Markedsanalyser og nyheder fra erhvervsejendomsmarkedet > Nr. 14 > Sommer Colliers Award 2015 Nye spor i ejendomsudviklingen

Transkript

1 Colliers MarkedsNYT Markedsanalyser og nyheder fra erhvervsejendomsmarkedet > Nr. 14 > Sommer 2015 Tema Colliers Award 2015 Nye spor i ejendomsudviklingen > Konference den 12. maj 2015 i Lokomotivværkstedet i København > DSB Ejendomme en anderledes ejendomsportefølje > Gehl Architects: Gevinster ved byrumsforbedringer

2 Colliers Velkommen til 14. udgave af Colliers MarkedsNYT Nye spor i ejendomsudviklingen Her på den rigtige side af krisen er ejendomsbranchen under kraftig forandring og kravene til branchens aktører er højere end nogensinde før. Colliers MarkedsNYT Nr. 14 > Sommer 2015 Forsidefoto: Lokomotivværkstedet [Johan Gottschalk] Udgiver: Colliers International Danmark A/S Søren Frichs Vej 38A 8230 Åbyhøj Redaktion: Analysechef Anne Kaag Andersen anne.kaagandersen@colliers.com Direktør og partner Johan Gottschalk johan.gottschalk@colliers.com Samtidig oplever vi en stor kreativitet i forsøget på at forbedre og udvikle løsninger på ejendoms-og byudviklingens udfordringer. Et af vores bidrag til løsningen på disse udfordringer er idékonkurrencen Colliers Award, som skal inspirere og udfordre vanetænkningen i ejendomsbranchen. I år blev idékonkurrencen gennemført i samarbejde med DSB Ejendomme, som ejer 298 stationsbygninger i Danmark, hvoraf størstedelen ikke længere bliver benyttet til deres oprindelige funktion. 100 studerende gik sammen for at finde løsninger på den problemstilling, og indleverede forslag til hvordan stationsbygninger kan aktiveres og igen blive et aktiv i byerne. Denne udgave af Colliers MarkedsNYT er dedikeret Colliers Award 2015, hvor vi sætter fokus på en ejendomsbranche i udvikling. Rigtig god læselyst! Tlf info@colliers.dk CVR-nr Oplag: Næste udgave: September 2015 Eftertryk er alene tilladt med angivelse af kilde. Colliers Inhouse ISSN Jeppe Schønfeld CEO Partner København Peter Lassen COO Partner København

3 SJÆLLAND NORDJYLLAND FYN Kr. pr. m² pr. år ekskl. drift % SJÆLLAND NORDJYLLAND FYN Kr. pr. m² pr. år ekskl. drift % MarkedsNYT Colliers Award 2015 Nye spor i ejendomsudviklingen En anderledes ejendomsportefølje 4 Interview med underdirektør Jes Transbøl, DSB Ejendomme. Colliers' konference den 12. maj i samarbejde med DSB Ejendomme Billedreportage fra Lokomotivværkstedet i København...9 Vinderne af Colliers Award Gode byrum betaler sig 18 Camilla van Deurs, partner og Head of Design hos Gehl Architects, er uddannet arkitekt, har en ph.d. i urban design og har arbejdet med byudvikling i hele sin karriere. Fokus på det levende 20 Partner og adm. direktør Mette Skjold fra SLA A/S har siden 2001 arbejdet med byudvikling, både nationalt og internationalt. Ældre stationsbygninger skifter spor 22 I udlandet ses flere eksempler på projekter, der skal give nyt liv til ældre stationsbygninger og styrke fællesskabet i mindre samfund, men også i Danmark får flere stationer nyt liv. Overser du dine muligheder? 24 Afgiftsgodtgørelse ved erhvervsmæssig udlejning af fast ejendom. Ejendomsjura 26 MarkedsINFO 28 Kontorejendomme Det kan være både moderne eller ældre ejendomme. For så vidt angår afkastkravet, antages det, at ejendommene er udlejet på 10-årige lejekontrakter. MARKEDSLEJE AFKASTKRAV Bedste Standard Under middel Bedste Standard Under middel København City ,00 5,50 5,75 Brokvarterer og Frederiksberg ,50 5,75 6,00 Havnefront ,00 5,50 5,75 Ørestaden ,50 5,75 6,00 Øvrige København* ,75 6,00 6,25 Forstæder nord ,50 6,00 6,25 Forstæder syd/vest ,50 6,75 7,00 MIDT- OG VESTJYLLAND Aarhus City ,25 5,75 6,25 Øvrige Aarhus ,00 6,50 7,50 Horsens ,00 7,50 8,75 Randers ,00 7,50 8,25 Aalborg City ,50 6,50 7,00 Øvrige Aalborg ,25 6,75 7,25 Nørresundby ,25 7,75 8,75 Hjørring ,25 8,00 8,75 Frederikshavn ,50 8,00 8,75 TREKANTOMRÅDET OG SYDJYLLAND Vejle ,00 7,25 8,75 Kolding ,00 7,25 8,75 Fredericia ,00 7,25 9,00 Esbjerg ,00 7,25 9,00 Odense City ,00 7,00 8,00 Øvrige Odense ,00 8,00 9,00 Svendborg ,00 8,00 10,00 Middelfart ,50 8,00 10,00 Nyborg ,50 8,00 10,00 Industri- og logistikejendomme Ejendomme opført i moderne byggestil med elementopbyggede beton facader og built-up-tag med hældning. Den indvendige højde er op til 8 meter. Der forudsættes at være en i forhold til anvendelsen, passende administrationsdel i ejendommen. Ejendommene er beliggende i erhvervsområder med flere ejendomme af tilsvarende type. For så vidt angår afkastkravene, antages det, at ejendommene er udlejet til gode lejere på 10-årige lejekontrakter. Ejendommene er af middel størrelse (volumen på mio. kr.) MARKEDSLEJE *Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nordvest, Amager mv. *Øvrige København består af Vanløse, Valby, Brønshøj, Nordvest, Amager mv. AFKASTKRAV Bedste Standard Under middel Bedste Standard Under middel Øvrige København* ,50 8,00 9,00 Forstæder nord ,75 8,25 8,75 Forstæder syd/vest ,75 8,25 8,75 MIDT- OG VESTJYLLAND Øvrige Aarhus ,25 7,75 8,75 Horsens ,75 8,50 9,50 Randers ,25 9,00 10,00 Øvrige Aalborg ,75 8,50 9,00 Nørresundby ,00 8,50 9,25 Hjørring ,25 8,75 9,25 Frederikshavn ,25 9,00 9,50 TREKANTOMRÅDET OG SYDJYLLAND Vejle ,50 8,25 9,25 Kolding ,50 8,25 9,25 Fredericia ,50 8,25 9,25 Esbjerg ,75 8,50 9,50 Øvrige Odense ,00 9,00 10,00 Svendborg ,50 8,75 9,25 Middelfart ,50 9,50 10,00 Nyborg ,00 9,50 10,00 Internationale tendenser 38 Colliers Status og Colliers MarkedsPULS 39 Den økonomiske situation på ejendoms markedet herunder nøgletal, tal for tomgang samt markedsleje og afkastkrav. Colliers MarkedsNYT > FORÅR

4 DSB Ejendommes udlejningsafdeling har særlig fokus på at sikre liv og lejeindtægter på landets 26 største stationer. På Københavns Hovedbanegård åbnede Coop for nylig Mad Cooperativet på 800 m² med salg af dagligvarer, specialiteter, to go-kaffe og mad til togturen. [Expedit har indrettet Mad Cooperativet i samarbejde med Coop. Foto: Expedit.] 4 Colliers Markedsnyt > Sommer 2015

5 En anderledes ejendomsportefølje Selvom DSB Ejendomme er lidt anderledes end andre ejendomsselskaber, er der fuld fokus på optimering, udvikling og indtjening. Af og Umiddelbart kunne man tro, at DSB Ejendommes eneste opgave var at vedligeholde stationsbygninger rundt omkring i Danmark, men i virkeligheden indeholder DSB Ejendommes portefølje mere end 850 grunde og 700 ejendomme, hvoraf kun de 298 er stationsbygninger. Så selvom kerneopgaven er at vedligeholde og optimere stationerne, bruges der også mange kræfter på at håndtere drift og salg af en større del af de 7,7 millioner kvadratmeter grundarealer. For at håndtere de mange aktiver og opgaver er DSB Ejendomme opdelt i tre ben : Salg, Udlejning og Stationer. I spidsen for organisationen er underdirektør Jes Transbøl, som blev ansat i Store muligheder i de gamle banearealer I Salg er DSB Ejendomme i gang med flere store udviklingsprojekter på tidligere banearealer i samarbejde med private investorer, heriblandt IKEAs nye varehus i København, som forventes at stå færdigt i 2018, hvis lokalplaner mv. bliver godkendt. Hidtil har organisationen ofte selv stået for at sælge de tidligere banearealer, men det er Jes Transbøls forventning, at man fremover på de gode placeringer i højere grad via mæglere vil konkurrenceudsætte både bredere og tidligere i processen, når grundarealerne skal sælges. Det afføder dog nogle udfordringer: Vi vil rigtig gerne udbyde grundarealerne mere åbent til salg tidligt i processen, men det er svært, da der ofte skal udarbejdes en endelig lokalplan, og man derfor endnu ikke kender de præcise anvendelsesmuligheder for de enkelte grundstykker. Det er dog en af de ting, vi kommer til at arbejde med fremover, fortæller Jes Transbøl. DSB Ejendomme sælger grundarealer i hele landet: Selvom efterspørgslen er størst i landets store byer, sælger vi jord og bygninger i hele Danmark, og ud over København har vi udviklingsprojekter i gang i blandt andet Hillerød, Slagelse, Nyborg, Esbjerg og Aalborg, fortsætter Jes Transbøl, som også understreger, at ud over beliggenheden er også bebyggelsesprocenten og den tilladte anvendelse selvsagt afgørende for værdien af et grundareal. Det er ikke kun grundarealer, som DSB Ejendomme sælger. Organisationen har fx for nylig solgt deres eget tidligere domicil i Sølvgade og Østerport Kursuscenter, og inden længe skal den store godsbanebygning på Kalvebod Brygge 32 sælges. Kalvebod Brygge 32 ligger i et af Københavns centrums sidste udviklingsområder, og ejendommen er også en udviklingsejendom, hvor der blandt andet er mulighed for at bygge et par etager ovenpå. Det bliver en spændende sag at følge. Vi har bevidst ikke lejet den ud for at give de fremtidige ejere mulighed for at starte udviklingen af ejendommen med det samme, fortæller Jes Transbøl. Det sker også, at DSB Ejendomme sælger stationsbygninger, men oftest ønsker DSB Ejendomme at beholde ejendommene, også > Colliers Markedsnyt > Sommer

6 DSB Ejendomme Udlejning I takt med at billetsalget flytter sig fra de fysiske butikker til internettet frigøres arealer i landets stationsbygninger. Lokalerne udlejes til kiosker, spisesteder, kontorer og butikker. DSB Ejendomme Salg DSB Ejendomme sælger grundarealer og ejendomme i hele landet. Ud over København er der i øjeblikket udviklingsprojekter i gang i blandt andet Hillerød, Slagelse, Nyborg, Esbjerg og Aalborg. selvom de ikke længere bruges i forbindelse med togdriften. Det skyldes, at bygningerne af mange rejsende uvilkårligt forbindes med DSB, og derfor er det bedst fortsat at have råderet over stationerne og derved undgå fx forfaldne bygninger. Udlejning giver liv DSB Ejendommes andet ben er Udlejning, hvor fokus netop er på at udleje stationsbygningernes tomme lokaler, der blandt andet opstår, fordi store dele af billetsalget flytter sig fra de fysiske butikker til internettet, og denne udvikling forventes at fortsætte de næste år. Med udlejningerne sikres både lejeindtægter og liv på stationerne. Jes Transbøl forklarer: Vi udlejer meget gerne lokalerne på stationerne til danske og internationale butikskæder, da vi på den måde kan klare flere udlejninger i ét hug, og samtidig giver det en vis genkendelsesglæde for vores passagerer, hvilket også giver tryghed. Udlejningspriserne varierer kraftigt som på det øvrige ejendomsmarked de afhænger af beliggenheden, antallet af passagerer og af bygningens stand. Særligt i de mindre byer lykkes det dog oftere at få lokale lejere som fx kiosker, spisesteder og kontorer. I Salg er DSB Ejendomme i gang med flere store udviklingsprojekter på tidligere banearealer i samarbejde med private investorer, heriblandt IKEAs nye varehus i København, som forventes at stå færdigt i 2018, hvis lokalplaner mv. bliver godkendt. Jes Transbøl fortæller: Vi har særlig fokus på de 26 største stationer, hvor vi rammer ca. 50 % af vores daglige rejsende. Her søger vi at få spændende koncepter ind, der hvor det kan lade sig gøre. Vi er for eksempel glade for at være de første til at introducere Dunkin Donuts i Danmark, der for nylig åbnede på Københavns Hovedbanegård og i Roskilde, og som også er på vej til Odense. Også andre steder på Københavns Hovedbanegård sker der forandringer. For nylig åbnede Coop Mad Cooperativet, som både sælger dagligvarer, specialiteter, to go-kaffe og mad til togturen. Jes Transbøl fortsætter: Lige nu flytter vi DSB s egne billetkontorer til mindre lokaler et nyt sted på banegården, så der bliver skabt et bedre kundeflow i den del af hallen, hvor der hidtil har været lidt dødt. På den måde frigiver vi også flere kommercielle kvadratmeter til mere shopping og flere spisesteder på stationen. Det gælder om at servicere vores kunder med så spændende et udbud som muligt. Passagererne skal trives på stationerne Det sidste af de tre ben hos DSB Ejendomme er området Stationer med afdelingerne Bygherre og Entreprise. Her har man blandt andet ansvaret for stationerne, der løbende moderniseres og istandsættes. I et transportforlig i 2009 blev det besluttet, at op til 1 mia. kr. af avancen fra salget af udviklingsejendomme går til at skabe bedre adgang til den kollektive transport med særlig fokus på at etablere bedre bilog cykelparkering på stationerne. 6 Colliers Markedsnyt > Sommer 2015

7 Modernisering og istandsættelse sker i tæt samarbejde med Banedanmark, således at større arbejder søges udført, hvis der alligevel skal foretages sporspærringer, for at spare omkostninger og minimere gener for passagererne. Effektiv planlægning er nøgleordet i disse langstrakte processer, men samtidig er det nødvendigt at være parat til at omprioritere, når det kræves. De knap 20 stationsmoderniseringer, som er planlagt i 2015, håndteres blandt andre af nogle af DSB Ejendommes ansatte, som har høj anciennitet og kender de danske stationer som deres egen bukselomme. De har derfor også et skarpt øje for, hvad der fungerer, og hvad der ikke fungerer. Der kan være brug for et bedre lysindfald, at cykelparkeringen bliver flyttet, antallet af p-pladser bliver øget, eller at mindre bygninger nedrives for at skabe mere åbenhed og dermed tryghed for passagererne. Der er også en kommerciel tilgang til stationsmoderniseringerne. Fx er det for nylig lykkedes at udleje et lokale på Valby Station til Joe & the Juice, efter at passagerflowet på stationen blev ændret med en ny indgang og nye cykelparkeringer. Netop opgaven med at sikre gode stationer betyder, at DSB Ejendomme adskiller sig fra de fleste andre ejendomsselskaber: Vores incitament til at deltage i Colliers Award var først og fremmest at få nye idéer til anvendelser af vores stationer man skal aldrig holde sig for fin til at tage imod nye idéer. Det er jo betydeligt nemmere at aktivere de store stationer, men når det kommer til det såkaldte udkantsdanmark, så er det svært at aktivere de tomme bygninger, siger Jes Transbøl og fortsætter: Desuden sætter selve konkurrencen jo fokus på stationerne og alle de muligheder, de rummer den bringer anvendelsen til debat, også i de enkelte lokalsamfund. Det, der for os også har gjort konkurrencen særlig interessant at deltage i, er, at den jo fungerer landsdækkende. Vinderne af Colliers Award havde meget forskellige idéer til, hvordan de øde stationsbygninger kunne aktiveres, og ifølge Jes Tranbøl, som også sad med i dommerkomitéen, er det med til at understrege, at ikke kun én løsning er den rigtige. Det har været en sjov proces, og selvom de enkelte idéforslag ikke nødvendigvis kan realiseres alene, er det idéer, som giver stof til eftertanke. DSB Ejendomme Stationer Knap 20 stationsmoderniseringer er planlagt i 2015 og håndteres blandt andre af nogle af DSB Ejendommes ansatte, som har høj anciennitet og kender de danske stationer som deres egen bukselomme. Ud over at vi er et ejendomsselskab, som sælger, udvikler og udlejer ejendomme, så har vi også med togdriften en anderledes kerneforretning: DSB Ejendomme skal servicere DSB med de rette stationer og bygninger, og det er lige præcis det, som gør det både udfordrende og spændende at arbejde her. Men det betyder også, at mængden af opgaver er stor, udtaler Jes Transbøl. Colliers Award er med til at sætte fokus på DSB Ejendomme Et af de første og noget anderledes initiativer, som Jes Transbøl tog hos DSB Ejendomme, var at gå med i idékonkurrencen Colliers Award 2015 i samarbejde med Colliers International. Det blev gjort for at sætte fokus på den udfordring, DSB Ejendomme har med at udleje stationsbygningerne i Danmarks mindre byer. i samarbejde med DSB Ejendomme Jes Transbøl Underdirektør i DSB Ejendomme En branche med luft under vingerne Jes Transbøl har været vidt omkring i ejendomsbranchen, inden han i 2014 blev ny underdirektør i DSB Ejendomme. Han er oprindelig bankuddannet og har tidligere været investeringsdirektør hos Ejendoms- Invest og projektudvikler hos KPC BYG samt TK Development. Senest har han været underdirektør for ejendomsområdet i Finansiel Stabilitet og kunde- og planlægningschef for Københavns Ejendomme. Jes Transbøl sætter pris på den brede vifte af opgaver, som udfordrer ham hos DSB Ejendomme kombinationen af kerneforretningen og det kommercielle. Generelt er han ikke i tvivl om, at ejendomsbranchen er det rette sted for ham. Han siger: Ejendomsbranchen er så spændende på grund af det kreative element der skabes ting, og udvikling er i fokus. Der er lidt mere luft under vingerne i ejendomsbranchen, smiler Jes Transbøl. Colliers Markedsnyt > Sommer

8 i samarbejde med DSB Ejendomme 8 Colliers Markedsnyt > Sommer 2015

9 Colliers' konference Den 12. maj 2015 løb konferencen Nye spor i ejendomsudviklingen af stablen i Lokomotivværkstedet i København Den reelle værdi af en ejendom er mere end blot en grund og nogle mursten. I takt med samfundsudviklingen er der kommet mere fokus på inddragelsen af andre faktorer også hos ejendomsudviklere og investorer. Det ønskede Colliers International i samarbejde med DSB Ejendomme at sætte fokus på med konferencen Nye spor i ejendomsudviklingen. For fyldte borde med et bredt udvalg af aktører fra ejendomsbranchen præsenterede Colliers International og DSB Ejendomme en række inspirerende oplægsholdere, der alle nytænker byudvikling, byrum og brugen af ældre ejendomme. Som en del af arrangementet blev vinderne af Colliers Award 2015 kåret. > Velkomst ved COO og partner i Colliers, Peter Lassen, og underdirektør hos DSB Ejendomme, Jes Transbøl, der begge var overvældede over det stærke fremmøde på dagen. Fotos: Mie Schmidt Lorenzen. Colliers Markedsnyt > Sommer

10 Colliers' konference Nye spor i ejendomsudviklingen I pauserne gik snakken lystigt på kryds og tværs blandt deltagerne i de rå, industrielle omgivelser i DSB s tidligere lokomotivværksted, der var fine og meget passende rammer for konferencen. Første kvinde og indlægsholder på scenen var Camilla van Deurs fra Gehl Architects, der både i Danmark og udlandet arbejder med urban og bæredygtig byudvikling. Hendes oplæg på konferencen fokuserede især på vigtigheden af brugerinddragelse i udviklingen af nye, innovative byrum. Administrerende direktør og partner hos SLA A/S, Mette Skjold, præsenterede en række inspirerende cases, hvor brug af natur i byrummet har skabt både vækst og værdi. Virksomheden står blandt andet bag transformationen af Sønder Boulevard på Vesterbro i København, hvor der er skabt uderum for beboerne. 10 Colliers Markedsnyt > Sommer 2015

11 Fotos: Mie Schmidt Lorenzen. Det kan jeg ikke løfte sløret for, for der er ikke noget bagved sløret", lød det fra Kähler Design-ejer Frantz Longhi om planerne for den nyindkøbte Bremerholm Transformerstation. Frantz Longhi, der er uddannet arkitekt, udvikler ejendomme med hjertet ud fra egne visioner og ønsker. Hans oplæg på konferencen var humoristisk især da han fortalte om Kählervase-sagen, der affødte grin hos kvinderne og rysten på hovedet blandt de mandlige deltagere. Stifter af butikskæden Tiger, Lennart Lajboschitz, gæstede konferencen for at fortælle om visionerne for den tidligere Absalons Kirke på Vesterbro i København, hvor han ønsker at udvikle et nyfortolket forsamlingshus. For ham handler projektet om at tage udgangspunkt i det enkelte individ og skabe et rum, hvor brugerne føler sig hjemme. Bag Radiorækkerne og Skovkvarteret i København står virksomheden Tetris A/S, hvor Rasmus Friis er administrerende direktør. På konferencen gik han bag om projekterne og fortalte om selve processen, hvor Tetris i høj grad brugte brugerinddragelse via sociale medier. Colliers Markedsnyt > Sommer

12 i samarbejde med DSB Ejendomme Overdommer Louis Becker, direktør og partner i Henning Larsen Architects, præsenterer vinderforslagene. Fotos: Mie Schmidt Lorenzen. Vinderne af Colliers Award 2015 Den sidste del af Colliers' konference om byudvikling koncentrerede sig om Colliers Award 2015 En tom stationsbygning kan i princippet bruges til mange andre formål. Det står klart efter finalen på Colliers Award 2015, hvor studerende fra hele landet har dystet om at finde på de bedste idéer til at aktivere ubenyttede stationsbygninger til fordel for byerne, lokalsamfundene og passagererne. For at skabe debat og inspirere til nytænkning om byudvikling i stationsbyerne udskrev Colliers International i januar sammen med DSB Ejendomme idékonkurrencen, og næsten hundrede studerende fra Danmark, Polen og Japan valgte at indsende deres forslag. Det har i år været utroligt udfordrende at udvælge finalisterne og i sidste ende, hvem der skulle vinde konkurrencen. De studerende blev stillet over for en svær men samfundsmæssigt aktuel og relevant problemstilling, og det har været spændende at skulle bedømme forslag, som gik i nær sagt alle retninger, fortæller formand for dommerpanelet Louis Becker, Henning Larsen Architects. De seks forslag, der gik i finalen, blev valgt ud, fordi de alle sammen giver et interessant bud på, hvordan man kan aktivere de ubenyttede stationsbygninger. Stationen har historisk været livlinen til omverdenen. Den kan vi ikke bare kappe over. Tværtimod skal vi opdage de potentialer, som den stadig rummer. Det kræver en videre bearbejdning at realisere finaleforslagene, men de understreger netop, at mulighederne er der og det var netop formålet med konkurrencen. Vi skal ikke rive ned vi skal bygge op, forklarer Louis Becker. Dommerkomitéen bestod af Louis Becker, international direktør og partner i Henning Larsen Architects, Karsten Ifversen, arkitekturredaktør for Politiken, Mads Arlien-Søborg, trendekspert og indehaver af WE MADE IT, Jes Transbøl, underdirektør i DSB Ejendomme og Peter Lassen, COO & partner i Colliers International. 12 Colliers Markedsnyt > Sommer 2015

13 Transportminister Magnus Heunicke havde fået æren af at overrække præmierne til dette års vindere. Ministeren gav udtryk for sin positive indstilling til konkurrencen, der afføder idéer, som, han mener, er en ressource og en mulighed for Danmark. Nyt liv på togstationerne vil skabe tryghed, som vil skabe kunder i butikken, og dermed et øget forbrug af offentlig transport. På en delt førsteplads var forslaget DSB Stay udarbejdet af Marc Vestergård Kristiansen, Emil Hovedskov Pelsen og Allan Virenfeldt Hansen fra Aalborg Universitet samt Smag på Danmark udarbejdet af Nicolai Duedahl Hende fra Arkitektskolen Aarhus. Andenpladsen gik til Anne Klit Nielsen og Andy Minchev fra henholdsvis Roskilde Universitet og KADK. Tillykke til alle! Colliers Markedsnyt > Sommer

14 i samarbejde med DSB Ejendomme Ribe Station: Smag på Danmark 1 Vinder af kr ,- Nicolai Duedahl Hende, Arkitektskolen Aarhus Når vi rejser igennem Danmark, rejser vi gennem et hav af forskellige egne med forskellige traditioner og egnsretter." Sådan starter fortællingen om Nicolai Hendes idé til, hvordan man kan aktivere Ribe Station og resten af Danmarks stationsbygninger. Nicolai Hende foreslår, at Ribe Station bliver forankret i lokalmiljøet via egnsretter, og fokuserer bl.a. på den østersfarm, der ligger i nærheden. Han har kortlagt over 150 egnsretter i hele Danmark og illustreret, hvordan lokalsamfund kan aktivere stationsbygninger og gøre dem til et levende aktiv. Dommerkomitéen i Colliers Award 2015 lagde i sin bedømmelse vægt på, at konceptet er stærkt, gennemarbejdet og appellerer bredt ikke mindst fordi det fremhæver lokalværdierne i de enkelte samfund. Ribe Station og de lokale råvarer Ribe Station som østersbar. 14 Colliers Markedsnyt > Sommer 2015

15 i samarbejde med DSB Ejendomme Skive Station: DSB STAY 1 Vinder af kr ,- Marc Vestergård Kristiansen, Emil Hovedskov Pelsen og Allan Virenfeldt Hansen, Aalborg Universitet i Aalborg DSB STAY inviterer til en slags dansk interrail, der forbinder Danmarks stationer og er med til at generere liv omkring dem. Konceptet giver lokale forretningsdrivende mulighed for at fokusere på turisme, når børnefamilier, unge og forretningsrejsende kommer til byen. Idéen går i al sin enkelthed ud på at skabe liv og ændre opfattelsen af stationerne som blot transitområder. Dette sker ved at tilbyde overnatningsmuligheder og funktioner som fx bibliotek, fest-, kursus- og mødelokaler og café for både lokalbefolkningen, overnattende gæster og pendlere. Dommerkomitéen lagde vægt på, at DSB STAY gør det muligt at opleve Danmark fra en helt ny side. Forslaget binder de forskellige stationer sammen, samtidig med at man aktiverer lokalsamfundet. Skive Station: Forhal med kiosk/bibliotek, café og opholdsrum. Mulige DSB STAY-stationer. Skagen Aalborg Skive Café Herning Silkeborg Aarhus Esbjerg Vejle København Ribe Odense Ringe Sorø Mulighed for overnatning Colliers Markedsnyt > Sommer

16 i samarbejde med DSB Ejendomme Sorø Station: Naturstation Sorø 2 Vinder af kr ,- Andy Minchev, Kunstakademiets Arkitektskole og Anne Nielsen, Roskilde Universitet Sorø Station er en af Danmarks ældste stationer og er omkranset af smuk natur, der giver direkte adgang til naturoplevelser i det øjeblik, man træder ud af toget. Det nye design får station og natur til at flyde sammen ved at bringe skoven helt tæt på stationsbygningen. Designet bygger videre på de naturmæssige kvaliteter i Sorø og omdanner stationen til et sted, hvor natur, by og hverdag bliver ét. Dommerkomitéen lagde vægt på forslagets poetiske tilgang og den stærke lokale forankring. Sorø Station: Den tomme strækning mellem skovens begyndelse og stationen beplantes, så naturen bevæger sig helt ind til stationen. 16 Colliers Markedsnyt > Sommer 2015

17 Sidste års vindere af Colliers Award, Anders Dahl Simonsen, arkitekt MAA fra Det Kongelige Danske Kunstakademi, og Niclas Rønne, cand.merc. fra Copenhagen Business School. Slut med dårlige byrum Af Anders Dahl Simonsen, arkitekt MAA fra Det Kongelige Danske Kunstakademi, og Niclas Rønne, cand.merc. fra Copenhagen Business School, vandt idékonkurrencen Colliers Award i januar 2014, da de endnu var studerende. I dag vil de gøre op med dårlige byrum og har med udgangspunkt i deres vindende idé startet virksomheden Nomadisk af Natur. Det hele startede i august 2013, hvor de to venner lagde hovederne i blød for at komme med en idé til at aktivere den Hvide Kødby i København i forbindelse med deres bidrag til idékonkurrencen Colliers Award. Siden da er idéen blevet forfinet og er nu klar til at blive ført ud i livet med forskellige former for platforme i henholdsvis fiberbeton og massivt egetræ. Modulerne har en fælles interface, som gør det muligt at bolte ting fast i dem og dermed etablere nye former for opholdsrum. Vi kalder konceptet platformsarkitektur. Modulerne er lige akkurat så tunge, at man ikke bare kan flytte på dem, og når man kobler dem sammen, er der i hvert fald ikke nogen, som render med dem. Dermed har man den perfekte mulighed for at afprøve et byrum, inden man laver en fast installation, fortæller Anders Dahl Simonsen. Uanede muligheder Efter at have vundet Colliers Award blev der etableret kontakt til Københavns Ejendomme, som har ansvaret for Kødbyen, og i hele juni 2015 vil man kunne se platformsarkitekturen blomstre på Flæsketorvet i Kødbyen. Men også mange andre viser interesse for platformsarkitekturen. Anders Dahl Simonsen og Niclas Rønne er i kontakt med kommuner, fitnesskæder og institutioner, som er interesserede i at gøre brug af platformene. I Næstved Kommune er man for eksempel ved at få stablet et samarbejde på benene, så byens unge kan involveres i byrummets design. En lignende model skal få eleverne på de danske folkeskoler involveret i at designe skolegårde. Udviklingen af en interessant og skiftende skolegård, der støtter elevernes læringsmål gennem leg og bevægelse, forudsætter et skift i opfattelsen af skolegården som et statisk og dødt sted. I stedet bør skolegården opfattes som et foranderligt sted, der hele tiden kan tilpasses efter behov og nye læringsmetoder, fortæller Niclas Rønne. Vi lærer noget nyt hver eneste dag og tilpasser hele tiden vores produkter for at imødese brugernes behov. Det vigtigste er, at vi skaber byrum, som kan tilpasses, og dermed tager et endeligt opgør med dårlige byrum, afslutter Niclas Rønne. Illustration: Hele juni 2015 vil man kunne se platformsarkitekturen blomstre på Flæsketorvet i Kødbyen. Colliers Markedsnyt > Sommer

18 Før Bystyret i New York ønskede at reducere biltrafikken og i stedet øge antallet af cyklister og fodgængere. For at kunne yde optimal rådgivning startede Gehl Architects med at analysere de gående hvor og hvordan gik de, og hvornår stoppede de op og gjorde ophold. Ud fra analyserne foreslog Gehl Architects forskellige midlertidige løsninger, der ændrede trafikstrømmen, fx ved at flytte cykelbaner og spærre for biladgang. Det gav straks anledning til et forandret byliv. 18 Colliers Markedsnyt > Sommer 2015

19 Gode byrum betaler sig Af Camilla van Deurs brænder for byer, mennesker og byrum, men interessen for byrum er ikke bare idealistisk for gode byrum betaler sig. Det er man slet ikke i tvivl om, når man hører Camilla van Deurs fortælle. Hun kan nævne en lang række undersøgelser, som fx viser, hvordan prisen på ejerboliger stiger, hvis de ligger i nærheden af en park eller kysten, og at markedslejen for kontorer stiger, når biladgang erstattes af levende bymiljøer. Et levende bymiljø skabes blandt andet ved, at man sikrer, at der er områder, hvor mennesker kan opholde sig, og at der er adgang til services og størrelsen er ikke ligegyldig! I mange nyere byudviklingsområder er pladserne mellem bygningerne alt for store, og det kan betyde, at områderne kommer til at virke mennesketomme og triste. Indretning og prioritering af byrum er relevant både i mindre byer og forstæder og i centrum af store byer. Da Gehl Architects arbejdede med bylivet i New York og foreslog forskellige midlertidige løsninger, der ændrede trafikstrømmen, gav det straks anledning til både et forandret byliv og til involvering. For Camilla van Deurs er det vigtigt både at have dialog med politikere og udviklere og at de lokale involveres det er jo dem, der skal bruge byen. De midlertidige løsninger og dialogen gav mulighed for finpudsning og valg af de helt rette permanente løsninger, selvom den slags er dynamisk og aldrig helt afsluttes. Læs mere i rapporten Bylivets betydning for virksomheders værdiskabelse, som diskuterer forskellige antagelser om bymiljøets betydning for både medarbejdere og virksomheder. Rapporten er udgivet af Realdania By i Direkte og indirekte gevinster ved byrumsforbedringer Gevinster for private > Stigende ejendomspriser > Stigende udlejningspriser > Besparelse på vedligehold > Lavere fraflytningsgrad > Brand-værdi Gevinster for samfundet > Stigende skatteindtægter bolig + detailhandel > Øget turisme > Sundhedsgevinster besparelser > Øget mobilitet Kilde: Camilla van Deurs, Gehl Architects Fotos: Gehl Architects Camilla van Deurs fra Gehl Architects holdt oplæg om byudvikling på Colliers Awardkonferencen den 12. maj 2015 Camilla van Deurs, partner og Head of Design hos Gehl Architects, er uddannet arkitekt, har en ph.d. i urban design og har arbejdet med byudvikling i hele sin karriere. Gehl Architects > har fokus på at skabe byer for mennesker > fokuserer på, hvorfor nogle steder ender med at være uinteressante, utrygge og øde, mens andre steder bliver inkluderende, inspirerende, trygge og levende > blev etableret i 2000 med det formål at bruge Jan Gehls videnskabelige arbejde i praksis > leverer strategisk byggerådgivning og masterplaner for boliger, erhverv og campusområder > løser opgaver verden over, hvor de fx rådgiver bystyrer eller bygherrer > har kontorer i København, San Francisco og New York. Colliers Markedsnyt > Sommer

20 Når vi skaber grønne byrum, står der ingen steder, at træerne skal være som klippet ud af en skabelon. Det er inspirerende at se den vilde natur i urbane omgivelser, og det kan København sagtens bruge mere af. Vi har behov for flere grønne områder til københavnerne, og de områder må selvfølgelig gerne have lidt identitet og dermed variation i biodiversiteten i stedet for at ligne hinanden på en prik. Morten Kabell, Københavns Teknik og Miljøborgmester (Citat fra Amagerbladet) Foto: Torben Petersen Novo Nordisk Naturpark. Fokus på det levende Af anne.kaagandersen@colliers.com Mette Skjold fra landskabsarkitekt- og byudviklingsfirmaet SLA har naturen og det levende i fokus i alt, hvad hun arbejder med. Ikke for naturens skyld, men fordi det levende og det grønne giver attraktive byrum og værdi for både borgere og grundejere. Mette Skjold siger: Natur i byerne har så mange svar på byernes problemer det er simpelthen sund fornuft. Naturoplevelser modvirker stress og gør os alle godt. Naturen skaber herlighedsværdi og oplevelser, samtidig med at den kan løse klimatilpasning og øge biodiversiteten. Mette Skjold foretrækker, at hun som landskabsarkitekt bliver involveret i et projekt så tidligt som muligt i samarbejde med bygherre og eventuelle interessenter, da dette skaber den bedste forudsætning, i stedet for at byens rum vokser og udvikler sig med livet i og omkring bygningerne. Mette Skjold siger: Vi involverer bygherre, borgere og andre interessenter med dyb respekt for deres holdninger, da det jo er dem, som bedst forstår deres liv og kan formulere deres egne behov, men samtidig kalder vi også på respekt for vores faglighed vi ved noget om, hvad der virker, og hvordan de involveredes ønsker og drømme skal omsættes til et robust design. Mette Skjold forklarer endvidere, at det betaler sig at investere i uderum: Ifølge en analyse lavet af Grontmij for Københavns Kommune i december 2014 er ejendomsværdien på Sønder Boulevard steget med 351 mio. kr., efter at SLA for 8 år siden realiserede en transformation af Sønder Boulevard til uderum for beboerne, som kostede 18 mio. kr. at udføre. Det betyder, at for hver krone, der er investeret i byrummet på Sønder Boulevard, er ejendomsværdien steget 19 gange og det hen over en finanskrise. Ved at planlægge og indrette et godt uderum modvirkes også hærværk og graffiti. I designet bør også medtænkes den fremtidige drift og pleje. Fx skal græsplæner slås ofte, mens andre mere vilde landskabstyper bedre kan passe sig 20 Colliers Markedsnyt > Sommer 2015