Maskinhus: Ændret ruminddeling i grundplan - forholdene tillades og kan således

Transkript

1 Bilag 3: Mulighed for retlig eller fysisk lovliggørelse Kommunalbestyrelsen skal sørge for, at der ikke findes ulovlige forhold efter Planlovens 35 (landzoneadministration) og samtidig foranledige et ulovligt forhold lovliggjort, medmindre forholdet er af underordnet betydning. De forhold, hvor en forudgående ansøgning til det opførte, ville have resulteret i en tilladelse/dispensation, skal lovliggøres retligt, hvilket vil sige at der skal gives en lovliggørende tilladelse. De forhold, hvor en forudgående ansøgning til det opførte, ville have resulteret i et afslag, skal vurderes ud fra det faktum, at tilstanden er etableret. Der skal her tages stilling ud fra de nuværende faktiske omstændigheder og om der er tilstrækkeligt tungtvejende grunde til retlig lovliggørelse. Hvis ikke, skal der ske en fysisk lovliggørelse, hvilket vil sige at byggeriet skal fjernes eller det ulovlige forhold skal ophøre. Teknik og Miljø anbefaler, at følgende forhold lovliggøres retlig ift. Planloven samt Naturbeskyttelsesloven. En retlig lovliggørelse er på betingelse af, at bygningerne også lovliggøres efter Byggeloven: Boliger: Indretning af boligareal i den oprindelige lade (3) op til 331 m 2, hvoraf 90 m 2 er kontor samt opsætning af kviste mod syd - forholdene tillades og kan således fortsætte uændret, såfremt det kan godkendes iht. Byggeloven. Indretning af boligareal i stuehus fra 1997 (2) op til 288 m 2 (inkl. det gamle stuehus som anneks (1)) - forholdene tillades og kan således fortsætte uændret, såfremt det kan godkendes iht. Byggeloven. Maskinhus: Ændret ruminddeling i grundplan - forholdene tillades og kan således fortsætte uændret, såfremt det kan godkendes iht. Byggeloven. Udvendige kviste - forholdene tillades og kvistene skal ikke fjernes, såfremt det kan godkendes iht. Byggeloven. Væksthus: Ændring fra en halv meter filtset mur til mur i fuld højde - forholdene tillades og de murede søjler skal ikke fjernes, såfremt det kan godkendes iht. Byggeloven. Regnvandssø/-bassin: Regnvandssø/-bassin på ca. 142 m 2 med overfladevand fra bygninger tilkoblet - forholdene tillades med nødvendige vilkår. Teknik og Miljø anbefaler, at følgende forhold lovliggøres fysisk ift. Planloven og Naturbeskyttelsesloven: 1

2 Boliger: Nedlæggelse af boligenheder ud over de 2 tilladte. Når nuværende lejer fraflytter det gamle stuehus (1) må lejligheden ikke genudlejes og overetagerne i stuehusene (1 og 2) må ikke benyttes til selvstændige boliger og udlejning Maskinhus: Anvendelse til ikke-erhvervsmæssigt landbrug herunder fuglevoliere - maskinhuset (4) må udelukkende bruges til stald, lade, maskinhus, værksted for landbrugsmaskinerne samt fyrrum og ikke til hobbyformål og voliererne skal derfor fjernes Indretning af 1. sal - etableringen af 1. sal skal derfor fjernes Væksthus: Mur mellem væksthus (7) og drivhus (6) skal rives ned Drivhus: Ændring fra en halv meter filset mur til mur i fuld højde - drivhuset skal ændres til mur i en halv meters højde samt sider på træspær Fast tag med terrasse - skal ændres til glastag på træspær med 10 graders taghældning som ansøgt Terrasser: Terrænændring til terrasse på ca. 30 m 2 og muret balkon mod syd - terrænændring skal fjernes og murværk skal rives ned Terrænændring til terrasse på ca. 32 m 2 og muret balkon/indgang mod øst - terrænændring skal fjernes og murværk skal rives ned Fuglevoliere: Påbegyndt opførelse af 12,2 m 2 fuglehus samt 213 m 2 udendørsfuglevoliere - jordarbejde og evt. påbegyndt sokkel skal fjernes og reetableres til oprindelig tilstand Detaljeret beskrivelse af punkterne: Boliger: Indretning af boligareal i den oprindelige lade (3). Når en bolig er indrettet i en overflødiggjort landbrugsbygning efter 37, stk. 1, kan den senere udvides uden landzonetilladelse op til 250 m 2. Udvides den mere end det, kræver det landzonetilladelse. Dette er tilfældet med boligen i den oprindelige lade (3). Ved vurdering af en tilladelse til en bolig på over 250 m 2 vejer det tungt om der er tale om en bolig til erstatning af eksisterende bolig, hvilket ikke er gældende her. Er boligen, som her, på over 300 m 2, afhænger en evt. tilladelse af en række hensyn som; landskabets karakter, områdets 2

3 udpegninger i fx kommuneplan, byggeriets placering, volumen og eventuelt udformning, ejendommens størrelse og øvrige bygninger på ejendommen, risiko for præcedens samt evt. særlige konkrete omstændigheder. Området er udpeget til bevaringsværdigt landskab i Kommuneplan 2013 pga. Storådalens forløb. Ejendommen er ligeledes beliggende inden for åbeskyttelseslinien samt skovbyggelinien tæt på Holstebro by, hvilket alt sammen taler imod i afvigelse fra normal praksis. Dog er den eksisterende lade opført i 1997 og det vurderes ikke, at indretning af bolig i den resterende del har væsentlig indflydelse på landskabet. Boligen er i alt på 331 m 2, hvoraf de 90 m 2 er kontor. Teknik og Miljø vurderer, at det ulovlige forhold kan lovliggøres retligt gennem en lovliggørende landzonetilladelse. Indretning af boligareal i stuehus fra 1997 (2) op til 288 m 2 (ekskl. Det gamle stuehus som anneks (1)). Der gives normalt tilladelse til indretning af boligareal på 1. sal i allerede etablerede boliger. Det kræver landzonetilladelse, hvis det samlede boligareal overstiger 250 m 2, i dette tilfælde bliver det samlede boligareal på 288 m 2. Teknik og Miljø vurderer, at det ulovlige forhold kan lovligøres retligt gennem en lovliggørende landzonetilladelse. Der kan ikke gives tilladelse til at opdele stuehusene (1 og 2) i flere boligenheder. Der er på ejendommen et stuehus fra 1997 (2) med anneks (stuehuset fra 1930 (1)). Der er ligeledes en bolig på 142 m 2, som er lovligt indrettet i en overflødiggjort landbrugsbygning den oprindelige lade (1) (dog siden udvidet uden tilladelse til 331 m 2 ). De resterende to boligenheder (overetagerne på de to stuehuse (1) og (2)) samt anvendelsen af underetagen i det gamle stuehus (1) til udlejning (selvstændige boligenheder) kan ikke tillades. Der skal her skelnes mellem indretning af boligareal, som Teknik og Miljø vurderer kan tillades, og brugen af boligarealerne til fx udlejning til flere husstande end de to tilladte. Der er allerede i 1997 med Naturklagenævnets stadfæstelse i 1999 givet afslag på bibeholdelse af det gamle stuehus (1) fra 1930 som selvstændig boligenhed. Oprettelsen af nye selvstændige boliger i det åbne land er i strid med formålet med landzonebestemmelserne, der skal forhindre spredt og uplanlagt bebyggelse. Nær byzone, som her, skal praksis administreres restriktivt. Der er således ikke mulighed for retlig lovliggørelse og der vurderes heller ikke at være særligt tungtvejende grunde pga. de nuværende faktiske omstændigheder, der taler for at praksis afviges. Nuværende lejer har ifølge ejer boet til leje i det gamle stuehus i over ti år og ifølge folkeregistret siden 2007, og altså også før nuværende ejer overtog ejendommen. Det faktum bør tages med i vurderingen af hvordan den fysiske lovliggørelse gennemføres, så lejers frivillige opsigelse af lejemålet afventes, 3

4 hvorefter bygningen igen ophører som selvstændig boligenhed. Teknik og Miljø vurderer, at de ulovlige forhold omkring boligenheder kan lovliggøres fysisk således at nuværende lejer i det gamle stuehus kan blive boende indtil lejemålet opsiges (bygning 1). Indretning af boligareal på 1. salen i det gamle stuehus (1) kræver landzonetilladelse, såfremt det samlede boligareal overstiger 250 m 2. Da det gamle stuehus anses som anneks til stuehuset fra 1997 (bygning 2), overstiger det samlede boligareal 250 m 2. Det gamle stuehus må ikke anvendes som selvstændig boligenhed og da de 2 lovlige boliger på ejendommen har et stort boligareal allerede (henholdsvis 288 og 331 m 2 efter lovliggørelse), vurderes det at der ikke bør gives tilladelse til yderligere boligkvadratmeter. 1. salen er i meget dårlig stand og ejer oplyser, at der ikke er planer om renovering. Det ulovlige forhold kan derfor lovliggøres fysisk og arealet må ikke bruges til bolig. Maskinhus: Ændret ruminddeling og udvendige kviste: Maskinhuset (4) er opført med en ændret indretning ift. det, der er tilladt. Det betyder bl.a. at brandkrav ikke er overholdt og de vurderinger, der blev foretaget før der blev givet tilladelse, har et ændret grundlag. Et af hovedargumenterne for at tillade en bygning af den størrelse, så tæt på åen var netop, at der skulle være staldplads til de dyr, der skulle afgræsse naturarealerne. Netop stalddelen, der var et af de bærende argumenter for tilladelsen, er opført markant mindre end der var ansøgt om. Der er yderligere lavet 4 kviste på maskinhuset mod nordøst, som ikke er med i tilladelsen til byggeriet. Teknik og Miljø vurderer, til trods for de ændrede forhold omkring ruminddelingen og de 4 kviste, at de ulovlige forhold skal lovliggøres retligt, dog skal brandkrav overholdes og maskinhuset må udelukkende bruges til det ansøgte. Anvendelse af maskinhuset (4) til ikke-erhvervsmæssigt landbrug herunder fuglevoliere og indretning af 1. sal: Maskinhuset blev i 2013 tilladt gennem landzonetilladelse som erhvervsmæssig nødvendig til etablering af et ammekvægshold, med tilhørende maskiner og foderoplag. Erhvervsmæssigt nødvendigt byggeri er normalt undtaget fra krav om landzonetilladelse jf. 36, stk. 1, nr. 3. Da maskinhuset imidlertid indeholdte en del på 203 m 2 til fyrrum har Teknik og Miljø behandlet sagen jf. 35, stk. 1 og givet landzonetilladelse. Tilladelsen blev givet på det oplyste grundlag, Holstebro Kommune på det tidspunkt var i besiddelse af. Blandt andet, at der var indgivet ansøgning om et ammekvægshold med tilhørende opdræt på op til 32 dyr. Desuden, at der var planer om tilkøb af 20 ha. skov, som bygningen også skulle bruges til driften af. Der er tilkøbt mindre jord end angivet og der er ikke etableret 4

5 ammekvægshold til afgræsning. Tilladelsen er givet på et grundlag, som ikke længere er til stede og til andet formål end hvad en stor del af bygningen bruges til i dag (der er tilkøbt ca. 10 ha. skov og på tilsynsdagen var der 3 heste på ejendommen og ikke indrettet til flere dyr). Ejer oplyser, at der efterfølgende er indkøbt flere dyr og der er nu i alt 19 dyr på ejendommen. Der er indrettet 1. sal over en del af maskinhuset. Anvendelse af bygningen til andet formål end, hvad der vurderes som erhvervsmæssigt nødvendigt for landbruget anses for ændret anvendelse og kræver dermed landzonetilladelse. De indendørs fuglevolierer er ikke erhvervsmæssigt nødvendigt for driften af ejendommen som landbrug og indretningen heraf kræver dermed landzonetilladelse. En landzonetilladelse til ændret anvendelse af en ny bygning, der kun er tilladt i et bevaringsværdigt landskabsområde og inden for åbeskyttelses- og skovbyggelinie, fordi den var vurderet som erhvervsmæssig nødvendig, vil være uden for normal praksis og vil være, at sidestille med ansøgning om nyopførelse af udhus til ikke erhvervsmæssigt formål. Praksis som indskærpet af Natur- og Milløklagenævnet i NoMO nr. 22 udstikker retningslinier for, at der som hovedregel ikke gives tilladelse til udhuse på over 100 m 2 i det åbne land på beboelsesejendomme, der ikke er til landbrugsdrift. Holstebro Kommune fastligger en ens praksis i vurdering af byggeri i landzone, der ikke er til landbrug. Det er derfor vigtigt, at denne praksis ikke tilsidesættes, da afvigelser kan føre til præcedens i lignede sager og krænke retsfølelsen overfor ansøgere, der har fået afslag i lignede sager. Teknik og Miljø vurderer, at de ulovlige forhold derfor bør lovliggøres fysisk så 1. salen fjernes og maskinhuset udelukkende må anvendes til landbrugsdrift og fyrrum. Væksthus og drivhus: Mellem væksthus og drivhuset er der opført en filset hvid mur med takker på toppen. Muren kræver ikke landzonetilladelse men dispensation fra åbeskyttelseslinien. Muren er markant i landskabet og da der i forvejen er en betragtelig mængde byggeri på ejendommen vurderes det ikke, at der kan gives dispensation til yderligere byggeri inden for åbeskyttelseslinien. Drivhuset (4) er opført i en kvalitet og udformning, der gør, at tilstanden mere udgør en tilbygning til boligerne (2) og (3) end et drivhus. Taget er udført i fast tag, der anvendes til terrasse og ikke i glastag med 10 graders hældning som anført i ansøgningen. Drivhuset må kun anvendes til fremdrift af planter og ikke til boligareal eller gennemgang mellem de to boliger. Teknik og Miljø vurderer, at der ikke kan foretages retlig lovliggørelse og gives tilladelse til drivhuset som en tilbygning grundet det i forvejen store boligareal på ejendommen. Der er dog stadig tilladelse til drivhuset, såfremt det kun anvendes hertil. Drivhuset skal ændres, så det bliver et drivhus, som ansøgt 5

6 med glastag og kun med muret væg op til en halv meter som angivet i ansøgningen. Ejer oplyser, at forvaltningen burde have set på medsendte tegning, at drivhuset er tegnet med fuldvæg og takker selvom beskrivelsen angiver, at byggeriet opføres med muret væg op til en halv meter. Teknik og Miljø vurderer, at det skal indskærpes, at drivhuset ikke må anvendes til boligareal og at de fysiske afvigelser fra det tilladte skal lovliggøres fysisk, så bygningen ændres til det, der er ansøgt om. Terrasser og kviste: Der er opført en markant terrasse og balkon/kvisttilbygning på sydsiden af den oprindelige lade (3)) samt en hævet terrasse på østsiden med indgangsparti. Tilbygningernes udformning med murede takker foroven og murede søjler gør dem meget markante. Tilbygningerne ligger inden for åbeskyttelseslinie og skovbyggelinie, dog væk fra ådalen. Grundet den i forvejen store bygningsmasse på ejendommen samt de landskabelige værdier og indvirkningen på disse, vurderes det, at der ikke kan gives dispensation til yderligere byggeri på ejendommen. Teknik og Miljø vurderer, at forholdene ikke kan lovliggøres retligt og der ikke er særligt tungtvejende grunde pga. de nuværende faktiske omstændigheder, der taler for at praksis kan afviges. Det ulovlige forhold bør derfor lovliggøres fysisk. Yderligere: Etablering af fuglevoliere er påbegyndt. Ejer har indsendt flere oplysninger om voliererne. Det er ifølge ejer planen, at fuglevoliererne skal anvendes til fuglene, som på nuværende tidspunkt opbevares uden tilladelse i stalden/maskinhuset. Teknik og Miljø vurderer, at der ikke kan give tilladelse til yderligere byggeri, da der på ejendommen i forvejen er en betragtelig mængde markante bygninger og pga. ejendommens placering inden for det bevaringsværdige landskab og beskyttelseslinier 6