ODDER KOMMUNE LOKALPLAN NR FOR ET OMRÅDE TIL ETAGEBOLIGBEBYGGELSE VED ASYLGADE I ODDER BY

Transkript

1 ODDER KOMMUNE LOKALPLAN NR FOR ET OMRÅDE TIL ETAGEBOLIGBEBYGGELSE VED ASYLGADE I ODDER BY

2 ODDER KOMMUNE LOKALPLAN NR Lokalplan for et område til etageboligbebyggelse beliggende ved Asylgade i Odder by. UDARBEJDET AF Odder Kommune ved Teknisk Forvaltning i samarbejde med arkitekt Poul Juhl. 1 udkast , 2 udkast INDHOLDSFORTEGNELSE BILAG TIL LOKALPLANEN Kort beskrivelse af lokalplanens indhold... Lokalplanens forhold til anden planlægning... A B LOKALPLANENS BESTEMMELSER 1. Lokalplanens formål Områdets afgrænsning og zonestatus Områdets anvendelse Udstykninger Vej- og parkeringsforhold Tekniske anlæg og forsyning... 4 Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer St~jforhold Tilladelser fra andre myndigheder Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Delvis ophævelse af lokalplan nr Beskrivelse af lokalplanens retsvirkninger Vedtagelsespåtegning Kort nr 1 Kort nr. 2 Eksisterende forhold...(matrikelkort) Fremtidige forhold...(lokalplankort) Kort nr. 3 Illustrationsplan...

3 Bilag til lokalplanen

4 A l BILAG LOKALPLAN NR KORT BESKRIVELSE AF LOKALPLANENS INDHOLD Lokalplanen omfatter et areal på ca m2 beliggende ved Asylgade mellem banelegemet og Asylgade. Arealet er i dag bebygget med produktionsbygningerne fra den tidligere saftfabrik "Ripella". Arealet er en midtbygrund beliggende tæt ved Odder bys centrum. Lokalplanen er udarbejdet, da byrådet ønsker at skabe mulighed for: - at ombygge den tidligere administrationsbygning med sidefløj samt de tidligere "tappehaller" til 56 boliger med fælleslokaler for hele arealets beboere (se kort nr. 2, ombygningsfelt O1 og byggefelt Bl). - at skabe mulighed for at opføre 24 boliger (se kort nr. 2, byggefelterne B2), - at skabe mulighed for at reetablere Asylgade 14 som byvilla med 1 bolig (se kort nr. 2, ombygningsfelt 02.) Boligerne i ombygningsfelt O1 og byggefelt B1 bliver i 2 etager med mandsardetage ud mod Asylgade samt i 3 etager i sidefløjen til administrationsbygningen. Bygningerne vil fremtræde med teglfacader eller pudset mur. Fællestrækket for de to overfladeudtryk er påmonterede altaner i stål samt gennemgående gesimsbånd i fiberbeton. Bygningen i byggefelt B1 bygges med forskudte etager, så bygningen følger terrænnet langs A- syigade. Boligerne i ombygningsfelt O1 og byggefelt B1 bliver placeret, så der bliver et grønt område mellem bygningerne og HHJS arealer. Mod HHJ bliver tilplantet et areal med skovagtig beplantning. Vejadgangen til området vil dels foregå ad Asylgade og dels fra Lillegade. Parkeringspladser placeres dels ved Asylgade dels ved Lillegade.

5

6 A3 i... PERSPEKTIVSKITSE - ASVLGADE

7 At PERSPEKTIVSKITSE - ADM.BYO"0 MED FLBi HAVESIDE

8 A5 PERSPEKTIVSKITSE - TAPPEHALLER OG R0J HAVESIDE

9 LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING REGIONPLANEN Støjhensyn ved arealudlæg Ved udlæg af arealer i lokalplaner skal der sikres et tilfredsstillende støjniveau i støjfølsomme områder, jf. grænseværdier anført i Miljøsty- relsens vejledninger. Ved udlæg af arealer forstås planlægning af ny arealanvendelse, her til boliganvendelse (tidligere erhvervsfodl). Støjfølsomme områder er først og fremmest boligområder og sommerhusområ- der med tilhørende udenomsarealer. Lokalplanområdet vil blive belastet med støj fra: - Vejtrafikken på det offentlige vejnet i Odder by, - Jernbanetrafikken på Odderbanen, - Odder Groware-Center, - Servicefaciliteter m.v. for Hads-Ning Herreds Jernbanes tog- og busdrift (virksomhedsstøj). Vej- og jernbanest~j Det bam sikres, at det maksimale støjniveau, hidrørende fra trafikken, på mindst een af bygningernes facader og på de primære opholdsarealer ikke overstiger 55 db(a). Lokalplanområdet grænser op til jernbanen og kommunevejen Asylgade og Lillegade. Der foreligger ikke registreringer af årsdagnstrafikken. Op- holdsarealerne til bygningerne langs Asylgade vil fortrinsvis blive anlagt vest for disse, mens opholdsarealer til bygninger langs Lillegade vil blive anlagt øst for disse. En af Acoustica A/S, Viborg udført støjundersøgelse viser, at trafik- mængden såvel på jernbanespor (køreplanlagte trafik) som på de omkring- liggende veje ikke er af en størrelse og art, der vil give støjgener over graenseværdierne.

10 B2 Virksomhedsstø j For etageboligbebyggelse skal det tilstræbes, at støj fra eksisterende håndværks- og industrivirksomheder og anden støjende virksomhed ikke overstiger henholdsvis 50 db(a), 45 &(A) g 40 db(a). Lokalplanområdet er mod vest og syd omgivet af erhvervsadde 1.E.6.b. Der er to store virksomheder i dette område. Odder Groware-Center mod vest og servicefaciliteter (værksted, garageanlæg m.m.) for Hads-Ning Herreders Jernbanes tog- og busdrift mod sydvest. Virksomhederne er gennem miljagodkendelser pålagt krav om maksimalt virksomhedsstøjniveau. Henholdsvis på 55/45/40 ab(a) ved boliger i de tilstudende centerområder og 45/40/35 &(A) i de omgivende boligområder, Odder Growarecenter har dog tilladelse til at hæve støjniveauerne med 5 &(A) i hmttiden. Korntørreanlægget d ikke bruges om natten. De øvrige eksisterende virksomheder i de tilstsdende erhvervsområder er alle af ikke særligt støjfonirenende karakter. Den udførta støjundersogelse viser, at støjen hidrørende fra HHJs togog busdrift (rangering, tomgangskørsel, af- og påkobling af togvogne m.m.) giver problemer i relation til de fastsatte maksimale støjgrænseværdier. Problemerne kan løses ved en kombination af stojafskærmning og facadeisolation. Desuden anbefales en mindre justering af vilkårene for ekstern støj i Odder Groware-Centers kommende miljogodkendelse. Støjafskærnaring og facadeisolation er således en forudsætning for realisering af etageboligbyggeri inden for lokalplanområdet.

11 83 LOKALPLANOMRÅDETS PLACERING I FORHOLD TIL STØJKILDER I. ^..,

12 64 KOMMUNEPLANEN Lokalplanen omfatter hele komeplanens delområde 1.B.18 til etagehusbebyggelse. For delområdet skal lokalplanlægningen sikre: a. at områdets anvendelse fastlægges til boligfodl, etagebebyggelse med tilhørende kollektive anlæg såsom b0minstitutioner og lignende, til betjening af området, offentlige fod1 samt &danne naennere angivne ehvervstyper, der uden genevirkning kan indpasses i et boligråde, b. at bebyggelsesprocenten for omradet under et ikke overstiger 75, C. at bebyggelsen ikke opføres med mere end 3 etager med udnyttet tagetage, og at bygningshøjden ikke overstiger 16 m over terræn, bortset fra skorstene og lignende bygningsdele, der er ncbdvendige for en bygnings drift. Lokalplanen er i overensstemmelse med komnuneplanens bestemnelser. LOKALPLAN NR Den gældende lokalplan nr ophæves delvis ved endelig vedtagelse af narværende lokalplan. ZONESTATUS Området er beliggende i byzone. SPILDEVANDSPLAN Området er omfattet af spildevandsplanen for Odder Konimune, det skal separat kloakeres.

13 8 5 VARMEPLAN Lokalplanområdet er omfattet af varmeplanen for Odder Kommune og belig- gende inden for varmeværkets forsyningsområde. Lokalplanen indeholder bestemmelse om, at ny bebyggelse skal tilsluttes fjernvarme. Der er forbud mod elvarme. VANDFORSYNINGSPLAN I vandforsyningsplanen er området medtaget i Odder Vandværks forsyningsområde. BYGGELOVGIVNING Byrådet skal give byggetilladelse til boligbyggeri. Ved den endelige vedtagelse af lokalplanen har byrådet besluttet, at bestemmelsen i bygningsreglementet (BR 82) kapitel stk. 2, om bebyggelsens højde i forhold til naboskel og sti, fortrænges af lokalplanens bestemmelser. Bestemmelsen vil således ikke gælde bygningen ved Lillegade i det nordvestlige hjørne af lokalplanområdet (byggefelt B2). ENERGI OG MILJØ Brundtlandkommissionen anbefaler i rapporten "Vores fælles fremtid" en halvering af energiforbruget omkring år "Energi 2OOO", regeringens handlingsplan for en bæredygtig udvikling, sigter efter at nedsætte energiforbruget med ca. 14 % i forhold til 1988-niveauet. Det er byrådets målsætning, at gøre Odder Kommune til en grøn kommune blandt andet ved at formindske energiforbruget med 15 % inden år Målet gælder kommunens eget energiforbrug, men byrådet vil herigennem gerne inspirere og motivere erhvervslivet samt private til at arbejde

14 86 for same &isætning. Boliger kan placeres og udformes, så man udnytter solen som supplement til boligopvarmning uden brug af komplicerede anlæg, blandt andet ved udestuer af glas. Sådan passiv solvarme kan reducere energiforbruget til opvarmning betydeligt. Såvel inde som ude kan der anvendes lavenergibelysning, og der kan anvendes hårde hvidevarer m.v., som har et lavt energiforbrug. Energiforbruget i boliger skal vurderes bredt i forhold til resursefor- bruget, Ikke alene varme og el, men også affald, vandforsyning og spildevandsrensning påvirker energiforbruget, som hver enkelt bolig og dets beboere Tekniske og organisatoriske foranstaltninger til nedbringelse af resur- seforbruget kan indarbejdes i boligen. Boligen og områdets udformaiing b r også tage hensyn til fremtiden. TEKNISK FORSYNING Elforsyning: Odder Elværk. Vandforsyning: I/S Odder Vandværk. Varmef orsyning : Odder Varmeværk A.m.b.A. Kloakforsyning: Sker i henhold til gældende regler for afledning af spildevand inden for spildevandsplanens område efter aftale med driftsafdelingen, Teknisk Forvaltning. Regnvand: Afledes efter aftale med Driftsafdelingen, Teknisk Forvaltning. AnteMer: Ved tilslutning til fælles antenneanlæg, Odder Antennef orening.

15 Lokalplanens bestemmelser

16 1 LOKALPLANENS BESTEMMELSER LOKALPLAN NR Lokalplan for et område til boligbebyggelse beliggende mellem Asylgade og Lillegade/banelegemet i Odder by. I henhold til lov om planlægning (lov nr. 388 af ) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i afsnit 2 nævnte område. 1 LOKALPLANENS FORMÅL Lokalplanens f od1 er: - at sikre, at der kan opføres boligbyggeri i max. 3 etager. - at sikre, at bebyggelsen ved sin udformning og ved valg af materialer gives et udseende, der tilpasser sig omgivelserne en sa harmonisk ndde, at Asylgade og Lillegade får et bymæs- sigt gadebillede. - at sikre, at hovedindgangen til boligerne langs Asylgade og Lillegade sker fra gadesiden. - at sikre vejadgang til arealet fra henholdsvis Asylgade og Lil- legade. - at sikre, at der udlægges areal til det nødvendige antal parkeringspladser for boligerne. - at sikre, at der mellem boligbebyggelsen og banens arealer tilplantes et areal med skovagtig beplantning i placering og udstrækning som vist på kortbilag nr at tilskynde til: - at der opføres resursebesparende boliger med 0kologiske hensyn inden for energi- og miljø, (se redeg~relsens afsnit om energi og miljø).

17 2 2 WIRhETS AFGRÆNSNING OG ZONESTATUS 2. l Lokalplanen afgrænses som vist pd vedhæftede kort nr. 1 og omfatter matr. nr. 3 br og 3 bs begge Odder by, Odder samt alle parceller, der efter den udstykkes fra nævnte ejendomne. 2.2 Lokalplanens område er beliggende i byzone. 3 &ETS ANVENDELSE 3.1 Omådet d kun anvendes til bebyggelse med boliger i max 3 etager, fælleshus, vej- og parkeringspladser samt gramt areal. 3.2 Inden for lokalplanområdet kan der opføres de ndvendige transformerstationer, containerhuse og lignende mindre bygninger til områdets tekniske forsyning. 3.3 Byrådet kan tillade, at der indenfor området opføres et redskabsskur fi max 15 & til brug for opbevaring af haveredskaber. 3.4 Indenfor området d opføres 6 skure til cykler, barnevogne og lignende med et samlet areal på 90 II?. 3.5 Byrådet kan tillade, at der fra boligerne drives en sådan virksomhed, som almindeligvis kan udføres i beboelsesområder under fonidsætning af, at virksomheden drives af den, der beboer den pågældende bolig, at virksomheden efter byrådets skøn drives på en sadan &de: at ejendoriniens karakter af beboelsesejendom ikke forandres (ved skiltning og lignende), at virksomheden ikke medfører ulempe for de omboende, at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på de dertil udlagte parkeringsarealer.

18 3 4 UDSTYKNINGER 4.1 Yderligere udstykning d kun foretages efter en af byrådet god- kendt plan. 5 VEJSTIER, PARKERINGSFORHOLD 5.1 Vejadgang til området skal ske fra Asylgade ad indk0rsei A, B, C samt fra Lillegade ad vej F - G, som vist pa kortbilag Der udlægges areal til vej F - G i en bredde af mindst 6 m i princippet som vist p& kortbilag nr Den på kortbilag nr. 2 viste sti a - b - c udlægges i kørefast belægning i 2.8 m bredde. 5.4 Stierne anlægges i princippet som vist på kortbilag nr Der udlægges arealer til parkering indenfor området. Arealerne er vist med særlig signatur p& kortbilag nr Der udlægges areal svarende til mindst 1.5 parkeringsplads pr. bolig. 5.7 Der anlægges areal svarende til 1 parkeringsplads pr. bolig (80 pladser) indenfor parkeringsadde P1, vist p& kortbilag nr Såfremt der viser sig behov for yderligere parkeringspladser anlægges de indenfor område P1 og P Lastvogns- og busparkering og parkering for lignende starre k0- retcbjer, og campingvogne d ikke indrettes eller finde sted in- den for området.

19 4 6 TEKNISKE ANLÆG OG FORSYNING 6.1 El-ledninger, herunder til vejbelysning, d alene udføres som jordkabler. 6.2 Udvendige antenner d ikke opsættes. 6.3 Udvendige antenner til sending af radiokommunikation godkendt af telestyrelsen og til folk med teleinspektionens amatørradiosendetilladelse d ikke opsættes uden byrådets godkendelse. 6.4 Regnvandsanlæg til toiletskyl, vanding m.v. kan etableres af økologiske og resursemæssige hensyn. 7 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 7.1 Bebyggelsesprocenten for området d ikke overstige Det samlede antal boliger d ikke overstige Nye bygninger skal opføres indenfor det på kortbilag nr. 2 viste byggefelter i henholdsvis 2 etager + mansardetage og 3 etager. 7.4 Det på kortbilag nr. 2 viste byggefelt O1 indeholder tidligere administrationsbygning med sidefløj. Bygningen skal ombygges i henholdsvis 2 etager + mansardetage med en taghældning på 40 grader og 3 etager med en taghældning på mellem 5 og 20 grader. Intet punkt på bygningen d overstige 16 m i forhold til Asylga- de. 7.5 I byggefelt B1 skal bebyggelsen være i max 2 etager + mansardetage med en taghældning på 40 grader. Bebyggelsen placeres med facade i skel mod Asylgade. Intet punkt på bygningen d oversti- ge 13 m i forhold til Asylgade.

20 5 7.6 Indenfor byggefelt B 2 skal bebyggelsen være i max 3 etager med en taghældning mellem 15 og 30 grader. Intet punkt p6 bygningerne d overstige 12 m i forhold til henholdsvis Asylgade og Lillegade. 7.7 Asylgade 14 ombygningsfelt 02, reetableres som selvstændig byvil- la i 1 1/2 etage. 7.8 På området d opføres 1 redskabsskur på højst 15 II?, samt 6 skure til cykler, barnevogne og lignende med et samlet areal max 90 m Redskabsskur og cykelskure d opføres med flade tage Nye bygningers placering og udformning skal godkendes af byd- det. 8 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 8.l Ydervægge opføres af tegl og fremtræder som teglfacader ( fu- get murværk), og pudset mur eller lignende indenfor bygge- felt O1 (se kortbilag nr. 2). Indenfor byggefelt O1 og B1 er fællestrækket for de to overflade- udtryk de påm>nterede altaner udført i stål samt de gennemgåen- de gesimsbånd i fiberbeton. Gavltrekanter m.v. plader. udføres fortrinsvis i vejrbestandige bygge- Beton kan anvendes til synlige bæringer, støttemure og lignende bygningsdele. 8.2 Tagene dækkes med tegl eller eternit. Kviste kan dækkes med zink. 8.3 Blanke og reflekterende materialer må ikke anvendes.

21 6 8.4 Byggeandragende skal ledsages af en beskrivelse af bygninger- nes ydre fremtræden, og materialevalg samt dokumentation for overholdelse af bygningsreglementets handicapkrav før udstedelse af byggetilladelse, jf. BR 82 kap Byrådet kan godkende, at bestemmelserne om bebyggelsens ydre fremtræden fraviges, hvor det er nalvendigt for at forsyne byg- ninger med vedvarende energi. De anlægsdele, der anbringes udvendigt på bygninger, skal indgå som en del af tagfladen eller en del af bygningens øvrige yder- vægge. 8.6 Skiltning skal i hvert enkelt tilfælde godkendes af byrådet. 8.7 Containerhuse, redskabsskure, cykelskure og lignende mindre byg- ninger kan tillades opført af træ eller andre lette materialer godkendt af byrådet. Det forudsættes, at udformningen er i overensstemmelse med den øvrige bebyggelse (materialer, farver, tage m.m.) se iøvrigt pkt UBEBYGGEDE AREALER 9.1 Byggeanswing skal ledsages af en redegorelse for disponeringen af ejendommens ubebyggede arealer til parkering, ophold, leg m.m., og en beplantningsplan for bebyggelsens opholdsare- aler. Redegørelse og plan skal godkendes af byrådet. 9.2 De ubebyggede arealer, herunder adgangs- og tilkørselsarealer skal disponeres, så de kan benyttes af alle, også af personer som midlertidig eller permanent har gangbesvær eller m& benytte kørestol (jf. "Handicapkravene" i bygningsreglementet BR 82). 9.3 Der skal til hver opgang etableres en kørefast belægning i mindst 2.8 m bredde, som kan bruges af flyttevogne og udryk- ningskøretøjer.

22 7 9.4 Belysning af veje, parkeringspladser og stier d kun udføres som parkbelysning pa højest 4 m høje standere eller lampetter på bygningerne. 9.5 Terraenreguleringer mere end +/- 0,5 m i forhold til det eksisterende terræn d ikke foretages uden byr&dets tilladelse. 9.6 Udendørs oplag af materialer d ikke finde sted, dog undtaget et eventuelt komposteringsanlæg, som skal være afskærmet. 10 STØJFORHOLD vej- og jernbanestøj: 10.1 Det maksimale støjniveau fra trafikken, mindst een af bygningernes facader og p4 de primære opholdsarealer d ikke overstige 55 db (A). Virksomhedsstøj: 10.2 Det ækvivalente støjniveau, som påføres opholdarealerne af de omkringliggende virksomheder, d ikke overstige: 50 db(a) mandag - fredag kl og lørdag kl db(a) mandag - fredag kl lørdag kl og søn- og helligdage kl db(a) alle dage kl Støj i bygninger: 10.3 Der skal tilvejebringes en luftisolation mod udefra kormiende støj, så det indendørs støjniveau i beboelsesrum ikke overstiger 30 db(a), jf. bygningsreglementets (BR 82), kap , stk. 1.

23 o 11 TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER Matr. nr. 3 br Odder by, Odder har tidligere været anvendt til fabrikationsvirksomhed. Ejendom er registreret som affaldsde- pot nr af khus Amt. Enhver form for ændret arealanvendelse herunder bygge- og anlægsarbejder p& matr. nr. 3 br kraver amtets godkendelse. 12 FORUDSIETNINGER FOR IBRUGTAGEN AF NY BEBYGGELSE 12.1 Ny bebyggelse d ikke tages i brug, for de i afsnit 5 og 9 m- te parkeringspladser og stier er anlagte, og det fælles friareal er etableret. Sbfremt anlæg af parkeringspladser, stier og gr0nne anlæg ikke hensigtsmæssigt kan færdiggares, for ibrugtagning af ny bebyg- gelse, vil der efter en konkret vurdering være mulighed for at give dispensation fra bestemnelserne, dog kun mod sikkerheds- stillelse for anlæg og færdigg~relse af ovennævnte anlæg og arealer indenfor en rimelig tid Ny bebyggelse d ikke tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet Odder Varmevaerk A.m.b.a Ny bebyggelse I& ikke tages i brug, for det er dokumenteret, at de i afsnit 10 nævnte stojgrænser kan overholdes, og der er etableret fast uigennemtrængeligt hegn/stsjskærm i lokalplanområdets nordgrænse mod jernbanen. 13 DELVIS OPHRVELSE AF LOKALPLAN Den af byrådet den endeligt godkendte lokalplan nr ophæves for matr. nr. 3 br og 3 bs Odder by, Odder, som er omfattet af naerværende lokalplan.

24 9 14 BESKRIVELSE AF LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Lov om planlægning S Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lo- kalplanen d ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, ifølge lov om planlægning S 18 kun udstykkes, bebygges eller iøvrigt anvendes i overensstemmelse med planen Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsæt- tes som hidtil. Lokalplanen medforer heller ikke i sig selv krav om etablering af anlæg med videre, der er indeholdt i planen Byrådet kan meddele dispensation til mindre væsentlige lempelser af lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at det ikke ændrer den særlige karakter af det område, der sages skabt ved lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre pri- vate servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggorelsen af planen. Lov om planlægning S Inden for byzoner kan komalbestyrelsen modsætte sig udstyk- ning og bebyggelse, som er i strid med kommuneplanens rækkef01- gebestemmelser. Forbud kan dog ikke nedlægges, når det pågældende område er omfattet af en deltajeret byplanvedtægt eller lokalplan, der er tilvejebragt før kommuneplanen.

25 Indenfor byzoner og sommerhusområder kan komiiunalbestyrelsen modsætte sig opf~relse af bebyggelse eller ændret anvendelse af bebyggelse eller ubebygggede arealer, d r bebyggelsen eller andvendelsen er i strid med bestemmelser i konnnuneplanens ram- medel. Forbud kan dog ikke nedlægges, når det pågældende område i kommuneplanen er udlagt til offentlige fodl, eller når området er omfattet af en lokalplan eller en byplanvedtægt.

26 11 15 VEDTAGELSGSPATEGNING Sgledes vedtaget som forslag af Odder Bydd, Odder, den Odder, den Retsvirlaiinger af den endeligt Veatagne lokalplan indtreder ved lokalplanens offentlige ~ tg~reise den 23 * Tinglyst den

27

28

29