Fra skal, der jf. DE vurderes efter DCF-10 beregning. Regelsættet bygger på L177 vedtaget af Folketinget d :

Transkript

1 A/B referenceejendomme handler: 1 cand. merc., ejendomsmægler og valuar Lars Wismann, projektchef og direktør 31. juli 2019 Godthåbsvej 8 tinglyst handlet d kr /m 2 for boligdelen, kr /m 2 for erhverv Den kontante handelsværdi, er de priser boligejendomme tinglyses handlet til. En valuars A/B vurdering er, valuarens vurderede handelspris. Desværre har en række konkrete sager vist, at valuarerne ofte vurderer meget for lavt. Fra skal, der jf. DE vurderes efter DCF-10 beregning. Regelsættet bygger på L177 vedtaget af Folketinget d : Bemærk, at på 27 boligejendomme tinglyst fra 3Q 2017 til 2Q 2019, der ligger tendenslinjen fra kr /m 2 til kr /m 2. Laveste værdi er ca. kr /m 2 og højeste værdi omkring kr /m 2. kilde: e-nettet, data trukket af analyseafdelingen i fra de konkrete ejendomme handlet.

2 EVE MIN Rasmus Jarlov og Folketinget har den opløftet L177 med en ny A/B vurderingsnorm til bekendtgørelse. Samtidig er en vejledning fra Dansk Dansk Ejendomsmæglerforening DE og nogle DCF notater fra Ejendomsforeningen Danmark ED blev d normgivende for alle branchens valuarer. Formålet og hensigten med L177 og den nye valuarvurderingsnorm var at sikre ens og retvisende A/B valuarvurderinger. Den branchenormgivende Dansk Ejendomsmæglerforening DE henviser alle spørgsmål om fortolkning af regelsættet til domstolene. DE ved direktør Ole Hækkerup har dermed skabt grundlaget for kaotiske, forkerte og vilkårlige A/B valuarvurderinger. På DE s kurser bortvises alle valuarer, der ikke er medlemmer af DE, MDE. DE og ED som branchenormgivere har afvist at fremlægge 3 modelbesvarelser. ligesom DE hidtil, hverken har villet besvare konkrete spørgsmål til norm, vejledning, vurderinger eller DCF beregninger. DE s valuar Mikkel Scheel MDE og underviser på DE s interne kurser samt på diplomvaluaruddannelser, nægter at besvare spørgsmål til fortolkning af A/B valuarvurderingsnorm, vejledning, DCF beregninger eller konkrete vurderinger. 2 Postnummer Købesum areal bolig Opdateret: areal erhverv m2-pris Handlede m2- indlagt til pris-bolig 2Q yield 5% af Q 2019 nettoleje/m2 Handels- dato nr. Ejendomme handlet 1 Gammel Kongevej kr kr *,***Livjægergade kr kr ejerlejligheder handlet i samme Q Handelpris kr/m2 i % af ejerlejligheder ***** BRL 5 stk. 2 leje pr.- m2, fastsat af LW ******DCF-10 exit afkast procent samt DCF disk. Faktor kr kr % kr ,31% kr kr % kr ,49% 3 **** Nørre Farimagsgade kr kr kr kr % kr ,25% 4 ** Kaalundsgade kr kr kr kr % kr ,81% 5 Gammel Kongevej kr kr kr kr % kr ,24% 6 Strandvejen kr kr kr kr % kr ,28% 7 General Bahnsons Vej 9 m.fl kr kr kr kr % kr ,27% 8 Gormsgade kr kr kr kr % kr ,24% 9 Griffenfeldtsgade kr kr kr kr % kr ,52% 10 Gravervænget 5 m.fl kr kr kr kr % kr ,06% 11 Sallingvej kr kr kr kr % kr ,72% 12 Vesterbrogade kr kr kr kr % kr ,88% 13 Stockholmsgade kr kr kr kr % kr ,74% 14 Rømersgade 19, Frederiksborggade kr kr kr kr % kr ,90% 15 Amagerbrogade , Øresundsvej kr kr kr kr % kr ,50% 16 Baggesensgade kr kr kr kr % kr ,27% 17 Amagerbrogade kr kr kr kr % kr ,14% 18 Saxogade kr kr kr kr % kr ,41% 19 Finsensvej kr kr kr kr % kr ,73% 20 Nordre Fasanvej kr kr kr kr % kr ,24% 21 Wesselsgade kr kr kr kr % kr ,42% 22 Annasvej kr kr kr kr % kr ,05% 23 Godthåbsvej kr kr kr kr % kr ,04% 24 Rodosvej kr kr kr kr % kr ,29% 25 Trøjborggade kr kr kr kr % kr ,63% 26 Godthåbsvej kr kr kr kr % kr ,49% 27 Engtoftevej kr kr kr kr % kr ,00% Gennemsnit kr kr kr % 3,37% Maksimum kr kr. - kr % 5,24% Minimum kr kr. - kr % 2,28% * Inkl. Vedligeholdelsesefterslæb på ca. kr. 8 mio. ** Solgt med et betydeligt åbenlyst vedligeholdelsesefterslæb ***Solgt med akut og medfinansieret vedligeholdelsesefterslæb, RD/Danske Bank, F9 lån bidrags% 0,40% 10 års afdragsfri realkredit **** Nørre Farimagsgade 66 og Kålundsgade 8 begge ejendomme i slet vedligeholdelsesstands med boliger i reglen uden eget bad ***** BRL 5 stk. 2 leje efter oplysning fra Gentofte og Frederiksberg Huslejenævn, samt ejendomme sat til salg af valuare MDE Medlemmer af Dansk Ejendomsmæglerforening ****** Exit aflastprocent er den samme som DCF-10 diskonteringsfaktor procent udledt ved en omvendt beregning på de handlede referenceejendomme Der er en åbenlys modelfejl i DCF-10 beregningen af den kontante handelsværdi, for ejendomme med en stor erhvervsandel, f.eks. Ejd. nr. 5 Gammel Kongevej 156 Værdien af erhvervsarealer til typisk beregnet udfra markedsleje efter afkastmetoden med en aflkastprocent på 4,50%-5,00% afhængigt af beliggenheden. For alle ejendommen er anvendt kr. 325/m2 i driftsomkostninger i de udførte DCF beregninger, en OMK-lejebegning fremfor en skønnet OMK-leje kilde: e-nettet, data trukket af analyseafdelingen i fra de konkrete ejendomme handlet. For samme periode 3Q 2017 til 2Q 2019 har vi analyseret 56 A/B valuarvurderinger udført af valuarer, der alle er/var medlemmer af Dansk Ejendomsmæglerforening. De seneste 16 af disse er udført efter DCF-metoden. Disse valuarer er nået frem til kontante handelsværdier, der på tendenslinjen ligger fra /m 2 til kr /m 2. Hvordan valuarværdierne kan ligge markant ca. 30% under de handlede priser, kan ikke forklares.

3 Laveste valuarvurdering, er udført af valuar John Lindgreen MDE Medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening, tidligere ansat i Home Erhverv, der for A/B Sønderport mindre end meter fra Rådhuspladsen, er nået til en værdi på kun kr /m 2 for boligdelen. Denne værdi er meget langt under de priser, som tilsvarende ejendomme er handlet til heriblandt Amagerbrogade 67, Amagerbrogade og Rodosvej 1. Valuarerne MDE udfører således generelt underprisvurderinger, så meget for lave, at de i gns. skal hæves ca. 40% for at matche de priser, som tilsvarende ejendomme handles til. I en række sager er ejendomme, der først er blevet valuarvurderet efterfølgende handlet til markant højere værdier. A/B Klostergården valuarvurderet til kr. 114 mio. handlet til kr. 180 mio., A/B Duegården valuarvurderet til kr. 235 mio. handlet til kr. 480 mio., osv. Mæglersalæret ved en handel er typisk 1% af købesummen, hvorimod en A/B valuarvurdering typisk koster fra kr plus moms. Værste underpris A/B valuarvurdering var A/B Hostrups Have, der blev valuarvurderet til kr. 745 mio. ultimo 2015 af valuar John Lindgreen MDE, hvorefter ejendommen 1½ år senere blev handlet til kr mio. eller 127% højere end valuarens vurdering. 3 kilde: data trukket af analyseafdelingen i fra de konkrete A/B valuarvurderinger.

4 Disse generelle underpris A/B valuarvurderinger har desværre stået på i over 10 år og den nu branchenormgivende Dansk Ejendomsmæglerforening ønsker ingen dialog herom. Tilsvarende gælder Ejendomsforeningen Danmark, der ikke besvarer mails. Indførelsen af den diskonterede Cash Flow metode har på ingen måde sikret ens og retvisende A/B valuarvurderinger. Hvor de handlede boligejendomme i gennemsnit ligger med kvadratmeterpriser på 74% af Realkreditrådets statistik på handlede ejerlejligheder, så ligger MDE valuarernes vurderinger på ca. 53%. Antallet af observationer er rigeligt stort nok til at være statistisk signifikant. Erhvervsstyrelsen, der er den tilsynsførende myndighed ved kontorchef Christine Maxner, besvarer ingen henvendelser med andet end kancelliagtige udenomssvar, afslår enhver anmodning om foretræde fra branchens valuarer eller A/B foreninger og henviser blot til domstolene. På en konkret ejendom Godthåbsvej 8, 2000 Frederiksberg tinglyst handlet d til en kontant handelspris på kr , der afslører en DCF-10 beregning, at 82% af værdien af nutidsværdien af exit value værdien. Havde 100% af ejendommen været en boligejendom og ikke kun 60% som det gælder for Godthåbsvej 8, så ville exit valueværdien til tiden 0 typisk udgøre omkring 95% af valuarværdien. Hvad der er OMK-startlejen er derfor uden reel betydning. Stort set hele valuarværdien bygger på BRL 5 stk. 2 lejen og på exit afkastprocenten. 4 Ejendommen: Godthåbsvej 8, 2000 Frederiksberg. Nedenfor vises, hvor stor forskel fra 2,5% til 5,0%, der er blandt et udpluk af DCF valuarvurderinger fra en række valuarer, der alle er MDE. To valuarer M.O Krøyer og Tobias Edlev har end ikke anført en DCF diskonteringsfaktor. Det er min påstand, at disse to valuarer ikke aner, hvordan man foretager en DCF beregning. Hvorfra valuarerne har deres % er ved ingen:

5 5 Dernæst vises, hvordan valuarerne alle MDE anvender helt tilfældige BRL 5 stk. 2 lejer der varierer fra kr /m 2. Det er derfor helt afgørende for det vurderingsresultat som valuaren når frem til, hvilken exit value procent, som han anlægger og hvilken markedsleje der anvendes til at skulle være BRL 5 stk. 2 leje. Den markedsmæssige leje BRL 5 stk. 2 lejen oplyses af de lokale huslejenævn, enten ved henvendelse eller ved konkrete sager. Valuaren kan også orientere i

6 udbudsprospekterne på konkrete ejendomme der sættes til salg. I København er BRL 5 stk. 2 lejen ifølge vicedirektør Mortens Marott Larsen MML fra kr /m 2. Folketinget har p.t. nedsat et hurtigt arbejdende udvalg til at sikre mere retfærdige og åbne principper for de BRL 5 stk. lejer der bør retfærdiggøres af de lokale huslejenævn på boliger der har fået en gennemgribende modernisering. MML vil dog ikke forklare hvorfra han har sine tal eller forklare hvilke ejendomme, der burde have hvilken leje. MML er ellers vicedirektør i Ejendomsforeningen Danmark. MML henviser til domstolene for et svar. Jo lavere en DCF afkastprocent man anvender og jo højere en DCF exit leje, som man anvender jo højere end værdi får man på ejendommen og modsat. Derfor bør valuarerne forklare hvorfra og hvordan, at de er nået frem til deres DCF-parameterværdier der indlysende bør bygge på referenceejendommene. Når det kommer til DCF-10 diskonteringsfaktor procenten og Exit value afkastprocenten har vicedirektør Mortens Marott Larsen meddelt, at denne kan frit anlægges til alt mellem 2% og 6%. Hvornår den skal være det ene eller det andet, der henviser MML til domstolene for, at nogle dommere, der ikke har forstand på dette skal besvare dette centrale spørgsmål. Sidst kan det nævnes, at uanset om valuarerne er forpligtet til, at anvende en ombygningsperiode på 5-10 år for den typiske ejendom, så anvendes der helt tilfældige ombygningsperioder fra år. Det gør dog ingen forskel såfremt samme periode anvendes for referenceejendommene, der er handlet. Det synes dog ikke at være tilfældet. Vil A/B valuaren gerne have en lav værdi forlænger man ombygningsperioden og modsat. Eneste valuar der har anført DCF exit afkast faktorer på sine referenceejendomme er Emil Ozol-Ellekilde fra Danbolig. Denne valuar har dog ikke anført hvilken BRL 5 stk. 2 leje som han har anvendt ligesom han ikke har oplyst hvilken ombygningsperiode han har anvendt, 5, 10, 15 eller 20 år. Det siger sig selv, at ens og retvisende valuarvurderinger opnår man ikke, med fuldkommen vilkårlige DCF-faktorer og branchenormgivende foreninger, der nægter at fremlægge retvisende A/B valuarvurderings modelbesvarelser eller henviser alle spørgsmål til domstolene. Responsumudvalg: Branchens eneste responsumudvalg findes hos. Hertil kan sendes alle A/B valuarvurderinger, såfremt man ønsker at vide om den A/B valuarvurdering, som man har betalt for i dyre domme om den følger regelsættet. Branchens eneste responsumudvalg tilbyder et kvalitetskontrollere alle tilsendte valuarvurderinger gratis, med en typisk besvarelse indenfor 5 arbejdsdage. 6

7 1. Gammel Kongevej En klassisk Frederiksberg ejendom handlet til kr /m 2 boligareal medio ****Livjægergade En delvist udviklet ejendom solgt primo 2017 af Bak Gruppen, dér efter 6 år ejerskab alene havde fokus på at sælge den videre til den dobbelte indkøbspris. Ejendommen blev solgt med et omfattende vedligeholdelsesefterslæb. Ejendommen blev 1100% finansieret af DanskeBank/RD med en bidragssats på 0,4% og hovedsagligt afdragsfri F-lån. 3. ***** Nørre Farimagsgade 66 Denne ejendom med baghus blev handlet på beliggenheden og ikke på den tekniske vedligeholdelse.

8 4. Kaalundsgade 8, Oehlenschlægersgade 8 8 Kaalundsgade 8, Oehlenschlægersgade 8, 1664 & 1663 Kbv. V. En totalt nedslidt ejendom med store sætningskader i facaden og kun 4 af 23 boliger med eget bad jf. BBR. Restaurant uden fortovsservering. Købt af en professionel investor. 5. Gammel Kongevej 156 Frederiksberg funkis til en absolut toppris kr /m 2 for boligarealet. 6. Strandvejen 134, 2900 Hellerup Boligdelen handlet til kr m 2 svarende til exit afkast ca. 2,28%, fuldt udviklet ejendom med stabil leje.

9 7. General Bahnsons Vej 9 m.fl. 9 Efter 10 år som A/B forening blev ejendommen mere eller mindre tvangsolgt. Handelsprisen på ydre Frederiksberg var kr /m 2. OMK omkostningsbestemt leje boligejedom. 8. Gormsgade 2, 2200 København N. Efter virkelig kvalitetsejendom, funkis på Nørrebro. Prisen var kr /m 2 for boligdelen. 9. Griffenfeldsgade 6 Beliggenheden var i prima klasse, vedligeholdelsesstanden tvivlsom. Prisen var kr /m 2 for boligdelen.

10 10. Gravervænget 5 m.fl., 2400 København NV. 10 En nedslidt ejendom hvor½-delen af boligerne ikke har ejet bad. Uagtet dette blev ejendommen handlet d for kr. 456 mio. svarende til kr /m 2.Ved Østre Landstret Dom d blev det stadfæstet at den korrekte kontante handelsværdi skulle have været kr. 580 mio eller 27% mere end den tinglyste købesum. I 2018 blev ejendommen på Jyske Kredits påkrav tvangssolgt til kr. 490 mio. eller kr /m Sallingvej 37 m.fl. Beliggenheden sekundær ude i Vanløse. Prisen var kr /m 2 for boligdelen. 12. Vesterbrogade 51 Beliggenheden var i prima klasse, vedligeholdelsesstanden tvivlsom. Prisen var kr /m 2 for boligdelen.

11 13. Stockholmsgade Udbudt af EDC Erhverv d til kr. 45 mio. Solgt tinglyst d til kr svarende til kr /m2 eller en start afkastprocent på 0,47% jf. ejendomsmæglerens salgsprospekt. 14. Rømersgade 19, Frederiksborggade 23 Ejendommen blev købt af lejerne der så stiftede en ny A/B forening. Købesummen var kr /m 2 boligareal. Jyske Kredit leverede 75% realkredit. Formentligt er det nu 10 tidligere boliglejere der nu hæfter for en gæld kr. 144 mio. Bidragssatsen var 0,40% med F-lån. Advokat Henrik Bræmer var den stiftende advokat. Gammel ejendom med uhyre lave boliglejer. 15. Amagerbrogade , Øresundsvej 2 Ejendommen blev solgt af en A/B forening, der så scorede en skattefri gevinst på kr. 70 mio. efter 14 års ejerskab. Sagen var omtalt i Berlingske Tidende, Poul Dengsø d Prisen var kr /m 2 boligareal. En ikke udviklet ejendom med OMK leje. Ejendommen blev solgt af en A/B forening, der så scorede en skattefri gevinst på kr. 70 mio. efter 14 års

12 ejerskab. Sagen var omtalt i Berlingske Tidende, Poul Dengsø d Prisen var kr /m2 boligareal. En ikke udviklet ejendom med OMK leje. Ejendommen var kort før salget A/B valuarvurderet til en markant lavere kontant handelsværdi. 16. Baggesensgade 1 12 Beliggenheden var i prima klasse, vedligeholdelsesstanden tvivlsom. Prisen var kr /m 2 for boligdelen. 17. Amagerbrogade 67 Ejendommen blev handlet til kr /m 2 boligareal. Interessant, da valuar John Lindgreen MDE samtidigt vurderet den nærmere Rådhuspladsen beliggende A/B Sønderport til knapt kr /m Saxogade 1 Det er næsten 1 år siden, at ejendommen blev handlet og den ser forsat miserabel ud med tomt butikslejemål.

13 19. Finsensvej Boligejendom med studielejligheder på ydre Frederiksberg. Handlet tinglyst for kr /m Nordre Fasanvej 271 Ejendommen der har et baghus magen til forhuset, ligger ud til en af Københavns tættest befærdede gader. Prisen var kr /m Wesselsgade 17 Beliggenheden var i prima klasse. En lille køn ejendom med en stor erhvervsmæssig andel. Prisen var kr /m 2 for boligdelen.

14 22. Annasvej Beliggenheden var i prima klasse, vedligeholdelsesstanden god. Prisen var kr /m 2 for boligdelen og kr /m 2 for erhvervsdelen. 23. Godthåbsvej 7 En besynderlig lille blandet ejendom, der beviser at alt kan sælges i Prisen var kr /m 2 for boligdelen. 24. Rodosvej 1, 2300 København S. Beliggenheden langt ude på Amager ca. 500 meter øst for Sundbyvester Plads. Prisen var kr /m 2 for boligdelen.

15 25. Trøjborggade 6 15 Beliggenheden sekunda på Vesterbro, vedligeholdelsesstanden tvivlsom. Prisen var kr /m 2 for boligdelen. 26. Godthåbvej 8 Beliggenheden var i prima klasse, vedligeholdelsesstanden absolut høj. Prisen var kr m 2 for boligdelen. 27. Engtoftevej 1 Beliggenheden var i prima klasse, vedligeholdelsesstanden middel. Prisen var kr /m 2 for boligdelen.

16 Advarsel imod snedige valuarer, der vil sælge jeres ejendom: Lad det være sagt en gang for alle. A/B valuarværdien skal jf. Andelsboliglovens 5 stk. 2 litra b. sættes til den pris som ejendommen efter valuarens opfattelse kan handles til. Der er derfor ingen gevinst ved et opløse A/B foreningen fremfor at anvende en korrekt valuarvurdering til beregning af en korrekt og maksimal andelskrone. Hævder en valuar, at han såfremt, at han får et mandat til at sælge ejendommen, da er den kontante handelsværdi f.eks. 30% højere end samme valuars valuarvurdering, da er der tale om åbenlyst svindel. Bemærk, at om valuaren er medlem af Dansk Ejendomsmæglerforening, så blev denne forening senest i 2016 straffet af Bagmandspolitiet SØIK med bøder på kr. 25 mio. efter, at DE i en lang årrække havde praktiseret en omfattende kartelvirksomhed. Gode ord om DCF valuarvurderinger: Valuarværdien kan og skal underbygges med referenceejendomme, der både afspejler værdien og de DCF faktorværdier, som underbygger ejendommens valuarværdi. Referenceejendommene kan og bør være handlet indenfor måneder fra ejendommens værdiansættelse. Ejendommene skal være sammenlignelige med den vurderede ejendomme. En ejendom beliggende i Sundby Øster kan udmærket prismæssigt sammenlignes med en ejendom i Valby og en på Indre Østerbro med en på Indre Frederiksberg. Det er derfor noget sludder, når valuarerne enten hævder, at ejendommen skal være beliggende i samme bydel eller, at de skal være bygget med samme type/farve mursten som valuar Jette Lundsgaard MDE forklarede det i Østre Landsret i januar Fra d skal alle A/B valuarvurderinger udføres efter den Diskonterede Cash Flow metode. Der er tale om algoritme med 6-7 variable. der er ingen retningslinjer for værdierne på de variable værdier. Nedenfor vises hvor store udsving der kan være. Resultaterne bliver derfor tilsvarende helt vilkårlige og variable. En DCF-10 beregning som er den længste budgetperiode for en typisk ejendom, førte med den markedsleje på kr /m 2 (Ejendomsforeningen Danmarks tal), til en exit afkastprocent på 3,01%. 16

17 Erhvervsstyrelsen har en vejledningsforpligtelse idet de nu branche normgivende foreningen Dansk Ejendomsmæglerforening og Ejendomsforeningen Danmark ikke besvarer henvendelser. Erhvervsstyrelsen har afvist at give svar og vejledning på parabelværdierne. 16 forskellige A/B valuarer har afsløret, at DCF metoden ikke fører til ens vurderinger. DCF disk. og exit value faktor varierer fra 2,55%-5,00%, exit lejerne BRL 5 stk. 2 fra kr /m 2 og de kontante handelsværdier for ejendomme mindre end 2 km fra Kbh s Rådhusplads fra kr /m 2. Vi tilbyder master class til alle med interesse i retvisende A/B valuarvurderinger efter DCF metoden. Med venlig hilsen 17 Projektchef og direktør Lars Wismann cand. merc., ejendomsmægler og valuar