Lokalplan nr. F.8.1. for areal til boligbebyggelse og detailhandel vest for Næstvedvej samt tillæg nr. 12 til kommuneplanen F.8.1.

Transkript

1 HOLMEGAARD KOMMUNE TEKNISK FORVALTNING Lokalplan nr. F.8.1. for areal til boligbebyggelse og detailhandel vest for Næstvedvej samt tillæg nr. 12 til kommuneplanen F.8.1. NÆSTVEDVEJ Lokalplan forslag den 25. april Lokalplan vedtaget den 28. juni Holmegaardsvej 4 Fensmark 4684 Holmegaard Tlf Fax Åbningstid: Mandag, tirsdag, torsdag og fredag , mandag tillige 13-15, torsdag tillige Onsdag lukket Telefontider: Mandag - fredag , mandag og tirsdag tillige 13-15, torsdag tillige

2 REDEGØRELSE LOKALLANENS BAGGRUND Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af et ønske fra ejerne af området om at udvikle en helt ny bydel i området nordvest for Næstvedvej ved indkørsel til Fensmark. Bydelen skal omfatte en varieret lav boligbebyggelse med parcelhuse og tæt/lav boligbyggeri med forskelligt arkitektonisk udtryk. Ved Næstvedvej åbnes desuden mulighed for at etablere en dagligvarebutik i overensstemmelse med Holmegaard Kommunes detailhandelsplan. LOKALLANENS INDHOLD Den trekantede grund ved Næstvedvej grænser mod nord og øst op til ældre attraktive villaområder. Mod sydvest grænser området op til åbent landsbrugsland og skov. Der er tale om en meget attraktiv grund til boligformål. å den ene side ligger grunden tæt på Fensmark bymidte med offentlig og privat service, på den anden side grænser den op til det åbne landskab med skove og marker. Der er en niveauforskel på 18 m, der giver spændende muligheder for indplacering af boliggrupperne. Lokalplanområdet omfatter det eksisterende offentlige grønne område ved søen i den østlige del af området. Etape 2 Det er hensigten at udvide bydelsparken til at omfatte den største del af området mod nordvest mellem de eksisterende boligområder og det kommende boligområde. Bydelsparken vil ligeledes komme til at omfatte en bred kile imod vest med direkte kontakt til det åbne land. Samtidig er det hensigten at lave en begrænset udvidelse af boligområdet med 2 buede former omkring de eksisterende 2 boligparceller der ligger i området. Dette projekt skal forhandles med den nye storkommune efter og omfattes af en ny lokalplan. Etape 2 2

3 Boligområderne vejbetjenes af 2 stamveje med indkørsel fra Næstvedvej. Indkørsel til det største boligområde etableres fra en ny rundkørsel ved Næstvedvej. Fra rundkørslen snor stamvejen sig op gennem boligområdet med kontakt til de 2 eksisterende boliger i området, der herefter kan vejbetjenes fra Næstvedvej. Langs stamvejen etableres en hovedsti, der ved Næstvedvej føres i tunnel under vejen. Ved indkørsel til det østligste område, der også omfatter dagligvarebutikken, etableres en højresvingsbane. Langs stamvejen etableres ligeledes en hovedsti. Tværs gennem dette boligområde etableres en hovedsti med kontakt til det eksisterende boligområde mod øst. Hovedstien giver adgang til dagligvarebutikken og føres videre mod vest frem til tunnellen under Næstvedvej. Boligområdet kommer til at bestå af 4 forskellige bebyggelser: B1- Slangen Denne karakteristiske figur danner hovedidéen i bebyggelsesplanen. Slangen dannes af de parallelle forløb af villagrunde, hvor alle grunde ligger ud til et stor fælles uderum. Imellem boligerne løber den fælles smalle boligvej, gren af trafikvej med legearealer og gæsteparkering. Med lave hække mod boligvejen er det naturligt at gøre uderum til et aktiv for beboerne med mulighed for leg og ophold. B2 - Kuberne Disse boliger ligger i mindre klynger på den stærkt skrånende vestside af området og giver, på grund af store fald i terrænet, hver især hinanden mulighed for udsigt til mark og skov. De har fælles parkering, et stærkt terrasseret fælles ankomstareal med stor fælles terrasse mod sydvest og gode fælles opholdsarealer mellem husene. Hvert hus lukker sig om sin egen lille oase af en gårdhave, der orienterer sig ud mod landskabet og sydvest. B3 - Cirklerne å toppen af grunden, med udsigt til alle sider, lægges rækkehuse ud i 3 cirkelslag. Hermed ligger alle boligerne ud til det grønne. Inde i midten har rækkehusene et fælles uderum som dels rummer tilkørsel og parkering, men også, hvis det er familieboliger, en legeplads, eller ældreboliger fx en rosenhave. Altså et lille tæt kvarter med mulighed for stor grad af tryghed for den ældre beboer og gode muligheder for kammeratlig netværk til familierne. Disse rækkehuse har også deres egen have. B4 - Stængerne Boligområdet omfatter 2 grupper af bebyggelsen. Langs Næstvedvej udlægges 2 boligstokke, der åbner sig i en vifteform frem mod det grønne område op mod den eksisterende bebyggelse. Rummet mellem boligerne giver vejadgang til hvert enkelt bolig og fungerer samtidig som et samlende opholdsareal for beboerne. Den anden gruppe af boliger placeres i stokke vinkelret mod det attraktive grønne område ved søen. Det bevirker, at hele boligområdet kan bevare en visuel kontakt med området omkring søen. Boligparceller 1-9 3

4 Lokalplanen omfatter også de eksisterende boliger langs Næstvedvej. FORHOLD TIL ANDEN LANLÆGNING Regionplanlægning Arealet er medtaget i den nye regionplan 2005, som blev godkendt i december Landbrugspligt Matr.nr.e. 7a m.fl. Kalkerup by samt 7c Kalkerup by, alle af Fensmark, er landbrugsejendomme, der er pålagt landbrugspligt. Nærværende lokalplan forudsætter, at landbrugspligten ophæves efter 6 eller 7 i lov om landbrugsejendomme. Kommuneplanlægning Lokalplanområdet skal inddrages i boligområde nr. 8 i Fensmark ved kommuneplantillæg nr. 12. For område 8 gælder følgende rammebestemmelser for lokalplanlægningen: a. Området anvendelse fastlægges til boligformål med tilhørende kollektive anlæg såsom børneinstitution samt mindre butikker til området daglige forsyning. b. Bebyggelse må ikke opføres med mere end én etage og udnyttet tagetage. c. Bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom må ikke overstige 25 % ved åben/lav bebyggelse og 25 % ved tæt/lav bebyggelse. d. Der fastsættes et differentieret vej- og stisystem, hvor hovedstierne vil kunne kobles på de eksisterende boligområder nord for området i 2. etape. Detailhandel Holmegaard kommune har ladet udarbejde en detailhandelsplan, som forventes endelig godkendt snarest. Detailhandelsplanen giver mulighed for etablering af en fødevarebutik på max. 750 m 2 langs Næstvedvej. Trafikstøj For at begrænse trafikstøjen fra Næstvedvej skal der etableres støjværn imellem Næstvedvej og de kommende boligområder. Spildevandsplanlægning Lokalplanområdet skal medtages i spildevandsplanen ved et tillæg til spildevandsplanen. Spildevand og regnvand skal føres separat til skelbrønd på hver enkelt ejendom. Spildevandet føres ad eksisterende spildevandsledning til renseanlæg. Regnvandet ledes via forsinkelsesbassin til Skovgrøften i kanten af Stenskoven. Varmeplanlægning Lokalplanområdet skal forsynes med kollektiv opvarmning. Fensmark byområde er forsynet med henholdsvis fjernvarme og naturgas. Fensmark Fjernvarmeværk og DONG er blevet bedt om at fremsende projektforslag for området. Vandforsyning Lokalplanområdet ligger inden for henholdsvis Fensmark og Kalkerup Vandværks forsyningsområde. Der vil ske en regulering af forsyningsområderne, således at området deles hensigtsmæssigt op mellem vandværkerne. Forurening Der er ikke registreret jordforurening inden for lokalplanområdet. 4

5 Lov om miljøvurdering Holmegaard kommune har foretaget en screening i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer lov nr. 316 af og vurderet, at gennemførelsen af lokalplan nr. F.8.1. vil have en neutral indvirkning på omgivelserne. Butikken bliver placeret i overensstemmelse med den fremlagte detailhandelsplan og vil åbne mulighed for udbygning af den lokale dagligvareforsyning i den sydlige del af Fensmark byområde, hvor der er sket en kraftig vækst i de seneste år. Etablering af en dagligvarebutik på Næstvedvej vil sandsynligvis betyde øget trafik. Dog kan man forvente, at en overvejende del af kundegrundlaget er fra nærområdet og vil benytte stiforbindelserne. Det kommende boligområde bliver nænsomt indpasset i landskabet, og det vurderes derfor, at planen ikke antages at få væsentlig indvirkning på miljøet, idet stamvejen anlægges som 40 vej med hastighedsdæmpende foranstaltninger og boligvejene anlægges som stilleveje. lanen omfatter ikke projekter, som nævnt i lovens bilag 3 og 4. 5

6 RETSVIRKNINGER Lokalplanens retsvirkninger Når en lokalplan er endeligt vedtaget og offentliggjort må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge 18 i lov om planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen tinglyses på de ejendomme der er omfattet af planen. Lokalplanen medfører ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg, der er omfattet af planen. Kommunalbestyrelsen kan ifølge 19 i lov om planlægning meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved en ny lokalplan. Midlertidige retsvirkninger Indtil lokalplanforslaget er endeligt vedtaget af Kommunalbestyrelsen, må ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Der gælder efter lov om planlægning 17 et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse eller ændring af anvendelse. Den eksisterende lovlige anvendelse kan fortsætte som hidtil. Når fristen for indsigelser er udløbet, kan der eventuelt efter lov om planlægning 15 stk. 2 opnås tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra lokalplanforslagets offentliggørelse, og indtil den endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort, dog ikke længere end et år fra offentliggørelsestidspunktet for forslaget til lokalplan. 6

7 LOKALLANENS BESTEMMELSER Lokalplan nr. F.8.1. I henhold til lov om planlægning (bekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål 1.1 Lokalplanen har til formål: At sikre mulighed for etablering af et nyt større boligområde med tæt/lav og åben/lav boligbebyggelse. At sikre mulighed for etablering af en dagligvarebutik ved Næstvedvej. At fastlægge principper for placering af veje, stier, rundkørsel og fælles friarealer samt udformningen af disse. At fastlægge principper for området arkitektur og bebyggelsesregulerende bestemmelser. 2 Lokalplanområdet 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter følgende matrikelnumre: 2e, 7a, 7b, 7c, 7d, 7g, 7h, 7i, 8b og 8c alle af Kalkerup by, Fensmark. Området omfatter herudover alle parceller der efter den udstykkes fra de nævnte ejendomme. 2.2 Boligområdet ligger i landzone. Med byrådets offentlige bekendtgørelse af den vedtagne lokalplan overføres hele arealet til byzone. 2.3 Lokalplanområdet Lokalplanområdet opdeles som vist på kortbilag 1 i følgende delområder: Delområde B1 Delområde B2 Delområde B3 Delområde B4 Boligparceller 1-9 Delområde C Delområde D 3 Områdets anvendelse 3.1 Delområde B1 må kun anvendes til boligformål - åben lav boligbebyggelse. 3.2 Delområde B2,B3 og B4 må kun anvendes til boligformål - tæt lav boligbebyggelse. 7

8 3.3 Boligparceller 1-9 må kun anvendes til boligformål - åben lav boligbebyggelse. 3.4 Delområde C må kun anvendes til centerformål - dagligvarebutik. 3.5 Delområde D er for størstedelen offentligt friareal, og forbliver som sådan sammen med den øvrige del af område D den fremtidige bydelspark. 3.6 Byrådet kan tillade, at der på ejendommen drives virksomhed som almindelig vis udføres i boligområder under forudsætning af: - at virksomheden drives af den som bebor ejendommen. - at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres. - at virksomheden ikke medfører ulemper for naboer. - at virksomheden ikke medfører behov for parkering der ikke er plads til på den pågældende ejendom. 3.7 Der kan indenfor lokalplanens område etableres mindre tekniske anlæg som er nødvendige for områdets forsyning. 4 Udstykning 4.1 Området må kun udstykkes i overensstemmelse med principperne som vist på kortbilag 3. 5 Vej- og stiforhold samt parkering 5.1 Område B1, B2 og B3 vejbetjenes af en stamvej fra Næstvedvej med et befæstet bredde på 5,50 m. Indkørsel til området skal etableres fra en ny rundkørsel efter kommunens bestemmelser. 5.2 Område B4 og område C vejbetjenes af en stamvej fra Næstvedvej med et befæstet bredde på 5 m. Fra Næstvedvej skal der etableres en højresvingsbane til området efter kommunens bestemmelser. Derudover skal der etableres et fortov i 2,00 m bredde fra stamvejen mod nord til stien i udstykningens nordside. 5.3 Stamveje skal anlægges som stilleveje (40 km/t) og udlægges som private fællesveje. 5.4 Alle boligveje indenfor lokalplanområdet anlægges som private fællesveje og udformes i overensstemmelse med færdselslovens 40 (15 km/t). 5.5 Langs stamvejen til område B1, B2 og B3 skal der etableres en hovedsti med et befæstet bredde på 2,5 m. Hovedstien føres i min. 5 m bred tunnel efter kommunens bestemmelser - under Næstvedvej som vist på kortbilag Langs stamvejen til B4 og C skal der etableres en hovedsti med et befæstet bredde på 2,5 m. 5.7 Fra det eksisterende boligområde mod øst føres en hovedsti gennem område B4 frem til tunnelen som vist på kortbilag 3. 8

9 5.8 Der udlægges areal til bolig- og landskabsstier i princippet som vist på kortbilag Alle veje og stier herunder rundkørsel og tunnel skal etableres efter en samlet plan godkendt af Holmegaard Kommune Der skal etableres min. 1½ p-pladser pr. bolig inden for en afstand af max. 100 m. Desuden skal der udlægges areal til ½ p-plad pr. bolig. Inden for område C skal der etableres min. 50 p-pladser. 6 Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Inden for område B1 og parcel 1-9 må bebyggelsesprocenten for den enkelte parcel ikke overstige 25. Bebyggelsen må opføres i 1 og 1½ etage og udstykningen skal udføres i henhold til kortbilag 3 og udsnit Inden for område B2 må bebyggelsesprocenten i området som helhed ikke overstige 25 %. Bebyggelsen må opføres i 1-1½ etage og udformes i henhold til kortbilag 3 og udsnit 2. Bebyggelsen udformes som gårdhavehuse, med adgang fra fælles ankomstareal i bebyggelsens midte og med private indre gårdrum for hvert hus. 6.3 Inden for område B3 må bebyggelsesprocenten i området som helhed ikke overstige 25 %. Bebyggelsen må opføres i 1-1½ etage og udformes i henhold til kortbilag 3 og udsnit 3. Bebyggelsen udgøres af sammenbyggede boligenheder med adgang fra fælles udeareal i midten af bebyggelsen. 6.4 Inden for område B4 må bebyggelsesprocenten for området som helhed ikke overstige 25. Bebyggelse må kun opføres inden for de på kortbilag 3 viste byggezoner i 1 og 1½ etage. 6.5 Inden for område C kan opføres en dagligvarebutik på 750 m², indenfor det på kortbilag 3 viste byggefelt. 6.6 For område D må der ikke opføres bebyggelse bortset fra mindre bygninger til støtte for områdets anvendelse som fælles friareal. 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 7.1 Inden for parcellerne 1 9 skal tage udføres med en taghældning på mellem o og dækkes med tegl, pap eller metaltage. 7.2 Inden for område B1 skal tage udføres med en taghældning på mellem 25 og 45º og dækkes med uglaserede lertegl i røde nuancer. Ydermure skal fremstå i blank tegl, pudsede tegl eller træværk i jordfarver, herunder sort, hvid og grå nuancer. Tagrender og nedløb må kun udføres i metal. Vinduer og døre må kun udføres i træ eller metal eller kombination af disse. 7.3 Inden for område B2 skal tage udføres med en taghældning på mellem 3 og 35º og dækkes enten med uglaserede lertegl i røde nuancer eller pap. 9

10 Ydermure skal fremstå i blank tegl eller træ, kombineret med store partier i glas. Tagrender og nedløb må kun udføres i metal. Vinduer og døre må kun udføres i træ eller metal eller kombination af disse. 7.4 Inden for område B3 skal tage udføres med en taghældning på mellem 18 og 45º og dækkes enten med uglaserede lertegl i røde nuancer eller pap. Ydermure skal fremstå i blank tegl eller træ, kombineret med store partier i glas. Tagrender og nedløb må kun udføres i metal. Vinduer og døre må kun udføres i træ eller metal eller kombination af disse. 7.5 Inden for område B4 skal ydervægge opføres i røde teglsten. Mindre facadepartier kan udføres i andet materiale. Tage skal udføres med en taghældning på mellem 25 og 45 o og dækkes med røde betontagsten eller tegl. 7.6 Inden for område C skal ny bebyggelse udføres med røde teglsten. Tage skal udføres med fladt tag. 7.7 Hele den ny bebyggelse skal tilsluttes et fællesantenneanlæg. Der må ikke opsættes antenner, herunder parabolantenner, som er synlige for naboer eller fra vej, sti og fællesarealer. 7.8 Nye boliger skal udføres med en facadeklasse som reducerer ekstern støj til under 35 db(a) i opholdsrum. 8 Ubebyggede arealer 8.1 Område D udlægges som et offentligt grønt område - bydelspark - for hele det omkringliggende boligkvarter. 8.2 Ubebyggede fællesarealer i de enkelte boligområder skal anlægges og befæstes efter en samlet plan godkendt af Holmegaard Kommune I parcellerne 1-9 skal hegning etableres som hæk eller levende hegn med en maks. højde på 180 cm. (Hegnslovens bestemmelser) Dog skal der på parcel 7 gives mulighed for at etableres en skovlignende beplantning som afgrænsning mod ny bebyggelse I område B1 skal hegning mod den ydre afgrænsning etableres som en ensartet fælles hækbeplantning bøgehæk - i en endelig højde af max 180 cm. Hegning i skel skal udføres som levende hegn i en højde af maks. 180 cm. Hegning mod boligvej skal udføres som levende hegn i en højde af max. 150 cm I område B2 er hegningen udført som havemure i samme materiale som husene. 10

11 8.3.4 I område B3 er hegningen udført som én fælles hæk, således at den runde form fastholdes. Indbyrdes kan der være hæk eller hegn efter fælles aftale I område B4 skal hegning etableres som hæk med en maks. højde på 180 cm. Der kan etableres fast hegning i skel mellem parcellerne, hvis der mellem de aktuelle grundejere kan opnås enighed herom. 9 Grundejerforening. 9.1 Der skal oprettes en grundejerforening for hver af de enkelte delområder B1, B2, B3 og B Grundejerforeningerne skal forestå drift og vedligeholdelse af private fællesveje og friarealer. 9.3 Grundejerforeningerne skal oprettes i takt med områdets udbygning eller når Holmegaard Kommune kræver det. 9.4 En grundejerforenings vedtægter skal godkendes af Holmegaard Kommune. 10 Forudsætning for ibrugtagelse af ny bebyggelse 10.1 Ny bebyggelse skal varmeforsynes i overensstemmelse med Holmegaard Kommunes varmeplan Ny bebyggelse skal tilsluttes et fællesantenneanlæg. 11 Retsvirkninger 11.1 Når en lokalplan er vedtaget endeligt og offentliggjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, ifølge 18 i lov om planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lokalplanen tinglyses på de ejendomme, der er omfattet af planen. Eksisterende, lovlig anvendelse kan fortsætte som hidtil Kommunalbestyrelsen kan i henhold til 19 i lov om planlægning meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser kan kun gennemføres ved en ny lokalplan I henhold til 47 i lov om planlægning kan der foretages ekspropriation af private ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelse af lokalplanen. VEDTAGELSESÅTEGNING Foreløbig vedtaget af Holmegaard Kommunalbestyrelse på mødet den 25. april

12

13 N LOKALLAN NR. F NÆSTVEDVEJ KORTBILAG 1 Eksisterende forhold 1:5000 Lokalplanområde

14 N D B1 D D B4 1 B2 B3 C B1 4 NÆSTVEDVEJ KORTBILAG 2 Områdeplan 1:5000 Lokalplanområde Matrikelskel 1,2,3... : arceller B1: Villagrunde B2: Tæt/lav bebyggelse B3: Tæt/lav bebyggelse B4: Tæt/lav bebyggelse C: Dagligvarebutik D: Bydelspark

15 N Udsnit 1 sø Udsnit 2 Udsnit 3 B1 sø D D B4 1 B3 B2 C 2 3 B1 Tunnel Rundkørsel 5 4 NÆSTVEDVEJ KORTBILAG 3 Byggefelter 1:5000 Lokalplanområde Matrikelskel Byggefelter Stamvej Hovedsti Landskabssti

16 Bydelspark N Eksist. gård V Boligvej V Eksempel V Etape 2 Etape 1 Eksempel V Villagrunde Hæk UDSNIT 1 1:1000 Område B1 - Villagrunde V: Vigespor : arkering Lokalplangrænse

17 N Boligvej Terrasseret fælles ophold Stamvej Hovedsti Gårdhaver Landskabssti UDSNIT 2 1:1000 Område B2 - Tæt/lav bebyggelse

18 N Rækkehuse Gårdhaver Fælles ophold Fællesareal - grønning Hovedsti Stamvej Boligvej Små haver Landskabssti UDSNIT 3 1:1000 Område B3 - Tæt/lav bebyggelse

19 UDSNIT 4 1:1000 Område B4 - Tæt/lav bebyggelse N

20 HOLMEGAARD KOMMUNE TEKNISK FORVALTNING TILLÆG NR. 12 TIL KOMMUNELANEN RAMMER FOR LOKALLANLÆGNINGEN Nyt boligområde F.8. vest for Næstvedvej 27 8 Næstvedvej 3 Med regionplanens endelige vedtagelse inddrages det viste areal i område 8 = nyt boligområde i Fensmark med følgende rammebestemmelser: a. Områdets anvendelse fastlægges til boligformål med tilhørende kollektive anlæg såsom børneinstitution samt mindre butikker til områdets daglige forsyning. b. Bebyggelse må ikke opføres med mere end én etage og udnyttet tagetage. c. Bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom må ikke overstige 25 % ved åben/lav bebyggelse og 25 % ved tæt/lav bebyggelse. d. Der fastsættes et differentieret vej- og stisystem, hvor hovedstierne vil kunne kobles på de eksisterende boligområder nord for området i 2. etape. Holmegaardsvej 4, Fensmark 4684 Holmegaard Tlf Fax Giro nr , Danske Bank reg.nr , DiBa reg.nr Åbningstid: Mandag, tirsdag, torsdag og fredag , mandag tillige 13-15, torsdag tillige Onsdag lukket Telefontider: Mandag - fredag , mandag og tirsdag tillige 13-15, torsdag tillige