Organisationsbestyrelsesmøde onsdag den 16. marts 2016, kl i Oasen, Strandmarksvej 18, 1., Hvidovre

Transkript

1 Organisationsbestyrelsesmøde onsdag den 16. marts 2016, kl i Oasen, Strandmarksvej 18, 1., Hvidovre Organisationsbestyrelsen Marianne Salomonsen, Michal Støckel, Beth Hørsted, Bo Henrik Andersen, Britta Christensen, Chris Wenlock, Jørnanker Døpke, Finn Gerdes, Niels Ulsing Afbud: Byggedirektør Rolf Andersson Medarbejderobservatør: Richard Taube KAB: Kundechef Annette Birkov, driftschef Gert Wandahl Pedersen Indholdsfortegnelse 1. Referat samt fortroligt referat af organisationsbestyrelsesmødet den 25. november Referat af repræsentantskabsmødet den 25. november Revisionsprotokol Bestyrelsens sammensætning Meddelelser fra formanden... 4 Sager til beslutning Afdelingens budgetter Udpegning af medlem til følgegruppen for Helhedsplan, Friheden I Udpegning af repræsentant til KAB s repræsentantskab , Friheden I - Vandskader efter snetryk /22

2 , Friheden VI - Hæveautomat i lejemålet Strandmarksvej 18 (Slikland) , Børneinstitutionen status pcb og allonge til kontrakt Udlejningsaftale godkendelse af reviderede udkast Ejendomsserviceteknikerelev Styringsdialog det årlige møde med Hvidovre Kommune Sager til orientering , Friheden I, Helhedsplan status , Friheden I - opmåling af lejligheder med henblik på ny lejeberegning og justering af BBR , Langhusene status MgO og Nilananlæg Orientering om ændring af visse sociale ydelser - kontanthjælpsloft Selskabets økonomiske situation - Investeringsforeninger Salg af fordringer til Lindorff Kundetilfredshedsmåling resultat fra KAB kurser for beboervalgte Ejendomskontorets virke Nyt fra afdelingerne Beboerklagenævnssager Kommende møder Eventuelt Bilag 1: Organisationens og afdelingernes driftsbudgetter for perioden 1. juli 2016 til 30. juni Bilag 2: Revideret udkast til aftale om udlejning af boliger i Bilag 3: Aftale om udlejning af Almen Bolig+ boliger i Langhusene Bilag 4: Kundetilfredshedsmåling resultat fra Bilag 5: Kundetilfredshedsmåling resultat hele KAB-fællesskabet Bilag 6: KAB-kurser for beboervalgte Bilag 7: Oversigt over beboerklagenævnssager /22

3 1. Referat samt fortroligt referat af organisationsbestyrelsesmødet den 25. november 2015 Referat samt fortroligt referat af organisationsbestyrelsesmødet den 25. november 2015 blev fremsendt til organisationsbestyrelsen den 17. december Det indstilles, at organisationsbestyrelsen godkender referatet. 2. Referat af repræsentantskabsmødet den 25. november 2015 Referat af repræsentantskabsmødet den 25. november 2015 blev fremsendt til repræsentantskabet den 17. december Det indstilles, at organisationsbestyrelsen godkender referatet. 3. Revisionsprotokol Der er ikke sket indføjelser i revisionsprotokollen siden seneste møde. Det indstilles, at organisationsbestyrelsen tager revisionsprotokollen til efterretning. 4. Bestyrelsens sammensætning På valg Marianne Salomonsen 2016 Friheden I Michal Støckel 2017 Friheden VI Beth Hørsted 2016 Friheden I Bo Henrik Andersen 2017 Friheden I Britta Christensen 2017 Friheden I Chris Wenlock 2016 Langhusene Jørnanker Døpke 2017 Friheden I 3/22

4 Finn Gerdes Niels Ulsing Udpeget af kommunen Udpeget af kommunen Richard Taube 2017 Valgt af medarbejderne Det indstilles, at organisationsbestyrelsen tager orienteringen til efterretning. 5. Meddelelser fra formanden Formanden vil eventuelt give aktuelle meddelelser eller berette om relevante begivenheder siden seneste organisationsbestyrelsesmøde. Det indstilles, at organisationsbestyrelsen tager orienteringen til efterretning. Sager til beslutning 6. Afdelingens budgetter Som bilag vedlægges organisationens og afdelingernes driftsbudgetter for perioden 1. juli 2016 til 30. juni I overensstemmelse med Lov om almene boliger m.v. er budgetterne for Friheden I, Friheden VI og Lille Friheden blevet forelagt og godkendt på afdelingsmødet den 8. marts Budgettet for Langhusene blev forelagt og godkendt på afdelingsmødet den 3. marts Budgettet for Frihedens Børneinstitution forelægges til organisationsbestyrelsens godkendelse. Budgetterne udviser følgende: Budgettet blev godkendt på organisationsbestyrelsesmødet den 25. november Driftsbudgettet - mrk. B1-1 - balancerer med kr. 4/22

5 Friheden I Driftsbudgettet - mrk. B1-2 - balancerer med kr., og forudsætter en nødvendig merindtægt på kr., svarende til en lejeforhøjelse på 7,92 kr. pr. m² eller 1,03 % af nuværende leje. Endvidere varsles en stigning i huslejen på yderligere 1,00 kr. pr. m² som følge af frikøb af hjemfald, hvorefter lejen pr. 1.juli 2016 udgør 778,47 kr. pr. m² årligt. Udgifter til almindelig vedligeholdelse er øget med Renholdelse er øget med Renteindtægt er nedsat med Overført fra opsamlet resultat er nedsat med kr kr kr kr Friheden VI Driftsbudget - mrk. B1-2 - balancerer med kr., og forudsætter en nødvendig merindtægt på kr., svarende til en lejeforhøjelse på 11,38 kr. pr. m², eller 1,39 % af nuværende leje. Endvidere varsles en stigning i huslejen på 1,00 kr. pr. m² som følge af frikøb af hjemfald, hvorefter lejen pr. 1. juli 2016 udgør 831,77 kr. pr. m² årligt. Henlæggelser til planlagt og periodisk vedligeholdelse er øget med Renteindtægt er nedsat med Overført fra opsamlet resultat er øget med kr kr kr Frihedens Børneinstitution Driftsbudgettet mrk. B1-1 - balancerer med kr. og forudsætter en nødvendig merindtægt på 0 kr. Den nuværende leje på 922,20 kr. pr. m² årligt bibeholdes for budgetåret, der starter 1. juli Lejen kan fastholdes, da øgede henlæggelser til planlagt og periodisk vedligeholdelse modsvares af en større afskrivning af overskud fra tidligere år Lille Friheden Driftsbudgettet - mrk. B1-1 - balancerer med kr. For ældreboligerne forudsættes en nødvendig merindtægt på kr., svarende til en lejeforhøjelse på 6,76 kr. pr. m², eller 0,51 % af nuværende leje. Herefter udgør lejen pr. 1. juli 2016 udgør 1.331,44 kr. pr. m² årligt. For ungdomsboligerne forudsættes en nødvendig mindre indtægt på kr., svarende til en lejenedsættelse på 1,99 kr. pr. m², eller -0,18 % af nuværende leje, hvorefter lejen pr. 1. juli 2016 udgør 1.072,72 kr. pr. m² årligt. 5/22

6 Istandsættelse ved fraflytning (ældreboliger) er øget med Renteindtægt er nedsat med Overført fra opsamlet resultat er øget med kr kr kr Langhusene Driftsbudgettet - mrk. B1-1 - balancerer med kr., og forudsætter en nødvendig merindtægt på 0 kr. Den nuværende leje på 799,72 kr. pr. m² årligt stiger til 802,30 kr. pr. m² for budgetåret, der starter 1. juli 2016, grundet individuelle lejestigninger som følge af øget vedligeholdelse i forbindelse med installation af markiser. Udgifter til almindelig vedligeholdelse er nedsat med Henlæggelser til planlagt og periodisk vedligeholdelse er øget med Udgifter til ejendomsskatter er nedsat med kr kr kr. Bilag 1: Organisationens og afdelingernes driftsbudgetter for perioden 1. juli 2016 til 30. juni 2017 Det indstilles, at organisationsbestyrelsen godkender driftsbudgetterne for Udpegning af medlem til følgegruppen for Helhedsplan, Friheden I Da Johnna Brandal er afgået ved døden, skal der udpeges et nyt medlem til følgegruppen for helhedsplanen i Friheden I. Det indstilles, at organisationsbestyrelsen udpeger et nyt med til følgegruppen for helhedsplanen i Friheden I. 8. Udpegning af repræsentant til KAB s repræsentantskab Følgende blev genvalgt til KAB s repræsentantskab på Frihedens repræsentantskabsmøde den 25. november Johnna Brandal Chris Wenlock Beth Hørsted 6/22

7 Da Johnna Brandal er afgået ved døden, skal der vælges en ny repræsentant til KAB s repræsentantskab. I stedet for at indkalde til ekstraordinært repræsentantskabsmøde foreslår formandskabet, at organisationsbestyrelsen udpeger en repræsentant. Denne procedure og den udpegede repræsentant beder man repræsentantskabet om at godkende pr. brev. Det indstilles, at organisationsbestyrelsen udpeger en repræsentant til KAB s repræsentantskab, som man efterfølgende beder Frihedens repræsentantskab om at godkende pr. brev , Friheden I - Vandskader efter snetryk I weekenden den 21. og 22. november 2015 skete der omfattende vandskader i Friheden I. Der blev straks iværksat en omfattende skadesafhjælpning af et skadeservicefirma, hvilket medførte en begrænsning af skaderne. Der er tale om 150 vandskader primært i blok 7, 9, 13, 14 og 17. To beboere er genhuset, og skal være det indtil deres bolig er sat i stand. Det vurderes, at yderligere syv beboere skal genhuses, mens boligerne sættes i stand. Orbicon (rådgiver) har besigtiget skaderne og udarbejdet en rapport. Af rapporten fremgår, at mængden af sne og efterfølgende tø og frost har været en helt usædvanlig vejrsituation. Vejrforholdene og nedbørsmængde er dokumenteret ved udskrifter fra DMI. Vandskaderne er ikke opstået på grund af entreprenørenes arbejde i forbindelse med helhedsplanen. Sagen er derfor meldt til afdelingens bygningsforsikring. Topdanmark har i to omgange afslået at dække skaden, da forsikringen ikke dækker oversvømmelse fra tag, men kun fra terræn. KAB har sammen med Willis (forsikringsmægler) og en ekstern advokat vurderet sagen og Topdanmarks afslag. Ved hjælp fra advokaten, gøres der nu et nyt forsøg på at få Topdanmark til at dække skaden. Alternativt vil der blive foretaget en henvendelse til Landsbyggefonden om yderligere støtte i den ekstraordinære situation. Grundet Topdanmarks afslag på at dække skaden, er boligerne ikke udbedret efter vandskaderne. 7/22

8 Da det er uvist, om Topdanmark vil dække skaden, og der med sikkerhed vil gå tid, inden der er en endelig afklaring, har KAB set på muligheden af, at afdelingen selv afholder udgifterne til udbedring af vandskaderne. Der er udarbejdet nedenstående forsigtige budget for dækning af hele sagen: Skadesbegrænsning og udbedring af skader Rådgiverhonorar Genhusning og huslejerefusion Samlede anslåede udgifter inkl. moms kr kr kr kr. Afdelingen har mulighed for at afholde udgifterne til hele sagen via opsparede henlæggelser. Dette kan ske uden, at det påvirker afdelingens likviditet forstået på den måde, at der fortsat er henlæggelser til alle planlagte arbejder inklusive dem der udføres via helhedsplanen (38,5 mio. kr.). Afdelingsbestyrelsen har på deres møde den 3. marts 2016 behandlet og godkendt ovenstående oplæg. Det indstilles, at organisationsbestyrelsen godkender, at afdelingen afholder maksimalt 6 mio. kr. af henlæggelserne til dækning af alle udgifter i forbindelse med snevandskader den november KAB arbejder på at skaderne dækkes af forsikringen subsidiært af Landsbyggefonden. Beboerne orienteres om snevandskaderne på afdelingsmødet den 8. marts , Friheden VI - Hæveautomat i lejemålet Strandmarksvej 18 (Slikland) Lejer af Strandmarksvej 18, st. har uden forudgående ansøgning indgået aftale med Danske Bank om etablering af en hæveautomat i en del af butikken. Danske Bank oplyser, at der længe har været behov for yderligere en hæveautomat i Friheden. Efter ønske fra Ældrerådet, som oplyser, at flere ældre beboere føler sig utrygge ved at hæve penge i den nuværende automat, er der indgået aftale med lejer af Strandmarksvej 18 om placering af automaten inde i butikken. Danske Bank betaler en årlig leje på kr. mod at udlejer afholder alle udgifter til el og rengøring. Lejen tilfalder lejer af Strandmarksvej 18, stuen, som derved får en månedlig nedsættelse af lejen på kr. 8/22

9 Lejer af Strandmarksvej 18 søgte sidste år om nedsættelse af lejen grundet omsætningsnedgang, hvilket blev afvist grundet manglende dokumentation for omsætningsnedgangen. Danske Bank betaler kr. i årlig leje for den eksisterende udvendige hæveautomat. KAB har efter forhandlinger med Danske Bank aftalt, at lejen for denne hæveautomat stiger til kr. med tilbagevirkende kraft fra 1. januar Det indstilles, at organisationsbestyrelsen godkender, at lejer af Strandmarksvej 18, st. har fremlejet en del af butikken til Danske Bank til brug for en hæveautomat, samt at KAB sender en skrap påtale til lejer af Strandmarksvej 18, st. for ikke at overholde lejekontraktens bestemmelser om at ansøge om tilladelse til fremleje. at bestyrelsen tager til efterretning, at lejen stiger til kr. for Danske Banks eksisterende lejemål , Børneinstitutionen status pcb og allonge til kontrakt Efter endt ombygning af Børneinstitutionen har Hvidovre Kommune henvendt sig vedrørende to forhold. Det ene vedrører et ønske om at få saneret pcb rester på de steder, hvor kommunen ikke har foretaget ombygning. Som oplyst på mødet den 9. september 2015 er alle fund af pcb under de tilladte grænseværdier, men da flere af pcb resterne sidder i fuger i børnehøjde ønskes disse fjernet. KAB har efter aftale med formandskabet bedt SBMI, der har gennemført pcb-analyserne, om at registrere omfang af nødvendig sanering samt prissætte dette. Udgiften vil kunne afholdes indenfor det godkendte budget. Det andet vedrører et tillæg til lejekontrakten, hvor kommunen ønsker uopsigelighed i en periode der svarer til afskrivning, af deres investering i ombygningen af institutionen. KAB er i øjeblikket i dialog med kommunen om mulig gensidig uopsigelighed for en årerække. 9/22

10 På mødet orienteres om seneste status. Det indstilles, at organisationsbestyrelsen godkender sanering af pcb rester i Børneinstitutionen samt, at der aftales et tillæg til lejekontrakten med en periode med uopsigelighed om muligt som gensidig uopsigelighed. 12. Udlejningsaftale godkendelse af reviderede udkast Bestyrelsen godkendte på mødet den 9. september 2015 valg af model B i Bolignøglen for genudlejning samt et udkast til ny udlejningsaftale. Modelvalg og udlejningsaftale er drøftet med Hvidovre Kommune ved borgmester Helle Adelborg og borgerservicechef Margit Halberg den 10. december 2015 og den 6. januar På bagrund af disse drøftelser er udlejningsaftalen drøftet med formandskabet, og der er udarbejdet et revideret udkast til udlejningsaftale. I den forbindelse er AlmenBolig+ afdelingen Langhusene skilt ud i en underaftale. Der er to ændringer i det nye udkast det ene er, at Hvidovre Kommune får anvisningsret til de 28 nye ungdomsboliger. Det andet er, at Hvidovre Kommune bibeholder en lille del af boliger med 100 % anvisningsret ud over de 25 %. Før var det 55 boliger i Friheden I det bliver nu 14 boliger på adresser, der ikke ligger i stueetagen. I Friheden VI var det før otte boliger. Det reduceres til fire boliger. De nye udkast til aftaler er fremsendt til Hvidovre Kommunen den 26. januar 2016, der planlægger, at de bliver forelagt kommunalbestyrelsen i løbet af marts Bilag 2: Revideret udkast til aftale om udlejning af boliger i Bilag 3: Aftale om udlejning af Almen Bolig+ boliger i Langhusene Det indstilles, at organisationsbestyrelsen tager orienteringen til efterretning, og godkender de reviderede udlejningsaftaler. 10/22

11 13. Ejendomsserviceteknikerelev Frihedens seneste ejendomsserviceteknikerelev blev udlært i juni 2015 og havde herefter en ansættelse i tre måneder. I forbindelse med at ansætte en ny elev besøgte Frihedens driftschef og driftsleder i november måned 2015 Teknisk Skole i Glostrup, hvor vi præsenterede eleverne for Boligselskabet Friheden. Der var efterfølgende samtale med fire elever, som ønskede praktikplads. En af dem var kvalificeret, men var 27 år og dermed voksenelev, mens den eneste under 25 år blev vurderet som ikke-kvalificeret. Der blev derfor ikke ansat en ny elev. Stillingen blev opslået ledig umiddelbart efter, og der var ca. 30 ansøgere. Der blev afholdt samtaler i december 2015, hvor tre under 25 år var til samtale, men ingen af dem var kvalificerede. På Teknisk Skole var ca. 75 % af eleverne over 25 år. Blandt ansøgerne til den opslåede stilling var billedet tilsvarende. Det er således vanskeligt at finde kvalificerede elever under 25 år, da udbuddet ikke er så stort. Aflønning af elever henholdsvis over og under 25 år er forskellig, idet en elev over 25 år er dyrere end unge elever. Dette fremgår af oversigten nedenfor, som er angivet i 2016 priser. Oversigt elevlønninger Elevløn u/25 år pr. måned I alt u/ 25 år Elevløn o/ 25 år I alt o/ 25 år Difference pr. måned Første 12 måneder ,27 kr ,24 kr ,37 kr ,44 kr ,20 kr. Næste 12 måneder ,68 kr ,16 kr ,37 kr ,44 kr ,28 kr. Næste 12 måneder ,02 kr ,24 kr ,37 kr ,44 kr ,20 kr. Sidste 3 måneder ,31 kr ,93 kr ,37 kr ,11 kr ,18 kr. I alt ,57 kr ,43 kr ,86 kr. Organisationsbestyrelsen har tidligere truffet følgende principbeslutninger vedrørende elever: På møde den 28. marts 2011 blev besluttet, at Friheden løbende vil have en elevplads til en ung med særligt behov. På møde den 28. marts 2012 blev besluttet, at Friheden løbende vil have en ungdomselev, der uddanner sig til ejendomsservicetekniker. 11/22

12 Det indstilles, at organisationsbestyrelsen bekræfter, at selskabet fortsat ønsker at have to elever som ovenfor beskrevet samt giver ejendomskontoret mulighed for at ansætte elever over 25 år, når det ikke er muligt at finde en ung elev. 14. Styringsdialog det årlige møde med Hvidovre Kommune Det årlige møde med Hvidovre Kommune afholdes den 1. april Er der særlige emner, som organisationsbestyrelsen ønsker, at formandskabet skal drøfte med kommunen? Det indstilles, at organisationsbestyrelsen drøfter, om der er særlige emner til det årlige møde med Hvidovre Kommune. Sager til orientering , Friheden I, Helhedsplan status På organisationsbestyrelsesmødet i november 2015 blev organisationsbestyrelsen orienteret om status og tidsplan på udførelsen af referenceblokken (blok 10) herunder tidspunkt for evalueringsmødet, forsikringsdækningen af de mange vandskader i blok 12, udførelse af affaldssystemet, den samlede tidsplan for renoveringen og genhusning af beboere med særlige behov. Status udførelse af referenceblokken Kvaliteten er god og udførelse af de indvendige arbejder i referenceblokken (blok 10) Hvidovre Enghavevej forløber godt, dog er der igen opstået forsinkelser på udførelse af arbejdet. Det skyldes udførelse af slibning og polering af terrazzogulvene i badeværelserne samt løsning af ventilationsanlægget. Udførelse af facader, tag og vinduer på blokken er godt i gang og her er arbejdet planlagt færdig medio marts 2016 desværre 9 uger forsinket. 12/22

13 Følgegruppen har været ude for at besigtige de indvendige arbejder, og der er tilfredshed med det udførte arbejde. På grund af forsinkelserne er evalueringsmødet vedrørende tidsplanen, logistikken samt udførelsen af referenceblokken flyttet fra den 16. december 2015 til 7. marts Beboerne fra blok 10 er inviteret til evalueringsmøde den 6. marts Efter evalueringsmødet den 7. marts 2016 kan det eventuelt blive nødvendigt at foretage mindre justeringer af hoved- og detailtidsplanen. Forsinkelsen på referenceblokken og logistikken på udførelse af de indvendige arbejder har også betydet forsinkelser på de første 6 opgange ud af 8 opgange i blok 7. De 2 sidste opgange følger tidsplanen med 10 uger i hver bolig. Rådgiver og entreprenør har oplyst, at løsninger og logistikken nu er på plads og fremover forventer de, at tidsplanen holder. Nødværgeforanstaltninger utætte tage / Blok 12 Alle indvendige skader - gamle og nye - er udbedret. Vandskaderne efter den tredje vandskade er blevet anerkendt dækket af projektets allrisk-forsikring. Tilbage udstår nu at få økonomien opgjort og fordelt mellem de tre vandskader. Affaldsskakte Udførelse af affaldssystem er voldsomt forsinket. Det skyldes uenighed vedrørende økonomi til den valgte løsning mellem entreprenør og rådgivere. Rådgiver og administration arbejder på en ny indstilling af økonomien til følgegruppen, således at der er et entydigt grundlag for deres beslutning, og en snarlig igangsætning af affaldssystemet. Tidsplan Den samlede udførelsesperiode opdelt i 4 etaper fra juni 2015 april 2019 er uændret. Forsinkelsen på de første 2 blokke er oplyst til at blive indhentet indenfor en meget kort periode, således at tidsplanen for etape 1 holder det aftalte. Med hensyn til afdelingens generelle situation med de utætte tage, så arbejdes der ligeledes på at finde en løsning, så tagene eventuelt kan blive fremmet. Det indstilles, at organisationsbestyrelsen tager orienteringen til efterretning. 13/22

14 , Friheden I - opmåling af lejligheder med henblik på ny lejeberegning og justering af BBR Som et led i helhedsplanen, hvor der sammenlægges boliger og indrettes tilgængelighedsboliger - og som et led i at afklare og om muligt at rette op på tidligere konstaterede differencer i boligernes m² og husleje - har KAB holdt møde med Landinspektørfirmaet LE34. Situationen er følgende, at beboerne betaler husleje efter det antal m², der er angivet i lejekontrakten, men beboerne modtager boligstøtte efter det antal m², der er registreret i BBR. Sidstnævnte er en ændring, der trådte i kraft, da beregning af boligstøtten blev overført til Udbetaling Danmark. KAB har gennemgået arealerne i lejekontrakterne og sammenholdt dem med de registrerede arealer i BBR og her viser sig differencer, som ikke umiddelbart kan forklares. Det er tidligere konstateret og forelagt bestyrelsen, at der er differencer i huslejen for samme størrelse bolig med samme beliggenhed uden, at der er fundet en entydig forklaring på dette. Ved at lade Landinspektørfirmaet LE34 opmåle et repræsentativt antal boliger/opgange kan sikres, at alle boliger får registreret korrekt BBR og dermed, at alle beboere får beregnet boligstøtte ud fra korrekt areal. Udgiften til opmåling kendes endnu ikke, da der ikke er udpeget det antal opgange, som udgør et repræsentativt antal boliger. Det indstilles, at organisationsbestyrelsen tager orienteringen til efterretning , Langhusene status MgO og Nilananlæg Nilananlæg Nilan varme- og ventilationsanlægget i boligerne er igen begyndt at lække vand fra bunden af vandbeholderen på varmtvandsdelen. Tilsvarende utætheder blev konstateret da afdelingen havde været i drift i et til to år. I 2014 blev reklameret over forholdet, og det blev konstateret, at bundflangen i vandbeholderen, (det vil sige en bundprop), ikke fra fabrikkens side havde været spændt tilstrækkeligt. Alle anlæg blev eftergået og bundflangen blev efterspændt. Organisationsbestyrelsen blev orienteret om ovennævnte på mødet den 26. november /22

15 Det viser sig nu, at efterspænding af bundflangen ikke har løst problemet med læk af vand fra vandbeholderen. Der er i to boliger konstateret alvorlige opfugtninger, hvor gulv i teknikrum og i køkkenalrum skal tages op og væg mellem teknikrum og køkken skal nedtages. At skaderne udvikler sig skyldes, at der er tale om udsivning af vand fra anlægget, som står i et aflukket teknikrum, hvor beboeren ikke har sin daglige gang. Opdages denne utæthed ikke i tide, bliver gulv og den underliggende konstruktion stærkt opfugtet. Efter møde mellem KAB, Scandibyg (entreprenør) og Nilan (underleverandør) er det aftalt, at ti anlæg trykprøves med det højst tilladte tryk. Dette for at se om fem anlæg, der er efterspændt og fundet tætte og fem anlæg, der endnu ikke har været utætte, stadig er tætte under maximalt tryk. Når rapporten foreligger, skal Nilan komme med en brugbar og holdbar løsning på problemstillingen. Reklamationen er naturligvis opretholdt overfor entreprenøren. Skaderne er dog også anmeldt til forsikringen, men det er meget tvivlsomt om de vil dække, da der er tale om en siveskade. De afviste den første skade på Mellemvangsvej 3. MgO-plader Bestyrelsen blev sidst orienteret om forholdet den 25. november Byggeskadefonden v/bunch Bygningsfysik har besigtiget afdelingen den 4. februar Der udarbejdes en rapport fra besigtigelsen, som Byggeskadefonden forholder sig til inden KAB - og dermed selskabet - får en tilbagemelding. KAB var repræsenteret ved besigtigelsen, og det kan oplyses, at der er konstateret MgOplader i skurerne samt på følgende facader: 4 boliger i blok 4 lejlighed nr th/ 1.tv og nr th/ 1.tv. Blok 5 fra nr (10 boliger) Blok 6 fra nr (9 boliger) men ikke på blok 7 som tidligere antaget. Det indstilles, at organisationsbestyrelsen tager orienteringen til efterretning. 15/22

16 18. Orientering om ændring af visse sociale ydelser - kontanthjælpsloft Finanslovsaftalen mellem regeringen, Dansk Folkeparti, Liberal Alliance og Det Konservative Folkeparti indeholder et kontanthjælpsloft, som kan få store konsekvenser for udsatte befolkningsgrupper, navnlig småbørnsfamilier uden job. Aftalen er ikke endeligt udmøntet, men BL har regnet på den, og er kommet frem til følgende forventede konsekvenser: Konsekvensen af reduktionen af boligstøtten vil formentlig være, at en række beboere vil få vanskeligt ved at få økonomien til at hænge sammen og dermed kan få svært ved at betale deres husleje. De nye reduktioner af ydelser træder i kraft den 1. oktober Det indstilles, at organisationsbestyrelsen tager orienteringen til efterretning og drøfter om selskabet skal informere beboerne om reduktion i de sociale ydelser. 19. Selskabets økonomiske situation - Investeringsforeninger Som bekendt blev 2015 ikke noget særlig godt år for vores investeringsforeninger. Kursen var stort set den samme ultimo som primo. 16/22

17 Kursværdier Danske Capital Nominel beholdning 26. feb (kurs 100) Indre værdi (Kurs) 31. dec Indre værdi (Kurs) 26. feb ,86 111,97 SEB ,03 112,20 Nykredit Port ,28 114,31 Værdiudvikling hidtil ,11 %- point +1,17 %- point +1,03 %- point Værdiudvikling hele ,01 %- point +0,04 %- point -0,14 %- point Som det fremgår af ovenstående, så ser det dog umiddelbart meget mere positivt ud i det nye år. P.t. er kursen på investeringerne støt stigende, så man kan med rette håbe, at 2016 bliver et betydelig bedre år end 2015 i denne forstand. Man skal dog naturligvis altid holde sig for øje, at der kan forekomme betydelige udsving - positive såvel som negative. Og der skal igen gøres opmærksom på, at indskud i investeringsforeningerne skal ses som en langsigtet investering. Det indstilles, at organisationsbestyrelsen tager orienteringen til efterretning. 20. Salg af fordringer til Lindorff KAB har i en årrække haft et godt samarbejde med Lindorff om inddrivelse af tilgodehavender hos fraflyttere, efter at sagerne har været til inkasso hos advokat. Indkomne beløb er blevet delt mellem Lindorff, afdelingen og KAB i forholdet 50 %, 40 % og 10 %. Lindorff er en af Europas førende inden for håndtering af manglende betalinger. For at få ryddet op i gamle tilgodehavender har KAB solgt alle fordringer dateret 1. august 2015 og 10 år tilbage til Lindorff mod et engangsbeløb på 6,25 mio. kr., som fordeles mellem de berørte afdelinger i forhold til deres tilgodehavende. Hvis der inden for de næste tre år hjemhentes mere end de 6,25 mio. kr., får afdelingerne yderligere 50 % heraf. Engangsbeløbet på 6,25 mio. kr. svarer til de hidtidige erfaringer med 17/22

18 omfanget af tilbagebetalinger, dog tilfalder hele beløbet nu afdelingerne, som tidligere blev delt med Lindorff og KAB. Fremadrettet modtager afdelingerne betaling som hidtil, alt efter om det er deres skyldnere, der tilbagebetaler. I løbet af 2016 forventes en ny afregningsmetode forhandlet med Lindorff, med henblik på fremadrettet at øge afdelingernes andel af de inddrevne beløb. Det indstilles, at organisationsbestyrelsen tager orienteringen til efterretning. 21. Kundetilfredshedsmåling resultat fra KAB har besluttet, at gennemføre en årlig digital tilfredshedsmåling blandt alle organisationsbestyrelsesmedlemmer i KAB-fællesskabet i årene 2015 til og med Første tilfredshedsmåling blev gennemført i 4. kvartal KAB vil benytte resultaterne af kundetilfredshedsmålingen til at udvikle og forbedre kernedriften og dermed betjeningen af KAB-fællesskabets boligorganisationer. Den enkelte boligorganisations resultat og det samlede resultat for KAB-fællesskabet vil blive forelagt organisationsbestyrelsen til orientering og drøftelse. Bilag 4: Kundetilfredshedsmåling resultat fra Bilag 5: Kundetilfredshedsmåling resultat hele KAB-fællesskabet Det indstilles, at organisationsbestyrelsen drøfter resultatet af kundetilfredshedsmålingen. 22. KAB kurser for beboervalgte 2016 Kursuskalenderen for 2016 blev udsendt i starten af december sammen med det første nummer af KAB s nye magasin Indblik. Kataloget kan desuden ses på I kataloget findes et bredt udbud af kurser. Her er bl.a. en nyhed - nemlig lørdagskurser - hvor flere kurser afholdes samtidig i KAB, og hvor alle kursister mødes på tværs til fælles op- 18/22

19 læg, frokost og snacks. Desuden tilbyder KAB forskellige seminarer, studieture, ERFA- møder og På vej hjem- møder. På næsten alle arrangementer er der en deltagerbetaling. En del boligorganisationer har valgt, at de betaler disse udgifter, mens det andre steder er de enkelte afdelinger, der betaler. Organisationerne opfordres til at drøfte og sørge for, at der i boligorganisationen og/eller i de enkelte afdelinger er fastlagt en uddannelses- og kursuspolitik, så beboervalgte har mulighed for at deltage i relevante arrangementer og kurser. Bilag 6: KAB-kurser for beboervalgte 2016 Det indstilles, at organisationsbestyrelsen drøfter behov og niveau for kursuspolitik samt tager orienteringen til efterretning. 23. Ejendomskontorets virke Ejendomskontoret er dagligt meget involveret i helhedsplanens gennemførelse med henvendelser fra beboere, nøglehåndtering, rådgivere og entreprenører. Det kræver ofte hurtig indsats og koordinering, informationsskrivelser og varslinger. Alle ansatte yder en indsats for at få dette til at fungere. Bjørn Lykke Jensen blev fastansat som servicemedarbejder den 1. januar Godkendelsen af udvidelse af ejendomskontoret trækker ud. Der er kommet ny sagsbehandler i Hvidovre Kommune, som forsøger at fremme sagen i det videre forløb. Materialet vedr. dispensationsansøgning for byggeri indenfor fortidsmindebeskyttelseslinje er nu af Teknik- og Miljøforvaltningen fremsendt til Udvalget for Teknik og Miljø, som har næste møde den 3. marts Der er herefter høring i to uger (Kulturarvsstyrelse og Kroppedal museum), hvorefter det skal offentliggøres i fire uger. Med mindre der indkommer væsentlige indsigelser, kan det forventes, at dispensationen udmeldes først i april måned. Selve byggesagen behandles i offentliggørelsesperioden, hvis der ikke er væsentlige indsigelser. Det forventes ud fra disse oplysninger, at byggetilladelsen foreligger ca. medio april måned. 19/22

20 Det indstilles, at organisationsbestyrelsen tager orienteringen til efterretning. 24. Nyt fra afdelingerne 4004, Friheden I Helhedsplanen pågår lige nu i etape 1, blok 10, 7, 8 og 9. Der henvises til punkt 15. Affaldsskakter lukkes som aftalt etapevis i henhold til helhedsplanen, indtil de nedgravede affaldssystemer er etableret. Dog vil skakterne i blok 3 og blok 5, etape 3 ekstraordinært blive lukket efter aftale med afdelingsbestyrelsen på grund af arbejdsmiljøforhold. Når affaldsskakter lukkes, placeres der affaldscontainere til husholdningsaffald i terræn. Udskiftning af betalingssystem i vaskerier fremrykkes to år i forhold til langtidsplanen efter aftale med afdelingsbestyrelsen. Det eksisterende system er nedslidt, og der kan snart ikke fås reservedele og vaskekort. Enkelte steder vasker beboerne af samme årsag gratis. Udskiftningen udføres snarest. Der er udskiftet varmemålere i hele afdelingen. 4005, Friheden VI Der pågår forundersøgelser vedrørende udskiftning af faldstammer og stigstrenge sammen med rådgiver og entreprenører. Herefter forventes endeligt omfang og renoveringsmetode at kunne anbefales til afdelingsbestyrelsen. Der er udskiftet varmemålere i hele afdelingen. Det er aftalt, at der skal udarbejdes en tilstandsvurdering af vinduer og døre. Der er afsat kr. i langtidsplanen i 2016/17 og 2017/18 til maling af vinduer. Der er endvidere afsat 12 mio. kr. til udskiftning af vinduer i 2020/21. Da begge aktiviteter ikke skal udføres med så få års mellemrum, vil tilstandsvurderingen afgøre, om vinduerne kan renoveres eller skal udskiftes. Hvis vinduerne skal udskiftes, er der i langtidsplanen forudsat anden finansiering på ca. 10 millioner kroner i 2020/ , Børneinstitutionen Børneinstitutionen er færdig med den omfattende ombygning, og ejendomskontoret planlægger at udføre en besigtigelse for at få tilrettet langtidsplanen efter ombygningen. 20/22

21 4010, Lille Friheden Der er i efteråret foretaget udskiftning af vandmålere og afspærringsventiler. Der er ligeledes udskiftet varmemålere i hele afdelingen. Der er efter beboernes ønske etableret tre minihaver, som er færdiggjort i efteråret. De tre beboere vil snarest få en planlagt huslejestigning på grund af dette. Generelt Det blev besluttet på det seneste afdelingsbestyrelsesmøde, at der skal foretages en kontrol af rengøringen i Friheden af et eksternt firma. Det er aftalt, at der udtages i alt 100 enheder til de fire årlige kvalitetskontroller svarende til ca. 25 enheder pr. stikprøvekontrol. Der har netop været afholdt opstartsmøde med kontrolfirmaet. Kontrollen igangsættes snarest og med kort varsel overfor rengøringsfirmaet. Kontrakten med YouSee kan nu efter tre år opsiges med ni måneders varsel, hvis dette ønskes. På næste afdelingsbestyrelsesmøde belyses mulighederne for henholdsvis genforhandling og eventuelt nyt udbud med flere bydende leverandører. Det indstilles, at organisationsbestyrelsen tager orienteringen til efterretning. 25. Beboerklagenævnssager Som bilag vedlægges en oversigt over beboerklagenævnssager i i perioden Bilag 7: Oversigt over beboerklagenævnssager Det indstilles, at organisationsbestyrelsen tager orienteringen til efterretning. 26. Kommende møder Organisationsbestyrelsesmøde Organisationsbestyrelsesmøde onsdag den 7. september 2016, kl i KAB onsdag den 23. november 2016, kl i Oasen 21/22

22 Repræsentantskabsmøde onsdag den 23. november 2016, kl i Oasen Det indstilles, at organisationsbestyrelsen tager orienteringen til efterretning. 27. Eventuelt 22/22