Udvalg for byudvikling og bolig

Transkript

1 Beslutning: Afgørelse vedr. udvidelse af boligarealet for bolig nr. 2 og etablering af en ferielejlighed på Hestetangsvej 90 Sagsnr. i ESDH: 17/16202 Beslutningskompetence: Beslutningstema: Udvalg for byudvikling og bolig Udvalget skal drøfte og beslutte, om der skal gives mulighed for større boliger i det åbne land. Konkret skal udvalget beslutte, om der kan gives landzonetilladelse til at udvide boligarealet for en ejendoms 2. bolig og mulighed for at etablere en ferielejlighed. Ejeren har foretræde for udvalget forud for sagens behandling. Sagsfremstilling: Baggrund Plan og Agende 21 strategien fra 2016 og den tidligere kommuneplan indeholdt ønsker om nye retningslinjer for omdannelse af gårde til flere boliger og bofællesskaber i det åbne land, og emnet indgik i en særlig temadrøftelse om det åbne land forud for vedtagelsen af kommuneplanen. En mulighed for mere bosætning i landzone er at udnytte de muligheder, der er i planloven for at indrette én ekstra bolig i én overflødiggjort bygning og eventuelt opdele egnede eksisterende boliger/bygninger i flere boligenheder. Disse muligheder er ved den seneste revision af planloven udvidet i overensstemmelse med regeringens ønske om mere vækst og bosætning i landdistrikterne. Med kommuneplanen er det besluttet, at etablering af mindre bolfælleskaber (med to boliger) i eksisterende bygninger på ejendomme i landzone i videst muligt omfang skal imødekommes, med mindre beskyttelsesinteresser og planlægningsmæssige interesser taler afgørende imod. (Retningslinje 6.15). Forvaltningen har modtaget en ansøgning om udvidelse af boligarealet for én af to eksisterende boliger på en landbrugsejendom. Det rejser en principiel politisk drøftelse om muligheder for vækst i det åbne land ud over det, som planloven umiddelbart giver ret til. Planloven lægger generelt op til, at bymæssig udvidelse skal ske i byerne, og hvor der planlagt for det, og at landzone skal forbeholdes de primære erhverv. Sagen drejer sig om Hestetangsvej 90, som er en landbrugsejendom på ca. 9,3 ha i landzone. På ejendommen er en firlænget gårdbebyggelse (bygning 1, 2, 3 og 4). Tidligere har ejerne i 2010, efter en lovliggørelsessag iht. planlovens landzonebestemmelser og byggeloven, fået lovliggjort flg. boliger/boligarealer på ejendommen: - Stuehus (bygning 3): Boligarealet er på 228 m 2. - Bolig nr. 2 (bygning 2): Indrettet i en overflødiggjort driftsbygning, jf. planlovens 37. Boligarealet er på 181 m 2. Dertil et kontorareal på 83 m 2. Herefter har ejerne foretaget flere ombygninger uden forvaltningens kendskab. På baggrund af en henvendelse fra ejerne om ændringer i BBR indledte forvaltningen en lovliggørelsessag, og traf i september 2017 afgørelse om, at følgende to forhold ikke krævede landzonetilladelse: - Udvidelse af stuehusets boligareal ud i driftsbygning 1. Boligarealet er udvidet fra 228 m 2 til ca. 368 m 2, svarende til ca. 140 m 2.

2 - Inddragelse af kontorarealet i bygning 2 til boligareal for bolig nr. 2. Afgørelsen er vedlagt som bilag 4. Forvaltningen traf samtidig afgørelse om, at følgende to forhold kræver landzonetilladelse: - Etablering af en ferielejlighed på 80 m 2 i bygning 2. - Udvidelse af boligarealet for bolig nr. 2 ved at ombygge og inddrage 161 m 2 af driftsbygning 4 i boligarealet. De to forhold skal lovliggøres enten retligt eller fysisk. Den aktuelle ansøgning og forvaltningens vurdering Efter forvaltningens afgørelse har ejerne søgt om retlig lovliggørelse af de to forhold, der kræver landzonetilladelse. Ansøgningen er vedlagt som bilag 5. Det er de to forhold, udvalget skal tage stilling til i sagen. Udvidelse af boligarealet for bolig nr. 2: Bolig nr. 2 blev i forbindelse med lovliggørelsessagen i 2010 godkendt indrettet i en overflødiggjort driftsbygning i medfør af planlovens 37, stk. 1. Der kan meddeles landzonetilladelse efter planlovens 35, stk. 1, til at udvide boligarealet for en bolig nr. 2, der er indrettet efter planlovens 37. Klagenævnet har ikke afgjort tilsvarende sager herom, jf. evt. uddybende vurdering i bilag 9, hvor forvaltningen også har uddybet formålet med planlovens landzonebestemmelser og beskrevet de hensyn, som bør indgå i udvalgets vurdering af sagen. For at tillade en udvidelse af boligarealet for bolig nr. 2 taler, at: - Udvidelsen af boligarealet sker inden for rammerne af en eksisterende bygning. Fodaftrykket af ejendommens bygninger øges således ikke. - Den bymæssige udvikling i den konkrete sag er begrænset og giver ikke problemer med affaldshåndtering, udvidelse af offentlig transport, e.lign. - De landskabelige konsekvenser af en ændret anvendelse af driftsbygning 4 til boligformål er begrænset. Det skyldes primært, at ændringen kun omfatter én af fire bygninger, idet to bygninger allerede er indrettet til boligformål og den sidste kan omdannes uden tilladelse. - Uanset at det ikke er et sagligt hensyn, der kan lægges vægt på ved afgørelser efter planlovens landzonebestemmelser, så kan mulighederne for udvidelse af boligarealet på landbrugsejendomme være en kærkommen håndsrækning til borgere i et trængt erhverv. Imod at tillade en udvidelse af boligarealet for bolig nr. 2 taler, at: - Alle driftsbygninger efterfølgende vil være inddraget til boligformål. Det kan afstedkomme ønsker om opførelse af yderligere driftsbygninger i fremtiden. - En tilladelse strider mod hovedformålet med landzonebestemmelserne, dvs. hensynet om at hindre byspredning og om at sikre, at bymæssig udvikling sker, hvor der planlagt for det. - En tilladelse er med til at udviske grænsen mellem by og land. - En tilladelse vil have generel præcedensvirkning ift. driftsbygninger, der ønskes ombygget og inddraget i boligarealet. Forvaltningen skønner, at der er ejendomme i det åbne land.

3 Det skønnes at en stor del af landbrugsejendommene i Furesø Kommune allerede har to boliger. Forvaltningen har dog ikke undersøgt det nærmere. - Ejendommen ligger i et fredet område, hvor særlige hensyn til de landskabelige værdier taler for at begrænse bymæssig udvikling, da det kan påvirke landskabet negativt. Hvis udvalget beslutter at give tilladelse til udvidelse af bolig nr. 2, vil der herefter være to boliger på ejendommen; bolig nr. 1 på 368 m 2 og bolig nr. 2 på 345 m 2. Det bemærkes, at en sag om lovliggørelse skal behandles, som den ville være blevet behandlet, såfremt der var søgt om tilladelse til forholdene, inden de blev etableret. Ejernes onde tro i den konkrete sag, kan ikke tillægges vægt. Hensynet til værdispild ved et eventuel krav om fysisk lovliggørelse, kan heller ikke tillægges afgørende vægt, idet hensynet til retshåndhævelse normalt vejer tungere jf. klagenævnets praksis. Ferielejelighed I forhold til ferielejligheden, der er indrettet i bygning 2 bemærker forvaltningen, at der efter klagenævnets praksis normalt gives tilladelse til at indrette en ferielejlighed i en overflødiggjort driftsbygning, Imod at tillade en ferielejlighed taler, at de 80 m 2 til ferielejligheden i stedet kan indgå i boligarealet for bolig nr. 2, hvorefter behovet for at inddrage driftsbygning 4 i boligarealet begrænses. For at tillade en ferielejlighed taler, at ferielejligheden indrettes i en bygning, der tidligere er godkendt til bolig- og kontorformål, samt at ferielejligheden kan indrettes uden væsentlige ombygninger. Fredningssag Ejendommen er omfattet af Farum Vest fredningen, hvorefter udvidelser og ombygninger, hvorved bygningens ydre ændres, kræver nævnets forudgående godkendelse. I forbindelse med lovliggørelsessagen har forvaltningen vurderet, at de udvendige ombygninger af den firlængede gårdbebyggelse, hvor der er isat flere kviste, vinduer og altaner, ikke er af underordnet betydning for fredningens formål og derfor kræver fredningsnævnets godkendelse. Ejerne har herefter søgt fredningsnævnet om dispensation fra fredningen til at beholde de udvendige ombygninger. Fredningsnævnet den 24. april 2018 truffet afgørelse i sagen, og dermed tiltrådt kommunens vurdering af, at ændringerne kræver dispensation fra fredningen. Fredningsnævnet har meddelt afslag på dispensation fra fredningen for så vidt angår de udvendige ombygninger, der vender ud mod det åbne land. Afgørelsen er påklaget til Miljø- og Fødevareklagenævnet, hvor sagen verserer. Såfremt udvalget beslutter at give tilladelse til at inddrage driftsbygning 4 i boligarealet, så vurderer forvaltningen, at det kan ske uanset fredningsnævnets afgørelse, idet bygning 4 kan tages i brug til boligformål uden etablering af de kviste, altaner m.m., som fredningsnævnet ikke kan godkende. Økonomiske konsekvenser: Ingen. Borgerinddragelse: Ansøgningen om landzonetilladelse har været i naboorientering i perioden fra den 20. december 2017 til den 10. januar Der er modtaget bemærkninger fra én nabo, der bl.a. har anført, at ejendommen ikke længere fremstår som en bondegård, men i stedet ligner et stort

4 ejendomskompleks. Naboen finder bl.a., at det er i disharmoni med fredningen for området, og er også bekymret for, hvilken betydning det får for den fremtidige anvendelse af ejendommens jorder. Lovgrundlag: Planlovens 35, stk. 1. Det videre forløb: Såfremt udvalget beslutter at meddele tilladelse til at udvide boligarealet for bolig nr. 2 og til ferielejligheden, skal der efterfølgende igangsættes lovliggørende byggesagsbehandling vedr. alle indvendige ombygninger. Forvaltningen afventer Miljø- og Fødevareklagenævnets afgørelse vedr. fredningsnævnets afslag på dispensation til de udvendige ombygninger. Stadfæstes fredningsnævnets afslag vil forvaltningen skulle varsle ejerne påbud om fysisk lovliggørelse af de udvendige ombygninger, der vender ud mod det åbne land. Indstilling: Forvaltningens indstiller, at Udvalget for byudvikling og bolig drøfter og beslutter, om 1. der kan gives tilladelse til at udvide boligarealet for bolig nr. 2 ved at ombygge og inddrage driftsbygning 4 i boligarealet, og om 2. der kan gives tilladelse til at etablere en ferielejlighed i bygning 2. Beslutning i Udvalg for byudvikling og bolig den : Udvalget besluttede at give de to tilladelser. Udvalget bad samtidig forvaltningen om at udarbejde retningslinjer for den fremtidige administration. Bilag: Åben Bilag 1 - Kortbilag (87315/18) (H) Åben Bilag 2 - Plantegning af stueetage efter ombygning (87317/18) (H) Åben Bilag 3 - Plantegning af tagetage efter ombygning (87319/18) (H) Åben Bilag 4 - Furesø Kommunes afgørelse, september 2017 (87322/18) (H) Åben Bilag 5 - Ansøgning om landzonetilladelse, november 2017 (87323/18) (H) Åben Bilag 6 - Fotos fra 2009, inden ombygning (87325/18) (H) Åben Bilag 7 - Fotos fra 2017, efter ombygning (87326/18) (H) 8 - Åben Bilag 8 - Fredningsnævnets afgørelse, april 2018 (87329/18) (H)

5 Åben Bilag 9 - Notat om planlovens landzonebestemmelser (122848/18) (H)