AFGØRELSE i sag om Rudersdal Kommunes tilladelse til opførelse af et nyt enfamiliehus på Gammel Holtevej 121

Transkript

1 Rentemestervej København NV Telefon: nmkn@nmkn.dk november 2014 J.nr.: NMK Ref.: TISOM AFGØRELSE i sag om Rudersdal Kommunes tilladelse til opførelse af et nyt enfamiliehus på Gammel Holtevej 121 Natur- og Miljøklagenævnet har truffet afgørelse efter planlovens 58, stk. 1, nr Natur- og Miljøklagenævnet kan ikke give medhold i klagen over Rudersdal Kommunes afgørelse af 23. juni 2014 om dispensation fra og udnyttelse af kompetencenorm i henhold til Lokalplan 48 på Gammel Holtevej 121, 2840 Holte. Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. 17 i lov om Natur- og Miljøklagenævnet 2. Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. planlovens 62, stk. 1. Afgørelsen er truffet af formanden på nævnets vegne, jf. 9 i lov om Natur- og Miljøklagenævnet. 1 Lovbekendtgørelse nr. 587 af 27. maj 2013 om planlægning med senere ændringer 2 Lovbekendtgørelse nr. 736 af 14. juni 2013 om Natur- og Miljøklagenævnet med senere ændringer

2 Klagen til Natur- og Miljøklagenævnet Rudersdal Kommunes afgørelse om dispensation fra Lokalplan 48, om etageantal og tilladelse til nødvendig terrænregulering efter 9.5 er påklaget til Natur- og Miljøklagenævnet af naboen og Gl. Holte og Omegns Grundejerforening. Naboen gør navnlig gældende, at dispensationerne er i strid med den gældende lokalplan, og at byggeriet vil komme til at fremstå med et langt mere dominerende udtryk end et hus, der følger lokalplanens bestemmelser om én etage, udnyttet tagetage og tag med normal hældning. Grundejerforeningen gør gældende, at foreningen kom med indsigelse i forbindelse med partshøringen den 28. maj Kommunen har ikke forholdt sig til indsigelsen og har ikke sendt afgørelsen til grundejerforeningen før den rykkede for det. Foreningen fik afgørelsen tilsendt den 26. august Endvidere er der ikke partshørt over, at der terrænreguleres med mere end +/- 0,5 meter. Grundejerforeningen finder, at områdets karakter og bebyggelse som fastlagt i lokalplanen skal fastholdes, jf. bl.a. lokalplanens 1 og En beboelsesejendom på 2 e tager vil virke meget dominerende og skæmmende i et område udlagt til åben og lav boligbebyggelse. Det nye byggeri indgår ikke indgår naturligt eller er tilpasset de omkringliggende huse og området. Dispensationen vil også kunne afstedkomme en uheldig præcedensvirkning. Dertil kommer, at kommunens sagsbehandling har været yderst kritisabel, usaglig og er styret af andre hensyn end de hensyn, som kommunen efter lokalplanen/planloven er pligtig at varetage. Der anmodes om, at klagen tillægges opsættende virkning. Sagens oplysninger Ejendommen er omfattet af Lokalplan 48 for et villaområde nord for Gl. Holte Gl. Holte nord (1985). Lokalplanens formål, jf. 1, er bl.a. at fastholde karakteren af det eksisterende villakvarter ved at fastlægge anvendelses- og bebyggelsesregulerende bestemmelser, samt at området (bortset fra et mindre område ved Gl. Holte Vej) er et boligområde, og bebyggelsen skal bestå af fritliggende én - og tofamiliehuse. Derudover er det en del af lokalplanens formål at fastlægge, i hvilken udstrækning den enkelte ejendom kan bebygges. Det fremgår af formålsbestemmelsen, at hver ejendom maksimalt kan bebygges med et etageareal svarende til 22 % af grundarealet og ikke med flere end 2 beboelseslag. Om områdets anvendelse, jf. 3, fremgår, at områderne kun må anvendes til boligformål, og bebyggelsen må kun bestå af åben og lav boligbebyggelse. Lokalplanens 7 omhandler bebyggelsens omfang og placering. Efter må beboelsesbygninger ikke opføres med mere end 1½ etage. Lokalplanens 9 omhandler ubebyggede arealer. Efter 9.5 må terrænregulering på mere end +/ - 0,5 m i forhold til eksisterende terræn kun foretages med kommunalbestyrelsens tilladelse. 2

3 Rudersdal Kommune meddeler den 23. juni 2014 byggetilladelse til opførelse af et enfamilieshus. I den forbindelse giver kommunen dispensation fra Lokalplan 48, om etageantal, idet der tillades 2 etager. Endvidere gives tilladelse efter 9.5 til den nødvendige terrænregulering på mere end +/- 0,5 m i forhold til eksisterende terræn. Forud for afgørelsen, den 28. maj 2014, blev ansøgningen sendt i partshøring hos de omboende og grundejerforeningen. Det fremgår af partshøringen, at ejendommen er omfattet af Lokalplan 48, og at byggeriet kræver dispensation fra lokalplanens 7.1.4, som bestemmer, at beboelsesbygninger ikke må opføres med mere end 1½ etage. Endvidere fremgår, at der er indlagt et niveauplan for byggeriet i kote 49. Til partshøringen var vedlagt facadetegninger, hvoraf fremgår husets fremtr æ- den i forhold til færdigreguleret terræn og det fastlagte niveauplan ud fra hvilken bygningshøjder måles. Endvidere var vedlagt situationsplan med koter, samt planer og snit. Rudersdal Kommune anfører den 30. september 2014 over for Natur- og Miljøklagenævnet, at ingen af klagerne fik tilsendt afgørelsen af 24. juni Baggrunden herfor var for naboens vedkomme n- de, at han ikke var kommet med indsigelser i forbindelse med partshøringen. Grundejerforeningen var kommet med bemærkninger, men kommunen havde ikke opfattet bemærkning erne som negative, da de var betinget af positive reaktioner fra de adspurgte. Der indkom 1 positiv respons, og de øvrige partshørte reagerede ikke inden udløb af høringsfristen. Kommunen har inddraget nabohensyn i vurderingen af, om byggetilladelsen kunne meddeles og har inddraget de i forbindelse med klagesagen fremkomne bemærkninger. Kommunen oplyser, at det er en fejl, at der i høringsbrevet ikke er medtaget terrænregulering, idet en terrænregulering på mere end 0,5 meter kræver dispensation efter Lok alplan 48, 9.5. Kommunen finder dog ikke, at fejlen er så væsentlig, at den skal medføre bortfald af byggetilladelsen. Naboen har den 14. oktober 2014 ved 2 mails supplerende anført, at han er uforstående over for, at udvalget har lagt særlig vægt på, at der kan bygges i 2 etager fordi der er tale om vanskelige terrænforhold. Naboen henviser til, at de øvrige huse i området er bygget i et plan med udnyttet ta g- etage og skråt tag og dermed følger lokalplanen og samtidig udnytter byggeretten. Naboens eget hus er bygget delvist i to plan efter den dagældende lokalplan fra Naboen har fået forelagt tegninger over byggeriet, men finder, at de har været mangelf ulde, idet det ikke giver et overblik over konsekvenserne ved byggeriet. Først da byggeriet på Gammel Holtevej 123 blev opført, blev naboen opmærksom på omfanget og konsekvenserne af byggeriet. En advokat har på vegne af bygherre den 14. oktober 2014 gjort gældende, at dispensationen fra lokalplanens og 9.5 ikke er i strid med principperne i lokalplanen, da bebyggelsen ikke afviger væsentligt fra øvrige bebyggelser inden for lokalplanområdet. Bygherre finder, at klagerne ikke angår retlige forhold, men alene et af kommunen udøvet skøn, som ikke kan påklages. Endvidere har nævnet i sagen NMK vedrørende et tilsvarende byggeri på nabogrunden konkluderet, at det ikke er i strid med lokalplanens principper at dispensere fra lokalplanens og

4 I relation til sagsbehandlingsfejl fra kommunens side bemærkes, at dette ikke har påvirket klagernes muligheder for at påklage afgørelsen, hvorfor sagen ikke bør hjemvises til fornyet behandling på det grundlag. Den 21. oktober 2014 har henholdsvis bygherre og naboen kommet med yderligere bemærkninger og fastholder det i øvrigt anførte. Derudover opfordrer naboen Natur- og Miljøklagenævnet til at besigtige den igangværende bebyggelse på Gammel Holtevej 123. Natur- og Miljøklagenævnets bemærkninger og afgørelse Efter planlovens 58, stk. 1, nr. 4, kan Natur- og Miljøklagenævnet tage stilling til retlige spørgsmål i forbindelse med en kommunes afgørelse efter planloven. Det er et retligt spørgsmål, om kommunens afgørelse har haft hjemmel i planloven, om kommunen har iagttaget forvaltningslovens regler om partshøring, samt om kommunens afgørelse er sagligt begrundet. Om kommunens afgørelse i øvrigt er hensigtsmæssig i forhold til klagers interesser, er udtryk for et skøn, som Natur- og Miljøklagenævnet ikke kan efterprøve. En klager har anmodet om, at klagen tillægges opsættende virkning. Under hensyn til at der nu træffes afgørelse i sagen, har nævnet ikke fundet anledning til at træffe delafgørelse om spørgsm å- let. I relation til grundejerforeningens bemærkning om, at den ikke har modtaget afgørelsen og klageve j- ledning bemærkes, at det følger af planlovens 20, stk. 3, at kommunen skal give underretning om afgørelsen til dem, der har fremsat bemærkninger efter at være blevet naboorienteret. En sådan underretning skal ledsages af en klagevejledning, jf. forvaltningslovens 25. Manglende underre t- ning eller klagevejledning kan føre til suspension af klagefristen. I denne sag har grundejerforeni n- gen klaget rettidigt over kommunens afgørelse, og Natur- og Miljøklagenævnet har inddraget grundejerforeningens klagepunkter i nævnets afgørelse. Nævnet finder således ikke, at manglen kan føre til afgørelsens ugyldighed. I relation til klagers opfordring om besigtigelse kan oplyses, at der som udgangspunkt ikke vil være grundlag for, at nævnet besigtiger i en sag, hvor nævnets kompetence er begrænset til retlige spørgsmål. Nævnet finder ikke, at en besigtigelse i denne sag vil kunne få betydning for sagens udfald. Det følger af planlovens 18, at bestemmelserne i en lokalplan er bindende over for borgerne. Det betyder, at dispositioner, der er i overensstemmelse med lokalplanen, er umiddelbart tilladt. Derimod forudsætter dispositioner, der ikke er i overensstemmelse med lokalplanen, at kommunen kan og vil dispensere fra lokalplanbestemmelserne. Efter planlovens 19, stk. 1, kan en kommune dispensere fra en lokalplan, hvis dispensationen ikke er i strid med planens principper. Videregående afvigelser end omhandlet i stk. 1, kan kun foretages ved tilvejebringelse af en ny lokalplan, jf. planlovens 19, stk. 2. Principperne i en lokalplan er efter lovbestemmelsens forarbejder planens formålsbestemmelse og de anvendelsesbestemmelser, som er fastsat ud fra formålet med planen. Principperne omfatte r også den planlagte struktur, herunder fordeling mellem friarealer og bebyggede arealer. 4

5 Principperne omfatter derimod som hovedregel ikke de bestemmelser, der mere detaljeret regulerer bebyggelsens omfang, udformning og placering, medmindre disse bestemmelser netop er fastlagt for at fastholde en særlig udformning af bebyggelsen. At en bebyggelsesregulerende bestemmelse i en lokalplan må anses for at være en del af principperne i planen kan følge af en detaljeret formålsbestemmelse, der specifikt henvi ser til den pågældende bebyggelsesregulerende bestemmelse, eller af karakteren og detaljeringsgraden af lokalplanbeste m- melsen eller lokalplanen. Lokalplanens om, at der ikke må opføres en beboelsesbygning på mere end 1½ etage, er en sædvanlig bebyggelsesregulerende bestemmelse. Sådan som lokalplanens formåls- og anvendelsesbestemmelser i 1 og 3 er udformet, herunder en generel henvisning til, at der ikke må være flere end 2 beboelseslag, finder Natur- og Miljøklagenævnet ikke, at det er i strid med planens principper at bygge i op til 2 etager. En bestemmelse i en lokalplan kan være formuleret som en hovedregel, hvormed en disposition er umiddelbart tilladt, men med en mulighed for kommunen til efter en konkret vurdering at tillade også andre dispositioner. Kommunens udnyttelse af en sådan såkaldt kompetencenorm skal gennemføres ved en dispensationsprocedure efter bestemmelserne i planlovens 19 og under iagttagelse af bestemmelserne i planlovens 20 om forudgående naboorientering, hvor kommunen skal fastsætte en frist på mindst 2 uger for fremsendelse af bemærkninger. Bestemmelsen i lokalplanens 9.5 om terrænregulering er en sådan kompetencenorm, som kan udnyttes af kommunen ved gennemførelse af ovennævnte dispensationsprocedure. Det er op til kommunens egen vurdering og afgørelse, om dispensation til at bygge i 2 etager og tilladelse til terrænregulering på mere end +/- 0,5 meter skal meddeles, og som ovenfor nævnt kan Natur- og Miljøklagenævnet ikke efterprøve denne vurdering. Efter planlovens 20, stk. 1, kan der først dispenseres fra en lokalplan 2 uger efter, at kommunen skriftligt har orienteret: 1) ejere og brugere i det område, der er omfattet af planen, 2) naboerne til den omhandlede ejendom og andre, som efter kommunalbestyrelsens vurdering har interesse i sagen, herunder det lokale kulturmiljøråd og 3) de foreninger og lignende med lokalt tilhørsforhold og klageberettigede landsdækkende foreninger og o r- ganisationer, jf. 59, stk. 2, som over for kommunalbestyrelsen har fremsat skriftlig anmodning om at blive orienteret om ansøgninger. Orienteringen skal indeholde oplysning om, at der kan fremsættes bemærkninger til kommunen inden 2 uger. I 20, stk. 2, er der fastsat en række undtagelser fra 20, stk. 1. Kravet om orientering gælder f.eks. ikke, hvis en forudgående orientering efter kommunens skøn er af underordnet betydning for de personer og foreninger, der er nævnt i stk. 1, nr

6 Rudersdal Kommune har foretaget partshøring og naboorientering af begge klagere om, at der er ansøgt om byggetilladelse, hvilket niveauplan, der er fastlagt for byggeriet, samt at der var ansøgt om dispensation fra lokalplanes om etageantal. Endvidere er til orienteringen vedlagt kort, der bl.a. angiver byggeriets eksisterende og efterfølgende koter. Det fremgår imidlertid ikke af orie n- teringen, at der er ansøgt om tilladelse til terrænregulering efter lokalplanens 9.5. Kommunen har oplyst, at det er en fejl, at der i høringsbrevet ikke er medtaget terrænregulering, idet en terrænregulering på mere end 0,5 meter kræver dispensation efter Lokalplan 48, 9.5. Kommunen finder dog ikke, at fejlen er så væsentlig, at den skal medføre bortfald af byggetillade l- sen. Kommunens bemærkning må forstås således, at kommunen finder, at det ville have været hensigtsmæssigt at naboorientere om den tilladte terrænregulering, men at den ikke var forpligtet til dette, jf. 20, stk. 2, idet en forudgående orientering efter kommunens vurdering ikke var væsentlig og således var af underordnet betydning. Natur- og Miljøklagenævnet finder ikke grundlag for at tilsidesætte kommunens skønsmæssige vu r- dering af, at forudgående orientering af klagerne om den tilladte terrænregulering var af underor d- net betydning. Planlovens 20 gælder ved siden af den almindelige regel om partshøring i forvaltningslovens 19. Grundejerforeningen har gjort gældende, at den ikke er blevet partshørt over, at der terrænreguleres med mere end +/- 0,5 meter. Natur- og Miljøklagenævnet finder ikke, at grundejerforeningen har en sådan væsentlig, retlig relevant og individuel interesse i sagen, at den må anses for at være part. Kommunen var allerede af den grund ikke forpligtet til at partshøre grundejerforeningen. Med hensyn til den mulige præcedensvirkning af de meddelte dispensationer bemærkes, at den omstændighed, at kommunen på baggrund af konkrete forhold i et tilfælde har fundet at kunne tillade, at lokalplanens bestemmelser fraviges som sket, ikke i sig selv kan bevirke, at kommunen for fremtiden vil være afskåret fra at håndhæve bestemmelserne i andre tilfælde. Rudersdal Kommune har begrundet afgørelsen med, at der på ejendommen er tale om vanskelige terrænforhold. Endvidere har kommunen inddraget nabohensyn. Nævnet finder, at dette er en saglig begrundelse og finder i øvrigt, at der ikke er grundlag for at fastslå, at kommunens afgørelse skulle være begrundet usaglige hensyn. 6

7 Natur- og Miljøklagenævnet kan således ikke give medhold i klagerne over Rudersdal Kommunes afgørelse af 23. juni 2014 om dispensation fra og udnyttelse af kompetencenorm i henhold til Loka l- plan 48 på Gammel Holtevej 121, 2840 Holte. Lena Kongsbach Ankechef / Tina Sommer Fuldmægtig Afgørelsen er sendt pr. til: - Philip Parslov, philip.parslov@businessminds.com - Gl. Holte og Omegns Grundejerforening, v/thomas Kjellberg Christensen, thomas@kjellbergchristensen.dk - Rudersdal Kommune, sagsnr.: 14/15411, BM@rudersdal.dk; Byplan@rudersdal.dk - Virtus Advokater, j.nr.: , v/advokat Michael Schlichter, ms@virtuslaw.dk 7