Billige boliger. Referat fra temamøde 3. april 2008

Transkript

1 Billige boliger Referat fra temamøde 3. april 2008

2 Program 15:00 Velkomst og introduktion Ved formand Knud Erik Busk, Bygherreforeningen 15:10 Baggrunden for initiativet om billige boliger Ved overborgmester Ritt Bjerregaard, Københavns Kommune 15:35 Arkitektur og billige boliger Ved indehaver og arkitekt maa Søren Rasmussen, ONV Arkitekter 16:05 Teknik og finansiering bag billige boliger Ved direktør Knud Erik Busk, Fonden for Billige Boliger 16:30 Paneldebat ordstyrer er sekretariatsleder Henrik L. Bang, Bygherreforeningen 17:00 Uformelt samvær med vin og sandwich

3 Sådan realiseres billige boliger Temamødet omhandlede Ritt Bjerregaards 5000 billige boliger til 5000 kr. pr. måned koncept, og vi var stolte af at kunne byde velkommen til ministeren selv og dermed få hendes udlægning af, hvordan de billige boliger er blevet og fortsat bliver en realitet, samt at høre arkitekten, Søren Rasmussen fra ONV Arkitekter, fortælle om projektet Karens Minde. Temamødet om billige boliger var usædvanligt populært og vi var igen nødt til at afvise ikkemedlemmer. De heldige, der fik en plads på mødet havde mulighed for at overvære en utroligt spændende debat om konceptet billige boliger og dets praktiske implementering. Knud Erik Busk bød velkommen i sin egenskab af formand for Bygherreforeningen og fortalte om hans første oplevelser med billige boliger. Bygherreforeningen blev stiftet i 1999, efter brugerkravene var blevet skærpet i lovgivningen, for at øge muligheden for effektivisering i byggeriet, bl.a. gennem industrialisering. Projekt hus havde været en mindre succes og typehus-branchen førte løbet. Men så kom Ritt Bjerregaard og fremsatte forslaget om 5000 boliger til 5000 kr. pr. måned, og Knud Erik Busk havde takket ja til at være med på projektet Han sagde: jeg er flov over at det måtte være en politiker, der sparkede projektet i gang, hvorefter Ritt Bjerregaard spontant svarede hvad har man ellers politikere til?. Herefter bød Knud Erik Busk velkommen til Henrik L. Bang, sekretariatsleder i Bygherreforeningen, som skulle styre slagets gang. Henrik indledte med kort at præsentere omgivelserne og husets historie, da aulaen er et usædvanligt smukt eksempel på (bygge) håndværk. Herefter bød han velkommen til Ritt Bjerregaard, der om nogen har sat dette højaktuelle tema på dagsordnen. Baggrunden for initiativet om billige boliger Ved overborgmester Ritt Bjerregaard, Københavns Kommune Ritt Bjerregaard takkede Knud Erik Busk for invitationen og roste salen for det smukke håndværk. Herefter udtrykte hun sin glæde over at møde de mange deltagere, hvoraf flere er vigtige spillere i kampen for de billige boliger. Det er nu to år siden 5x5-planen blev vedtaget i borgerrepræsentationen, og de første 12 boliger er endeligt kommet. Medierne forsøger konstant at gøre det til en debat om valgløfter, men Ritt Bjerregaard forsikrede publikum, om at det ikke var årsagen til at idéen opstod: billige boliger handler om Københavns fremtid og om at skabe plads til de mennesker byen har brug for kernemedarbejderen fx politi, kassedamer, hjemmeplejen, osv. Det er mennesker vi alle på et eller andet tidspunkt får brug for, og som byen kan ikke klare sig uden. På 10 år er prisen på ejerboliger steget til det firedobbelte og det er endda medregnet den seneste tids fald i boligpriserne. Samtidig er andelsboligpriserne eksploderet med seksdobbelte prisstigninger. Engang var andelsboligen et billigt alternativ til ejerboliger, men det er det ikke længere. Det betyder, at personer med mellemindkomster skal minimum 50 km uden for byen målt fra Rådhuspladsen for at have råd til at købe sin egen bolig. De informationer Ritt Bjerregaard refererede til stammer fra en undersøgelse Home har udarbejdet. Konsekvensen af dette er, at København bliver en mere og mere opdelt by, fordi mellemindkomstfamilierne er nødt til at flytte ud; almene boligområder bliver fattigere, og der opstår kvarterer, der kun er for de mest velhavende. Ritt Bjerregaard understregede at dette er en uhensigtsmæssig tendens. Ritt Bjerregaard fortalte en lille anekdote: en fra boligudvalget havde foreslået, at dette ikke var et problem, for disse familier kunne jo bare købe sig en bolig på Lolland og pendle frem og tilbage. Det

4 viste sig at han selv var fra Lolland. Problemet i pendlerløsningen er, at det går ud over miljøet, familien og i sidste ende også København. De jobkategorier der ligger i mellemindkomstgruppen, er oftest de såkaldte kvindejobs. Typisk sker der det, at når familien er flyttet ud, får især kvinderne efterhånden lokale jobs for at have bedre tid til familien og på den måde tømmes København for disse typer af arbejdskraft, sagde Ritt Bjerregaard og fortsatte jeg overlever nok debatten om valgløfterne, men København overlever ikke. Derfor er det vigtigt at gøre noget ved problemet. Sker der så noget? Ja, men der sker ikke nok. Karens Minde står færdigt, og der er billig-boligprojekter i gang både ved DR-byen og på Grøndalsvænge. Ritt Bjerregaard gav i den forbindelse stor ros til Fonden for Billige boliger, men understregede at de ikke kan løfte opgaven alene. Derfor blev hun glad, da Høpfner A/S foreslog at omdanne et par og 30 af deres boliger i BIGHOUSE i Ørestad Syd til billig-boliger. Oprindeligt var kravet til en billig-bolig at den skulle være 85 kvm, men da Høpfners boliger varierer i størrelse, besluttede man at åbne for nye muligheder, så billig-bolig konceptet i stedet baseres på en specifik kvm-pris. Carlsberg har også tilkendegivet, at der vil blive inkluderet et antal billig-boliger i deres nye projekt i Valby. Ritt Bjerregaard så gerne, at hun som overborgmester kunne gøre mere, men der er mange hindringer i vejen for billig-boliger. Fx kan de danske kommuner ikke sælge grunde til en reduceret pris, hvis de bruges til alment byggeri, sådan som man ser det i bl.a. London. Professor Hans Thor Andersen fra Geografisk Institut ved Københavns Universitet har udarbejdet en rapport over otte europæiske byers tilgang til billig-boliger og kunne konkludere, at Danmark er et rent u-land på boligområdet. De almene boligorganisationer har mange bureaukratiske regler og snævre rammer for finansiering. Seks konkrete projekter er blevet opgivet, fordi de ikke lå indenfor mulighederne i rammebeløbet. Ritt Bjerregaard pointerede, at der er en fælles interesse i at skabe mere fleksible rammer. Ritt Bjerregaard fremhævede, at hun glæder sig over de muligheder, der ligger i industrielt byggeri: det behøver ikke være grimme betonkasser se blot de flotte rammer Søren Rasmussen fra ONV arkitekter kan fremvise fra Karens Minde. Er folk interesserede?, spurgte overborgmesteren, kunne de ikke betale mere? Det var 1500 ansøgninger til de 12 boliger, og det understreger udviklingen i byen, og at det er et bæredygtigt projekt. Fleksibel udlejning i almene boliger, som beskrives i UrbanPlanen betyder at man kan komme ind i fx MjølnerParken, AkacieParken, etc. foran ventelisterne, hvis man har et job. Konceptet har et dobbelt sigte: dels at skaffe boliger og dels at udtynde sociale problemer. Erfaringen viser, ifgl. overborgmesteren, at det ikke afskrækker Københavnere at flytte ind og der er stor interesse for ordningen. Ritt Bjerregaard sluttede af med at sige, at hun har stor optimisme i forhold til at vende udviklingen, og hun glædede sig til paneldebatten. Arkitektur og billige boliger Ved indehaver og arkitekt maa Søren Rasmussen, ONV Arkitekter Søren Rasmussen indledte med at understrege, at de havde fået hjælp fra tegnestuen Mejeriet i Kolding, som desværre ikke havde mulighed for at være til stede på temamødet. Projektet Karens Minde passede perfekt til ONV Arkitekter, da vores motto altid har været at forsøge at få meget ud af lidt. Det gav en stor tilfredsstillelse at se den glæde familierne fik ud af projektet, sagde Søren Rasmussen. Der har været mange sten undervejs sagde Søren Rasmussen vi har været som i en sandwich mellem Ritt Bjerregaard og Knud Erik Busk. ONV blev udvalgt til projektet og fik af vide at jeres projekt ligger lige til højrebenet. På forhånd var det besluttet, at byggeriet skulle ske i samarbejde med den estiske producent, hvilket gav lidt problemer, fordi det oprindelige forslag ikke helt kunne lade sig gøre. ONV Arkitekter arbejder med industrielt fremstillede rumstore elementer og ønsker at undgå en gentagelse af 60 erne. Et godt byggeri forudsætter en rette kombination af god arkitektur og den rette menneskesammensætning, ifølge Søren Rasmussen. Idéen er at bygge med to trækasser,

5 der giver to rum, hvilket giver mulighed for en stor grad af brugerindflydelse fx skillevægge. Boligerne er designet efter reglen om 85 kvm og alt rationaliseres need to have vs. nice to have for at holde prisen nede. Man ønsker i Karens minde at opnå fællesskab. Der er 38 lejligheder i alt, hvoraf 12 er billig-boliger. Disse 12 er lidt mindre end de øvrige, men ude fra synes dette ikke, hvilket giver en samhørighed. Der er rum til mange grader af naboskaber og fællesskaber nu er rammerne skabt og det er op til beboerne at gøre resten, sagde Søren Rasmussen. Søren Rasmussen fortalte herefter om andre muligheder med byggeklodserne fx i 4-5 etagers byggerier. Her nævnte han bl.a. projektet Blommehaven ved DR-byen, som er rækkehuse i tre etager. Søren Rasmussen er selv stor fortaler for rækkehustanken, fordi opgangshuse typisk har mindre fællesskab. En vigtig point Søren Rasmussen fremhævede var at boligerne ikke bare skal være billige, men også salgbare. Kompakte huse er billigere i energi og billigere at bygge, men der bør foretages en afvejning mellem privatliv og pris. Han viste her bl.a. et eksempel på, hvordan alle kan få egen indgang i etagebyggeri. Ved at samle de dyre elementer så som trapper, køkken og bad, der fx kan bygges i Kina, Estland eller lignende, kan prisen gøres billigere. Dette er muligt med de rumstore elementer. Søren Rasmussen understregede også vigtigheden i at vide, hvordan man bygger, hvis man vil bygge billigt og godt ikke bare slå streger på papiret. Han fremhævede mulighederne for at individualisere byggeriet, fx med 3-4 forskellige typer facader, så brugeren selv kan bestemme og give boligen personligt præg. Alle Søren Rasmussens eksempler og billeder kan findes på ONV Arkitekters hjemmeside: eller Deres filosofi er, at de gerne deler deres idéer med andre, fordi de synes, det er vigtigt at dele. Når man bygger i elementer, slipper man af med de dårlige byggeoplevelser. Det er op til bygherren at sikre, at det ikke bare bliver hønsekasser altså at der kommer noget ordentligt arkitektur på. Legoklodserne kan transformeres og gives arkitektonisk kvalitet fx med en kombination af rumstore elementer og flade elementer. Men typisk vil producenten, fx dem i Estland, kun bygge én type elementer. Søren Rasmussen mente, at fremtiden (om år) vil byde på elementer bygget af robotter, hvilket vil sænke priserne. Søren Rasmussen viste eksempler fra deres arbejde med sommerhuse og M2 huse. Idéen er, at huset kan vokse med familien dvs. at man fx kan sætte en ny boks på med børneværelser, etc. Det giver stor fleksibilitet, men folk foretrækker typisk at bygge det hele på én gang. Rumstore elementer kan også bruges til institutionsbyggeri bl.a. ved Grøndalsvænge. De mange træhuse skyldes at træ er en billig beklædningsform, men det er også muligt at bruge andre facadetyper. Søren Rasmussen bakkede i øvrigt Ritt Bjerregaards udflytningsteori op med et praktisk eksempel fra Ringsted, hvor kommunen er i gang med to nye institutioner pga. Københavnske tilflyttere. Herefter viste Søren Rasmussen en billedmontage fra Karens Minde. Det var en ekstremt hurtig byggeprocess en globaliseret byggeprocess. Billig-boligerne er alle ens, og der blev endda råd til ens afskærmning af udearealer, postkasser og træskodder. Det er vigtigt, at indgangen er indbydende og Søren Rasmussen var stolt af projektet - især de udendørs skodder. Til slut nævnte Søren Rasmussen at billig-boligerne er afhængige af, at ejerboligerne bliver solgt, og at afmatningen i markedet derfor kan give problemer. Teknik og finansiering bag billige boliger Ved direktør Knud Erik Busk, Fonden for Billige Boliger Knud Erik Busk, nu som repræsentant for Fonden for Billige Boliger, gennemgik de praktiske erfaringer med Karens Minde projektet fra idégrundlag til udførelse, og samtidigt gennemgik han idégrundlaget for Fonden for Billige Boliger. Værdiskabelsen kommer fra design med individuel tilpasning kombineret med stordriftsfordele, sagde Knud Erik Busk og fortalte at man har skævet til typehuspartner-

6 ne, da man først gik i gang med ideen, og lagt nogle styrende strategier for konceptet billig-bolig. Det skal være andels- eller almene boliger, der bygges i en ring omkring København på kommunale og private grunde, men der er også et projekt i gang i Hillerød. Udvælgelsen af beboere er baseret på indkomst, formueforhold og kreditvurdering. 75% af byggeprocessen foregår på fabrikken. Først blev leverandøren valgt og herefter satte man arkitekter på lean struktur gennem rumstore moduler. Knud Erik Busk fremhævede, at det havde været lækkert at det blev bygget på fabrik, så det kunne inspiceres og fejlrettes inden produktionen gik i gang mere end halvdelen af boligerne er afleveret uden fejl og mangler. Billig-bolig navnet associeres med et dårligt image: lavkvalitet, ghetto, osv. Derfor har man lagt strategier for at sikre et godt image. Der bruges danske arkitekter, det er god kvalitet og miljørigtigt og selvfølgeligt fuldt indflytningsklare uden mangler. De er energiklasse 2 genvex og altså meget tæt på energiklasse 1. Grundprisen på byggeriet var 5100 kr. pr. kvm og 1000 kr. pr. kvm til at tilføje arkitektur til byggeriet. Den første udfordring for Fonden for Billige Boliger var at definere hvad er en billig bolig og hvad er 5000 kr. pr. måned. Erfaringen viser, at der skal bruges meget tid på planlægning, så der ikke er udeståender, når produktionen går i gang, hvilket Knus Erik busk syntes var lækkert, og han afsluttede med at sige, at billige boliger er en realitet! Knud Erik Busks slides gennemgår detaljerne omkring byggeriet og derfor har vi valgt at gøre denne del af referatet kort. Paneldebat Panelet bestod af Knud Erik Busk, Ritt Bjerregaard og Søren Rasmussen. Søren Rasmussen startede med at kommentere, at det er vigtigt at tænke på, at halvdelen af det, der bygges, ikke er i højarkitektonisk kvalitet, og derfor er det vigtigt at påpege, at det selvfølgeligt bør bygges med øje for arkitekturen. Hans Erik Lund, landsformand for ABF, startede debatten; han havde set på modellen for Karens Minde og mente, det var en ny type andel, der var en kloning af den nye og den gamle andelsmodel, og han bakker op om modellen. Hans spørgsmål var: har I tænkt jer at disse to andelstyper i samme bebyggelse er én eller to foreningen (det bør være én)? Svaret kom fra Knud Erik Busk, der fortalte, at de ikke havde turdet i dette første projekt at lave én samlet forening, fordi bl.a. Forbrugerrådet var skeptiske. Men de havde oprettet en samlet grundejerforening. Han kommenterede afslutningsvist, at de selvfølgeligt var interesserede i at få hjælp. Henrik L. Bang stillede det næste spørgsmål: Jeg bed fast i at konceptet holder, men hvad er det vigtigste, der skal til for at det bliver en realitet med 5000 boliger? Ritt Bjerregaard svarede at det ikke kan lykkes på 5 år, men at vi har udviklet et nyt koncept. I forbindelse med nybyg prøver vi at komme med. Der er lagt principper for bæredygtighed både miljømæssigt og socialt. Hun fortsatte med et eksempel: Nordhavnen er et projekt, hvor man har forsøgt at gennemtvinge, at det bliver boligerne, der ligger ved vandet frem for erhvervsejendommene. Hun ville dog ikke give et nyt bud på hvor mange år der går, før de 5000 er realiseret. Ritt Bjerregaard fortalte også, at da planloven blev ændret i 2007, og klausulen om, at bygherren nu også kan betale med på udenomsarealet, blev indført, havde de forsøgt at få gennemtrumfet en klausul om billige boliger, sådan som man fx har i London. De ville desuden gerne have haft mulighed for, at grunde kunne sælges billigere, hvis de blev brugt til billig-boliger. Også en ændring af muligheder i almensektoren, især finansiering søgtes gennemført uden held. Hun fortalte at hun har sat et

7 møde op med velfærdsministeren om Almen Plus, og håber, at dette kan virke, samt idéen med at gå ind i ghettoerne. Det er lidt vi kan, sagde Ritt Bjerregaard, men meget vi kunne hvis den blev ændret. Ved en ændring kan de 5000 boliger opnås på ca. 10 år. En fra Københavns Ejendomme kommenterede at panelet tidligere havde efterlyst vildskab: København er en by med meget vand hvad med flydende kasser (Så slipper man for kraner og grunde og alt det der)? Søren Rasmussen svarede, at det er en fascinerende tanke med en flydende by, men at det er rigtigt dyrt at bygge på vand pga. skroget, og at Søfartsstyrelsen også stiller krav. Lars Schou Petersen, også fra Københavns Ejendomme, spurgte til om de billige priser kan fastholdes i Estland? Hvordan opstod kontakten? Og hvordan er nærmarkedet? Knus Erik Busk svarede, at det er svært at fastholde de estiske priser pga. inflationen i landet, men at de i det næste projekt vælger at bruge danske montører. Han tror ikke, vi ender med at producere i Kina, men at halvfabrikata nok er fremtiden. Transport er ca. 250 kr. pr. etagemeter. Han tilføjede at de holder et vågent øje med problemet. Kendskabet til fabrikken kom sig af, at en gruppe i 05 / 06 kortlagde det nordeuropæiske marked. Det danske marked er i mellemtiden udvidet, så Knus Erik Busk forventer større dansk konkurrence. Søren Rasmussens erfaringer er, at produktionsformens priser er sat efter markedsprisen. Rumstore elementer har fulgt med de generelle prisstigninger i Danmark som følge af udbud og efterspørgsel. Henrik L. Bang spurgte, om billig-boliger bliver overflødige, hvis bunden går ud af markedet. Knud Erik Busk svarede, at han ikke troede det grundpriserne falder meget, men da det er investeringer, forsøges boligerne lejet ud til rundt kr. Henrik L. Bang spurgte så om bygningsarbejderne sættes under pres som følge af denne form for industrialisering. Ritt Bjerregaard svarede, at tildelingen sker ud fra kriterier, og derfor kan bestemte grupper ikke favoriseres. Hidtil har markedet ikke mærket problemer som følge af fabriksproduktion. Knud Erik Busk kommenterede på, hvad byggebranchen og Dansk Byggeri har sagt til det. Der var modstand, men ikke så meget modstand, som der nok ville have været, hvis markedet havde været presset, da projektet blev sat i gang. Fonden for Billige Boliger er opmærksom på at følge markedet og opfordrer andre til også at bygge billig-boliger. De ser også gerne flere samarbejder. Dansk Byggeri har allerede taget konceptet til sig. Erik Svanemose fra Skanska rejste sig og fortalte om deres erfaringer med det modulbyggeri, de har gennemført i samarbejde med Ikea, og han synes, det er et fantastisk koncept. De er i gang med at projekt i Frederikssund og færdige med et i Hillerød kr. pr. kvm i Frederikssund. Byrådet besluttede, at de gerne ville have projektet ind og brugte et karaktersystem til at vurdere projekterne, og det faldt favorabelt ud til Skanska. Boligerne blev solgt i Ikea i Tåstrup og var væk på 45 minutter! Han opfordrede København Kommune til at se, om man kan bruge lignende karaktersystemer. Ritt Bjerregaard takkede for inspirationen og syntes, det var spændende at høre om. Søren Rasmussen sagde, at Erik Svanemose havde fat i noget af det rigtige. Hans erfaringer var bare, at lokalkommunerne vælger at sælge grunden til højestbydende. Knud Erik Busk sagde, at konklusionen er, at det er dumt at sælge til højestbydende, og at man i stedet skulle se på den økonomiske helhed. Han mener, det bør kunne lade sig gøre med karakteren, men som han sagde: Jeg er jo ikke ekspert på lovgivningen. Søren fik den afsluttende kommentar og takkede for fremmødet. Husk, at byggeriet bliver ikke bedre end bygherren er derfor er bygherren drivkraften. For at realisere billig-boligerne skal bygherren være villig til at acceptere det mindre overskud.