Freja ejendomme A/S Codanhus Gammel Kongevej 60, Frederiksberg C Tlf freja@freja.biz

Transkript

1 Årsrapport 2012

2 Freja ejendomme A/S Codanhus Gammel Kongevej 60, Frederiksberg C Tlf freja@freja.biz Eneaktionær Den Danske Stat ved Finansministeriet Hjemstedskommune Frederiksberg Selskabsnavn Statens Ejendomssalg A/S CVR nr Binavne Freja ejendomme A/S Ejendomsselskabet Freja A/S Freja A/S Statens Ejendomme A/S

3 Årsrapport 2012

4

5 Indhold Hoved- og nøgletal 4 Ledelsens beretning Selskabets ledelse Udviklingsprojekter Indskud af ejendomme Salg Vederlagspolitik Risici Selskabsledelse Redegørelse for samfundsansvar Bestyrelse og ledelse Hændelser efter regnskabsårets udløb Forventninger til 2013 Overskudsdisponering og generalforsamling Meddelelser til Erhvervsstyrelsen Finanskalender for resten af 2013 Tema 31 Transformation Regnskab Regnskabsberetning Påtegninger Resultatopgørelse Balance Pengestrømsopgørelse Egenkapitalopgørelse Noter Ejendomsoversigt English summary Financial highlights Howitzvej 30, Frederiksberg Herskabelig ejendom, tidligere politistation, centralt på Frederiksberg 3

6 Hoved- og nøgletal (mio. kr.) Resultatopgørelse Resultat af salg og udvikling af ejendomme 110,6 122,8 134,0 52,5 85,9 Resultat af drift af ejendomme 2,7 1,4-3,6-3,8-1,7 Resultat af ejendomsvirksomhed 113,3 124,2 130,4 48,7 84,2 Administration m.v. -20,5-19,9-22,8-22,2-18,9 Resultat før finansielle poster (EBIT) 92,8 104,3 107,6 26,5 65,3 Finansielle poster, netto 7,5 9,1 11,4 14,0 37,6 Resultat før skat 100,3 113,4 119,0 40,5 102,9 Skat af årets resultat -25,2-28,4-29,6-10,1-25,9 Årets resultat (totalindkomst) 75,1 85,0 89,4 30,4 77,0 Balance pr. 31. december Langfristede aktiver 15,8 23,1 16,9 11,6 9,0 Kortfristede aktiver 1.691, , , , ,4 Aktiver i alt 1.707, , , , ,4 Egenkapital 1.659, , , , ,2 Kortfristede forpligtelser 47,5 59,5 56,3 41,3 117,2 Passiver i alt 1.707, , , , ,4 Nøgletal Afkastgrad 6% 8% 10% 3% 8% Egenkapitalens forrentning efter skat 5% 6% 8% 3% 7% Soliditetsgrad 97% 96% 96% 96% 90% 4

7 Pengestrømsopgørelse Pengestrøm fra driftsaktivitet 100,9 103,8-198,2 102,5 528,5 Pengestrøm til investeringsaktivitet 0,1 0,5-1,2-0,6-0,2 Pengestrøm fra finansieringsaktivitet -25,0-25,0-25,0-75,0-221,2 Pengestrøm i alt 76,0 79,3-224,4 26,9 307,1 Likvider 31. december 265,9 189,9 110,6 335,0 308,1 Aktiekapital Aktiekapital 1. januar 35,5 31,1 27,9 27,2 25,0 Nom. kapitaludvidelser ved apportindskud 2,2 4,4 3,2 0,7 2,2 Aktiekapital 31. december 37,7 35,5 31,1 27,9 27,2 Egenkapitaludvikling Egenkapital 1. januar 1.518, , , , ,2 Kapitaludvidelser ved apportindskud 91,5 175,0 125,0 25,9 11,0 Udloddet udbytte -25,0-25,0-25,0-75,0-200,0 Årets resultat 75,1 85,1 89,4 30,4 77,0 Egenkapital 31. december 1.659, , , , ,2 Årets til- og afgang af ejendomme (antal ejendomme) Beholdning Årets Tilgang Tilgang Beholdning afgang køb/annull. indskud I alt

8 Ledelsens beretning Årets resultat blev på 100,3 mio. kr. før skat, i 2011 var det 113,4. Resultat før skat og værdireguleringer blev på 112,5 mio. kr., i 2011 var det 142,9 mio. kr. I årsregnskabet for 2011 og senest i meddelelse af 30. september 2012 til Erhvervsstyrelsen blev det forventede resultat angivet til et resultat før skat og eventuelle værdireguleringer i størrelsesordenen 100 mio. kr. Avancen ved salg blev 123 mio. kr., i 2011 var avancen 152 mio. kr. Overskuddet blev skabt ved 69 ejendomshandler, heraf salg af 26 ejendomme og 43 delsalg, der tilsammen har en omsætning på 357 mio. kr., hvilket er et tilfredsstillende resultat i det aktuelle ejendomsmarked med en generel lav vækst. Det er stadig en udfordring for købere at finde finansiering til køb af fast ejendom. Investorer har stor fokus på at begrænse deres risiko, hvilket gør, at de i høj grad interesserer sig for ejendommenes drift. Dette gør det vanskeligt at sælge Frejas ejendomme, da de som hovedregel er tomme og dermed uden mulighed for indtægter, før der er foretaget en større investering. Dog giver den historisk lave rente nogle solide investorer mulighed for en meget attraktiv finansiering. Mange investorer gennemfører omfattende teknisk og juridisk due diligence, inden handler bliver endelige. Freja indgik som konsekvens af dette fire suspensive salg i Årets mest markante salg var salget af m² byggeret på den tidligere Forsvarskommando i Vedbæk. Der har været en fin tilgang på 27 ejendomme. 9 af disse ejendomme ligger i hovedstadsområdet, 2 i Aarhus, 11 i resten af Danmark, 2 på Færøerne og 3 på Grønland. Ejendommene er meget forskellige og har tidligere været anvendt til mange forskellige aktiviteter fra laboratorier til politistationer og administrative formål. Frejas portefølje er nu på 91 ejendomme svarende til ca m². Den regnskabsmæssige værdi af Frejas samlede portefølje er ved årets udgang 966 mio. kr., den var i mio. kr har været et godt år for Freja. Salgsfunktionen har udviklet sig støt og roligt, og den synergi, der er skabt mellem udviklingsaktiviteter på de store projekter og salgsarbejdet, er 6

9 Akkumuleret overskud / Egenkapital Mio. kr Overskud før skat Egenkapital Udvikling i ejendomssalget Mio. kr Bruttofortjeneste Antal solgte ejendomme Antal I antal solgte ejendomme indgår kun hele ejendomme. Delsalg indgår i resultatet. 7

10 8

11 Cortex Park, Odense "De Dansende Huse". 102 nye kollegieboliger i Cortex Park blev indviet ved studiestart 2012 blevet forstærket, hvilket har resulteret i nogle meget positive relationer til potentielle investorer. I løbet af 2012 har der været overvejelser om, hvorvidt det vil være hensigtsmæssigt at give mulighed for, at regionerne kan afhænde regionernes sygehusejendomme via Freja. Der har været dialog med staten såvel som regionerne herom. Processen var en udfoldning af de redskaber, som Freja har udviklet og anvender i forhold til værdiskabelse, når komplekse opgaver rekvirerer analytisk og kreativ tilgang til samarbejder og projektudvikling. Etablering af et tillidsfuldt samarbejde med myndigheder, prækvalificering af rådgiverteams og gennemførelse af arkitektkonkurrence samt løbende dialog med potentielle investorer førte til et projektforslag, der i 2012 er blevet konstitueret i en vedtaget lokalplan og et gennemført salg. Såfremt regionerne får mulighed for at afhænde sygehusejendomme via Freja, vil det betyde en væsentlig udvidelse af Frejas forretningsgrundlag. Det er fortsat Frejas forretningskoncept at være en smal organisation, der fokuserer på værdiskabende processer gennem samarbejde med eksterne rådgivere. Når samarbejdet med de lokale myndigheder er smidigt, og der skabes synergi med de politiske ønsker i kommuner gennem projektudvikling, skabes der værdi på mange niveauer. Når en kommune har en bevidst strategi for sin erhvervs-, bosætnings- og infrastrukturudvikling, er banen kridtet op for dialog, udvikling og samarbejde. Disse forudsætninger er oftest opfyldt. Udviklingsprojekter Udvikling efter bogen - når "diamanten" skal slibes Alle sejl var sat, da udviklingsprocessen vedrørende Henriksholm, den tidligere Forsvarskommando i Rudersdal Kommune, tog fart. Freja er i stigende grad opmærksom på, at forventningsafstemning og etablering af partnerskaber med investorer og myndigheder er et af de væsentligste succeskriterier. Udvikling - en fælles satsning Cortex Park, Odense Den overordnede styregruppe for Campusområdet i Odense vedtog i 2012 en fælles strategi for tiltrækning af investeringer og virksomheder til Campus Odense og Cortex Park. Strategien er en målrettet satsning fra områdets 9

12 Islevgård Allé 5, Rødovre Idéskitse til fremtidig bebyggelse ved det tidligere Statens Pædagogiske Forsøgscenter Illustrationer lavet af Christensen & Co. Arkitekter A/S interessenter (Odense Kommune, SDU, Region Syddanmark, UCL, Syddanske Forskerparker og Freja) på at skabe synergi mellem parternes aktiviteter og tiltrække investorer til det samlede områdes vidensvirksomheder og institutioner. Til eksekvering af strategien blev Campus Odense Development (COD) etableret i 2012 som en enhed under Bystrategisk Stab i Odense Kommune. Den fælles strategi og etableringen af COD vil for Freja betyde, at der kommer styrket fokus på markedsføring og tiltrækning af potentielle investorer og virksomheder, der vil etablere sig i Cortex Park. skabe en arkitektonisk sammenhængende bydel, hvor det bliver synligt, at der er indarbejdet bæredygtige tiltag såsom naturlig håndtering af overfladevand, biotoper, shared spaces i gaderummene og en umiddelbar tilgængelighed til offentlig transport. Cortex Park bliver fuldt udbygget en bydel på i alt m² bebyggelse. Første lokalplanetape rummer godt m² bebyggelse. Læs mere på I september 2012 blev kollegiet De Dansende Huse indviet i Cortex Park. 102 kollegianere kunne flytte ind i flotte nye omgivelser i hjertet af den nye bydel. Kollegieboligselskabet Odense har ultimo 2012 søgt Odense Kommune om kommunal støtte til en udbygning af kollegiet med 144 nye boliger til et fuldt byggefelt på i alt m². I 2012 har Freja også indgået en betinget købsaftale på etablering af en erhvervsbygning med en integreret dagligvarebutik på i alt m². Syddanske Forskerparker har endvidere forberedt udbud af prækvalificering af rådgiver- og anlægsteams til et m² Forskerhus. Freja har i 2012 byggemodnet første etape af lokalplanen, således at området nu fremstår med samtlige vejudlæg, parkeringsudlæg og forsyningsstruktur. Den ambitiøse hensigt er at Stationsområdet, Hillerød Et partnerskabet, som består af DSB Ejendomsudvikling, Hillerød Kommune og Freja, ejer i fællesskab et areal ved Hillerød Station, som rummer en byggeret på i alt m². Partnerskabet kunne i 2012 deltage i indvielsen af UCC s nye uddannelsesfaciliteter på ejendommen og ved rejsegilde for Lejerbo s nye ungdomsboliger. I alt ca m² bebyggelse. Projektbeliggenheden er optimal i forhold til kollektiv trafik med intens S-togs drift til og fra København, der både bringer studerende og ansatte til studier og arbejde i området og betjener den øvrige intense pendlertrafik, hvilket skaber et solidt grundlag for liberale erhverv og detailhandel i området. Området byggemodnes successivt, og man kan nu se konturerne til de byrum, der skabes i og 10

13 omkring den nye bebyggelse. En lille ny bydel, der kommer til at binde arealerne øst og vest for baneterrænet tættere sammen. Holscher Arkitekter har udviklet såvel masterplan som byggemodningsprojekt. Læs mere på Lågegyde 5, Kokkedal Freja har i 2012 erhvervet et godt m² stort areal ved Kokkedal Station. Der er ligeledes i 2012 blevet vedtaget en lokalplan, der giver mulighed for at bygge godt m² på et samlet areal på ca m², der omfatter Frejas ejendom. Hørsholm Kommune ejer de resterende ca m² af lokalplanområdet. Parterne bygger den videre udviklings- og salgsproces på en samarbejdsaftale og et fælles udbud. Grundlaget for lokalplanen er en større masterplan for Kokkedal vest og nordvest. Den stationsnære beliggenhed umiddelbart øst for perronanlægget er i lokalplanen blevet udpeget som et område for erhverv og detailhandel, der giver stationsområdet en mere markant karakter. Udvikling i tråd med infrastrukturel udbygning Følager, Valby Annoncerede planer for en udbygning af Ny Ellebjerg Station som infrastrukturelt knudepunkt samt centraladministrationens indflytning i området har sat yderligere fokus på Frejas ejendoms potentiale. I 2012 har Freja solgt byggeret til det almene boligselskab DOMEA, der, som det første projekt på ejendommen, opfører ca. 50 familieboliger. I forbindelse hermed vil der blive etableret en dagligvarebutik. Der er derudover udarbejdet et udkast til et tillæg til lokalplanen for området, som bl.a. giver en større fleksibilitet vedrørende mængde og placering af boligbebyggelse, hvilket fremmer muligheden for at videreudvikle Frejas ejendom. Der kan i alt opføres ca m² bebyggelse. Islevgård Allé 5, Rødovre Med en planlagt ny letbanestation i sigte bliver Frejas ejendom stationsnær, og Rødovre Kommunes visioner om at sætte ejendommen i spil i forlængelse af deres engagement i 2011 i Europan (europæisk arkitektkonkurrence for yngre arkitekter) bliver yderligere relevant. Freja har i 2012 udviklet et kombineret erhvervs-, uddannelses- og boligprojekt, som giver mulighed for at etablere mellem m² erhverv, at fastholde uddannelse på ejendommen samt på sigt at udvikle boliger. Aktuelt er ejendommen omfattet af en byplanvedtægt, der foreskriver uddannelsesformål. 11

14 Set i lyset af en kommende letbanebetjening synes det oplagt at udbygge med bæredygtige erhvervs- og boligfaciliteter, der udnytter den kollektive trafikservice. Analysen og skitseprojektet er udarbejdet i samarbejde med Christensen & Co Arkitekter A/S. En anmodning om anvendelse af eksisterende byggeri til uddannelsesformål samt ny lokalplanlægning for ejendommen er forelagt Rødovre Kommune. Ejendommens areal er ca m². salg af de m² byggeret til Kongeegen A/S, og byggemodning er allerede påbegyndt. Samarbejdet med kommunen, rådgivere og køber har været særdeles konstruktivt og målrettet. Således er projektilpasninger indarbejdet i enighed, og tidsplanen og kadencen er fastholdt i hele forløbet. Læs mere på Udvikling fra barmark og byggetomt Henriksholm, Vedbæk Ultimo november måned blev en lokalplan omfattende en byggeret på m² bebyggelse vedtaget i Rudersdal Kommune. Projektet, der er udviklet i samarbejde med Svendborg Architects og LIW Planning, definerer en bebyggelse, der skaber en optimal udnyttelse af de rekreative og landskabelige værdier, der findes i området. Med bygningstyper, der tilgodeser mange segmenter, og en organisering af disse integreret nænsomt i landskabet, sikres maksimal herlighedsværdi for de kommende beboere. Samtidig sikres en bebyggelse, der også åbner området op for offentligheden, således at de fredede rekreative områder, såvel nord som syd for området, knyttes sammen henover udviklingsområdet via naturstier, der kobles til et overordnet stinet i Vedbæk. Med godkendelse af lokalplanen afsluttedes et Rolighedsvej 1, Ballerup Helhedsplanen for området omkring Frejas ejendom, som er udarbejdet af Freja i samarbejde med arkitektfirmaet COBE, blev i 2011 godkendt i Ballerup Kommune. En yderligere detaljering og optimering af helhedsplanen blev vedtaget i byrådet i juni måned 2012 og danner nu forudsætning for den videre lokalplanlægning. Helhedsplanen for Frejas ejendom belyser, hvorledes der på det tomme areal i centrum af Ballerup, der er koblet til både gågade og stationsområde, kan ske en fortætning, som skaber muligheder for såvel boliger som erhverv og detailhandel på ejendommen. Der forventes at kunne opføres ca m². Tilgængeligheden til ejendommen er optimal i forhold til såvel den kollektive trafik som individuel transport med bil og cykel, og det er hen- 12

15 Observator Gyldenkernes Vej, Brorfelde Observatorier, boliger og servicefaciliteter i Brorfelde, nu kendt fra årets DR1 julekalender sigten at skabe en udvikling, der skaber synergi mellem disse muligheder og de faciliteter, bymidten i forvejen besidder. Se yderligere Udvikling af kulturarven Brorfelde Observatorium, Holbæk Brorfelde Observatorium blev i 2012 landskendt som location for årets DR julekalender Julestjerner. Dette har medført en mærkbar øget interesse for ejendommen. Ejendommen, der er beliggende i et ualmindeligt smukt kuperet landskab i Tølløse ved Holbæk, består af fem boliger, en administrationsbygning, en værkstedsbygning, fire observatoriekupler samt 39 ha land. Freja har i et pilotprojekt belyst en række scenarier for anvendelse af ejendommens bygninger og har gennem dialog med Kulturstyrelsen og Danmarks Naturfredningsforening sikret en fælles forståelse for og koordinering af parternes respektive udviklings- og fredningsinteresser. Foreningen Brorfelde Centret er interesseret i at udvikle Brorfelde Observatorium til et oplevelsescenter for natur, viden og historie. Holbæk Kommune har i 2012 involveret sig i projektet og har ansøgt en række fonde om tilskud til køb og realisering af Brorfelde Centrets projektidé. Læs mere på Kildegårdsvej 71, Gentofte Med politistationens hovedbygning (der oprindeligt blev opført som landsted i 1919) som arkitektonisk omdrejningspunkt har Holgaard arkitekter for Freja udarbejdet et bebyggelsesforslag, der giver mulighed for etablering af boliger i det attraktive kvarter. Den samlede bebyggelse på ejendommen er i dag godt m². Det synes oplagt at erstatte enkelte eksisterende bygninger med en ny karakterfuld bebyggelse, så bebyggelsen får styrket sin formelle karakter, og den bevaringsværdige hovedbygning får et mere synligt og markant udtryk i bebyggelsen. Freja har solgt ejendommen på betingelse af en godkendt lokalplan, og en offentlig forudgående høringsproces er afsluttet primo Udvikling i Lyngby-Taarbæk Kommune Hummeltoftevej 14, Virum I 2012 gennemførtes et parallelopdrag med deltagelse af tegnestuerne Entasis, Transform, Polyform Arkitekter ApS og PLH Arkitekter A/S og SLA. Programmet for opgaven var udarbejdet i samarbejde med Lyngby-Taarbæk Kommune, og projekterne, der blev udviklet, bliver aktuelt indarbejdet i dialog med politikere og borgere i forbindelse med en helhedsplan for et område, der inkluderer Frejas ejendom på Skovbrynet - det tidligere Plantedirektorat. 13

16 Hummeltoftevej 14, Virum Idéskitse til fremtidig bebyggelse på ejendommen ved Sorgenfri Station Illustrationer lavet af Polyform Arkitekter ApS Hele området, som er velforsynet med infrastruktur, ikke mindst umiddelbar stations- og motorvejstilknytning, står over for en opgradering i forhold til såvel anvendelse som synlighed, og det giver god mening, at kommunen ønsker at se projekterne i en helhed. Ejendommen er på m² grundareal med en eksisterende bebyggelse på godt m², som forventes nedrevet. Projektforslaget indikerer, at der kan bygges m² på ejendommen. Ejendommen er solgt betinget til MT Højgaard, som Freja udvikler projekterne i samarbejde med. anvendelsesscenarier, der ligeledes vil indgå i dialogen om helhedsplanen for området, der også omfatter Hummeltoftevej 14. Udviklingsprojekter i øvrigt - fra standby til solgt Auderød Kaserne og Mandehoved Kaserne har fortsat i 2012 været udlejet til Udlændingeservice og har således ikke været omfattet af specifikt udviklings-, plan- og salgsarbejde. Stevns Kommune har godkendt et kommuneplantillæg for den tidligere Mandehoved Kaserne, som muliggør en fremtidig lokalplanlægning med henblik på anvendelser til bl.a. feriecenter. Skovbrynet, Lyngby Skovbrynet, hvor Plantedirektoratet tidligere havde til huse, blev i 2012 i to etaper overdraget til Freja. Ejendommen består af tre bygningskomplekser på i alt m² bebyggelse, og grunden er på ca m². Slottet eller Fængslet i Horsens er i 2012 taget i brug til kulturformål. Det er et resultat af et samarbejde mellem Horsens Kommune og Freja med henblik på at skabe en bæredygtig anvendelse og på at optimere ejendommens salgbarhed. Boligbyggeretter ved Fængslet vil blive salgsmodnet i overensstemmelse med kulturprojektet. Den eksisterende bebyggelse er i god stand men i høj grad udformet og projekteret til den specifikke anvendelse, som har krævet etablering af mange installationstunge laboratorier. I 2012 har Freja, bl.a. i forbindelse med parallelopdraget om Hummeltoftevej 14, fået udarbejdet volumenanalyser af ejendommens potentialer, og der er beskrevet bebyggelses- og Frejas ejendom ved Vasbygade er udlejet, men med annoncerede planer for en yderligere udbygning af Metronettet er en sondering vedrørende fremrykning af planlægningshorizonten indledt ved Københavns Kommune. I Hjørring er den tidligere politistation i Brinck Seidelins Gade blevet nabo til et udvik- 14

17 15

18 lingsprojekt, som omfatter et nyt teater støttet af Realdania. Det har været kimen til, at såvel Hjørring Kommune, som Freja har arbejdet med at vurdere ny anvendelse og en udvidet byggeret, der tilpasser sig områdets fremtidige udvikling. En parkbebyggelse i og ved den tidligere Antvorskov Højskole, Liselundvej i Slagelse, er salgsmodnet og markedsføres gennem lokale mæglere. I alt kan der etableres m² bebyggelse. Ved Birkelundsvej i Albertslund pågår lokalplanlægning for et boligprojekt med 17 parcelhusgrunde. Ejendommen er solgt betinget. Endelig er Frejas ejendom Hammersholt Byvej 60, Allerød, i efteråret 2012 solgt som et rent boligprojekt, der består af ca. 70 boligenheder. Indskud af ejendomme Der blev i 2012 indskudt i alt 27 ejendomme fordelt på to indskud og med en samlet værdi på 237,2 mio. kr. Heraf tre ejendomme på Grønland og to på Færøerne. Der er indskudt ejendomme fra Klima-, Energi- og Bygningsministeriet v/bygningsstyrelsen og fra Transportministeriet. Størstedelen af ejendommene har været anvendt til administration, laboratorier eller politistationer. Salg I 2012 blev der gennemført hele 69 salg. De solgte ejendomme har meget forskellige karakterer og vidt forskellige beliggenheder. En del af de solgte ejendomme er beliggende i yderområderne, og har som følge af de seneste års træge markedsvilkår ligget i Frejas portefølje relativt længe. De gennemførte salg bevidner, at der trods alt er et marked i provinsen, og det er af stor betydning for Freja og for de lokale interessenter, at disse typisk velbeliggende ejendomme får ny anvendelse og nyt liv. Andre af de solgte ejendomme nåede kun at være i Frejas portefølje i en relativ kort periode, førend der blev indgået en endelig købsaftale, og ejendommene dermed fik nye ejere. Derudover er der en række ejendomme, som blev solgt efter et langt salgsforløb, hvor teknisk og juridisk due diligence samt købernes tilvejebringelse af finansiering, var de væsentligste elementer. Endelig blev der gennemført salg af en række udviklingsejendomme, som i stor udstrækning fordrer en form for udviklingssamarbejde med køberne, hvor tilfredsstillende planforhold tilvejebringes forud for, at salgene kan betragtes som værende endelige. Af de 69 solgte ejendomme omfatter 24 af salgene ejendomme, som er indskudt i Freja med henblik på udvikling og salg, som en følge af reformer og lokaleoptimeringer indenfor 16

19 Løngangstræde 21, København K Liebhaverejendom i centrum af København, som kan konverteres til boliger blandt andet politiet, retsvæsenet og forsvaret samt universitetet og andre undervisningsinstitutioner. Fire af disse ejendomme blev tidligere anvendt til politimæssige formål. Det drejer sig om ejendommene beliggende på Christian 8.s Vej 2B i Silkeborg, Torvet 1 i Korsør, Slotsvænget 5 i Kalundborg og Jónas Broncksgøta 17 i Torshavn, Færøerne. Andre seks ejendomme har været anvendt af retsvæsenet og er beliggende i Slotsgade 53 i Slagelse, Bjergbygade 3 i Slagelse, Skomagerrækken 3 i Næstved, Nytorv 9 i Grenaa, Bredgade 70 i København K, samt Sanatorievej bygning 1004 i Qaqortoq, Grønland. Herudover har syv af de solgte ejendomme været anvendt til forsknings- og undervisningsformål. Det drejer sig om ejendommene beliggende Harløsevej 234 i Hillerød, Islands Allé 2 i Brønderslev, Vigvejen 17 i Skibby, Gyvelvej 3 i Nakskov, Helsingørsgade 49 m. fl. i Hillerød, Paludan-Müllers Vej 17 i Aarhus samt et større grundstykke på Frederiksborgvej 71 i Allerød. De resterende af de solgte ejendomme varierer i oprindelig anvendelse fra fyrmesterbolig, administration, toldbygning, museum og ubebygget grundstykke til jernbaneareal. Salgene omfatter ejendommene beliggende Fyrvangen 6 i Store Heddinge, Strandgade 108 i København K, Nørredige 20 i Ringkøbing, Toldbodvej 8 i Padborg, Åbenrå i København K, Dalvænget 1A i Assens og Følager 5 i Valby. En af de helt store handler, som blev gennemført i 2012, var salget af m² byggeret og bestående bygninger på den tidligere Forsvarskommando beliggende på Henriksholms Allé i Vedbæk. Der er tale om et delsalg af et større udviklingsprojekt, hvor Freja forud for selve salget i samarbejde med Rudersdal Kommune har gennemført et meget stort planarbejde. I tillæg til de ovenfornævnte endelige salg er der gennemført seks betingede salg. Disse salg er typisk betinget af ændring af de enkelte ejendommes planforhold. Ejendommene omfatter en kontorejendom for Statsforvaltningen på Marselis Boulevard 1 i Aarhus samt et byggefelt i Cortex Park i Odense. Herudover omfatter de betingede handler fire tidligere politistationer på henholdsvis Kildegårdsvej 71 i Gentofte, Hummeltoftevej 14 i Sorgenfri, Absalonsgade 9 i København V og Rådhusgade 4 i Horsens. Endelig blev der i 2012 solgt 44 boliger, beliggende i tilknytning til en række af Kriminalforsorgens fængsler i blandt andet Albertslund, Hvidovre, Nyborg, Årslev, Horsens, Jerup og Skærbæk. Boligerne, der nu er frastykket fængslerne, er efter behørig opfyldelse af eventuelle tilbudspligter m.m. solgt i det fri marked til private boligkøbere. Freja gennemførte selv nogle af de ovennævnte handler, men anvendte igen i 2012 med succes et bredt udvalg af ejendoms- 17

20 mæglere i forbindelse med gennemførelsen af mange af salgene. Disse samarbejdspartnere spænder fra den lokale ejendomsmægler til de lidt større regionale mæglerkæder, samt de store nationale ejendomsmæglerkæder, som også har en international berøringsflade. Et samarbejde, som vil fortsætte og styrkes i Vederlagspolitik Bestyrelsens medlemmer aflønnes med et fast årligt vederlag, der fastsættes af generalforsamlingen. Direktionen aflønnes med en fast årlig bruttogage. Herudover er der etableret en særlig bonusordning baseret på opfyldelsen af en række mål, der fastsættes ved årets begyndelse. Bonus vil normalt ikke kunne overstige 20 % af den faste gage. Ved generalforsamlingen i marts 2008 tiltrådtes de overordnede retningslinjer for selskabets incitamentaflønning jf. Medarbejderne aflønnes ligeledes med en fast årlig bruttogage. Bruttogagen til både direktionsmedlemmet og øvrige medarbejdere indeholder bidraget til den pensionsordning, som den enkelte måtte beslutte. I samråd med bestyrelsens formand har direktionen endvidere mulighed for at tildele medarbejdere et årligt ekstra vederlag, der tildeles på grundlag af en vurdering af individuelle indsatser og opnåede resultater. I 2012 blev der i alt udbetalt sådanne vederlag på kr., svarende til 3,6 % af den samlede lønsum, eks-klusiv direktionens lønninger. Vederlag til bestyrelse og direktion er endvidere omtalt i note 8 i Årsregnskabet. Risici Frejas økonomiske resultat og stilling er tæt knyttet til markedsforholdene på ejendomsmarkedet og udviklingen på kapitalmarkedet. Ejendommene er forsikrede for fysiske skader og ansvar, og det vurderes, at der ikke er tekniske risici. Selskabet er involveret i et beskedent antal retstvister, der ikke vil påvirke resultatet væsentligt, selv hvis de mod forventning ikke skulle falde ud til selskabets fordel. Prisudviklingen for ejendommene påvirkes overordnet af markedsudviklingen, udviklingen i trafikstrukturer og behovet for boliger kombineret med, hvorledes udbuddet af egnede ejendomme er i balance med efterspørgslen. Alle disse forhold påvirkes i betydelig grad af udviklingen i økonomien, herunder ikke mindst udviklingen i investeringsrenten og investorernes afkastkrav. 18

21 Anker Heegaards Gade 3-7, København V Flot klassicistisk ejendom fra 1926 beliggende centralt i København Akkumulerede indskudsværdier Mio. kr. Indskudsværdier Akkumulerede salgsværdier Mio. kr. Salgsværdier

22 Disse påvirkninger er i de sidste par år blevet suppleret af den likviditets- og tillidskrise, der har ramt overalt i den internationale bankverden. Prisdannelsen er også påvirket væsentligt af beliggenheden. Der er meget store regionale forskelle i efterspørgslen på både boliger og erhvervsejendomme. De fleste af Frejas ejendomme skal have ændret planbestemmelser, før et salg kan gennemføres på optimale vilkår. Det sker altid i en tæt dialog med planmyndighederne. Markedsværdien af en ejendom vil nogle gange blive påvirket betydeligt af ændringerne i de fremtidige anvendelsesmuligheder. Det vurderes løbende, om den bogførte værdi af selskabets ejendomme er udtryk for den værdi, som ejendommen mindst kan sælges for. Ved årets afslutning har Freja for 12 ejendomme vurderet, at den forventede netto realisationsværdi er lavere end kostprisen. Det har medført en nedskrivning af disse ejendommes værdi på i alt 12,2 mio. kr. Ved vurderingen af den enkelte ejendoms netto-realisationsværdi er der lagt vægt på alle de påvirkninger, der er nævnt ovenfor. Dog lægges til grund for vurderingen, at handelsværdien opnås ved en sædvanlig handel mellem en villig køber og en villig sælger. Frejas finansielle forhold er sådan, at der ikke er behov for at vurdere afhændelse af ejendommene ved en forceret handel. Nogle af selskabets ejendomme er forurenede. Når en ejendom overtages, indgår forventningerne til fremtidige oprensningsudgifter i værdisætningen. Disse udgifter kan ændre sig efterfølgende, enten fordi forureningen viser sig at have et andet omfang end forventet, eller fordi myndighedernes krav til oprensningens art og omfang skærpes. Alle kendte og forventede miljøudgifter indgår i værdiansættelsen af den enkelte ejendom ved dennes indskud i selskabet. Alle køb og salg af ejendomme foregår i danske kroner. Der er heller ikke knyttet risici til selskabets finansiering, idet behovet for træk på kreditfaciliteter er beskedent. Endvidere sker placering af indlån på vilkår på dag-til-dag-markedet eller aftalemarkedet. Der sker en risikospredning ved at indskud og depoter fordeles på et antal store og mellemstore danske pengeinstitutter. For alle pengeinstitutters vedkommende er der fastlagt maksimumsgrænser. En ejendomshandel indregnes i det år, hvor handlen er indgået, når alle væsentlige risici og fordele ved ejendommen er overgået til køber. Det gælder også i de situationer, hvor overdragelsen først finder sted i det efterfølgende år. På disse handler har Freja ultimo 2012 modtaget kutymemæssig udbetaling, der er deponeret eller sikret ved garanti. Handler for 87,1 mio. kr. af årets samlede omsætning overdrages først i Der er derfor knyttet kreditrisiko til betalingen af restkøbesummen frem til overtagelsesda- 20