NYT LIV VED FJELLERUP STRAND OG BY

Transkript

1 NYT LIV VED FJELLERUP STRAND OG BY ansøgning til realdanias kampagne Stedet tæller OKTOBER 2012

2 INDHOLD Ansøger Samarbejdspartnere Projektresumé Norddjurs Kommune Torvet Grenaa Kontaktperson Udviklingskonsulent Jesper Due Kultur og Udvikling T: M: Indhold Vision og mål Helhedsplan for Fjellerup Strand og By Strandkroen - eksisterende forhold Forslag til omdannelse af Strandkroen Situationsplan Disponering af Strandkroen - stueetage og udearealer Disponering af Strandkroen - 1. sal Gennemførelse og drift Økonomi og tidsplan Bilag Strategi for turismen på Djursland Input fra Fjellerup Turistinfo sommer 2012 (Destination Djursland) Logbog Byggeteknisk vurdering Planer (stueetage og 1. sal) (mål 1:200) Koncept/ og forretningsplan (3PART A/S) Finansieringsanalyse (3PART A/S) Støttebrev (Fjellerup og omegns borgerforening) bilag 1 bilag 2 bilag 3 bilag 4 bilag 5 bilag 6 bilag 7 bilag 8 Årstiderne Arkitekter A/S Marianne Rønnow Markussen Lars Dalsgaard Hansen 3PART A/S Jens Böhme Futura Ejendomsinvest ApS Claus Jespersen Museum Østjylland Søren Østergaard Madsen Destination Djursland Mette Rhode Projektets formål Projektet har til formål at give Fjellerup-området et kvalitetsmæssigt løft til gavn for fastboende og gæster, så området kan videreudvikle sig som et efterspurgt og attraktivt feriested med et sundt og livskraftigt landsbymiljø og sommerhusområde. Projektet Nyt liv i Fjellerup Strand og By handler om at skabe udvikling i Fjellerup-området. Historisk set var bundgarnsfiskeriet Fjellerup-områdets primære økonomiske fundament og vækstskaber. Da bestanden af fisk faldt, blev det nye økonomiske fundament sommerhusene og de mange turister, som var en naturlig konsekvens heraf. I nutidens Fjellerup er turismen fortsat den vigtigste økonomiske vækstskaber, men turismepotentialet er langt fra udnyttet til fulde. En positiv og værdiskabende udvikling i Fjellerup-området skal ske ud fra en accentuering af de enestående stedsspecifikke potentialer, som kendetegner netop dette område. Det være sig kulturarven med rod i fortidens fiskerieventyr, naturen med både hav, kyst-, skov- og englandskaber samt borgerne i landsbyen, de mange sommerhusejere og -lejere og øvrige turister. Udviklingen skal ske ud fra en helhedsplan, som omfatter landsbyen Fjellerup, de store sommerhusområder mellem landsbyen og havet samt stranden. Helhedsplanen anviser et trafikalt hierarki med veje, parkeringspladser og hovedstier. Endvidere udpeger planen steder, som skal have en særlig rolle i relation til områdets udvikling. Et af disse særlige steder er Strandkroen og nærområdet. Det er udvikling og revitalisering af dette konkrete sted, der søges om støtte til fra Realdania. Valget af dette projekt, som første led i realisering og implementering af helhedsplanen og som generator for fremtidig udvikling i Fjellerup-området er indlysende af flere årsager. Dels er beliggenheden særdeles god og central, dels fremstår Strandkroen og området omkring som et enestående vidnesbyrd om fiskeriets storhedstid ved Fjellerup Strand, og dels er selve bygningen både voluminøs og fleksibel, hvilket gør den velegnet til flere og mangeartede formål, hvorved der kan opnås en synergieffekt alt sammen med til at gøre Strandkroen og nærområdet til et levende samlingssted for turister, sommerhusejere og borgere et sted som tæller. Projektets fokus på turismemæssige funktioner har bl.a. resulteret i, at en del af Strandkroen foreslås indrettet til en restaurant, der tilbyder lokale kvalitetsfødevarer, herunder fisk. Ligeledes foreslås indrettet en kiosk, toiletter og omklædningsfaciliteter samt faciliteter i form af bl.a. værksteder, varmestue, undervisning og oplag til søsport. På 1. sal foreslås etableret en række ferielejligheder. Der er mulighed for indretning af forskellige erhvervsfunktioner. I tilknytning til Strandkroen er resterne af et moleanlæg, som har været brugt til landing af fisk. Dette anlæg foreslås genetableret til en ny bade- og bådebro til badende og promenerende, samt til anløb af kanoer, joller m.v. i forbindelse med søsport. Bade- og bådebroen vil virke som en magnet på langs og på tværs af kystlinjen. Et kort historisk rids I 1859 var der to fiskerfamilier ved Fjellerup Strand. Hundrede år senere stod bundgarnene side om side og fiskeriet beskæftigede flere end hundrede mand. Fiskeriet ved Fjellerup eksploderede i starten af 30 erne i det, der senere er blevet kaldt Makreleventyret. Makrelfiskeriet toppede under 2. verdenskrig, hvor bestanden af makrel faldt og til sidst forsvandt. Herved forsvandt også grundlaget for Fjellerup Strand som blomstrende industrifiskerleje. Fiskeriet ved Fjellerup Strand bestod først og fremmest i bundgarnsfiskeri, og da fiskeriet var på sit højeste, var der i alt 60 bundgarn. Bundgarnene kunne stå tolv på række, og da hvert garn fyldte ca., 400 m., var der langt på arbejde, når de yderste garn skulle røgtes. Efter fiskeriet blev turismen det bærende økonomiske fundament i Fjellerup-området. I begyndelsen af 1900-tallet åbnedes Luftfoto af eksisterende campingplads Luftfoto af Blå Flag Station Aksel Aabenhus Luftfoto af eksisterende landsby Eksisterende fiskeribygning til oplag Der læsses småsild i snadrekasser Eksisteren 2

3 VISION OG MÅL Vision succeskriterier UDVIKLINGSMÅL de første pensionater, og i 1930 erne kom de første sommerhuse. Turismen blomstrede dog for alvor op i 1950 erne, hvor der var en kraftig vækst i samfundsøkonomien og muligheden for fritidsaktiviteter blev øget, bl.a. som følge af Ferielovens vedtagelse i Al ubebygget jord i Fjellerup-området blev udstykket i små grunde og bebygget med sommerhuse. I dag består Fjellerup-området af Fjellerup By, som er en landsby med omkring 300 indbyggere, og store sommerhusområder med i alt ca sommerhuse. På trods af den store mængde sommerhuse er det projektets påstand, at turismepotentialet langt fra er udnyttet til fulde. For årtier tilbage var Fjellerup Strand kendt som et område, hvor man tog til for at søge oplevelser. Siden er det gået synligt tilbage for området, idet både antal af turister og omsætning er for nedadgående. Der er brug for tiltag, som kan vende udviklingen, og i langt højere grad udnytte turismepotentialet. Destination Djursland beretter i den forbindelse, at turisterne efterspørger flere oplevelser og mere kvalitet. Se desuden bilag 1 og 2 til ansøgningen for yderligere belysning af turisternes ønsker. Turismen er en af de vigtigste økonomiske vækstskabere i nutidens Fjellerup, og derfor er bygningen og stedets fremadrettede turismemæssige funktioner meningsfuld. Strandkroen og nærområdets historiske funktion som bl.a. landingsplads, ishus, oplagsplads og overnatningssted for datidens kystfiskere er udgangspunktet for gentænkningen af stedets fremtidige funktion. Visionen med Strandkroen er at bygge videre på det autentiske kystfiskermiljø, skabe et levende samlingssted for turister, sommerhusejere og borgere, der i mindre grad er sæsonafhængig, og fungerer som katalysator for en videre udvikling af området. Strandkroen vil tilbyde bespisning og servicering af gæster, der tiltrækkes af det autentiske kyst- og fiskerimiljø. I konceptplanen indgår det, at der skal drives restaurant samt tilbydes faciliteter til turister og lokale, der bruger stranden og havet, herunder fx opmagasinering af både, varmestue for kajakroere, toiletter, andre typer for kommercielle aktiviteter m.v. Det er afgørende for projektets succes, at der bliver sat en selvforstærkende, værdiskabende udvikling i gang, som kan måles i flere helårsbeboere, flere lokale arbejdspladser og faciliteter, som kan være med til at øge livskvaliteten i området for såvel de fastboende som områdets mange gæster. Succesen vil mere specifikt kunne måles i: - øget tilstrømning af turister - mere omsætning i butikkerne på basis af et større kundepotentiale - flere udvalgsvarebutikker og kunstgallerier - et øget antal bygninger som sættes i stand - en øgning af antallet af lokale arbejdspladser - øget udlejning af sommerhuse - øgede fritidstilbud og faciliteter til områdets beboere - øget antal af joller og småbåde som bliver søsat fra stranden - mindre trafik på Klitvej Det er målet: - at styrke Fjellerup Strand og Bys fremtidsmuligheder. Det skal ske ved udvikling og kvalitetsmæssigt løft af oplevelses- og erhvervsaktiviteter. - understøtte et positivt samspil mellem landsby- og sommerby, således at Fjellerup fortsat kan udvikle sig som et sundt og livskraftigt landsbymiljø med helårsliv og som et efterspurgt feriested, der fremstår som det gode eksempel for andre turismelandsbyer i Danmark. - udviklingen baseres på og forankres i helårsbeboernes og sommerbeboernes engagement og medvirken i både idéudvikling og i anlægs- og driftmæssige tiltag. logbog Processen omkring udvikling af området ved Fjellerup Strand og frem til denne ansøgning har været omfattende. Processen startede allerede i 2008, hvor Norddjurs Kommune iværksatte en proces, som bl.a. omfattede en inddragelse af borgerne, og som resulterede i et visionsoplæg. VÆRDI fiskeriets storhedstid sommerhusenes storhedstid Processen fra 2008 til nu er dokumenteret i en logbog, som beskriver de enkelte etaper og dele af processen omkring udviklingen af området. Logbogen er bilag 3 til ansøgningen. UDVIKLING OVER TID de udsigt mod vandet Luftfoto af ishuset (ca. 1959) Eksisterende båd til bundgarnsfiskeri Strandpromenaden Spil til ophaling Luftfoto af eksisterende sommerhuse 3

4 Helhedsplan for Fjellerup Strand OG BY forbindelsesvejen vejen til fiskerlejet ankomstvejen Ved strandkroen Kultur-, søsports- og overnatningsspot VEJ Fordi vandet er et grundvilkår for Fjellerup By og Strand er gode vejadgange til vandet helt afgørende for området. Helhedsplanen udpeger fire eksisterende hovedadgangsveje til vandet. Det er den direkte vej, den gamle vej, ankomstvejen, og vejen til fiskerlejet. 4 EJEN TELEFONV VEJ EJ JEN STRANDVE FÆLLEDVEJ KAST BJERGV EJ STRANDVEJEN Et vigtigt princip i den trafikale løsning er, at trafikken på Klitvej, som i dag er meget belastet af trafik, begrænses. Det skal ske ved, at trafikken fordeles i baglandet, hvorfra der kan køres til strategisk beliggende parkeringspladser ved de vigtigste steder ved stranden. En ensretning af kørslen på Klitvej overvejes. KLIT KANNES HØJVEJ Trafikdiagram FJELLERUP BYGADE LØGHOLMV Vandet har altid været én af hovedattraktionerne for Fjellerup Strand og By, både da området var et driftigt erhvervsområde for bundgarnsfiskeri og senere, hvor det er årsag til, at der er kommet et stort sommerhusområde med knap sommerhuse. Et rigt udbygget stisystem med hovedstier og et net af mindre stier giver mulighed for at komme til vandet for gående og cyklister. En videre planlægning og anlæg af stier i området skal sikre, at der er gode forbindelser til naturområderne omkring Fjellerup. HEMMING VEJ NIELSENS Veje til vandet Ved blå flag station Formidlings-, turisme- og undervisningsspot MØLLEBÆK Ved ishuset Erhvervsfiskeri og kulturarvsspot særlige steder Helhedsplanen peger på en række steder, som har særlig interesse for Fjellerup By og Strand. Disse steder vil i et samspil få en væsentlig rolle i udviklingen af Fjellerup-området, og strandområdet og strandens særlige historie om bundgarnsfiskeriet skal udnyttes som en betydende faktor i udviklingen. Blå Flag Station og nærområdet er det ene af stederne. Bygningen blev tidligere anvendt til håndtering af de fangede fisk, som kunne holdes kølige bag de tykke isolerede mure. Bygningen anvendes i dag til natur- og kulturhistorisk formidling og undervisning. Her er der udstillet et skelet fra en hval, som strandede på Djurslands nordkyst, og der er akvarier og aktiviteter for børn. Endvidere har Museum Østjylland en udstilling om bundgarnsfiskeriets historie. Blå Flag Station er et yndet sted for gæster i området. Et andet sted er Strandkroen og området omkring. Strandkroen er en markant og volumeniøs bygning, som blev brugt til modtagelse af fangster og videre håndtering af fangsten. Bygningen kan ses fra store dele af stranden og anvendes i dag primært som kiosk og mindre spisested. Bygningen er særdeles velbeliggende i forhold til hele området, og der er mulighed for at anlægge et større antal p-pladser i nærheden. Et tredje sted på stranden er det såkaldte ishus, som fremstår som et meget karakteristisk landmark ved fiskerlejet. Bygningen anvendes i dag til garage og oplag. De ovennævnte bygninger er alle vigtige i kulturarvshistorien omkring fiskeriet, men de er i dårlig forfatning og trænger til istandsættelse. Hvis det ikke sker, truer en nedrivning. Helhedsplanen peger desuden på en række punkter i landsbyen Fjellerup, som ligeledes vil spille en rolle i udviklingen af området. Her er selve landsbyen Fjellerup, som er et dejligt landsbymiljø med bager, spisested m.v.

5 Fjellerup aktivitetshus Forsamlings- og kulturspot Den direkte vej fjellerup østergård Udflugtsmål og rekreativt område med aktivitetsog kulturtilbud fjellerup by Levende landsbymiljø kommercielt hængsel mellem strand og by Den gamle vej I landsbyen ligger desuden Fjellerup Aktivitetshus, som er et samlingspunkt i byen, opført af lokale kræfter som Husmoderforeningen, Idrætsforeningen, Borgerforeningen og Kræmmerforeningen i Fjellerup. Aktivitetshuset er et livligt sted med gode faciliteter og mange aktiviteter året rundt. Ikke langt derfra er Fjellerup Østergaard, et rekreativt område med amfiscene, natur- og musiklegeplads, bålplads, shelters og meget andet. Fjellerup Østergaard er et spændende historisk område med faciliteter, som henvender sig til både voksne og børn. katalysator for udvikling Fjellerup Strand har i kraft af de historiske bygninger et helt særligt potentiale, som bør udnyttes. Den særlige idé er, at en eller flere af bygningerne sættes i stand, så de bliver attraktioner og indgår som støttepunkter for nye aktiviteter ved stranden, til glæde for de fastboende, sommerhusfolket og turister. Bygningerne og faciliteterne skal indgå i et samspil med de øvrige faciliteter i hele Fjellerup-området, og mødet med havet ved Fjellerup Strand kan gøres til en endnu større oplevelse med flere muligheder. Fjellerup Strand skal gøres til et kendt udflugtsmål. Projektet kan blive katalysator for en selvforstærkende udvikling: Det øgede antal gæster i området vil give et bedre grundlag for at drive forretning m.v. Projektet kan gavne bosætningen i området. Ejerne af sommerhusene får større lyst til ombygning, vedligeholdelse og udlejning. De stedbundne muligheder rummer et enormt turismepotentiale, men de er ikke udnyttet i tilstrækkelig grad. Strandkroen er derfor første nedslagspunkt i de kommunale planer for udvikling af området, og projektets betydning for øvrige inves- teringer og aktiviteter ved Fjellerup Strand kan være vigtig. Initiativtagere og aktører bør koordinere indsatsen og sikre, at placering af øvrige funktioner i området, dels kan understøtte hinanden, dels kan fungere side om side med de aktiviteter, der finder sted på Strandkroen. Sommerby-Vinterby Kommunen har samtidigt med projektet Nyt liv ved Fjellerup Strand tilrettelagt projektet Sommerby-Vinterby, hvor der skal arbejdes med udvikling af lokale produkter, aktiviteter og oplevelser. Kommunen har endvidere intensioner om sammen med Destination Djursland at tage initiativ til et procesforløb, som skal øge antallet af udlejede sommerhuse. Formålet er at øge antallet af besøgende i området for at øge indtjeningen, og dermed skabe nye erhvervsmuligheder. 5

6 strandkroen - eksisterende forhold Eksisterende plangrundlag Eksisterende grundplan (ikke målfast) Facade mod nord (ikke målfast) Forhold til Strandbeskyttelseslinjen Strandkroen ligger inden for strandbeskyttelseslinjen, som administreres af Naturstyrelsen. En gennemførelse af det foreslåede projekt medfører ikke, at der ændres i bygningens størrelse og volumen. Det er konstateret, at der i de senere år er foretaget ændringer af facadeudtrykket i forbindelse med placering af nye dør- og vindueshuller samt afblænding af oprindelige huller, uden at Naturstyrelsen har været indblandet. I projektet til ombygning af Strandkroen foreslås, at der rettes op på bygningens facader ud fra en overordnet idé og helhedstanke omkring proportioner og æstetik. Herved vil der ske en væsentlig forbedring af bygningens arkitektoniske fremtræden og det bygningsmæssige miljø, og det forventes derfor, at der kan opnås tilladelse til de beskrevne facadeændringer fra Naturstyrelsen. Den skitserede terrasse ud for Strandkroen på både øst og vestsiden af bygningen er placeret oven på eksisterende betonflader, hvorpå der er aflejret sig bunker af sand. hvorfor starte her? En omdannelse af Strandkroen og nærområdet vil være første led i realisering og implementering af helhedsplanen og en generator for fremtidig udvikling i Fjellerup-området. Fakta Strandkroen Klitvej Glesborg Matr. nr. 9ai, Fjellerup By, Fjellerup Grundareal: m² Bygningsareal: Stueetagen er 894 m², og overetagen er 368 m². Ejerforhold Futura Ejendomsinvest ApS Østervold Randers Ejeren vil gerne udvikle ejendommen og har indgået samarbejde med Norddjurs Kommune om ansøgningen. Den historiske anvendelse Når bundgarnene var røgtet blev fisken landet i bygninger på stranden. Strandkroen er en af de bygninger, hvor fiskene blev renset. En måde at sikre fiskenes holdbarhed på var at ise dem. Bygningen var en betydende arbejdsplads med mange ansatte. På nordsiden kan man se resterne af et tilhørende anlæg af beton og sten, som strækker sig ud i vandet, og som har været brugt til at transportere fangsten til land. Anvendelsen i dag Bygningen er pt. udlejet og anvendes i sommersæsonen til iskiosk og mindre spisested, som kan modtage grupper. I bygningen er der er indrettet en bar, og af og til er der større fester for lukkede foreninger. Lejer er orienteret om ansøgningen. Kulturarv og genanvendelse Strandkroen har et meget stort bygningsvolumen og i kraft af sin beliggenhed tæt ved vandet er den synlig fra store dele af Fjellerup Strand. Bygningen fortæller med sit store volumen samt sin autentiske og simple udformning om den funktion, som den har haft engang. Historien om bundgarnsfiskeriet, som bygningen i kraft af sin eksistens er med til at give vidnesbyrd om, er væsentlig for hele Fjellerup-områdets identitet. Bygningen vidner om, at Fjellerup Strand engang var et driftigt sted. I kraft af det store volumen, den autentiske arkitektur og den gode beliggenhed ved vandet har bygningen et stort kulturarvspotentiale. For år tilbage var hovederhvervet i Fjellerup-området fiskeri, og bygningen med tilhørende moleanlæg var knyttet hertil. I projektet er turismen det bærende erhverv, og bygningen og broanlægget foreslås anvendt i relation hertil. På denne måde bygger projektet videre på den oprindelige historie. Det er i dag ikke muligt at få tilladelse til at opføre en bygning på stranden, og derfor er beliggenheden noget helt særligt. Forhold til gældende kommuneplanramme Luftfoto fra 1974 Rammeområdet ved Strandkroen, som har betegnelsen i kommunens rammedel, er udlagt til offentlige formål. Projektet er i overensstemmelse hermed. Forhold til gældende lokalplan Strandkroen er omfattet af Lokalplan nr. 52 for Nørre Djurs Kommune. Det fremgår heraf, at bygningen kan anvendes til hotel- og restaurationsvirksomhed o. lign. Den eksisterende bygning må ikke tilbygges udover ganske små tilbygninger til brug for tekniske installationer o. lign. Bygningen skal fremtræde i pudset mur i hvid eller jordfarver, og taget skal belægges med tegl, eternit eller tagpap. Bygningen må maksimalt have 2 etager og må ikke overstige 8,5 m. Højden kan dog efter kommunalbestyrelsens nærmere skøn tillades overskredet i begrænset omfang til brug for ventilationsanlæg o. lign. Lokalplan nr. 52 omfatter udover Strandkroens matrikel et bælte af større ubebyggede arealer mod syd langs Hemming Nielsens Vej, som i dag udnyttes til stejlepladser. Disse arealer, som er i privat eje, er udlagt til offentlige formål og parkering med mange p-pladser. Projektet er i overensstemmelse hermed. 6

7 Strandkroen set fra vandkanten Udsigt langs Klitvej Resterne af den eksisterende bro Kig fra den eksisterende bro mod Strandkroen Strandkroens sydvestlige del mod Klitvej Udsigt fra strandkanten mod Strandkroen Eksisterende forhold (1974) Eksisterende tagkonstruktion på 1. sal Eksisterende forhold mod nordvest Tidligere kølerum anvendes til opbevaring Eksisterende indgang fra vest Resterne af den eksisterende bro 7

8 FORSLAG TIL OMDANNELSE AF STRANDKROEN Nyt liv i gamle rammer Udvidet sæson søsportsfaciliteter Anvendelser For at skabe det nye miljø ved stranden skal Strandkroen ombygges til et aktivt sted med flere funktioner, faciliteter og tilbud. Desuden skal der etableres en bro til badning, fortøjning af mindre både og ophold. Broen, arealet mellem broen og Strandkroen og Strandkroens terrasse skal tilsammen udgøre et attraktivt og tiltrækkende miljø ved vandkanten til oplevelse, ophold og aktiviteter. I dag er Fjellerup Strand uden sådanne særlige steder. En ombygning af Strandkroen til restaurant, erhverv og faciliteter til de besøgende og støttepunkt for udøvelse af sport skal være første skridt i den positive udvikling. Der er foretaget en byggeteknisk vurdering af Strandkroen, og én af hovedkonklusionerne i denne er, at bygningens stand er meget ringe, hvorfor det er nødvendigt med en gennemgribende renovering, som indbefatter bl.a. udskiftning af tag, renovering af facader og udskiftning af samtlige døre og vinduer. Den byggetekniske vurdering er bilag 4 til ansøgningen. Alle aktører i og omkring Strandkroen skal samarbejde mod et fælles mål: At bygge videre på det autentiske lystfiskermiljø, skabe et levende samlingssted for turister, sommerhusejere og borgere, der i mindre grad er sæsonafhængig og fungerer som katalysator for en videre udvikling af området. Nye anvendelser På Strandkroen skal der være mulighed for at bo og spise ved kanten af havet, nyde udsigten og se solnedgangen. Der skal også være information, mulighed for at købe lokale fødevarer samt spændende erhvervslokaler til forskellige typer af erhverv. Der skal være mulighed for at sidde i læ på de kolde dage. Der skal være toiletter og faciliteter til udøvelse af sport i form af omklædningsrum, varmestue for kitesurfere, windsurfere og kajakfolket, klublokaler, lokaler til undervisning samt opbevaring af både, faciliteter for mountainbikere og vandrere på Nordsøstien. Kvalitativt tilbud til turister og lokale Tilbuddet på Strandkroen vil give målgrupperne en bedre adgang til kysten og flere oplevelser ved vandet. Strandkroen har en attraktiv beliggenhed, der skal udnyttes optimalt for brugerne. Stedets funktioner skal understøtte hinanden, og af brugerne opfattes som bidragende til en merværdi. I og med stedet tilbyder bespisning og på sigt måske overnatning, skal andre aktiviteter på stedet kunne fungere i denne sammenhæng. Fjellerup har p.t. ingen særlige kvalitetstilbud til målgrupperne ved vandet, og her vil Strandkroen udfylde et markedsmæssigt hul. 8 De nye bygnings- og arealfunktioner muliggør en udvidet sæson, der på kort sigt kan udvide de turistmæssige skuldersæsoner, og på længere sigt og set i lyset af andre initiativer ultimativt kan føre til øget bosætning i området. Dagsturisme, korttidsferier, erhvervsturisme, og temabetonede ferieformer (lystfiskeri, kajak, etc.) kan udvide sæsonen og skal tænkes ind i koncept og drift. brugere og målgrupper Sommerhusejere Turister - Endags gæster (turister) - Flerdags gæster (turister) Sportsudøvere - Kitesurfere - Kajakroere - Vandrere på Nordsøstien - Mountainbikere - Lystfiskere - Bådklub Skoler - Fjellerup Efterskole - Lejrskoler bade- og bådebro Helårsbeboere - Helårsbeboere i Fjellerup-området (lokale) - Vinterbadere Badende - Gæster, som søger toiletter, omklædningsfaciliteter og information - Badende ved stranden - Børnefamilier Selskaber, større grupper, firmakurser m.m. Firmaer, som ønsker domicil i Strandkroen eller at bruge Strandkroen på anden vis. Projektet henvender sig primært til betalende brugere, som skal sikre projektets økonomiske bæredygtighed. Projektet henvender sig dog også til ikke betalende gæster, som kan blive betalende kunder på et senere tidspunkt. leg i vandkanten Restaurant Ferielejligheder Kiosk Søsport udendørs restaurant liv ved promenaden

9 situationsplan KATTEGAT NORD Disponering ny bade- og bådebro I projektet foreslås Strandkroen omdannet til et samlingssted for turister, sommerhusbeboere og borgere, hvor der er en blanding af udadvendte og offentlige funktioner. Der er essentielt, at der kommer en variation og blanding af anvendelser, som tiltrækker forskellige målgrupper på forskellige tidspunkter af dagen og året. I stueetagen foreslås etableret en restaurant i hjørnet mod nordvest, som er attraktiv og kan få stor tiltrækningskraft ved den gode beliggenhed. Restauranten skal tilbyde lokale kvalitetsfødevarer, som både kan nydes på stedet og medbringes. Fra restauranten er der udsigt mod stranden og havet, og herfra vil man kunne opleve solnedgange. På de gode dage kan gæsterne opholde sig på en udendørs terrasse med udendørs servering. strandpromenade Restauranten har en social og kulturel funktion, som er vigtig for at sikre liv i og omkring bygningen. Alt efter hvordan restauranten drives, vil den kunne tiltrække gæster fra et større opland, som opfatter Aarhus og Randers, hvor der er et stort befolkningstal. Restauranten vil på denne måde kunne medvirke til at gøre Fjellerup Strand til et udflugtsmål. slæbested solnedgangsterrasse leg I stueetagens nordøstlige del foreslås etableret en kiosk med mulighed for at købe kioskvarer, foretage bestillinger, leje kajakker, bolde m.m. Der er mulighed for, at kiosken kan få en række tillægsfunktioner, som udlevering af pakker, information til turister, kontaktsted til lokale håndværkere, udlejning af feriehuse og tilmelding til events og arrangementer. sti Det er vigtigt, at der er toiletter ved stranden. Derfor etableres der en sektion med offentlige toiletter i sammenhæng med omklædningsrum, værdibokse og puslerum. sig fra Klitvej, hvor den favner bygningen på begge sider, og går ud i vandet. Broen går på tværs af kystlinjen, hvorved den sammen med Strandkroen vil kunne ses fra hele stranden, og den vil derfor være med til at tiltrække liv til området. VEJ Trafik Bilister vil ankomme til Strandkroen fra Niels Hemmingsens Vej, som er en af hovedadgangsvejene til vandet, hvor der er planlagt parkeringspladser. Gående og cyklister vil i stor udstrækning ankomme til stedet fra Klitvej og stranden. I begge situationer vil Strandkroen kunne ses langt fra som et landmark. boligområde jf. lokalplan 52 parkering offentligt område jf. lokalplan 52 n 52 alpla g lok KLIT nsnin Det gamle slæbested ved siden af Strandkroen vil blive en tiltrængt og længe ønsket mulighed for sommerhusejerne til at komme ud på havet med bådene. Slæbestedet vil samtidigt være en af de aktiviteter, som er med til at skabe liv på stedet. J NS VE En ny bade- og bådebro foreslås etableret på nøjagtigt samme sted, som der oprindeligt var en bro til bundgarnsfiskeriet, og hvor der i dag kun er resterne af bundgarnspæle og sten tilbage. Den foreslåede bade- og bådebro strækker parkering ELSE NG NI I en senere fase er det hensigten at indrette et antal ferielejligheder på 1. sal. Dette er en efterspurgt funktion, som ligeledes vil være med til at understøtte stedets økonomiske bæredygtighed. Det forventes, at lejlighederne vil kunne udlejes hele året på grund af deres unikke beliggenhed. rekreativt formål jf. lokalplan 52 offentligt område jf. lokalplan 52 HEMMI Der er desuden mulighed for indretning af lokaler til erhverv, hvilket kan være med til at sikre stedets økonomiske bæredygtighed. parkering afgræ I bygningen foreslås en række faciliteter, som skal understøtte sport og friluftsliv på stranden og i vandet. Det kan være dykning, kajakroning, kitesurfing, beachvolley m.v., som har brug for klublokaler, varmestuer, rum til opbevaring af både og grej og meget mere. Der kan også være information og faciliteter til lystfiskere og mountainbikere, motionscyklister og vandrere på Nordsøstien, som går forbi bygningen. opholdsterrasse eksisterende sommerhuse Mål 1:500 9

10 DISPONERING AF STRANDKROEN STUEETAGE OG UDEAREALER På bilag 5 til ansøgningen er vist planer af stueetage og 1. sal i mål 1:200. Parkering Opholdsterrasse Aktivitetsbro Søsport Køkken Søsport Parkering Adgangsbro Slæbested Bade- og bådebro Legeplads Strandpromenade Solnedgangsterrasse Bade- og bådebro 10

11 12 Døgn- og årsrytme 24 Det er af stor betydning, at der kommer forskelligartede anvendelser af Strandkroen og de udendørs arealer, for at sikre at bygningen og området aktiveres på forskellige tider af døgnet og året. Kalenderen anviser en års- og døgnrytme af tilbagevendende events, kapsejladser, fester mm, som sikrer en kontinuerlig strøm af besøgende året rundt. Forår, sommer, efterår og vinter tages Strandkroen og de udendørs arealer i brug. Også i løbet af dagen er bygningen og omgivelserne genstand for mangfoldig brug. Det være sig faste sejlere, motionister, promenadegængere, gæster i restauranten og overnattende i ferielejlighederne. 18 søsport strandoplevelser ferielejligheder kiosk 06 FORÅR påskefrokost bådene klargøres og sættes i vandet vinterbadning strandoplevelser ferielejligheder restaurant søsport kiosk SOMMER picnic badning sejlerskole pedalbåde fiskekonkurrence jogging kapsejlads dykkerkursus restaurant Målet er at skabe et sted, som ikke blot kommer de besøgende til de største begivenheder til gode. Det er i lige så høj grad et sted, som indbyder til daglig badning, drageflyvning, picnic på varme sommerdage eller at nyde en varm kop kaffe en kold novemberdag. Restauranten er vigtig fordi den kan tiltrække mange gæster året rundt. Søsportsfaciliteterne er stærkt medvirkende til, at der er liv året rundt, og særligt om aftenen og i weekenderne bidrager medlemmerne til liv i området. De ferielejligheder, som tænkes etableret i en senere fase, forventes udlejet året rundt, og de vil bidrage til liv på stedet hele året. Døgnrytme 12 VINTER Årsrytme EFTERÅR bådene lægges på land bådene klargøres og sættes i vandet FORÅR påskefrokost strandoplevelser ferielejligheder restaurant søsport kiosk SOMMER picnic badning sejlerskole pedalbåde fiskekonkurrence Ferielejligheder på 1. sal jogging Strandpromenade Solnedgangsterrasse Indgang til restaurant Indgang til søsport kapsejlads vinterbadning dykkerkursus VINTER EFTERÅR bådene lægges på land Klitvej Facade mod vest 1:200 11

12 DISPONERING AF STRANDKROEN 1. SAL Opgang til lejligheder Altaner Ferielejligheder Indgang til omklædning og toiletter Ferielejligheder på 1. sal Toilet Indgang til ferielejligheder Indgang til søsport Indgang til kiosk, bådudlejning m.v. Strandpromenade Ophaleplads Klitvej Facade mod øst 1:200 12

13 GENNEMFØRELSE OG DRIFT I forbindelse med projektet og til belysning af projektets økonomiske bæredygtighed har 3PART A/S udarbejdet en koncept-/forretningsplan samt en finansieringsanalyse. Disse er vedlagt ansøgningen, hhv. som bilag 6 og bilag 7. Nedenstående af uddrag af disse bilag. Projektets driftsorganisation - Der etableres et forum bestående af: Futura Invest, Norddjurs Kommune og de aktører, der lejer sig ind i bygningen, fx restauratør, forretning og interesseforeninger. Formålet er at sikre en stærk sammenhængskraft mellem funktioner og aktiviteter med henblik på at realisere visionen. Gennemførelsesfasens proces og aktiviteter I tråd med den overordnede plan for området, og visionerne for Fjellerup Strandkro, iværksættes en udviklings- og investeringsplan, der har følgende vigtige mål: Mål frist - Der etableres en interessent-/følgegruppe af byens borgerforening, Paraplyen, grundejerforeninger, erhvervsdrivende, ildsjæle, m.fl. med henblik på koordinering af indsatserne for generelt at opnå en succesfuld implementering af helhedsplanen og specifikt for at sikre udviklingen af Fjellerup Strandkro. - Den daglige drift af bygningen og de umiddelbare udenomsarealer varetages af ejer. Driften vedrører bygningsadministration, løbende vedligehold, viceværtfunktion. Ejer tager ligeledes initiativ til at udvikle og markedsføre stedet. - Norddjurs Kommune tager ansvaret for at videreudvikle Fjellerup Strand og Fjellerup By ved løbende at sikre implementering af helhedsplanen og en koordinering af projekterne Nyt liv ved Fjellerup Strand, Sommerby-Vinterby og øvrige driftsaktiviteter, som relaterer til projektet. 1. Norddjurs Kommune ansøger om Realdania / Stedet tæller samt LAG om fonds-/tilskudsmidler. 2. Lejeraftaler principgodkendes med betinget tilsagn. 3. Ejer og interessenter sikrer fuld finansiering af projektet. 4. Ejer-/lejerforum og interessentgruppe stiftes. 5. Projektering af ombygning, istandsættelse, indretning, af bygning samt anlæg af udenomsarealer og både-/badebro. 6. Lejere rekrutteres og aftaler indgås. 7. Etablér fysiske faciliteter. 8. Rekruttér lejer og overdragelse af drift af restaurant. Oktober 2012 Januar 2013 Februar 2013 Marts 2013 Juni 2013 Januar 2014 April 2014 April 2014 Bade- og bådebro 13

14 ØKONOMI OG TIDSPLAN Interessenter Interessenter i udviklingen af Fjellerup Strandkro er: - Ejeren af Strandkroen, Futura Invest ApS. - Norddjurs Kommune. - Aktører, der lejer sig ind i bygningen, f.eks. restauratør, foreninger og interesseforeninger. Projektorganisation Projektejer og projektledelse Futura Ejendomsinvest ApS. Projektstyring Futura Ejendomsinvest ApS engagerer rådgiver Rådgivning generelt Futura Ejendomsinvest ApS engagerer rådgivere formidling og kommunikation Projektets kerne handler om at respektere Fjellerups historiske traditioner som fiskeri-område og som turismedestination, samtidig med at såvel fiskeri som turisme bæres ind i en ny tid og tilføres nye aktiviteter og faciliteter. Nyt liv ved Fjellerup-initiativets succes forudsætter, at de lokale interessenter bakker op om projektets kerne og kan identificere sig med og bidrage aktivt til de udviklingsmuligheder, som projektet skitserer. Succesen er ligeledes betinget af, at der kan tiltrækkes nye investorer og projektholdere. Formålet med kommunikationen er derfor: - At skabe klarhed og tryghed for de lokale interessenter. - At skabe ejerskab og medspil blandt de lokale interessenter. - At tiltrække nye investorer og projektholdere. Der er i kommunikationen fokus på: - De meget forskellige interessentgrupper. - Rækkefølge og rettidighed i kommunikationen. - Kommunikationskanaler. - Ansvar for at kommunikere. Fase 1 Forår og efterår 2012: - Målrettet områdets interessenter: borgere, sommerhusejere, erhvervsdrivende, foreninger. - Kommunikationen varetages af såvel Norddjurs Kommune som Fjellerup Borgerforening. - Etablering af informations- og dialogkanaler, som er tilgængelige i lokalområdet via hjemmeside, opslag, foldere og plakater. - Afholdelse af individuelle orienteringsmøder med ejere, foreninger og erhvervsfolk i området. - Afholdelse af åbne borgermøder som orientering. - Afholdelse af dialogworkshops for inviterede. - Udsendelse af pressemeddelelser i forbindelse med åbne møder. Fase 2 Efterår 2012 og forår 2013: - Fortsat information til og dialog med områdets interessenter, herunder idéudvikling af aktiviteter, som områdets interessenter selv vil bidrage til og stå for. - Målrettet kommunikation mod potentielle investorer og projekt/aktivitetsholdere. - Kommunikationen varetages af såvel Norddjurs Kommune som Fjellerup Borgerforening. - Afholdelse af møder med potentielle investorer og projektholdere. - Udarbejdelse af prospekter med inspirationsoplæg målrettet investorer og projektholdere. - Fortælling af gode historier til omverden om Fjellerups forvandlingsproces. Økonomi Investeringsøkonomi Økonomi Økonomi til etablering Investeringsøkonomi Investering DKK Anløbs- og badebro Terrænarbejder Investering og belægning DKK Facaderenovering Anløbs- og badebro Nye Terrænarbejder vinduer og døre og belægning Nyt Facaderenovering tag - stueplan Nyt Nye tag vinduer - 1. sal og døre Renovering Nyt tag - stueplan af restaurant Renovering Nyt tag - 1. sal af køkken u/ inventar Renovering af iskiosk/forretning restaurant Byggepladsomkostninger Renovering af køkken u/ inventar Teknisk Renovering rådgivning af iskiosk/forretning Samlet Byggepladsomkostninger anlægssum excl. moms Samlet Teknisk anlægssum rådgivning inkl. moms Samlet anlægssum excl. moms Samlet anlægssum inkl. moms Investeringsberegninger fra Årstiderne Arkitekter A/S. Finansiering DKK Egenfinansiering, Futura Lånefinansiering, Finansiering Futura DKK Realdania Egenfinansiering, (Stedet Futura tæller) Norddjurs Lånefinansiering, Kommune Futura LAG Realdania Djursland (Stedet tæller) Andre Norddjurs fonde Kommune Finansiering LAG Djursland i alt Andre fonde Finansiering i alt Tilsagn om finansiering fra Futura er givet. Der er i det budget for Norddjurs Kommune, der er under vedtagelse, afsat midler til Realdania-projekter. Sekretariatet for LAG Djursland er orienteret om projektet, og har vurderet at der er gode muligheder for at opnå tilskud fra puljen vedr. fiskerimidler. Projektet forventes gennemført i regi af ejer, hvilket betyder at momsen afløftes fuldt ud, hvilket Dette reducerer behovet for finansiering, således at fondsfinansiering kun er påkrævet fra Realdania. 14

15 Finansieringsmodeller Der findes umiddelbart 4 modeller til finansiering af investeringsprojektet samt kombinationer heraf. Egenfinansiering, hvor opdragsgiver indskyder egne midler i projektet. Ulemperne ved denne finansieringsform er bl.a. at 1) egne midler skal anvendes frem for andre, som måske kunne skaffes eksternt, 2) det giver en reduktion i ejerens likviditet eller øger dennes gældsbyrde. Fordelene er imidlertid en øget chance for at andre ønsker at indskyde midler i projektet. Lånefinansiering, der medfører, at projektets ejer må låne ekstern kapital. Ulemperne er: 1) renteomkostninger, 2) at lånte midler skal anvendes frem for egenfinansiering eller andre investorer/bevillingsgivere. Fordelene er, at der opnås en mere fleksibel likviditet hos projektejeren. Lånefinansiering vil kunne foregå som bank- og realkreditlån. Fondsfinansiering i form af tilskud er en attraktiv form for finansiering, der oftest bidrager til kapitaltilførsel uden krav om tilbagebetaling o.l. I nogle ordninger gælder det, at specifikke, supplerende formål skal opfyldes, eller aktiviteter skal gennemføres for, at støtten kan opnås. Muligheder for fondsfinansiering til projektet er beskrevet og analyseret i finansieringsanalysen. Privat finansiering, hvor fx en investor investerer i projektet mod at opnå en rettighed eller lignende (fx brugsrettighed over bygning/lokale). Fordelene ved denne kapitaltilførsel kan være 1) delt risiko, 2) eventuel langsigtet strategisk partner. Ulemperne er tilsvarende: 1) afhængighed og 2) afgivelse af kontrol. Den finansieringsmodel, som forventes at være en bæredygtig model for projektet, består i en kombination af fondsfinansiering og egenfinansiering. Fondsfinansieringen vil dels kunne komme fra private fonde, dels fra offentlige puljer. Egenfinansieringen vil komme fra ejeren af Strandkroen. Ovenstående skøn baserer sig på, at de fleste fonde, foretrækker at støtte projekter, der allerede nyder støtte hos andre bidragsydere eller som oftest at projektets ejer selvfinansierer en vis del af projektet. Analysen har gennemgået en række relevante tilskudsmuligheder for projektet Fjellerup Strandkro. De finansieringsmuligheder, som 3PART A/S anser som værende mest relevante til investeringsprojektet (i forhold til match mellem projekt og fondsformål, beløbsstørrelser, tilgængelighed) er: - Realdania - LAG Djursland De to ovenstående vurderes at kunne dække de planlagte investeringer. I selve analysen fremgår ligeledes andre fonde og ordninger, der formelt og teknisk set kan være anvendelige for projektet og dække en eventuel restfinansiering. Dog vil der være flere fonde, der kan være relevante, men ikke er medtaget her, da de uddelte beløb er mindre interessante i denne sammenhæng. En række af de i analysen nævnte fonde og puljer er også relevante i en videre udvikling af projektet, og de øvrige initiativer, der planlægges i helhedsplanen for Fjellerup. Økonomi Driftsøkonomi Økonomi Driftsøkonomi Økonomi Driftsøkonomi Tids- og handlingsplan Driftsøkonomi Indtægter DKK Følgende overordnede milepæle skal nås i projektet: Husleje, restaurant Husleje fastsat efter markedsniveau Husleje, forretning, forening, formidl., etc : med Fuld højde finansiering for sæsonudsving af fase 1. Husleje, Indtægter isbod/kiosk DKK : Godkendelse af projekt fra Naturstyrelsen. Indtægter Husleje, restaurant i alt Husleje fastsat efter markedsniveau Husleje, forretning, forening, formidl., etc : med Projektering højde for sæsonudsving af ombygninger og istandsættelse. Husleje, isbod/kiosk Omkostninger Indtægter baserer sig på erfaringstal fra ejer, DKK der driver Indtægter i alt /14: Istandsættelse og indretning af bygninger og en Varme, Husleje, større el restaurant og portefølje vand, fælles af ejendomme Omkostninger Husleje fastsat baserer efter markedsniveau sig på udenomsarealer. Renovation, Husleje, forretning, viceværtfunktion forening, formidl., etc erfaringstal med højde for fra sæsonudsving ejer, der driver en Forsikringer Husleje, isbod/kiosk Omkostninger DKK 2014: større Ibrugtagen portefølje af af følgende ejendomme funktioner: Bade- og bådebro, restaurant, Omkostninger forretning, baserer sig offentlige på toiletter, oplagsplads Kontorhold/administration Indtægter i alt Varme, el og vand, fælles Revisor Renovation, og advokat viceværtfunktion for kajakker erfaringstal (indendørs), fra ejer, der oplagsplads driver en for småbåde. Gebyrer Forsikringer og bankomkostninger større portefølje af ejendomme Ejendomsskatter Omkostninger DKK Kontorhold/administration : Bæredygtig drift. Bygningsvedligehold Varme, el og vand, fælles og nyanskaffelser Omkostninger baserer sig på Revisor og advokat Markedsføring, Renovation, viceværtfunktion Gebyrer og bankomkostninger fælles : erfaringstal Fase 2: Eventuel fra ejer, der beslutning driver en om etablering af ferielejligheder. Udviklingsomkostninger Forsikringer Ejendomsskatter større portefølje af ejendomme Omkostninger Kontorhold/administration Bygningsvedligehold i alt og nyanskaffelser Revisor og advokat Markedsføring, fælles Gebyrer og bankomkostninger Udviklingsomkostninger Resultat Ejendomsskatter Omkostninger i alt Resultat muliggør forrentning af investeret kapital Bygningsvedligehold og nyanskaffelser Markedsføring, fælles Omkostninger Udviklingsomkostninger Resultat baserer sig på erfaringstal fra ejer, der driver Resultat muliggør forrentning af investeret kapital en Omkostninger større portefølje i alt af ejendomme Resultat Resultat muliggør forrentning af investeret kapital Omkostninger baserer sig på erfaringstal fra ejer, der driver en større portefølje af ejendomme Projektet har været forevist Borgerforeningen for Fjellerup og omegn, som har givet deres fulde tilkendegivelse til projektet. Se bilag 8 til ansøgningen. 15