A/B Valuarvurderinger Østre Landsrets Domspraksis ignoreres

Transkript

1 Wismann Property Consult A/S side 1 af 11 København d Version 2: d version 3: A/B Valuarvurderinger Østre Landsrets Domspraksis ignoreres Fire skønsmænd nøje udvalgt af Dansk Ejendomsmæglerforening DE, underkendtes på stribe ved domstolene. Retten måtte udmelde nyt syn og skøn! Skønsmændene/valuarerne forlangte grove overpriser kr for en uanvendelig valuarvurdering. Normalprisen kr ! Ved Københavns Byret d fik valuar John Lindgreen MDE kendelse på, at hans vurdering var uanvendelig. Kendelsen blev ikke kæret. Advokat Thomas Dall Jensen meddelte Københavns Byret, at DE forsat burde have eneretten på udpegelse af skønsmænd på trods af, at samtlige, udpeget af DE siden 2011, er blevet underkendt ved Domstolene. DE har tilsyneladende den opfattelse, at valuarværdien på A/B ejendommen skal være den værdi,som valuaren siger den er. DE s valuarer vurderer oftest alene udfra en mavefornemmelse uden angivelse af referenceejendomme. Valuar John Lindgreen MDE meddelte implicit Retten i Lyngby i skønsrapport dateret d , at han ikke respekterer den kontante handelsværdi stadfæstet ved to Østre Landsretsdomme A/B Hyltebjerg Allé og A/B Ringertoften. Ofte vurderes helt ned til 50% af retspraksis Det er hyppigt, at de valuarer der næsten alle er Medlemmer af Dansk Ejendomsmæglerforening (MDE), ignorerer den domspraksis som forsikringsselskabet AIG og advokat Thomas Dall Jensen, på vegne af deres forsikringstager Dansk Ejendomsmæglerforening (DE), har opnået i to konkrete sager ved Østre Landsret. I stedet valuarvurderer disse valuarer forsat helt ned til 50% af domspraksis langt under de aktuelle referencehandler. Ofte leveres valuarvurderinger uden referenceejendomme. Det sømmer sig ikke for et retssamfund, når autoriserede valuarer ignorerer niveauet, regler og domspraksis i Østre Landsrets seneste domme. Seneste Østre Landsrets Dom (ØLD) på området den kontante handelsværdi af en boligejendom tilhørende en A/B forening, faldt d Før denne blev en tilsvarende sag afgjort ved ØLD d Begge sager blev ført på vegne af DE, deres forsikringsselskab AIG af advokat Thomas Dall Jensen. I begge sager blev

2 Wismann Property Consult A/S side 2 af 11 skønsmændenes vurderinger underkendt. Byretsdommene blev omstødt, og der blev ved ØLD fastsat meget høje kontante handelsværdier. Sagsøgte valuar blev frikendt. Domspraksis ved ØLD blev derfor på A/B Hyltebjerg Allé 17-37, 2720 Vanløse (opført 1941), at den korrekte kontante handelsværdi pr skulle være kr /m 2 ejerlejligheder. eller 87% af kvadratmeterpriserne for tilsvarende Domspraksis ved ØLD blev derfor på A/B Ringertoften, 2400 Kbh. NV. (opført 1931), at den korrekte kontante handelsværdi pr skulle være kr /m 2 eller 130% af kvadratmeterpriserne for tilsvarende ejerlejligheder. I denne ejendom er ca. halvdelen af lejlighederne ifølge BBR uden eget bad. I en verserende sag A/B Blidahlund 2920 Charlottenlund hævder advokat Thomas Dall Jensen på vegne af AIG forsikringstageren DE og valuar John Lindgreen MDE, at den korrekte kontante handelsværdi pr var kr /m var begyndelsen af finanskrisen. De kontante handelspriser havde toppet i 2. kvartal var toppen af finanskrisen med priser, der ifølge valuar Michael Hartmann partner i DTZ og medlem af bestyrelsen af DE var faldet ca. 40% siden toppen i 2. kvartal De faldende priser siden 2006 havde dog ingen indflydelse på, hvad advokat Thomas Dall Jensen AIG og DE og Østre Landsret mente var den korrekte værdi stadfæstet ved de to Østre Landsretsdomme. For advokat Thomas Dall Jensen handlede det om frikendelse. Retfærdighed, ja eller nej døm selv. AB Hyltebjerg Allé Vanløse, Opført 1941 Ø.L.D k kr /m 2 yield 1,1% Sagen blev tabt i Byretten. Vundet i Landsretten af advokat Thomas Dall Jensen A/B Ringertoften 2400 Kbh. NV., opført 1939, ½ af lejlighe-derne uden eget bad Ø.L.D kr /m 2 yield 1,7% Sagen blev tabt i Byretten. Vundet i Landsretten af advokat Thomas Dall Jensen To andre valuarer MDE havde i 2009 vurderet samme til kr /m 2 A/B Blidahlund 2920 Charlottenlund opført 1931 altaner udsigt over Øresund John Lindgreen MDE Valuarværdi kr /m 2 yield 1,90% Advokat Thomas Dall Jensen fører sagen for AIG på vegne af AIG

3 Wismann Property Consult A/S side 3 af 11 Valuar John Lindgreen MDE har i vurderingsrapport dateret meddelt retten implicit, at han ikke respekterer niveauet for den kontante handelsværdi på de to Østre Landsrets Domme. Dernæst mener han, at en ejendom i Charlottenlund kun var det halve i værdi i forhold til den nedslidte ejendom Ringertoften i 2400 Kbh. NV, hvor halvdelen af lejlighederne var uden eget bad og ingen med altan. Det burde være indlysende, at den langt bedre beliggenhed i 2920 Charlottenlund, hvor flere lejligheder ligger med udsigt over Øresund ikke kan være mindre værd end tilsvarende ejendomme i København NV eller ude i Vanløse. Slet ikke halv værdi. For Dansk Ejendomsmæglerforening og deres valuarer handler alle disse sager om at deres valuarer, uanset hvordan de vurderer, altid skal frikendes. Dansk Ejendomsmæglerforening har på sædvanlig vis ifølge advokat Thomas Dall Jensen haft eneretten på at udpege skønsmænd. Thomas Dall Jensen har meddelt retten, at denne monopolret bør fastholdes også fremover. I sagerne er det skønsmændenes medlemskolleger fra DE, der har været stævnet for forkerte vurderinger. Skønsmand og stævnet valuar er således medlem af samme forening og det er deres fælles kollektive professionelle ansvarsforsikring tegnet af DE der skal betale erstatningen om skønsmandens rapport, når til en væsentlig anden værdi end den værdi, som den stævnede valuar var nået frem til. Der er tale om et indspist sagskompleks, hvor skønsmanden har en indlysende interesse i at få sin medlemskammerat frikendt samt sikre, at skønsmandens og sagsøgtes egen forsikring ikke kommer til at betale en stor erstatsning. Ofte uden hensyntagen til referencehandler I ingen af Østre Landsretssagerne havde den sagsøgte valuar Gunnar Brandt MDE underbygget sin vurdering med en eneste referenceejendom. I begge sager havde valuaren samtidig med stiftelsen af en ny A/B forening opvurderet ejendommene med ca. 20% i forhold til den tinglyste købesum. Alene med det formål at overtale lejerne til at stifte den nye A/B forening. Skønt Dansk Ejendomsmæglerforening DE i deres vurderingsnorm kalder den slags opvurderinger for dybt useriøst, ønskede DE, at deres medlem blev frikendt ved Østre Landsret. Advokat Thomas Dall Jensen var helt enig. Blev Byretsdommene fastholdt ville det belaste DE s kollektive forsikringsselskab med udbetaling af store millionerstatninger. Det var DE s forsikringsselskab, der skulle betale erstatningen. DE havde monopolretten på at udpege skønsmændene og var selv omfattet af den forsikring, der skulle betale erstatningen. Når et forsikringsselskab udbetaler store erstatninger følger der typisk højere præmiekrav og reduceret dækning. Skønsmændene og DE havde derfor en åbenlys interesse i at få valuar Gunnar Brandt MDE, deres medlem/kollega, frikendt. I begge sager forkastede Østre Landsrets Dommerne de skønsmænd, der var blevet udpeget af Dansk Ejendomsmæglerforening, idet der blev stillet tvivl ved

4 Wismann Property Consult A/S side 4 af 11 dokumentationen på deres referenceejendomme. Jørn Søby MDE EDC Erhverv havde været skønsmand på sagen om A/B Hyltebjerg Allé Valuar Peter Winther MDE Sadolin og Albæk var skønsmand på sagen om A/B Ringertoften. Peter Winther havde ellers leveret en særdeles veldokumenteret vurderingsrapport med en række vel underbyggede referenceejendomme. Jørn Søby har så sent som valuarvurderet en ejendom på Frederiksberg uden at angive en eneste referenceejendom. Jørn Søby udviser disrespekt for Østre Landsret Uagtet, at den sagsøgte valuar, Gunnar Brandt, ikke havde haft en eneste referenceejendom, godkendte Østre Landsrets sagsøgte valuars vurdering i mangel på bedre. De sagsøgende andelshavere, der havde fået medhold ved Byretterne med deres påstande om grove opvurderinger og dermed betalte overpriser på A/B beviser kunne efter Østre Landsrets Domme se deres krav, som tabte. Hertil et meget stort beløb i sagsomkostninger til sagsøgte valuar. Hvad der var endnu mere spektakulært var, at Østre Landsrets dommerne skrev, at den tinglyste købesum kr. 456 mio. på A/B Ringertoften ikke var den kontante handelsværdi. Der var nemlig 2 realkreditinstitutter, der havde tilbudt realkreditlån på kr. 450 mio. i forbindelse med handelen d Da realkredit kun må yde 80% lån, så mente Østre Landsrets Dommerne, at den kontante købesum måtte have været 450/0,80=kr. 562,5 mio. Tanken om at et realkreditinstitut skulle gradbøje realkreditloven for at sikre sig markedsandele, faldt slet ikke dommerne ind. A/B Ringertoften samt A/B Hyltebjerg Allé blev derfor stiftet i 2006 på grundlag af en opvurdering på ca. 20% af købesummen. I 2008 blev der så anlagt en række søgsmål med påstand om overpriser og valuarens grundløse opvurderinger. I begge sager vandt sagsøgerne ved Byretterne, men tabte ved Østre Landsret. I den sidste sag havde sagsøgerne fået valuar Jette Lundsgaard MDE og valuar Michael Hartmann MDE partner i DTZ og medlem af bestyrelsen i Dansk Ejendomsmæglerforening. Begge nåede i sommeren 2009 frem til samme værdi kr. 270 mio. i kontant handelsværdi. Disse to valuarer nående frem til kun den halve værdi af hvad Østre Landsret, DE og advokat Thomas Dall Jensen mente var korrekt. På vegne af AIG advokat Thomas Dall Jensen og deres klient Dansk Ejendomsmæglerforning, fik ved ØLD hammerslag på kr. 550 mio. Måske var Østre Landsrets motiv at retfærdiggøre realkreditinstitutternes udmåling af belåningsværdi. Fastholdelse af Byretskendelsen ville nemlig have betydet, at realkreditinstitutterne ville have udøvet en åbenlys overbelåning i modstrid med realkreditloven. Hverken Jette Lundsgaard eller Michael Hartmann havde haft referencehandler i deres vurderingsrapporter. Begge disse var under 50% af den værdi, som deres egen forening og Østre Landsret mente var den rette pris. Begge udpeges forsat af DE til at være skønsmænd i verserende sager skønt at de ofte vurderer uden referencehandler (det er et normkrav) og i åbenlys mangel på respekt for retspraksis fra Østre Landsret. Den ved Østre Landsrets Dom

5 Wismann Property Consult A/S side 5 af 11 meddeltes det, at Michael Hartmann som skønsmand måtte tilsidesættes idet hans vurderingsrapport ikke var underbygget og uanvendelig. Michael Hartmann og DE fastholder at han skan have fuldt salær for en nytteløs vurderingsrapport kr inkl. moms. Alle disse sager handler om valuarerne manglende evne eller vilje til at udfærdige retvisende valuarvurderinger efter Andelsboliglovens ABL 5 stk. 2 litra b. Årsagen hertil skal findes i en fuldkommen uanvendelig vurderingsnorm udarbejdet af DE d I praksis udmynter det sig i, at hver eneste valuar har opfundet sine egne vurderingsnormer og når til vidt forskellige kontante handelsværdier. ABL 5. Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge. Stk. 2. Ved opgørelsen af foreningens formue ansættes ejendommen til en af følgende værdier, der ikke må overskrides ved opgørelsen af værdien af andelen i foreningens formue: a) Anskaffelsesprisen. b) Den kontante handelsværdi som udlejningsejendom. Vurderingen skal foretages af en statsautoriseret ejendomsmægler, der er valuar. Vurderingen må ikke være mere end 18 måneder gammel. c) Den senest ansatte ejendomsværdi med eventuelle reguleringer efter 2 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme. AB Laubsgården fik kr. 2,3 mio. i erstatning Stk. 3. Til de i stk. 2 anførte værdier kan lægges værdien af forbedringer udført på ejendommen efteranskaffelsen eller vurderingen. I 2009 indrømmede/erkendte Dansk Ejendomsmæglerforening, AIG og advokat Thomas Dall Jensen, at valuar Mads Munch MDE havde vurderet A/B Laubsgården, 2100 København Ø åbenlyst forkert og for lavt. Der blev udbetalt kr. 2,3 mio. i erstatning til de andelshavere der havde måttet sælge til de for lave priser. Mads Munch havde vurderet uden anvendelse af referencehandler. AB Laubsgården, 2100 København Ø. Valuarvurderet af Mads Munch MDE til kr , yield 1,33% Skønsmand Jette Lundsgaard kr /m 2, yield 0,74% Forlig godkendt af DE, AIG assisteret af advokat Thomas Dall Jensen kr. 2,3 mio. udbetalt i erstatning for en grov og skødesløs undervurdering Valuar Mads Munch MDE ophørte siden med at valuarvurdere A/B foreninger

6 Wismann Property Consult A/S side 6 af 11 Læs om valuaren med værdier på hhv. kr /m 2 og kr /m 2 midt på Frederiksberg Valuar John Lindgreen MDE vurderede i 2015 A/B Hostrups Have, som er en af Frederiksbergs bedst beliggende boligejendomme. Hostrups Have, opført i 1936, har altaner og elevatorer. John Lindgreen MDE vurderede til kr /m 2 yield 2,75% jf. note 24 i denne forenings 2014 årsregnskab. Men kort tid efter kun 300 meter derfra, vurderede han A/B Falkoner Allé 102, opført 1887, til kr /m 2 yield 1,74% skønt denne ejendom hverken har altaner eller elevatorer. Han brugte samme referenceejendomme, der i den sidste vurdering var nået op på 16 referencehandler alle ejendomme som John Lindgreen mente, var meget sammenlignelige med de vurderede ejendomme. John Lindgreen mente således, at den nyopførte ejerlejlighedsejendom, Åboulevard 35, var så meget sammenlignelig med den 130 år ældre Falkoner Allé 102, at han måtte have denne ejendom med i sin vurdering. AB Falkoner Allé 102 Opført 1885 Valuar John Lindgreen MDE Valuarværdi kr /m 2 Vurderet 3Q 2015 John Lindgreen Nyopført/projekt Sammenlignelig ejendom i rapport kr /m 2 A/B Hostrups Have Fra 1936,altaner/elevator Valuar John Lindgreen MDE Valuarværdi kr /m 2 Vurderet 1. Q 2015 Sammenligningsejendommene blev alene anført med en kvadratmeterpris, skønt John Lindgreen som skønsmand gentagne gange har meddelt domstolene, i en række verserende sager, at afkastprocenten og alene denne afgør den kontante handelsværdi. Men da valuarvurderingen på A/B Falkoner Allé 102 blev fremlagt i Københavns Byret d forklarede valuar John Lindgreen, at skønt han havde anført 16 sammenligningsejendomme i sin valuarrapport, så havde han alene gjort det, fordi det var et normkrav, men ikke en eneste af dem havde haft indflydelse på hans værdiansættelse. Byretten meddelte derfor d , at John Lindgreens skønsrapport er fuldkommen uanvendelig, og der skulle udmeldes nyt syn og skøn. En valuarvurdering der ikke tager udgangspunkt i værdierne for anførte referenceejendomme er ikke underbygget og værdiløs. John Lindgreens hævder, at han alene vurderer udfra en afkastprocent. Derfor kan en ringere ejendom beliggende i Nordvest, ifølge John Lindgreen, godt være det dobbelte værd af en bedre ejendom i 2920 Charlottenlund. John Lindgreen har nemlig hidtil ikke haft noget behov for at dokumentere sine vurderinger med referenceejendomme. John Lindgreens afkastprocenter ligger i reglen lige omkring

7 Wismann Property Consult A/S side 7 af 11 2%, og sådan har det været helt tilbage til I 2005 var ydelsen på et 30-årigt realkreditlån ca. 8,5% p.a. I 2015 er den ca. 6,5% p.a. Men det forstyrrer ikke John Lindgreens verdensbillede, at det alene er afkastprocenten, der giver prisen og den kan John Lindgreen så sætte med en nøjagtighed på 2 decimaler f.eks. 1,74%. John Lindgreen hævder, at dette afkast er investors motiv, skønt ydelsen på et realkreditlån er 8,5%-6,5%. Det forstyrrer ikke John Lindgreens verdensbillede, at investor får et årligt cash flow underskud på 4%-6%. Det førte til, at John Lingreen vurderede A/B Hostrups Have til en kontant handelsværdi på kr /m 2 i foråret 2015 jf. note 24 i årsregnskab 2014 og kun 300 meter derfra nåede John Lindgreen til kr /m 2 på Falkoner Alle 102. Det burde være indlysende for enhver, at to ejendomme, der ligger så tæt og er så sammenlugnelige, ikke kan have så store værdiforskelle målt pr. m2. Når John Lindgreen fokuserer så meget på en mindre betydelig afkastprocent, hvorfor anfører han så kun en kvadratmeterpris på sammenlignings/referenceejendomme i de valuarvurderinger, hvor han ikke er udmeldt skønsmand. Jo forklaringen ligger i, at når John Lindgreen skal vurdere for sine normale klienter f.eks. A/B Falkoner Allé 102, så kan han vurdere uden at oplyse at have et eneste dokument om sammenlignings/referenceejendommens lejeforhold. Når han er udmeldt skønsmand derimod, så er det ikke godt nok for ham bare at acceptere de handlede priser og de afledte kvadratmeterpriser! Nej her mener John Lindgreen, at han skal kunne godkende/efterprøve de faktiske kontante handlede værdi på referenceejendommene. Modtager han ikke fuldkommen indsigt i ejendommene, et omfattende og uopnåeligt dokumentationsmateriale, forkastes ejendommen som reference. John Lindgreen ved godt, at ingen kan fremskaffe alle de 16 forskellige dokumenter, som han efterspørger hos rekvirentens ejendomme. Det medfører for John Lindgreen, at så afviser han bare alle rekvirentens referenceejendomme og ender med at vurdere udfra sin egen mavefornemmelse. I ingen af der verserende sager har de af Dansk Ejendomsmæglerforening udmeldte valuarer kunnet godkende så meget som en eneste af rekvirenternes referenceejendomme. John Lindgreen er så langt ude i sine krav, at han også forkaster de kontante handelsværdier, som hans egen forening og advokat Thomas Dall Jensen har opnået ved Østre Landsret herunder A/B Hyltebjerg Alle og A/B Ringertoften. I John Lindgreens verden skal en ejendom nemlig give ca. 2% i afkast og er der handlet på et lavere afkast end dette, så kan John Lindgreen ikke acceptere den pris, der blev handlet til. John Lindgreen har dermed ikke respekt for retspraksis. A/B Klostergården (opført 1930) en nedslidt ejendom på Østerbro er netop handlet til en pris på ca. kr /m 2 (samt ed vedligeholdelsesefterslæb på kr /m 2 ), men med et afkast på kun ca. 0,65%. John Lindgreen ville aldrig acceptere denne konkrete handel som en reference alene grundet den lave afkastprocent.

8 Wismann Property Consult A/S side 8 af 11 John Lindgreens sammenligningsejendomme havde en gennemsnitlig kontant handelspris på kr /m 2 på A/B Hostrups Have havde han fratrukket kr /m 2, og på Falkoner Allé 102 havde han tillagt kr /m 2. Denne oplysning er beregnet og fremgår ikke af John Lindgreens vurderingsrapporter. Men på begge ejendomsvaluarvurderinger skrev han med de samme ord, at han fratrak mellem kr /m 2 fra værdien på referenceejendommene. Hertil, at John Lindgreen ikke vil oplyse hvormange kroner han har fratrukket. Det er årsagen til, at John Lindgreen kan nå frem til vidt forskellige kontante handelsværdier, samt at hans handelsværdier overhovedet ingen relation har til de referenceejendomme, som han anfører. Ofte ligger hans kontante handelsværdier helt ned til halvdelen af hans referencer og langt under halvdelen af Østre Landsret Domspraksis. Måske er det derfor, at Dansk Ejendomsmæglerforening bevidst har udpeget valuar John Lindgreen som skønsmand, i en række sager anlagt ved domstolene, hvor valuaren som i sagen om A/B Laubsgården, havde vurderet meget for lavt. Det gælder simpelthen for DE om, at få valuar/skønsmanden til at overbevise en domstol om, at det alene er afkastprocenten, der giver værdien samt at referencehandlerne ingen indflydelse har på den kontante handelsværdi på vurderingsejendommen. Udmeldte skønsmænds 8-dobbelte priser Når Danske Ejendomsmæglerforening bringer en skønsmand i forslag, er det rendyrket monopolvirksomhed, idet den sagsøgende rekvirent pålægges af domstolene at bruge DE, og alene meddeles navnet på én egnet skønsmand. Da skønsmanden ikke er i konkurrence med andre valuarer om at få opgaven, så benytter han lejligheden til at mangedoble sit salær, og disse salærer stiger 20-30% år for år. Normalprisen for en valuarvurdering er kr inkl. moms i en lille ejendom med 2 trappeopgange. Det var hvad John Lindgreen forlangte på ejendommen Falkoner Allé 102, der netop har to trappeopgange. Men ude på Østerbro i en verserende sag med 2 trappeopgange forlangte John Lindgreen kr inkl. moms. inkl. kr i fremmødesalær i retten for at John Lindgreens forklaring ført til, at dommeren meddelte, at arbejdet ikke duede. A/B Falkoner Allé 102 John Lindgreen valuarvurdering salær kr inkl. moms 16 sammenligningejendomme A/B Østerbro John Lindgreen valuar/skønsmand salær kr inkl. moms Ingen referenceejendomme

9 Wismann Property Consult A/S side 9 af 11 John Lindgreen har meddelt retten, at hans timepris er kr plus moms. På Falkoner Allé 102 kunne han udføre hele vurderingsarbejdet på 6 timers arbejde omfattende besigtigelse, beregning, dokumentation, skrive vurderingsrapport samt finde, besigtige, beregne og evaluere 16 referenceejendomme. På A/B Blidahlund har John Lindgreen meddelt, at han har brugt 60 arbejdstimer. Uagtet dette er vurderingsrapporten fuld af faktuelle fejl, forkerte arealer, yields, nettolejer, kvadratmeterpriser på hans 5 referenceejendomme. Alle rekvirentens referenceejendomme, samt to ejendomme med Østre Landsrets domme, blev forkastet af valuar John Lindgreen. Ude på Østerbro, i den verserende sag, skulle John Lindgreen bruge 50 timer på det samme arbejde, men med færre referencer. Der var ikke noget behov for, som skønsmand, at gøre arbejdet på få timer, når domstolene kritikløst godkender et hvilket som helst timetal. Skønsmanden havde jo fået opgaven af Dansk Ejendomsmæglerforening, der har en interesse i, at deres medlemmer har den størst mulige indtjening. Der tegner sig et mønster af en magtfuldkommen faglig organisation kaldet Dansk Ejendomsmæglerforening. Samme overpris salærer har også været praktiseret af valuarerne Jette Lundsgaard og Michael Hartmann. Som skønsmand tages bevidst overpriser, dels fordi man ikke er i konkurrence om arbejdet og dels fordi skønsmændene ved, at dommerne aldrig spørger om, hvad valuaren normalt tager. Dommerne spørger typisk skønsmanden, hvor mange timer han har brugt og accepterer kritikløst timetallet med en timepris på kr /time plus moms. Jeg ser derfor frem til den første dommer, der i stedet spørger skønsmanden, hvad han normalt tager for at valuarvurdere en boligejendom med 2 opgange og dernæst meddeler ham, at der gælder samme pris for arbejdet, når man er skønsmand. Billigste valuar, der er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening, hedder Peter Ryaa og han tager helt ned til kr inkl. moms. for en valuarvurdering. Dyreste er Michael Hartmann han tog, som skønsmand, kr inkl moms for stærkt fejlbehæftet valuarvurdering. Man må da håbe, at domstolene der både skal udøve tilsyn med udpegelsen af skønsmænd samt salærerne, fremover vil vågne op. En af metoderne kunne være at domstolene fremover stiller følgende regler: 1. Fremover bør DE, der har monopolretten til at udpege skønsmænd bringe mindst tre i forslag og ikke kun én! Rekvirenten kan da vælge en af de De 3 skønsmænd skal meddele hvorvidt de vurderet efter afkastmetoden, kvadratmetermetoden eller DCF metoden og de 3 der bringes i forslag skal meddele at de efter rekvirentens begæring både kan og vil valuarvurdere efter den metode som rekvirenten foretrækker (ifølge DE og advokat Thomas Dall Jensen skal resultatet af vurderingen føre til samme kontante handelsværdi uanset valget af vurderingsmetode). 3. Lade rekvirenten bringe en skønsmand i forslag, der alene kan afvises af sagsøgte såfremt der fremføres konkrete og velbegrundede indsigelsesgrunde.

10 Wismann Property Consult A/S side 10 af Når skønsmanden skal vurdere den kontante handelsværdi efter Andelboliglovens 5 stk. 2 litra b, er det fuldkommen samme arbejde, som når det udføres for en andelsboligforening. Derfor må skønsmanden ikke tage mere, end hvad han kan dokumentere han har taget i salær i de normale sager, hvor han er i prismæssig konkurrence med andre valuarer, for at få opgaven. 5. I sager, hvor skønsmanden er i fagligt fællesskab med den sagsøgte valuar eller skønsmanden er omfattet af den forsikring der eventuelt skal betale en erstatning, da bør det være rekvirenten, der bringer en skønsmand i forslag. Det er ikke i orden, at Dansk Ejendomsmæglerforening igennem deres monopolret til at udpege skønsmænd, bruger det dels til at forsøge at få et sagsudfald, der beskytter deres medlemmer imod at skulle betale erstatning. Hertil at DE medvirker til stærkt opskruede priser i skønsmandssager, hvor DE udmelder en skønsmand MDE. Alle skønsmænd tilsidesat ved Østre Landsret Der har været to sager om den kontante handelsværdi på en boligejendom (Andelsboliglovens 5 stk. 2 litra b) ved Østre Landsret. I begge disse sager blev de, af Dansk Ejendomsmæglerforening udpegede skønsmænd, underkendt af Østre Landsrets Dommere, der voterede, at deres vurderingsrapporter var ubrugelige til at afgøre sagerne. Valuar Jørn Søby MDE, EDC Erhverv ØLD var den ene Valuar Peter Winther MDE, Sadolin og Albæk ØLD var den anden Dertil kommer valuar Jette Lundsgaard MDE og valuar Michael Hartmann MDE der begge havde vurderet A/B Ringertoften til under halvdelen af den værdi, som advokat Thomas Dall Jensen og AIG og DE mente, var den korrekte værdi. Det er helt indlysende retskrænkende, at valuarerne/skønsmændenes vurderingsrapporter tilsidesættes gang på gang. Det skyldes, at valuarerne for de flestes vedkommende, ikke tager udgangspunkt i den værdi, der har været på de handlede referenceejendomme, at de generelt vurderer langt lavere end Østre Landsrets Domspraksis, samt at de hver og især har for vane at opfinde deres egne vurderingsmetoder, der ikke tager udgangspunkt i Andelsboligloven. Dansk Ejendomsmæglerforening er passive Den 25. august 2009 udtalte formanden for Dansk Ejendomsmæglerforening Steen Winther Pedersen til Jyllandsposten at to af hans dygtige valuarer Gunnar Brandt MDE der havde vurderet A/B Ringertoften til kr. 550 mio. og valuar Jette Lundsgaard MDE der havde vurderet samme ejendom til kr. 270, at de begge godt kunne have vurderet lige efter bogen. Denne udtalelse afslører, at Dansk Ejendomsmæglerforening mener, at valuaren altid har ret, ligesom DE mener, at det er bedst, når ejendommen har den kontante handelsværdi vurderet, som valuaren har ansat den til og så kan prisen være kr /m 2 eller kr m 2. Domstolene bør retfærdiggøre at begge værdier ikke som DE hævder kan være lige rigtige.

11 Wismann Property Consult A/S side 11 af 11 DE sluppet afsted med frikendelser ved domstolene. I begge de to Østre Landsrets Domme meddelte dommerne, at da skønsmandens vurdering var blevet tilsidesat, og da man ikke havde andet, så godkendte man sagsøgte valuars vurdering. Dummebødesagen I 2009 idømte denne forening et medlem kr i bøde ved Etisk Råd fordi medlemmet havde tilladt sig at kritisere de forkerte og vilkårlige valuarvurderinger. Da bøden var grundløs, ulovformelig og noget slemt svineri, valgte DE at undlade at indkræve beløbet, da ham det gik udover meddelte DE, at DE bare kunne komme ned i Byretten og inddrive deres dummebøde! Men skaden var gjort for ham der havde frembragt sin kritik. I folkemunde var han en slet valuar og var han vist ikke nok ekskluderet af DE. Nej han havde udmeldt sig af DE. Han ville ikke støtte en forening DE der dækker over slet vurderingsarbejde. Send os en med de valuarvurderinger du har: Vi har siden 2006 samlet på valuarvurderinger. Vi vil vide hvordan og hvor forskelligt, der vurderes. Vi mener, at tilfældige og helt vilkårlige valuarvurderinger skal underlægges et professionsansvar. Især er vi interesseret i valuarvurderinger udarbejdet af: valuar Jette Lundsgaard MDE valuar John Lindgreen MDE, Home Erhverv valuar Jørn Søby MDE, EDC Erhverv Vores arkiv rummer over 100 valuarvurderinger Lars Wismann, direktør og projektchef cand. merc., ejendomsmægler og valuar