Lokalplan nr For Veldbæk Erhvervsområde.

Transkript

1 Lokalplan nr. 453 For Veldbæk Erhvervsområde. 25. august 2003

2 Alé s E j JLHeibergs B s v i e n vej Magnoli ev y Ø M Måd e Engv ej Gl N ov rupvej øl le A llé S ønd vej ervan gen Søn ha ve n Ha S ø nd er- n Søn d erba kken Ra nd Ru gv an ge n M Skiv ev T L øg stø rv E Havrevan gen Hvedevangen v Nibev j Lyk No vrupv ej Darumvej RESUMÉ AF LOKALPLANENS INDHOLD ÊÚ redens gade Skolebakken S øren Mort ensen s e r g Mun k e v V e j T ing h øj s ki l s tu na vej p ar ke Sko le Pa g h s Alé Pop pe lvej Mel lem vangs Gre gerse ns A A llé Præ s tebakke n ønderg årds Ak ac Stav a ng ervej P lata n v e j Al lé Sk o le b a kke n Ga m me l b N CS øre nsens Vej l gå rdsv Pil ev ej Sønd er- dale n Sto re g a de Sønde r- ss e lvej b rinken de re nge Jernevej Sø nd e rma rken He deg å rdsve j Je rn e ve j Ugl vig vej By gvangen Hi rsevangen B røn dersl e vv e rs vej Ko rnva ngen Hjø r i ngv Å l borgvej Hobro vej ari age rve j Århu svej Sæb y Gre n åve S ka nd erb or gvej Ho rsens v V ejl evej Frederi ci av Ko ldin gv nergi vej jæreb or gvej Sp o rtsv ej E ne rg i v e j kegå rd sv ej Veldtoft eve j Esbjergmoto rvejen Ve ld b æ Ve ld b æ kv e j kv e j S ø n d re T o v ru p v ej Tjæreborgvej Veldb ækin du strive j Sø n d re Novru pve j No vr upv ej Kro g sg å rd sv e j Må d e v e j Gamme lb yr i ng vej Må de Indu stri ve j Må de Kirk eve j Må de v ej Lokalplanområdets placering i Esbjerg Kommune Lokalplanområdets beliggenhed ved Tjæreborgvej og motorvejen Esbjerg - Kolding. Foto der viser det grønne område i lokalplanområdets sydøstlige hjørne set mod vest. Forsidefoto viser lokalplanområdet set fra Veldbæk Industrivejs udmunding i Tjæreborgvej. LOKALPLANENS FORMÅL OG IDÉ er at sikre at den overvejende del af området udlægges til erhvervsformål op til erhvervsklasse 7 samt friholde et grønt naturområde og et kildefelt for bebyggelse. 2

3 HVAD ER EN LOKALPLAN? En lokalplan er den type plan, Byrådet kan anvende til at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse. Byrådet udarbejder en lokalplan, f.eks. før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byformål eller til sommerhusområde, hvis en større bebyggelse ønskes nedrevet, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde Kommuneplanens rammebestemmelser, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som Kommuneplanen angiver. En lokalplan tinglyses på de ejendomme, den omfatter. Offentlighed om lokalplanen En vigtig del af en lokalplan er borgernes muligheder for at komme med bemærkninger eller ændringsforslag til lokalplanen. Det sker ved, at forslaget fremlægges til offentlig høring, før Byrådet tager endelig stilling til planen. Høringsperioden har været fra den 12. marts til den 7. maj

4 INDHOLDSFORTEGNELSE Redegørelse Forord...5 Lokalplanens formål...5 Baggrund for lokalplanen...5 Beskrivelse af lokalplanområdet...6 Vejforhold...6 Miljøforhold...7 Støjforhold...7 Forhold til kystlandskabet...7 Forhold til anden planlægning...8 Tilladelser fra andre myndigheder...9 Lokalplan nr Lokalplanens formål Områdets afgrænsning og zonestatus Områdets anvendelse Udstykninger Vej,- sti- og parkeringsforhold Ledningsanlæg Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens udformning Ubebyggede arealer Grundejerforening Forudsætninger for ibrugtagning Lokalplanens administration Aflysninger i tingbogen Retsvirkninger Vedtagelse Tegningsbilag Oversigtskort...side 5 Lokalplankort LP bagerst Lokalplanen er udarbejdet af Plan & Byudvikling, Teknik & Miljø, Esbjerg Kommune. 4

5 FORORD REDEGØRELSE Dette hæfte indeholder Lokalplan nr. 453 for Veldbæk Erhvervsområde. Lokalplanområdet er vist nederst på denne side. LOKALPLANENS FORMÅL Lokalplanens formål er at revidere de bestemmelser som er fastlagt for området i lokalplan nr.219 ved at aflyse denne plan i sin helhed og erstatte lokalplanen med en ny og tidssvarende planlægning. Det har især været den eksisterende lokalplans redegørelse og bestemmelser om støjgrænser der har givet anledning til uklarhed og uoverensstemmelser i forhold til Kommuneplanen. Miljøstyrelsen har tidligere udsendt en generel opfordring til kommunerne om at undlade at medtage støjbestemmelser i lokalplanerne. Denne lokalplan er tillige udarbejdet med skyldig hensyn til de grundvandsinteresser som findes i området. BAGGRUND FOR LOKALPLANEN Lokalplanen er udarbejdet med udgangspunkt i den eksisterende lokalplan, men ændret i form og indhold til de principper og betegnelser der gælder for nye lokalplaner i Esbjerg Kommune. Begrænsninger i den maximale bebyggelse er eksempelvis ikke mere angivet ved rumfangsbestemmelser men alene ved bebyggelsesprocenter. Lokalplanområdets beliggenhed. 5

6 REDEGØRELSE BESKRIVELSE AF LOKALPLANOMRÅDET Lokalplanområdet er beliggende med Esbjerg Motorvejen som den vestlige afgrænsning og Tjæreborgvej som den sydlige afgrænsning. Mod nord grænser området op til Esbjerg Bramming jernbanen og mod øst op til Søndre Novrupvej. Denne lokalplan omfatter et område der er lidt større end LP nr. 219 som den afløser, idet motorvejen er anlagt efter tilvejebringelsen af LP nr Motorvejsdelen samt et mindre areal langs motorvejen indgår i det nye lokalplanområde. Afgrænsningen mod syd er lagt midt i Tjæreborgvej. Lokalplanafgrænsningen følger Kommuneplanens områdeafgrænsning. Det samlede lokalplanområde incl. vejareal udgør ca. 66 ha. Område A og B består af landbrugsarealer og en enkel pladskrævende erhvervsvirksomhed. Der fastholdes et 30 m beplantningsbælte langs yderbegrænsningerne som den tidligere lokalplan angiver og som er delvis etableret. I område C er der en mindre sø som har en beplantning der er sammenhængende med en beplantning der er etableret i forbindelse med etableringen af erhvervsområdet. Dette område fastholdes som naturområde. VEJFORHOLD Området vejforsynes primært fra Tjæreborgvej. Som sekundær vejtilslutning opretholdes en tilslutning til Søndre Novrupvej i lokalplanområdets nordøstlige hjørne så længe Esbjerg Kommune skønner der er behov for en sådan forbindelse. Denne vejtilslutning skal som minimum have en stitilslutning til Veldbæk Industrivej. Der er nærhed til jernbane men en tilslutning vil kræve at Banestyrelsen giver mulighed herfor. I Kommuneplanen er det nævnt at der skal sikres mulighed for sporbetjening. 6

7 REDEGØRELSE MILJØFORHOLD Der er ikke kendskab til kortlagt jordforurening inden for lokalplanområdet. I lokalplanområdets sydvestlige hjørne er der et kildefelt for grundvandsindvinding til Vestkraft og Slagteriet. Boringerne, der er vist på lokalplankortet, er beliggende umiddelbart inden for og uden for lokalplanområdets afgrænsning. Kildefeltets afgrænsning er ligeledes vist på lokalplankortet. Inden for kildefeltet må der ikke tillades forhold, der indebærer risiko for en øget belastning af grundvandet. Der må ikke tillades nedsivning af spildevand, og der skal træffes nødvendige foranstaltninger til sikring af grundvandet ved valg af materialer og metoder ved etablering og drift af bebyggelse, anlæg og ledninger. For at give sikkerhed for at en utilsigtet forurening af kildefeltet ikke skal opstå, udlægges området indenfor kildefeltet til friluftformål. Af Kommuneplanen fremgår det at ca. halvdelen af lokalplanområdet er beliggende inden for et vandbeskyttelsesområde incl. forannævnte kildefelt. STØJFORHOLD Bestemmelser og bindinger om støj er fastlagt i Kommuneplanen for Esbjerg Kommune. FORHOLD TIL KYSTLANDSKABET Lokalplanområdet er beliggende ca. 1,5 km fra kystlinien. Med den tilladte bygningshøjde inden for lokalplanområdet skønnes der ikke at være nogen væsentlig påvirkning af kystlandskabet. Terrænkoten varierer mellem kote ca. 6 og 16. 7

8 REDEGØRELSE FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Region- og Kommuneplan Lokalplanen overholder gældende Kommuneplan. Spildevandsplan Området som på lokalplankortet er vist som kildefelt er ikke indeholdt i Esbjerg Kommunes Spildevandsplan. Den anvendelse som lokalplanen giver mulighed for kræver ikke at området søges inddraget i planen. Det øvrige område er udlagt som separatkloakeret område med spildevandstilledning til Rensningsanlæg Øst via Novrupledningen og regnvandstilledning til Novrup Enggrøft og Novrup Engbæk. Bevaringsplanlægning Der eksisterer ingen bevaringsværdige bygninger som er kortlagt i Esbjerg Kommuneatlas inden for lokalplanområdet. Kollektive forsyningsanlæg. Med hensyn til forsyningsledningers placering og sikring henvises der til kommunens overordnede ledningsplaner og sektorplanlægning. Før køb/detailplanlægning af området skal der indhentes oplysninger hos ledningsejerne, for at sikre, at der ikke er placeret ledningsanlæg som kan være til gene for områdets udnyttelse. 8

9 REDEGØRELSE TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER Planloven (VVM-pligt) Der kan ikke etableres VVM-pligtige virksomheder eller funktioner inden for området, før Ribe Amt har tilvejebragt et regionplantillæg med tilhørende VVMredegørelse, der belyser de miljømæssige konsekvenser. Miljøbeskyttelsesloven Hver enkelt virksomhed i området skal i fornødent omfang godkendes (af Ribe Amt eller Esbjerg Kommune) i henhold til Miljøbeskyttelsesloven. Naturbeskyttelsesloven Ingen særlige bemærkninger. Jordforureningsloven Ingen særlige bemærkninger. Landbrugsloven Ingen særlige bemærkninger. 9

10

11 LOKALPLANEN LOKALPLAN NR. 453 Lokalplan nr. 453 for Veldbæk Erhvervsområde. I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i afsnit LOKALPLANENS FORMÅL at at Lokalplanen har til formål sikre hovedparten af området udlagt til erhvervsformål, og sikre et mindre område i den sydøstlige del udlagt til grønt område. 2 OMRÅDETS AFGRÆNSNING OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på vedhæftede tegning LP og omfatter matrikelnumrene 5a, 5e, 5i, 5k, 5l, 5m, 5n, 5t, 10c, 12c, 12f, 35 af Novrup, Esbjerg Jorder, 1b, 2m, 3t, 4o, 5a, 5q, 6p af Veldbæk, Esbjerg Jorder eller dele heraf. Borgmesteren bemyndiges af Byrådet til, i forbindelse med planens anmeldelse til tinglysning, inden for det i foregående afsnit anførte gyldighedsområde, at fastlægge dette matrikulært. 2.3 Området er byzone. 2.4 Lokalplanområdet opdeles i delområderne A, B og C. 3 OMRÅDETS ANVENDELSE 3.1 Delområde A fastlægges til erhverv inden for fremstilling, håndværk og servicevirksomhed mellem virksomhedsklasse 4 og 7 1. Virksom 1 I Håndbog om Miljø og Planlægning udgivet af Miljøstyrelsen og Planstyrelsen er der redegjort for de forskellige erhvervstyper i denne klassificering. 11

12 LOKALPLANEN heder med særlige ønsker om sporbetjening fra jernbane kan tilgodeses i det nordlige område efter nærmere aftale med Banestyrelsen. 3.2 Delområde B fastlægges til friluftsarrangementer, markeds- og udstillingsvirksomhed for pladskrævende industriprodukter eller udvalgsvarer i telte/overdækninger eller stande i det fri. Der kan ikke opføres bebyggelse ud over toiletbygning for områdets drift. Placeringen af en sådan bygning skal være op mod områdets østlige afgrænsning. 3.3 Delområde C fastlægges til rekreativt grønt område, hvor der kun kan opføres toiletbygning og lignende til områdets drift. 3.4 Inden for vandbeskyttelsesområdet vist på lokalplankortet LP må der ikke tillades forhold, der kan indebære risiko for en øget belastning af grundvandet med mindre risikoen iht. den til enhver tid gældende lovgivning kan reduceres til et forsvarligt niveau. Der må således ikke forefindes oplag eller håndteres kemikalier eller olie i større omfang end i almindelige husholdninger. 3.5 Uanset ovenstående bestemmelser skal hver enkelt virksomhed i fornødent omfang godkendes i henhold til Miljøbeskyttelseslovens bestemmelser. 3.6 Inden for hele området kan der undtagelsesvis opføres nye transformerstationer og lignende forsyningsanlæg til områdets forsyning, når de ikke har mere end 30 m 2 bebygget areal og ikke er højere end 4 meter over terræn. Der henvises til pkt UDSTYKNINGER 4.1 Der kan ikke udstykkes parceller under 2500 m 2. 12

13 LOKALPLANEN 5 VEJ-, STI- OG PARKERINGSFORHOLD M.V. 5.1 Lokalplanområdet vejforsynes primært fra Tjæreborgvej. Som en sekundær vejforsyning opretholdes en vejadgang til Søndre Novrupvej i områdets nordlige del og denne vejadgang tilsluttes som minimum med en stiforbindelse til Veldbæk Industrivej. 5.2 På lokalplankort er der vist den del af det interne vejforløb som er anlagt ved lokalplanens vedtagelse og der er indtegnet en reservation for et fremtidigt vejforløb i en bredde på 15 m. 5.3 Der er vist et areal reserveret for jernbane på lokalplankort i en bredde på 6 m op mod beplantningsbæltet langs jernbanelinien. 5.4 Der skal på egen grund i delområde A anlægges 1 p-bås pr. 50 m 2 etageareal ved erhvervsbyggeri. 5.5 For delområde B skal der som udgangspunkt skaffes de nødvendige parkeringsmuligheder ved et arrangement inden for delområdet. Alternativt gennem individuelle aftaler på arealer indenfor delområde A i forbindelse med et konkret arrangement. Der kræves ikke anlagte og befæstede p-båse. 6 LEDNINGSANLÆG 6.1 De kollektive forsyningsanlæg fremføres i størst mulig omfang i vejarealerne 2. Teknikhuse, master og lignende synlige større fællesanlæg placeres i mulig omfang på særlig teknikgrund ved Veldbæk Industrivejs sydlige ende. Arealet anlægges med tilslørende beplantning som reguleres efter behov. 2 Der er spildevandsledninger i området som er sikret med deklaration. Øvrige ledninger uden for vejareal sikres med deklaration i nødvendig omfang. 13

14 LOKALPLANEN 7 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 7.1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 90, og max 60 % af det samlede grundareal må bebygges. 7.2 Bebyggelsens højde over terræn må ikke overstige 16 m. Enkelte specielle bygningsdele som elevatortårne, skorstene og teknikinstallationer kan tillades opført i større højde efter særskilt vurdering. 7.3 Bygninger må ikke opføres nærmere adgangsgivende vej end 10 meter og nærmere beplantningsbælter, stier og naboskel end 5 meter. 7.4 Den del af bygninger, der opføres inden for en zone på 10 meter fra naboskel, kan gives en højde indtil 4,0 m + 0,5 x afstand til skel. 8 BEBYGGELSENS UDFORMNING OG YDRE FREMTRÆDEN 8.1 Skiltning og reklamering må kun finde sted i forbindelse med den ejendom som relaterer sig til skiltningens tekst eller symbol Facaderne må ikke fremstå i stærke og fremmedartede bygningsfarver som turkis, lilla og orange. 9 UBEBYGGEDE AREALER 9.1 Der udlægges et areal til beplantningsbælte i en bredde af 30 m fra vejskel som vist på lokalplankort Beplantningsbælterne er ikke til hinder for fremføring af jernbanespor, 3 Der henvises til Esbjerg Kommunes skiltevejledning, Områder uden for indre by, dateret februar

15 LOKALPLANEN vej- og stianlæg samt diverse forsyningsledninger. 9.2 Ved ny bebyggelse skal der på ejendommen etableres udendørs opholdsarealer svarende til mindst 15 % af etagearealet til erhverv. 9.3 Arealer der anvendes til oplag skal afskærmes i det omfang, oplaget ikke er et led i virksomhedens løbende aktivitet, eller i øvrigt virker skæmmende i forhold til omgivelserne. 10 GRUNDEJERFORENING 10.1 Der er ikke krav om medlemskab af grundejerforening. 11 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGEN AF NY BEBYGGELSE 11.1 Ny bebyggelse skal være tilsluttet kloak-, vand-, el- og fjernvarmenet, før den tages i brug. Før ny bebyggelse tages i brug, skal de kørselsog parkeringsarealer, der er nævnt i afsnit 5, og de opholdsarealer, der er nævnt i afsnit 9, være etableret i godkendt omfang. 12 LOKALPLANENS ADMINISTRATION 12.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til denne lokalplan meddeles af Esbjerg Byråd, fagudvalg eller administrationen i henhold til bemyndigelse. 13 AFLYSNINGER I TINGBOGEN 13.1 Lokalplan nr. 219 aflyses i sin helhed. 15

16 LOKALPLANEN 14 RETSVIRKNINGER Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter Planlovens 18 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan ifølge Planlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for planens virkeliggørelse. VEDTAGELSE Ovenstående Lokalplan nr. 453, udarbejdet efter Lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 763 af 11. september 2002, med eventuelt senere ændringer), er vedtaget af Esbjerg Byråd den 25. august Johnny Søtrup borgmester Erik Brinck direktør 16

17