Lokalplan Byferie Ringe, Rolighedsvej/Søvej, Ringe

Transkript

1 Lokalplan Byferie Ringe, Rolighedsvej/Søvej, Ringe

2 Offentlighedsperiode Lokalplanforslaget har været i offentlig høring fra den til den Lokalplanen er endelig vedtaget på Kommunalbestyrelsesmøde den Lokalplan

3 Indholdsfortegnelse 2 Offentlighedsperiode 3 Indholdsfortegnelse 4 Hvad er en lokalplan? REDEGØRELSE 5 Lokalplanens baggrund og formål 6 Beskrivelse af lokalplanområdet 8 Lokalplanens forhold til anden planlægning 10 Miljøvurdering / Screening BESTEMMELSER 11 1 Formål 12 2 Områdets zonestatus 13 3 Områdets anvendelse 14 4 Udstykning 15 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 16 6 Bebyggelsens omfang og placering 17 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 19 8 Ubebyggede arealer 21 9 Forudsætning for ibrugtagning Grundejerforening Servitutter, lokalplaner og bonusvirkning Retsvirkninger 25 Vedtagelsespåtegning BILAG 26 Bilag 1 - Lokalplanafgrænsning og eksisterende matrikler 27 Bilag 2 - Matrikulære ændringer og adgangsforhold 28 Bilag 3 - Principskitse for fremtidig projekt- og områdedisponering 29 Bilag 4 - Skitseforslag til fremtidig bebyggelse 30 Bilag 5 - Jordfarveskala Lokalplan

4 Hvad er en lokalplan? Lokalplanen fastlægger bindende bestemmelser for et klart afgrænset område, og bestemmelserne skal følges, hvis der skal ske ændringer. Lokalplanen udløser ikke handlepligt, hvilket vil sige, at en ejendoms lovlige anvendelse kan fortsætte, uanset om den bliver underlagt en lokalplan. Før større bebyggelser eller ændringer af et område kan gennemføres, skal der udarbejdes en lokalplan. Det er kommunalbestyrelsen, der træffer beslutning om hvorvidt, der er tale om en større ændring, og der dermed er lokalplanpligt. Lokalplanen indeholder bestemmelser om anvendelse af de enkelte områder, om der må bygges, hvor højt, hvor meget, hvilke materialer det skal opføres i og meget andet. Planloven fastlægger, hvad en lokalplan kan regulere. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensationer fra lokalplanens bestemmelser, hvis der er tale om mindre væsentlige ændringer. I nogle situationer kan dispensation først meddeles, når ejere og brugere og naboer til lokalplanområdet, har haft mulighed for at udtale sig. Større afvigelser fra planen kan kun ske ved at udarbejde en ny lokalplan. Der kan ikke dispenseres fra lokalplanens principper. Hvis der i lokalplanen er forhold, der ikke er reguleret, er det byggelovens, miljøbeskyttelsesloven og andre loves almindelige bestemmelser, der er gældende. Der findes 3 forskellige typer lokalplaner: En almindelig lokalplan udarbejdes ved nye bolig- eller erhvervsområder og ved saneringer af bybebyggelser. En bevarende lokalplan udarbejdes når kommunalbestyrelsen ønsker at fastholde nogle bevaringsværdige bymiljøer eller landskabstræk. En rammelokalplan fastsætter de overordnede retningslinier for nye større bebyggelsesområder, og skal følges op med en almindelig lokalplan inden, der kan ske bebyggelse. Gældende for lokalplaner er: de må ikke stride mod de bestemmelser, der er fast lagt i kommuneplanen. Lokalplanen kan skærpe kom muneplanens bestemmelser men ikke lempe dem lokalplanforslag skal annonceres og kan ses på kommunens hjemmeside høringsperioden skal min. være 8 uger hvis der kommer indsigelser til lokalplanforslaget, vil disse blive behandlet i forbindelse med den endelige vedtagelse indtil lokalplanen er endelig vedtaget, gælder nogle midlertidige retsvirkninger som fremgår af lokalplan forslaget Lokalplanproceduren kan starte med en foroffentlighedsperiode, hvor idéer og forslag til lokalplanens indhold indsamles, inden forslaget udarbejdes. Lokalplan Redegørelse

5 REDEGØRELSE Lokalplanens baggrund og formål Formålet med lokalplanen er at bane vej for etablering af nye overnatningsmuligheder for besøgende i Ringe og omegn. Det nuværende udbud af overnatningsfaciliteter i Ringe består af eksisterende vandrehjemfaciliteter, der er placeret som en integreret del af Midtfyns Fritidscenter. Vandrehjemmet er i sin nuværende indretning og stand forældet, og kan ikke længere tiltrække kunder. En del af arealet er inddraget til behandlerfunktioner i forbindelse med Fritidscentret, det resterende areal som idag rummer 26 værelser, ønskes ligeledes anvendt til behandler- og genoptræningsfunktioner med et tilknyttet varmvandsbassin. Faaaborg Midtfyn Kommune har i august 2014 fået udarbejdet en rapport med henblik på at afdække potentialet for et hotel og et vandrehjem i Ringe. Som konklusion på rapporten anbefales, at udvikle standarden i den planlagte udvidelse af vandrehjemmet, med henblik på at kunne tiltrække andre målgrupper end de, der traditionelt søger mod vandrehjem. For at styrke oplevelsesøkonomien, herunder turismen, har Faaborg-Midtfyn Kommune sat fokus på turistområdet ved at indgå i en fælles destinationsstrategi, der skal løfte hele Fyn. Foruden servicering af besøgende og forretningsrejsende er det er vigtigt for udviklingen af turismen og oplevelsesøkonomien i Faaborg-Midtfyn Kommune, at overnatningskapaciteten forøges. Foruden det aktuelle overnatningsbehov vil gode overnatningsfaciliteter kunne øge incitamentet til at vælge MidtFyns Fritidscenter eller de lokale konference steder til kommende arrangementer. Lokalplanområdet udlægges til boligformål og vil kunne anvendes til ferieboliger, vandrehjem og helårsboliger. Med lokalplanen skabes mulighed for at etablere 32 nutidige overnatningsenheder i et kommende byferiekompleks. Foreløbig skitse af det kommende byferiekompleks. Lokalplan Redegørelse

6 Beskrivelse af lokalplanområdet OMFANG OG PLACERING Lokalplanområdet omfatter et samlet areal på ca m2. beliggende på hjørnet af Rolighedsvej og Søvej tæt ved Ringe Sø. Hovedparten af arealet har hidtid været anvendt til boligformål, den øvrige del har været udlagt som vejareal samt grønt areal i form af hække og træer. Området er nærmeste nabo til MidtFyns Fritidscenter. KOLLEKTIV TRAFIK Den centrale beliggehed samt nærheden til skoler og fritidsanlæg gør at området er godt forsynet med offentlig transport. Fra arealet er der ca 700 m til Ringe Station, hvorfra der er togforbindelse til Odense og Svendborg. VEJ- & STIFORHOLD Arealet er beliggende på hjørnet af Rolighedsvej og Søvej Via Søvej er der let tilgængelighed til området. Områdets markering på luftfoto I Masterplan Ringe udgør strækningen langs Søvej en del del af en planlagt bevægelsesrambla. Strækning skal indrettes med muligheder for aktivitet, leg og motion centralt i Ringe. Omkring Ringe Sø eksisterer et veludviklede netværk af stier. Et unikt potentiale for at etablere et netværk af bevægelsesstier, hvor man i højere grad sammentænker stisystemerne med mulighed for motion. I Masterplan for Ringe foreslås at etablere en række bynære bevægelsesruter, der med startspunkt i Midtfyns Fritidscenter skal fremhæve stedet som byens naturlige centrum for motion og idræt. STØJFORHOLD Området er alene påvirket af støj fra de tilstødende vejarealer. Ved etablering af bolig - og overnatningsfaciliteter skal der, via foranstaltninger indenfor lokalplanområdet sikres, at de lovgivningsmæssige grænseværdier for støjbelastning kan overholdes. BEBYGGELSE OG UDSTYKNING Den eksisterende bebyggelse ønskes p.g.a. dårlig bygningsmæssig stand nedrevet. De eksisterende matrikulære forhold vil blive ændret for at skabe èn samlet matrikel, som afsæt for det kommende projekt. Eksisterende bebyggelse Lokalplan Redegørelse

7 TERRÆN Lokalplanområdet ligger på et skrånende terræn. Strækningen fra arealets nordlige afgrænsning til Rolighedsvej udgør ca. 70 m. På denne strækning sker der et fald på ca 5 m. Det eksisterende terrænfald skal tilstræbes bevaret i områdets friarealer. Desuden skal placering af ny bebyggelse tilpasses det eksisterende terræn, idet de enkelte bygninger sydligste punkt skal placeres i eksisterende terrænkote. GRØN STRUKTUR OG LANDSKAB Den eksisterende beplantning på lokalplanområdet udgøres, foruden havearealet, af større sammenhængende træ- og busk beplantning samt sammenhængende bøgehækspur mod Søvej. Tæt ved Fritidscentret står en hængebøg i forbindelse med en mindesten. Lokalplanen kræver, at mindestenen og hængebøgen blive reetableret ved gavlen af Midtfyns Fritidscenter. Blandt områdets øvrige eksisterende træer er et større egetræ. I forbindelse med realiseringen af projektet foreskriver lokalplanen, at egetræet erstattes af en andet markant træ. Principper for områdets fremtidige beplantning fremgår af bilag 3. Principskitse af bebyggelsesplan for det kommende byferiekompleks. SAMMENHÆNG TIL OMGIVENDE BY OG LANDSKAB Ringe er en velstruktureret by i naturskønne omgivelser. Lokalplanområdet indgår via sin beliggenhed tæt ved Ringe sø i et samspil med det bynære grønne landskab. Et samspil der yderligt forstærkes via de planlagte stier og bevægelsesruter. Realisering af denne plan er i overensstemmelse med Masterplan Ringe. Lokalplan Redegørelse

8 Lokalplanens forhold til anden planlægning KOMMUNEPLAN 2013: Forud for udarbejdelse af lokalplanen er der udarbejdet tilllæg nr. 10 til Kommuneplan Lokalplanområdet er efter vedtagelse af tilllægget beliggende i kommuneplanens rammeområde Rin. B.40, og er udlagt til boligformål i form af etageboliger. Turisme For at styrke oplevelsesøkonomien, herunder turismen, har Faaborg-Midtfyn Kommune sat betydelig fokus på turistområdet ved at etablere en fælles fynsk destinationsstrategi, der skal løfte hele øen. Det er vigtigt for udviklingen af turismen og oplevelsesøkonomien i Faaborg- Midtfyn Kommune, at der er tilstrækkelige muligheder for udvidelse af overnatningskapaciteten MASTERPLAN RINGE I Masterplan Ringe foreslås at styrke tilgængeligheden og sammenhængen i mellem midtbyen, Ringe Sø og Midtfyns Fritidscenter via etablering af et oplevelsesstrøg. Det er tanken, at oplevelsesstrøget skal løbe fra Støberigrunden i øst via det centrale handelsområde og Centrumpladsen til Ringe Sø. På strækningen fra Ringe Sø til fritidscentret er det planen at etablere en Bevægelsesrambla, der skal indbyde til fysisk aktivitet på den sidste del af oplevelsesstrøget. Realisering af denne lokalplan er i overensstemmelse med Masterplan Ringe. ZONEFORHOLD Området er beliggende i byzone. EKSISTERENDE PLANER Området er ikke på forhånd omfattet af lokalplan. NATURBESKYTTELSE/FREDNINGER/KULTURARV En del af området er på grund af beliggenheden ved Ringe Sø omfattet af søbeskyttelseslinjen. I forbindelse med udarbejdelse af lokalplanen ansøges om reduktion af søbeskyttelseslinjen for at give mulighed for etablering af nye bebyggelse. Den sydlige del af lokalplanområdet er i Kommuneplanen registreret som kirkebeskyttelseområde. Der vil ikke blive placeret ny bebyggelse indenfor kirkebeskyttelsesområdet. REGNVAND OG KLIMASIKRING For at øge muligheden for nedsivning af regnvand på arealet, kan der med fordel arbejdes med permeable belægninger bl.a. på områdets parkeringsarealer samt øvrige arealer med fast belægning. MUSEUMSLOVEN Det kan ikke udelukkes at der i området er jordfaste fortidsminder eller kulturhistoriske anlæg, der er omfattet af Museumsloven. I det omfang et fortidsminde berøres af et anlægsarbejde, kan dette af Kulturstyrelsen kræves standset, indtil en ærkæologisk undersøgelse er gennemført. For at undgå en sådan situation kan der med fordel foretages en forundersøgelse på arealet, forud for anlægsarbejdet. Forundersøgelsen vurderer udstrækning og bevaringsgrad af eventuelle jordfaste fortidsminder. Bygherren bør under alle omstændigheder kontakte Øhavsmuseet i god tid forud for anlægsarbejde. Bygherren afholder udgiften til undersøgelser og eventuel udgravning. GRUNDVANDSSIKRING Lokalplanområdet er placeret inden for et område med særlige drikkevandsinteresser. Det skal derfor sikres at der i forbindelse med ny bebyggelse ikke er fare for nedsivning af forurenende stoffer til grundvandet. JORDFORURENING Lokalplanområdet er områdeklassificeret. Områder i byzoner, hvor der vurderes at være lettere forurening af jorden, blev områdeklassificeret i I disse områder skal kommunen have besked, inden man flytter jord væk fra en matrikel. Det gælder for entreprenører, der flytter mange tons jord, og det gælder for private borgere, der graver jord op af haven, eksempelvis for at bygge en carport eller lægge fliser. STØJFORHOLD Lokalplanområdet er udlagt som boligområde i form af etageboliger, hvilket er støjfølsom arealanvendelse. Støj i og uden for lokalplanområdet reguleres af miljølovgivningen. Se miljøstyrelsens støjvejledning for yderligere information. Evt. overskridelse af grænseværdierne p.g.a. eksisterende virksomhedsdrift skal nedbringes via foranstaltninger indenfor denne lokalplans område. Lokalplan Redegørelse

9 SPILDEVANDSFORHOLD Området skal separatkloakeres. VARMEFORSYNING Bebyggelse inden for lokalplanområdet har tilslutningspligt til kollektiv varmeforsyning. For bebyggelse der opfylder klassifikationskravene for lavenergihuse og som samlet kan levere/etablere tilstrækkelig varmeforsyning er Faaborg-Midtfyn Kommune indstillet på at dispensere fra denne bestemmelse. Lokalplan Redegørelse

10 Miljøvurdering / Screening Som følge af lov om miljøvurdering af planer og programmer skal bl.a. kommune- og lokalplaner, der kan få væsentlig indvirkning på miljøet, miljøvurderes. Som hovedregel er planer, der fastlægger rammer for fremtidige anlægstilladelser til projekter, omfattet af Lov om miljøvurdering. Som en første fase skal disse planer screenes, dvs. at der skal gennemføres en kort, indledende vurdering af, om der skal foretages en egentlig miljøvurdering af planernes belastning af miljøet. Denne beslutning skal offentliggøres før den endelige godkendelse / vedtagelse af lokalplanen. Beslutningen fremgår af konklusionen og offentliggøres hermed samtidig med offentliggørelse af forslag til lokalplan. Det fremgår af loven, at der ved planer og programmer, som fastlægger anvendelsen af mindre områder på lokalt plan eller alene indeholder mindre ændringer, kun skal gennemføres miljøvurdering, hvis de antages at kunne få en væsentlig indvirkning på miljøet. SCREENING Området er ikke en del af et internationalt naturbeskyttelsesområde. Lokalplanen giver ikke mulighed for anlægsprojekter der er omfattet af lovens bilag 3 og 4. KONKLUSION Det vurderes ikke at lokalplanens virkeliggørelse medfører væsentlige indvirkninger på miljøet, og da den ikke berører eller påvirker et internationalt naturbeskyttelsesområde har Faaborg-Midtfyn Kommunalbestyrelse vurderet, at der ikke skal foretages en egentlig miljøvurdering af lokalplanen, jf. 3, stk. 2 i Lov om miljøvurdering. Lokalplan Redegørelse

11 BESTEMMELSER Den fremhævede tekst i venstre spalte udgør de egentlige lokalplanbestemmelser, som er fastlagt i henhold til Planloven. 1 Formål 1.1 Formålet med lokalplanen er: - at udlægge området til boligformål i form af ferieboliger, vandrehjem eller helårsboliger. - at udlægge området til etageboliger i 2 etager. Teksten i højre spalte er en forklarende og uddybende tekst til lokalplanens bestemmelser. Ad 1.1 Formålsbestemmelsen er en del af hvad Planloven beskriver som planens principper. Der kan ikke dispenseres fra planens principper. Ad 1.1 En del af formålet med lokalplanen er at bane vej for etablering af attraktive overnatningsmuligheder for besøgende i Ringe og omegn. - at fastlægge bestemmelser for byggeriets placering, omfang og udformning. - at sikre en funktionel helhedsplan for lokalplanområdet og de tilstødende arealer. Lokalplan Bestemmelser

12 2 Områdets zonestatus 2.1 Lokalplanområdet omfatter følgende matrikler: 8ax Ringe by, Ringe, del af 3c Ringe by, Ringe samt del af offentligt vejareal matr. nr. 7000ax Ringe By, Ringe. Området afgrænses som vist på bilag Området ligger i byzone. Ad 2.1 I forbindelse med gennemførelse af det aktuelle projekt planlægges hel eller delvis sammenlægning med nærliggende matrikler. Sammenlægningen sker med henblik på etablering af en samlet matrikel som afsæt for etablering af fremtidig projektbebyggelse. Lokalplan Bestemmelser

13 3 Områdets anvendelse Ad 3 Anvendelsesbestemmelserne er en del af hvad Planloven beskriver som planens principper. Der kan ikke dispenseres fra planens principper. 3.1 Lokalplanområdet må anvendes til boligformål i form af etageboliger. Indenfor området må etableres ferieboliger, overnatningsfaciliteter eller helårsbeboelse samt dertil hørende faciliteter. 3.2 Foruden boligfunktioner kan der indenfor området etableres mindre tekniske anlæg samt adgangsvej til bagvedliggende arealer. Ad 3.1 For boligområder gælder, at områdets anvendelse fastlægges til boligformål med tilhørende fællesanlæg, som f.eks. fælleshuse, fælles carport/garageanlæg, cykelskure og affaldshuse. 3.3 I forbindelse med boligen kan der på ejendommen drives virksomhed, som sædvanligvis udøves i forbindelse med boligen. Dette under forudsætning af: At ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres og områdets karakter af boligområde ikke brydes. At virksomheden ikke medfører væsentlig ulempe for de omboende, herunder øget trafik. At virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke kan dækkes på den pågældende ejendom. Ejendommen må i øvrigt ikke benyttes til nogen form for værksteds-, lager- eller vognmandsvirksomhed. Ad 3.3 Det kan tillades, at der på den enkelte ejendom drives sådan virksomhed, som almindeligvis kan udføres i boligområder. Desuden må der ikke indrettes særlige personalefaciliteter, lager og oplag til virksomheden. Virksomhedstyper vil typisk være administration, frisør, dagpleje fysioterapi eller virksomhed hvor den aktive del sker andre stedet. Lokalplan Bestemmelser

14 4 Udstykning 4.1 Ændring af ejendommens størrelse og afgrænsning skal foretages efter principperne, som vist på bilag Området omfattet af den fremtidige matrikel 8ax må ikke udstykkes yderligere. 4.3 Arealer til tekniske anlæg kan dog udstykkes som mindre grunde. Ad 4.1 I forbindelse med projektrealisering foretages matrikulære ændringer med henblik på etablering af en samlet matrikel. Forslag til den konkrete afgrænsningen af den fremtidige matrikel 8ax foretages af landinspektør med henblik på efterfølgende myndigheds godkendelse. Ad 4.1 Mindre grunde defineres som arealer med en max. størrelse på 20 m2. Lokalplan Bestemmelser

15 5 Vej-, sti- og parkeringsforhold 5.1 Vejadgang skal ske fra Søvej, som vist på kortbilag 2. Vejadgangen fungerer ligeledes som adgangsvej til det bagvedliggende areal. 5.2 Den eksisterende vejadgang til Søvej skal nedlægges. 5.3 For fodgængere kan etableres adgang fra Rolighedsvej og Søvej i princippet som vist på skitse kortbilag Der skal etableres parkeringspladser svarende til 1 plads pr. feriebolig/overnatningsenhed samt 1,5 plads pr. bolig. Ad 5.1 Projekt for ændring af vejadgang skal fremsendes til Vejmyndighed for godkendelse. Ad 5.2 Eksisterende tinglyst færdselsret skal aflyses og erstattes af ny tinglysning der sikrer adgangs- og færdselsret til matrikel 8ax og det hertilknyttede parkeringareal via matrikel 3c. Ad 5.3 For fodgængere anlægges interne stier på arealet til færdsel til og fra de enkelte boligenheder. Ad 5.4 Bestemmelsen er i overensstemmelse med kommuneplanens parkeringsnormer. I forbindelse med ferieboliger kan der desuden rejses krav om etablering af handicapparkering. Så fremt projektet ikke kan rumme det foreskrevne antal P-pladser, skal der etableres erstatningspladser på deklarerede nærliggende arealer. Lokalplan Bestemmelser

16 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Bebyggelsesprocenten må maks. være 50 for den samlede ejendom under èt. 6.2 Bebyggelsen udformes som punkthuse og placeres i princippet som vist på skitsen bilag Bebyggelsen skal opføres i 2 etager. 6.4 Bygningshøjde må maks. være 9,5 m. Skorstene er ikke omfattet af højdebegrænsningen. 6.5 Facadehøjden for bygninger med fladt tag eller pyramidetag må ikke overstige 7 m. Facadehøjden for bygninger med ensidig taghældning må til en enkelt bygningsside opnå en højde på 8,5 m. Højden på de øvrige facader må ikke overstige 7 m. 6.7 Ny bebyggelse skal placeres inden for et samlet byggefelt. Byggefeltet fastlægges på baggrund af den fremtidige afgrænsning af matrikel 8ax. Byggefeltet fastlægges i en afstand af 2,5 meter fra fremtidig skelgrænse. Ad 6.2 Etagebebyggelse skal opføres efter en samlet godkendt bebyggelsesplan for det pågældende område. Bebyggelsesplanen skal sikre at området disponeres hensigtsmæssigt. Ad 6.4 Bygningshøjden måles fra naturligt terræn (niveauplan). Ad 6.5 Facadehøjden måles fra niveauplan fastsat for bygningen til ydervægs skæring med overkant af tag. Ad 6.7 Den konkrete afgrænsningen af de fremtidige matrikulære forhold foretages af landinspektør og fastlægges i forbindelse med projekteringen. 6.9 Den terrænmæssige placering af hvert enkelt punkthus skal tilpasses det eksisterende terræn ved bygningens sydligste punkt Redskabsskure, cykelskure og andre mindre, sekundære bygninger må opføres uden for byggefeltet og må placeres nærmere skel end 2,5 m. Dog skal arealet mellem den sydligste afgrænsning af hovedbygningerne og Rolighedsvej friholdes for bebyggelse. Se markering på kortbilag 3. Ad 6.10 Opførelse af mindre bygninger skal i hvert enkelt tilfælde overholde bestemmelserne i det gældende bygningsreglement. 6.8 Ny bebyggelse må ikke placeres nærmere vejmidte på Søvej end 8 m. Lokalplan Bestemmelser

17 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Tage på beboelsesbygninger skal være ens, og skal udformes som flade tage, pyramidetage eller tage med ensidig taghældning. Ad 7.1 Tagformen er tilpasset bygningernes udformning som punkthuse..7.2 Tage skal med hældning skal udføres med en hældning på mellem 15 og 30 grader. 7.4 Tagbeklædningen skal fremstå i sorte eller grå nuancer 7.5 Tagbeklædningen må ikke udføres i reflekterende materialer. 7.6 Vinduer i tagfladen skal etableres i plan med tagfladen. Der må ikke etableres kviste. 7.7 Primære bygninger indenfor området skal udføres i ens materialevalg. 7.8 Bygninger under 50 m2, så som redskabsskure, cykelskure og andre sekundære bygninger, udføres i andre materialer. 7.9 Bygningers facader skal udføres i afdæmpede farvenuancer indenfor jordfarveskalaen Synlige sokler må udføres i en max højde på 0,3 m. Hvis en sokkel er højere end o,3 m over terræn skal den del, der er højere end o,3 m, udføres i samme materialer som facaden. Ad. 7.7 Bestemmelsen skal sikre et ensartet udtryk af bygningerne. Samtidig gives mulighed for varieret anvendelse af materialer, såvel på større, primære- som på mindre, sekundære facadeudsnit. Ad 7.9 For oversigt over farver indenfor jordfarveskalaen henvises til bilag Opsætning af solceller og solfangere på bygningens tage må kun opsættes under følgende retningslinjer: Solceller og solfangere skal integreres i tagflade eller have samme hældning som tagflade. Solceller og solfangere skal have sort kant og må ikke være reflekterende. Lokalplan Bestemmelser

18 Solceller og solfangere og eventuelle ovenlys vinduer skal sammen fremstå som en firkant, og den indbyrdes afstand mellem dem må ikke overstige 40 mm. Solceller og solfangere skal centreres om tagfladens lodrette og vandrette midterlinjer. Solceller, solfangere og rammer må maksimalt gives en højde på 30 cm fra tagfladen Individuelle antenner og satellitantenner (paraboler) må placeres på lokalplanområdets bygninger, men ikke højere end bygningens facadehøjde Ud over firma- og logoskilte for firmaer der har tilhørsted indenfor området, må der kun opstilles fælles oplysnings- og henvisningsskilte. For skilte gælder følgende: - Skilte må ikke have form af lyskasser. - Størrelsen af skilte må ikke overstige 1,5 m2. - Opsætning af skilte over stueetagen. er ikke tilladt. - Størrelsen af udhængsskilte må ikke overstige 0,5 m2. Ad 7.13 Skilte skal udformes med henblik på at orientere og må ikke virke dominerende Skilte og flag må ikke opsættes på master eller tag, således, at dele af skiltet/flaget overstiger facadehøjden. Indenfor området må ikke opsættes dynamiske reklameskilte som fx. lysaviser eller animerede reklamer Ledninger til el, telefon, antenner og lignende skal føres under terræn (må ikke føres på tag og facader). Lokalplan Bestemmelser

19 8 Ubebyggede arealer 8.1 Der skal udlægges ét fælles friareal for hele lokalplanområdet. 8.2 De fælles friarealer, herunder opholds- og legearealer, skal indrettes og beplantes ud fra en samlet områdedisponering med henblik på at området fremstår som en helhed. Ad 8.1 Det fælles friareale udgør i princippet samtlige udearealer på nær private terrassearealer. Ad 8.2 Udlæg af opholds- og legeareal skal tilpasses byggeriets anvendelse, og skal overholde de krav der stilles via byggelovgivningen. 8.3 Arealets skrånende karakter skal bevares i områdets udearealer. 8.4 Terrænreguleringer tættere på skel end 0,5 m er ikke tilladt. 8.5 Beplantning af fælles friarealer skal ske efter en samlet plan. Beplantningen skal udføres med egnskarakteristisk beplantning. 8.6 Ved gavlen til Midtfyns Fritidscenter skal plantes et solitært træ. Se markering på skitse bilag Som en del af den samlede beplantningsplan skal der i det fælles friareal plantes et større solitært træ, i princippet som markeret på bilag Hegn mod vej, sti og nabo skal være levende hegn, og sti skal holdes mindst 30 cm fra skel og på egen grund. 8.9 Mod nabogrunden mod vest skal der opretholdes et sammenhængende levende hegn. Den sydlige del af dette hegn suppleres med høj beplantning i form af træer. Se kortbilag 3. Ad 8.6 Træet plantes som erstatning for tidligere hængebøg som sammen med mindesten, må fjernes for at give plads for vejadgang til den bagvedliggende Campingplads. Ad 8.7 Træet, som evt. kan være et egetræ, plantes for at sikre et markant og synlig træ som erstatning for tidligere beplantning. Ad. 8.8 Det levende hegn kan suppleres med et let trådhegn på indvendig side med højst samme højde som det levende hegn fuldt udvokset. Ad. 8.9 Den høje beplantning mod syd skal forebygge indbliksgener på naboejendommen. Lokalplan Bestemmelser

20 8.10 Faste hegn. Der må ikke opføres faste hegn inden for lokalplanens område, bortset fra afskærmning af terrasser Udendørs oplag må ikke finde sted. Ad Bestemmelsen gælder også oplag af lystbåde samt uindregistrerede campingvogne og køretøjer Lyskilder på ubebyggede arealer skal være afskærmet og nedadvendt, og placeres højst 3,5 m over terræn Transformere, pumpestationer, kabel- og rørskabe og lign. kan etableres på ubebyggede arealer. Ad Af hensyn til klimasikring og regnvandshåndtering anbefales at arbejde med permeable belægninger bl.a. på områdets parkeringsarealer samt på øvrige arealer med fast belægning Der må ikke opstilles fritstående antenner, satellitantenner (paraboler)eller solceller/solfangere på arealet Regn- og spildevand skal afledes via separate afløb. Regnvand kan efter indhentet myndighedstilladelse håndteres lokalt ved nedsivning og forsinkelsesforanstaltninger såfremt det ikke medfører gene for andre. Lokalplan Bestemmelser

21 9 Forudsætning for ibrugtagning 9.1 Forud for gennemførelse af det aktuelle projekt foretages hel eller delvis sammenlægning af matrikler med henblik på etablering af en ny samlet matrikel 8ax som afsæt for etablering af fremtidig projektbebyggelse. Ad 9.1 Den konkrete afgrænsningen af de fremtidige matrikulære forhold foretages af landinspektør og fastlægges i forbindelse med projekteringen. 9.2 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før eksisterende tinglyst færdselsret er erstattet af ny tinglysning, der sikrer adgangs- og færdselsret til matrikel 8ax samt det hertil knyttede parkeringareal via matrikel 3c. Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er anlagt veje, stier og parkering som anført under lokalplanens Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før den er tilsluttet kollektiv varmeforsyning. 9.4 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før etableringen af de markerede større træer er sikret. Se bilag 3. Ad 9.3 For bebyggelse, der opfylder klassifikationskravene for lavenergihuse, har kommunen pligt til at dispensere fra denne bestemmelse. Ad 9.4 Etableringen af træerne skal sikres såvel arealmæssigt som økonomisk. Lokalplan Bestemmelser

22 10 Grundejerforening 10.1 Så fremt der eksisterer mere end en ejer af områdets ejendomme, skal der oprettes en grundejerforening/ejerforening. Ved oprettelse af grundejerforening er der medlemspligt for samtlige grundejere/ejere inden for lokalplanens område Grundejerforeningen/ejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af beplantning, adgangsveje, belysning, fællesanlæg og stier. Grundejerforening skal i øvrigt forestå de opgaver, som medfør af lovgivningen henlægges til foreningen. Ad 10.1 J.v.f. planloven anses en ejer af en ferielejlighed som grundejer. Der er ikke medlemspligt for eksisterende ejendomme, hvor der ikke sker ændringer. Ad Drift og vedligeholdelse af veje omfatter tillige afvanding, herunder etablering og vedligehold af rendestensbrønde med tilhørende stikledninger, der skal føres frem til offentlige regnvandsledninger Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heraf skal godkendes af Faaborg-Midtfyn Kommune. Lokalplan Bestemmelser

23 11 Servitutter, lokalplaner og bonusvirkning 11.1 Forløbet af tinglyst færdselsret via matrikel 3c, Ringe By, Ringe til matrikel 8ax Ringe By, Ringe skal ændres. Forløbet skal sikre fortsat vejforsyning samt parkeringsmulighed ved den nordlige afgrænsning af den fremtidge matr. 8 ax. Tinglyst: Titel: Færdselsret Påtaleberettiget: Erik Christoffersen samt senere ejere af matr. nr. 8ax Ringe By, Ringe 11.2 I forbindelse med udarbejdelse af lokalplanen ansøges om reduktion af søbeskyttelseslinjen for at give mulighed for etablering af nye bebyggelse. Ad 11.2 En del af området er på grund af beliggenheden ved Ringe Sø omfattet af søbeskyttelseslinjen. Lokalplan Bestemmelser

24 12 Retsvirkninger 12.1 LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Bebyggelse og ændring af bebyggelse Når Faaborg-Midtfyn Kommune har vedtaget lokalplanen endeligt, og vedtagelsen er offentliggjort, må de ejendomme, der er omfattet af lokalplanen ifølge 18 i Lov om Planlægning, kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt ændres i overensstemmelse med planens bestemmelser. Eksisterende lovlige forhold på en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg mv., der er indeholdt i lokalplanen. Dispensation Kommunalbestyrelsen kan efter planlovens 19 dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i lokalplanen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. En dispensation forudsætter forudgående orientering efter planlovens 20, stk. 1, medmindre den efter kommunalbestyrelsens skøn er af underordnet betydning, ifølge 20, stk. 2. Lavenergi Kommunalbestyrelsen skal dispensere fra en lokalplans bestemmelser om tilslutning til et kollektivt varmeforsyningsanlæg som betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse, når bebyggelsen opføres som lavenergibebyggelse, jf. 21 a LOKALPLANENS MIDLERTIDIGE RETSVIRKNINGER Forslaget til lokalplanen betyder, at det ikke er tilladt at bebygge eller udnytte ejendomme inden for lokalplanområdet på en måde, der tager forskud på eller er i strid med den endelige plans indhold. Der gælder efter lov om planlægning 17, stk. 1, et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan fortsætte som hidtil. Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet, kan kommunalbestyrelsen give tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder indtil, forslaget er endeligt vedtaget dog højst et år efter offentliggørelsen af lokalplanforslaget. Servitutter Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen ifølge planlovens 15.stk. 2 nr. 16. Ekspropriation Kommunalbestyrelsen kan ekspropriere private ejendomme eller private rettigheder over ejendomme, når ekspropriationen er nødvendig for at sikre virkeliggørelsen af en lokalplan, jf. planlovens 47. Erstatning Ejeren af en privat ejendom, der udlægges til offentligt formål, kan forlange ejendommen overtaget af kommunen mod erstatning, når ejendommen ikke længere kan udnyttes på en økonomisk rimelig måde i overensstemmelse med den faktiske udnyttelse af de omliggende ejendomme, jf. planlovens 48. Bestemmelserne i en lokalplan medfører som altovervejende hovedregel ikke erstatningspligt for kommunen. Lokalplan Bestemmelser

25 Vedtagelsespåtegning Vedtaget på kommunalbestyrelsens møde den På kommunalbestyrelsens vegne: Christian Thygesen Borgmester Benny Balsgaard Kommunaldirektør Lokalplan Bestemmelser

26 BILAG Bilag 1 - Lokalplanafgrænsning og eksisterende matrikulære forhold N 0 25 m Lokalplan

27 Bilag 2 - Matrikulære ændringer og adgangsforhold Lokalplan

28 Bilag 3 - Principskitse for fremtidig projekt- og områdedisponering Lokalplan

29 Bilag 4 - Skitseforslag til fremtidig bebyggelse Altanfacade - 1:100 Indgangsfacade - 1:100 7 Tegl Træ Tegl Træ Tegl Træ Træ Tegl Tegl Arkitektonisk koncept og idé Lokalplan

30 Bilag 5 - Jordfarveskala