MarkedsPULS 1. KVARTAL MarkedsPULS > 1. kvartal 2012 > Side 1

Transkript

1 MarkedsPULS 1. KVARTAL 2012 MarkedsPULS > 1. kvartal 2012 > Side 1 anne kaag andersen Analysechef cand. scient., ph.d. aka@colliers.dk Direkte Det er tilladt at citere fra Colliers MarkedsPULS med fuld kildeangivelse. Beslutninger i forbindelse med fast ejendom bør altid vurderes grundigt, og alle parter bør derfor selv undersøge markedet dybtgående. Uanset at vi med stort omhu har undersøgt og efterprøvet informationen i denne rapport, fralægger Colliers International Danmark A/S sig ethvert ansvar for evt. tab baseret på information i rapporten. Colliers MarkedsPuls er et redskab, der på delområder og ejendomstyper angiver et interval for forventet afkastkrav og markedsleje. De angivne niveauer er baseret på Colliers International Danmarks brede markedskendskab og er baseret på faktiske indgåede handler og indgåede lejekontrakter samt indgående dialoger med aktører i markedet. Der er flere forhold, der er afgørende for værdiansættelsen af den enkelte ejendom, herunder særligt ejendommens stand, lejernes bonitet, lejekontraktens uopsigelighed m.v. Colliers MarkedsPULS kan derfor ikke ubetinget anvendes til værdiansættelse af den enkelte ejendom, men vil kunne anvendes som benchmark i forbindelse med værdiansættelsen. De angivne niveauer er alene vejledende og Colliers International Danmark tager forbehold for de opgivne tal, der er uden ansvar. Markedsleje og afkastkrav Markedsleje Den leje, som en kvalificeret villig lejer og en kvalificeret villig udlejer på vurderingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejemål, blandt andet under hensyntagen til beliggenhed, størrelse, anvendelse, fleksibilitet, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand. Den angivne markedsleje er angivet i kr. pr. m² pr. år og er eksklusiv driftsudgifter. Markedslejen er ansat ud fra en normal og markedskonform driftsudgift i det pågældende område afkastkrav et er defineret som første års direkte afkast, svarende til bruttolejen fratrukket ejendommens driftsomkostninger sat i forhold til den kontante købesum for ejendommen. Det antages, at ejendommen er udlejet på markedskonforme vilkår og er uden tomgang. beliggenhed De enkelte geografiske områder er opdelt i kategorierne:, og. Opdelingen er knyttet til den enkelte ejendomskategori. En god beliggenhed for én ejendomstype kan være dårlig for en anden. Som eksempel på dette forhold kan nævnes en gågadeejendom med detailforretning i bunden og kontorer på etagerne over. Beliggenheden kan være beliggenhed for forretningen men for kontorerne, for eksempel på grund af dårlige adgangs- og p-forhold. De tre beliggenhedskriterier kan nærmere defineres som følgende: bedste beliggenhed: Absolut topbeliggenhed. Optimal for ejendommenes anvendelse, tidssvarende og fremtidssikret. Høj genudlejningssikkerhed og forventelig kort liggetid. Udgør ca. 10 % af det geografiske område i kategorien. beliggenhed: God beliggenhed, tidssvarende og svarer til ejendommens anvendelse. Gode genudlejningsmuligheder, som afspejler de generelle markedsforhold. Udgør ca. 60 % af det geografiske område i kategorien. beliggenhed: Ejendommens beliggenhed under støtter ikke længere ejendommens tiltænkte anvendelse. Kategorien vil typisk være vanskelig at genudleje. Udgør ca. 30 % af det geografiske område i kategorien.

2 MarkedsPULS > 1. kvartal 2012 > Side 2 Opført enten som 1-plans ejendomme eller etagebyggeri i moderne konstruktioner og med en høj tilpasningsevne til lejere. Ejendommene er fleksible i deres indretning, typisk med skillevægge opbygget i lette elementer, og kan relativt let tilpasses ændrede krav til opdeling og indretning. Der er tidssvarende ventilationssystemer med temperaturstyring, grundbelysning og kabling. For afkastkravene antages det, at ejendommene er udlejet på 10-årige lejekontrakter. Indretningen kan ikke, eller kun vanskeligt, ændres. Ejendommene er uden tidssvarende klima regulering og uden tidssvarende installationer. Ejendommene er udlejet på længere lejekontrakter. For afkastkravene antages det, at ejendommene er udlejet på 10-årige lejekontrakter. Sjælland København City ,00 % Brokvarterer og Frederiksberg ,25 % 5,50 % 5,75 % Havnefront ,00 % 5,25 % Ørestaden ,25 % 5,50 % Amager ,75 % 6,00 % 6,25 % Ring ,00 % 6,25 % 6,75 % Forstæder Nord ,50 % 5,75 % 6,00 % Forstæder Syd/Vest ,00 % 6,25 % 6,75 % Nordsjælland Hillerød ,00 % 6,25 % Helsingør ,00 % 6,25 % øvrige byer sjælland Roskilde ,75 % 6,00 % 6,50 % Køge ,75 % 6,00 % 6,50 % Næstved, Ringsted og Slagelse ,75 % ,00 % 5,25 % 5,50 % ,25 % 5,50 % 5,75 % ,00 % 6,25 % 6,50 % ,25 % 6,50 % ,75 % 6,00 % 6,50 % ,25 % 6,50 % ,25 % 6,50 % ,50 % 6,75 % ,00 % 6,50 % ,00 % 6,25 % 6,75 % ,50 % 8,25 % Aarhus City ,75 % 6,00 % 6,25 % Stor-Aarhus ,00 % 6,25 % 6,75 % Horsens ,25 % 8,00 % Randers ,50 % 7,50 % Viborg ,75 % 7,50 % 8,00 % ,00 % 6,25 % 6,50 % ,25 % 6,75 % ,50 % 8,00 % 8,50 % ,75 % 7,75 % ,50 % 8,00 % 8,50 %

3 MarkedsPULS > 1. kvartal 2012 > Side 3 Aalborg City ,00 % 6,75 % Øvrige Aalborg ,50 % 7,50 % Nørresundby ,75 % 7,50 % 8,50 % Hjørring ,75 % 7,75 % 8,50 % Frederikshavn ,75 % 8,50 % ,50 % 7,75 % ,75 % 7,75 % ,50 % 8,00 % 8,50 % ,75 % 8,50 % 9,00 % ,75 % 8,50 % 9,00 % Trekantområdet og Sydjylland Trekantområdet Vejle ,00 % 6,75 % Kolding ,00 % 6,75 % Fredericia ,00 % 6,75 % 7,50 % SydJylland Esbjerg ,00 % 6,75 % 7,50 % ,50 % 8,50 % ,50 % 8,50 % ,50 % 8,75 % ,50 % 8,50 % Fyn FYN Odense City ,00 % 8,00 % Øvrige Odense ,00 % 8,50 % Svendborg ,00 % 9,00 % Middelfart ,50 % 8,00 % 9,00 % Nyborg ,50 % 8,00 % 9,00 % ,75 % 8,50 % ,50 % 8,00 % 8,50 % ,75 % 8,25 % 9,00 % ,75 % 8,25 % 9,00 % ,75 % 8,25 % 9,00 %

4 MarkedsPULS > 1. kvartal 2012 > Side 4 Sjælland Industri- og logistikejendomme Industri- og logistik ejendomme Opført i moderne søjle-/dragerkonstruktion med elementopbyggende beton facader og built-up-tag med hældning. Den indvendige højde er mellem 6 og 7 meter under spær/ dragere. Der forudsættes at være en i forhold til anvendelsen passende administrationsdel i ejendommen. Ejendommene er beliggende i erhvervsområder med flere ejendomme af tilsvarende type. For afkastkravene antages det, ejendommene er udlejet til gode lejere på 10-årige lejekontrakter. Ejendommene er af størrelse (volumen på mio. kr.) København Amager ,75 % 8,00 % 9,00 % Ring ,50 % 7,75 % 8,75 % Forstæder Nord ,75 % 8,25 % 8,75 % Forstæder Syd/Vest ,50 % 7,75 % 8,75 % Nordsjælland Helsingør ,00 % 8,25 % 9,00 % Øvrige byer Sjælland Roskilde ,00 % 8,25 % 8,75 % Køge ,75 % 8,00 % 8,50 % Næstved, Ringsted og Slagelse ,25 % 8,50 % 9,00 % Industri- og logistikejendomme Aarhus Stor-Aarhus ,50 % 8,00 % 8,50 % Horsens ,50 % 8,25 % 9,25 % Randers ,00 % 8,25 % 8,75 % Viborg ,00 % 8,50 % 9,25 % Industri- og logistikejendomme Øvrige Aalborg ,75 % 8,50 % 9,00 % Nørresundby ,00 % 8,50 % 9,25 % Hjørring ,25 % 8,75 % 9,25 % Frederikshavn ,25 % 9,00 % 9,50 %

5 Trekantområdet og Sydjylland Industri- og logistikejendomme MarkedsPULS > 1. kvartal 2012 > Side 5 Trekantområdet Vejle ,50 % 8,25 % 9,25 % Kolding ,50 % 8,25 % 9,25 % Fredericia ,50 % 8,25 % 9,25 % SydJylland Esbjerg ,75 % 8,25 % 9,25 % Fyn Industri- og logistikejendomme FYN Øvrige Odense ,75 % 8,75 % 9,25 % Svendborg ,25 % 9,00 % 10,00 % Middelfart ,75 % 9,50 % 10,00 % Nyborg ,75 % 9,50 % 10,00 %

6 MarkedsPULS > 1. kvartal 2012 > Side 6 fx i gågader, med lejemål som henvender sig til udvalgsvareforretninger. Lejemålene er regulære med en passende facadebredde og i størrelsesordenen m². Ejendomme med dagligvarebutikker med lejemål udlejet på 10-årige lejekontrakter. Sjælland København City ,50 % 5,00 % 5,50 % Brokvarterer og Frederiksberg ,00 % 5,50 % 6,00 % Havnefront Ørestaden Amager ,00 % 6,50 % Ring ,25 % 6,50 % Forstæder Nord ,25 % 5,75 % 6,25 % Forstæder Syd/Vest ,00 % 6,50 % Nordsjælland Hillerød ,00 % 6,50 % Helsingør ,00 % 6,50 % øvrige byer sjælland Roskilde ,50 % 6,00 % 6,25 % Køge ,50 % 6,00 % 6,25 % Næstved, Ringsted og Slagelse ,50 % 6,75 % 5,75 % 6,00 % 6,00 % 6,50 % 6,75 % 6,75 % Aarhus City ,75 % 5,25 % 5,75 % Horsens ,75 % 6,25 % Randers ,00 % 6,25 % 6,75 % Viborg ,00 % 6,25 % 6,75 % 6,25 %

7 MarkedsPULS > 1. kvartal 2012 > Side 7 Aalborg, City ,50 % 6,00 % 6,50 % Øvrige Aalborg ,25 % 6,75 % 7,50 % Nørresundby ,75 % 7,50 % Hjørring ,50 % 7,50 % Frederikshavn ,75 % 7,75 % 6,75 % Trekantområdet og Sydjylland Trekantområdet Vejle ,25 % 5,75 % Kolding ,50 % 6,50 % 7,50 % Fredericia ,75 % 6,50 % 7,50 % SydJylland Esbjerg ,25 % 5,75 % Fyn FYN Odense, City ,25 % 5,50 % 6,50 % Svendborg ,00 % 7,50 % 9,00 % Middelfart ,50 % Nyborg ,50 %

8 MarkedsPULS > 1. kvartal 2012 > Side 8 ejendomme med boksbutikker Beliggende i eksterne handelsområder, som henvender sig til udvalgsforretninger. Ejendomme, som må anvendes til salg af pladskrævende varegrupper i henhold til planlovens bestemmelser herom, er ikke omfattet. For afkast kravene antages det, at butikkerne er udlejet på 10-årige lejekontrakter. Sjælland Boksbutikker København Ring ,50 % 7,75 % Forstæder Nord ,50 % Forstæder Syd/Vest ,50 % 7,75 % Nordsjælland Hillerød ,50 % 7,75 % Helsingør ,50 % 7,75 % øvrige byer sjælland Roskilde ,50 % Køge ,50 % Næstved, Ringsted og Slagelse ,50 % 7,75 % Boksbutikker Aarhus Stor-Aarhus ,75 % 7,75 % Horsens ,50 % 8,00 % Randers ,75 % Viborg ,75 % 8,25 %

9 MarkedsPULS > 1. kvartal 2012 > Side 9 Boksbutikker Øvrige Aalborg ,75 % 7,50 % Nørresundby ,50 % 7,75 % Hjørring ,50 % 8,00 % Frederikshavn ,75 % 8,25 % Trekantområdet og Sydjylland Boksbutikker Fyn Boksbutikker Trekantområdet Vejle ,50 % 8,00 % Kolding ,50 % 8,00 % Fredericia ,50 % 8,00 % Sydlylland Esbjerg ,50 % 8,00 % FYN Odense City ,50 % 8,50 % Svendborg ,00 % 9,00 %

10 MarkedsPULS > 1. kvartal 2012 > Side 10 Nye/nyere boligudlejningsejendomme taget i brug i 1992 eller senere, og dermed omfattet af reglerne om fri husleje fastsættelse i henhold til Boligreguleringsloven 15 a m.fl. Sjælland Nyere boligudlejningsejendomme Ældre boligudlejningsejendomme som er omfattet af Boligreguleringslovens bestemmelser om henlæggelse til vedligeholdelse i henhold til lovens 18 og 18b, og omkostningsbestemt husleje i henhold til lovens 7, 8 og 9, stk. 1. Det forudsættes, at der er tale om rene omkostningsbudgetter uden reguleringer i henhold til lovens 5 stk. 2 eller 9 stk. 2. Ejendomme med 6 eller færre lejemål, omfattet af det såkaldte småhusreglement, er ikke indeholdt. København City ,00 % 5,25 % 5,50 % Brokvarterer og Frederiksberg ,00 % 5,50 % 5,75 % Havnefront ,00 % 5,50 % 5,75 % Ørestaden ,50 % 5,75 % 6,00 % Amager ,50 % 5,75 % 6,00 % Ring ,75 % 6,00 % 6,25 % Forstæder Nord ,25 % 5,50 % 5,75 % Forstæder Syd/Vest ,25 % 5,50 % 5,75 % Nordsjælland Hillerød ,75 % 6,75 % 7,50 % Helsingør ,75 % 6,75 % 7,50 % øvrige byer sjælland Roskilde ,50 % 5,75 % 6,25 % Køge ,50 % 6,00 % 6,25 % Næstved, Ringsted og Slagelse ,75 % 6,75 % Nyere boligudlejningsejendomme Ældre boligudlejningsejendomme Aarhus City ,75 % 5,25 % 5,50 % Stor-Aarhus ,50 % 6,00 % 6,25 % Horsens ,75 % 6,25 % 6,50 % Viborg ,50 % 7,75 % 4,25 % 4,75 % 5,25 % 5,50 % 6,00 % 6,50 % 5,75 % 6,25 % 6,00 % 6,25 % 6,50 %

11 MarkedsPULS > 1. kvartal 2012 > Side 11 Nyere boligudlejningsejendomme Aalborg, City ,50% 6,00% 6,50% Øvrige Aalborg ,50% 7,00% 7,50% Nørresundby ,25% 6,75% 7,25% Hjørring ,50% 7,00% 7,75% Frederikshavn ,50% 7,00% 7,75% Trekantområdet og Sydjylland Nyere boligudlejningsejendomme Trekantområdet Vejle ,75% 6,25% 6,50% Kolding ,75% 6,25% 6,50% Fredericia ,75% 6,25% 6,50% Sydlylland Esbjerg ,75% 6,25% 6,50% Ældre boligudlejningsejendomme 5,75 % 6,25 % 5,75 % 6,25 % 5,75 % 6,25 % 5,75 % 6,25 % Fyn Nyere boligudlejningsejendomme Ældre boligudlejningsejendomme FYN Odense, City ,00 % 5,50 % Øvrige Odense ,50 % 6,00 % Svendborg ,00 % 6,50 % 7,50 % Middelfart ,25 % 6,50 % Nyborg ,25 % 6,50 % 5,00 % 5,50 % 6,25 % 5,50 % 6,00 % 6,50 % 6,25 % 6,75 % 6,25 % 6,75 % 7.25 % 6,25 % 6,75 % 7.25 %