, på trods af at der er et ældre beboersegment. Det er med andre ord ikke muligt for kørestolsbrugere/gangbesværede at bo i lejlighederne. Det vurderes, at der fremadrettet kan komme problemer i forhold til netop manglen på tilgængelighed, samt de meget små boliger, der er i afdelingen. Det er anbefales derfor, at man ser på, om lejlighedstyperne er dem, man også fremover forventer, vil være attraktive for beboerne. Cirklerne til højre er en oversigt over hvilke ting angående boligtyper, fraflytning og tomgang i afdelingen, som på nuværende tidspunkt vurderes henholdsvis gode, middel eller dårlige. God vurdering Middel vurdering Dårlig vurdering 4

5 Huslejen for afdeling 10 er væsentligt lavere end gennemsnittet i området. Det vurderes derfor, at afdelingen stadig vil være konkurrencedygtig, hvis man lader huslejen stige i forbindelse med renovering. Der er ikke problemer med hyppig fraflytning Boligtyperne er fine hvad angår rumantal, men boligstørrelserne er ikke alle umiddelbart fremtidssikrede. Der er mange små boliger. Der er ingen tilgængelighed! Det er med andre ord ikke muligt for kørestolsbrugere/gangbesværede at bo i lejlighederne. Med den nuværende sammensætning af beboere, bliver tilgængelighed i et vist omfang nødvendigt. Der er ingen lejeledighed 5

6 HVORDAN ER OMRÅDET? RUNDT OM AFD. 10 BELIGGENHED OG BEFOLKNINGSUDVIKLING I forbindelse med 360 graders eftersynet er der lavet en analyse af nærområdet omkring afdeling 10. Det anbefales på baggrund af analysen, at man overvejer mulighederne for at inddrage eksisterende strategier for områdeudviklingen i planlægningen. Både vækstaksen og bæredygtighedsblomsten, som er udarbejdet af Aalborg kommune, er relevante i forhold til at tilføre området et byliv med sjæl, mødesteder og socialsamlende effekter. Desuden har kommuneplanrammen for området bl.a. som mål at styrke naturens kvaliteter i området og opgradere de fælles udendørs arealer, hvilket kan udnyttes til at gøre området mere attraktivt. En mindre huslejestigning ses som en god investering i fortsat at opretholde afdelingens attraktivitet for beboerne. Med en samtidig indikation af en kommende positiv befolkningsvækst i området, vurderes afdelingen ved en renovering af de mest trængende forhold, stadig at være konkurrencedygtig i nærområdet fremover. Cirklerne til højre er en oversigt over hvilke ting angående afdelingens beliggenhed, som på nuværende tidspunkt vurderes henholdsvis gode, middel eller dårlige. 6

7 Der er et fint udvalg af indkøbsmuligheder, skoler og institutioner samt sundhedstilbud i nærområdet. Med kommuneplanen lægges der op til, at den trafikale tilgængelighed i området fremover vil blive styrket. Par med børn udgør kun en meget lille andel af beboerne i afd. 10. Der er i afd. 10, sammenlignet med hele Aalborg kommune, kun få beboere med en høj indkomst. Der er en positiv befolkningsudvikling i området. Området er placeret i Aalborgs vækstakse, så det vurderes, at området fremover vil blive mere attraktivt. Der er en væsentlig større andel af ældre og pensionister i afd. 10 sammenlignet med befolkningen i hele Aalborg kommune. 7

8 HVAD SYNES I OM AT BO I AFDELINGEN? TILFREDSHEDSANALYSE SPØRGESKEMAUNDERSØGELSE I AFD. 10 En del af 360 graders eftersynet består af en tilfredshedsundersøgelse hos Sundby-Hvorups beboere. Spørgeskemaets besvarelser er blevet efterbehandlet og analyseret, og du kan her se et uddrag af resultaterne. Det er især på tilgængelighedsforhold at renoveringen bør overvejes, men generelt er der forhold, som kan give problemer fremadrettet. Her tænkes især på bad- og køkkenforhold, og på de udvendige forhold, især centreret omkring parkering. Desuden er det på den overordnede følelse af tryghed, at man bør sætte ind. Det anbefales på baggrund af tilfredshedsundersøgelsen, at man ser på muligheden for at renovere afdeling 10 med henblik på at skabe en mere fremtidssikret bebyggelse. Renoveringen bør især koncentreres om tilgængelighed, tryghed, forbedrede køkkenog badeforhold samt bedre muligheder for parkering. Der er stor tilfredshed med forholdene i området omkring afdelingen. Cirklerne til højre er en oversigt over hvilke ting i tilfredshedsundersøgelsen, som vurderes henholdsvis gode, middel eller dårlige. 8

9 Der er tilfredshed med fællesskab/ naboskab samt tilhørelsesforhold til området Problemer med parkering Der er mange som har været udsat for tyveri, hærværk eller indbrud God beliggenhed ift. indkøb, offentlig transport og grønne områder Flere er utilfredse med kontorets åbnings-/telefontider Utilfredshed med de ældrevenlige forhold. Nogle fremhæver problemer med tilgængeligheden Den generelle tilfredshed med at bo i afd. 10 er høj Smedien: Der er en stor utilfredshed med boligens størrelse, badeværelsets og køkkenets standard, boligens materialer samt indretningsmuligheder 9

10 BEBOERMØDE / WORKSHOP HVAD KUNNE VÆRE BEDRE I AFDELING 10? BEBOERNES EGEN MENING De virkelige eksperter når det skal afgøres hvor i afdelingen, der er behov for tiltag, er beboerne selv. Derfor var en workshop en vigtig del af 360 graders eftersynet. Beboerne i afdelingen opfordredes under workshoppen, ved hjælp af et spil, til at prioritere deres ønsker til forbedringer af afdelingen. Under workshoppen blev beboerne inddelt i grupper efter hvor i afdelingen de bor, og der blev udviklet en masse kreative idéer til, hvad der kan gøres for afdelingen. Cirklerne til højre er en oversigt over hvilke forslag til forbedringer, som blev prioriteret højest under workshoppen. Lav prioritet Ønsket af enkelte Som det også fremgår af afsnittet om de fysiske forhold i afdelingen, er der problemer med isoleringen, specielt i husene på Uldalsvej, hvor det har medført fugtproblemer, men også i Smedien og til dels i de røde blokke, hvor der er problemer med kulde. Udbedring af dette er prioriteret meget højt under workshoppen. Derudover fremhæver næsten alle grupper problemer med parkering. Mange af grupperne har også fremhævet renovering af køkkener og badeværelser som store ønsker, dog har det i Smedien og Husene en noget højere prioritering end i de røde blokke. Under workshoppen kom der desuden en masse fine forslag til, hvordan udearealerne i afdelingen kan gøres mere attraktive. Middel prioritet Ønsket af en del Høj prioritet Ønsket af mange 10

11 Bedre parkeringsforhold Renovering af køkkener og badeværelser Smedien: Emhætter og bedre indretning af lejligheder Isolering/ forbedring af kulde- og fugtproblemer Ny vejbelægning (gerne med fliser i stedet for asfalt) Skabs- og opbevaringsplads (nye garderobeskabe) Belysning til Aldi Bedre udeforhold: Grillpladser, blomsterbede, træer, overdækkede opholdssteder ect. 11

12 HVORDAN ER BOLIGERNES STAND? DE FYSISKE FORHOLD INDRETNINGEN, BYGNINGERNE OG DRIFTEN Alle bygningerne i afdelingen er undersøgt ved en besigtigelse, og der er lavet en anbefaling for, hvor man først og fremmest bør prioritere renovering på baggrund af de fysiske forhold. Smedien er velegnet til at etablere tilgængelighed, dvs. gøre elevatorbetjent og med en passende indretning. Smedien er desuden meget nærliggende at facaderenovere, for at isolere bygningerne bedre. Dette bør også overvejes i dobbelthusene på Uldalsvej, som desuden lider af vand i kælderen. Samtidig bør man overveje at se på at gøre nogle af boligerne i de røde blokke mere tilgængelige. Man bør overveje en samlet fysisk helhedsplan for renovering af afdelingen. En helhedsplan er nødvendig, for at kunne søge om støtte hos landsbyggefonden til at renovere. Der bør ses på tilgængelighed, hvor et antal lejligheder elevatorbetjenes. Dette er særligt fordelagtigt i Smedien. Desuden kan flere af bygningerne have gavn af en facaderenovering, både af hensyn til bygningernes sundhed og energiforbruget. Der bør ses på de energimæssige perspektiver, da boligerne er meget utidssvarende på dette område. Cirklerne til højre er en oversigt over hvilke ting angående boligernes og bygningernes stand, som på nuværende tidspunkt vurderes henholdsvis gode, middel eller dårlige. 12

13 En vel vedligeholdt afdeling. Man forsøger at holde hånd i hanke med bygningsproblematikker. Mange problemer med fugt- og vandindtrængning. Generelt dårligt isoleret. Ingen tilgængelighed selvom beboerskaren er ældre. Det er med andre ord ikke muligt for kørestolsbrugere/gangbesværede at bo i lejlighederne. Utidssvarende indretninger af boliger, små badeværelser, køkkener, mv. 13

14 HVAD ER ANBEFALINGERNE? SAMLET KONKLUSION PÅ ANALYSEN HVOR KAN DER MED FORDEL SÆTTES IND? Her opsummeres den samlede konklusion på 360 graders eftersynet af afdeling 10. Det bør snarligt overvejes hvilken retning, man ønsker afdeling 10 tager fremadrettet. Afdelingen har mange positive forhold, der gør den til en god og velfungerende afdeling. Der er dog forhold i afdelingen, især bygningsmæssige, som gør, at man bør prioritere afdeling 10 højt, når boligselskabet skal sikres overfor det fremtidige boligmarked. Cirklerne til højre er en oversigt over hvilke ting som, generelt for hele afdelingen, vurderes henholdsvis gode, middel eller dårlige. SAMLET VURDERING Med en gul vurdering er den overordnede konklusion, at de fremtidige planer for afdeling 10 snart bør overvejes. Det anbefales at lave en helhedsplan til Landsbyggefonden. En helhedsplan er nødvendig, for at kunne søge om støtte hos landsbyggefonden til at renovere. Helhedsplanen bør hovedsageligt baseres på tilgængelighed, dvs. at sikre, at ældre og gangbesværede kan bo - og blive boende - i afdelingen. Fokus bør være på en totalrenovering af Smedien mht. tilgængelighed, samt på opretning af de øvrige afsnit i afdelingen. Det bør også overvejes, om man i de røde blokke i fremtiden får for mange små lejligheder. Der kan desuden med fordel fokuseres på at forebygge hærværk og indbrud, hvilket også vil kunne være en parameter i helhedsplanen. 14

15 Isolering/ forbedring af kulde- og fugtproblemer Sund økonomi og et lavt huslejeniveau i afdelingen Følgende forhold ved dobbelthusene bør undersøges: Vandindtrængen i kælder, isolering, porøse murstensfacader og skimmelproblematik i boliger. Ingen udlejningsproblemer Generelt høj tilfredshed med området og afdelingen Problemer med hærværk og tyveri Udearealerne indbyder ikke til ophold. Der er ingen tilgængelighed! Med den nuværende sammensætning af beboere bliver tilgængelighed i et vist omfang nødvendigt. Bedre udeforhold: Grillpladser, blomsterbede, træer, overdækkede opholdssteder ect. Dårlige parkeringsforhold Smedien: Lejlighederne har mange små rum. Det kan være svært at tage bad, da pladsen er trang. Desuden ikke meget plads til opbevaring. I stuen problemer med komfort pga. træk. 15

16 Her ses den samlede foreløbige implementeringsplan for tiltag i afdelingen det næste år frem. Mange steder har enten afdelingsbestyrelsen eller administrationen allerede påbegyndt løsningen af mange af de områder, som er berørt i rapporterne. Men den reelle behandling af afdelingernes konkretiserede problematikker starter i efteråret 2014, hvor alle rapporter er på plads, og den overordnede handleplan er lavet. Efterår 2014 Rapporten gennemgås af organisationsbestyrelse og administration 3. kvartal 2014 Tekniske og økonomiske analyser Afdelingsbestyrelsen inddrages og bearbejder materialet kvartal kvartal 2014 Beboermøde / beboerinddragelse / beboerbeslutning 4. kvartal 2014 Udførelse / udbedring Fra 1. kvartal