MarkedsPULS 1. KVARTAL MarkedsPULS > 1. kvartal 2013

Transkript

1 MarkedsPULS 1. KVARTAL 2013 MarkedsPULS > 1. kvartal 2013 COLLIERS MARKEDSPULS er et redskab, der på delområder og ejendomstyper angiver et interval for forventet afkastkrav og markedsleje. De angivne niveauer er baseret på Colliers International Danmarks brede markedskendskab og er baseret på faktiske indgåede handler og indgåede lejekontrakter samt indgående dialoger med aktører i markedet. Der er flere forhold, der er afgørende for værdiansættelsen af den enkelte ejendom, herunder særligt ejendommens stand, lejernes bonitet, lejekontraktens uopsigelighed m.v. Colliers MarkedsPULS kan derfor ikke ubetinget anvendes til værdiansættelse af den enkelte ejendom, men vil kunne anvendes som benchmark i forbindelse med værdiansættelsen. De angivne niveauer er alene vejledende og Colliers International Danmark tager forbehold for de opgivne tal, der er uden ansvar. Anne Kaag Andersen Analysechef cand. scient., ph.d. [email protected] Direkte Det er tilladt at citere fra Colliers MarkedsPULS med fuld kildeangivelse. Beslutninger i forbindelse med fast ejendom bør altid vurderes grundigt, og alle parter bør derfor selv undersøge markedet dybtgående. Uanset at vi med stort omhu har undersøgt og efterprøvet informationen i denne rapport, fralægger Colliers International Danmark A/S sig ethvert ansvar for evt. tab baseret på information i rapporten. MARKEDSLEJE OG Markedsleje Markedslejen er defineret som den leje, en kvalificeret villig lejer og en kvalificeret villig udlejer på vurderingstidspunktet ville aftale for det pågældende lejemål, blandt andet under hensyntagen til beliggenhed, størrelse, anvendelse, fl eksibilitet, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsesstand. Den angivne markedsleje er angivet i kr. pr. m² pr. år og er eksklusiv driftsudgifter. Markedslejen er ansat ud fra en normal og markedskonform driftsudgift i det pågældende område. Afkastkrav Afkastkravet er defineret som første års direkte afkast, svarende til bruttolejen fratrukket ejendommens driftsomkostninger sat i forhold til den kontante købesum for ejendommen. Det antages, at ejendommen er udlejet på markedskonforme vilkår og er uden tomgang. STAND OG BELIGGENHED De enkelte ejendomstyper og geografiske områder er opdelt i kategorierne, Standard og middel. Opdelingen refererer både til beliggenheden og standen for ejendommen. Bemærk, at opdelingen er knyttet til den enkelte ejendomskategori, så en god beliggenhed for én ejendomstype, kan være dårlig for en anden. Kategorierne kan defineres således: : Absolut topbeliggenhed og topkvalitet for ejendommen. Enten ny og moderne eller istandsat, så den er tidsvarende og fremtidssikret. Høj genudlejningssikkerhed. Udgør ca. 10% af ejendommene. Standard : God beliggende og god stand for ejendommen. Genudlejningsmulighederne er ok og afspejler de generelle markedsforhold. Udgør ca. 60 % af ejendommene. middel : Ejendommens beliggenhed eller stand understøtter ikke ejendommens tiltænkte anvendelse. Kategorien vil typisk være vanskelig at genudleje. Udgør ca. 30 % af ejendommene. COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 1

2 MarkedsPULS 1. KVARTAL 2013 MarkedsPULS > 1. kvartal 2013 TVEDELT MARKED FOR RETAIL Efterspørgslen efter retaillokaler på de primære beliggenheder er høj og stabil. Danskerne ønsker i stigende grad oplevelser når de shopper, og det betyder fortsat høj søgning mod butikker på de bedste beliggenheder. Markedslejen er derfor høj og stabil på de bedste beliggenheder, så snart lokalerne har den rette størrelse og udformning. På de sekundære beliggenheder er der stigende tomgang. Vi har ikke nedskrevet markedslejen og ej heller hævet afkastkrav i retailsegmentet, men vores forventning er, at markedslejen kan falde fremover undtagen på de primære beliggenheder. For boxbutikker er billedet meget differentieret. I nogle byer er udbuddet af boxbutikker til udvalgsvarer så lille, at markedslejen er høj og stabil. Boxbutikker uden tilladelse til udvalgsvarer (som kun må anvendes til pladskrævende varegrupper) er der derimod mange steder et for højt udbud af. Læs mere om retailmarkedet i Colliers STATUS under Retail. PÆNE FORVENTNINGER Der er kun få ændringer i markedslejeniveauer og afkastkrav siden sidste kvartal. Colliers forventer en positiv udvikling det næste halvår. Der er mest optimisme på boliginvesteringsmarkedet, men også for retail er der positive forventninger på nogle markeder. FORVENTNINGER TIL DE NÆSTE SEKS MÅNEDER København Aarhus Odense Aalborg -området (Vejle) Esbjerg Kontor Industri Retail Bolig Kilde: Colliers. Forventningerne er baseret på drøftelser med investorer, udlejere og kunder samt den makroøkonomiske udvikling. COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 2

3 Kontorejendomme Kan være både moderne eller ældre. For afkastkrav antages det, at ejendommene er udlejet på 10-årige lejekontrakter. Sjælland KONTOREJENDOMME København City ,00 % 5,25 % 5,50 % Brokvarterer og Frederiksberg ,25 % 5,50 % 5,75 % Havnefront ,00 % 5,25 % 5,50 % Ørestaden ,50 % 5,75 % 6,00 % Øvrige København** ,75 % 6,00 % 6,25 % Forstæder Nord ,50 % 5,75 % 6,00 % Forstæder Syd/Vest ,00 % 6,25 % 6,75 % * kr. pr. m² pr. år ekskl. drift ** Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nord Vest, Amager mv. COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 3

4 Midt- og Vestjylland KONTOREJENDOMME Aarhus City** ,50 % 5,75 % 6,25 % Stor-Aarhus ,00 % 6,50 % Horsens ,25 % 8,50 % Randers ,50 % 7,75 % Viborg ,75 % 8,50 % Nordjylland KONTOREJENDOMME Aalborg City ,75 % 6,50 % Øvrige Aalborg ,25 % 6,75 % Nørresundby ,75 % 8,75 % Hjørring ,00 % 8,75 % Frederikshavn ,50 % 8,00 % 8,75 % Trekantområdet og Sydjylland KONTOREJENDOMME Vejle ,00 % 8,50 % Kolding ,00 % 8,50 % Fredericia ,00 % 8,75 % Esbjerg ,00 % 8,50 % Fyn KONTOREJENDOMME Odense City ,00 % 8,00 % Øvrige Odense ,00 % 9,00 % Svendborg ,00 % 10,00 % Middelfart ,50 % 8,00 % 10,00 % Nyborg ,50 % 8,00 % 10,00 % * kr. pr. m² pr. år ekskl. drift ** Aarhus City: For retailejendomme er der ændret i definitionen af bedste, standard og under middel, således at hele Strøget nu er bedste, hvor vi tidligere opererede med at de dårligste placeringer på Strøget gik ind under standard. COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 4

5 Sjælland INDUSTRI- OG LOGISTIKEJENDOMME Øvrige København** ,75 % 8,00 % 9,00 % Forstæder Nord ,75 % 8,25 % 8,75 % Forstæder Syd/Vest ,50 % 7,75 % 8,75 % Midt- og Vestjylland INDUSTRI- OG LOGISTIKEJENDOMME Stor-Aarhus ,50 % 8,00 % 8,50 % Horsens ,00 % 8,50 % 9,25 % Randers ,25 % 8,50 % 9,00 % Viborg ,25 % 8,75 % 9,50 % Industri- og logistikejendomme Opført i moderne søjle-/dragerkonstruktion med elementopbyggende beton facader og built-up-tag med hældning. Den indvendige højde er mellem 6 og 7 meter under spær/ dragere. Der forudsættes at være en i forhold til anvendelsen passende administrationsdel i ejendommen. Ejendommene er beliggende i erhvervsområder med flere ejendomme af tilsvarende type. For afkastkravene antages det, ejendommene er udlejet til gode lejere på 10-årige lejekontrakter. Ejendommene er af middel størrelse (volumen på mio. kr.) Nordjylland INDUSTRI- OG LOGISTIKEJENDOMME Øvrige Aalborg ,75 % 8,50 % 9,00 % Nørresundby ,00 % 8,50 % 9,25 % Hjørring ,25 % 8,75 % 9,25 % Frederikshavn ,25 % 9,00 % 9,50 % Trekantområdet og Sydjylland INDUSTRI- OG LOGISTIKEJENDOMME Vejle ,50 % 8,25 % 9,25 % Kolding ,50 % 8,25 % 9,25 % Fredericia ,50 % 8,25 % 9,25 % Esbjerg ,75 % 8,25 % 9,25 % Fyn INDUSTRI- OG LOGISTIKEJENDOMME * kr. pr. m² pr. år ekskl. drift ** Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nord Vest, Amager mv. Øvrige Odense ,75 % 8,75 % 9,25 % Svendborg ,25 % 9,00 % 10,00 % Middelfart ,75 % 9,50 % 10,00 % Nyborg ,75 % 9,50 % 10,00 % COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 5

6 Sjælland BOKSBUTIKKER Øvrige København** ,50 % 7,75 % Forstæder Nord ,50 % Forstæder Syd/Vest ,50 % 7,75 % Midt- og Vestjylland BOKSBUTIKKER Stor-Aarhus ,75 % Horsens ,50 % 8,00 % Randers ,50 % 8,00 % Viborg ,75 % 8,25 % Ejendomme med boksbutikker Beliggende i eksterne handelsområder, som henvender sig til udvalgsforretninger. Ejendomme, som må anvendes til salg af pladskrævende varegrupper i henhold til planlovens bestemmelser herom, er ikke omfattet. For afkast kravene antages det, at butikkerne er udlejet på 10-årige lejekontrakter. Nordjylland BOKSBUTIKKER Øvrige Aalborg ,50 % Nørresundby ,50 % 7,75 % Hjørring ,50 % 8,00 % Frederikshavn ,75 % 8,25 % Trekantområdet og Sydjylland BOKSBUTIKKER Fyn BOKSBUTIKKER Vejle ,50 % 8,00 % Kolding ,50 % 8,00 % Fredericia ,50 % 8,00 % Esbjerg ,50 % 8,00 % * kr. pr. m² pr. år ekskl. drift ** Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nord Vest, Amager mv. Odense City ,50 % 8,50 % Svendborg ,50 % 8,25 % 9,00 % COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 6

7 Retailejendomme Fx i gågader, med lejemål som henvender sig til udvalgsvareforretninger. Lejemålene er regulære med en passende facadebredde og i størrelsesordenen m². Ejendomme med dagligvarebutikker Med lejemål udlejet på 10-årige lejekontrakter. Sjælland RETAILEJENDOMME København City ,50 % 5,00 % 5,50 % Brokvarterer og Frederiksberg ,00 % 5,50 % 6,00 % Havnefront Ørestaden Øvrige København** ,00 % 6,50 % Forstæder Nord ,25 % 5,75 % 6,25 % Forstæder Syd/Vest ,00 % 6,50 % DAGLIGVAREBUTIKKER 5,75 % 6,00 % 6,00 % 6,50 % * kr. pr. m² pr. år ekskl. drift ** Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nord Vest, Amager mv. COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 7

8 Midt- og Vestjylland RETAILEJENDOMME Aarhus City ,75 % 5,25 % 5,75 % Horsens ,75 % 6,25 % Randers ,00 % 6,25 % 6,75 % Viborg ,50 % 6,75 % DAGLIGVAREBUTIKKER 6,25 % Nordjylland RETAILEJENDOMME Aalborg City ,50 % 6,00 % 6,50 % Øvrige Aalborg ,25 % 6,75 % 7,50 % Nørresundby ,75 % Hjørring ,50 % 7,50 % Frederikshavn ,75 % 7,75 % DAGLIGVAREBUTIKKER 6,50 % Trekantområdet og Sydjylland RETAILEJENDOMME Vejle ,25 % 5,75 % Kolding ,50 % 6,50 % 7,50 % Fredericia ,75 % 6,50 % 7,50 % Esbjerg ,25 % 5,75 % DAGLIGVAREBUTIKKER Fyn RETAILEJENDOMME Odense City ,25 % 5,50 % 6,50 % Øvrige Odense ,00 % 9,00 % Svendborg ,00 % 7,50 % 10,00 % Middelfart ,50 % 10,00 % Nyborg ,50 % DAGLIGVAREBUTIKKER COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 8

9 Nye/nyere boligudlejningsejendomme taget i brug i 1992 eller senere, og dermed omfattet af reglerne om fri husleje fastsættelse i henhold til Boligreguleringsloven 15 a m.fl. Ældre boligudlejningsejendomme Det antages, at ejendomme er fuldt udviklet, således at der ikke er yderligere potentiale for huslejestigninger via istandsættelse efter 5, stk. 2. Ligeledes antages det, at der er sat af til drift efter gældende regler. Sjælland NYERE BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME MARKEDSLEJE København City ,75 % 5,25 % 5,50 % Brokvarterer og Frederiksberg ,75 % 5,50 % 5,75 % Havnefront ,75 % 5,50 % 5,75 % Ørestaden ,50 % 5,75 % 6,00 % Øvrige København ,50 % 5,75 % 6,00 % Forstæder Nord ,25 % 5,50 % 5,75 % Forstæder Syd/Vest ,25 % 5,50 % 5,75 % COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 9

10 Midt- og Vestjylland NYERE BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME MARKEDSLEJE Aarhus City ,75 % 5,25 % 5,50 % Stor-Aarhus ,50 % 6,00 % 6,25 % Horsens ,75 % 6,25 % 6,50 % Viborg ,50 % 7,75 % ÆLDRE BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME Standard middel 4,25 % 4,75 % 5,25 % 5,50 % 6,00 % 6,50 % 5,75 % 6,25 % 6,00 % 6,50 % 7,50 % Nordjylland NYERE BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME MARKEDSLEJE Aalborg City ,25% 5,75% 6,25% Øvrige Aalborg ,50% 7,00% 7,50% Nørresundby ,25% 6,75% 7,25% Hjørring ,50% 7,00% 7,75% Frederikshavn ,50% 7,00% 7,75% ÆLDRE BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME Standard middel 4,50 % 5,00 % 6,50 % 5,25 % 6,00 % 6,75 % 5,50 % 6,25 % 6,25 % 7,75 % 6,75 % 7,50 % 8,25 % Trekantområdet og Sydjylland NYERE BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME MARKEDSLEJE Vejle ,50% 6,25% Kolding ,50% 6,25% Fredericia ,75% 6,25% Esbjerg ,50% 6,25% ÆLDRE BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME Standard middel 5,75 % 6,25 % 5,75 % 6,25 % 5,75 % 6,25 % 5,75 % 6,25 % Fyn NYERE BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME MARKEDSLEJE Odense City ,00 % 5,50 % Øvrige Odense ,50 % 6,00 % Svendborg ,00 % 6,50 % 7,50 % Middelfart ,25 % 6,50 % Nyborg ,25 % 6,50 % ÆLDRE BOLIGUDLEJNINGSEJENDOMME Standard middel 5,25 % 5,75 % 6,25 % 5,50 % 6,00 % 6,50 % 6,25 % 6,75 % 6,25 % 6,75 % 7.25 % 6,50 % 6,75 % 7.25 % COLLIERS INTERNATIONAL DANMARK 10