AFGØRELSE i klagesag om Køge Kommunes dispensation fra lokalplanen til etablering af selskabslokale i et boligområde

Transkript

1 30. juni 2017 Sagsnr. NMK KlageID: CLARI-NMKN AFGØRELSE i klagesag om Køge Kommunes dispensation fra lokalplanen til etablering af selskabslokale i et boligområde Køge Kommune har den 19. maj 2016 givet dispensation fra lokalplanen til etablering af selskabslokale på ejendommen Bækgårdsvej 14, 4140 Borup. Planklagenævnet har modtaget en klage over afgørelsen. Planklagenævnet ophæver kommunens afgørelse. PLANKLAGENÆVNET Toldboden Viborg Tlf CVR nr EAN nr nmkn@naevneneshus.dk naevneneshus.dk Planklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden administrativ myndighed, jf. 3, stk. 3, i lov om Planklagenævnet 1. Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. 3, stk. 4, i lov om Planklagenævnet. 1 Lov nr af 20. december 2016 om Planklagenævnet

2 Klagen til Planklagenævnet Kommunens afgørelse af 19. maj 2016 er den 13. juni 2016 påklaget til Natur- og Miljøklagenævnet af omboende til ejendommen. Sagen er pr. 1. februar 2017 overført til Planklagenævnet jf. 14, stk. 2, i lov om Planklagenævnet. Klagerne har navnlig gjort gældende, at planlovens naboorienteringsregler ikke er blevet overholdt, og at kommunen ikke har taget hensyn til de indsigelser, som kommunen har modtaget på baggrund af naboorienteringen. Sagens oplysninger Plangrundlaget Ejendommen Bækgårdsvej 14, 4140 Borup, er omfattet af lokalplan nr. 59, Borup Bymidte. Det fremgår af kortet på side 16 i lokalplanen, at ejendommen er beliggende i delområde B2. Anvendelsen af delområde B1, B2, B3 og B4 er fastlagt i lokalplanens 3.5 og 3.6: Delområderne må kun anvendes til boligformål. Dog er der intet til hinder for den fortsatte drift og eventuelle udvidelse af det eksisterende vandværk i område B2. Kommunalbestyrelsen kan tillade, at der på ejendommen drives en sådan virksomhed, som almindeligvis udføres i beboelsesområder under forudsætning af: at virksomheden drives af den, der bebor ejendommen, at virksomheden efter kommunalbestyrelsens skøn drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres (herunder ved skiltning eller lignende), og områdets karakter af boligområde ikke brydes, at virksomheden ikke medfører ulemper for de omboende, at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom. Sagsforløb Ejeren af den omhandlede ejendom ansøgte Køge Kommune om tilladelse til etablering af selskabslokale. På ejendommen findes en beboelsesbygning, som forbliver beboelse, og en bygning, som tidligere fungerede som Falck Station, hvor selskabslokalet ønskes etableret. Ejeren bor ikke selv på ejendommen. Køge Kommune foretog naboorientering den 13. oktober Naboorienteringen blev sendt til Krovænget 1A, 1B, 1C og 1D, Østergade 35, Lindevej 18-20, Bækgårdsvej 16, 18 og 23 samt Søvej 11-17, 12, 14A-B, 20A-C, 21. Køge Kommune modtog på baggrund af naboorienteringen 12 indsigelser imod det ansøgte, herunder en underskriftindsamling underskrevet af 28 personer. Ejeren af ejendommen indsendte den 30. november 2015 sine kommentarer til de indkomne indsigelser. Han oplyste 2

3 bl.a., at der var tale om en misforstået sag, hvilket skyldes, at kommunen i naboorienteringen ikke havde forklaret, hvad det præcis var, ansøger ønskede tilladelse til. Han ønskede ikke at etablere et selskabslokale, som man associerer med festlokale, men at etablere et møde- og selskabslokale. Lokalet skulle kunne rumme møder, foredrag, kurser, receptioner, forretningsevents, barnedåb/konfirmation/bryllup, kirkekaffe, kulturelle arrangementer og fødselsdage. Teknik- og Miljøforvaltningen i Køge kommune indstillede, at Teknikog Miljøudvalget skulle tage stilling til en eventuel dispensation fra lokalplan 59 til etablering af selskabslokale på ejendommen. Teknik- og Miljøudvalget besluttede den 12. januar 2016 at udsætte beslutningen, da de ønskede en besigtigelse af ejendommen. Af sagsfremstillingen, som forvaltningen havde udarbejdet forud for mødet i Teknik- og Miljøudvalget, fremgår det, at indsigelserne mod det ansøgte primært var givet på baggrund af frygt for værdiforringelse af naboejendomme, trafik og parkering samt støj i forbindelse med fester. Det fremgår også, at ansøger efterfølgende har ændret formuleringen af ansøgningen fra ansøgning om selskabslokale til ansøgning om møde- og selskabslokale. Herefter indstillede Teknik- og Miljøforvaltningen, at Teknik- og Miljøudvalget godkendte etablering af selskabslokalet, såfremt ansøger kunne dokumentere, at de gængse krav i henholdsvis byggeloven og miljøbeskyttelsesloven blev overholdt. I sagsfremstillingen, som var udarbejdet til mødet, fremgik det, at der den 30. marts 2016 var indkommet 329 underskrifter, som talte for projektets gennemførelse. Den 6. april 2016 godkendte Teknik- og Miljøudvalget, at der kunne gives dispensation fra lokalplanen til etablering af selskabslokale. Afgørelsen om dispensation Køge Kommune har den 19. maj 2016 meddelt dispensation fra lokalplan 59, 3.5, så der kan etableres et selskabslokale i den eksisterende erhvervsbygning. Tilladelsen er givet på betingelse af, at de øvrige bestemmelser i lokalplanen blev overholdt, herunder at virksomheden drives af den, der bebor ejendommen, og at virksomheden ikke medfører et behov for parkering, der ikke er plads til på egen grund. Klagen af 13. juni 2016 Klagerne har navnlig gjort gældende, at der ikke er foretaget den fornødne naboorientering, herunder at kommunen ikke har foretaget en korrekt afgrænsning af høringsområdet, at flere af naboorienteringerne ikke er kommet frem, samt at der ikke blev foretaget en fornyet høring, efter ejeren havde indsendt supplerende bemærkninger og ændret sin ansøgning til at angå møde- og selskabslokale. Herudover har klagerne påpeget en række yderligere forhold ved kommunens sagsbehandling, herunder at indsigelserne fra de omboende ikke er indgået i fornødent omfang i kommunens sagsbehandling og at kom- 3

4 munen ikke har taget hensyn til de indsigelser, som forvaltningen selv vurderer, er væsentlige, herunder værdiforringelse af ejendomme, trafik og parkering samt støj i forbindelse med fester. Kommunens supplerende bemærkninger Kommunen har oplyst, at kommunen i forbindelse med afgrænsningen af området for naboorientering har lagt til grund, at de høringsberettigede borgere skulle være direkte berørte af områdets ændrede udnyttelse. På den baggrund blev naboorienteringen sendt til ejere og brugere, som er direkte naboer til ejendommen eller bor 3-4 huse fra ejendommen. Kommunen har endvidere foretaget naboorientering af ejere og brugere af ejendomme, som ligger ud til Bækgårdsvej, idet denne må formodes at være den foretrukne adgangsvej til adressen. Ejerens supplerende bemærkninger Ejeren af ejendommen Bækgårdsvej 14 har den 8. august 2016 indsendt sine bemærkninger til sagen. Han har bl.a. gjort gældende, at en dispensation ikke er nødvendig, da selskabslokalet er umiddelbart tilladt efter lokalplanen. Ejeren har endvidere gjort gældende, at kommunen ikke har været berettiget til at stille så mange krav til ham i forbindelse med tilladelsen. Planklagenævnets bemærkninger og afgørelse Efter planlovens 58, stk. 1, nr. 3 2, kan Planklagenævnet tage stilling til retlige spørgsmål i forbindelse med en kommunes afgørelse efter planloven. Det er et retligt spørgsmål, om kommunens afgørelse har hjemmel i planloven og lokalplanen, herunder om kommunen har tilsidesat planlovens naboorienteringsregler. Krav om dispensation Det følger af planlovens 18, at bestemmelserne i en lokalplan er bindende over for borgerne. Det betyder, at dispositioner, der er i overensstemmelse med lokalplanen, er umiddelbart tilladt. Derimod forudsætter dispositioner, der ikke er i overensstemmelse med lokalplanen, at kommunen kan og vil dispensere fra lokalplanbestemmelserne. En bestemmelse i en lokalplan må derfor for at kunne håndhæves som en bindende bestemmelse være så klart og præcist formuleret, at der ikke kan herske tvivl om, hvorvidt den er overholdt eller ej. En bestemmelse i en lokalplan kan være formuleret som en såkaldt kompetencenorm, som giver mulighed for en konkret fravigelse af en lokalplanbestemmelse. Bestemmelsen kan være formuleret som hovedregel, hvormed en disposition er umiddelbart tilladt, men med en mulighed for kommunen til efter en konkret vurdering at tillade også andre dispositio- 2 Lovbekendtgørelse nr af 23. november 2015 om planlægning med senere ændringer 4

5 ner. Bestemmelsen kan også være formuleret sådan, at hovedreglen er et forbud, men at kommunen har mulighed for efter en konkret vurdering alligevel at tillade bestemte dispositioner. Kommunens udnyttelse af sådanne kompetencenormer skal gennemføres ved en dispensationsprocedure efter bestemmelserne i planlovens 19 og under iagttagelse af bestemmelserne i planlovens 20 om forudgående naboorientering. Efter lokalplanens 3.5, må det område, som ejendommen er beliggende i, alene anvendes til boligformål. Efter praksis er erhverv i egen bolig i udlagte boligområder umiddelbart tilladt, hvis der er tale om erhverv, der udøves af beboeren uden medhjælp, og hvis ejendommen ikke ændrer karakter af bolig. f.eks. beboerens egen udøvelse af liberalt erhverv. Allerede fordi der ikke er tale om erhverv, som udøves af beboeren af ejendommen, kan anvendelsen ikke anses for at være umiddelbart tilladt i henhold til denne praksis. Planklagenævnet finder desuden ikke, at den ansøgte anvendelse har en sådan karakter, at den kan anses for omfattet af denne praksis. Dispensation Køge Kommune har med henvisning til bestemmelsen i lokalplanens 3.6 meddelt dispensation fra lokalplanens 3.5 til etablering af et selskabslokale i den eksisterende erhvervsbygning. Lokalplanens 3.6 er formuleret som en kompetencenorm, hvorefter kommunalbestyrelsen kan tillade, at der på en ejendom i området drives en sådan virksomhed, som almindeligvis udføres i beboelsesområder under forudsætning af, at virksomheden drives af den, der bebor ejendommen, at virksomheden efter kommunalbestyrelsens skøn drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres (herunder ved skiltning eller lignende), og områdets karakter af boligområde ikke brydes, at virksomheden ikke medfører ulemper for de omboende, og at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom. Lokalplanens 3.6 angiver, under hvilke forudsætninger kommunalbestyrelsen kan tillade, at der drives virksomhed på ejendom beliggende i delområdet, det vil sige, under hvilke forudsætninger der kan meddeles dispensation efter planlovens 19 fra lokalplanens bestemmelse i 3.5 om, at området kun må anvendes til boligformål. Der kan herefter kun meddeles dispensation, hvis disse forudsætninger er opfyldt. Planklagenævnet finder, at det er i strid med lokalplanen at meddele dispensation til at anvende ejendommen til møde- og selskabslokale, idet 5

6 kommerciel udlejning af møde- og selskabslokaler ikke er en virksomhed, som almindeligvis udføres i beboelsesområder. Hertil kommer, at heller ikke de øvrige forudsætninger for dispensation er opfyldt. Planklagenævnet bemærker, at det ikke er tilstrækkeligt, at kommunens dispensation indeholder vilkår, som svarer til forudsætningerne for meddelelse af dispensation. Dispensation i henhold til kompetencenormen kan kun meddeles, hvis kommunen vurderer, at forudsætningerne herfor er opfyldt, og afgørelsen om dispensation skal i givet fald indeholde en begrundelse for kommunens vurdering om, at forudsætningerne er opfyldt. Køge Kommunens dispensation har således ikke hjemmel i lokalplanen, og Planklagenævnet ophæver allerede af den grund afgørelsen af 19. maj 2016 om dispensation fra lokalplanen til etablering af selskabslokale på ejendommen Bækgårdsvej 14, 4140 Borup, matr.nr. 1 dp, Borup By, Borup. Planklagenævnet har derfor ikke taget stilling til de øvrige klagepunkter om naboorientering, men bemærker at der ikke i planlovens 20 er noget krav om, at kommunen skal imødekomme de indkomne indsigelser, ligesom de, der er blevet naboorienteret, ikke efterfølgende skal orienteres om ansøgers eventuelle bemærkninger til indsigelserne. Afgørelsen er truffet af formanden på nævnets vegne, jf. 4, stk. 1, i lov om Planklagenævnet. Planklagenævnet beklager den lange sagsbehandlingstid. Carsten Munk-Hansen Formand Afgørelsen er sendt til: Dan Dalby Nielsen, dan.dalby@mail.dk Køge Kommune, Torvet 1, 4600 Køge, sagsnummer , raadhus@koege.dk og anne.skelmose@koege.dk SV-service V/frank Kim Poulsen, Søvej 23, 4140 Borup, sweetvoice@mail.tele.dk 6