176 valuarrapporter analyseret:

Transkript

1 Wismann Property Consult A/S CVR: valuarrapporter analyseret: Analysen er udført på 176 valuarrapporter udført af vore kolleger statsaut. ejd. mgl. og valuarer MDE. Formålet med analysen er at sikre fuld åbenhed i hvordan valuarerne vurderer. Der har vist sig en tydelig tendens på, at i 2006 frem til offentliggørelsen d af den off. vurdering pr , vurderede valuarer typisk omkring 150% af den off. vurdering. Med udmeldingen af den nye off. vurdering lå valuarerne ofte omkring 50-70% af den off. vurdering. Valuarerne hævede derfor deres vurdering til at den lå lidt over den off. vurdering fra Den off. vurdering pr er typisk identisk med den off. vurdering fra Vurderingstemaet jf. ABL 5 stk. litra b er valuarværdien. Denne kan alene findes med reference til hvad tilsvarende ejendomme handles til. Ingen valuarer udover en angiver referenceværdier på ejendomme handlet i valuarrapporten. Valuarerne har vurderet til m 2 -priser mellem kr /m 2. Afkastprocenterne på vurderede ejendomme varierer fra 1,13%-3,5%, men er ikke anført i rapporten. På de handlede ejendomme er der ikke registret handler under kr /m 2 og priserne lå typisk mellem kr /m 2. Undervurderinger er når valuaren værdiansætter meget for lavt mere end 30% og ikke dokumenterer sin værdiansættelse med tilsvarende ejendomme handlet. Skemaforklaring udfra kolonner: 1. sagsnr. = registrering hos Wismann Property Consult A/S 2. nr. = nummer I analysen 3. adresse 4. post nr. 5. matrikel = matrikel nr. tinglyst 6. ejerlav = ejerlavs fortegnelse 7. opført = jf. BBR 8. off. værdi den = alene frem til ejendomme analyseret for heraf grundværdi den = grundens off. vurdering 10. off. værdi den grundværdi den off. vurdering/m 2 bolig korrigeret for erhvervsværdi = off. vurdering minus antal erhvervs kvadratmeter gang værdi divideret med bolig kvadratmeter 13. valuarværdi = kontant handels værdi ABL 5 stk. 2 litra b ansat af valuaren 14. boligareal 15. erhvervsareal 16. erhverv/m 2 = ansat kontant handelsværdi jf. Wismann Property Consult A/S 17. Valuarvurdering bolig kr./m 2.

2 Wismann Property Consult A/S CVR: rapport = her er registrering ikke fuldkommen da mange rapporter alene er refereret med værdi i årsregnskabet. Grafer: Viser at handlerne typisk ligger på mellem kr /m 2, hvorimod især i begyndelsen ligger væsentligt lavere end handelspriser og den off. vurdering pr , hvorimod efter fremkomsten af den off. vurdering 2006 pr ligger valuarvurdering pludseligt højere end den off. vurdering men stadigt lavere end referencehandlerne Valuar vurdering bolig kr./m Offentlig vurdering/m2 bolig korrigeret for erhvervsværdi handler på ejendomme m2-pris-bolig Log. (Valuar vurdering bolig kr./m2) Lineær (2006 Offentlig vurdering/m2 bolig korrigeret for erhvervsværdi)

3 Wismann Property Consult A/S CVR: Af denne graf fremgår det helt tydlige at valuarvurderingerne indretter sig efter den off. ejendomsvurdering. Valuaren mener et skabe værdi ved at lægge sig lidt højere end den off. ejendomsvurdering. Valuaren er dog forpligtet til at lægge sig på den kontante handelsværdi med reference til aktuelle handelsværdier. Valuarvurderinger i fht. Off. Vurdering % 2006 vurderinger 2007 vurderinger 2008 vurderinger 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% Her ses det endnu mere tydeligt at valuarernes vurderinger stiger over tid således at de fra registrering nr. 120 typisk har hævet sig til over d. off. vurdering pr % 400% 350% 300% 250% 200% 150% 100% 50% Valuar i % af off. Vurd. d Valuar i % af off. Vurdering den Lineær (Valuar i % af off. Vurd. d ) Lineær (Valuar i % af off. Vurdering den ) 0%

4 Wismann Property Consult A/S CVR: Det ses her, hvordan at valuarerne har vurderet med en stigende tendens over perioden Det er i samme periode at priserne på boligejendomme er stagnerende eller endda faldende. 2006, 2007, 2008 Valuarvurderinger i kr./m2 bolig vurderinger 2007 vurderinger 2008 vurderinger På de efterfølgende 8 sider bringes den numeriske analyse:

5 sagsnr. nr. Navn på andelsboligforening adresse post nr. matrikel ejerlav opført off. Værdi den AB Postgården Jagtvej UKK AB Bortigsgade4-8, m.fl. Bortigsgade UKK AB Johan Keller Enghavevej , Bavnehøj Allé UVK AB Thor & Dagmar Thorsgade UKK AB Tomsgårdshusene Frederikssundsvej 92 A Utterslev AB Turegaarden Turesensgade 10-16, Nansensgade m.fl. Nørrevold Kvarter AB Sankt Hans Torv Sankt Hans Torv UVK AB Nørre-Vedbæk Nørrebrogade UKK AB Kornblomsten Byglandsgade 9, Kornblomstvej 5-9, Lerfosgade AB Eksercerpladsen, København AB Dagmarsgade Dagmarsgade UKK AB Svanemosegaardsvej Svanemosegaardsvej 4A CD Frederiksberg AB Vesterbrogade/Brorsonsgade Vesterbrogade 106A, Brorsonsgade VKK AB Gormsgade Gormsgade UKK AB Gormsgade Gormsgade UKK AB Øster Farimagsgade 69-71B Øster Farimagsgade ØVK AB Den Grønne vinkel Grønnehavevej 11/Stenwinkelvej T Helsingør Bygrunde AB Vævergade Vævergade UKK AB Elmeguld Elmegade UKK AB Gl. Kalkbrænderivej Gl. Kalkbrænderivej UKK AB Rosenkilden Forhåbningsholms Alle CU Frederiksberg AB Randersgade 93, Nyborggade 12 Randersgade UKK AB Nyborggade 12, Randersgade 93 Nyborggade UKK AB "Greka" Gl. Kalkbrænderivej UKK AB Svanholm Svanholmsvej B Frb AB Svanholm Svanholmsvej B Frb AB Frederiksborggade Frederiksborggade 48-48C Nørrevold Kvarter AB Thyra Holsteinsgade 3A UKK 1882/ AB Wilkensvej Wilkensvej AT Frb AB Bragesgade Bragesgade UKK AB Ndr. Fasanvej Ndr. Fasanvej kk,12kl Frb AB Hillerødgade Hillerødgade Utterslev KBH AB Hillerødgade Hillerødgade Utterslev KBH AB Frederikssundsvej 72 A - 76 Frederikssundsvej 72 A P Utterslev KBH AB Fiskedamsgade Fiskedamsgade UKK AB Århusgade 36-Randersgade 93 Århusgade 36-Randersgade UKK 1900/ AB Lundingsgade 4-6 Lundingsgade UKK AB Nordre Frihavnsgade Nordre Frihavnsgade UKK 1903/ AB Oehlenschlægersgade 43 Oehlenschlægersgade UVK AB Silkeborggade 2 Marstelsgade 9 mfl UKK AB Lyøvej 10 Lyøvej AL Frb AB H. Schneeklothsvej H. Schneeklothsvej R Frb AB Ryesgade Ryesgade UKK 1898/ AB Plantevej Plantevej az Dyssegård AB VEKI Vesterbrogade 108 & Kingosgade UVK 1885/ AB VEKI Vesterbrogade 108 & Kingosgade UVK 1885/ AB Lyngby Parkgård Vinkelvej AX Kgs. Lyngby AB Thorsgade Thorsgade UKK

6 AB Nyelandsvej Nyelandsvej dz Frb. 1914/ AB Broholms Alle 4A-6A Broholms Alle 4A BZ Ordrup AB Broholms Allé Broholms Allé 10A 10 B AØ Ordrup AB Blidaklund & Esperancegården Strandvejen f Gentofte AB Ørholm Ørholmgade 7 m.fl UKK AB Hesseløgaard Drejøgade 17 m.fl UKK AB Hesseløgård Drejøgade 17 m.fl UKK 1988/ AB Thorsgaard Peter Bangsvej 80 m.fl k Frb AB Heineshus Søllerødgade UKK AB Stenohus Gl. Kongevej UVK AB Fanøgade 32 Fanøgade UKK AB Ravnsborg Tværgade 4 Ravnsborg Tværgade UKK AB Løwenholm Frederiksborgvej 46-48/Rentemestervej bi Utterslev AB Herluf & Havn Havnegade ØK AB Herluf & Havn Havnegade ØK AB Bramsgården Enighedsvej AØ Ordrup AB Købmandsgården Johan kellers Vej mfl valby AB Estersvej 19 Estersvej UKK AB Folkvarsvej Folkvarsvej BD Frb AB Manøgade 6-8 Manøgade UKK AB Estlandsgadekarreen Estlandsgade 2 m.fl m.fl. UVK AB Nørrebrogade 189 Nørrebrogade UKK AB Vardegade Vardegade UKK AB Tagensbo Statholdervej Utterslev AB Gyvel Salingvej Brønshøj AB Skt. Knudsvej Skt. Knudsvej 50/Danasvej BÆ Frederiksberg AB Constansia Strandvejen A gentofte AB Mimersgade/Ole Jørgensens Gade Ole Jørgensens Gade UUK AB St. Vigerslevgård Heldbovej 3, Valby Vigerslev AB Glænøgaard Vognmandsmarken UUK AB Toften Toftegårds Allé E Valby AB Ndr. Frihavnsgade Ndr. Frihavnsgade UKK AB Trekronergade 23 Trekronergade CQ Valby AB Helgesvej 6-6A Helgesvej 6-6A, Frb AZ Frb AB Gl. Mølle Gl. Jernbanevej AA Valby AB N.J.Fjords Allé N.J.Fjords Allé ET Frederiksberg AB Tyrolsgade/Drogdensgade Tyrolsgade AE Sundbyøster AB Silkeborggade Silkeborggade/Århusgade UKK AB 23/ Vestergårdsvej CQ Glostrup AB Roarsvej 17 Roarsvej FL Frederiksberg AB Toldbogade 16 Toldbogade D S A Ø K AB Nordre Fasanvej Nordre Fasanvej KE Frederiksberg AB Nordre Røse Nordre Røse Vej N Sundbyvester AB Gasværksvej 19 Gasværksvej UVK AB Hans Tavsensgård Hans Tavsensgade UKK AB Bjørnen Nordre Fasanvej Utterslev AB Classensgade 48 Classensgade Østervold Kvarter AB Laubsgården Thomas Laubs Gade UUK AB Ragnagade Ragnagade UKK AB Dr. Abildsgaards Allé Dr. Abildsgaards Allé FF Frb AB Lincoln Classensgade mfl UKK AB Rosenørns Allé Rosenørns Allé ho Fb. C. 1912/

7 AB Carl Plougsvej/Forchhammervej Carl Plougsvej/Forchhammervej ak Frb. C AB Sofiegade Sofiegade Christianshavns Kv AB Strandboulevarden 33 Strandboulevarden 33 og Præstøgade Udenbys Klædebo Kvarter AB Bogbindergården Peter lykkes Vej Sundbyvester AB Brorsonshus Henrik Rungs Vej UKK AB Klosterrisvej 1-5 Klosterrisvej Emdrup AB Odensegade 5-7 Odensegade Udenbys Klædebo Kvarter AB Dyrehavevej Dyrehaveve 7-15j Kristiansholm AB Lærkehegnet II Lærkehegnet V & 15 ET Greve By, Greve AB Lersø Parkallé Lersø Parkallé Udenbys Klædebo Kvarter AB Møntemestergården Tomsgårdsvej 2-20 og Møntmestervej og 1204 Utterslev AB Fredensgade Fredensgade Udenbys Klædebo Kvarter AB Svendborghus Løgstørgade 23-25, Svenborggade Udenbys Klædebo Kvarter AB Morsøvej 1-3 Morsøvej vanløse AB Kongedybet Kongedybet Amagerbro AB Vendersgade 9-11 Vendersgade Nørrevold Kvarter AB Randborg Randersgade 47, Viborggade UKK AB Svanevej Svanenvej 20, 20 a-c Utterslev AB Øresund Bremensgade Sundbyøster, København AB Lagkagehuset Torvegade 45, Christianshavns Kvarter AB Glasgården Frederikssundsvej 60A-C, Glasvej R Utterslev, København AB Vodroffsvej Vodroffsvej GO Frederiksberg AB Emaljehaven II Rentemestervej 11 A Utterslev, København AB Statholder København NV Utterslev AB Øresund Krikegårdsvej 1-5 og 5A, Øresundsvej A Sundbyøster, København AB JM Thieles Vej J.M thieles Vej 8 - Bille Brahes Vej BU Frederiksberg C AB Kongens Vænge Tartinisvej 2-16, Tartinisvej 18-28, Stradellavej 2-16 og Stra , 326 og 327 Kongens Enghave, København AB Rosenholms Alle Rosenholms Allé og 593 Vigerslev, København AB Gothersgade Nansensgade Gothersgade 161 og Nansensgade Nørrevold Kvarter AB Hostrup Chr. Richardtsvej 7-9 og Hostrupsvej FZ Frederiksberg AB Charlotte Munch Tagensvej 196 A-E, Charlotte Muncks Vej Utterslev, København AB Gustav Adolf Gustav Adolfs Gade 3-5, Sankt Jakobs Gade 4-4A Udenbys Klædebo Kvarter, København AB Hyldegårdsvej Hyldegårdsvej 38 A-C DC Ordrup AB Benzonsvej Bentzonvej CG Frederiksberg AB Niels Ebbesen Niels Ebbesens Vej BU Frederiksberg AB Frisersvej Frisersvej 22 A-D CH Ordrup AB Valthæus Valdemargade 29 og Mathæusgade Udenbys vester Kvarter AB Hornbækhus Borups Allé 5-23, Hornbækgade 2-10, Ågade , Sko Udenbys Klædebo Kvarter AB Jagtvej 167 og Teglværksgade 2-12 Jagtvej 167 og Teglværksgade Udenbys Klædebo Kvarter AB Webersgade 7, Webersgade Østervold Kvater AB Venneminde Vennemindevej 15-21, langøgade 16-22, Ouregade Udenbys Klædebo Kvater AB Gl. Kalkbrænderivej Gammel Kalkbrænderivej Udenbys Klædebo Kvarter AB Christianshøj c m.fl Helsingør AB Svanen Svanevej 24 A,B og C CU Utterslev AB Kochsvej Kochsvej I Frederiksberg C AB Beringparken III Mich Berings Vang 1-7 og QP Hvidovre By, Strandmark AB Merlegaardsparken IV Merlegaardsvænge 47-51, 74, 78, og CI Ishøj AB Ørnegården Sneppevej og Stærevej Utterslev AB Slettegården Bellahøjvej Brønshøj, Købenahvn AB Vingården Molbechsvej CS Valby, København AB Blæseborg Sylviavej Valby, København AB Aaen Ahlmannsgade 2-4, Ågade , Krügersgade 3-5, Hior Udenbys Klædebo Kvarter 1897

8 AB Sct. Pauls Gaard Rebekkavej og Rakelsvej ME Gentofte AB Egilsgade Egilsgade m.fl Amagerbros Kvarter, København Dr. Priemes Vej 2, Hollændervej 17 (evt stift Dr. Priemes Vej 2, Hollændervej N Frederiksberg C AB Rømers Hus, København K Frederiksborggade og Rømersgade 20, 20A-20C Nørrevold Kvarter, København AB Koldinggade København Ø Koldinggade M Fl Udenbys Klædebo Kvarter, København AB Boyesgade 3-11 AB Boyesgade ubk AB Paludan Mullers Vej 4 AB Paludan Mullers Vej I Frederiksberg AB Tycho Brahes Allé 19 AB Tycho Brahes Allé F Sundbyøster, København AB Emaljehaven I Rentemestervej 11 C-E Utterslev, København AB Carl Johans Gade 7-13 Carl Johans Gade Udenbys Klædebo Kvarter, Københ AB Vesterbrogade 129 og Amerikavej 1 Vesterbrogade 129/Amerikavej P Udenbys Vester Kvarter, Københav AB Vester Gasværk Gasværksvej 2 & Vesterbrogade / C Udenbyes Vester Kvarter, Københa AB Ryesgade 124 A-B Ryesgade 124 A-B Udenbys Klædebo Kvarter, Københ AB Plantevej 29-39, Dyssegårde Palntevej AZ Vangede AB Rørmosen, Farum Rørmose Parkvej og IØ Farum By, Farum AB Bytoften Hvidovrevej 129, Bytoften D Hvidovre By, Hvidovre AB Valby - Valby Langgade 132 Harald Kiddes Vej Valby, København AB Lille Strandvej 12A, 2900 Hellerup Li. Strandvej 12 a-c og 14 a-b Q Gentofte AB Haderslevsgade 30, København Haderslevgade Udenbys Vester Kvarter, Københav AB Øster Søgade 98 Øster Søgade Østervold Kvarter AB Nikolaj, Frederiksberg Sankt Nikolaj Vej 5 A-D BB Frederiksberg C AB Ravnsborg Tværgade 8, 2200 København Ravnsborg Tværgade UKK AB Rolighedsvej 22, N.J.Fjords Alle 1-3 Rolighedsvej 22/N.J.Fjords Alle CT Frederiksberg AB Manøgade , 2100 København Ø Manøgade Udenbys Klædebo Kvarter AB Mariaborg, Thomas Laubs Gade Thomas Laubs Gade Udenbys Klædebo Kvarter 1915

9 heraf grundværdi den off. Værdi den grundværdi den Valuar i % af off. Vurdering den Offentlig vurdering/m2 bolig korrigeret for erhvervsværdi Valuarværdi Valuar i % af off. Vurd. d Valuar dato boligareal Erhverv Erhverv/ m2 Valuar vurdering bolig kr./m % % xx % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % %

10 % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % xx % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % %

11 % % % % % ####### % ####### xx-xx % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### xx-xx % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### xx % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### xx-xx % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### xx-xx

12 % ####### % ####### xx-xx % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### xx-xx % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### % ####### % #######