FORELØBIGT PROGRAMOPLÆG. Center for Ejendomme Ejendomsadministration og Udvikling

Transkript

1 Center for Ejendomme Ejendomsadministration og Udvikling TEGLHUSET til- og ombygning til boliger for borgere med sindslidelse. FORELØBIGT PROGRAMOPLÆG 7. februar 2014 Udarbejdet af:

2 Helsingør kommune Side 1 INDHOLDSFORTEGNELSE 1. INDLEDNING Formål BYGGEOPGAVENS BAGGRUND Byggeopgavens generelle grundlag og omfang EKSISTERENDE FORHOLD Grund- og arealmæssige forhold Beliggenhed Matrikulære forhold Planforhold Forsyningsforhold Forundersøgelser Bygningsmæssige forhold og tekniske installationer BEHOVSOPGØRELSE Brugernes generelle behov/ønsker vedrørende arealer og bygninger Boligdel Servicedel Udearealer BESKRIVELSE AF DEN FORESLÅEDE LØSNING Nedrivninger Særlige forhold vedrørende grund Anlægsarbejder Fundering Nybyggeri Renoveringer Tekniske installationer mv Varmeforsyning Elektricitetsforsyning Vand- og kloakinstallationer Sanitære installationer Ventilation Særlige installationer Tele- og EDB-installationer Inventar og udstyr, herunder bygherreleverancer

3 Helsingør kommune Side Byggeplads Særlige vinterforanstaltninger Kunstnerisk udsmykning SKØN OVER OMKOSTNINGER Samlet skøn over projekterings- og byggeudgifter TIDSPLAN Tidsplan OVERSIGT OVER GRUNDLAG FOR PROGRAMOPLÆGGET... 16

4 Helsingør kommune Side 3 1. INDLEDNING 1.1 Formål Formålet med projektet er at sikre, at Helsingør Kommune lever op til sine kvalitetsstandarder for botilbud i h.t. Servicelovens 107 og 108 på det socialpsykiatriske område. I den kommunalt ejede bygning Petersborg, Ndr. Strandvej 3A, er der indrettet 13 boliger til psykisk syge. Boligerne er utidssvarende og lever ikke op til kommunens kvalitetsstandarder for botilbud. Center for Psykiatri og Handicap har i samarbejde med Center for Ejendomme vurderet muligheden for ombygning af Petersborg til tidssvarende boliger samt vurderet muligheder for etablering og placering af boligerne på en anden kommunalt ejet lokalitet. Center for Ejendomme har vurderet at Teglhuset, Erik Gudmands Vej 16C, Ålsgårde, som har stået tom i flere år, vil kunne ombygges og udbygges til formålet. Center for Psykiatri og Handicap kan tilslutte sig denne placering. 2. BYGGEOPGAVENS BAGGRUND 1.2 Byggeopgavens generelle grundlag og omfang Målgruppen for boligerne er: 1. Borgere der kan klare sig i eget hjem med støtte i dag- og aftentimerne 2. Borgere der har behov for døgndækning 3. Borgere der har akut behov for en bolig i en kort periode Byggeriet skal indeholde: Boligdel o 12 stk. 2-rums boliger o 2 stk. 1-rums boliger til akutboliger o Fællesarealer for beboerne Servicedel o Administration o Mødelokaler o Personalefaciliteter Der skal anlægges udearealer, som skal omfatte: Fælles haveanlæg Skur til opbevaring Skur/udhus for affaldshåndtering Parkeringsanlæg Cykelparkering

5 Helsingør kommune Side 4 3. EKSISTERENDE FORHOLD 3.1 Grund- og arealmæssige forhold Beliggenhed Grunden er beliggende Erik Gudmands Vej 16 C, 3140 Ålsgårde ikke i mål / Matrikelskel/forslået matrikelskel Vandboring Å-løb Bevaringsværdigt træ Mod vest afgrænses grunden af lokalbanen. I vejledning fra Miljøstyrelsen, vedrørende Støj og vibrationer fra jernbaner med tillæg fremgår, at såfremt der opføres boliger tættere end 25 m. fra spormidte, skal det kunne dokumenteres, at grænser for støj og vibrationer overholdes. Mod nord og øst ses et å-forløb, Knudemoseløbet. Ifølge Helsingør kommunes vandløbsregulativ, skal der på begge sider af å-løbet være et arbejdsbælte på 8 m., hvor der ikke må opføres bygninger m.v. På arealets sydlige del forefindes en vandboring, hvorfra der løber en råvandsledning langs Lokalbanen, mod nord. Endvidere er området pålagt restriktioner vedrørende nedsivning. Efter det oplyste er/vil vandboringen sløjfes og beskyttelsesforanstaltninger i forbindelse hermed ophæves. På grunden forefindes flere bevaringsværdige træer, der skal respekteres ved nybyggeri.

6 Helsingør kommune Side Matrikulære forhold Det eksisterende byggeri er placeret på del af matrikelnr.: 1e, Ejerlav: Hellebækgård, Hellebæk. Det samlede areal for denne matrikel er m 2. Ovenfor er angivet forslag til grundareal/matrikellinjer, der på baggrund af opmåling på WebGIS udgør ca m 2. Eksisterende byggeri udgør ifølge BBR, 438 m 2 bebygget areal og 129 m 2 kælder. Herudover mindre træbygninger/skure på 49 m 2. Det er vurderet, at nyt byggeri, til dette projekt, vil udgøre yderligere ca. 500 m 2. og i alt ca. 95 m 2 skure/uopvarmet areal Planforhold Grunden er omfattet af Lokalplan nr af samt tillæg nr. 12 til Helsingør kommuneplan Eksisterende bygninger er beliggende i området benævnt enhed 5, som er udlagt til institution. Området syd for er benævnt område 6, som er udlagt til grønt område. Da det forventes, at en del af dette område skal bebygges, skal der udarbejdes ny lokalplan for området Forsyningsforhold Spildevand: Regnvand : Vandforsyning: Opvarmning: El-forsyning: Ud fra eksisterende tegninger i Helsingør kommunes digitale tegningsarkiv, kan udledes, at afløb fra Teglhuset er ført til pumpesump på grunden, hvorfra der oppumpes til pumpestation, på den anden side af Erik Gudmands Vej. Spildevand for nybyggeri må ligeledes baseres på oppumpning. Der tilstræbes en LAR-løsning (Lokal Anvendelse af Regnvand). Der er mulighed for, at etablere overløb til Knudemoseløbet (ved ekstremtregn). Kan tilsluttes direkte til Forsyning Helsingørs ledningsnet. Baseres på naturgas fra HMNgassalg A/S. Det er vurderet at eksisterende stikledning, er tilstrækkelig til forsyning af nybyggeriet. Baseres på forsyning fra DONG-energy Forundersøgelser Geotekniske undersøgelser: Miljøtekniske undersøgelser: Der er ikke udført geotekniske undersøgelser. I overslaget afsættes et risikobeløb til ekstrafundering, udover normale funderingsforhold. Der er ikke udført kemiske analyser af prøver. Der afsættes et riskobeløb til forurenet jord. Arkæologiske undersøgelser: På baggrund af dialog med Gilleleje Museum, er oplyst, at der på et kort fra 1890, på grundes sydlige del, er registreret en kanal fra 1500

7 Helsingør kommune Side 6 tallet, som i givet fald kan have interesse. Der er ikke fundet egentlige fortidsminder i området. 3.2 Bygningsmæssige forhold og tekniske installationer Der er foretaget Skimmelsvampe- og fugtundersøgelse d. 17. marts 2011 af firmaet Bøgh & Helstrup Bygningsbiologisk Rådgivning. Der blev ikke registreret synlige tegn på skimmelforekomster i bygningskonstruktionerne i kælderplan, stueplan samt på spidslofter. Der blev dog registreret et lavt indhold af skimmelsvamp i indeluften i kælderen samt i kontor i stueplan. Det blev i den forbindelse ikke anbefalet skimmelsvamperenovering på daværende tidspunkt, men en grundig oprydning og rengøring. Der blev ved fugtmålinger ikke registreret opfugtninger i bygningskonstruktionerne i kælder- og stueplan. Der er endvidere foretaget en bygningsgennemgang d. 25. november 2010 med henblik på, at energimærke bygningen. Gennemgangen er foretaget af OBH-ingeniørservice A/S. * Bygningen har opnået energimærke D. Af energimærkningen fremgår, de bygnings- og installationstekniske forhold og der er en række energibesparelsesforslag. ** Der er foretaget en overordnet visuel bygningsgennemgang 29. januar 2014, hvor følgende blev registreret: Der forekommer enkelte revner i kælderydervæggene. Ved udvendig kældertrappe kunne konstateres revner og vandindtrængning med okkerudfældning. Det er oplyst, at drænledning for omfangsdræn er omlagt for at sikre nødvendig afledning. Drænpumper er af ældre dato og det kunne konstateres, at den ene drænpumpe ikke var i drift. Bygningens karnapper vurderes ikke i særlig god energiteknisk stand og der kunne konstateres enkelte utætheder. Der forekommer større gennemgående (sætnings-)revne i ydervæg mod øst. Taget vurderes generelt i god stand, men der forekommer enkelte teglsten, der er skadet og rygningen har rykket sig. Indvendige bygningsdele og installationer vurderes intakte, dog undtaget ventilation. Installationer skal sikkerhedsmæssigt opdateres. To mindre træbygninger på grunden kan anvendes, men restlevetiden er kort. To træbroer over åen skal renoveres eller udskiftes.

8 Helsingør kommune Side 7 4. BEHOVSOPGØRELSE 4.1 Brugernes generelle behov/ønsker vedrørende arealer og bygninger Boligdel Der lægges vægt på, at boligdelen fremstår med mindst mulig institutionspræg, at boligerne udformes som private boliger, hvor beboerne kan opnå de bedste vilkår for en selvstændig tilværelse på egne betingelser, og hvorfra de efter egen lyst har mulighed for at deltage i fællesskabet, at alle boligerne har direkte adgang fra det fri, at lydisolering mellem boligerne begrænser indbyrdes gener (f.eks. pga. beboernes forskellige døgnrytme), at fornemmelsen for overvågning begrænses ved placering af vinduer og døre, Beregning af boligarealer inkl. fællesarealer 2-rums bolig (Alle arealer er vejledende) Spise-/opholdsstue med åbent køkken 20 m² Soveværelse 12 m² Badeværelse med vaskesøjle 6 m² Entré 6 m² Nettoareal i alt ca. 44 m² 1-rums bolig Spise-/opholdsstue og soveværelse med trinette (Alle arealer er vejledende) 20 m² Badeværelse med vaskesøjle 6 m² Entré 6 m² Nettoareal i alt ca. 32 m² Til hver bolig skal der etableres et depot/pulterrum evt. i kælder. Fællesarealerne skal omfatte: Opholds-/TV-stue Spisestue med plads til 16, der spiser samtidigt Køkken

9 Helsingør kommune Side Servicedel Til bostedet vil være tilknyttet medarbejdere, hvoraf 2-3, afhængig af tidspunkt er på arbejde samtidigt. Servicedelen skal omfatte Administration Mødelokaler Personalefaciliteter Udearealer Servicearealet skal opfylde arbejdsmiljølovens krav til arbejdsindretning. Arealer Administrationslokale (skrivestue) Plads til bostøttemedarbejdere. 20 m² Lederkontor med plads til mødebord 15 m² Lederkontor med plads til mødebord 15 m² Kopi-/printerrum Med plads til opbevaring af kontorartikler 6 m² Mødelokale som kan opdeles Kan bruges til andre formål herunder fælles arrangementer pårørendedage 20 m² Vagtværelse til sovende nattevagt 12 m² Bad-/toilet til vagtværelse 4 m² Personaleomklædning separat for herrer og damer med bad og toilet medarbejdere heraf ca. 10 % herre 12 m² Handicaptoilet. 6 m² Teknikrum. 7 m² Fælles haveanlæg gerne med sanserum og drivhus Skur til opbevaring af o o Havemøbler/parasoller/grill Græsslåmaskine/haveredskaber Skur/udhus til affaldshåndtering med plads til containere for affaldssortering i o o o o Papir Pap Glas Restaffald Parkeringspladser Overdækket cykelparkering med plads til 20 cykler (Alle arealer er vejledende)

10 Helsingør kommune Side 9 5. BESKRIVELSE AF DEN FORESLÅEDE LØS- NING Forslag til placering af funktioner (disse er absolut vejledende) 4 boliger bolig bolig Fælles 2 boliger service service 6 boliger Luftfoto, ikke i mål Der kan alene etableres indkørsel til grunden i den sydlige ende, hvorfra der etableres vej til bygninger for cykler, personbiler, varebiler og affaldshåndtering. På grunden udføres 4 6 p-pladser. Det er hensigten, at nuværende p-areal på Erik Gudmands Vej anvendes til parkering til 6 personbiler. I eksisterende Teglhuset, er som et foreløbigt oplæg, disponeret følgende: Plads til 4 boliger. Fællesarealer omfattende spise-/opholdsstue med køkken samt garderobe/toilet og depot på i alt ca.83 m 2 (netto). Herudover kælderrum på ca. 60 m 2 (netto). Serviceareal på ca. 110 m 2 (netto). Herudover kælderrum på ca. 38 m 2 (netto).

11 Helsingør kommune Side 10 I nybyggeri på grunden disponeres ca. 500 m 2 (brutto) til indretning af 10 boliger med tilhørende rum for depoter, gaskedel m.v. Herudover etableres uopvarmede rum omfattende skure til affald, redskaber og opbevaring ca. 50 m 2, overdækket cykelparkering på 15 m 2 samt væksthus 30 m 2. Nybyggeriet udføres energimæssigt i lavenergienergiklasse 2015, hvilket indebærer, at der skal implementeres virkemidler som eksempelvis solvarme, LED-lyskilder m.v.. Hvor der i eksisterende byggeri udskiftes bygningsdele udføres nye, efter krav i BR10. I rum med loft til kip, hvor der indrettes boliger, sænkes loftet og der efterisoleres. Boligerne skal opfylde de krav til adgangsforhold/tilgængelighed og handicapindretning. 5.1 Nedrivninger Alle eksisterende terrænbelægninger opbrydes og bortskaffes. Det må forventes, at det ene eller begge skure nedrives og erstattes af nye. Det samme vil være tilfældet med de to træbroer, der forbinder grunden med Erik Gudmands Vej. I eksisterende bygning, fjernes vindueskarnapper og der nedrives murværk for at tilgodese adgang til nye lejligheder og tilsikring af lysindfald. Lette skillevægge nedrives, for at tilgodese nyindretning. I den forbindelse må det forventes, at installationer i stort omfang må fjernes, idet ombygningen til anden anvendelse, fordrer omlægninger af ledninger. 5.2 Særlige forhold vedrørende grund Der skal foretages en del rydningsarbejder og træfældning på grunden. Som følge af beliggenheden op til Lokalbanen opsættes støjafskærmning/hegn. Som nævnt i afsnit afsættes et risikobeløb til eventuel ekstrafundering og håndtering af forurenet jord Anlægsarbejder Da det er hensigten at afledning af overfladevand baseres på en LAR-løsning, behandles anlæg på grunden i overensstemmelse hermed. Tagvand ledes til faskiner, parkeringspladser udføres med åbne belægninger. Stier og andre overflader med faste belægninger skal have tilløb til regnbede etc. Der udføres ca. 500 m 2 arealer med fast belægning omfattende gårdarealer og terrasser og forbindende stiarealer Fundering Er baseret på normalfundering, med fundamenter ført til frostfri dybde.

12 Helsingør kommune Side Nybyggeri. Byggeriet udføres i sunde miljøvenlige materialer, således at der opnås et sundt indeklima. Der tages højde for, at der vil være et stort slid på de fysiske rammer. Særlige foranstaltninger skal nærmere defineres. Mod vest/lokalbanen skal der være særlig fokus for behovet for støjreducerende tiltag. 5.4 Renoveringer. Udvendigt foretages en renovering, af fundamenter, revner i ydervægge, tagflade og hvor der ikke udskiftes vinduer/døre renoveres og efterfuges de tilbageværende. Alle gulve, lette skillevægge og lofter renoveres i det omfang disse genanvendes. 5.5 Tekniske installationer mv Varmeforsyning. Opvarmningen baseres på naturgas, med væghængt naturgaskedel med balanceret aftræk. I Teglhuset genanvendes eksisterende gaskedel. I nybyggeriet opsættes ny væghængt gaskedel, i et fra boligerne, adskilt teknikrumrum. Der etableres mulighed for individuel forbrugsmåling i den enkelte enhed. Som følge af den omfattende ændring af Teglhusets brug, må der fortages en omlægning af en større del af varmeledningsnettet. Alle varmeledninger fremføres skjult i gulv. Radiatorer udføres i rengøringsvenlig/glat udgave, med lettilgængelige termostatventiler. Der udføres gulvvarme i badeværelser Elektricitetsforsyning. I Teglhuset ombygges eksisterende tavle til den ændrede brug og alle installationer opgraderes sikkerhedsmæssigt. I nybyggeriet etableres nye tavler i teknikrum til forsyning af de tilstødende boliger Vand- og kloakinstallationer. Der er etableret vandforsyning fra den sydlige del af grunden til Teglhuset. Nybyggeriet tilsluttes denne forsyning. Der skal etableres udvendig vandforsyning til havevand og i affaldsrum. Varmtvandsbeholdere i de enkelte enheder opstilles i forbindelse med naturgaskedel. Der etableres mulighed for individuel forbrugsmåling i den enkelte enhed.

13 Helsingør kommune Side 12 Afløb baseres på gravitation med tilløb til pumpesump på grunden. Da boliger placeret mod syd er lavt beliggende, skal der træffes særlige foranstaltninger for afløb herfra. Såfremt der etableres omklædning med badefaciliteter til Teglhusets kælder må afløb herfra, baseres på etablering af pumpesump Sanitære installationer. Sanitetsgenstande og armaturer udføres i anerkendt god kvalitet Ventilation. Der udføres naturlig/mekanisk ventilation til opfyldelse af Bygningsreglementets krav. Herudover udføres mekanisk ventilation i fællesarealer omfattende spise-/opholdsstue med køkken samt i opholdsrum i kælder Særlige installationer. Der etableres følgende svagstrømsinstallationer: ADK-anlæg ABA-anlæg Adgangskontrolanlæg Automatisk brandalarmeringsanlæg ABDL-anlæg Automatisk branddørslukningsanlæg CTS-anlæg ITV-anlæg PSI-anlæg Central tilstandskontrol og styring af tekniske anlæg Intern TV overvågning (kun i fælleslokaler) Personsikringsanlæg (overfaldsalarmer) Tele- og EDB-installationer. Der foretages opkobling til Helsingør kommunes IT- og telefonsystem. 5.6 Inventar og udstyr, herunder bygherreleverancer. Det er vurderet, at der ikke overflyttes inventar fra nuværende placeringer. Der medtages følgende nyt: inventar til fuldt møblerede lejligheder. inventar, køkken, møbler og udstyr til fællesarealer inventar, skabe, møbler og udstyr til servicearealer 5.7 Byggeplads. Byggeplads og skurby, kan uden særlige foranstaltninger etableres på grunden. Efter entreprenørens valg kan Teglhuset anvendes i et vist omfang anvendes som del af opholdsfaciliteter. Der skal etableres hegn og byggepladsens skure og bygning skal være forsvarligt aflåst uden for arbejdstiden. Som følge af grundens beliggenhed og heraf særlige vejadgangsforhold skal kørsel med tung trafik pålægges restriktioner.

14 Helsingør kommune Side Særlige vinterforanstaltninger Den vurderede tidsplan jf. pkt. 6.1 angiver, at byggeriets råhusarbejder, i det væsentligste kan gennemføres før vinterperioden sætter ind, ligesom belægninger og havearealer udføres efter vinterperioden. Der er alene medtaget almindelige vinterforanstaltninger. 5.9 Kunstnerisk udsmykning Der afsættes et beløb på 1 % af entrepriseudgifterne til kunstnerisk udsmykning, som enten kan være en integreret del byggeriets arkitektur eller kunstværker til anbringelse i, på eller uden for bygningen.

15 Helsingør kommune Side SKØN OVER OMKOSTNINGER 6.1 Samlet skøn over projekterings- og byggeudgifter. På baggrund af programoplægget er foretaget en overslagsberegning. Der er i overslaget afsat uforudseelige udgifter. Der er dog grund til at understrege, at projektet stadig befinder sig i en tidlig fase. Alle beløb er ekskl. moms, i prisniveau 4. kvartal 2013, prisindeks 132. Klargøring af grund, boliger, fælles faciliteter og servicedelen Entrepriseudgifter, klargøring af grund samlet beløb i kr. Rydning af beplantning mv. Støjafskærmning mod Lokalbanen Grundforbedring, ekstrafundering (risikobeløb 500) Afgravning, bortkørsel og deponering (risikobeløb 100) Afløbsforhold/tilstand af eksist. anlæg (risikobeløb 500) Entrepriseudgifter, klargøring af grund i alt Entrepriseudgifter, nybyggeri og renovering samlet beløb i kr. P-pladser og cykelparkering Haveanlæg, stier mv. Renovering af Teglhuset Ombygninger til nye funktioner m² Nybyggeri, boliger m² Uopvarmet,depoter mv. 95 m² Entrepriseudgifter, byggeri i alt Indeholder de i pkt angivne særlige installationer Inventar, kunst, opkobling IT og telefoni samlet beløb i kr. Inventar boliger Inventar fælles faciliteter inkl. køkken Inventar servicedelen. Opkobling af kommunal IT og telefoni Kunst ( 1% af entrepriseudgifter) Inventar, kunst, opkobling IT og telefoni i alt Øvrige Udgifter samlet Beløb i kr. Forundersøgelser, geoteknik, miljø, landmåler m.v. Tilslutningsafgifter El, vand, varme kloak, IT/telefon Byggesagsgebyr, (i h. t. tarif) Byggeplads Vinterforanstaltninger og udtørring samt byggestrøm Forsikring og øvrige administrative omkostninger Rådgiver-/projekteringshonorar Øvrige Udgifter i alt beløb i kr. Samlet overslagspris

16 Helsingør kommune Side TIDSPLAN 7.1 Tidsplan Godkendes viderebearbejdningen af projektet af fagudvalg og byrådet i marts måned 2014, vurderes det, at byggeriet kan gennemføres efter følgende tidsplan: Politisk behandling i fagudvalg og byråd. marts april 2014 Valg af bygherrerådgiver. maj 2014 Byggeprogram/det tekniske grundlag juni - august 2014 Godkendelse af byggeprogram september 2014 Forslag/ indstilling/valg af projektrådgivere. september 2014 Projektkonkurrence september november 2014 Godkendelse af projekt, valg af projektteam. november 2014 Indgåelse af rådgiveraftaler december 2014 Lokalplanproces december 2014 august 2015 Projektering, detailprojekt december 2014 august 2015 Byggetilladelse maj august 2015 Entreprisekonkurrence september oktober 2015 Entreprenørvalg og godkendelse budget november - december 2015 Entrepriseaftale indgås december 2015 Byggeriet påbegyndes januar 2016 Byggeriet afleveres oktober 2016 Ibrugtagning/aptering november 2016 Indflytning december 2016

17 Helsingør kommune Side OVERSIGT OVER GRUNDLAG FOR PRO- GRAMOPLÆGGET Lokalplan nr samt tillæg nr. 12 til Helsingør kommuneplan Energimærkning dateret , udarbejdet af OBH-ingeniørservice A/S. Skimmelsvampe og fugtundersøgelse dateret 1. april 2011, udarbejdet af firmaet Bøgh & Helstrup Bygningsbiologisk Rådgivning. Vejledning fra Miljøstyrelsen nr Støj og vibrationer fra jernbaner, inkl. tillæg til vejledningen. BBR-meddelelse. Udskriftsdato Tilgængeligt materiale i Helsingør kommunes digitale tegningsarkiv samt WebGIS.