Forslag til Lokalplan nr. 75. Centerområde ved Bækkeskovvej

Transkript

1 Forslag til Lokalplan nr. 75 Centerområde ved Bækkeskovvej Juni 2007

2 Indhold Hvad er en lokalplan? Fremlæggelsesperiode... 3 Redegørelse Indledning Samlet lokalplanlægning for bolig- og centerområde ved Bækkeskovvej Eksisterende forhold i lokalplanområdet... 5 Bebyggelsen... 5 Ubebyggede arealer og haver... Trafik og parkering... Lokalplanens indhold Formålet med lokalplanen... 8 Lokalplanområdets anvendelse... 8 Bygningsstrukturen i lokalplanområdet... 9 Udnyttelse af de enkelte grunde Udformning af bygninger Friarealer og private haver Butikker Service- og håndværkserhverv Tekniske anlæg Trafikale forhold uværende forhold Fremtidige trafikale forhold Lokalplanens forhold til anden planlægning Regionplan Kommuneplan Aflysning af ældre byplanvedtægt og servitutter Servitutter og deklarationer... 1 Forsyning... 1 Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Lokalplanens forhold til anden lovgivning Lov om naturbeskyttelse Lov om planlægning Museumsloven Lov om miljøvurdering Lokalplanens bestemmelser 1 Lokalplanens formål Områdets afgrænsning og inddeling Områdets anvendelse Udstykning Vej-, parkerings- og stiforhold Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens udformning Ubebyggede arealer Tekniske anlæg Miljø Grundejerforening Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse Lokalplanens retsvirkninger Ophævelse af byplanvedtægter, lokalplaner og servitutter Vedtagelsespåtegning Kortbilag Kortbilag 1 Matrikulære forhold Kortbilag 2 Inddeling i delområder Kortbilag 3 Byggelinjer og byggefelter... 3 Kortbilag 4 Trafik og parkering... 37

3 Hvad er en lokalplan? I en lokalplan fastlægger Kommunalbestyrelsen bestemmelser for placering og udformning af arealer, nye bygninger, beplantning, veje, stier mv. inden for et bestemt område. Lokalplanen består af to dele: 1. En redegørelse, der beskriver lokalplanens baggrund, formål og principper for fysiske forandringer i lokalplanområdet. Endvidere redegøres der for miljømæssige forhold, om lokalplanens forhold til anden planlægning, og om lokalplanen kræver tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Redegørelsen er ikke direkte bindende for ejere og brugere af ejendomme, i planområdet, men principperne kan ikke dispenseres af kommunalbestyrelsen. 2. Planens juridiske bestemmelser, der er bindende for ejere og brugere af de ejendomme, som planen omfatter. Lov om Planlægning er det juridiske grundlag for udarbejdelse af lokalplaner. Ifølge loven skal kommunerne udarbejde en lokalplan før større bygge- og anlægsarbejder sættes i gang, og for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse. Gennem udarbejdelse af planen sikres borgerne indsigt og mulighed for at deltage i kommunens planlægning. Lokalplanen er underlagt principperne i Kommuneplanen. Kommuneplanen er en sammenfattende plan for bl.a. de fysiske forhold i Vallensbæk Kommune, og indeholder rammebestemmelser for udarbejdelse af lokalplaner. Før kommunalbestyrelsen kan vedtage en lokalplan endeligt, skal den offentliggøres som forslag i en periode på mindst 8 uger. I denne periode kan enhver komme med indsigelser, ændringsforslag eller bemærkninger, som kommunalbestyrelsen skal tage stilling til inden lokalplanen kan vedtages endeligt. Fremlæggelsesperiode Forslag til Lokalplan nr. 75 offentliggøres onsdag den 20. juni Forslag og idéer til eller indsigelser mod lokalplanen skal være modtaget af Vallensbæk Kommune senest onsdag den 15. august Bygge, Plan & Miljø Vallensbæk Rådhus Vallensbæk Stationstorv Vallensbæk Strand Tlf

4 Redegørelse Indledning Samlet lokalplanlægning for bolig- og centerområde ved Bækkeskovvej. Lokalplanen er en fortsættelse af planlægningen i Kommuneplan 2005, hvor kommunalbestyrelsens målsætning blandt andet er, at bevare og udbygge bydelscentrene ved Tværbækvej i ordmarken og ved Bækkeskovvej i Strandområdet. Lokalplanen skal modernisere og forenkle områdets plangrundlag for kommende fornyelser og ændringer i bebyggelse, veje og ubebyggede arealer. Lokalplanområdet ved Bækkeskovvej svarer til Kommuneplan 2005 s rammeområder 3.C5 og 3.C. Området afgrænses nord for Bækkeskovvej af et større sammenhængende parcelhusområde ved,, og Svanholmvej. Mod øst ligger grænsen i skel mellem ejendommen Bækkeskovvej 2-4 og Gammel Køge Landevej 884, der er overgang mellem ejendomme med butikker ved Bækkeskovvej og villabebyggelsen langs Gammel Køge landevej. Mod syd afgrænses lokalplanområdet af Gammel Køge Landevej, og mod vest af Søndre Ringvej. Bækkeskovvej Svanholmvej Lokalplanområdets bebyggelse er frem til vedtagelse af denne lokalplan reguleret af Byplanvedtægt nr. 1 fra 1951, med tillæg I fra 1953, tillæg II fra 1958, tillæg III fra 190 og tillæg IV fra Byplanvedtægt 1 med samtlige tillæg aflyses for området gennem lokalplanen. Området ligger stationsnært med omkring 700 meter til Vallensbæk Station ad, der er lukket for gennemkørende biltrafik, og derfor giver en sikker forbindelse for cyklister og gående. I lige linje ligger området mellem 500 og 800 fra stationen. Lokalplanområdet ligger meter fra Vallensbæk Strandpark. Områdets koncentration af butikker og byhuse i 2-2½ etage tæt ved vejen, er den højeste langs Gammel Køge Landevej i Vallensbæk Kommune.

5 Eksisterende forhold i lokalplanområdet Området indeholder en blanding af mindre etageejendomme med butikker og boliger, ejendomme med håndværkserhverv, enkelte rækkehuse og fritliggende enfamiliehuse. Mod vest ligger et byggemarked på et areal, der i kommuneplan 2005 er udlagt til pladskrævende detailhandel. Der er ikke dagligvarebutikker i området ved Bækkeskovvej i dag, og butikkerne i området er et supplement til butikkerne ved Stationstorvet for borgerne i Strandområdet. Bebyggelsen De forskellige bygningstyper i området viser at byudviklingen er sket over en længere periode med skiftende forventninger til byudviklingen. Generelt adskiller lokalplanområdets bygningsstruktur sig fra de omkringliggende boligområder. Ved rundkørslen ved Sandvejen og langs Gammel Køge Landevej ligger en række etageejendomme i 2 etager med udnyttet tagetage og butikker i stueetagen. Mellem den vestlige ende af Bækkeskovvej og Gammel Køge Landevej ligger en blandet villabebyggelse på mindre grunde. Bebyggelsen orienterer sig til de to mindre sideveje Broholmvej og, hvilket betyder at bygningerne ligger i skæve vinkler til både Bækkeskovvej og Gammel Køge Landevej. Fra enkelte ejendomme drives der håndværkserhverv. I områdets østlige ende, nord for Bækkeskovvej, ligger blandet etageejendomme og villaer på større grunde, hvoraf flere har butikker og erhverv. Længst mod øst ligger en møbelforretning i en ét-tages lagerlignende bygning. Inden for området er der tidligere sket byfortætning, bl.a. ved rækkehusbebyggelsen på Sandvejen 2A-D, etageboligbebyggelsen på Bækkeskovvej 15 og opdelingen af grund ved Bækkeskovvej 10A-E og Bækkeskovvej 12A-B. Den meget blandede bebyggelse giver stor variation i bebyggelsesprocent på de enkelte grunde fra 5-89 ved etagebebyggelse over ved rækkehuse til for fritliggende enfamiliehuse. Medregnes vejarealer har hele lokalplanområdet en aktuel bebyggelsesprocent på 21.

6 Ubebyggede arealer og haver Grundstørrelserne for ejendommene varierer betydeligt fra næsten m² ved byggemarkedet - til under 250 m² ved rækkehusbebyggelen ved Sandvejen. ord for Bækkeskovvej ligger forholdsvis store grunde på omkring m². Møbelforretningen på Bækkeskovvej 2-4 ligger på en større dobbeltgrund på omkring m², hvoraf ca. halvdelen er udlagt til parkering. Villa- og rækkehusbebyggelse har alle adgang til egne friarealer af karakter som haver. Grundstørrelse for villabebyggelse varierer meget - fra lidt over 500 m² til m², med et gennemsnit på ca. 980 m². Ved etagebebyggelse i den lille trekantede karré mellem Bækkeskovvej, Gammel Køge Landevej og Sandvejen er friarealet ikke tidssvarende for beboelseslejligheder, da en større del af karréens indre areal er udlagt til parkering og opdelet af hegn mellem ejendommene. Trafik og parkering Oprindeligt gik vejen fra København til Køge ad Bækkeskovvej og Risingevej over Store Vejle Å ved Vejlebro og videre af Vejlebrovej i Ishøj. I forbindelse med etablering af Søndre Ringvej og udfletningen til Gammel Køge Landevej i 1930 erne, Søndre Ringvej Bækkeskovvej Bækkeskovvej Sandvejen Gammel Køge Landevej Luftfoto af området, juni 2005

7 blev Bækkeskovvej s østlige ende lukket, og benyttes i dag til parkering til butikkerne og kontorerhvervene i området. I dag er der gennemkørende trafik gennem lokalplanområdet ad Bækkeskovvejens vestlige ende og Sandvejen. Tre blinde boligveje går fra Bækkeskovvej mod syd der giver adgang til 3 ejendomme, der giver adgang til 9 ejendomme samt tilkørselsvejen til de fire rækkehuse på Sandvejen 2A-D ved Bækkeskovvej 13. Parkeringskapaciteten på offentlig vej er 11 i afmærkede båse, men der kan holde 4-5 personbiler yderligere ved vendepladsen for enden af Bækkeskovvej, hvilket der ofte er behov for. Her ud over er der kapacitet til personbiler på private grunde med butikker, heraf ca. 50 ved møbelforretningen Bækkeskovvej 2-4. Der er skiltet parkeringsforbud langs selve Bækkeskovvejs østlige ende, og stopforbud langs resten af Bækkeskovvej. Langs Sandvejen er der som følge af vejudformningen og afstanden mellem rundkørslen ved Gammel Køge Landevej og krydset ved Bækkeskovvej stopforbud langs begge sider. Dog er der lomme med to parkeringspladser ud for Sandvejen 2B-2C. Vallensbæk Station Stationscenteret Egholmskolen Sønder Ringvej Bækkeskovvej Sandvejen Gammel Køge Landevej Strandparken Luftfoto af området set fra vest-sydvest, 12 juli 2005.

8 Lokalplanens indhold Formålet med lokalplanen Lokalplanens hovedformål er at sikre mulighed for tidssvarende boligkvalitet i området ved at både de nye og de eksisterende boliger kan blive rummelige familieboliger med tilstrækkelige ugenert udendørs opholdsareal. Samtidig skal lokalplanen give retningslinier for centerfunktioner, så butikker i området placeres hensigtsmæssigt i forhold til Gammel Køge Landevej, parkering og boligerne i lokalplanområdet. Lokalplanen åbner mulighed for en eventuel byfortætning med etagebygninger, der kan betone lokalplanområdes karakter af centrum for bebyggelsen langs Gammel Køge Landevej. I forhold til Byplanvedtægt 1, vil der i lokalplanområdet som helhed kunne opføres samme mængde butikker, men de skal placeres i tættere sammenhæng. Lokalplanområdets anvendelse Lokalplanområdet kan generelt anvendes til boligformål med tilhørende interne boligveje, stier, parkering, havearealer, friarealer og fællesanlæg. En del af området kan yderligere anvendes til detailhandel og serviceerhverv med tilhørende parkering. Lokalplanen åbner mulighed for mindre butikker på højest 150 m², og har plads til mindst 5 parkeringspladser på egen grund til kunder og ansatte. Der kan kun indrettes butikker i etageejendomme i lokalplanens østlige ende ved Bækkeskovvej, Sandvejen og Gammel Køge Landevej. Den eksisterende lovlige anvendelse af boliger, butikker og erhvervsvirksomheder kan fortsætte som hidtil. Lokalplanens hensigt er - at sikre tidssvarende boligforhold for områdets beboere, - at sikre mulighed for mindre butikker og erhverv, der kan indpasses i boligområdet, - at sikre tilstrækkeligt med parkering for boliger, butikker og erhverv, - at give mulighed for at udvikle og styrke centerstrukturen i området, så det fremstår som bydelscentrum for område langs Gammel Køge Landevej, - at give mulighed for byfortætning i henhold til regionplanens intentioner for stationsnære områder, såfremt det styrker bebyggelsesstrukturen i området.

9 Bygningsstrukturen i lokalplanområdet Lokalplanområdet underopdeles i delområder efter eksisterende bebyggelseskarakter og den fremtidige bygningsstruktur. Områdeinddelingen fremgår af kortbilag 2. Der kan opføres fritliggende enfamiliehuse inden for hele lokalplanområdet. Den overvejende bygningsstruktur i lokalplanområdet bliver åben-lav boligbebyggelse med enfamiliehuse i 1 etage. Hvor grunde er større kan undtagelsesvis opføres enfamiliehuse i 1½ etage. B1 C1 E B2 B3 C3 C2 Lokalplanens opdeling i delområder Sammenbyggede enfamiliehuse og rækkehuse kan kun opføres i delområderne B1-B3, C1 og E. Etagebebyggelse og byhuse kan kun opføres inden for C1, C2 og C3, og pladskrævende detailhandel kan kun placeres i delområde E. Bygningsstrukturen i selve bydelscenteret i delområde C1, C2 og C3 - der koncentreres ved Bækkeskovvejs østlige ende og langs Gammel Køge Landevej - skal have en karakter af handelsgade med byhuse, der ligger med direkte adgang fra gaden. Byhuse er efter lokalplanen etageejendomme i 2-2½ etage med butikker i stueetagen. Byhusene skal have facade tæt på vej, mens nye fritliggende og sammenbyggede enfamiliehuse skal placeres længere ind på ejendommene, og anlægges med grønne og frodige forhaver. Flere enfamiliehuse er forholdsvis små, og det må forventes, at der vil være ønsker om tilbygninger og om udnyttelse af tagetager. Da grundstørrelser er meget varierende, kan der i enkelte tilfælde på større grunde også ske en fortætning ved udstykning til nye enfamiliehuse uden at dette betyder væsentlige indbliksgener for naboejendomme. De nye enfamiliehuse kan være sammenbygget over skel, og på større grunde åbnes op for rækkehusbebyggelser opført efter en samlet plan. Der kan kun opføres nybyggeri af enfamiliehuse, der set fra eksisterende nabogrunde passer ind i en villa- og rækkehusbebyggelse.

10 Udnyttelse af de enkelte grunde Lokalplanen fastlægger, at bygningsforandringer og byfortætning sker efter regler hvor udnyttelsen af den enkelte grund sker efter grundens form - dog højest efter generel bebyggelsesprocent for den pågældende ejendomstype. Afgørende er at bygningshøjde og afstand til naboskel for ny bebyggelse ikke medfører unødigt indblik og herved en reel forringelse af de primære udendørs opholdsarealer i eksisterende nabohaver. Lokalplanområdet vil som helhed have en bebyggelsesprocent på 40, som er fastlagt i rammebestemmelserne i Kommuneplan 2005, og som er i overensstemmelse med Regionplanens intentioner for stationsnære områder. Fritliggende enfamiliehuse skal opføres med en bebyggelsesprocent på højest 30, rækkehuse højest 40, og etagebebyggelse højest 75. I boligområderne B1, B2 og B3 må ingen grunde til fritliggende enfamiliehuse udstykkes under 00 m², og grundene skal have en form der giver fornuftig byggemulighed og placering af havearealer. Ved dobbelt- og rækkehuse i område B1-B3 med fri gavl kan grunde udstykkes ned til 450 m², mens rækkehuse sammenbygget med nabo til begge sider skal have en grund på mindst 300 m². Bebyggelsesprocenten er højest 40 for hver enkelt grund isoleret set - uden tillæg af fælles friarealer. Et midterrækkehus på en 300 m² grund kan heraf højest være 120 m², mens et enderækkehus på en 450 m² grund højest må være 180 m². Etagebygninger i delområderne C1-C3 skal opføres i påbudt byggelinie fra vejskel, og kan have en bygningsdybde op til 11 meter og med en højde op til 11 meter. Etageejendomme må kun opføres til naboskel i den ene side af grunden og mindst meter fra modsatte skel dog mindst 8 meter fra skel mod ejendomme i andre delområder eller uden for lokalplanområdet. Mellemrummet skal give mulighed for kørende adgang til det bagvedliggende areal. Kravet sikrer endvidere rimeligt dagslys på opholdsarealer. år der placeres etagebygninger inden for delområde C1, skal grunden være mindst 32 meter dyb målt fra vejskel til Bækkeskovvej, og der må herudover kun være mindre skure og garager mv. på matriklen. Selvom grunden er dybere end 32 meter, gælder bebyggelsesprocenten på 75 kun for grundarealet inden for 32 meter fra vejskel til Bækkeskovvej. Etageejendomme i delområde C2 og C3 har ligeledes en bebyggelsesprocent på 75. Delområde E kan anvendes til særligt pladskrævende varer som i dag, og der kan opføres bygninger med et samlet bruttoetageareal på i alt m² for hele området, svarende til en bebyggelsesprocent på 35. Af de m² må højest m² være butiksareal til byggemarked. 10

11 I delområde E kan matrikler på over m² udstykkes i grunde til fritliggende enfamiliehuse med en bebyggelsesprocent på 30 og sammenbyggede enfamiliehuse med en bebyggelsesprocent på 40, når eksisterende bebyggelse fjernes først og støj fra Søndre Ringvej er afskærmet. Blandet anvendelse på ejendomme i delområde E som f.eks. boliger på ejendomme til særligt pladskrævende detailhandel er ikke muligt. Udformning af bygninger Fritliggende enfamiliehuse, åben-lav boligbebyggelse Som kontrast til etageejendommene skal enfamilieboliger være markant lavere. Bebyggelse med enfamiliehuse skal generelt være i 1 etage med lav taghældning uden udnyttelig tagetage. Tagmatrialer må ikke være af glaseret tegl eller andre matrialer der reflekterer generende sollys videre til naboejendomme. Facader skal opføres i gedine og holdbare matrialer der passer til helårsboliger. Fritliggende enfamiliehuse kan opføres med facader i træ, men kun såfremt facader er malet i dæmpede farver svarende til pudset murværk. Etagebebyggelse Områdets karakter af centerområde betones af etageboligbebyggelse med butikker i stueetagen. ybyggeri af etageejendomme skal svare til de eksisterende langs Gammel Køge Landevej i omfang, placering og type. For etageboliger er den maksimale bygningshøjde 11 meter, svarende til 2½ etage. Vinduer på 2. sal skal placeres i kviste med lodrette sider. Tagfladen skal være gennemgående og kvistene må ikke være dominerende. I etagebebyggelse skal stueetager indrettes til enten butik, kontor eller bolig, 1. sal til kontor eller bolig, mens en eventuel udnyttet tagetage kun må anvendes til boligformål. år der indrettes butik i stueetagen, skal facaden af hele huset fortsat være det fremtrædende, så huset fremstår som en hel bygning. Ved skiltning på butikker må der kun sætte skilte op, når disse er tilpasset bygningen de sidder på, og i øvrigt passer til omgivelserne og den afstand de skal læses på. Materialer skal være murede eller pudsede facader, eventuelt med mindre elementer i andre materialer. Hældning på tage skal være mellem 35º og 45º målt fra det vandrette plan. For at undgå utilsigtede solspejlinger, der generer naboerne må kun vinduer være reflekterende på både facader og tage. Række- og dobbelthuse, tæt-lav boligbebyggelse Ved udstykning til mindre grunde, kan det være en fordel at sammenbygge i skel til dobbelthuse. Grunden kan udnyttes bedre ved at samle friarealerne på tre sider af huset i stedet for fire, og de øvrige boliger i området generes mindre, når afstanden er størst muligt til nybyggeri. 11

12 På større grunde over m² kan der ske udstykning til rækkehuse, når eksisterende bebyggelse fjernes først. Dette gælder også for flere sammenhængende grunde, der tilsammen har et areal over m², og efterfølgende udstykkes efter samlet en plan. Der kan bygges med taghældning op til 45º, så tagetagen kan udnyttes til beboelse, såfremt afstand fra vinduer i tagetagen til naboskel med eksisterende villabebyggelse er mindst 8 meter målt i det vandrette plan. Søndre Ringvej E B2 Friarealer og private haver Alle ejendomme med bolig skal have fornuftige friarealer til have, terrasser og egen parkering. Havearealer skal fremstå grønne og friholdt for udendørs oplag af en hver art. Terrasser og andre belagte arealer skal begrænses, så friarealerne har en frodig havekarakter. Befæstede indkørsler til enfamiliehuse skal være smallest muligt, og ligge mindst 0,5 meter fra naboskel, så beplantning i skel er mulig helt ud til vej. Bækkeskovvej B3 C3 Sandvejen Bækkeskovvej C2 Gammel Køge Landevej Svanholmvej Parkering skal være tilstrækkelig, så der på egen grund er mindst 2 parkeringspladser for hvert enfamiliehus og 1 for hver etagebolig. B1 C1 Særligt for friarealer i område C2 Sandvejen Sandvejen Sandvejen Sandvejen Sandvejen Sandvejen Sandvejen Sandvejen Sandvejen For at sikre tilstrækkeligt med opholdsareal til beboere i lejligheder i delområde C2, kan midten af karréen friholdes for parkering og hegn i skel, hvorefter kravet om parkeringsmulighed kan ske på egen grund langs Bækkeskovvej eller på offentligt vejareal. Butikker Lokalplanen begrænser i forhold til Byplanvedtægt nr. 1 det samlede antal af mulige ejendomme hvor der kan ligge butikker. Ved at samle butikkerne omkring den østlige ende af Bækkeskovvej, udnyttes parkeringsmulighederne her optimalt, og det øvrige boligområde generes mindst muligt af de handlende. I følge kommuneplanrammen for 3.C5 må der maksimalt være m² detailhandel i denne del af lokalplanområdet. 12

13 Efter lokalplanens bestemmelser kan der kun placeres butikker i etagebyggeri, hvilket betyder at butikker i delområde C1 ved fuld udbygning er ca m² fordelt på 7 ejendomme, i delområde C2 ca m² fordelt på 4 ejendomme, og i delområde C3 ca. 500 m² på 1 ejendom. I alt ca m². Hver butik til detailhandel må ikke have et butiksareal på mere end 150 m². På hver ejendom kan der godt indrettes flere butikker, blot der ikke er direkte adgang mellem dem. Kommuneplan 2005 s rammeområde 3.C svarer til Bækkeskovvej 25. På ejendommen er der udlagt et areal til særligt pladskrævende detailhandel. Her kan der maksimalt ligge et bruttoetageareal på m² til særligt pladskrævende detailhandel, hvoraf de m² må indrettes til butik. Service- og håndværkserhverv I ejendomme langs Bækkeskovvej mellem Sandvejen og Søndre Ringvej gives mulighed for at håndværkere kan drive virksomhed. Der kun drives virksomhed der er foreneligt med naboskabet til boliger. Det kunne være mindre håndværkervirksomheder der kører ud og servicerer kunder, og som ikke foretager støjende forarbejdning på egen ejendom. Typen af erhverv kan for eksempel være vinduespudser, glarmester eller blikkenslager. Oplag af materialer, værktøj og specialkøretøjer skal ske i dertil indrettede bygninger. Tekniske anlæg For at reducere behovet for opsætning af individuelle antenneanlæg, der kan virke skæmmende på omgivelserne, skal bebyggelser inden for lokalplanområdet tilsluttes et fællesanlæg for modtagelse af TV og radiosignaler. Beboere kan opsætte parabolantenner og lignende individuelle antenneanlæg til modtagelse af programmer der ikke tilbydes gennem det fælle antenneanlæg, men skal placere dem mindst synligt for omgivelserne. Trafikale forhold uværende forhold Inden for lokalplanområdet ligger der i dag flere butikker og mindre erhverv, samt trælasten der tilsammen giver en del trafik fra omegnen til lokalplanområdet. Syd for området er Gammel Køge Landevej med gennemkørende trafik mellem Sydkysten og København. Vest for området ligger Søndre Ringvej der fletter sammen med Gammel Køge Landevej ved kommunegrænsen. Sammenfletningen er udformet, så trafik der kommer fra nord ad Søndre Ringvej og vil til Gammel Køge Landevej, skal benytte Bækkeskovvej og Sandvejen. Dette gælder også for trafik der kommer ad Vejlegårdsvej, og skal til gammel Køge Landevej. ærmeste alternative rute er Vallensbæk Torvevej der løber ca. 700 meter længer mod nordøst. 13

14 Fremtidige trafikale forhold Mængden af den gennemkørende trafik kan lokalplanen ikke ændre ved, men kun sikre, at antallet af udkørsler til den vestlige ende af Bækkeskovvej og Gammel Køge landevej begrænses mest muligt. Vejene opdeles i to typer - trafikveje og boligveje. Trafikvejene er Bækkeskovvej, Sandvejen og Gammel Køge Landevej. Boligvejene er Broholmvej,, vejen bag om rækkehusene på Sandvejen samt alle fremtidige blinde veje der giver adgang til boligbebyggelse i området. Trafikkens hastighed på Bækkeskovvej og Sandvejen er generelt afpasset den kun ca. -½ meter bredde vej, og en forøgelse af vejbredden vil betyde højere hastighed, hvilket er uønsket. Grunde i delområde B2 skal så vidt muligt gives adgang fra de tre blinde boligveje fra Bækkeskovvej og nye overkørsler til Bækkeskovvej og Gammel Køge Landevej skal begrænses. Ved fuld udbygning i henhold til denne lokalplan, vil der kunne placeres yderligere nye boliger og 5-7 butikker. Denne restrummelighed svarer til restrummeligheden efter Byplanvedtægt nr. 1, og der vil heraf ikke blive væsentligt mere trafik som følge af denne lokalplan. 14

15 Lokalplanens forhold til anden planlægning Regionplan I Regionplan 2005 for Hovedstadsregionen står, at Kommunen ved fortætning, byomdannelse og byfornyelse i byområdet generelt skal planlægge efter at forøge boligrummeligheden. Dette skal fortrinsvis ske inden for de stationsnære områder og områder i øvrigt, der har en effektiv kollektiv trafikbetjening. Formålet med stationsnærhedsprincippet er at fremme brugen af kollektiv trafik, for at opnå et miljømæssigt mere bæredygtigt transportmønster i Hovedstadsregionen. I Regionplanen er lokalplanområdet udpeget som stationsnært. Kommuneplan 2005 Kommuneplan 2005 for Vallensbæk Kommune fastlægger en hovedstruktur for hele kommunen, og strukturen sikres i kommuneplanen gennem rammedelens retningslinier for indholdet i nye lokalplaner. Lokalplanområdet svarer til kommuneplans rammeområder 3.C5 og 3.C. Af kommuneplanen fremgår følgende: Områdebestemmelserne har til formål at tilvejebringe en del af kommuneplanrammen for revisionen af Byplanvedtægt 1, som bl.a. skal muliggøre en større bymæssig fortætning langs Gammel Køge Landevej. Rammeområdet erstatter en lille del af rammeområde 3.B35 bestemt til åben lav boligbebyggelse. Rammeområdets aktuelle anvendelse er en blanding af boliger, forskellige serviceerhverv og detailhandel. De 3 nye rammeområder, 3.C5, 3.C og 3.B41 udgør et sammenhængende område beliggende langs Gammel Køge Landevej. Kommunalbestyrelsen har besluttet, at de tre nye rammeområder ikke vil medføre en væsentlig påvirkning af miljøet. I rammedelen er område 3.C5 udlagt til centerområde. Den maksimale bebyggelsesprocent i rammeområde 3.C5 er på 40, og der må opføres bebyggelse i op til 2½ etager. Bygninger må ikke være højere end 11 m. Der kan placeres serviceerhverv og detailhandel, men ikke salg af dagligvarer. Det samlede detailhandelsareal er på maksimalt m². Rammeområde 3.C er udlagt til særligt pladskrævende varegrupper, og det samlede bruttoetageareal er maksimalt m², med en maksimal bygningshøjde på 2½ etage svarende til 11 meter. Aflysning af ældre byplanvedtægt og servitutter Lokalplanområdet er i dag omfattet af Byplanvedtægt 1 med tillæg. Byplanvedtægten samt alle dens tillæg aflyses i lokalplanområdet. 15

16 Servitutter og deklarationer Der er igangsat en servitutundersøgelse. Vejbyggelinje langs Gammel Køge Landevej tinglyst 24. september 193 (Dagbogsnr ) på 20 meter fra vejmidte forsøges aflyst for de ejendomme, der er omfattet af denne lokalplan. Gammel Køge Landevej er en tidligere amtsvej. Søndre Ringvej er også en tidligere amtsvej og på matrikel og 103 pålage Amtet byggelinie tinglyst 9. oktober 200. Byggelinien er placeret 22 meter fra vejmidte af Søndre Ringvej og 1,5 meter fra vejmidte af Gammel Køge landevej, dog mindst 2,5 meter fra vejskel. Fra 1. januar 2007 overgik både Gammel Køge landevej og Søndre Ringvej til kommunale veje. Samtlige vejbyggelinier langs tidligere amtsveje aflyses af lokalplanen. Begrundelsen er, at bebyggelsen generelt er ældre end byggelinien, hvilket betyder at kommende ny bebyggelse vil ligge uhensigtsmæssigt forskudt i forhold til eksisterende bebyggelse såfremt byggelinien opretholdes. Endvidere vil der ikke være behov for udvidelse af kapaciteten de næste mange år. For den trekantede karré mellem Gammel Køge Landevej, Bækkeskovvej og Sandvejen betyder byggelinien yderligere forringet mulighed for gode opholdsarealer når bygninger rykkes væk fra veje. Endvidere forventes ikke kapacitetsproblemer i fremtiden, der nødvendiggør en omlægning til 4 spor. Forsyning Varmeforsyning I henhold til varmeforsyningsplanen for Vallensbæk Kommune er lokalplanområdet enden af distrikt 13, Egholmkvarteret, der er forsynet med individuel opvarmning (oliefyr). Vandforsyning Området er omfattet af Vallensbæk Kommunes Vandforsyningsplan Området forudsættes forsynet fra Vallensbæk Strands Vandværk. Renovation Området er omfattet af Vallensbæk Kommunes Affaldsplan Kloakering Området er omfattet af Vallensbæk Kommunes Spildevandsplan

17 Lokalplanens midlertidige retsvirkninger Der må intet foretages på ejendomme, der er omfattet af forslaget, der kan foregribe indholdet af den endelige plan (jf. planlovens 17). Dette forbud gælder, indtil forslaget er endeligt vedtaget og offentliggjort, dog højst et år. Eksisterende lovlig anvendelse af ejendomme kan dog fortsætte som hidtil. I perioden fra lokalplanforslaget offentliggøres og indtil den af kommunalbestyrelsen endeligt vedtagne lokalplan er offentligt bekendtgjort, gælder der midlertidige retsvirkninger. Det betyder, at ejendomme, der er omfattet af forslaget, ikke må bebygges eller i øvrigt udnyttes på en måde, der skaber risiko for at foregribe den endelige plans indhold. Efter udløbet af indsigelsesfristen kan kommunalbestyrelsen tillade, at en ejendom, der er omfattet af lokalplanforslaget, bebygges eller udnyttes efter forslaget. Det forudsætter dog, at det aktuelle projekt er i overensstemmelse med kommuneplanen, og at der ikke er tale om at påbegynde et større byggearbejde. Lokalplanens midlertidige retsvirkninger gælder i højst 1 år fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget. år lokalplanen er endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planen. 17

18 Lokalplanens forhold til anden lovgivning Lov om naturbeskyttelse Beskyttelseslinjer til skove I henhold til aturbeskyttelsesloven 17 må der ikke placeres bebyggelse, campingvogne og lignende inden for en afstand af 300 m fra skove. For privatejede skove gælder dette kun, hvis arealet udgør mindst 20 ha sammenhængende skov. Vest for lokalplanområdet ved St. Vejleå ligger fredskovsbelagt areal i landzone kaldet Kondiskoven der ejes af Ishøj Kommune. Fredskovsarealet afkaster en skovbyggelinje på 300 m der berører lokalplanområdets vestlige delområde E. Vallensbæk Kommune er dispensationsmyndighed fra skovbyggelinje inden for byzone. Det forudsættes, at Vallensbæk Kommunalbestyrelse i forbindelse med vedtagelsen af denne lokalplan ansøger Skov- og aturstyrelsen om ophævelse af skovbyggelinien inden for lokalplanområdet, da området ikke kan ses fra skoven, samt at Søndre Ringvej og Store Vejle Å adskiller kvarterets direkte adgang til skoven. Lov om planlægning Kystnærhedszonen Lokalplanområdet ligger kystnært og i byzone. Efter planlovens 1 stk. 3 og 4 skal der derfor redegøres for den visuelle påvirkning af kysten. Lokalplanen giver mulighed for at opføre etagehuse med en bygningshøjde på højest 11 meter i et eksisterende byområde. y bebyggelse vil ikke afvige væsentligt i højde eller volumen fra de omgivende bebyggelser, og bebyggelsen påvirker ikke kystområdet visuelt. Etablering af butikker Lokalplanområdet åbner mulighed for etablering af butikker. Efter planlovens 1 stk. skal der derfor redegøres for kommende bebyggelses påvirkning af bymiljøet, friarealer og trafikforhold. Da planen sigte er en revision af eksisterende byplanvedtægt der også rummer mulighed for butikker, er ændringen af plangrundlaget begrænset og primært en præcisering af hvilket bymiljø der ønskes i området. Der gives kun mulighed for butikker på ejendomme der allerede i dag har butikker eller som er umiddelbart nabo til ejendomme med butikker. Ved at samle butikkerne i centerområdet, kan bymiljøet forbedres på sigt. Friarealer til boliger i ejendomme med butikker sikres gennem friholdelse af arealer bag husrækken for bygninger der ikke er relevante for haveanlæg. 18

19 Museumsloven Hvis der under jordarbejde findes spor af fortidsminder, skal arbejdet stanses i henhold til 27, stk. 2 i Museumsloven, lov nr. 473 af 7. juni Fund skal anmeldes til Kroppedal Museum for Astronomi, yere tid, Arkæologi, Kroppedal Allé 3, 230 Taastrup. Telefon Lov om miljøvurdering I henhold til lov nr. 31 om miljøvurdering af planer og programmer af 5. maj 2004 skal kommunen gennemføre en miljøvurdering, hvis en given plan må antages at få væsentlig indflydelse på miljøet. Vallensbæk Kommune har ved den indledende screening i forhold til denne lokalplan udpeget følgende emner til belysning i miljøvurderingen: - Trafikforhold - Støjbelastning fra trafik og jernbane - Støjbelastning fra virksomheder Trafikforhold Denne lokalplanlægning åbner ikke mulighed for væsentlige ændringer i de trafikale forhold i området eller i relationen til omkringliggende byområder. Støjbelastning fra trafik og jernbane Der planlægges ikke for nye boligområder i lokalplanen. Området er støjbelastet fra Søndre Ringvej. Tættes herpå er i planen placeret et område til særligt pladskrævende detailhandel, og bagved ligger eksisterende boligområder. Støjbelastning fra virksomheder Der er ingen støjende virksomheder i området, der ikke allerede i dag skal overholde miljøkrav til naboskab til støjfølsom anvendelse som boliger. De typer af erhverv der kan placeres i området efter lokalplanen kan kun etableres såfremt de er forenelige med boliger på naboejendomme, hvorfor generne fra virksomheder er minimale. Sammenfatning Som helhed må det antages at lokalplanen ikke får væsentlige indflydelse på miljøet, og en miljøvurdering gennemføres ikke. 19

20 Lokalplanens bestemmelser I henhold til Lov om Planlægning (lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004) fastlæggelse følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område i Vallensbæk Kommune. 1 Lokalplanens formål Lokalplanens formål er at sikre, 1.1 sikre tidssvarende boligforhold for områdets beboere, ved at: bebyggelsen indrettes med grønne friarealer, give tilbygningsmuligheder til mindre enfamiliehuse, begrænse indbliksgener fra ny bebyggelse til boliger på nabogrund. 1.2 at sikre mulighed for mindre butikker og erhverv, der kan indpasses i boligområdet, 1.3 at sikre tilstrækkeligt med parkering for boliger, butikker og erhverv, 1.4 at give mulighed for at udvikle og styrke centerstrukturen i området, så det fremstår som bydelscentrum for område langs Gammel Køge Landevej, 1.5 at give mulighed for byfortætning i henhold til regionplanens intentioner for stationsnære områder, såfremt det styrker bebyggelsesstrukturen i området. 2 Områdets afgrænsning og inddeling 2.1 Afgrænsning Lokalplanens afgrænsning er vist på kortbilag I, og omfatter følgende matrikelnumre:,,,,, 5h,,, 11ab,,,, 11ap, 11aq,, 11bh,, 11bl, 11bm,,,,,, 11cø, 11o,, 11u, 11v, 11y,,,, 18cv,,,,,, og 103 samt vejarealerne litra cn og cp, Vallensbæk By, Vallensbæk, samt alle parceller og ejerlejligheder, der efter den 1. august 2007 udstykkes fra de nævnte ejendomme. 2.2 Zoneforhold Området ligger i byzone og skal forblive i byzone. 2.3 Inddeling i delområder Lokalplanområdet opdeles i delområderne B1, B2, B3, C1, C2, C3 og E, som vist på kortbilag Delområde B1 omfatter del af matrikelnumrene:, 18cv,,,,, og. Områdegrænse mod syd ligger 32 meter fra vejskel mod Bækkeskovvej. Området er udlagt til åben-lav boligbebyggelse.

21 2.3.3 Delområde B2 omfatter matrikelnumrene:, 11ab,,, 11ap, 11aq, 11bh, 11bl, 11bm,, 11cø, 11o,, 11u, 11v, 11y, og. Området er udlagt til åben-lav boligbebyggelse Delområde B3 omfatter matrikelnumrene:,,,, og. Området er udlagt til tæt-lav boligbebyggelse Delområde C1 omfatter del af matrikelnumrene: 18cv,,, 18cr,,, og. Områdegrænse mod nord ligger 32 meter fra vejskel mod Bækkeskovvej. Området er udlagt til etageboligbebyggelse med butiks- og centerfunktioner langs Bækkeskovvej Delområde C2 og C3 omfatter matrikelnumrene:,,,, og. Området er udlagt til etageboligbebyggelse med butiks- og centerfunktioner langs Bækkeskovvej, Gammel Køge Landevej og Sandvejen Delområde E omfatter matrikelnumre: og 103. Området er udlagt til salg af særligt pladskrævende varegrupper. 3 Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes boligformål med tilhørende interne boligveje, stier, parkering, havearealer, friarealer og fællesanlæg. 3.2 Uanset 3.1 gælder for delområderne C1, C2 og C3 at stueetage af etagebebyggelse med direkte adgang til Bækkeskovvej, Gammel Køge Landevej eller Sandvejen også kan anvendes til centerformål som detailhandelsbutik, serviceerhverv, klinik og liberalt erhverv. Første sal på etagebebyggelse må kun anvendes til klinik, liberalt erhverv og bolig, anden sal er forbeholdt boligformål. Der må ikke indrettes butikker til salg af dagligvarer og den enkelte butik må højest være på 150 m². 3.3 Uanset 3.1 gælder for delområde B2 for ejendomme langs Bækkeskovvej at der kan indrettes lokaler på op til 100m² til håndværkserhverv, hvis det sker i forbindelse med beboelse, og aktiviteten er forenelig med naboskab til boliger. 3.4 Uanset 3.1 kan delområde E også anvendes til detailhandel af særligt pladskrævende varegrupper, der defineres som detailhandel af biler, lystbåde, campingvogne, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten- og betonvarer samt møbler. Aktiviteten skal være forenelig med naboskab til boliger. 4 Udstykning 4.1 Udstykningsprincip og grundstørrelse Udstykning til grund til fritliggende enfamiliehuse skal være mindst 00 m². Hver grund skal kunne indeholde et retvinklet areal med korteste side på mindst 1 meter og et areal på mindst 400 m². 21

22 4.1.2 Udstykning til grund til dobbelthuse og enderækkehuse skal være mindst 450 m². Hver grund skal kunne indeholde et retvinklet areal med korteste side på mindst 15 meter og et areal på mindst 300 m² Udstykning til grund til rækkehuse der opføres sammenbygget med to naborækkehuse skal være mindst 300 m². Hver grund skal kunne indeholde et retvinklet areal med korteste side på mindst meter og et areal på mindst 180 m² Inden for område C1 kan udstykning til etagebebyggelse kun ske på matrikel med vejskel mod Bækkeskovvej. Det nordlige skel modsat Bækkeskovvej skal være mindst 32 meter fra vejskel til Bækkeskovvej Områderne C2 og C3 kan ikke udstykkes yderligere Uanset stk kan matrikler sammenlægges, og vejarealer kan udmatrikuleres Ejendomme til tekniske anlæg kan udstykkes i mindre matrikler, når grunden afgrænses 1,2 meter fra udvendig side af anlæggets ydervæg. 4.2 Udstykninger og vejadgang Ved udstykning skal hver grund have mulighed for tilkørsel fra vej til egen grund. Bredden på udstykning til tilkørsel skal være mindst 3,5 meter. Tilkørslen må kun giver adgang til én ejendom Ved udstykning må ingen ny ejendom gives tilkørsel fra Gammel Køge Landevej, fra Sandvejen eller fra Bækkeskovvej mellem Søndre Ringvej og Sandvejen Ved samlet udstykning til flere ejendomme, hvor adgang skal ske fra ny vej, skal vejareal med eventuelle fælles parkeringsarealer udstykkes særskilt. 5 Vej-, parkerings- og stiforhold 5.1 Byggelinier langs veje Etagebebyggelse i delområde C1 skal opføres med hovedfacade i påbudt byggelinje,0 meter fra vejskel til Bækkeskovvej og 5,0 meter fra vejskel til, som det fremgår af kortbilag Etagebebyggelse i delområde C2 og C3 skal opføres med hovedfacade i påbudt byggelinje 5,0 meter fra vejskel til Bækkeskovvej og Gammel Køge Landevej, dog 2 meter fra vejskel til matrikel, som det fremgår af kortbilag Etagebebyggelse i delområde C2 langs Sandvejens østside skal opføres i påbudt byggelinie i vejskel, som det fremgår af kortbilag 3. 22

23 5.1.4 For etagebebyggelse langs Sandvejens vestside er der påbudt byggelinie 25 meter fra Sandvejens østlige vejskel, som det fremgår af kortbilag Øvrig bebyggelse i delområde C1, C2 og C3 skal opføres mindst 3 meter fra påbudt byggelinie for etagebebyggelse, som det fremgår af kortbilag Langs fastlægges byggelinie i en afstand af 3 meter fra vejside. For matrikler 11u, 11y,, og svarer afstanden til 5 meter fra skel; for 11bn og til 3 meter fra skel; og for 11v til meter fra skel, som det fremgår af kortbilag Langs alle øvrige veje fastlægges byggelinie i en afstand af 5 meter fra vejskel, dog langs Sandvejens vestside mindst 25 meter fra Sandvejens østlige vejskel, som det fremgår af kortbilag Udformning af veje Bækkeskovvejs kørebaneareal udlægges i en bredde mellem,0 og,5 meter, og fortove i en bredde på mindst 1,8 meter, som det fremgår af kortbilag Bækkeskovvejs østlige ende fra Sandvejen anlægges som parkeringsgade og der anlægges vendeplads med en radius på mindst 8 meter til yderste vejkant Sandvejens kørebaneareal udlægges i en bredde mellem 9,0 og 13,0 meter, og fortove i en bredde på mindst 1,8 meter Øvrige veje udlægges som stilleveje i en bredde af 5,0 meter. Ved udmatrikulering af vejareal, skal Vejdirektoratets vejregler overholdes ye vejudlæg i forbindelse med udstykning til flere ejendomme skal udlægges efter Vejdirektoratets vejregler som stilleveje i en bredde af 5,0 meter, og placeres mindst 0,5 meter fra skel til eksisterende beboelse Vendeplads, der som minimum kan anvendes af 7m distributionsvogn, skal anlægges for enden af alle blinde veje. 5.3 Udformning af parkering Der udlægges areal til parkering i Bækkeskovvejs østlige ende som vist på kortbilag 4. Parkeringsarealet lægges mellem køreareal og fortov, så der sikres et fortov på mindst 1,8 meter langs påbudt facadelinie til etagebebyggelse Ved Bækkeskovvejs østlige ende skal der for hver 25 parkeringspladser til personbiler anlægges mindst 1 parkeringsplads, der særligt er udformet til parkeringsplads for handicappede. Handicappladser placeres fordelt blandt øvrige parkeringspladser. 23

24 5.3.3 Inden for lokalplanområdet skal der på egen grund indrettes parkeringspladser til personbiler svarende til mindst: 1,0 plads for hver bolig i etageboligbebyggelse, 2,0 pladser for hver bolig i tæt-lav boligbebyggelse, 2,0 pladser for hver bolig i åben-lav boligbebyggelse, 1,5 pladser pr. 100 m² bruttoetageareal til pladskrævende detailhandel, 2,0 pladser pr. 100 m² bruttoetageareal til kontor- og håndværkserhverv, 3,0 pladser pr. 100 m² bruttoetageareal til detailhandel Parkeringspladser ved Bækkeskovvejs østlige ende der delvis ligger på offentligt vejareal, kan medregnes i parkeringspladskravet for egen grund Særligt for tæt-lav boligbebyggelse med mindre grunde under 450m² kan krav til 2 parkeringspladser reduceres til 1 plads, såfremt der i samme bebyggelse er udlagt fælles parkeringsarealer der sikre mindst 2,0 plads pr. bolig Der udlægges areal til cykelparkering ved centerområdet som vist på kortbilag 4. Bebyggelsens omfang og placering.1 Grundens udnyttelse til etagebebyggelse.1.1 Bebyggelsesprocenten for etagebebyggelse med tilhørende småbygninger i delområderne C2 og C3 er Bebyggelsesprocenten i delområde C1 for etagebebyggelse med tilhørende småbygninger er 75 for den del af ejendommen der ligger mellem vejskel og 32 meter fra vejskel til bækkeskovvej..2 Grundens udnyttelse til fritliggende boligbebyggelse åben-lav.2.1 Bebyggelsesprocenten for fritliggende enfamiliehuse med tilhørende småbygninger i hele lokalplanområdet er Det samlede bebyggede areal af mindre uopvarmede bygninger må på den enkelte ejendom ikke overstige 1/4 af boligens bruttoetageareal..2.3 For sammenbyggede boliger på samme matrikel er bebyggelsesprocenten 30, svarende til fritliggende boligbebyggelse..3 Grundens udnyttelse til sammenbygget boligbebyggelse tæt-lav.3.1 For lav boligbebyggelse sammenbygget ved mindst 1 skel er bebyggelsesprocenten på Det samlede bebyggede areal af mindre uopvarmede bygninger må på den enkelte ejendom ikke overstige 1/15 af grundens areal..3.3 Særligt for rækkehuse i delområde B3 gælder, at bebyggelsesprocenten beregnes ud fra arealet på egen grund med et tillæg for andel af fællesareal på matrikel. 24

25 .4 Grundens udnyttelse til særligt pladskrævende varer delområde E.4.1 Der må højest opføres et bruttoetageareal på m² for matriklerne og 103 tilsammen til pladskrævende detailhandel med tilhørende småbygninger. Bebyggelsesprocenten for hver matrikel er Den maksimale højde for bygninger til pladskrævende detailhandel er 8,5 m. Der gælder et højdegrænseplan på 1,4 x afstanden til skel mod boligbebyggelse. Terrænhøjde fastlægges i skel, idet forskel i terræn skal medregnes til bygningshøjden..4.3 Ud fra vinduer i 1. sal og udnyttelig tagetage, skal der målt i det vandrette plan være mindst 8,0 meter til ethvert naboskel til bebyggelse med enfamiliebolig. Ved skråtstillede vinduer i tagfladen, måles fra underkant af vinduet..5 Byggefelter og byggelinjer for etagebebyggelse.5.1 Etagebebyggelse i 2 eller 2½ etage skal opføres i påbudt byggelinie jf. 5.1 og må kun opføres inden for byggefelterne vist på kortbilag Etagebebyggelse skal opføres så vidt muligt parallelt med vejlinjer..5.3 Ved hjørneafskæringer, der er markeret med H på kortbilag 3, skal facade på hjørnet være mindst meter bred, og med lige store vinkler til tilstødende facader parallelt med vejlinjer..5.4 Etagebebyggelse kan opføres med den ene gavl i det ene naboskel, når gavlen er uden vinduer og selvbærende..5.5 Gavle, der ikke opføres i skel, skal opføres minimum meter fra naboskel, dog mindst 8 meter fra skel til bebyggelse med enfamiliebolig..5. Ud for bagfacade på etagebebyggelse må der inden for 15 meter ikke bebygges med andre småbygninger end lysthuse og redskabsskure, der er en del af haveanlægget.. Byggelinjer for åben-lav boligbebyggelse..1 Facader på boligbebyggelse skal opføres mindst 3,5 meter fra naboskel. Min. 3, Ud fra vinduer i udnyttelig tagetage, skal der være mindst 8,0 meter til et hvert naboskel (..1) aboskel aboskel Min. 8,0m Max. 8, Vejskel Min. 8,0 m aboskel 25

26 ..2 Ud fra vinduer i udnyttelig tagetage, skal der være mindst 8,0 meter til ethvert naboskel med boligbebyggelse, målt i det vandrette plan. Ved skråtstillede vinduer i tagfladen, måles fra underkant af vinduet..7 Byggelinjer for tæt-lav boligbebyggelse.7.1 Mindst en side på beboelsesbygning skal opføres i naboskel. Afstand til øvrige nabo- og vejskel skal være mindst 4,5 meter..7.2 Ud fra vinduer i udnyttelig tagetage, skal der være mindst 12,0 meter til naboskel med boligbebyggelse, målt i det vandrette plan. Ved skråtstillede vinduer i tagfladen, måles fra underkant af vinduet. Bestemmelsen gælder ikke for skel hvori beboelsesbygningen er opført..8 Højder for åben-lav og tæt-lav boligbebyggelse.8.1 Maksimal højde på sammenbyggede og fritliggende enfamiliehuse er 1 etage og 5,0 meter til tagryg. Mindre bygningsdetaljer som skorstene og taghætter er undtaget..8.2 Uanset.8.1 kan sammenbyggede og fritliggende enfamiliehuse have en højde på op til 8,5 meter, så tagetagen kan udnyttes til bolig, men kun såfremt afstandskrav efter..2 og.7.2 kan overholdes..8.3 Undersiden på loft i kælder må maksimalt være 1,25 meter over terræn..9 Højder for etagebebyggelse.9.1 Maksimal højde på etagebygninger er 2½ etager og 11,0 meter til tagryg. Mindre bygningsdetaljer som skorstene og taghætter er undtaget. Tagetage kan have en højde, så den kan udnyttes til bolig. Maksimal højde på etagebygninger er 2 etager og 11,0 meter til tagryg. Tagetage kan have en højde, så den kan udnyttes til bolig (.9.1) aboskel aboskel aboskel Min. 1 Arealer en afstand af 15 meter fra bagfacader i delområde C1 må generelt ikke bebygges (.5.), og skal anlægges som have (8.4.1) Max. 11m Max. 11m,0 m Min.,0 m ordlige vejskel af Bækkeskovvej 2

27 .9.2 Facadehøjde på etagebebyggelse langs Bækkeskovvej, Sandvejen og Gammel Køge Landevej skal være mellem,5 og 7,5 meter målt fra terræn til overside af taget lodret over facaden. Kviste placeret i facadelinien er undtaget..9.3 Stueetage skal udføres med en højde på mellem 3,3 og 3,8 meter målt fra overside af gulvet i stueetagen til oversiden af gulvet på første sal..9.4 Kæder under etagebebyggelse må ikke have en højde der forhindre mulighed for niveaufri adgang til stueetagen fra gade..10 I hele lokalplanområdet er maksimal højde 2,2 meter for garager, carporte, skure, havestuer, udestuer, drivhuse, overdækkede terrasser, vindfang og lignende uopvarmede overdækkede arealer med og uden facader..11 Bygningsdybde.11.1 Fritliggende enfamiliehuse skal opføres som længehuse med eventuelt sidebygninger i ret vinkle. Bygningsdybden må højest være 9,0 meter og ikke overstige 2/3 af bygningslængden Sammenbyggede enfamiliehuse skal opføres som del af længehuse. Bygningsdybden må højest være 10,0 meter Bygningsdybden på etagebebyggelse må højest være 11,0 meter Vindfang, udestuer, overdækkede terrasser og andre uopvarmede arealer sammenbygget med hovedbygning medregnes ikke til bygningsdybden, såfremt deres tag ligger under hovedbygningens Kun på fritliggende enfamiliehuse kan der tilbygges i vinkel ud fra hovedbygning, og kun med en bygningsdybde på højest 85 % af hovedbygningens bygningsdybde. 7 Bebyggelsens udformning 7.1 Facadeudformning Bebyggelse i over 1 etage skal udvendigt fremtræde i mur af tegl, pudsede flader eller malede træfacader i dæmpede farver og i harmoni med omgivelserne Ingen facadelængder må være over 18 meter. Ved sammenbygning af to eller flere på hinanden følgende etageejendom, skal hvert facadeafsnit kunne aflæses særskilt gennem fast lodret og gennemgående facadedetalje, materiale- og/eller farveskift Ved sammenbyggede enfamiliehuse skal hver bolig kunne aflæses særskilt, enten gennem skift i facadens materialer eller ved farveforskel. De enkelte afsnit af facaden skal harmonere i arkitektonisk udtryk og stil med de huse som det er sammenbygget med. 27

28 7.2 Udformning af vinduer og døre Vinduer placeres parallelt med facaden Glas må ikke have spejleffekt, være tonede eller buede. Butiksvinduer må ikke afdækkes, men skal fremstå som udstillingsvinduer Permanent blænding og tildækning af vinduer, altandøre og lignende må ikke finde sted, med mindre facade reetableres i samme facadeudtryk og med samme materiale som bygningen i øvrigt Butiksvinduer må ikke permanent blændes og tildækkes. 7.3 Udformning af tage Tage på etagebebyggelse udformes som langsgående symmetrisk tag med en hældning på mellem 30 og 45 målt fra det vandrette plan. Tage beklædes med tagpap, tegl, naturskifer eller uprofileret cementskifer Tage på enfamiliehuse udformes som langsgående symmetrisk tag med en hældning på mellem 20 og 45 målt fra det vandrette plan. Tage beklædes med tegl, skifer eller tagpap Tage på garager, carporte, skure, udestuer, drivhuse, overdækkede terrasser, vindfang og lignende uopvarmede overdækkede arealer opføres med lav taghældning under Rygning på tag skal være parallel med bygningskroppens længste facade Tagmateriale må ikke være reflekterende udover ovenlys og tagvinduer. Ovenlys i tagflade må ikke overstige 1/10 af arealet for hver tagflade Drivhuse og havestuer på højest 15 m² kan opføres med glas i hele tagfladen. 7.4 Udformning af kviste og ovenlysvinduer Den enkelte kvists bredde målt ved lodrette ydersider må ikke overstige 1/8 af tagets længde, og samlet må kvistenes udvendige bredde ikke overstige 1/2 af tagets længde Fladerne på kvistens sidebeklædning og front være lodrette Kvistes vinduesformat skal være i slægt med husets, dvs. proportionerne i kvistvinduet i opdeling og rudeformat må underordne sig husets øvrige vinduesproportioner. Kvistens ruder må ikke være højere end 3/4 af husets normale vinduer og ikke bredere end husets normale vinduer. 28