Spørgsmål til økonomiudvalget fra medarbejdersiden i Hoved-MED forud for mødet mandag d.17 januar 2014

Transkript

1 Spørgsmål til økonomiudvalget fra medarbejdersiden i Hoved-MED forud for mødet mandag d.17 januar Hvordan tænkes den 1 procent besparelse i 2015 udmøntet, skal den udmøntes bredt eller i udvalgte områder? 2. Hvordan sikres arbejdsmiljøet og fagligheden, ved inklusion af ansatte på særlige vilkår? 3. Hvilke tanker har økonomiudvalget omkring udbud og benchmarking? 4. Er der tanker i økonomiudvalget om hvilke områder, der i givet fald skal udbydes og prissammenlignes? 5. Hvordan er tankerne omkring efter og videreuddannelse af medarbejderne i Silkeborg Kommune?

2 Teknik og Miljøafdelingen /BH Notat vedrørende indsigelser til forslag til lokalplan For et centerområde ved Øster Bordingvej/ Nordre Højmarksvej Sag nr Nr. Afsender Resume og hovedindhold af indsigelser samt bemærkninger hertil 1 Jørn Pagh Øster Bordingvej Silkeborg Teknik- og Miljøafdelingens kommentarer: Indsiger foreslår at der i forbindelse med etablering af nye vejadgang og svingbaner etableres tunnel under Øster Bordingvej, som vist i strukturplanen fra Tunnelen vil skabe en sikker krydsning af Øster Bordingvej for fodgængere og cyklister og dermed en god forbindelse mellem de to centerområder. Og samtidig skal stien forbindes til Balle Husevej, som er forbundet med hele Buskelundkvarteret. Indsigelsen imødekommes ikke. Der er pt. Ikke afsat midler i budgettet til etablering af tunnelen under Øster Bordingvej. Det vil være hensigtsmæssigt at etablere tunnelen når der etableres ny institution og/eller nye boliger nord for centerområdet. Tunnelen er den trafiksikre forbindelse fra kommende boligområde til skolen mv. Teknik- og Miljøchefen indstiller, at indsigelsen ikke giver anledning til ændringer. 2 Peter Andersen HNH1, Silkeborg Aps Nordre Højmarksvej Silkeborg Teknik- og Miljøafdelingens kommentarer: Indsiger har følgende ønsker til planen: 1) at byggefelt B ligeledes kan anvendes til fitness. 2) at der i delområde III tilføjes Der kan henlægges selvstændig vaskehal efter nærmere godkendelse fra Silkeborg Kommune. 3) at der under afsnit 4.1 ændres formulering til Udstykning kan finde sted efter en samlet plan for området. Og ikke nødvendigvis i overensstemmelse med delområdegrænserne. 4) at pkt. 7.4 præciseres med formuleringen Det er muligt at bryde facaden med horisontale paneler som Paroc paneler. 5) at der i pkt kommer til at stå; Der gives tilladelse til opsætning af bannere på de enkelte bygninger i begrænsede perioder. og Pyloner må etableres med maks. Højde på 7 m. og mindst 4 m. 6) at pkt. 9.1 præciseres med formuleringen Etablering af venstresvingsbane i kanaliseringsanlæg til betjening af vejadgang C skal etableres senest ved gennemførelse af Etape II. 1) Imødekommes. 3.2 ændres således at der også gives mulighed for fitness i byggefelt B. 2) Imødekommes delvist. Det bliver muligt at etablere en vaskehal, men der udlægges ikke flere byggefelter indenfor delområdet. En evt. vaskehal skal integreres i byggefelt C. 3.2 ændres til også at give mulighed for vaskehal i delområde III, såfremt man kan opfylde de øvrige krav til bl.a. parkering, vareindlevering, venderadier og beplantning. 3) Imødekommes. 4.1 ændres til: Udstykning kan finde sted efter en samlet plan for området. Lokalplanområdet kan ikke udstykkes yderligere. Der kan dog foretages mindre skeljusteringer. 1

3 4) Imødekommes delvist. Det vil være muligt at bryde facaden med horisontale paneler. Men det ændrer ikke på kravet om at bryde facaden med vertikale opdelinger. Vertikale opdelinger er vigtige for at bygningsmassen fremstår som en række med enkelte butikker og ikke én stor facade. 5) Imødekommes. Der kan gives tilladelse til opsætning af bannere på de enkelte bygninger i begrænset omfang, med hensyntagen til bygningens arkitektur og ud fra en samlet plan. Der skal laves retningslinjer for bannernes placering. De udarbejdes i takt med opførelse af bygningerne. Der kan godt gives tilladelse til at højden på pyloner ændres fra 6,5 meter til 7 meter. 6) Imødekommes. Pkt. 9.1 præciseres tilføjelsen Etablering af venstresvingsbane i kanaliseringsanlæg til betjening af vejadgang C skal etableres senest ved gennemførelse af ny bebyggelse i byggefelt B eller C. Teknik- og Miljøchefen indstiller, at indsigelsen giver delvis anledning til ændringer. 3 Ole Kjær Olesen Øster Bordingvej Silkeborg Som nuværende ejer af den sydlige del af centerområdet ønsker indsiger, at opretholde muligheden for at udleje sin værkstedsbygning til autoværkstedsformål trods det at denne anvendelse ikke har været opretholdt siden maj Dvs. 3 års reglen er overskredet. Indsiger har en lejer på hånden og ønsker fortsat at kunne drive det eksisterende autoværksted. Teknik- og Miljøafdelingens kommentarer: Indsigelsen imødekommes ikke. Ønsket er i strid med planlovens 56 stk. 2. Det er over 3 år siden at værkstedsbygningen på ejendommen har været i brug til værkstedsformål. Og dermed gælder reglen om eksisterende lovlig anvendelse ikke længere. Anvendelsen strider mod den nye planlægning for området. Med et nyt centerområde er der ikke arbejdet for at give mulighed for anvendelse til autoværksted eller lignende. Det er derfor ikke en fremtidig mulighed at gøre brug af denne anvendelse på ejendommen. Autoværksted hører naturligt hjemme i erhvervsområder og ikke i bycentre med detailhandel, restauranter og lignende. Teknik- om Miljøchefen indstiller, at indsigelsen ikke giver anledning til ændringer. 4 Ole Kjær Olesen Øster Bordingvej Silkeborg Teknik- og Miljøafdelingens kommentarer: Indsiger ønsker at udvide anvendelsesmuligheden for delområde V til også at kunne være bryggeri/bryghus, fitnesscenter, lagerformål, showroom, galleri og restauration. Indsigelsen imødekommes. Da det er anvendelsesmuligheder der forefindes i det nordlige centerområde, er det naturligt at give samme mulighed i den sydlige del. Teknik- og Miljøchefen indstiller, at indsigelsen imødekommes. 5 Byggeselskabet Christian Paulsen Erhvervsvej 2A, Knudlund Øst 8653 Them Indsiger ønsker at ændre på det sydlige centerområde, så det er muligt at etablere en butik på 1600 m2 i byggefelt E. Det indebærer at delområdegrænsen mellem delområde IV og V flyttes ca. 6,3 meter mod syd. Byggefelt E bliver dermed større mod syd og tilsvarende bliver byggefelt F det mindre, jf. flytning af delområde- 2

4 grænse/skel. Vendearealer til vareindlevering vurderer indsiger at kunne løse. Teknik- og Miljøafdelingens kommentarer: 6 Netto Gitte Rejmers Mimersvej Køge Indsigelsen imødekommes, med visse forbehold. Der er ikke problemer i at lave en anden delområdegrænse/skelgrænse end den angivne. De ekstra m2 der tillægges byggefelt E tages fra byggefelt F. Kravet til parkering og beplantning skal stadig kunne opfyldes. Det er dog uhensigtsmæssigt at kunder til butikken er nødsaget til at krydse evt. bakkende lastbiler, som skal til vareindlevering. Den medsendte tegning viser at der er en problematik, hvor parkeringspladser bør indrettes, så der ikke opstår farlige situationer. Teknik- og Miljøchefen indstiller, at indsigelsen kan imødekommes. Som kommende bruger af området har indsiger følgende kommentarer: Pkt. 7.10; Indsiger anmoder om mulighed for at Nettos standardskiltning, bestående af skiltelogo med en højde på 80 cm samt bomærke, placeres på glasparti ved indgang. Pkt. 7.11; Indsiger ønsker tilladelse til opsætning af kampagnebanner på bygningen (og ikke i terræn). Indsigelsen begrundes med den trafikale placering, hvor synlighed og genkendelighed er afgørende. Teknik- og Miljøafdelingens kommentarer: Pkt. 7.10; Imødekommes. Skilte og logoer på glaspartier regulerer vi ikke, her er mulighederne åbne. Vi regulerer skiltning på murværket. Det er muligt at ændre skiltehøjden til 80 cm. Pkt. 7.11; Imødekommes. Der kan gives tilladelse til opsætning af bannere på de enkelte bygninger i begrænset omfang, med hensyntagen til bygningens arkitektur og ud fra en samlet plan. Der skal laves retningslinjer for bannernes placering. De udarbejdes i takt med opførelse af bygningerne. 7 Grundejerforeningen Gl. Balle Oluf Eriksen Vesterbakken Silkeborg Teknik- og Miljøafdelingens kommentarer: Teknik- og Miljøchefen indstiller, at indsigelsen giver anledning til ændringer. Indsiger har følgende bemærkninger; Ad pkt Bemærkningen om nedlæggelse af den eksisterende vejadgang fra rundkørslen direkte til Gartnergården foreslås revurderet, så denne bibeholdes med den eksisterende begrænsning til anvendelse som indkørsel. Aflastning vil betyde at trafikken fra syd og vest fragår her og bl.a. ikke nødvendiggør kryds af vejbane øst for rundkørslen. Ad pkt Beplantning med høje træer ud mod vejene bør nøje overvejes, så udsyn i almindelighed ikke bliver til/fra et lukket område. Pkt. 5.3; Imødekommes ikke. Af trafiksikkerhedsmæssige årsager er det ikke optimalt at fastholde indkørslen direkte til rundkørslen. En rundkørsel fungerer bedst med 4 regulære ben. Pkt. 8.3; Imødekommes ikke. Opstammede træer i en bund af græs eller lignende vil gøre det muligt at kigge mellem stammerne. Ved overkørsler skal der tages højde for udsyn. Dette er be- 3

5 skrevet i pkt. 5.2, hvor der skal sikres de nødvendige oversigtsarealer, jf. gældende vejregler. Teknik- og Miljøchefen indstiller, at indsigelsen ikke giver anledning til ændringer. 8 EnergiMidt infrastruktur A/S Tietgensvej Silkeborg Teknik- og Miljøafdelingens kommentarer: Der gøres opmærksom på at EnergiMidt har elanlæg og/eller fiberbredbåndsrør i området. Såfremt der skal udføres flytning/omlægning af elanlægget og eller fiberbredbåndsrørene, skal udstykkeren afholde de dermed forbundne omkostninger ved en eventuel byggemodning. Teknik- og Miljøchefen tager bemærkningerne til efterretning. 4

6 Fra: Jørn Pagh Sendt: 18. december :12 Til: Emne: Bemærkning til lokalplan Centerområde Balle/Buskelund Til Teknisk Afd. I forslag til lokalplan kan læses: I forbindelse med opførelse af ny bebyggelse i bydelscenteret skal der etableres nye vejadgange, hvor der skal laves de nødvendige trafiksikkerhedsmæssige foranstaltninger, som eksempelvis helleanlæg og svingbaner. Når der skal etableres nye vejadgange og Øster Bordingvej skal udvides med svingbaner burde man samtidig færdiggøre arbejdet med den tunnel som er tænkt lavet under Øster Bordingvej ud for det fredskov-areal der ligger mellem det nye centerområde og bebyggelsen på Balle Husevej. Da der blev etableret fjernvarme i forbindelse med bebyggelsen på Balle Husevej blev fjernvarmerørene sænket, sådan at det umiddelbart skulle være muligt at lave tunellen under Øster Bordingvej. Tunnelen/stiunderføringen er omtalt i Strukturplan for Balle/Buskelund fra 2005 under rammeområde Tunnelen vil skabe en sikker krydsning af Øster Bordingvej for fodgængere og cyklister og dermed en god forbindelse mellem de 2 centerområder. Samtidig med færdiggørelse af tunnelen skal der naturligvis anlægges stier som forbinder tunnelen med stisystemet ved Balle Husevej. Stisystemet ved Balle Husevej er forbundet med stisystemet for hele Buskelundkvarteret og Buskelundskolen, så der vil hermed opnås en sikker forbindelse til begge centerområder for de mange børn i kvarteret. Mit forslag vil muligvis indebære at fredskov-området skal indgå i lokalplanens område. Med venlig hilsen Jørn Pagh Øster Bordingvej Silkeborg Tlf

7

8

9

10

11 Silkeborg Kommune Att.: Teknik og Miljø Søvej Silkeborg Silkeborg den 30. december 2013 Forslag til udvidelse af anvendelsesmuligheder for område V i kommende lokalplan For at udvide mulighederne for anvendelse af eksisterende samt fremtidig byggeri på Øster Bordingvej 3 ønsker vi at anvendelsesmulighederne udvides med: - Bryggeri/Bryghus - Fitnesscenter - Lagerformål - Showroom - Galleri - Restauration Såfremt at ovenstående forslag kan have nogen form for påvirkning for byggefelt IV, bedes I underrette os herom, da vi allerede er godt i gang med udviklingen af dette byggefelt. Ser frem til en positiv tilbagemelding. Med venlig hilsen Ole Kjær Olesen

12 Hej birgit Jeg vender hermed tilbage ang forespørgsel om tilladelse til at få bygget 1600 m2 butik i første etape Ringer du når du har set på det Med venlig hilsen Christian Paulsen Erhvervsvej 2A, Knudlund Øst 8653 Them Tlf Fax Mob cp@byg-paulsen.dk Fra: Christian Bech Isager [mailto:ci@laban.as] Sendt: 18. november :31 Til: Christian Paulsen Cc: Allan Stavensø Hansen Emne: Øster Bordingvej, oplæg 1600 m² butik Hej Christian Her er oplæg til 1600 m² butik med følgende ændringer: - Vi har flyttet skellet 6,3 meter mod syd - Tankstation udgår - Der er lavet en ekstra række parkeringspladser for at opnå 64 stk som bliver kravet i lokalplanen(1 pr. 25 m²) her kan lageret muligvis trækkes fra? - Byggefeltet er overholdt men der er tilgået noget til delområde et jf. flytning af skel - Adgangsvej er bibeholdt samme placering da den ikke kan flyttes nærmere rundkørsel - Vendearealer til vareindlevering skal have en ekstra tur såfremt man ønsker denne løsning men vi vurdere det kan løses. Ring eller skriv til mig eller Allan såfremt der er spørgsmål. Venlig hilsen Christian Bech Isager Partner Arkitekt, Bygningskonstruktør BTH, Byggeøkonom MDB Dir: Mob: Mail: ci@laban.as Laban Arkitekter A/S Torvet 9, 2. sal 8600 Silkeborg

13 VEJADGANG KAN IKKE FLYTTES BYGGEFELT SOM ANVIST PÅ LOKALPLANFORSLAG DEL AF BYGGEFELT PÅ DELOMRÅDE MOD SYD DELOMRÅDE- GRÆNSE FLYTTET 6,3 M. MOD SYD N ØSTER BORDINGVEJ 3 - ERHVERVSOMRÅDE FAKTABUTIK PÅ 1600 M² SITUATIONSPLAN 1:500 dato: sagsnr.: 1692

14 Fra: Gitte Rejmers Sendt: 20. december :37 Til: Cc: Emne: Forslag til lokalplan Silkeborg Kommune Teknik & Miljø Som kommende bruger tillader vi os at fremsætte følgende kommentarer til lokalplanforslaget: Pkt Vi anmoder om mulighed for vores standard-skiltning bestående af skilte logo med en højde på 800 cm samt bomærke på glasparti ved indgang. Pkt Vi ønsker tilladelse til opsætning af kampagnebanner på bygningen (og ikke i terræn). Vores indsigelse begrundes med den trafikale placering, hvor synlighed og genkendelighed er afgørende. Vi indsender gerne konkret skilteforslag, såfremt det måtte ønskes ligesom vi gerne deltager i et møde herom. God Jul og godt Nytår! Venlig hilsen/best regards Gitte Rejmers projektchef Mobil gr@netto.dk Derfor! Netto Mimersvej 1 DK-4600 Køge

15 Grundejerforeningen Gl. Balle v/ O. Eriksen, Vesterbakken 20, 8600 Silkeborg Gl. Balle, 1. januar 2014 BA-GR Til Silkeborg kommune Rådhuset, Søvej Silkeborg Emne: Bemærkninger til Lokalplan Ref.: Silkeborg Kommunes forslag til lokalplan for centerområde ved Øster Bordingvej/Nordre Højmarksvej af 14. juli Under henvisning til ref. som fremlagt til offentlig høring fra 5. november 2013 har grundejerforeningens bestyrelse efter gennemsyn heraf følgende bemærkninger til overvejelse og videre behandling. 1 Ad pkt Bemærkningen om nedlæggelse af den eksisterende vejadgang fra rundkørslen direkte til Gartnergården foreslås revurderet, så denne bibeholdes med den eksisterende begrænsning til anvendelse som indkørsel. Aflastning vil betyde at trafikken fra syd og vest fragår her og bl.a. ikke nødvendiggør kryds af vejbane øst for rundkørslen. 2 Ad pkt Beplantning med høje træer ud mod vejene bør nøje overvejes, så udsyn i almindelighed ikke bliver til/fra et lukket område. Med venlig hilsen O. Eriksen (formand) N.B. Det bemærkes, at planen i sin betegnelse ikke har anført Vestre Højmarksve uansetgrundlaget.

16 Silkeborg Kommune Att. Afd. Post. Dato: Vor ref.: LEJ Projektnr.: Inst.nr.: Direkte tlf.: Lokalplanforslag nr Centerområde ved Østre Bordingvej og Nordre Højmarksvej Fra PlansystemDK har EnergiMidt modtaget oplysning om ovenstående lokalplanforslag. Der gøres opmærksom på at EnergiMidt har elanlæg og/eller fiberbredbåndsrør i området. Såfremt der skal udføres flytning/omlægning af elanlægget og eller fiberbredbåndsrørene, skal udstykkeren afholde de dermed forbundne omkostninger ved en eventuel byggemodning. Der medsendes tegninger af anlæg i området. Med venlig hilsen EnergiMidt Infrastruktur A/S Hovedkontor: Skive afd.: Herning afd.: Randers afd.: EnergiMidt Infrastruktur A/S info@energimidt.dk Brårupvej 50 Industrivej Nord 9B Normansvej 1 Tietgensvej Skive 7400 Herning 8920 Randers NV 8600 Silkeborg Tlf Tlf Tlf Tlf CVR-nr Fax Fax Fax Fax

17 3781 Nordre Højmarksvej Karen Blixens Vej Øster Bordingvej Øster Bordingvej Vestre Højmarksvej EnergiMidt Tietgensvej 2-4, 8600 Silkeborg, Tlf , Fax Emne: Lokalplan Silkeborg Kommune 1:1.000 Målforhold: 1:1.000 Tegningen er udplottet d.: Tegner: Tegningen er gældende 3 uger efter udplotning lej

18 LOKALPLAN FOR ET CENTEROMRÅDE VED ØSTER BORDINGVEJ/NORDRE HØJMARKSVEJ Balle/Buskelund FORSLAG Fremlagt i offentlig høring fra 5. november 2013 til 2. januar 2014

19 Indholdsfortegnelse Bestemmelser 1 1. Formål 2 2. Områdets afgræsning og zonestatus 3 3. Områdets anvendelse 4 4. Udstykning 6 5. Veje, stier og parkering 7 6. Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtrædende Ubebyggede arealer og beplantning Betingelser for at tage ny bebyggelse i brug Grundejerforening Ophævelse af eksisterende lokalplan Lokalplanens retsvirkninger 22 Redegørelse 23 Lokalplanområdets beliggenhed og afgrænsning 24 Lokalplanens formål og baggrund 25 Eksisterende forhold 26 Fremtidige forhold 32 Miljøvurdering 35 Lokalplanens forhold til anden planlægning 36 Tilladelser fra andre myndigheder eller efter anden lovgivning 39 Juridiske kort 41 Hvad er en lokalplan? 42

20 LOKALPLAN

21 1. Lokalplanens formål Lokalplanens formål er: At udforme og fastlægge de fysiske rammer for et indbydende centerområde. At området indrettes under hensyn til de omkringliggende områder. At området indrammes af beplantning, som giver området karakter. Ad 1.1: Der kan ikke dispenseres fra lokalplanens formål LOKALPLAN

22 2. Områdets afgrænsning og zonestatus 2.1 Lokalplanens grænse er vist på kortbilag 1, og omfatter matrikel nr. 2d, 2dp, 3a og del af 3eb Balle By, Balle samt parceller der efter den 19. juni 2013 udstykkes fra de nævnte ejendomme inden for lokalplanens område. 2.2 Lokalplanområdet ligger i landzone. Lokalplanområdet overføres til byzone ved planens endelige vedtagelse. 2.3 Lokalplanområdet opdeles i delområderne I, II, III, IV og V som vist på kortbilag 2. Ad 2.3: Det nordlige centerområde består af delområderne I, II og III. Det sydlige centerområde består af delområderne IV og V. LOKALPLAN

23 3. Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til centerformål som butikker, kontorer, liberalt erhverv, servicevirksomheder, tankstation, udstillingsfaciliteter, forsamlings- og foreningsaktiviteter, motionscenter, café, restauranter samt lignede anvendelser, der naturligt finder plads i et centerområde. Yderligere kan der etableres engros, bryghus og mindre produktionsvirksomhed. Der kan ikke etableres boliger i lokalplanområdet. Ad 3.1.: En butik defineres som et fast fysisk sted, hvorfra der sker direkte salg/udlejning/udlevering af varer til private. Anvendelser som hovedsageligt sælger en serviceydelse som eksempelvis frisør, ejendomsmægler, massør og ligende defineres som servicevirksomheder. Sådanne virksomheder kan have et mindre detailsalg, forudsat at serviceerhvervet er det primære. Det vil være muligt at placere pølsevogn eller fiskebil på torvearealerne eller i tilknytning hertil. 3.2 Delområde I Byggefelt A må kun anvendes til dagligvarebutik, udvalgsvarebutik og lign. Byggefelt D må kun anvendes til tankanlæg. Delområde II Byggefelt B må kun anvendes til dagligvarebutik, udvalgsvarebutik, liberale erhverv, kontor og lign. Delområde III Byggefelt C må kun anvendes til lagerformål, bryghus, dagligvarebutik, udvalgsvarebutik, isproduktion, liberale erhverv, kontor, fitnesscenter og lign. Ad 3.2: Der kan ikke etableres butikker, der sælger særligt pladskrævende varegrupper. Særligt pladskrævende varegrupper er udtømmende defineret som butikker, der forhandler: Biler Lystbåde campingvogne Tømmer og byggemateriale Grus, sten- og betonvarer Planter og havebrugsvarer (planteskoler og gartnerier) I det sydlige centerområde kan der kun indrrettes en tank. Enten byggefelt H eller I. Delområde IV Byggefelt E må kun anvendes til dagligvarebutik, udvalgsvarebutik og lign. Byggefelt I må kun anvendes til tankanlæg. Delområde V Byggefelt F må kun anvendes til dagligvarebutik, udvalgsvarebutik, liberale erhverv, kontor og lign. Byggefelt G må kun anvendes til restaurant, café, liberalt erhverv, kontor og lign. Byggefelt H må kun anvendes til tankanlæg. 3.3 Bruttoetagearealet for den enkelte butik må ikke overstige det maksimale etageareal i henhold til planloven. Ad. 3.3: Ved lokalplanens udarbejdelse er det maksimale LOKALPLAN

24 etageareal m2 til dagligvarebutik og 500 m2 til udvalgsvarebutik. Ved beregning af bruttoetagearealet til butikker kan fratrækkes areal til personalekantine, personaletoiletter, personalefitnessfaciliteter og personalerum/pauserum, dog maksimalt 200 m2. Det er dog en betingelse at der ikke kommer kunder de pågældende steder. Det maksimale bruttoetageareal for hele området er 6000 m2. Fordelt således: 4000 m2 i det nordlige centerområde (delområde I, II og III) og 2000 m2 i det sydlige centerområde (delområde IV og V). 3.4 Der kan i delområde III opstilles en mast for mobilantenner m.m. med tilhørende teknikskabe. Mast skal placeres i princip som vist på kortbilag 2. Ad. 3.4: Placering af antennemast skal godkendes af Silkeborg Kommune. Der kan i mindre omfang opføres energiforsyningsanlæg, kloakpumpestation og lign. forsyningstekniske anlæg, når placering og udformning tilpasses den omgivende bebyggelse. Disse bygninger må maks. være 15 m I hele lokalplanområdet kan kun etableres anvendelser og funktioner, der påvirker omgivelserne i ubetydelig grad i form af støj, rystelser, lugt, støv og lignende miljøgener. Ad. 3.5: Den konkrete miljøbelastning skal vurderes af Silkeborg Kommune. LOKALPLAN

25 4. Udstykning 4.1 Lokalplanområdet kan kun udstykkes i overensstemmelse med delområdegrænserne som vist på kortbilag 2. Ad. 4.1: Hvert delområde kan frastykkes. Lokalplanområdet kan ikke udstykkes yderligere. Der kan dog foretages mindre skeljusteringer. LOKALPLAN

26 5. Veje, stier og parkering 5.1 Der udlægges areal til nye veje og stier, parkeringspladser og manøvrearealer i princippet som vist på kortbilag 2. Veje, stier, parkeringspladser og manøvrearealer udlægges og anlægges efter vejlovgivningens regler. Ad. 5.1 m. fl.: Der kan ske mindre ændringer i forhold til det viste på kortbilag 2. Før områdets adgangs- og parkeringsarealer anlægges, skal Silkeborg Kommune godkende projektet. I visse tilfælde skal godkendelsen offentligt annonceres med en indsigelsesfrist på 6 uger. Det fremsendte projekt skal omfatte plan, længdeprofil samt tværsnit, der viser opbygning af veje/gangarealer. Der skal oplyses om afvandings- og belysningsforhold, beplantning samt udførelse af områdets tilslutning til offentlig vej. Ved placering af parkeringspladser skal der være mulighed for at kunne cirkulere rundt, så der ikke opstår "blindgyder", hvor man er tvunget til at bakke. 5.2 Ved vejtilslutninger skal der etableres hjørneafskæringer, jf. 39 i lov om offentlige veje ( jf. lovbek. nr af 3. november 2011). Der skal også sikres de nødvendige oversigtsarealer, jf. gældende vejregler. 5.3 Den sydlige del af centerområdet skal have vejadgang fra Øster Bordingvej 3. Vejadgangen skal placeres som vist på kortbilag 2, hvor den er angivet "d". Den nordlige del af centerområdet skal have vejadgang fra ny fordelingsvej "a" fra Nordre Højmarksvej. Tung trafik (varelevering/lastbilkørsel) skal hovedsageligt bruge den eksisterende vejadgang "c" fra Øster Bordingvej. Vejadgangene skal placeres som angivet på kortbilag 2. I forbindelse med vejadgange til lokalplanområdet skal der laves de nødvendige trafiksikkerhedsmæssige foranstaltninger, som eksempelvis helleanlæg og svingbane. Ad 5.3: Den eksisterende vejadgang ("a" på kortbilag 1) fra Vestre Højmarksvej til den eksisterende bolig nedlægges, når boliganvendelsen ophører. Den eksisterende vejadgang ("d" på kortbilag 1) direkte fra rundkørslen til "Gartnergården", nedlægges når der gøres brug af byggefelterne A, B, C eller D. Derved skal ny fordelingsvej ("a - b" på kortbilag 2) etableres. De nødvendige trafiksikkerhedsmæssige foranstaltninger skal godkendes af Silkeborg Kommune før anlæg. Den grundejer som har behov for ændringen af trafikanlægget skal bekoste anlægget. 5.4 På Øster Bordingvej skal der etableres kanaliseringsanlæg med venstresvingsbaner til områderne nord og syd for Øster Bordingvej. Dette medfører en udvidelse af Øster Bordingvej på minimum 17 meter. Grundejerne på begge sider af Øster Bordingvej skal afgive de nødvendige arealer hertil. Ad 5.4: Bestemmelsen skal sikre at der er mulighed for at lave de fornødne venstresvingsbaner og helleanlæg og buslommer. 5.5 LOKALPLAN

27 Der skal være en sikker krydsning af Øster Bordingvej for gående, når der er udnyttede byggefelter på begge sider af Øster Bordingvej, i princip som angivet på kortbilag 2. Ad 5.5: Bestemmelsen skal sikre at gående færdsel sikkert kan komme fra en butik i det nordlige centerområde til en butik el. lign. i det sydlige centerområde. 5.6 Fordelingsvejen "a-b" udlægges med en bredde på ca. 15 meter og skal være facadeløs. Ad. 5.6: Fordelingsvejen "a-b" er første del af en fremtidig vej til et større område. Et område som i kommuneplan er udlagt til bl.a. boligformål og offentlige formål. Fordelingsvejen forventes anlagt med cykelstier og fortove. 5.7 Der må kun anvendes armaturer til belysning, som retter lyset nedad. Armaturer som spreder lyset er ikke tilladt. Belysningen skal opfylde eventuelle krav i Silkeborg Kommunes belysningsstrategi, praksisafsnittet. Ad 5.7: Bestemmelsen skal forhindre unødig lysforurening og istedet sikre, at belysningen fremstår diskret og afdæmpet. 5.8 Der udlægges areal til stier i princippet som vist på kortbilag 2. Stier skal udlægges med en bredde på minimum 2,5 m og etableres med en fast belægning. Ad 5.8: Bestemmelsen skal sikre at der indenfor lokalplanområdet bliver et sammenhængende stinet, med mulighed for at krydse Øster Bordingvej på en trafiksikker måde. 5.9 Parkeringspladser skal etableres med en fast belægning som belægningssten, fliser el. lign Parkeringspladser skal holdes i en afstand af mindst 3 meter fra vejskel til offentlig vej Der skal sikres vendemulighed for renovationsvogne, lastbiler og lign. på parkeringsarealer og ved vareindlevering. Ad 5.11: Ved udformningen af vendepladser og parkeringspladser henvises til Vejdirektoratets publikation: "Byernes trafikarealer, hæfte 9. Anlæg for parkering og standsning mv." 5.12 Ved etablering af ny bebyggelse skal der som minimum anlægges 1 p-plads pr. 25 m2 dagligvarehandel og 1 p-plads pr. 50 m2 ved øvrige anvendelser. Herudover skal der som minimum anlægges 1 cykel p-plads pr. 50 m2 bebyggelse. Antallet af handicappladser bestemmes i henhold til bygningsreglementets bestemmelser med tilhørende anvisninger. Cykelparkering skal anlægges og placeres ved bebyggelsens hovedindgang, i princip som angivet på kortbilag Torvearealet mellem byggefelt F og G skal fortrinsvis udnyttes til offentligt tilgængelige aktiviteter og ophold. Der kan dog i begrænset omfang gives tilladelse til parkering. Ad 5.13: Torvearealet skal give mulighed for rekreation nær søen. Her bør beplantning være med til at forskønne stedet og understrege nærheden til søen. Bilparkering kan tillades, hvis der ikke er andre muligheder indenfor området. Placering af fiskebil eller pølsevogn er muligt her LOKALPLAN

28 Der skal være mulighed for at placere buslommer i begge retninger på Øster Bordingvej og Nordre Højmarksvej. Buslommerne skal anlægges efter vejlovgivningens gældende regler. Ved buslommerne skal der være plads til afstigningsplads og der skal være direkte adgang til butikscentret. Ad 5.14: Det må forventes at der med bydelscentrets tilblivelse og i takt med at der etableres flere butikker i området, kommer flere kunder til området. Det er derfor væsentligt at bustrafikken har gode muligheder for afsætning mv. LOKALPLAN

29 6. Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Ny bebyggelse skal placeres inden for de på kortbilag 2 viste byggefelter. Dog kan der placeres mindre bygninger til cykler, indkøbsvogne mm. på maksimalt 15 m2 uden for byggefelter i det på kortbilag 2 viste areal til parkering. Disse mindre bygninger skal opføres som lette konstruktioner. Såfremt dele af de på kortbilag 2 viste byggefelter ikke bebygges kan disse benyttes til vareindlevering, skure til cykler og indkøbsvogne, opholdsareal, parkering eller manøvreareal. Ubemandet tankstation uden vaskehal kan kun etableres inden for de på kortbilag 2 viste byggefelter. (Byggefelt D og I eller H). I det sydlige centerområde kan der kun indrettes én tank. Enten byggefelt H eller I. 6.2 Byggefelt A gennemskæres af en kloakledning, se kortbilag 1. Byggeri skal respektere den eksisterende ledning. Ved fuld udnyttelse af byggefeltet forudsættes kloakledningen omlagt efter tilladelse fra ledningsejer. Kloakledningen er anlagt i 2008 og i den forbindelse er der udarbejdet en servitut. Såfremt grundejer ønsker at bygge hvor ledningen ligger, er det ledningsejer (Silkeborg Forsyning A/S) der skal afholde udgifterne til omlægningen, som beskrevet i servitutten. 6.3 Byggefelt H og muligvis byggefelt I gennemskæres af en kloakledning, se kortbilag 1. Byggeri skal respektere den eksisterende ledning. Ved udnyttelse af byggefeltet forudsættes kloakledningen omlagt, såfremt der er en konflikt. Det skal ske efter tilladelse fra ledningsejer. Ad 6.3: Såfremt grundejer ønsker at bygge hvor ledningen ligger, er det grundejer af matriklen, der skal bekoste omlægningen. 6.4 Bebyggelsen skal opføres i maks. 2 etager med en højde på maks. 8,5 m over eksisterende terræn. 6.5 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 40 indenfor det enkelte delområde for den enkelte ejendom. Ad 6.5: Bestemmelsen sikrer bl.a. at højst 40 % af grundarealet indenfor det enkelte delområde bebygges og at der dermed forefindes friareal til adgang og parkering. 6.6 Bebyggelsen skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning, el, vand og kloakering efter de enkelte forsyningsvirksomheders til enhver tid gældende regler. Ad 6.6: Såfremt bebyggelsen opføres som lavenergibyggeri fritages denne fra tilslutningspligten til den kollektive varmeforsyning jf. Planlovens 19, stk. 4. Lavenergibyggeri betyder, at byggeriet opfylder klassifikationskravene til lavenergibyggeri i Bygningsreglementet, der er gældende på byggetidspunktet. LOKALPLAN

30 Tilslutningspligt til kollektiv varmeforsyning er betinget af, at Silkeborg Kommune efterfølgende godkender et projektforslag efter varmeforsyningsloven, og at der kan opnås forsyning fra forsyningsanlægget ved byggeriets ibrugtagning. 6.7 Vareindlevering skal ske fra bagsiden af bygningerne, som angivet på kortbilag 2. Ad 6.7: Vareindlevering/varelæsning skal så vidt muligt foregå på bagsiden af bygningsdelene, så det generer kundetrafikken mindst muligt. Det er dog muligt at afvikle vareindlevering ml. byggefelt E og F. 6.8 Varegårde og lageroplag i lokalplanområdet skal være afskærmede og skal fremstå som en integreret del af bebyggelsen. Den enkelte butik kan dog have et mindre oplag af varer i forbindelse med salg i tilknytning til den enkelte butik. Sådanne salgsoplag skal placeres i tilknytning til butikkens indgangsparti og må ikke placeres så det hindrer færdsel på stierne/i ganglinierne. Ad 6.8: Bestemmelsen skal sikre, at der ikke opstilles synlige affalds- og varecontainere. Med salgsoplag forståes et begrænset salg eller udstilling af varer med tilknytning til den enkelte butik. Der er ikke tale om opmagasinering eller lager. Eksempel på udendørs salgsoplag i tilknytning til butik 6.9 Der skal udlægges et friareal (udendørs opholdsareal) på mindst 25 m2 indenfor hvert delområde. Ad 6.9: Friarealet/opholdsarealet skal etableres i tilknytning til bebyggelsen. Parkeringsarealet, det off. torveareal og stiareal tæller ikke med Ved byggeri og anlæg skal det tilstræbes, at jordbalancen indenfor området opretholdes. Der kan højest foretages terrænreguleringer på +/- 0,5 meter. Terræn indenfor 0,5 meter fra naboskel må ikke ændres. Skråningshældningen må maksimalt være 1:1,5. De på kortbilag 2 viste støjvolde må være 2,5 meter høje. Overskudsjord fra byggemodningen må indarbejdes i området, jf Yderligere terrænreguleringer kræver dispensation. LOKALPLAN

31 7. Bebyggelsens ydre fremtrædende 7.1 Ny bebyggelse, der sammenbygges, skal fremtræde som en samlet arkitektonisk helhed, så der skabes et sammenhængende formsprog samt sammenhængende materiale- og farvevalg. 7.2 Blanke, reflekterende tagmaterialer må ikke anvendes. Dog må der opsættes solfangeranlæg og tagvinduer. Se 7.7. Ad. 7.2: Herunder glaserede tagsten og lign. reflekterende materialer. 7.3 Tage skal udføres som flade tage, tage med ensidet taghældning eller som tage med skjult taghældning med en hældning på maksimum 20 %. Undtaget er mindre bygninger til forsyningsformål samt skure til cykler og indkøbsvogne. 7.4 Ad 7.3: Der er i forvejen en forholdsvis ny bygning indenfor lokalplanområdet som fremstår med fladt tag. Fremtidige bygninger skal forholde sig til dette formsprog. Bygningers facader mod syd og mod øst skal brydes af vertikale opdelinger, fx. gennem bygningsfremspring, variation i materialevalg eller lign. Ad 7.4: Det er muligt at bryde facaden med paroc paneler. 7.5 Udvendige bygningssider skal fremtræde i materialernes naturfarver, i hvidt eller sort, i farver inden for jordfarveskalaen eller disse farvers blanding med hvidt eller sort og tilpasset den samlede bebyggelse. Stærke signalfarver kan anvendes i begrænset omfang. Ad 7.5: Definition på jordfarver: Jordfarver er varme nuancer af gul, rød, brun og grøn som de traditionelle dodenkop og umbra. Jordfarver anses ikke for at være kraftigt kulørte som eksempelvis postkasserød, græsgrøn eller solsikkegul. Stærke signalfarver kan dog være med til at markere indgangspartiet. Billedet viser eksempel på brug af signalfarve til at markere indgangspartier. 7.6 Indgangspartier skal markere sig, så man på en let opfattelig måde ved hvor man skal bevæge sig henimod. Afskærmning af varegårde og lignende skal udføres i samme materialer som bebyggelsen. Facader skal afsluttes med murkrone el. andet materiale, som skjuler tagfladen. LOKALPLAN

32 7.7 Der kan opsættes solfanger, solcelleanlæg og tagvinduer. Solfangere og solceller skal enten indarbejdes som elementer i facaden eller som en integreret del af tagfladen, så de ikke fremstår synlige. Ad 7.7: Solfangere og solcelleanlæg kan ikke placeres på terræn. Billedet viser eksempel på hvordan solceller kan integreres i facaden. 7.8 Tekniske installationer som ventilationsanlæg, kompressorer og lignende skal enten være skjult i bygninger eller udformes således, at de inddækkes eller fremtræder som en integreret del af bygningens arkitektur. 7.9 Ad 7.8: Bestemmelsen skal sikre at tekniske installationer ikke fremstår synlige for forbipasserende. Der skal være udstillingsvinduer, større vinduespartier, udstilling mm. mod de på kortbilag 2 viste sti- og torvearealer. Ad 7.9: Bestemmelsen skal sikre, at bebyggelsen henvender sig mod de på kortbilag 2 viste torve. Udendørs servering og lignende bør ske ud mod de på kortbilag 2 viste torvearealer Skiltning og reklamering må finde sted på bygningens facader, som et arkitektonisk element og skal holdes indenfor bygningens afgrænsninger. Facadeskilte må have en højde på max. 70 cm. Ad 7.10: Bestemmelsen skal bl.a. sikre, at skilte indgår som et arkitektonisk element i facaden. Og at der kun i begrænset omfang er pyloner/skilte på terræn. Yderligere må der opsættes skiltepylon og henvisningsskilt som angivet på kortbilag 2. Endvidere skal skiltningen være i overensstemmelse med kommunens Skilte og facadevejledning Der må ikke opstilles flag eller bannere i lokalplanområdet. Der kan opsættes 1 skiltepylon ved hver af indkørslerne, jf. kortbilag 2. Pyloner må etableres med en maks. højde på 6,5 m og minimumshøjde på 4 m. Pyloner skal placeres vinkelret på vejskel og må ikke placeres i oversigtarealer ved overkørsler. Ad 7.11: For at begrænse skiltning, forudsættes at flere forretninger skilter på samme pylon inkl. tankanlæggets skiltning. Der kan kun placeres én pylon for det nordlige centerområde og én pylon for det nordlige centerområde. Opsætning af pylon skal godkendes af Silkeborg Kommune Der kan opsættes henvisningsskilte i princippet som angivet på kortbilag 2. Skiltet må ikke overstige en højde på 2 m og en længde LOKALPLAN

33 på 1,5 m Der kan opføres 1 gittermast f.eks. for mobilantenner med en højde på maks. 36 m. + 2 m. toprør med tilhørende teknikskabe. Der må max. opføres 4 teknikskabe indenfor området skal opføres som en samlet enhed og må maks. udgøre et areal på 9 m2. Mast og teknikskabe skal placeres i princippet som vist på kortbilag 2. Teknikskabe skal afskærmes med beplantning. Ad 7.13: Eventuelle teknikskabe kan indhegnes med fast hegn, såfremt hegnet afskærmes af beplantning. Der kan ikke opstilles husstandsvindmøller i lokalplanområdet. LOKALPLAN

34 8. Ubebyggede arealer og beplantning 8.1 Der udlægges grønt areal i princippet som vist på kortbilag 2. Grønne arealer tilsås med græs og skal beplantes med træer og buske. Beplantning må ikke påvirke oversigtsforhold ved indkørsler og veje i henhold til 5.2. Ad 8.1: Hensigten med bestemmelsen er at sikre, at der ikke plantes invasive arter som kan sprede sig til de omkringliggende jorde. Ved etablering af beplantning, skal der anvendes hjemmehørende træer og buske, f.eks. eg, bøg, løn, tjørn, røn el.lign. 8.2 Beplantningsbæltet mod Nordre- og Vestre Højmarksvej skal udlægges i en bredde på mindst 7 meter. Ad 8.2: Beplantningsbæltet er del af den grønne struktur som ligger langs Højmarkslinjen. 8.3 De grønne arealer mod Øster Bordingvej og Nordre/Vestre Højmarksvej skal beplantes med træer og buske i en bund af græs (eller blomstereng). Der skal plantes mindst 1 træ/50 m2. Disse træer skal ved plantning have en minimumsstørrelse der hedder H Ad 8.3: Træerne må gerne stå spredt i området og behøver derfor ikke stå i en systematisk plantning. Træernes størrelse ved plantning skal sikre at området tidligt får den rette karakter og udtryk og at træerne er formet korrekt til formålet. 8.4 Arealet vest for byggefelterne E og F skal fremstå grønt med åben beplantning, så jorddiget i skel ikke sløres. 8.5 Det på kortbilag 2 viste naturareal (beskyttet areal) som udgør en zone på 10 meter fra søkanten, skal fremstå naturligt og uberørt med et lavt plejeniveau. Området kan dog slåes op til 2 gange om året. I naturarealet (vist på kortbilag 2) må der ikke anvendes tunge maskiner og køretøjer, læsses jord af eller placeres oplag i forbindelse med byggeri i området. Ad 8.5: Bestemmelsen skal sikre, at en bræmme i afstand af 10 m fra søen forbliver uberørt. Hensigten er, at bevare den natur, som er etableret i området, og bygge videre på den eksisterende vegetation. Området kan ikke benyttes til opholdsareal og må ikke befæstes. 8.6 Der skal anlægges et udendørs opholdsareal til brug for personale. Arealet skal som minimum udgøre 25 m2 indenfor hvert delområde. Torvearealer, stier og parkeringsarealer kan ikke medregnes. Opholdsarealet skal indrettes indenfor byggefeltet eller i tilknytning hertil. 8.7 Der skal etableres torvearealer i tilknytning til butikkernes indgangsparti, i princippet som vist på Ad 8.7: Ved midlertidige boder og telte forstås at anvendelsen maks. er LOKALPLAN

35 kortbilag 2, til ophold og med mulighed for at sidde. opstillet i 3 dage. Der kan indrettes udendørs salgsoplag i tilknytning til butikker, udendørs servering, pølsevogn, fiskebil, midlertidige boder og telte. Torve skal have offentlig adgang. Torve skal etableres med fast belægning som af belægningssten. 8.8 Ved oplagring af materialer skal der sikres en passende orden. Varegårde og udendørs oplag, som ikke udgør vareudstilling til den pågældende virksomhed, skal inkorporeres i bygningerne således, at det ikke virker skæmmende i forhold til omgivende boliger, veje, parkerings- og adgangsarealer. 8.9 Affaldsøer eller lign. skal placeres på bagsiden af bygningerne, i forbindelse med varegårde, så det skæmmer mindst muligt. De kan tillige integreres i bygningen. Placering, indretning og adgang til pladsen skal ske i henhold til gældende regulativer. Ad. 8.9: Der skal udarbejdes en samlet plan for håndtering af alt affald indenfor lokalplanområdet. Planen skal fremsendes til Silkeborg Forsyning A/S. Ud fra denne plan aftales den endelige placering af standplads/er med Silkeborg Forsyning A/S. Der kan alternativt indrettes en fælles plads for flere ejendomme. Placering og indretning af en sådan fælles plads skal aftales med Silkeborg Forsyning A/S Større både, uindregistrerede køretøjer og campingvogne må ikke opbevares inden for lokalplanområdet. Ad 8.10: Hensigten med bestemmelsen er at sikre, at området fremtræder ordentligt Overskudsjord fra byggemodningen af området må påfyldes arealerne før området beplantes. Jorden skal udlægges så terrænet fremstår i bløde og varierede landskabsformer med en maksimal højde på 1 meter over naturligt terræn, samt maksimal hældning svarende til 1 på 3. Terræn indenfor 0,5 meter fra naboskel må ikke ændres. Ad 8.11: Det er dog tilladt at etablere støjvolde, som angivet på kortbilag 2, i en højde på 2,5 meter. Efter byggemodning må der højest foretages terrænreguleringer på +/- 0,5 meter. Terræn indenfor 0,5 meter fra naboskel må ikke ændres Der skal opføres støjvolde i de på kortbilag 2 viste områder. Støjvolden skal være ca. 2,5 meter høj. Hældningen på støjvolden må max være 1:1½. Støjvolde skal begrønnes, så de fremstår græsklædte med opstammede træer og buske, der kan skabe en grøn skærm. Overskudsjord fra byggemodningen af hele området kan anvendes til etablering af støjvold. Ad 8.12: Hvis det senere viser sig at der er behov for yderligere støjskærm, skal det være i form af jordvold, for at skabe helhed og ensartet udtryk i området. Støjvolde med beplantning placeres for at skærme varegårde, vareindlevering fra lastbiler, varelæsning mm. fra kommende fordelingsvej til området, hvor der i fremtiden kommer boliger og instistutioner LOKALPLAN

36 Mod fredskovsarealet/jorddiget i vest må der ikke terrænreguleres i en zone på 10 meter fra fredskoven. Ad. 8.13: Der må ikke terrænreguleres, for at sikre trærødderne på de eksisterende træer Der kan ikke udledes overfladevand til den på kortbilag 1 og 2 viste sø. Der skal inden for lokalplanområdet sikres areal til håndtering af regnvand/overfladevand. Ad 8.14: Regnvand skal håndteres lokalt medmindre grundejer kan godtgøre at jorden ikke er egnet til nedsivning. Det er grundejer der er forpligtet til at løse regnvandshåndteringen Ved indretning og udformning af parkeringsarealer og adgangsveje skal der sikres en passende opdeling ved hjælp af beplantning på arealerne. For hver 10 parkeringspladser skal der i gennemsnit plantes mindst 1 opstammet træ på parkeringspladsen. Parkeringspladserne skal opdeles/afgrænses af klippet pur i passende lommer. Træerne skal ved plantning have en minimumsstørrelse der hedder H Ad 8.15: Beplantning på parkeringspladsen skal være med til at gøre det forholdsvis store befæstede område karakterfuldt og indbydende. For hver ca. 10 pladser bør der være en helle med klippet pur. Opstammede træer kan med fordel samles i felter, for at give gode vækstbetingelser. Træernes størrelse ved plantning skal sikre at området tidligt får den rette karakter og udtryk og at træerne er formet korrekt til formålet. Eksempelvis kan træerne være af arten platan eller lind i et pur af bøg. Billedet viser eksempel på parkeringsareal med opstammede træer Skellet i vest, mod fredskoven, udgøres af et bekyttet jorddige. Jorddigets nuværende tilstand skal bevares. Diget skal indpasses i planen for områdets anvendelse. Ændring eller fjernelse af jorddiger kræver dispensation fra Museumslovens 29a. Ad. 8.16: Der kan ske mindre udtynding af de eksisterende træer på jorddiget. Der kan dog ikke ske jordfræsning eller lignende der kan skade diget. Silkeborg Kommune skal godkende vej- eller stigennembrud gennem jorddiget LOKALPLAN

37 Hvis byggefelt E/I tages i brug før etablering af byggefelt F/G/H, skal det ikke være muligt for brugere af delområde IV at gøre brug af vejadgangen fra Vestre Højmarksvej, "a" på kortbilag 1. Afgrænsning mellem delområde IV og V skal ske ved opstilling af kampesten, montering af lavt trådhegn el. lign. (mellem 1,0-1,8 meter højt) eller ved beplantning i samme højde. Ad 8.17: Bestemmelsen skal sikre at når der etableres nyt byggeri indenfor det sydlige centerområde, skal vejadgang "a" (kortbilag 1) ikke benyttes. Der skal derfor etableres en form for (midlertidig) fysisk afgrænsning, så biler ikke har adgang, der må ikke ske gennemkørsel. Når nye bygning/er i delområde V tages i brug, skal vejadgang ad Vestre Højmarksvej nedlægges. Der vil så være fælles vejadgang fra Øster Bordingvej og så skal der være gennemkørsel Lokalplanområdet er omfattet af skovbyggelinjen. Byggeri her vil kræve dispensation fra Naturbeskyttelseslovens 17. Silkeborg Kommune er myndighed. Ad 8.18: Det er kommunen der vurderer om der kan gives dispensation på baggrund af konkret projekansøgning. Afgørelser kan påklages til Natur- og Miljøklagenævnet. LOKALPLAN

38 9. Betingelser for at tage ny bebyggelse i brug 9.1 Ny bebyggelse i lokalplanområdet må ikke tages i brug før: Bebyggelsen er tilsluttet fælles forsynings- og ledningsanlæg jf. 6.5 Ny bebyggelse i delområde I, II og III må ikke tages i brug før: Fordelingsvej "a -b", veje, trafiksikkerhedsmæssige foranstaltninger samt fælles adgangs- og parkeringsarealer i delområde I er etableret jf. 5, Eksisterende vejadgang direkte fra rundkørslen markeret med "d" på kortbilag 1 er nedlagt, Fælles grønne friarealer i delområde I, II og III er anlagt og beplantet jf. 5 og 8, eller der foreligger en godkendt plan for områderne med tidsfrister for etablering, Der er etableret en støjvold jf Ad 9.1. Den eksisterende vejadgang markeret med "d" på kortbilag 1 betjener ved lokalplanens vedtagelse en bolig og virksomhed i den nordlige del af lokalplanområdet. Vejadgang "d" skal nedlægges når ny bebyggelse indenfor det nordlige centerområde tages i brug. Hele det nordlige centerområde skal betjenes af kommende fordelingsvej ("a-b" på kortbilag 2) og den eksisterende vejadgang fra Øster Bordingvej ("c" på kortbilag 2). Ny bebyggelse i det sydlige centerområde skal betjenes via vejadgangen markeret med "d" på kortbilag 2. Ny bebyggelse i delområde IV må ikke tages i brug før: Veje, stier, trafiksikkerhedsmæssige foranstaltninger samt fælles adgangs- og parkeringsarealer i delområde IV er etableret jf. 5, Det ikke er muligt at komme til delområde IV fra Vestre Højmarksvej jf. 8.17, Fælles grønne friarealer i delområde IV og V er anlagt og beplantet jf. 5 og 8, eller der foreligger en godkendt plan for områderne med tidsfrister for etablering. Ny bebyggelse i delområde V må ikke tages i brug før: Veje, stier, trafiksikkerhedsmæssige foranstaltninger samt fælles adgangs- og parkeringsarealer i delområde V er etableret jf. 5, Eksisterende vejadgang fra Vestre Højmarksvej markeret med "a" på kortbilag 1 er nedlagt, Fælles grønne friarealer i delområde IV og V er anlagt og beplantet jf. 5 og 8, eller der foreligger en godkendt plan for områderne med tidsfrister for etablering. Såfremt en bebyggelse ikke opføres under ét, skal der til hver udbygningsetape være anlagt en tilsvarende del af fællesarealerne. LOKALPLAN

39 10. Grundejerforening LOKALPLAN

40 11. Ophævelse af eksisterende planer 11.1 Følgende servitutter inden for området er enten i strid med lokalplanens bestemmelser eller ikke relevante længere, og aflyses i henhold til Planlovens 15, stk. 2 nr. 16 ved lokalplanens vedtagelse: Matr. nr. 2d og matr. nr. 3a Balle By, Balle: " Dokument om oversigt mv." tinglyst d Påtaleberettiget er Silkeborg Kommune. Matr. nr. 2d og matr. nr. 3a Balle By, Balle: "Dokument om adgangsbegrænsning mv." tinglyst d Påtaleberettiget er Silkeborg Kommune. Matr. nr. 2d Balle By, Balle: "Dokument om betingelser for tilladelse til at bygge lagerhal" tinglyst Påtaleberettiget er Silkeborg kommune. Ad 11.1: Ifølge planlovens 15, stk. 2, nr. 16 kan der i lokalplan optages bestemmelse om ophør af udtrykkeligt angivne tilstandsservitutter. Det er desuden ikke alle rør, kabler og ledninger der er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Det kan for eksempel dreje sig om el-, telefon-, tele- og tvkabler. Matr. 2d Balle By, Balle: "Dokument om udvidelse af eksisterende oplagsplads" tinglyst Påtaleberettiget er Silkeborg Kommune. LOKALPLAN

41 12. Lokalplanens retsvirkninger 12.1 Ifølge planlovens 18 gælder lokalplanens bestemmelser fra den dag, det er offentliggjort, at byrådet har vedtaget planen endeligt. Herefter må ejendomme i lokalplanområdet kun bebygges, udstykkes og i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planen. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke krav om etablering af de anlæg m.v., der er indeholdt i planen. Byrådet kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private eller private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen, jfr. planlovens 47. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en eventuel dispensation berører omboendes interesser, skal disse underrettes om den påtænkte dispensation, og der skal gives mindst 14 dages frist til at fremkomme med eventuelle bemærkninger herom. Først herefter kan byrådet ifølge 19 i planloven give dispensation. Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved at tilvejebringe en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen, jf. planlovens 18. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen jf. ovenfor. Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven. Alle delområder i lokalplanen overføres med lokalplanens vedtagelse fra landzone til byzone. Ejere af ejendomme, der benyttes til landbrug m.m., og som med lokalplanen overføres til byzone, kan efter Planlovens 47 a forlange den del af ejendommen, der overføres til byzone, overtaget af kommunen, inden 4 år efter overførslen. Bestemmelserne finder alene anvendelse, hvis ejendommen på det tidspunkt ejeren forlanger en overtagelse, fortsat benyttes til landbrug, gartneri, planteskole eller frugtplantage. Bemærk: Når en grundejer ønsker et areal overført fra landzone til byzone med henblik på udførelse af et bygge- eller anlægsarbejde, kan kommunalbestyrelsen forlange, at ejeren af arealet stiller en af kommunen godkendt sikkerhed for, at kommunen, hvis arbejdet ikke udføres, kan få dækket udgifterne til tilvejebringelse af lokalplan og kommuneplantillæg samt, medmindre ejeren fraskriver sig retten til at forlange arealet overtaget af kommunen efter 47 A, udgifterne til overtagelse af arealet efter 47 A. Udgifterne til lokalplanarbejdet kan kræves betalt, hvis bygge- eller anlægsarbejdet ikke er påbegyndt inden 4 år efter, at arealet er overført til byzone. LOKALPLAN

42 LOKALPLAN

43 Lokalplanområdets beliggenhed og afgrænsning Lokalplanområdet omfatter et areal på ca m2 syd for Øster Bordingvej og et areal på ca m2 nord for Øster Bordingvej i bydelen Balle/Buskelund. Lokalplanområdet afgrænses af Nordre Højmarksvej mod syd og øst samt et mindre skovareal og sø mod vest. Nord for lokalplanområdet ligger agerjord, som med kommuneplanen er udlagt til fremtidige boliger og offentlige formål. Vest for det mindre skovareal ligger boligområdet Balle Husevej. På den anden side af Nordre Højmarksvej ligger Buskelundskolen og dennes boldbaner samt boligområdet Karen Blixens Vej. Lokalplanområdet er vist på nedenstående oversigtskort. Luftfoto med afgrænsning af lokalplanområdet LOKALPLAN

44 Lokalplanens formål og baggrund Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af konkrete ønsker om at etablere detailhandel og øvrige centerformål i området for at imødekomme efterspørgslen for detailhandel i bydelen Balle/Buskelund. Formålet med lokalplanen er at ændre områdets anvendelse fra erhverv til nutidigt centerområde. Lokalplanens bestemmelser skal sikre at området udformes til et indbydende og tidssvarende centerområde med mulighed for et bredt udsnit af anvendelser, herunder butikker, kontorer, servicevirksomheder og lignende. Områdets bebyggelse skal placeres og udformes, så det understreger områdets karakter som bydelscenter. Arealer uden for byggefelterne er udlagt til færdsels- og parkeringsareal, torv samt grønt friareal. Der skal bl.a. anlægges et fælles torv ved søen med offentlig adgang. Dispositionen af området, herunder placering af byggefelter, grønne områder mm. og bestemmelserne herom er fastsat under hensyn til omgivelserne, herunder naturområderne; skoven og søen. Bygningernes facader er sammen med parkeringsarealerne vigtige for oplevelsen af et attraktivt centerområde. Det er ved ankomsten til parkeringsarealerne, at området fortrinsvis opleves og der skal derfor her tilstræbes at skabe et indbydende rum. Der skal endelig være en hensigtsmæssig trafikafvikling. Hensigten er at samle parkeringen på få, centralt beliggende parkeringspladser, således at unødig cirkulering mellem p-pladser i området undgås. LOKALPLAN

45 Eksisterende forhold Lokalplanområdet ligger i Balle/Buskelund, i den vestlige del af Silkeborg. Lokalplanområdet er på ca m2 og omfatter ejendommene Nordre Højmarksvej 1, Øster Bordingvej 3 og Vestre Højmarksvej 2. Området set fra Nordre Højmarksvej med kig til gårdbutikken "Gartnergården", som ligger i det nordlige centerområde. Området gennemskæres af Øster Bordingvej, som deler området i et nordligt og et sydligt centerområde. I det sydlige centerområde har der bl.a. tidligere været salg af trailere. Det nordlige centerområde huser Gartnergården med engroslager og salg af bl.a. frugt og grønt. LOKALPLAN

46 Et kig henover Øster Bordingvej til det sydlige centerområde I det sydlige centerområde er der i dag en bolig og erhvervsmæssig bebyggelse. I den nordlige centerdel findes udover gårdbutikken med tilhørende bolig, isproduktion og engroslager for frugt og grønt. LOKALPLAN

47 Eksisterende stuehus og lagerbygninger i det sydlige centerområde LOKALPLAN

48 Eksisterende gårdbutik og engroslagerbygning i det nordlige centerområde Der er vejadgange til området fra Øster Bordingvej, Vestre Højmarksvej og Nordre Højmarksvej. Øst for området ligger en rundkørsel i krydset mellem Øster Bordingvej og Nordre Højmarksvej. Eksisterende vejadgange ses på kortbilag 1. LOKALPLAN

49 Eksisterende rundkørsel med kig hen ad Nordre Højmarksvej Varelæsning bag eksisterende engroslagerbygning. Lokalplanområdet støder i sydvest op til et mindre skovareal og en sø, som er omfattet af henholdsvis skovbyggelinje og naturbeskyttelseslovens 3. LOKALPLAN

50 Den eksisterende sø Øst, syd og vest for området ligger boligområder, skole og boldbaner. Nord for området er åbent land, men det er i kommuneplanen udlagt til boligformål og offentlige formål. Der er udarbejdet en strukturplan for dette område som lokalplanen tager afsæt i. Lokalplanområdet ligger i landzone. Med byrådets offentlige bekendtgørelse af den endeligt vedtagne lokalplan overføres lokalplanområdet til byzone. LOKALPLAN

51 Fremtidige forhold Lokalplanområdets anvendelse er fastlagt til butikker, servicevirksomhed, restaurant/café, tankstation, liberalt erhverv og lignende. Yderligere er der mulighed for engrossalg, mindre produktion og bryghus. Lokalplanen er opdelt i 5 delområder, som vist på kortbilag 2. Ny bebyggelse kan opføres i 2 etager og med en maksimal højde på 8,5 meter over færdigt terræn. Bebyggelsesprocenten fastsættes til 40 for det enkelte delområde og for de enkelte ejendomme. Det sydlige centerområde ( delområde IV og V) Til den sydlige del af centerområdet (syd for Øster Bordingvej) er der fremtidigt én vejadgang fra Øster Bordingvej. Den eksisterende vejadgang fra Vestre Højmarksvej kan udnyttes indtil boligen nedlægges. Området forventes udbygget i to etaper. I første etape etableres en vejadgang fra Øster Bordingvej med en kanalisering med en venstresvingsbane til en dagligvarebutik og en ubemandet tank. Vejadgangen etableres ca. 80 m vest for rundkørslen. Den sydligere del planlægges udbygget senere med detailbutikker og en restaurant/detail/erhverv. Fremtidige vejadgange og kanaliseringsanlæg bekostes af den enkelte grundejer, som har behov for at få det anlagt. Det nordlige centerområde (delområde I, II og III) Til den nordlige del af centerområdet (nord for Øster Bordingvej) er det fortsat muligt at benytte den eksisterende vestlige vejadgang fra Øster Bordingvej "c" på kortbilag 2). Indkørslen direkte fra rundkørslen nedlægges til fordel for en ny fordelingsvej fra Nordre Højmarksvej. En ny vejadgang som er skitseret i strukturplanen og som bekostes af den grundejer, som har behov for at få den anlagt. Den nye fordelingsvej kræver bl.a. at der etableres en svingbane/kanaliseringsanlæg på Nordre Højmarksvej. Nordre Højmarksvej er i dag en fordelingsvej i kommunens vejnet, som en del af Ring 3 Højmarksvejlinjen, og antallet af vejadgange bør derfor både af trafikafviklings- og trafiksikkerhedsmæssige grunde begrænses mest muligt, hvorfor der ikke umiddelbart kan dispenseres til yderligere vejadgange. Udbygningsaftaler skal sikre anlæg af bl.a. venstresvingsbaner på Østre Bordingvej og Nordre Højmarksvej, som bekostes af den grundejer som har behovet for anlægget. Der skal anlægges 1 parkeringsplads pr. 25 m2 bebyggelse til dagligvarebutikker, supermarkeder og lign. Der skal anlægges 1 parkeringsplads pr. 50 m2 bebyggelse til mindre udvalgsvarebutikker, restaurant, kontor, bryghus og lign. Der skal anlægges 1 cykelparkeringsplads pr. 50 m2 bebyggelse. Der stilles krav til bebyggelsens ydre fremtræden, skiltning samt indretning og udformning af ubebyggede arealer, for at skabe et harmonisk og indbydende center, hvor trafikafviklingen er logisk. Parkeringspladser skal indrettes med beplantning, som kan give liv og variation til området, som ellers kan blive domineret af biler og belægning. Det er væsentligt at bebyggelsen orienterer sig mod indgangs- og opholdstorve. Vareindlevering skal foregå bag afskærmede arealer som ikke skæmmer området. LOKALPLAN

52 Illustrationen viser et eksempel på hvordan parkeringspladsen i det nordlige centerområde kan prydes med beplantning og hvordan facaderne brydes både vertikalt og horisontalt ved materialeskift. Den nordlige afgrænsning af området vil i fremtiden grænse op til ny fordelingsvej, fortsættelsen af vej "a-b". Vejen skal derfor anlægges så det fremstår indbydende og begrønnet. Mod Højmarksvejen skal der som skitseret i strukturplanen etableres et 7 meter beplantningsbælte. Bæltet kan etableres med en åben beplantning bestående af spredte opstammede træer og busketter, som giver en helhed til området og som samtidig kan give mulighed for kig til centerbebyggelsen. Torvearealet ved søen skal fremstå med mulighed for ophold og rekreation uden at bilerne dominerer arealet. En dagligvarebutik i nærområdet kan medvirke til at områdets beboere kan bruge cykel og gang til indkøb, hvorfor der skal placeres gode cykelparkeringspladser. Det forudsættes at nedsivning af regnvand kan foregå lokalt, på egen grund. Såfremt grundejer kan godtgøre at jorden ikke er egnet til nedsivning, skal regnvand kobles på ledningssystemet via aftale med Silkeborg Forsyning A/S. Bæredygtighed og klimatiltag: I forbindelse udarbejdelse af nærværende lokalplan er der udvalgt forskellige emner, som skal være med til at sikre at fremtidige projekter inden for lokalplanområdet tager hensyn til bæredygtighed og som indeholder konkrete klimatiltag. Følgende emner er nævnt som væsentlige; Areal, vand, byggeri og arkitektur, veje og transport og sundhed og fællesskab. Bydelscenteret placerer sig i et delvist udbygget område, hvor der er boliger, skole og idrætsanlæg mv. Bebyggelsen kobler sig på det eksisterende vejnet, hvor der forholdsvis let kan etableres nye vejadgange. Der er i forvejen mulighed for kollektiv trafik. Nærheden til boliger og skole mv. giver grobund for at skabe et nyt centralt samlingssted for området på tværs af boligveje. Idet der i forvejen er butik og bolig i lokalplanområdet, tager man ikke "uforstyrret" eller "jomfruelig jord" i brug, men udnytter byggemodnet jord. Med et nyt bydelscenter er der mulighed for mere liv i området og mulighed for lokal dagligvareforsyning. Byggefelterne i området placeres, så der gives mulighed for at etablere solceller og solfangere, således at solens energi udnyttes optimalt. Bebyggelsen udlægges med store sammenbyggede byggefelter bl.a. for at mindske energitab. Regnvand forventes nedsivet på egen grund, såfremt det er muligt. De nævnte eksempler på tiltag, el. lign. tiltag, forventes indarbejdet i de kommende anlægsprojekter. LOKALPLAN

53 Illustrationsskitsen viser en mulig indretning for det nordlige centerområde. Skitsen er ikke målfast. LOKALPLAN

54 Miljøvurdering Lokalplanen er screenet efter Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Screeningen er sket i henhold til 3, stk. 1, nr. 3 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer. På baggrund af screeningen vurderes det, at planen ikke skal miljøvurderes idet det vurderes at lokalplanen kun vil påvirke omgivelserne i mindre grad. Der udarbejdes derfor ikke miljøvurdering. Påvirkning af Natura 2000 områder og bilag IV-arter Kommunen må ikke vedtage planer, der kan skade yngle- og rasteområde for dyrearter eller ødelægge plantearter på EU s habitatdirektivs IV (Bek. 408 af 01/ ). Alle planer og projekter skal derfor vurderes i forhold til, om de kan skade Natura 2000 områder eller strengt beskyttede arter på bilag IV. Relevante bilag IV arter i Silkeborg Kommune er: Arter af Flagermus, Odder, Stor Vandsalamander, Spidssnudet frø, Strandtudse, Grøn Kølleguldsmed, Grøn Mosaikguldsmed og Markfirben. Lokalplanområdet består i dag af bolig, butik - og erhvervsbebyggelse og en mindre træplantning samt store arealer til parkering og lign. Silkeborg Kommune har ikke registreret bilag IV arter i området. På grund af arealets hidtidige anvendelse er det kommunens vurdering, at området ikke er et velegnet levested for bilag IV arter. Silkeborg Kommune vurderer ligeledes, at planen ikke vil påvirke Natura 2000 områder. For alle arealudlæg gælder det, at naturtilstanden af områderne med tiden kan ændre sig. Levesteder for arterne kan derfor opstå eller forsvinde, hvis arealerne ligger hen uden at blive udnyttet. Vurderingen bygger derfor på arealernes nuværende tilstand og den eksisterende viden, som kommunen er i besiddelse af. VVM Lokalplanen giver mulighed for at etablere anlæg som kan være omfattet af Bekendtgørelse om vurdering af visse offentlige og private anlægs virkning på miljøet (VVM) i medfør af lov om planlægning. Anlægsprojektet er screenet efter VVM-bekendtgørelsen for at afgøre om der skal laves VVM-redegørelse og kommuneplantillæg. På baggrund af screeningen vurderes det, at projektet ikke medfører væsentlige miljøpåvirkninger. Der skal derfor ikke udarbejdes VVM-redegørelse og kommuneplantillæg for projektet. LOKALPLAN

55 Lokalplanens forhold til anden planlægning Silkeborg Kommuneplan Lokalplanen er omfattet af kommuneplanens rammeområder 12-C-22 og 12-C-70 og er i overensstemmelse hermed. Lokalplanområdets beliggenhed i forhold til de udlagte rammeområder i Silkeborg Kommuneplan Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens retningslinje for placering af bydelscentre. Bydelscenteret skal sikre en varieret dagligvareforsyning af lokalområdet, hvor oplandet har en passende størrelse, der ikke påvirker handlen i Silkeborgs centrale butiksområde og satellitbyerne omkring Silkeborg. Der skal ydermere være god tilgængelighed for beboere i det lokale område som butikkerne forsyner. I bydelscenteret i Balle er det muligt at placere 6000m2 bruttoetageareal til butiksformål. Nærværende lokalplan giver mulighed for at udnytte alle 6000 m2. I det nordlige centerområde kan der samlet indrettes 4000 m2 bruttoetageareal til butiksformål (delområde I, II og III). I det sydlige centerområde kan der samlet indrettes 2000 m2 bruttoetageareal til butiksformål (delområde IV og V). I bydelscentrene må der ikke fastsættes butiksstørrelser, der overstiger m 2 brutto etageareal for dagligvarebutikker og 500 m 2 brutto etageareal for udvalgsvarebutikker. Servitutter Der er foretaget en servitutundersøgelse af lokalplanområdet. LOKALPLAN

56 Der er tinglyst en spildevandsledning på matriklerne nr. 3a, 3eb og 3eo Balle By, Balle. Ejeren af matr. nr. 3a Balle By, Balle kan forlange spildevandsledningen flyttet såfremt ejeren ønsker at udnytte del af byggefelt A, som er placeret hvor ledningen ligger. Det er ledningsejeren (Silkeborg Forsyning A/S), der skal bekoste omlægningen. Se tillige 6.2. Der er tillige tinglyst en spildevandsledning på matrikel nr. 2d Balle By, Balle. Såfremt udnyttelsen af byggefelt H eller I konflikter med ledningen, er det grundejer ( af matr. nr. 2d Balle By, Balle) der skal bekoste en omlægning af ledningen. Se tillige De servitutter som med denne plan aflyses fremgår af afsnit 11. Vejplanlægning Nordre/Vestre Højmarksvej er i dag en fordelingsvej i kommunens vejnet, en del af ring 3 - Højmarkslinjen. Antallet af vejadgange til denne skal af trafikafviklings- og trafiksikkerhedshensyn begrænses mest muligt. I strukturplanen for Balle-Buskelund er de overordnede vejadgange skitseret. En fremtidig fordelingsvej er en forudsætning for at kunne tage det nordlige centerområde i brug. Fordelingsvejen er skitseret med en fornuftig afstand til den eksisterende rundkørsel ved Øster Bordingvej. Fordelingsvejen skal servicere det kommende centerområde (den nordlige del) og området udlagt til off. formål mv. Nordre Højmarksvej, en del af ring 3 Kollektiv trafik Området betjenes af buslinjerne 2, 6 og 32. Linje 2 og 6 kører ad Højmarksvejen i ring om Silkeborg. Linje 32 kører fra Silkeborg mod Øster Bording - Kragelund mv. og retur. Stiplaner Der etableres stiforbindelse med tilknytning til kommende fordelingsvej mod nord. Der skabes mulighed for at etablere stiforbindelse fra det nordlige centerområde til det sydlige centerområde, så man sikkert kan krydse Øster Bordingvej. Varmeplan Området ligger lige op af det eksisterende fjernvarmeområde i Silkeborg by. Området kan med fordel forsynes med fjernvarme. Ny bebyggelse skal tilsluttes den kollektive varmeforsyning, med mindre bebyggelsen opføres som lavenergibyggeri. Tilslutningspligten er dog betinget af, at Silkeborg Kommune efterfølgende godkender et projektforslag efter varmeforsyningsloven, og at der rent faktisk kan opnås forsyning fra anlægget ved byggeriets ibrugtagning. Spildevandsplan Lokalplanområdet er omfattet af spildevandsplanen for Silkeborg Kommune. LOKALPLAN

57 Vandforsyning Lokalplanområdet ligger indenfor område, der vandforsynes fra Silkeborg Vand. Der skal i forbindelse med byggemodning af arealet tages højde for evt. eksisterende drænledninger. Affaldsplan Lokalplanområdet er omfattet af Silkeborg Kommunes affaldsplan. Alt affald skal bortskaffes i henhold til gældende regulativer. I 8 fastsættes bestemmelser for indretning og placering af standplads til opsamling af affald. LOKALPLAN

58 Tilladelser fra andre myndigheder eller efter anden lovgivning Områder omfattet af Naturbeskyttelseslovens 3 Syd for planområdet ligger en sø, der er beskyttet jf. naturbeskyttelseslovens 3. Søens tilstand må ikke ændres som følge af planens realisering, herunder må må der ikke tillades overfladevand. Der skal holdes god afstand fra byggeri/anlæg til søen. Der skal holdes en bramme på mindst 10 meter til søen. Der må ikke foretages ændring i områdets tilstand uden dispensation. Silkeborg Kommune er myndighed efter Naturbeskyttelsesloven. Kommunen vurderer, om der kan gives dispensation til de anlæg/det byggeri, som lokalplanen åbner mulighed for. Afgørelser kan påklages til Natur- og Miljøklagenævnet. Sten- og jorddiger omfattet af Museumslovens 29 a Skellet mod fredskoven i vest er et beskyttet dige, omfattet af Museumslovens 29 a. Der må ikke foretages ændring i digernes tilstand, med mindre der meddeles dispensation. Silkeborg Kommune er myndighed efter museumsloven. Kommunen vurderer, om der kan gives dispensation på baggrund af konkret projektansøgning. Afgørelser kan påklages til Naturklagenævnet. Arkæologiske og naturhistoriske bevaringsværdier (Museumsloven) Der kan i området være fund af betydning for den arkæologiske kulturarv. Forud for iværksættelse af jordarbejde skal Museumslovens iagttages. Disse bestemmelser vedrører arkæologiske forundersøgelser, udgravninger og anmeldelse af fund. Findes der i forbindelse med jordarbejdet spor af fortidsminder skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet. Fortidsmindet skal straks anmeldes til Silkeborg Museum. Skovbyggelinie (Naturbeskyttelseslovens 17) Fredskoven afkaster skovbyggelinje på hele lokalplanområdet. Byggeri vil kræve dispensation fra naturbeskyttelseslovens 17. (Ophævelse af skovbyggelinjen vil ikke være en administrativ forenkling). Silkeborg kommune er myndighed. Kommunen vurderer, om der kan gives dispensation på baggrund af konkret projektansøgning. Afgørelser kan påklages til Natur- og Miljøklagenævnet. Fredskov (Skovloven) Planområdet grænser mod sydvest op til fredskov, som ejes af Silkeborg Kommune. Fredskoven afkaster skovbyggelinje, da det er offentligt ejet og over ½ ha. Fredskoven er en gammel juletræs/pyntegrøntplantage. Kommunen har tyndet i granerne og plantet eg og ask ind i plantningen. Skoven er ikke særlig værdifuld, men der skal holdes en god afstand fra byggeri til skovbrynet. Jordforurening (Jordforureningsloven) Der er i området registreret kortlagte arealer. I forbindelse med bygge- og anlægsarbejder, ændringer i arealanvendelsen samt flytning af jord fra disse arealer skal jordforureningslovens 8 og 50 følges. Området kan omdannes til centerområde uden godkendelse. Flytning af jord skal anmeldes. Områdeklassificering Området er udtaget fra områdeklassificeringen, jf. Jordforureningslovens 50a i forbindelse med vedtagelsen af denne lokalplan. Der kan dog ske ændringer af områdeklassificeringen efterfølgende. Det er derfor det til enhver tid gældende kort for områdeklassificeringen på Silkeborg Kommunes hjemmeside, som er gældende. Anlæg i søer og vandløb (vandløbsloven) Husspildevand fra butikker skal ledes til offentlig kloak. Det samme skal spildevand fra restaurant via fedtudskiller og overfladevand fra tankstation via olieudskiller og sandfang. Søen i syd skal friholdes fra udledninger. Afvandingsforhold LOKALPLAN

59 Under forudsætning af at overfladevand nedsives på egen grund er der ingen væsentlige påvirkninger. Viser dette sig ikke muligt, kræver det spildevandsplantillæg at regnvandskloakere. Bygherre skal dokumentere dette ved boreprøver. Vandløb, grøfter, dræn, rørledninger, lavninger i terrænet hvor vand opsamles m.v. skal i forbindelse med byggeri og anlægsarbejde reetableres, således at afvanding sikres. Ændres placering, bredde, dybde, rørdiameter kræves en godkendelse i forhold til Vandløbsloven. Veje og stier (Lov om offentlige veje samt lov om private fællesveje) Anlæggelse af veje, stier og parkeringsarealer skal ske efter vejlovgivningens regler herom. Før veje, stier og parkeringsarealer anlægges skal Silkeborg Kommune godkende projektet. I visse tilfælde skal godkendelsen offentligt annonceres med en indsigelsesfrist på 6 uger. Det fremsendte projekt skal omfatte plan, længdeprofil samt tværsnit, der viser opbygning af vejen/stien. Der skal oplyses om afvandings- og belysningsforhold samt udførelse af vejens tilslutning til overordnet vej. Forlægning/nedlægning af eksisterende private vejadgange, der ikke er forenelige med realiseringen af lokalplanen, forudsættes gennemført i henhold til vejlovgivningens regler herom. LOKALPLAN

60 fx 10 3eb 3eo fs 4ft 4fo fu 4fp 82 4fq fv Øster Bordingvej fredskov c 3 2d b 3a d 1 Nordre Højmarksvej 1 4ei 38 4dz 4ek 36 4er dæ 42 4es 4el 4eæ 6 4em 4dø et 4eø eu 30 4en 8 4ea 4fa ev 4eo 10 4eb 4fb ex 4ep 4ec 12 4fc ey 4eq 14 4ed 4ce 4ez fe 4fd ee eg 4ef 4fr ff 4 4eh 4fh 4fg 4fi 4fk 4fl fm 4d 73 25p 71 25q 2dg 2di 79 25m 25l 81 25k 83 sø 2be 7000u 2dp 2 Vestre Højmarksvej a ek Meters 2do Signatur Mål 1:1500 Rev.dato Lokalplangrænse Vejadgang Eksisterende bygning A Husnummer Regn- og spildevandsledning ½m kurver Teknik- og Miljøafdelingen Søvej 3, 8600 Silkeborg. Tlf Lokalplan Eksisterende forhold Dato 16.juli.2013 Konstr. DFM Tegn. BH/DFM Sag nr. Tg.nr. Kortbilag 1 A Matrikelnummer Beskyttet Natur Bygninger er vist ved tagudhæng / Evt. skel er kun til oversigtsbrug / Koter er angivet i DVR90 Copyright Silkeborg Kommune

61 b mast III B A I D a Øster Bordingvej c d C CP II CP Nordre Højmarksvej E CP IV F I fredskov CP V H G sø Vestre Højmarksvej Signatur Meters Lokalplangrænse Delområdegrænse Byggefelt Vejadgang Færdsels- og parkeringsareal Torv Fælles grønt friareal/beplantningsbælte Beskyttet natur CP Skilt/pylon Princip for sti Vold Cykel parkering Teknik- og Miljøafdelingen Søvej 3, 8600 Silkeborg. Tlf Lokalplan Lokalplankort Mål 1:1500 Dato 16. juli 2013 Konstr. DFM Tegn. BH/DFM Rev.dato Sag nr. Tg.nr. Kortbilag 2 Vareindlevering Bygninger er vist ved tagudhæng / Evt. skel er kun til oversigtsbrug / Koter er angivet i DVR90 Copyright Silkeborg Kommune

62 Hvad er en lokalplan? En lokalplan fastlægger retningslinjerne for, hvordan et areal må anvendes. For eksempel: Hvordan man må placere og udforme bygninger, veje og stier. Hvor der skal være friarealer og hvordan de skal indrettes. Hvilke huse og bymiljøer, der er bevaringsværdige mv. Retningslinjerne i en lokalplan skal medvirke til, at et område anvendes og udformes under hensyn til omgivelserne og i overensstemmelse med den øvrige planlægning i kommunen. Silkeborg Kommune udarbejder altid en lokalplan forud for større bygge- og anlægsarbejder, væsentlige nedrivninger eller væsentlige ændringer i anvendelsen af en ejendom - eller hvis byrådet i øvrigt skønner, at det er nødvendigt. Lokalplaner udarbejdes efter regler i Planloven. Planloven regulerer anvendelsen af areal i Danmark på et overordnet niveau. Den sikrer samtidigt, at der bliver taget hensyn til alle interesser i samfundet, når arealer bruges og indrettes. Planloven bestemmer også, hvad en lokalplan skal indeholde, og hvordan den skal offentliggøres. Offentlig høring Inden Silkeborg Byråd kan vedtage en lokalplan, skal forslaget offentliggøres i otte uger. Borgerne kan sætte sig ind i forslaget og har mulighed for at kommentere det og komme med forslag til ændringer. Når Byrådet har vurderet de indkomne bemærkninger og ændringsforslag, kan lokalplanen vedtages endeligt. Bestemmelserne får herefter bindende virkning for grundejere og brugere i området. Når lokalplanen er vedtaget Når en lokalplan er vedtaget må der ikke etableres byggeri eller anlæg, der er i strid med planen. Anvendelsen af bebyggelse og anlæg, der er lovligt etableret før lokalplanens vedtagelse, kan dog fortsætte uændret. En lokalplan medfører heller ikke pligt for grundejerne til at realisere de anlæg, som planen indeholder. Men hvis du vil ændre noget på din ejendom, skal ændringerne være i overensstemmelse med lokalplanen. For eksempel, hvis du ønsker at bygge om på din ejendom eller ønsker at bruge din ejendom til andre formål. Byrådet kan give dispensation til mindre betydende ændringer, mens mere væsentlige ændringer kun kan gennemføres med en ny lokalplan. Læsevejledning Lokalplanen er delt op i to hovedafsnit: Redegørelsen beskriver baggrunden for lokalplanen samt lokalplanens forhold til anden planlægning og lovgivning. Denne del er beskrivende og ikke juridisk bindende. Bestemmelserne og de tilhørende kortbilag er den juridisk bindende del af lokalplanen. Denne del er bindende for byrådet, samt for grundejere i - og brugere af området. LOKALPLAN

63 Silkeborg Kommune Kultur- og Fritidsafdelingen Søvej Silkeborg Att. sektionsleder Birgit Bieling Tilstandsundersøgelse af Kragelund Friluftsbad 13. november 2013 ob/leb

64 Indholdsfortegnelse 1. Indledning og baggrund Data og informationer Anlægsdata for svømmebassinet Vandbehandlingsanlæggets funktion Badebelastning Vandkvalitet Krav til vandbehandlingskapacitet og omsætningstid Observationer, tekniske undersøgelser og vurdering af vandbehandlingsanlægget Cirkulationssystemet Filteranlæg Bassincirkulationspumpe og grovfilter Bassinvarmeveksler Ventiler Udstyr for automatisk klor- og ph regulering Generelle forhold omkring svømmebadskemikalierne natriumhypoklorit og saltsyre Natriumhypoklorit Saltsyre Observationer omkring opbevaring og dosering af kemikalier i friluftsbadet Rørsystemer i jord Bassinfoliebeklædning Sammenfatning og forslag til anlægstekniske ændringer/ forbedringer Økonomi Afslutning

65 1. Indledning og baggrund Kragelund Friluftsbad er opført omring 1972, og i 1991 er anlægget blevet renoveret med etablering af højtliggende overløbsrender, PVC-foliebeklædning af bassinsider samt nyt vandbehandlingsanlæg med tryksandfiltre m.m. I de sidste par år er der registreret et øget vandtab fra bassinet, og Silkeborg Kommune har derfor ønsket at få foretaget en nærmere teknisk undersøgelse af tilstanden ved bassinet og det tilhørende tekniske anlæg. Teknologisk Institut har derfor i henhold til aftale med Silkeborg Kommune af 18. september 2013 foretaget en besigtigelse og tilstandsvurdering af svømmebassinet og de tilhørende vandbehandlingstekniske installationer. Efterfølgende rapport beskriver Instituttets observationer og vurderinger. Besigtigelse og rapportering er udført af ingeniør Ole Bisted, Svømmebadsteknologi. Besigtigelsen er foretaget den 9. oktober Til stede under besøget var fra Kragelund Friluftsbad, tekniker Søren Lauesen, som står for den daglige tekniske drift og vedligeholdelse af friluftsbadet. 2. Data og informationer Til brug for besigtigelse og vurdering har vi fået udleveret: Div. tegninger og diagrammer over rørsystemer Driftsinstruktion for vandbehandlingsanlægget Kopi af vandanalyserapporter fra Eurofins for sæsonen Anlægsdata for svømmebassinet Friluftsbadet har følgende hoveddata: Alder: Bygget i 1972 og renoveret i 1991 Svømmebassin: Bassindimensioner: 12,5 x 25 m x 0,95/1,35 m (B x L x D) Volumen < 1,5 m: 360 m³ Volumen > 1,5 m: 0 m³ Volumen i alt: ca. 360 m³ Bassinindløb: Bassinbundudløb: Overfladeskimning: 24 stk. bundindløb og 8 stk. sideindløb 2 stk. i den dybe ende 12 stk. afløb fra overløbsrender (6 stk. på hver langside) Soppebassin: Bassindimensioner: 3,0 x 6,0 m x 0,20/0,30 m (B x L x D) Volumen < 1,5 m: 4,5 m³ Volumen > 1,5 m: 0 m³ Volumen i alt: ca. 5 m³ Bassinindløb: Bassinbundudløb: Overfladeskimning: 3 stk. sideindløb 1 stk. i den dybe ende 1 stk. afløb fra overløbsrende ved bassingavl 3

66 Udligningsbeholder: Varmeveksler: Grovfilter: Bassincirkulationspumpe: Sandfiltre: Anlæg for desinfektion: ph-justering: Flokkulering: Fælles udligningsbeholder for de to bassiner Pladevarmeveksler suppleret af veksler for solvarmeanlæg. Solvarmepaneler med direkte bassinvandscirkulation er placeret på taget af servicebygningen. 1 stk. placeret foran bassincirkulationspumpe Vertikal centrifugalpumpe fabr. Desmi type PVLN stk. tryksandfiltre udført i glasfiberarmeret polyester (GFP), fabr. Astral dimension 2000 mm Anlæg opbevares i separat klorrum. Dosering af 15 % natriumhypoklorit (klor) fra større dagtank med dosering på delstrømsrør i klorrum. Anlæg opbevares i separat syrerum. Dosering af 30 % saltsyre fra større dagtank med dosering på delstrømsrør i syrerum. Ingen. 4. Vandbehandlingsanlæggets funktion Vandbehandlingsanlægget er fælles for de to bassiner. Det forurenede vand udtages fra bassinerne via de respektive afløb fra overløbsrender og fra bundudløb. returvandet ledes til den fælles betonstøbte, udligningsbeholder, som ligger i terræn uden for teknikbygningen. Fra udligningstanken suger cirkulationspumpen vandet gennem grovfilteret og frem til de tre sandfiltre, hvorfra det filtrerede vand trykkes frem til indløbsdyserne i bassinerne. Grovfilter og cirkulationspumpe er placeret under vandspejlniveau i en lille pumpekælder, placeret med nedgang via en lem i gulvet i teknikrummet. De tre 2000 mm sandfiltre er placeret på gulv i teknikrum og står således over vandspejlsniveauet i bassinerne. Bassinopvarmning sker dels i en pladevarmeveksler tilsluttet anlæggets varmesystem, og dels i solvarmepaneler placeret på taget af servicebygningen. Dosering af natriumhypoklorit og saltsyre sker ved hjælp af doseringspumper, som suger fra større dagtank og doserer på delstrømsrør i hvert kemikalierum. Til styring af bassinvandets klor- og ph-værdi er installeret automatisk klor- og phreguleringsudstyr. 5. Badebelastning Svømmebassinet er åbent for badegæster ca. 3½ måned om året, og benyttes dels af byens indbyggere og dels af feriegæster fra sommerhuse og nærliggende campingpladser. 4

67 Der er ikke indsamlet oplysninger om samlet antal badende pr. år eller oplysning om største badebelastning i en time i højsæsonen. 6. Vandkvalitet Bassinvandets kvalitet bliver rutinemæssigt undersøgt af Miljølaboratoriet Eurofins. Reglerne for kontrol med svømmebade og krav til vandkvalitet er indeholdt henholdsvis i Miljøministeriets bekendtgørelse nr. 458 af og i Miljøministeriets bekendtgørelse nr. 623 af samt i Naturstyrelsens Vejledning om kontrol med svømmebade", Med hensyn til vandkvaliteten i friluftsbadets bassiner er det kravene i Bekendtgørelse nr. 458 af , som er gældende. De pågældende krav til vandkvalitet er følgende: Kvalitetskrav til bassinvand i eksisterende svømmebadsanlæg, jf. 6, stk. 4 Parameter Enhed Kvalitetskrav Minimum Vejledende Maksimum Klarhed Vandet skal være klart ph 7,0 7,2-7,6 8,0 Målingerne skal foretages Frit klor mg/l kontinuerligt Indendørs bassiner på mindst 25 m Øvrige bassiner 0,5 1,0 0,5-2,0 1,0-3,0 3,0 5,0 Bundet klor mg/l 0,5 1,0 Trihalometaner µg THM/l (THM) Indendørs bassiner på mindst 25 m Øvrige bassiner Kimtal v. 37 C pr. 100 ml Termotolerante coliforme bakterier Pseudomonas bakterier pr. 100 ml pr. 100 ml < 1 < 1 < 10 < 10 Udføres hvis kimtal ved foregående undersøgelser har været over 500 pr. 100 ml En gennemgang af de fire udlevererede analyserapporter og notater fra miljølaboratoriet Eurofins for sæsonen 2013 viser, at vandkvalitetskravene generelt er opfyldt. Indholdet af trihalometaner ligger dog med en målt værdi på 76 µg/l over den vejledende grænseværdi på 50 µg/l, men stadig under den absolutte maksimale værdi på 100 µg/l. 7. Krav til vandbehandlingskapacitet og omsætningstid I henhold til de gældende og bindende krav til omsætningstider, som gælder for friluftsbadet (Miljøministeriets bekendtgørelse nr. 195 af 5. april 1988), så skal bassinvandet i forhold til vanddybden omsættes på: maks. 0,5 time ved en vanddybde < 0,5 m maks. 2,0 time ved en vanddybde < 1,5 m og >0,5 m maks. 5,0 time ved en vanddybde > 1,5 m Krav til anlægskapacitet og cirkulerende vandstrømme i bassinerne er ud fra ovennævnte krav til omsætningstider og ud fra opmåling af bassinets dimensioner beregnet til: 5

68 Soppebassin Volumen < 0,5 m: 5 m³/ 0,5 h = 10 m³/h Svømmebassin Volumen < 1,5 m og > 0,5 m: 360 m³/ 2 h = 180 m 3 /h Krav til samlet anlægskapacitet og cirkulerende vandstrøm i alt: 190 m 3 /h Bassinet var ikke i drift under konsulentbesøget og det var derfor ikke umiddelbart muligt at kontrolmåle den cirkulerende vandstrøm. Den installerede bassincirkulationspumpe skal ifølge pumpens ydelsesdiagram kunne levere den nødvendige vandstrøm på de 190 m 3 /h ved et modtryk på ca. 9 mvs. Hvorvidt modtrykket i de givne cirkulationssystemer og anlægskomponenter er højere end de 9 mvs, hvilket betyder, at den cirkulerende vandstrøm reduceres eller om pumpen er slidt, så ydelsen af den årsag er reduceret, kan kun afklares ved en kontrolmåling af flow under normal drift. I DS 477 Norm for svømmebadsanlæg er angivet, at vandbehandlingskapaciteten, udover at opfylde bekendtgørelseskravet, skal dimensioneres efter en ydelse på 2 m 3 behandlet vand pr. person. Beregnet ud fra normens anvisninger, der er baseret på praktiske erfaringer, kan vandbehandlingsanlægget således klare en badebelastning på maks. 95 personer pr. time. Dette dog under forudsætning af, at der ikke i vandbehandlingsanlægget er væsentlige vandbehandlingstekniske og driftsmæssige fejl og mangler. I praksis må det være meget sjældent eller aldrig, at badebelastningen når op i nærheden af den teoretisk maksimale tilladelige badebelastning. 8. Observationer, tekniske undersøgelser og vurdering af vandbehandlingsanlægget 8.1 Cirkulationssystemet Bassincirkulationssystemet er udformet på en vandbehandlingsteknisk god måde med jævnt fordelt og god indstrømning og vandfordeling og effektiv overfaldeskimning. Anlægget er korrekt tilkoblet en udligningsbeholder for korrekt niveaustyring af vandstanden i bassinerne såvel under drift som uden badende. Ifølge det oplyste er der desværre nogle udførelsesmæssige svagheder ved rørsystemerne i jord, som betyder, at der har været flere utætheder i overgange mellem indstøbte rørstudse og rør i jord. De konstaterede utætheder, som ifølge det oplyste ligger på omkring 5 m 3 pr. døgn, skyldes med stor sandsynlighed fortsatte eller nye utætheder på rørsystemerne. En tidligere trykprøvning har i øvrig vist ifølge det oplyste, at rørsystemet fra bundudløbet i soppebassinet er utæt (se i øvrigt rapportens afsnit 11 med forslag til fejlfinding og udbedring af utætheder). 8.2 Filteranlæg Til filtrering af bassinvandet forefindes et sandfilteranlæg med 3 stk mm tryksandfilterbeholdere udført i glasfiberarmeret polyester i fabr. Astral. 6

69 Foto 2: Filteranlæg. Filterbeholderne er ikke udført med dysebund, men derimod med slidserør. Dette betyder, at filtrene på dette vitale punkt ikke opfylder gældende norm (DS 477), og at det ikke er muligt at returskylle den nederste del af sandlaget, og derved opnå en korrekt returskylning, hvor alt sandet renses. I praksis har det ud fra de foreliggende vandanalyser ikke givet anledning til konstaterede vandkvalitetssvigt, men man bør driftsmæssigt have fokus på risikoen for ophobning af forureninger og mikroorganismer i sandlaget i bunden af filtrene. Når filtrene på et fremtidigt tidspunkt er udslidte anbefales det at vælge de nye filtre med dysebund i overensstemmelse med DS 477. Ved dimensionering af sandfiltre anvendes en dimensionerende filterhastighed, jævnfør gældende Dansk Standard (DS 477), på max. 20 m/h. Endvidere er der foreskrevet en returskyllehastighed på minimum 40 m/h, for at sikre en effektiv skylning af filtersandet. Sandfilterne har et samlet filtareal på ca. 9,4 m². Filterhastighed ved denne krævede cirkulerende vandstrøm: 190 m 3 /h/9,4 m 2 = 20,2 m/h Det kan konkluderes, at filteranlægget med hensyn til filterhastighed er korrekt dimensioneret og at filterhastigheden er acceptabel. Filtrene returskylles med et filter ad gangen, medens de to øvrige filtre er afspærret. Under returskylning skal vandstrømmen være min. 125 m 3 /h for at opnå den nødvendige skyllehastighed på 40 m/h. Det vurderes, at dette krav kan pumpesystem og rørsystem samt afløbssystem godt opfylde i praksis. 7

70 8.3 Bassincirkulationspumpe og grovfilter Bassincirkulationspumpen er korrekt dimensioneret. Det anbefales, at pumpeydelsen kontrolleres ved en korrekt og pålidelig flowmåling, når badet sættes i drift igen i sæsonen 2014 for at vurdere om pumpen, som nu er over 20 år gammel, stadig kan levere den nødvendige vandstrøm ved de givne trykforhold. Grovfilteret vurderes at være veldimensioneret og i acceptabel stand. 8.4 Bassinvarmeveksler Varmevekslersystemet vurderes at være i acceptabel stand. Solvarmepanelerne på taget er udsat for stor påvirkning fra klimaskift og sollys, og det må forventes, at der løbende skal foretages udbedring af evt. utætheder og udskiftning af nedbrudte paneler og rør. 8.5 Ventiler Ventilerne vurderes at være i acceptabel og funktionsduelig stand. 8.6 Udstyr for automatisk klor- og ph regulering Udstyr for automatisk klor- og ph-regulering vurderes at være i acceptabel stand og ifølge det oplyste fungerer det tilfredsstillende. En funktionskontrol var ikke mulig under besøget, da anlægget var lukket ned. 9. Generelle forhold omkring svømmebadskemikalierne natriumhypoklorit og saltsyre De almene egenskaber ved de anvendte kemikalier og risici under opbevaring og håndtering kan sammenfattende beskrives således: 9.1 Natriumhypoklorit Natriumhypoklorit, eller i daglig tale klor, er en opløsning, som indeholder ca. +15 % aktiv klor (ca. 170 g/l) og ca. 20 % natronlud. Natriumhypoklorit benyttes i svømmeanlæg til desinfektion af badevandet og til oxidation (forbrænding) af organisk forurening i bassinet. Natriumhypoklorit på huden virker ætsende. Ved sprøjt og stænk i øjnene er der risiko for varige ætsningsskader, og under alle omstændigheder mister personen kortvarigt synet. Blandes natriumhypoklorit med selv de ringeste mængder saltsyre (eller andre sure midler), vil der ske en spaltning med frigivelse af det meget giftige klorgas til følge. Sker der sammenblanding af større mængder (afhængigt af rummenes størrelse og flugtmuligheder kan 2 liter være en større mængde), kan klorudviklingen medføre en katastrofal situation for alle, der opholder sig i bygningen. Ved sammenblanding af endnu større mængder vil der også opstå fare for personer i op til flere hundrede meter fra udslipstedet. 8

71 9.2 Saltsyre Saltsyre anvendes til regulering af badevandets ph-værdi. Den saltsyre, som anvendes, er en handelsvare indeholdende ca. 30 % HCl. Saltsyre opløser mange metalsalte, fx jern, aluminium og zink, under udvikling af brint, som sammen med luft danner eksplosive blandinger. Saltsyre er stærkt ætsende og afgiver dampe, som er irriterende til ætsende for åndedrætsorganerne. Saltsyredampe i fx teknikrum virker korrosivt ødelæggende på de tekniske installationer. 10. Observationer omkring opbevaring og dosering af kemikalier i friluftsbadet Foto 3: Klorrum. 9

72 Foto 4: Syrerum. Friluftsbadet er korrekt udstyret med to separate kemikalierum, hvor lagerbeholdere, dagtanke og doseringsanlæg er adskilt i henholdsvis et klorrum og i et syrerum. Der er dog flere sikkerhedsmæssige mangler ved de nuværende kemikalieanlæg, som anbefales afhjulpet inden næste badesæson. Det drejer sig om følgende væsentlige forhold: Doseringspumper og doseringsslanger er uden beskyttelse, og i tilfælde af utætheder vil der kunne sprøjte kemikalier ud i rummene og forårsage personuheld, hvis en person træder ind i kemikalierummene. Doseringspumper og doseringsslanger under tryk bør i stedet indbygges i et særligt lukket kemikaliedoseringsskab med transparente låger. Når kloren samtidig doseres i en særlig doseringsbeholder kan man undgå tilkalkning og tilstopning af doseringsdyser. Nuværende dagtanke er ikke lukkede og tryktætte, hvilket dels medfører frigørelse af dampe (specielt saltsyredampe) til rummene, som forårsager dårligt arbejdsmiljø og korrosion på udstyr. Det anbefales at udskifte de gamle dagtanke og i stedet få installeret nye korrekt udformede lukkede dagtanke. I syrerrummet mangler en væsketæt gulvmembran, og udslip af syre vil derfor kunne sive ned i betongulvet og ødelægge dette samtidig med, at det er næsten umuligt at inddæmme og fjerne evt. syrespild/udslip. I klorrummet er etableret en form for opsamlingsbakke udført af rustfri stålplader. Dette er sikkerhedsmæssigt en acceptabel løsning, men holdbarhedsmæssigt vil en løsning med et gulvkar/membran i PVC eller PE absolut foretrækkes. Manglende flokningsdosering. Det anbefales at få installeret et flokningsdoseringsanlæg for at opnå en endnu bedre vandbehandling i sandfiltrene. 10

73 11. Rørsystemer i jord I afsnit 8.1 er beskrevet problemstillingen omkring rørsystemerne i jord og de udførelsesmæssige svagheder og konstaterede utætheder. Det anbefales derfor, at der inden næste badesæson udføres en systematisk opgravning omkring bassinerne for nærmere eftersyn og kontrol af rørene og de forskellige samlinger og overgange til studse i bassinerne. Herefter udføres nødvendige udskiftninger og forbedringer af rørsystemerne og det hele trykprøves, inden udgravningerne lukkes igen. Det er meget vigtigt, at alle rør er lejret på fast underlag eller fastgjort til bassin på en sikker måde, så der ikke kan ske sætninger med rørbrud til følge. 12. Bassinfoliebeklædning Bassinernes sider og bund samt overløbsrender er i 1991 blevet beklædt med en armeret PVC-folie dels for at opnå pæne, glatte og rengøringsvenlige overflader og dels for at opnå en 100 % tætning af bassinets konstruktioner. Ud fra erfaringer og oplysninger fra producenten af PVC-folien vil man normalt estimere, at levetiden for en PVC-foliebelægning i et friluftbad ikke bør forventes at være meget over år. I indendørs bassiner med høj vandtemperatur er man nede på skønnede levetider på under 10 år. Foliebelægning i Kragelund Friluftsbade er nu ca. 22 år gammel og har således mere end levet op til den forventede levetid. Et nærmere eftersyn af foliebelægningen i forbindelse med konsulentbesøget viser da også, at folien nu er ved at være nedslidt, da den er blevet stiv/sprød og hård og allerede har haft flere utætheder i form af pludselige revnedannelser. Driftsmæssigt har man på bedste måde søgt at udbedre utæthederne ved at lime lapper over opståede utætheder. Det anbefales derfor, at der inden næste badesæson foretages en totaludskiftning af den gamle PVC-foliebelægning, dels for at undgå pludselig driftsstop på grund af nye utætheder, og dels for at undgå skjulte vandtab fra mange mindre utætheder ved samlinger og rørforbindelser m.m. 11

74 Foto 5: Lap udført over revne i belægning på bassinbund. 13. Sammenfatning og forslag til anlægstekniske ændringer/ forbedringer Vandbehandlingsanlægget vurderes at være korrekt dimensioneret og overholde gældende miljøkrav til omsætningstider og vandkvalitet. Anlæggets komponenter er stadig i acceptabel stand og har en god restelevetid, hvis de fortsat bliver passet og vedligeholdt på korrekt måde. Det anbefales, at der inden næste badesæson foretages en nøjagtig flowmåling med anlægget i drift, så man om nødvendigt kan nå at få pumpen renoveret eller udskiftet, hvis det viser sig, at den nuværende pumpe ikke kan yde den krævede cirkulerende vandstrøm. Kemikalieanlæggene er på korrekt måde placeret i hver sit separate kemikalierum, men der er behov for, at kemikalieinstallationerne forbedres på flere punkter, da der er en række sikkerhedsmæssige mangler ved de nuværende. Dette bør udføres inden næste badesæson Rørsystemer i jord for cirkulation af bassinvand har utætheder og har udførelsesmæssige svagheder ved samlinger mod studse i bassin. Det er nødvendigt inden næste badesæson at få frilagt rørene og efter en nærmere inspektion/undersøgelse få udført nødvendige reparationer og forbedringer. Den nu ca. 22 år gamle bassinfolie er nedslidt på grund af ælde og skal udskiftes inden næste badesæson. 12

75 14. Økonomi Det skønnes, at der skal afsættes følgende beløb for udførelse af de nødvendige reparationer og forbedringer: - Sikkerhedsmæssige forbedringer af kemikalieanlæg: ca kr. - Kontrolmåling af flow og pumpeydelse: ca kr. - Evt. udskiftning af cirkulationspumpe: ca kr. - Frilægning af rør i jord og reparation/udskiftning af rør: ca kr. - Ny foliebelægning i bassiner: ca kr. Overslagspriserne, der er ekskl. moms, skal betragtes som vejledende håndværkerudgifter i prisniveau november Afslutning Vi håber, at vi på en tilfredsstillende måde med vores tekniske gennemgang og rapport har redegjort for tilstanden ved Kragelund Friluftsbad. Teknologisk Institut deltager gerne i et møde for at redegøre for rapporten, såfremt det skulle ønskes. Ligeledes bistår Teknologisk Institut gerne med yderligere rådgivning i forbindelse med udførelse af de anbefalede forbedringer ved badet. Med venlig hilsen Center for Indeklima og Bygningsundersøgelser Svømmebadsteknologi Ole Bisted, chefkonsulent Centertlf Direkte tlf ob@teknologisk.dk Website 13

76

77

78 Økonomistabens indstilling til videre afklaringer i forbindelse med ansøgning om kommunegaranti til BIO-Center Gudenå. Herunder er ansøgningen fra BIO-Center Gudenå om kommunegaranti kort beskrevet og det er anført hvilke yderligere afklaringer økonomistaben gennemfører og/eller indstiller gennemført med henblik på at fremskaffe et fyldestgørende beslutningsgrundlag for byrådets stillingtagen til en kommunegaranti. Ansøgningen fra BIO-Center Gudenå kort ridset op: I brev af 10. januar 2014 søger BIO-Center Gudenå Silkeborg Kommune om kommunegaranti på 60% af investeringssummen på 185,8 mio.kr. svarende til 111,5 mio.kr. Efterfølgende i mail af 28. januar 2014 er revideret anmodning fremsendt (idet statsstøtten ikke omfatter etablering af biogasledning), således at der søges en kommunegaranti på 59,7% af investeringssummen, på uændret 185,5 mio.kr., svarende ti 111,0 mio.kr. Udover de ovennævnte 60% af investeringssummen skaffes de resterende 40% med 30% (55,7 mio.kr.) i statstilskud og 10% (18,6 mio.kr.) som andelskapital indbetalt kontant af 55 andelshavere (50 husdyrsbrug og 5 planteavlere). Tallene er jfr. mail af 28. januar revideret således at fordelingen af den samlende investering nu er anført således: Investeringen i alt kr. 100,0 % Statsstøtte kr. 24,1 % Nettoinvesteringen kr. 75,9 % Kommunegaranteret lån kr. 59,7 % Andelskapital kr. 16,2 % Der påtænkes levering af biogas til varmeværkerne Bjerringbro og Rødkærsbro svarende til 57% af biogasmængderne (oplyst pr. mail den 22. januar 2014) og til mejeriet Arla Foods Rødkærsbro. Disse aftagere af biogassen er indstillede på at indgå en 10 årig købs- og leveringskontrakt på et prisniveau der svarer til naturgas spotpris excl. omstillingsomkostninger fra gas til biogas. Biocenter Gudenå bliver dannet som et landmandsejeet A.m.b.a. Biocenter Gudenå anfører at princippet om hvile i sig selv overholdes. Samtidig anføres, i udkast til aftale mellem Bio-Center Gudenå og Rødkærsbro Fjernvarmeværk, at produktionen af biogas skal give et positivt dækningsbidrag til Bio-Center Gudenå. Samt at udtrædelse, for begge parter, kan ske med et års varsel hvis der sker ændringer i varmeforsyningslovens bestemmelser/bekendtgørelser, der giver anledning til genforhandling. Revisor, der udtaler sig om budgettet har gjort det efter standarder der kræver en begrænset sikkerhed for at budgetforudsætninger er velbegrundede og uden væsentlig fejlinformation samt en høj grad af sikkerhed for at budgettet er udarbejdet på grundlag af disse

79 budgetforudsætninger. Revisor er ikke bekendt med forhold der afviger herfra. Revisor nævner at faktiske resultater sandsynligvis vil afvige fra de budgetterede. Der søges om en kommunal garanti hos Silkeborg kommune for 59,7% af anlægssummen svarende til 111,0 mio.kr. Legalitetsspørgsmål: Herunder hvad der skal undersøges/bekræftes før Byrådet kan tage konkret stilling til ansøgningen. Silkeborg Kommune kan i henhold til lovgivningen kan stille garanti for et biogasanlæg (kapacitet på over 40m3 biogas i timen) til produktion eller fremføring, der har til formål at levere energi til rumopvarmning / varmt brugsvand, idet der så er tale om et kollektivt varmeforsyningsanlæg. En kommune kan med hjemmel i kommunalfuldmagtsreglerne stille garanti for et privat biogasanlægs lånoptagelse under forudsætning af: 1. at biogasanlægget drives efter hvile i sig selv-princippet, eller at et eventuelt overskud ved biogasanlæggets virksomhed kommer forbrugerne til gode, og 2. at garantien ydes på markedsvilkår (vederlag/garantiprovision for garantistillelse) Kommuner kan efter elforsyningslovens 4, ikke deltage i el-produktionsvirksomhed, medmindre denne udøves i særskilt selskab. Kommunerne vil dermed heller ikke kunne meddele garanti for lån, som optages med henblik på el-produktionsvirksomhed, med mindre denne udøves i særskilt selskab og drives efter et hvile i sig selv princip. En kommune kan dermed i udgangspunktet ikke meddele kommunal lånegaranti til et selskab som har el-produktion, idet der ikke er hjemmel til at kommuner yder garanti for private virksomheder (dvs. uden kommunal deltagelse) som driver virksomhed på kommercielle vilkår. Der kan dog stilles garanti for kraftvarmeværker der både leverer varme omfattet af varmeforsyningsloven og el der leveres på markedsvilkår såfremt det samlede anlæg hviler i sig selv (Økonomi- og indenrigsministeriets skrivelse af 4. juni 2013 til Energistyrelsen) i uddrag: Energistyrelsen har rettet henvendelse til Økonomi- og Indenrigsministeriet vedrørende spørgsmålet om kommuners adgang til at stille garanti til forsyningsvirksomheder, som både producerer varme og el. Baggrunden for henvendelsen er to konkrete sager. Den ene sag omhandler kommuners adgang til at stille garanti for en privat varmeforsyningsvirksomhed, som udover varme også producerer el (breve af 21. december 2012 og den 8. januar 2013 fra hhv Nord- og Syddjurs Kommuner). Den anden sag vedrører spørgsmålet om kommuners adgang til at stille garanti for kommunale elforsyningsvirksomheder, som også producerer varme (brev af 21. maj 2013 fra Københavns Kommune). Økonomi- og Indenrigsministeriet finder, at det ikke med den fornødne sikkerhed kan lægges til grund, at kommuner er afskåret fra kommunal garantistillelse til private varmeforsyningsanlæg reguleret efter varmeforsyningsloven, der (også) producerer el. Det vil dog være en forudsætning for sådan garantistillelse, at hele anlægget drives i overensstemmelse med hvile i sig selv-princippet, herunder at der betales en garanti-provision på markedsvilkår, jf. EU-Kommissionens nedennævnte meddelelse om garantistillelse. Kommuner vil således kunne stille garanti for private varmeforsyningsanlæg, der (også) producerer el under de nævnte betingelser.

80 Dette afklarer legaliteten i forhold til at Silkeborg Kommune kan stille garanti i forhold til de to, i ansøgningen nævnte, fjernvarmevarmeværker. Det afklarer dog ikke hvorledes legaliteten er i forhold til garantistillelse og optagelse af lån i KommuneKredit for den del af biogassen der skal leveres til Arla Foods til procesformål der ikke er underlagt varmeforsyningsloven eller hvile-i-sig-selv princippet. På vegne af Viborg Kommune, hvor BIO-Center Gudenå tidligere har overvejet fysisk placering, har advokatfirmaet Energi- og Miljø forespurgt om nedenstående i Økonomi- og Indenrigsministeriet (svar foreligger ikke p.t.) 1. Bekræftelse på at garantistillelse er lovlig når der stilles vilkår om at biogasanlægget skal hvile-i-sig-selv 2. Bekræftelse på at anlægsudgifter til biogasanlægget kan finansieres fuldt ud ved låneoptagelse i KommuneKredit, subsidiært den forholdsmæssige andel der kan henføres til biogasproduktion der anvendes til fjernvarmeformål 3. Oplyst om reglerne i lånebekendtgørelsen finder anvendelse og i givet fald bekræftet at garantistillelsen ikke belaster kommunens låneramme. Det fremgår af den fremsendte forespørgsel at man forventer at svaret baseres på at den overvejende del af gassen der leveres til fjernvarmeværkerne, hvorfor man forventer at anlægget så i sin helhed anses for et kollektivt varmeforsyningsanlæg jf. varmeforsyningslovens 2 stk 1 nr. 1 Økonomistaben vil, efter aftale med Viborg Kommune, rette henvendelse til advokatfirmaet Energi- og Miljø samt ministeriet og anmode om at få tilsendt svar på de af Viborg Kommune indsendte spørgsmål idet disse, med værkets ændrede placering, nu er relevante i forhold til Silkeborg Kommune. Det vil blive understreget at der er behov for et hurtigt svar idet vurdering af hjemmel til at stille garanti afhænger af ministeriets tilbagemelding. Risikovurdering og konkrete forhold ved kommunal garantistillelse Biogasaktivitet er forskellig fra andre aktiviteter som kommunen stiller garanti for og det er derfor nødvendigt at være særligt opmærksom på at få vurderet den aktuelle risiko i forbindelse med konkrete projekter, hvortil der søges garanti. Silkeborg Kommune skal/bør som eventuel garantistiller i forhold til leveringsaftalen sikre at leveringspligten mindst løber i samme periode som anlægget skal afskrives over, og at aftalen ikke kan opsiges i denne periode. Silkeborg Kommune skal opkræve garantiprovision på markedsvilkår. Idet kommunen ved garantistillelse for biogasanlæg påføres en risiko der er større end inden for andre områder, hvor kommunen kan stille garantier, er der behov for at stille en række krav eksempelvis: At hvile-i-sig-selv omfatter biogasanlægget i sin helhed At prisen for leverancer er den laveste af henholdsvis den omkostningsbestemte pris / substitutionsprisen, og at tilfældig overdækning skal tilbageføres.

81 At der ikke må søges dispensation i forhold til varmeforsyningslovens kapiltet 4 (prisregulering) Både disse ovenstående forhold og andre konkrete vurderinger, som eksempelvis: Leveranceaftaler med leverandører til biogasanlægget i forhold til afskrivningsperiode og afdrag på det ønskede annuitetslån, samt betingelser om eventuel udtrædelse af aftalerne. Leveranceaftaler med aftagere af biogas i forhold til afskrivningsperiode og afdrag på det ønskede annuitetslån, samt betingelser om eventuel udtrædelse af aftalerne. Budgettet og dets følsomhed og afhængighed af naturgas og oliepriser Ejerkonstruktion og betingelser i forbindelse med andelskapital forudsætter en særlig erfaring med og viden om forsyningsvirksomhed generelt og biogas i særdeleshed som økonomistaben ikke har kompetencer inden for. Økonomistaben vil anbefale at BIO-Center Gudenå anmodes om at udarbejde yderligere følsomhedsanalyser fx i forhold til rentefølsomhed og ændringer i gaspriserne samt risikovurderinger i forhold til langtidsaftaler om leverancer både til anlægget og fra anlægget. Dette med henblik på at der foreligger et fyldestgørende grundlag for byrådets stillingtagen til garantistillelse. Økonomistaben den 28. januar 2014

82 Silkeborg Kommune Søvej Silkeborg. Att.: Økonomichef Lisbeth Hansen Som svar på din mail af 5. februar er vedhæftet Drifts-, likviditets- og balancebudget fra juni Følsomhedsberegningerne fremgår af side 4 og side 5. På grundlag af kommunegarantien vil der blive optaget et annuitetslignende lå over projektperioden på 14 år. Kontrakterne mellem BIO-Center Gudenå og de tre biogasaftager, Bjerringbro Varmeværk, Rødkærsbro Fjernvarmeværk og Arla Foods indgås uopsigelig på 14 år, dog med en klausul om genforhandling som tidligere fremsendt. Leveringsaftaler mellem BIO-Centre Gudenå og Leverandørerne af husdyrgødning indgås uopsigelig på 14 år. Ved ejendomsoverdragelse følger Leveringsaftalen gården. Leveringsaftalen kan BIO-Center Gudenå vælge at tinglyse på gården. Ved ophør med husdyr på et landbrug bortfalder aftalen. Andelshaverne skal indbetale andelskapitalen når BIO-Centre Gudenå A.m.b.a. stiftes. Med positiv tilsagn om kommunegaranti og positiv forløb af myndighedsbehandlingen af VVM-ansøgningen m.v. forventes det, at BIO-Center A.m.b.a. dannes før sommerferien Venlig hilsen BIO-Center Gudenå c/o Rødkærsbro Fjernvarmeværk A.m.b.a. Brandstrupvej 4.a, 8840 Rødkærsbro Frede Hansen fredehansen@hotmail.com