SAB. Målsætningsprogram

Transkript

1 SAB Målsætningsprogram

2 Vedtaget af repræsentantskabet den 28. januar 2010 Foto forside: Annette Sadolin. Foto bagside Thomas Brolyng Steen.

3 Indledning Samvirkende Boligselskaber (SAB) har gennem 70 år opført og forestået drift af almene boliger. Vort formål har været og er fortsat at bygge gode tidssvarende boliger af en høj kvalitet og med en fornuftig driftsøkonomi til unge, til enlige, til familier og til pensionister. En af de største udfordringer i de kommende år vil være renoveringer og forbedringer af de gamle afdelinger, som er opført i en periode, hvor forventningerne til bokomfort og lejlighedsstørrelser var anderledes end i dag. En anden vigtig udfordring vil være at tænke hensynet til klimaet og miljøet ind i boligafdelingerne. Vi ønsker at gennemføre energibesparende tiltag både i forbindelse med renoveringer og i den daglige drift af boligafdelingerne. Vi vil arbejde for, at beboerne gennem aktiv medvirken i beboerdemokratiet øver indflydelse på egne boligvilkår og på fællesskabet i boligorganisationen. Det er målet, at beboerne vil opleve, at de har et medejerskab og er stolte af at bo i denne boligorganisation. Med dette målsætningsprogram vil vi udstikke en kurs for SAB i de næste fire år, der afspejler de værdier, SAB står for og de mål vi har for fremtiden. Vi forpligter os til at bruge målsætningsprogrammet aktivt, så der løbende er fokus på indsatsen og vil sikre at den handleplan, der skal give resultaterne, følges og udbygges i takt med, at nye udfordringer melder sig. Organisationsbestyrelsen SAB afholder et årligt to-dages seminar for boligafdelingernes afdelingsbestyrelser. Foto: Jonas M. Cohen. 3

4 Social profil SAB omfatter i dag 53 boligafdelinger med i alt ca boliger, bestående af familieboliger, ældreboliger, plejeboliger, ungdomsboliger, boliger til særligt udsatte grupper og boliger til skæve eksistenser. SAB lægger vægt på at kunne tilbyde gode, moderne boliger til mennesker fra alle samfundsgrupper og vil dermed fortsat: Sikre, at der også kan skabes plads til beboere med særlige behov Medvirke til at skabe opgangsfællesskaber Arbejde for, at beboerne viser gensidig respekt for hinanden Arbejde for at styrke fællesskabet i afdelingerne Boligpolitik SAB vil fortsat være en aktiv spiller i det boligpolitiske arbejde, og vil blandt andet gøre sin indflydelse gældende gennem sin repræsentation i Boligselskabernes Landsforenings 1. kreds. SAB løfter en vigtig samfundsmæssig opgave ved at stille boliger til rådighed for Københavns Kommunes boliganvisning. SAB vil fortsat være en aktiv samarbejdspartner, men vil samtidig understrege, at det er en kommunal opgave at tilse og støtte de særligt udsatte beboere. Filmoptagelse fra Boligselskabernes Landsforenings kampagne Lidt mere af det hele. Kampagnens formål er at skabe en større stolthed over Danmarks almene boliger. Foto: Stefan Kai Nielsen. 4

5 I forbindelse med vedtagelsen af den nye lov om mål- og rammestyring skal der afholdes årlige dialogmøder mellem kommune og boligselskab. Den nye lov vil på flere måder forenkle samarbejdet mellem boligselskaber og kommune, men SAB vil desuden gå et skridt videre ved at gå i dialog med kommunen om en smidigere og hurtigere sagsbehandling. Politiske mærkesager: SAB vil: Kæmpe for at skabe et positivt syn på de almene boliger i mediebilledet Kæmpe for bedre finansielle vilkår for nybyggeri og for renoveringsprojekter i det almene byggeri Stille krav til entreprenører Fortsat lægge pres på Københavns Kommune for at lempe anvisningsreglerne til ældreboliger SAB s økonomi Det er vigtigt for SAB, at man også i fremtiden er økonomisk rustet til at støtte afdelingerne og nyudvikle, eksperimentere og iværksætte nye tiltag i afdelingerne. Der har gennem de senere år været et stort træk på selskabets dispositionsfond og arbejdskapital, og på repræsentantskabsmødet i januar 2009 blev det besluttet at genoptage indbetalingerne til disse to puljer. Det er nødvendigt, at der i perioden fortsat foretages indbetalinger for at genopbygge og konsolidere SAB s økonomi. Vigtigheden af at styrke selskabets økonomi skal også ses i lyset af, at der fra 1. januar 2010 vil være nye vilkår for fordeling af indtægter og udgifter mellem boligorganisation og afdelinger. Renteindtægter vil blive tilskrevet afdelingerne direkte. Det vil være en fordel for afdelinger med en god økonomi, men det forringer SAB s muligheder for at hjælpe de afdelinger, der er dårligt stedt. SAB vil fortsat søge at sikre en vis solidaritet mellem afdelingerne, således at ingen belastes unødigt på grund af deres størrelse, hvad enten der er tale om store eller små afdelinger, og ved at støtte uforskyldt økonomisk trængte afdelinger. SAB skal over de næste tre regnskabsår sikre en genopbygning af arbejdskapitalen og tilsvarende af dispositionsfonden Bestyrelsen skal i løbet af 2010 fastlægge mål for størrelsen af arbejdskapitalen og dispositionsfonden Bestyrelsen skal samtidig udarbejde retningslinjer for anvendelse af midlerne herunder for trækningsretsmidlerne 5

6 Udvikling af beboer demokratiet SAB lægger stor vægt på at have et levende og aktivt beboerdemokrati. Det kan på den ene side være vanskeligt at engagere beboerne i det lokale beboerdemokrati, og på den anden side kan det være svært som ny beboer at blive indlemmet i det beboerdemokratiske arbejde. SAB vil arbejde for, at alle beboere kan føle sig velkomne og vel rustede til at deltage aktivt i beboerdemokratiet. SAB vil derfor i den kommende periode videreføre sit beboerdemokratiprojekt og søge at udvikle tilbud til nye beboere og nye afdelingsbestyrelser ved f.eks. at: Afprøve nye måder at rekruttere nye folk på Afholde introduktionsmøde for nyvalgte afdelingsbestyrelsesmedlemmer Gå i dialog med beboerne om ønsker og behov Udvikle nye tilbud for interesserede beboere SAB vil fortsat tilbyde: Kurser for beboervalgte To årlige fællesmøder for afdelingsbestyrelser Et årligt SAB-seminar Dialogmøder efter behov i de enkelte områder Mødeledelse fra erfarne mødeledere Råd og vejledning fra kontaktpersonerne Vi vil arbejde for, at beboerne gennem aktiv medvirken i beboerdemokratiet øver indflydelse på egne boligvilkår og på fællesskabet i boligorganisationen. Foto: Jonas M. Cohen. 6

7 Lollikhuse er en klassisk SAB ejendom fra 1940 erne i Husum. Foto: Thomas Brolyng Steen. Boligafdelingernes drift I en tæt dialog med KAB vil SAB løbende arbejde på at forbedre driften. SAB har med fremtidssikringsprojektet fået udarbejdet handleplaner i størstedelen af boligafdelingerne. Driften og udviklingen af de enkelte boligafdelinger vil fremover tage udgangspunkt i handleplanerne. Handleplaner vil således være det centrale værktøj for afdelingsbestyrelsernes samarbejde med KAB og SAB. SAB s formål med handleplanerne er: At skabe et godt værktøj, som afdelingsbestyrelserne kan bruge i dialogen med KAB for at planlægge, hvad der fremover skal ske i deres boligafdeling At bruge handleplanerne som et strategisk værktøj til at få overblik over tilstanden i den enkelte boligafdeling og i SAB generelt At lade handleplanerne indgå som et strategisk redskab i fundraising til udviklingsprojekter, men også til specifikke projekter i afdelingen At følge udviklingen i henlæggelserne i de enkelte boligafdelinger for at sikre, at der henlægges tilstrækkeligt 7

8 SAB ønsker, at de enkelte beboere oplever, at de får en kvalitetsmæssig høj ejendomsservice i hverdagen. I flere af SAB s afdelinger er der i dag ejendomskontorer med kun én ansat. SAB vil derfor arbejde på: At de enmandsbetjente ejendomskontorer sammenlægges med andre ejendomskontorer for at opnå stordriftsfordele At der skal etableres mere fælles ejendomsdrift mellem SAB s boligafdelinger, således at beboerne oplever en forbedring i den daglige ejendomsservice At det skal være nemmere for den enkelte beboer at komme i kontakt med ejendomskontoret, ikke kun ved personlig henvendelse, men også via SAB er åben overfor at samarbejde med andre boligselskaber om driften på områder, hvor det vil være rationelt. Indeklimaet spiller en større og større rolle for den enkelte beboer, derfor vil SAB sætte fokus på de problemer, der er i forbindelse med indeklimaet. SAB vil i samarbejde med KAB sikre: At der arbejdes med nye løsninger på problematikken At der ved renoveringer, hver gang inddrages analyser af konsekvenser for indeklimaet Klima- og energipolitik I de kommende år vil SAB arbejde mere bevidst og målrettet med at begrænse energiforbruget og CO2 udledningen. For boligselskabet, afdelingerne og de enkelte beboere kan der være god økonomi i at fokusere på energiforbruget. Foto: Thomas Brolyng Steen 8

9 Både i driften af afdelingerne og ved renoveringer og nybyggeri er det vigtigt at tænke energioptimerende løsninger ind for at begrænse forbruget af vand, el og varme. SAB vil: Stille energi- og miljøkrav ved renovering og nybyggeri Tilskynde afdelingerne til f.eks. at udskifte gamle varmesystemer, isolere varmerør og gavle og foretage andre energibesparende forbedringer Opfordre afdelingerne til at tænke miljørigtigt i den daglige drift Intern kommunikation SAB vil bl.a. gennem SAB-bladet fortsat inspirere og informere beboere, ansatte og samarbejdspartnere om SAB s virke, relevante emner og gode ideer. I den kommende periode vil SAB: Tage initiativ til at inddrage afdelingsbestyrelserne i SAB-bladets fortsatte udvikling Opsøge historier i de boligafdelinger, man sjældent hører om Sørge for erfarings- og ideudveksling afdelingerne imellem Generelt arbejde for en øget digitalisering i kommunikationen med beboere og afdelingsbestyrelser Være åben overfor nye kommunikationsformer, der kan understøtte beboerdemokratiet Gennem SAB s hjemmeside skal såvel beboere som boligsøgende, afdelingsbestyrelser og ansatte have let adgang til relevant information om SAB s boliger samt SAB s forskellige aktiviteter. I den kommende periode vil SAB: Have en dialog med afdelingerne om, hvordan hjemmesiden kan udnyttes bedre Udvikle SAB s hjemmeside, så mediet bliver udnyttet i overensstemmelse med ønsker og behov 9

10 Summercamp for børn i Tingbjerg arrangeret af de boligsociale medarbejdere.foto: Annette Sadolin. Boligsocial indsats Den boligsociale indsats retter sig mod afdelinger og boligområder, der har brug for en ekstra håndsrækning for at styrke det sociale liv, forebygge problemer og fremme en positiv udvikling. Det er vurderingen, at der fortsat vil være behov for at gennemføre en boligsocial indsats i visse af SAB s afdelinger. SAB ønsker desuden en bedre kontakt og et bedre samarbejde med Københavns Kommune om indsatsen i særligt problemramte afdelinger. SAB skal i samarbejde med afdelingsbestyrelser og ansatte løbende vurdere behovet for igangsættelse af boligsociale indsatser i relevante afdelinger SAB vil fortsat bidrage til relevante boligsociale indsatser og søge midler hertil SAB vil stille krav til Københavns Kommune og andre offentlige instanser om fortsat at påtage sig et medansvar for finansieringen af projekter og for at stille personalemæssige ressourcer til rådighed Udlejning For at sikre trivslen i SAB s boliger og en retfærdig fordeling af dem, er det vigtigt, at SAB fremover følger konsekvenserne af udlejningsaftalen. SAB vil fortsat have fokus på udviklingen i beboersammensætningen Nye regler på boligområdet åbner mulighed for en anderledes praksis for brug af oprykningsventelisten. SAB vil sørge for, at der på baggrund af en grundig debat snarest muligt tages en beslutning om, hvilke regler der skal gælde for SAB på dette område 10

11 Nybyggeri SAB har i dag et bredt udvalg af forskellige boligtyper, som består af ældre byggeri såvel som nyt byggeri. Det er vigtigt for SAB også i fremtiden at være med, når det drejer sig om at kunne tilbyde nye attraktive boliger. SAB erkender, at det kan være risikofyldt at bygge nyt, men SAB vil gerne være med til at sikre gode boliger til fremtidige generationer. Når det drejer sig om nybyggeri, vil SAB lægge vægt på følgende faktorer: At nybyggeriet skal være af høj arkitektonisk og bomæssig kvalitet At huslejeniveauet skal være på et niveau, som almindelige mellemindkomstfamilier skal kunne betale At indføre CO2-besparende tiltag i byggeriet - ikke kun i selve opførelsen, men også i driften af boligerne efterfølgende På baggrund af tidligere erfaringer vil SAB arbejde på, at der stilles skærpede krav til det arbejde, der leveres af rådgiver og entreprenør SAB vil i forbindelse med opførelse af nye boliger bygge videre på de erfaringer, der er høstet ved tidligere byggeri Teglværkshavnen fra 2007 er en af SAB s nyeste boligafdelinger. Byggeriet har vundet en række arkitektpriser. Til venstre i billedet ses afdelingens fælleslokaler. Foto: Marianne Svolgaard. 11

12 En beboer har fået moderniseret sit køkken gennem ordningen kollektiv individuel modernisering. Foto: Annette Sadolin. Fremtidig renovering Renoveringen og moderniseringen af SAB s eksisterende boliger spiller en central rolle for SAB. SAB er særligt interesseret i, at de ældre boliger kommer til at leve op til nutidens standard og bliver konkurrencedygtige. Ved renovering af boliger lægger SAB specielt vægt på boligernes størrelse, kvalitet og energiforbrug SAB vil igennem forskellige former for renoverings- og moderniseringsprojekter forsøge at udfordre måden at renovere og modernisere boliger på SAB vil arbejde med forskellige fælles og individuelle finansieringsformer i gennemførelsen af renoveringer Udviklingsprojekter SAB er et moderne boligselskab, som ønsker at udfordre og afprøve nye måder at drive og opføre almene boliger på og at udvikle den almene boligform. Derfor vil SAB i fremtiden igangsætte og udvikle nye spændende projekter, som kan sætte nye standarder og virke som inspiration i den almene sektor. 12

13 SAB lægger vægt på: At udviklingsprojektet er vedkommende for SAB s afdelinger og beboere At udviklingen foregår i samspil med SAB s beboere og bliver forankret hos beboerne At ansøge om projektmidler i videst muligt omfang, så SAB s økonomi belastes mindst muligt At der også fremover sker en vægtning mellem den daglige drift og udviklingsprojekterne, så den enkelte beboer ikke oplever en forringet beboerservice som følge af udviklingsprojekterne Samarbejde med KAB SAB skal i de kommende år sikre en fortsat dialog med KAB om samarbejdet mellem boligselskabet og administrationen. Det skal sikres, at der er en optimal sammenhæng imellem den service, KAB tilbyder og de ønsker, der er i afdelingerne. Med udgangspunkt i administrationsaftalen skal det sikres, at der er overensstemmelse mellem det SAB betaler for, og det KAB leverer Det skal sikres, at SAB fortsat gør sin indflydelse gældende i KAB-fællesskabet Det skal sikres, at det lokale beboerdemokrati kender sine opgaver og sit ansvar og er klar over rollefordelingen mellem afdelingsbestyrelse og administration 13

14 Personale ansat i SAB Der stilles store krav til de ansatte i afdelingerne. For beboerne og afdelingsbestyrelserne er det helt centralt, at der ansættes personale med de rigtige kvalifikationer, samt at gode medarbejdere fastholdes. SAB skal derfor have fokus på de ansattes personaleforhold. Der har de senere år været en stigning i antallet af situationer, hvor det ansatte personale trues eller chikaneres af beboere. Der skal i den kommende periode være særlig fokus på: At ansætte personale med relevant uddannelse Det psykiske arbejdsmiljø i afdelingerne og medarbejdernes sikkerhed At der udarbejdes relevante personalepolitikker i samarbejde med KAB At der i SAB s budget afsættes rimelige beløb til uddannelse og udvikling af de ansatte At give flere medarbejdere nære kollegaer ved at oprette flermandsbetjente kontorer At der skabes mulighed for at tage individuelle hensyn til medarbejdere i personligt kritiske situationer Foto: Karin Peitersen. 14

15

16 Samvirkende Boligselskaber v/ KAB Vester Voldgade København V Telefon: Telefax: