MarkedsPULS. 4. kvartal MarkedsPULS > 4. kvartal 2013

Transkript

1 MarkedsPULS 4. kvartal 2013 MarkedsPULS > 4. kvartal 2013 COLLIERS MARKEDSpuLS er et redskab, der på delområder og ejendomstyper angiver et interval for forventet afkastkrav og markedsleje. De angivne niveauer er baseret på Colliers International Danmarks brede markedskendskab og indgåede handler og lejekontrakter samt dialoger med aktører i markedet. Der er flere forhold, der er afgørende for værdiansættelsen af den enkelte ejendom, herunder særligt ejendommens stand, lejernes bonitet, lejekontraktens uopsigelighed mv. Colliers MarkedsPULS kan derfor ikke ubetinget anvendes til værdiansættelse af den enkelte ejendom, men vil kunne anvendes som benchmark i forbindelse med værdiansættelsen. De angivne niveauer er alene vejledende og Colliers International Danmark tager forbehold for de opgivne tal, der er uden ansvar. Anne Kaag Andersen Analysechef cand. scient., ph.d. aka@colliers.dk Direkte Det er tilladt at citere fra Colliers MarkedsPULS med fuld kildeangivelse. Beslutninger i forbindelse med fast ejendom bør altid vurderes grundigt, og alle parter bør derfor selv undersøge markedet dybtgående. Uanset at vi med stort omhu har undersøgt og efterprøvet informationen i denne rapport, fralægger Colliers International Danmark A/S sig ethvert ansvar for evt. tab baseret på information i rapporten. MARKEDSLEjE Og AfKASTKRAv markedsleje Markedslejen er defineret som den leje, en kvalificeret villig lejer og en kvalificeret villig udlejer på vurderingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejemål, blandt andet under hensyntagen til beliggenhed, størrelse, anvendelse, fl eksibilitet, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand. Den angivne markedsleje er angivet i kr. pr. m² pr. år og er eksklusive driftsudgifter. Markedslejen er ansat ud fra en normal og markedskonform driftsudgift i det pågældende område. afkastkrav et er defineret som første års direkte afkast, svarende til bruttolejen fratrukket ejendommens driftsomkostninger sat i forhold til den kontante købesum for ejendommen. Det antages, at ejendommen er udlejet på markedskonforme vilkår og er uden tomgang. STAND Og beliggenhed De enkelte ejendomstyper og geografiske områder er opdelt i kategorierne, Standard og middel. Opdelingen refererer både til beliggenheden og standen for ejendommen. Bemærk, at opdelingen er knyttet til den enkelte ejendomskategori, så en god beliggenhed for én ejendomstype kan være dårlig for en anden. Kategorierne kan defineres således: : Absolut topbeliggenhed og topkvalitet for ejendommen. Enten ny og moderne eller istandsat, så den er tidssvarende og fremtidssikret. Høj genudlejningssikkerhed. Udgør ca. 10 % af ejendommene. Standard : God beliggenhed og god stand for ejendommen. Genudlejningsmulighederne er ok og afspejler de generelle markedsforhold. Udgør ca. 60 % af ejendommene. middel : Ejendommens beliggenhed eller stand understøtter ikke ejendommens tiltænkte anvendelse. Kategorien vil typisk være vanskelig at genudleje. Udgør ca. 30 % af ejendommene. COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 1

2 MarkedsPULS 4. kvartal 2013 MarkedsPULS > 4. kvartal 2013 Stadig stærk efterspørgsel efter boligudlejningsejendomme Mange investorer fokuserer på boligudlejningsejendomme blandt andet på grund af den lave tomgang i segmentet, og de fleste investeringsejendomme i segmentet omsættes meget hurtigt. Vi har denne gang sænket afkastkravet på boliger flere steder i landet. Det gælder både for nyere og ældre boligudlejningsejendomme. Årsagen til, at vi ikke angiver afkastkrav for ældre boligudlejningsejendomme i hovedstadsområdet, er, at det er vores erfaring, at disse ejendomme i højere grad handles ud fra kvadratmeterpriser end afkastkrav, i modsætning til i det øvrige Danmark. Læs mere i Colliers Status Investering. Pæne forventninger Colliers forventer en positiv udvikling det næste halvår. Der er mest optimisme på boliginvesteringsmarkedet, men også for retail er der positive forventninger på nogle markeder. Forventninger til det næste halvår København Aarhus Odense Aalborg -området (Vejle) Esbjerg Kontor Industri og logistik Retail Bolig Kilde: Colliers. Forventningerne er baseret på drøftelser med investorer, udlejere og kunder samt den makroøkonomiske udvikling. COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 2

3 Kontorejendomme Det kan være både moderne eller ældre ejendomme. For afkastkravet antages det, at ejendommene er udlejet på 10-årige lejekontrakter. Sjælland kontorejendomme København City ,25% 5,50% 5,75% Brokvarterer og Frederiksberg ,50% 5,75% 6,00% Havnefront ,25% 5,50% 5,75% Ørestaden ,50% 5,75% 6,00% Øvrige København** ,75% 6,00% 6,25% Forstæder Nord ,75% 6,00% 6,25% Forstæder Syd/Vest ,50% 6,50% 7,00% * kr. pr. m² pr. år ekskl. drift ** Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nord Vest, Amager mv. COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 3

4 Midt- og Vestjylland kontorejendomme Aarhus City** ,50% 5,75% 6,25% Stor-Aarhus ,00% 6,50% 7,25% Horsens ,50% 7,50% 8,75% Randers ,50% 7,00% 7,75% Viborg ,25% 8,00% 8,75% Nordjylland kontorejendomme Aalborg City ,75% 6,50% 7,00% Øvrige Aalborg ,25% 6,75% 7,25% Nørresundby ,25% 7,75% 8,75% Hjørring ,25% 8,00% 8,75% Frederikshavn ,50% 8,00% 8,75% Trekantområdet og Sydjylland kontorejendomme Vejle ,25% 7,25% 8,75% Kolding ,25% 7,25% 8,75% Fredericia ,25% 7,25% 9,00% Esbjerg ,25% 7,25% 9,00% Fyn kontorejendomme Odense City ,00% 7,00% 8,00% Øvrige Odense ,00% 8,00% 9,00% Svendborg ,00% 8,00% 10,00% Middelfart ,50% 8,00% 10,00% Nyborg ,50% 8,00% 10,00% * kr. pr. m² pr. år ekskl. drift ** Aarhus City: For retailejendomme er der ændret i definitionen af bedste, standard og under middel, således at hele Strøget nu er bedste, hvor vi tidligere opererede med at de dårligste placeringer på Strøget gik ind under standard. COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 4

5 Sjælland Øvrige København** ,75% 8,00% 9,00% Forstæder Nord ,75% 8,25% 8,75% Forstæder Syd/Vest ,50% 7,75% 8,75% Midt- og Vestjylland Stor-Aarhus ,50% 8,00% 9,00% Horsens ,00% 8,50% 9,25% Randers ,25% 8,50% 10,00% Viborg ,25% 8,75% 9,50% Ejendomme opført i moderne byggestil med elementopbyggende beton facader og built-uptag med hældning. Den indvendige højde er op til 8 meter. Der forudsættes at være en i forhold til anvendelsen passende administrationsdel i ejendommen. Ejendommene er beliggende i erhvervsområder med flere ejendomme af tilsvarende type. For afkastkravene antages det, at ejendommene er udlejet til gode lejere på 10-årige lejekontrakter. Ejendommene er af middel størrelse (volumen på mio. kr.) Nordjylland Øvrige Aalborg ,75% 8,50% 9,00% Nørresundby ,00% 8,50% 9,25% Hjørring ,25% 8,75% 9,25% Frederikshavn ,25% 9,00% 9,50% Trekantområdet og Sydjylland Vejle ,50% 8,25% 9,25% Kolding ,50% 8,25% 9,25% Fredericia ,50% 8,25% 9,25% Esbjerg ,75% 8,25% 9,25% Fyn * kr. pr. m² pr. år ekskl. drift ** Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nord Vest, Amager mv. Øvrige Odense ,50% 8,75% 9,25% Svendborg ,00% 9,00% 10,00% Middelfart ,00% 9,50% 10,00% Nyborg ,00% 9,50% 10,00% COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 5

6 Sjælland Boksbutikker Øvrige København** ,25% 7,50% 7,75% Forstæder Nord ,00% 7,25% 7,50% Forstæder Syd/Vest ,25% 7,50% 7,75% Midt- og Vestjylland Boksbutikker Stor-Aarhus ,00% 7,25% 7,75% Horsens ,00% 7,50% 8,00% Randers ,25% 7,50% 8,00% Viborg ,25% 7,75% 8,25% ejendomme med boksbutikker Ejendomme beliggende i eksterne handelsområder, som henvender sig til udvalgsforretninger. Ejendomme, som må anvendes til salg af pladskrævende varegrupper i henhold til planlovens bestemmelser herom, er ikke omfattet. For afkast kravene antages det, at butikkerne er udlejet på 10-årige lejekontrakter. Nordjylland Boksbutikker Øvrige Aalborg ,00% 7,25% 7,50% Nørresundby ,25% 7,50% 7,75% Hjørring ,25% 7,50% 8,00% Frederikshavn ,25% 7,75% 8,25% Trekantområdet og Sydjylland Boksbutikker Vejle ,00% 7,50% 8,00% Kolding ,00% 7,50% 8,00% Fredericia ,00% 7,50% 8,00% Esbjerg ,00% 7,50% 8,00% Fyn Boksbutikker * kr. pr. m² pr. år ekskl. drift ** Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nord Vest, Amager mv. Odense City ,50% 8,50% 8,50 % Svendborg ,00% 10,00% 9,00 % COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 6

7 Ejendomme i fx gågader med lejemål, som henvender sig til udvalgsvareforretninger. Lejemålene er regulære med en passende facadebredde og i størrelsesordenen m². Ejendomme med dagligvarebutikker Ejendomme med lejemål udlejet på 10-årige lejekontrakter. Sjælland København City ,50% 5,00% 5,50% Brokvarterer og Frederiksberg ,00% 5,50% 6,00% Havnefront Ørestaden Øvrige København** ,00% 6,50% 7,00% Forstæder Nord ,25% 5,75% 6,25% Forstæder Syd/Vest ,00% 6,50% 7,00% Dagligvarebutikker 5,75 % 6,00 % 6,00 % 6,50 % * kr. pr. m² pr. år ekskl. drift ** Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nord Vest, Amager mv. COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 7

8 Midt- og Vestjylland Aarhus City ,50 % 5,25 % 6,00 % Horsens ,75 % 6,25 % Randers ,00 % 6,25 % 6,75 % Viborg ,50 % 6,75 % Dagligvarebutikker 6,00 % Nordjylland Aalborg City ,50 % 6,00 % 6,50 % Øvrige Aalborg ,25 % 6,75 % 7,50 % Nørresundby ,75 % Hjørring ,50 % 7,50 % Frederikshavn ,75 % 7,75 % Dagligvarebutikker 6,50 % 6,75 % Trekantområdet og Sydjylland Vejle ,50% 6,00% 7,25% Kolding ,75 % 6,50 % 7,50 % Fredericia ,00 % 6,50 % 7,50 % Esbjerg ,50 % 6,00 % 7,50% Dagligvarebutikker 7,00% Fyn Odense City ,25 % 5,50 % 6,50 % Øvrige Odense ,00 % 9,00 % Svendborg ,00 % 7,50 % 10,00 % Middelfart ,50 % 10,00 % Nyborg ,50 % Dagligvarebutikker COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 8

9 Nye/nyere boligudlejningsejendomme Ejendommene blev taget i brug i 1992 eller senere og er dermed omfattet af reglerne om fri husleje fastsættelse i henhold til boligreguleringslovens 15 a m.fl. Ældre boligudlejningsejendomme Det antages, at ejendommene er fuldt udviklede, således at der ikke er yderligere potentiale for huslejestigninger via istandsættelse efter 5, stk. 2. Ligeledes antages det, at der er afsat midler til drift efter gældende regler. Sjælland Nyere boligudlejningsejendomme Markedsleje København City ,50% 5,25 % 5,50 % Brokvarterer og Frederiksberg ,50% 5,50 % 5,75 % Havnefront ,50% 5,50 % 5,75 % Ørestaden ,50 % 5,75 % 6,00 % Øvrige København ,50 % 5,75 % 6,00 % Forstæder Nord ,25 % 5,50 % 5,75 % Forstæder Syd/Vest ,25 % 5,50 % 5,75 % COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 9

10 Midt- og Vestjylland Nyere boligudlejningsejendomme Markedsleje Aarhus City ,50% 5,00% 5,25% Stor-Aarhus ,25% 5,75% 6,00% Horsens ,75 % 6,25 % Viborg ,50 % 7,75 % Ældre boligudlejningsejendomme Standard middel 4,25% 4,50% 5,00% 5,25% 5,75% 6,25% 5,75 % 6,25 % 6,25% 6,75% 7,75% Nordjylland Nyere boligudlejningsejendomme Markedsleje Aalborg City ,50% 5,75% 6,25% Øvrige Aalborg ,50% 7,00% 7,50% Nørresundby ,25% 6,75% 7,25% Hjørring ,50% 7,00% 7,75% Frederikshavn ,50% 7,00% 7,75% Ældre boligudlejningsejendomme Standard middel 4,50 % 5,00 % 6,50 % 5,00% 5,75% 6,50% 5,25% 6,00% 6,75% 6,25 % 7,75 % 6,75 % 7,50 % 8,25 % Trekantområdet og Sydjylland Nyere boligudlejningsejendomme Markedsleje Vejle ,50% 6,25% Kolding ,50% 6,25% Fredericia ,75% 6,25% Esbjerg ,50% 6,25% Ældre boligudlejningsejendomme Standard middel 5,75 % 6,25 % 5,75 % 6,25 % 5,75 % 6,25 % 5,75 % 6,25 % Fyn Nyere boligudlejningsejendomme Markedsleje Odense City ,75% 5,25% Øvrige Odense ,25% 6,00% Svendborg ,00% 7,00% 7,50 % Middelfart ,25% 7,00% Nyborg ,25% 7,00% Ældre boligudlejningsejendomme Standard middel 5,00 % 5,75 % 6,25 % 5,50 % 6,00 % 6,50 % 6,25 % 6,75 % 7,50% 6,25 % 6,75 % 7,50% 6,50 % 6,75 % 7,75 % COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 10