LOKALPLAN BOLIGER, SOFIENDAL ENGE VEST AALBORG

Transkript

1 LOKALPLAN BOLIGER, SOFIENDAL ENGE VEST AALBORG AALBORG KOMMUNE TEKNIK- OG MILJØFORVALTNINGEN DECEMBER 2007

2 Nærmere oplysninger Aalborg Kommune Teknisk Forvaltning Stigsborg Brygge 5, Postboks Nørresundby Tlf Lokalplanen er udarbejdet af Sven Allan Jensen as i samarbejde med Aalborg Kommune Forsidebilledet viser lokalplanområdet set i østlig retning mod Letvadvej.

3 Indholdsfortegnelse Vejledning Hvad er en lokalplan?...5 Redegørelse Lokalplanens baggrund og formål...7 Lokalplanområdet...8 Lokalplanområdets omgivelser...8 Lokalplanens indhold...8 Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning...10 Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder...12 Servitutter...13 Planbestemmelser Indledning Formål Område og zonestatus Arealanvendelse Udstykning Bebyggelsens placering og omfang Bebyggelsens udseende Ubebyggede arealer Veje, stier og parkering Tekniske anlæg Miljø Grundejerforening Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug Lokalplan og byplanvedtægt Servitutter Retsvirkninger...19 Vedtagelse...20 Tinglysning...21 Bilag Erhvervskategorier, Bilag A *...23 Støj fra erhverv, Bilag B *...25 Støj fra trafik, Bilag C *...27 Parkeringsnormer, Bilag F *...29 * Bilagene stammer fra kommuneplanen. I lokalplanen er de medtaget i relevante uddrag. Matrikelkort... Bilag 1 Arealanvendelse... Bilag 2 Illustrationsskitse... Bilag 3 Aalborg Kommune

4

5 Vejledning Hvad er en lokalplan? Lokalplaner skal styre den fremtidige udvikling i et område og give borgerne og byrådet mulighed for at vurdere konkrete tiltag i sammenhæng med planlægningen som helhed. I en lokalplan fastlægger byrådet bestemmelser for, hvordan arealer, nye bygninger, beplantning, veje, stier osv. skal placeres og udformes inden for et bestemt område. Lokalplanen består af: Redegørelsen, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Herudover redegøres der bl.a. også for de miljømæssige forhold, om hvordan lokalplanen forholder sig til anden planlægning, og om gennemførelse af lokalplanen kræver tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder. Planbestemmelserne, der er de bindende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse. Illustrationer samt tekst skrevet i kursiv har til formål at forklare og illustrere planbestemmelserne og er således ikke direkte bindende. Bilag: Matrikelkort, der viser afgrænsningen af området i forhold til skel. Arealanvendelseskort, der viser, hvordan området er disponeret. Kortet hænger nøje sammen med lokalplanbestemmelserne og er bindende. Illustrationsskitse, der viser eksempel på, hvordan bebyggelse og anlæg kan udformes efter planen. Illustrationsskitsen er til vejledning og inspiration og er derfor ikke bindende. Byrådet har ret til på ethvert tidspunkt at beslutte at udarbejde et lokalplanforslag. Lokalplanforslaget Når byrådet har udarbejdet et forslag til lokalplan offentliggøres det i mindst 8 uger. I den periode har borgerne lejlighed til at komme med bemærkninger, indsigelser eller forslag til ændringer. Når offentlighedsperioden er slut vurderer byrådet, i hvilken udstrækning man vil imødekomme eventuelle indsigelser og ændringsforslag. Herefter vedtages planen endeligt. Hvis byrådet, på baggrund af de indkomne indsigelser eller efter eget ønske, vil foretage så omfattende ændringer, at der reelt er tale om et nyt planforslag, starter proceduren forfra med offentliggørelse af et nyt lokalplanforslag. Den endelige lokalplan Når byrådet har vedtaget lokalplanen endeligt og bekendtgjort den i avisen, er den bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før lokalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil, selvom det er i strid med lokalplanen - også efter ejerskifte. Lokalplanen medfører ikke pligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. Retsvirkninger Lokalplanens retsvirkninger er nærmere beskrevet i afsnittet Retsvirkninger i lokalplanen. Øvrige bilag. Lokalplanen indeholder herudover følgende bilag: Erhvervskategorier, Støj fra erhverv, Støj fra trafik og Parkeringsnormer,som uddyber eller illustrerer lokalplanbestemmelserne. Hvornår laves der lokalplan? Planloven bestemmer, at byrådet har pligt til at lave lokalplan, før der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder, herunder nedrivning af byggeri. Endvidere når det er nødvendigt for at sikre kommuneplanens virkeliggørelse, eller når der skal overføres arealer fra landzone til byzone. Aalborg Kommune 5

6

7 Redegørelse Byvænget Bygaden Busstop Sofiendalsvej Busstop Busstop Busstop Lindenborgvej Oxholmvej Sandtuevej Fredskov Letvadvej Boliger Ny Nibevej Lokalplanområdets afgrænsning, mål 1: Luftfoto optaget Lokalplanens baggrund og formål Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af et konkret ønske om at etablere boligbebyggelse i området. Lokalplanens formål er således at sikre, at området kan anvendes til boligformål samt sikre, at bebyggelsen disponeres og udformes i harmoni med den eksisterende boligbebyggelse langs Letvadvej. Endvidere er det et formål, at indpasning af bebyggelse m.v. sker med respekt for de vandløb og grøftekanter, der afgrænser området mod øst, vest og nord. På lokalplanens Bilag 3 - illustrationsskitsen - er vist et eksempel på, hvordan området kan disponeres og bebygges. December

8 Redegørelse Lokalplanområdet Lokalplanens område er vist på luftfotoet på side 7. Lokalplanen omfatter ejendommen Bygaden 90 i Skalborg, Vest Aalborg. Området, der er ca. 2,4 ha stort, er p.t. ubebygget landbrugsareal beliggende i landzone. Området er en del af byudviklingsområdet i Skalborg - også kaldet Sofiendal Enge. Terrænmæssigt er området næsten fladt. Langs med områdets grænse mod henholdsvis øst, vest og nord Mod syd grænser lokalplanområdet op til et nyere skovområde, der er overgangszone til Ny Nibevej. er der eksisterende vandløb med tilhørende bræmmer, jf. Bilag 2. Lokalplanområdets omgivelser Mod øst grænser området op til Letvadvej og den eksisterende bebyggelse langs med denne. Bebyggelsen er en blanding af nyere og ældre parcelhusbebyggelse samt enkelte stuehuse fra nedlagte landbrug. Langs områdets nordlige og vestlige grænse ligger Sandtuevej, der er en mindre adgangsvej til bl.a. landbrugsejendommene nord og vest for området. Længere mod nord ligger den eksisterende dobbelthusbebyggelse ved Byvænget, der med sine hvide facader og røde tegltage spiller flot sammen med de landlige omgivelser. Mod vest grænser området op til det åbne land, men der er tale om arealer, der i kommuneplanen er udpeget til fremtidig byudvikling. Endelig findes der syd for lokalplanområdet et forholdsvist nytilplantet område med skov. Skoven fungerer bl.a. som bufferzone mod Ny Nibevej, der ligger umiddelbart syd herfor. Lokalplanens indhold Disponering og byggemuligheder Lokalplanområdet udlægges til boligformål i form af tæt-lav bebyggelse. Området disponeres, som vist på illustrationsplanen (Bilag 3), omkring tre interne boliggader. For at skabe et bomiljø i tråd med den eksisterende bebyggelse ved Byvænget skal boligerne i lokalplanområdet så vidt muligt placeres i tæt tilknytning til vejene og de tilhørende vendepladser. Eksisterende dobbelthuse ved Byvænget nord for området. Selve bebyggelsen udformes som dobbelthuse, der sammenbygges helt eller delvist. Mod Letvadvej bør der dog kun ske delvis sammenbygning, så 8 December 2007

9 Redegørelse Udsigt over lokalplanområdet i østlig retning - mod Letvadvej. boligerne harmonerer bedst muligt med den eksisterende bebyggelse - overvejende typiske parcelhuse. Den planlagte udbygning af området omfatter i alt ca. 40 boliger, der kan opføres i 1½ etage og med en maks. bygningshøjde på 8,5 m. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 30 for området som helhed. Der opereres med grundstørrelser på ca m 2, jf. den retningsgivende udstykningsplan på Bilag 2. Bebyggelsens udseende Hensigten er, at bebyggelsen i lokalplanområdet udformes - både arkitektonisk og materialemæssigt - i tråd med den omtalte bebyggelse ved Byvænget. Facader skal således være i lyse nuancer, mens tage skal fremtræde som symmetriske sadeltage og dækkes med røde tagsten eller mørkt tagpap. Ubebyggede arealer og beplantning Området er disponeret, så de omgivende vandløb og grøftekanter friholdes for bebyggelse og beplantning (ud over den naturlige bevoksning). Endvidere udlægges et fælles opholdsareal i lokalplanområdets sydlige del. Arealet skal fremtræde åbent med græs og træer samt faciliteter til leg og ophold i øvrigt. Veje, stier og parkering Lokalplanområdet tænkes vejbetjent fra den eksisterende vej, Sandtuevej, hvortil der etableres én overkørsel. For at sikre et intimt bymiljø i området skal interne veje placeres og udformes med 5,5 m kørebane plus rabatter, som vist i princippet på Bilag 2 og 3. Hver stikvej afsluttes endvidere med vendeplads, der samtidig kan fungere som lokalt "torv" og mødested for beboerne langs den pågældende vej. Parkering skal etableres på egen grund - 1½ p-plads pr. bolig. Dog kan en del af parkeringsfaciliteterne etableres som fælles parkeringsarealer. Endelig indeholder planen bestemmelse om, at der i området skal etableres stiforbindelser - bl.a. for at December

10 Redegørelse der inden for kort afstand fra lokalplanområdet 3 daginstitutioner med plads til i alt ca. 130 børn. For ældre mennesker er der mulighed for madudbringning, hjemmehjælp mv. Alle pensionister kan endvidere benytte sig af aktivitetscentrene Skalborglund og Daghjemmet "Solglimt", Nibevej 12, Sofiegården, Sælsager 84 og Sofiendal, Sofiendalsvej 80. Området skal vejbetjenes fra Sandtuevej. sikre forbindelse mellem det eksisterende byområde langs Letvadvej og de åbne engarealer mod vest. Lokalplanens sammenhæng med anden planlægning Kommuneplanen Lokalplanen er omfattet af kommuneplanens rammeområde 3.5.B4 Sofiendal Enge, og er i overensstemmelse hermed. Bolig- og befolkningsprognose I Aalborg Kommunes boligprognose for perioden er det forudsat, at der i Skalborg bliver bygget 7 nye boliger. De ca. 40 boliger, der er plads til inden for lokalplanområdet, er ikke indregnet heri. Skole og institutioner Børn, der kommer til at bo i lokalplanområdet, kan benytte Sofiendalskolen. Skolen har undervisning fra børnehaveklasse til 10. klasse. På skolen er der DUS-fritidsordning og på Bisgårdsvej - ca. 900 m fra skolen - er der ungdomsklub. De 0-3 årige passes af dagplejemødre. Endvidere er Kollektiv trafik Området betjenes af bybus nr. 14, der har stoppested på Letvadvej og Sofiendalsvej. Arkæologiske og naturhistoriske bevaringsværdier Ved påbegyndelse af bygge- eller anlægsarbejder i lokalplanområdet kan bygherren, eller den, for hvis regning et jordarbejde skal udføres, i henhold til Museumslovens 25 anmode Aalborg Historiske Museum om at tage stilling til, hvorvidt arbejdet vil berøre væsentlige arkæologiske og naturhistoriske bevaringsværdier. Museet skal herpå inden for en frist på 4 uger komme med en udtalelse, der i det givne tilfælde vil være baseret på en arkæologisk forundersøgelse. Udgiften hertil skal afholdes af bygherren eller den, for hvis regning jordarbejdet udføres, jf. Museumslovens 26, stk. 2. Findes der under jordarbejdet alligevel spor af arkæologiske og/eller naturhistoriske bevaringsværdier, fx knogler, flintredskaber, lerkarskår m.m. skal arbejdet straks standses, i det omfang det berører fortidsmindet. Fortidsmindet skal straks anmeldes til museet. Eventuelle spørgsmål herom kan rettes til Aalborg Historiske Museum. Skovbyggelinie Området ligger i sin helhed inden for skovbyggelnien på 300 m fra et fredskovsareal ved Ny Nibevej. 10 December 2007

11 Redegørelse Miljøforhold Opvarmning Bebyggelsen skal tilsluttes et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter Aalborg Kommunes anvisning. Grundvand Lokalplanområdet ligger i et område, der i regionplanen er udpeget som et område med begrænsede drikkevandsinteresser. Kloakering Lokalplanområdet er ikke omfattet af kommunens spildevandsplan. Spildevandsplanen skal ændres, så lokalplanområdet bliver inddraget under spildevandsplanens opland. Lokalplanområdet skal separatkloakeres. Overfladevand og spildevand skal afledes mod det nordvestlige hjørne af lokalplanområdet til henholdsvis grøften langs Sandtuevej og den offentlige kloak vest for lokalplanområdet. Overfladevand skal forsinkes inden for lokalplanområdet inden afledning via offentlig ledning til grøft. Spildevand ledes til rensning ved Renseanlæg Vest. Af hensyn til afledningsmæssige forhold skal terrænet inden for lokalplanområdet hæves 0,5-1,0 m. Der skal udføres væsentlige, offentlige anlægsarbejder, inden der kan afledes separat overfladevand og spildevand fra området. Det må derfor påregnes, at der vil gå minimum 6 til 9 måneder fra en beslutning om udbygning af området, til der kan ske afledning til den offentlige kloak. Jordforurening Inden for lokalplanområdet har der ikke foregået aktiviteter, der kan have givet anledning til jordforurening. Hvis der i forbindelse med bygge- og anlægsarbejde alligevel konstateres tegn på jordforurening, skal arbejdet standses og Teknik- og Miljøforvaltningen underrettes. Regionsrådet vurderer, om der skal fastsættes vilkår for det videre arbejde. Der henvises til Miljøbeskyttelseslovens 21 og Jordforureningslovens 71. Renovation - tæt-lav beboelse I områder med tæt-lav bebyggelse vurderes, om der er så store affaldsmængder, at der er basis for at etablere affaldsøer i området. Ved større bebyggelser (over 20 husstande) bør der som minimum afsættes plads til et opsamlingssted for genanvendelige materialer (eksempelvis glas og papir). Opsamlingen kan ske i kuber, eller, hvor det er praktisk muligt og økonomisk forsvarligt, i underjordiske containere. Underjordiske løsninger er mindre synlige og støjgenerne er mindre. Af hensyn til fremkommeligheden i området skal køreveje for renovationsbiler og vendepladser indrettes efter reglerne i Aalborg Kommunes "Regulativ for Dagrenovation". Af hensyn til arbejdsmiljøet skal transportvejene mellem afhentningssted og renovationsbilerne leve op til kravene i Aalborg Kommunes "Regulativ for Dagrenovation". Yderligere oplysninger findes på eller på tlf Konsekvenser for landbrug Der er i Lov nr om miljøgodkendelse m.v. husdyrbrug af fastsat visse bestemmelser for etablering, udvidelse og ændring af erhvervsmæssigt dyrehold i nærheden af byzoner eller i områder, der i kommuneplanens rammedel er udlagt til fremtidig byzone. Hovedreglerne er, at dyrehold mellem 3 og 15 dyreenheder skal være placeret mindst 50 m fra førnævnte områder, og at dyrehold over 15 dyreenheder skal være placeret mindst 300 m fra førnævnte områder. Der er også regler for ikke-erhvervsmæssigt dyrehold, jf. bekendtgørelse nr om miljøregulering af visse aktiviteter af , og her er hovedreglen, at visse former for dyrehold (heste-, svineog kvæghold) ikke er tilladt i byzone. Derimod er andre mindre dyrehold tilladt i byzone. December

12 Redegørelse Der er i umiddelbar nærhed af lokalplanområdet registreret 2 ikke-erhvervsmæssige dyrehold (heste), og lokalplanens vedtagelse vil ikke medføre ændrede forhold for det nuværende dyrehold på disse ejendomme, da begrænsningerne for ikkeerhvervsmæssigt dyrehold kun gælder i byzone. Vedtagelsen af lokalplanen vil heller ikke medføre ændrede forhold for ejendommenes mulighed for eventuelt senere at etablere et erhvervsmæssigt dyrehold i de eksisterende bygninger, da disse bygninger i forvejen er beliggende i mindre end 50 m afstand fra kommuneplanens rammeområde 3.5.B4. Lov om miljøvurdering "Lov om miljøvurdering af planer og programmer" (lov nr. 316 af ) opstiller kriterier for, hvilke planer og programmer, der kræver udarbejdelse af en miljøvurdering. Lokalplanen er omfattet af lovens 3 stk. 2, idet planen omfatter et mindre område på lokalt plan, og ikke omfatter anlæg nævnt i lovens bilag 3 og bilag 4. Aalborg Kommune har foretaget en screening af lokalplanen i forhold til kriterierne angivet i lovens bilag 2. Kommunen har herefter vurderet, at lokalplanen ikke er omfattet af kravet om at udarbejde en miljøvurdering, da planen ikke må antages at få væsentlig indvirkning på miljøet, jf. 3, stk. 2 og 4, stk. 2. Der er ved afgørelsen om ikke at udarbejde en miljøvurdering lagt vægt på følgende: - At planen omfatter et mindre område på lokalt plan. - At planen ikke antages at få væsentlig indvirkning på miljøet. - At planen ikke omfatter projekter, som nævnt i lovens bilag 3 og 4. Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Skovbyggelinie: Der vil hos Skov- og Naturstyrelsen samtidigt med lokalplanforslagets offentlige fremlæggelse blive søgt om ophævelse af skovbyggelinien inden for lokalplanens område. Politiet: Der kan ikke uden samtykke fra politiet gives tilladelse til udførelse af vejanlæg m.m., der kan have væsentlig betydning for færdslens sikkerhed og afvikling (se Færdselslovens 100). Ministeriet for Fødevarer, Landbrug og Fiskeri: Der er landbrugspligt på den del af lokalplanområdet, der er i landzone (se Bilag 1). Der må derfor ikke foretages ændringer af eksisterende forhold, før Ministeriet for Fødevarer, Landbrug og Fiskeri har godkendt, at landbrugspligten ophæves for dette areal. Ophævelsen af landbrugspligten sker i forbindelse med Kort- og Matrikelstyrelsens godkendelse af udstykningen. Ministeriet for Fødevarer, Landbrug og Fiskeri kan i forbindelse med ophævelsen af landbrugspligten stille betingelser i medfør af landbrugsloven vedrørende jordens drift og/eller afhændelse af ejendommens øvrige jorder til sammenlægning med anden landbrugsejendom. Servitutter Der ligger en offentlig udløbsledning i det nordvestlige hjørne af lokalplanområdet. ledningen er tinglyst d. 1. nov (landvæsenskommissionskendelse). 12 December 2007

13 Redegørelse Ejere og bygherrer må herudover selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Man skal være opmærksom på, at ikke alle rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Det kan fx dreje sig om elkabler, telefon-, tele- og TV-kabler, vandledninger, fjernvarmeledninger, gasledninger og spildevandsledninger. Kommunen kan være behjælpelig med at oplyse, hvilke forsyningsselskaber, der dækker det pågældende område. December

14

15 Anmelder: Aalborg Kommune, Teknisk Forvaltning, Stigsborg Brygge 5, 9400 Nørresundby. Tlf Planbestemmelser Bygaden Sofiendalsvej Letvadvej Sandtuevej Fredskov Ny Nibevej Lokalplanområdets afgrænsning, mål 1:4.000 Indledning Lokalplanens bestemmelser er bindende og tinglyses på de ejendomme, der omfattes af lokalplanen. Tekst i kursiv har til formål at forklare og illustrere lokalplanbestemmelserne. Tekst skrevet i kursiv er altså ikke lokalplanbestemmelser og er således ikke bindende. December

16 Planbestemmelser 1. Formål Lokalplanens formål er at sikre 1.1 at området kan anvendes til boligformål, 1.2 at ny bebyggelse placeres og udformes, så der skabes et intimt bymiljø omkring de interne boligveje, 1.3 at vejadgang sker fra Sandtuevej, og 1.4 at der etableres et fælles opholdsareal for områdets beboere med stiforbindelse til de omgivende områder. 2. Område og zonestatus 2.1 Matrikeloversigt Lokalplanens område er vist på Bilag 1. Lokalplanen omfatter følgende matrikelnumre: Sofiendal By, Skalborg matr. nr. 2c, samt alle parceller, der efter den 10. december 2006 udstykkes fra de nævnte ejendomme inden for lokalplanens område. 2.3 Zoneforhold Lokalplanområdet ligger i landzone. Ved lokalplanens endelige vedtagelse og offentliggørelse overføres arealet til byzone. 3. Arealanvendelse 3.1 Anvendelse Området skal anvendes til boligformål i form af tætlav bebyggelse samt naturligt tilhørende funktioner som parkering, opholdsarealer, tekniske anlæg mv. 3.2 Småerhverv Der kan på de enkelte ejendomme, som benyttes til boligformål, drives et sådant erhverv, som almindeligvis kan udføres i beboelsesbygninger, under forudsætning af: at den der driver erhvervet også bor på ejendommen, at det af virksomhedsdriften afledte parkeringsbehov kan dækkes på egen ejendom, at bygningens karakter af beboelsesbygning ikke brydes, herunder mht. skiltning, belysning og lign., samt at områdets karakter af boligområde ikke brydes, Se Bilag A, Erhvervskategorier. 4. Udstykning 4.1 Grundstørrelser Ved udstykning inden for området må størrelsen af den enkelte grund ikke være mindre end 250 m 2. Grunde til tekniske anlæg kan udstykkes uanset størrelse. 4.2 Retningsgivende udstykningsplan Udstykning af lokalplanområdet skal ske efter principperne i den retningsgivende udstykningsplan på Bilag 2. Jævnfør endvidere illustrationsplanen, Bilag Bebyggelsens placering og omfang 5.1 Bebyggelsens karakter og placering Bebyggelsen skal opføres som dobbelthuse - sammenbyggede eller delvist sammenbyggede - med en placering som vist i princippet på illustrationsplanen - Bilag December 2007

17 Planbestemmelser 5.2 Bebyggelsens omfang Bebyggelsesprocent: Max. 30 Antal etager: Max. 1½ Bygningshøjde: Max. 8,5 m 5.3 Garager, carporte og lign. Mindre bygninger som garager, carporte, udhuse og lign. skal opføres mindst 2,5 m fra skel mod vej. 6. Bebyggelsens udseende 6.1 Facader Ydervægge skal fremtræde i teglsten (blanke/pudsede/vandskurede/malede). Mindre facadepartier (mindre end en trediedel) kan endvidere fremtræde i glas, eller med træ- eller pladebeklædning. Farvemæssigt skal udvendige bygningssider fremtræde i materialernes naturfarve, jordfarver eller hvide/lyse nuancer. 6.2 Tage Tage skal udformes som symmetriske sadeltage og have en hældning på mellem 30 og 45 grader. Tage skal dækkes med røde tegltagsten, røde betontegl eller mørkt tagpap. Der må dog ikke anvendes glaserede eller ædelengoberede tagsten. Tagrender skal fremtræde i umalet metal som fx zink, kobber eller galvaniseret stål. 6.3 Vinduer og døre Vinduer og døre skal fremstå med rammer og karme af træ, eller som en kombination af træ og metal. 6.4 Skiltning Ud over almindelig navne- og nummerskiltning må kun opsættes mindre henvisningsskilte på egen grund. 7. Ubebyggede arealer 7.1 Fælles friareal Der udlægges et fælles opholdsareal for områdets beboere med en placering, som vist i princippet på Bilag 2 og 3. Opholdsarealet skal udgøre mindst 10 % af lokalplanområdet. Området skal fremtræde grønt med græs, solitære træer og/eller trægrupper samt indrettes med fælles faciliteter til leg og ophold. 7.2 Vandløb m.m. De på Bilag 2 og 3 viste vandløb og grøftekanter må ikke bebygges eller tilplantes med træer og lign. 7.3 Hegn Inden for området må kun etableres hegn i form af levende hegn (hæk). 7.4 Terrænregulering Af hensyn til de afledningsmæssige forhold skal terrænet inden for lokalplanområdet hæves 0,5-1,0 m i forhold til eksisterende terræn. Herudover må der ikke ske terrænregulering ud over meter i forhold til det regulerede terræn. 7.5 Bevaringsværdig beplantning Det på Bilag 2 viste bevaringsværdige træ skal bevares, herunder ved evt. genplantning. 8. Veje, stier og parkering 8.1 Vejadgang Vejadgang til området skal ske fra Sandtuevej, som vist i princippet på Bilag Veje Veje skal udlægges i 8,5 meters bredde og anlægges med en kørebanebredde på 5,5 meter. De interne December

18 Planbestemmelser veje skal placeres som vist i princippet på Bilag 2 og Vendepladser Interne veje skal afsluttes med vendepladser, jf. Bilag 2 og Stier Der skal sikres interne stier i området samt en tværgående stiforbindelse mellem Letvadvej og det åbne land mod vest. 8.5 Parkering Der skal udlægges areal til 1½ p-plads pr. bolig. Dele af parkeringsfaciliteterne kan etableres som fælles parkeringsarealer. Eventuelle fælles parkeringsarealer skal afskærmes af beplantning. 9. Tekniske anlæg 9.1 Ledninger i jord El-ledninger, telefon-, TV-kabler og lign. må kun udføres som jordkabler. 9.2 Fjernvarme Ny bebyggelse skal tilsluttes et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter Aalborg Kommunes anvisning. 9.3 Paraboler og individuelle antenner Paraboler og individuelle antenner for radio- og tvsending/-modtagelse skal placeres, så de ikke er synlige fra det fælles friareal og fra de omgivende veje. 9.4 Solcelleanlæg og lign. Solcelleanlæg og lign. kan opsættes, såfremt det sker under hensyntagen til bygningens arkitektur. 9.5 Regnvandsbassin Der skal reserveres areal til et forsinkelsesbassin i det nordvestlige hjørne af lokalplanområdet. 9.6 Renovation Ved projektering skal der reserveres de nødvendige arealer til sortering, opbevaring og transport af affald, i overensstemmelse med Renovationsvæsenets regulativer. 10. Miljø 10.1 Erhvervsklasser Der må kun etableres erhverv i miljøklasse Støj fra trafik Ved nybyggeri eller ændret anvendelse inden for lokalplanområdet skal det sikres, at det udendørs støjniveau fra trafik ikke overstiger 55 db(a). Tilsvarende må det indendørs støjniveau fra trafik ikke overstige 30 db(a) i sove- og opholdsrum. Jævnfør Miljøstyrelsens vejledning nr. 3/1984 om "Trafikstøj i boligområder". 11. Grundejerforening 11.1 Medlemspligt Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af boliger inden for lokalplanområdet Opgaver Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af beplantning, veje, belysning, fælles opholdsarealer og stier. Drift og vedligeholdelse af veje omfatter tillige afvanding, herunder etablering og vedligeholdelse af rendestensbrønde med tilhørende ledninger, der skal føres frem til offentlige regnvandsledninger. Grundejerforeningen skal i øvrigt forestå de opgaver, som i medfør af lovgivningen henlægges til foreningen Oprettelse og vedtægter Grundejerforeningen skal oprettes senest når Aal- 18 December 2007

19 Planbestemmelser borg Kommune kræver det, og foreningens vedtægter samt eventuelle ændringer hertil skal godkendes af Aalborg Kommune Foreningens størrelse Grundejerforeningen skal - efter krav fra Aalborg Kommune - optage medlemmer fra tilgrænsende områder, sammenslutte sig med én eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder eller opdele foreningen i to eller flere selvstændige foreninger. 12. Betingelser for, at ny bebyggelse må tages i brug 12.1 Fjernvarmepligt Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er sket tilslutning til et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter kommunens anvisning Fælles friareal Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før det i 7.1 nævnte fælles friareal er anlagt Veje og parkering Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før de i 8 nævnte veje og parkeringsarealer er etableret Kloakering Ny bebyggelse må ikke uden Aalborg Kommunes tilladelse tages i brug, før bebyggelsen er separatkloakeret og tilsluttet kloaksystemet efter kommunens anvisninger. Der dispenseres fra lokalplanens bestemmelser vedrørende tilslutningspligt til kollektiv varmeforsyning, såfremt det kan dokumenteres, at ny bebyggelse opføres som lavenergihus. 14. Servitutter Der ophæves ingen servitutter. 15. Retsvirkninger 15.1 Når lokalplanen er endeligt vedtaget og offentligt bekendtgjort, må ejendomme, der er omfattet af planen, kun udstykkes, bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planen Den nuværende lovlige anvendelse af ejendomme i lokalplanområdet kan fortsætte som hidtil Lokalplanen medfører ikke i sig selv, at anlæg mv., som er indeholdt i planen, skal etableres Byrådet kan meddele dispensationer, der ikke er i strid med planens principper Skønnes en ansøgning om dispensation at berøre naboer, skal der foretages en naboorientering, før dispensationen kan gives Nyt byggeri, anlæg og ændret anvendelse, som er i strid med planens principper, kan kun etableres ved udarbejdelse af en ny lokalplan Når det er nødvendigt for at virkeliggøre lokalplanen, kan byrådet ekspropriere. 13. Lokalplan og byplanvedtægt Ingen eksisterende lokalplan eller byplanvedtægt. December

20 Planbestemmelser Vedtagelse er endeligt vedtaget af Aalborg Byråd den Henning G. Jensen borgmester Jens Kristian Munk kommunaldirektør?? Lokalplanen er offentligt bekendtgjort den fra hvilken dato planens retsvirkninger indtræder. Karin Højlund arkitekt 20 December 2007

21 Tinglysning December

22

23 Erhvervskategorier: Bilag A Vejledning om miljøklasser og beskyttelsesafstande Virksomhederne er opdelt i 7 miljøklasser, hvor klasse 1 er den mindst miljøbelastende, og klasse 7 den mest miljøbelastende. Klasse 1 omfatter virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i ubetydelig grad, og således kan integreres med boliger. Klasse 2 omfatter virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i ringe grad, og ville kunne indplaceres i områder, hvor der også findes boliger. Klasse 3 omfatter virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i mindre grad, og som bør placeres i erhvervs- eller industriområder evt. i randzonen tættest ved forureningsfølsom anvendelse. Klasse 4 omfatter virksomheder og anlæg, som er noget belastende for omgivelserne, og derfor som hovedregel bør placeres i industriområder. Klasse 5 omfatter virksomheder og anlæg, som er ret belastende for omgivelserne, og derfor skal placeres i industriområder. Klasse 6 omfatter virksomheder og anlæg, som er meget belastende for omgivelserne, og derfor skal placeres i større industriområder, så den ønskede afstand i forhold til forureningsfølsomme naboer kan opnås. Klasse 7 omfatter virksomheder og anlæg, som er særligt belastende for omgivelserne, og derfor som hovedregel skal placeres i områder, indrettet til særligt miljøbelastende virksomhed (normalt kommuneplanens M-områder). Herudover findes der en række virksomheder og anlægstyper med specielle beliggenhedskrav, hvor afstanden til boligområder skal være større end 500 meter. Som eksempel kan nævnes særligt risikobetonet produktion, større skibsværfter, flyvepladser, skydebaner, motorsportsbaner og lignende. Der opereres med følgende minimumsafstandskrav: Klasse 1 0 meter (i forhold til boliger) Klasse 2 20 meter (i forhold til boliger) Klasse 3 50 meter (i forhold til boliger) Klasse meter (i forhold til boliger) Klasse meter (i forhold til boliger) Klasse meter (i forhold til boliger) Klasse meter (i forhold til boliger) Der kan forekomme situationer, der berettiger virksomheder til en anden miljøklassificering, end angivet i skemaet "Erhvervskategorier" på de følgende sider. Fx hvis en virksomhed foretager forureningsbegrænsende foranstaltninger udover det, der er normalt i forhold til gængse forureningsbegrænsende produktionsmetoder. I så fald kan en lavere klassificering accepteres, dvs. en kortere nødvendig afstand i forhold til forureningsfølsomme formål som fx boliger. Omvendt kan det være nødvendigt at klassificere en virksomhed højere end forudsat, hvis virksomheden forurener udover, hvad der er normalt for den pågældende virksomhedstype. Der er altså ikke tale om afstandskrav, der skal overholdes. Men hvis afstanden tillades kortere end den, der fremgår af skemaet på de følgende sider, må det ske ud fra en konkret vurdering af den enkelte virksomheds forureningsbelastning på både kort og langt sigt. December

24 Bilag A: Erhvervskategorier Anvendelse Eksempler på virksomhedstyper Miljøklasse Bemærkninger Boliger Tæt-lav boliger 1-2 Klinikker Terapi 1 Kontorer Administration 1 Advokat, revisor o.l. 1 Arkitekt, ingeniør o.l. 1 Datarådgivning 24 December 2007

25 Støj fra erhverv: Bilag B Vejledende grænseværdier for støjbelastning - målt udendørs - fra den enkelte virksomhed, anlæg eller indretning. Der er grænseværdier både for det område, hvori virksomheden, anlægget eller indretningen ligger og for omliggende områder. Arealanvendelse Det ækvivalente, korrigerede støjniveau i db(a) Mandag - fredag Mandag - fredag Alle dage Lørdag Lørdag (Maksimalværdier om natten er Søn- og helligdage anført i parantes) Erhvervsområder for særlige virksomheder (M-områder) Erhvervsområder for industri m.m. (I-områder), men kun i de tilfælde, hvor rammebestemmelserne åbner mulighed for støjniveau på 70 db(a) Erhvervsområder for industri m.m. (I-områder) Erhvervsområder for let industri m.m. (H-områder) Områder for boliger og erhverv (D-områder) (55) Centerområder (C-områder) (55) Etageboligområder og institutionsområder (55) Boligområder for åben og lav boligbebyggelse og særlig støjfølsomme institutioner (hospitaler, plejehjem m.v.) (50) Sommerhusområder, offentligt tilgængelige rekreative områder og særlige naturområder (50) Øvrige rekreative områder Kolonihaveområder Det åbne land (incl. landsbyer og landbrugsarealer) Se bemærkninger nedenfor Se bemærkninger nedenfor Se bemærkninger nedenfor Der henvises til den til enhver tid gældende vejledning fra Miljøstyrelsen om Ekstern støj fra virksomheder. Øvrige rekreative områder Områder, hvor der på grund af anvendelsen (f.eks. områder til kortvarigt ophold, idrætsanlæg, stier m.v.) og beliggenheden (f.eks. grønne kiler mellem erhvervsområder), kan fastsættes højere vejledende støjgrænser end for de områder, der betegnes "Offentligt tilgængelige rekreative områder". Ved fastsættelse af vejledende støjgrænser foretages der en konkret vurdering for hvert enkelt område. Kolonihaveområder Betragtes som rekreative områder. Områderne ligger oftest inde i byerne, hvor der er en del baggrundsstøj. Der er forskel på, hvordan områderne benyttes. I nogle kolonihaver må der i perioder af året finde overnatning sted. Andre områder har karakter af nyttehaver, hvor der ikke må overnattes. Ved fastsættelsen af de vejledende støjgrænser foretages der en konkret vurdering for hvert enkelt område. December

26 Bilag B: Støj fra erhverv Det åbne land (incl. landsbyer og landbrugsarealer) Normalt er baggrundsstøjniveauet i det åbne land lavt. Derfor er det ønskeligt, at støjniveauet fra virksomheder er meget lavt. Hensynet til en række virksomheder, som det er naturligt at placere i det åbne land, gør det imidlertid nødvendigt i nogle tilfælde at acceptere et højere støjniveau. Ved fastsættelse af de vejledende støjgrænser foretages der derfor i hvert enkelt tilfælde en konkret vurdering. 26 December 2007

27 Støj fra trafik: Bilag C Boligområde, Sofiendal Enge, Vest Aalborg Støj fra vejtrafik Støjen fra vejtrafik afhænger af antallet af biler, disses hastighed og andelen af tunge køretøjer. Ved registrering af vejtrafikstøj anvendes en gennemsnitsværdi af støjens variation i et døgn. Under normale omstændigheder skal årsdøgntrafikken være på mellem og biler, før støjniveauet overstiger de 55 db(a), der er grænsen for støjfølsomme formål, fx boliger. Eksisterende og planlagte veje Arealer langs eksisterende og planlagte veje må ikke anvendes til støjfølsomme formål, hvor trafikstøjen overstiger de grænseværdier, der er angivet i Skema 1. Nye veje og varige trafikomlægninger Ved anlæg af nye veje og ved varige trafikomlægninger, som giver øget trafik på eksisterende veje, skal følgende støjniveauer søges overholdt på arealer udlagt til støjfølsomme formål: Nuværende udendørs vejtrafikstøjniveau: Fremtidigt udendørs vejtrafikstøjniveau: under 55 db(a) maks. 55 db(a) db(a) maks. 65 db(a) over 65 db(a) maks. nuværende niveau Anvendelse Udendørs Indendørs støjniveau støjniveau Rekreative områder i det åbne land: - sommerhusområder 50 db(a) 30 db(a) - grønne områder og campingpladser 50 db(a) Rekreative områder i/nær byområder: - bydelsparker, kolonihaver, nyttehaver og turistcampingpladser 55 db(a) Boligområder: - boligbebyggelse 55 db(a) 30 db(a) - daginstitutioner mv. 55 db(a) 35 db(a) - opholdsarealer 55 db(a) Offentlige formål - hospitaler 55 db(a) 30 db(a) - uddannelsesinstitutioner mv. 55 db(a) 35 db(a) Liberale erhverv mv. - hoteller 60 db(a) 30 db(a) - kontorer mv. 60 db(a) 35 db(a) Skema 1: Grænseværdier for vejtrafikstøj. Vejledninger For uddybning af reglerne for trafikstøj henvises der til de til enhver tid gældende vejledninger fra Miljøstyrelsen om trafikstøj, pt.: Nr. 3/1984 Trafikstøj i boligområder December

28

29 Parkeringsnormer: Bilag F P På den enkelte ejendom skal der udlægges tilstrækkeligt parkeringsareal til brug for ejenommens anvendelse efter følgende vejledende P-normer: BEBYGGELSENS ART P-NORMER: Vestbyen P-NORMER: Den øvrige del af Aalborg midtby kommunen Ø-gadekvarteret Nørresundby midtby Boligbyggeri: Boliger ½ P-plads pr. bolig Fritliggende enfamiliehuse Rækkehuse, dobbelthuse og lign. Etagehuse 2 P-pladser pr. hus 1½ P-plads pr. hus/lejlighed. P-pladser kan etableres i fælles P-anlæg 1½ P-plads pr. bolig Ungdomsboliger, kollegier, enkeltværelser 1 P-plads pr. 4 boligenheder 1 P-plads pr. 4 boligenheder Plejehjem, ældreboliger m.v. Såfremt indretning og benyttelse kan sidestilles med almindelige boliger, er det de almindelige krav til boliger, der er gældende. I andre tilfælde beregnes 1 P-plads for hver fjerde bolig samt de nødvendige pladser til personale og gæster. Erhvervsbyggeri: Kontor-, fabriks- og værkstedsbygninger 1 P-plads pr. 100 m 2 1 P-plads pr. 50 m 2 etageareal (excl. garageareal) Lagerbygninger 1 P-plads pr. 100 m 2 1 P-plads pr. 100 m 2 Servicestationer 10 P-pladser 10 P-pladser Hoteller 1 P-plads pr. 4 værelser 1 P-plads pr. 2 værelser Restaurationer og lignende 1 P-plads pr. 20 siddepladser 1 P-plads pr. 10 siddepladser Supermarkeder/discountbutikker/større 1 P-plads pr. 25 m 2 salgsareal samt 1 P-plads pr. 25 m 2 salgsareal samt udvalgsvarebutikker 1 P-plads pr. 50 m 2 bruttoetageareal iøvrigt 1 P-plads pr. 50m 2 bruttoetageareal iøvrigt Øvrige butikker 1 P-plads pr. 100 m 2 1 P-plads pr. 50 m 2 Andre erhvervsejendomme: Fastsættes efter byrådets individuelle vurdering af antal ansatte samt kunder. Blandet bolig og erhverv: Fastsættes som summen af kravet til de enkelte funktioner. Andet byggeri: Teatre, biografer og lign. 1 P-plads pr. 8 siddepladser 1 P-plads pr. 8 siddepladser Idrætshaller 1 P-plads pr. 10 personer som hallen må 1 P-plads pr. 10 personer som hallen må rumme rumme (dog mindst 20 pladser) Sportsanlæg 1 P-plads pr. 5 siddepladser 1 P-plads pr. 5 siddepladser Sygehuse 1 P-.plads pr. 125 m 2 etageareal 1 P-plads pr. 125 m 2 etageareal Skoler 1 P-plads pr. 2 ansatte samt 1 P-plads pr. 2 ansatte samt 1 P-plads pr. 8 elever over 18 år 1 P-plads pr. 4 elever over 18 år Daginstitutioner 2 P-pladser pr. 20 normerede pladser 4 P-pladser pr. 20 normerede pladser Såfremt en type byggeri, der ikke er nævnt i listen, ønskes opført, fastsætter byrådet i hvert enkelt tilfælde kravet til antal parkeringspladser under hensyntagen til den konkrete anvendelse. December

30

31

32

33

34

35 Illustrationsskitse: Bilag 3 24a 24f BYGADEN 25a SOFIENDALVEJ 38 2ai ca. 390m² ca. 350m² ca. 340m² ca. 380m² ca. 350m² ca. 320m² ca. 290m² ca. 330m² ca. 380m² ca. 350m² ca. 310m² ca. 380m² ca. 390m² ca. 450m² ca. 320m² ca. 350m² 2az ca. 350m² ca. 410m² 2c ca. 370m² ca. 330m² ca. 370m² ca. 350m² 106A 2sc ca. 310m² ca. 330m² ca. 350m² ca. 370m² ca. 350m² ca. 350m² ca. 250m² ca. 340m² ca. 330m² 2an 2aæ ca. 380m² ca. 370m² ca. 310m² ca m² ca. 290m² ca. 290m² ca. 340m² 102A 2tr LETVADVEJ SANDTUEVEJ ca. 480m² ca. 300m² ca. 300m² 102 2tg 2dh 2u 2ac Udfærdiget af: SvAJ as, Aalborg Mål: Ikke målfast Illustrationsskitsen er til vejledning og inspiration og er derfor ikke bindende. Aalborg Kommune Teknik- og Miljøforvaltningen

36

37

38 Oversigtskort Boligområde, Sofiendal Enge, Vest Aalborg Bygaden Sofiendalsvej Lindenborgvej Sandtuevej Fredskov Ny Nibevej Letvadvej Digtervejen Mål 1:8000 Hobrovej Lokalplanskabelon Aalborg Kommune