LOKALPLAN NR

Transkript

1 S i l k e b o r g L a n g sø SØ VE J ADE RG TE ØS TORVET LUFTFOTO AF 2008 CENTEROMRÅDE MELLEM ØSTERGADE, TORVET OG SØVEJ LOKALPLAN NR

2 Hvad er en lokalplan? Planloven fra 1991 indeholder bestemmelse om, at et lokalplanforslag skal udarbejdes og offentliggøres inden der udføres et større bygge- og anlægsarbejde, foretages væsentlige nedrivninger eller der sker væsentlige ændringer i anvendelsen af en ejendom. I øvrigt kan der altid udarbejdes lokalplan, når byrådet skønner, at det er nødvendigt. I en lokalplan kan byrådet fastlægge nærmere retningslinier for et areals anvendelse, bygninger, veje og stiers placering og udformning, friarealers placering og indretning samt bevaring af bevaringsværdige huse og bymiljøer mv. Sådanne bestemmelser skal medvirke til, at et område anvendes og udformes under hensyntagen til de eksisterende omgivelser og i overensstemmelse med den øvrige planlægning i kommunen. En lokalplan er desuden byrådets redskab til at sikre gennemførelse af kommuneplanen. Inden byrådet vedtager en lokalplan endeligt offentliggøres et forslag til lokalplan i 8 uger, således at borgerne kan sætte sig ind i forslaget og få mulighed for at kommentere det og fremsætte ændringsforslag. Når byrådet har vurderet de indkomne bemærkninger og ændringsforslag, kan lokalplanen vedtages endeligt. Lokalplanens paragrafdel tinglyses herefter og får bindende virkning for grundejere og brugere i området. Tilvejebringelse af en lokalplan betyder ikke forbud mod fortsættelse af en eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom, og en lokalplan medfører heller ikke pligt for grundejerne til at realisere de anlæg, som er indeholdt i planen. Derimod skal ændringer af eksisterende forhold, f.eks. ved om- og nybyggeri eller ved ændret anvendelse af bestående ejendomme, være i overensstemmelse med lokalplanen. Byrådet kan meddele dispensation til mindre betydende ændringer i en lokalplan efter planens vedtagelse. Mere væsentlige ændringer kan kun gennemføres med tilvejebringelse af en ny lokalplan.

3 Lokalplan nr Centerområde mellem Østergade, Torvet og Søvej INDLEDNING INDHOLDSFORTEGNELSE Områdets afgrænsning... Baggrund for lokalplanens udarbejdelse... Lokalplanens formål... Side LOKALPLANENS INDHOLD Eksisterende forhold... Servitutter Lokalplanens indhold REDEGØRELSE Lokalplanens forhold til den øvrige planlægning Kommuneplan Detailhandel... Forsyning... Miljøscreening Resumé af miljøvurdering.. Øvrige relevante forhold... Tilladelse fra andre myndigheder BESTEMMELSER Lokalplanens bestemmelser 1. Lokalplanens formål Områdets afgrænsning og zonestatus Områdets anvendelse Udstykning Veje, gangforbindelser og parkering. 6. Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer og beplantning Forudsætninger for ibrugtagning af ny bebyggelse 10 Ophævelse af servitutter Lokalplanenes retsvirkninger Vedtagelsespåtegning KORTBILAG Teknik- og Miljøafdelingen, Silkeborg Kommune, Oktober 2010 Kortbilag 1 Tegning nr af 12. oktober 2010 Eksisterende forhold Kortbilag 2 Tegning nr af 12. oktober 2010 Lokalplankort Til internt brug ved Silkeborg Kommune med Kort- og Matrikelstyrelsens tilladelse (1992/KD )

4 2 INDLEDNING Områdets afgrænsning Lokalplanen omfatter et område som ligger centralt i Silkeborgs bymidte. Området er i Kommuneplan udlagt til centerformål og afgrænses af Søvej og Silkeborg Langsø mod nord og vest, Østergade og Torvet mod syd og parkeringspladsen ved Rådhuset mod øst. Lokalplanområdet er vist på oversigtskortet til venstre. Oversigtskort Baggrund for lokalplanens udarbejdelse Lokalplanen er udarbejdet med henblik på at åbne mulighed for yderligere bebyggelse indenfor området, således at der kan ske en fortætning - men også en forskønnelse - af de eksisterende forhold. Det forudsættes blandt andet, at størstedelen af parkeringen i området etableres under terræn, således at områdets attraktive sø- og bynære arealer kan anvendes til mere rekreative formål. Silkeborg Kommune ønsker at åbne mulighed for, at der kan ske en udvidelse af Silkeborg Rådhus på adressen Søvej 1-3. Det er desuden hensigten at give mulighed for en øget bebyggelse på bagsiden af karréen Østergade-Torvet, samt at åbne mulighed for etablering af 2 punkthuse ved Søvej. Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål, at give mulighed for fortætning indenfor et område udlagt til centerformål. Bebyggelsen skal placeres og udformes, så der opnås et godt samspil mellem bebyggelse og opholdsarealer. Der skal sikres fysisk og visuel forbindelse gennem området bl.a. fra Torvet og ned til Silkeborg Langsø. Stueetagen i handelsgader og ud til handelstorveog pladser skal forbeholdes butikker eller lig-

5 3 nende, med kunde- og publikumsorienterede aktiviteter. Eksisterende bebyggelse, som har arkitektonisk og kulturhistorisk værdi, skal bevares. Ny parkering skal fortrinsvist etableres under terræn. LOKALPLANENS INDHOLD Eksisterende forhold Lokalplanområdet grænser mod syd op til bebyggelse i 2-4 etager, som vender facaden mod Østergade og Torvet. Stueetagen er præget af butikker, restauranter o.lign., mens der i de øvrige etager er kontorerhverv og enkelte boliger. Bagsiden af bebyggelsen vender ud mod Lille Søgade og har karakter af bagside. Mod øst grænser området op til parkeringspladsen ved Rådhuset. Lokalplanområdet er præget af store parkeringsarealer attraktivt beliggende ud til Silkeborg Langsø. I baggrunden Kirkens Korshær og Medborgerhuset. Mod nord og vest grænser lokalplanområdet op til Søvej og Silkeborg Langsø. Rådhuset danner facade mod Silkeborg Langsø, imens den gamle fabriksbygning som tidligere husede Medborgerhuset mm., er trukket tilbage i forhold til Rådhusets facadelinie. På terræn er lokalplanområdet præget af store parkeringsarealer. I Silkeborg Kommunes Trafikplan ligger parkeringspladsen vest for Rådhuset i forbindelse med kommunens p-søgering. Parkeringspladsen rummer i dag 225 parkerings-pladser. Der er vejadgang til området fra Søvej og fra Lille Søgade via rundkørslen samt gennem enkelte portåbninger fra Torvet. Bevaringsværdige bygninger I Silkeborg Kommuneatlas er følgende bygninger indenfor lokalplanområdet registreret med høj bevaringsværdi: Odd-Fellow Palæet og Hotel Dania. Hotel Dania, Torvet 5, opført i 1848 i klassicistisk stil oprindeligt i én etage. Den pudsede facade er rig på dekorative elementer. I 1916 tegnede arkitekt Torkel Møller, Århus, bygningens national-romantiske bindingsværksoveretager.

6 4 Med sin markante facade spiller huset en vigtig rolle på Torvet. Bevaringsværdi 3. Odd-Fellow Palæet, Torvet 3, opført i 1927 i historicistisk stil, ombygget i Oprindeligt et af Torvets smukkeste bygninger; velproportioneret og med gode detaljer i puds og cement. Bevaringsværdi 3. Lokalplanen sikrer at bygningerne bevares, og at om- og tilbygning skal ske med respekt for bygningens originale arkitektur. Indenfor lokalplanområdet er følgende bygninger registreret med middel bevaringsværdi: Underhuset, Torvet 7, opført i 1877 og senere ombygget i Bevaringsværdi 5. I forbindelse med vedtagelsen af denne lokalplan udnævnes det nuværende Rådhus som bevaringsværdigt. Rådhuset, Søvej 1, er tegnet af de lokale arkitekter Knud Sørensen og Ejner Olesen og opført i etaper i perioden Lokalplanen sikrer, at Rådhuset bevares, og at om- og tilbygning skal ske med respekt for bygningernes oprindelige arkitektur. Rådhuset set fra Sølystvej. Servitutter Der er den tinglyst Dok. om højden af bebyggelse. Servitutten er en privat tilstandsservitut gældende for matr.nr. 48a, 48c, 48d og 52a, alle Silkeborg Bygrunde. Servitutten er ikke i overensstemmelse med lokalplanen og aflyses. Ejerne af de omhandlede ejendomme er påtaleberettiget. Der er den tinglyst Dok. om fælles gård, opholdsareal mv. Deklarationen omhandler færdselsret og ret til regn- og spildevandsledninger over matr.nr. 52a for matr.nr. 53c og 54. Færdselsretten findes indenfor lokalplanens byggefelt i delområde IV. Området kan ikke bebygges fuldt ud med mindre rådighedsservitutten eksproprieres. Ejeren af matr.nr. 53a, 53c og 54 samt Silkeborg Kommune er påtaleberettiget. Der er den tinglyst Dok. om færdselsret for matr.nr. 54 over matr.nr. 53c til matr.nr. 52a. Færdselsretten findes indenfor lokalplanens

7 5 byggefelt i delområde IV. Området kan ikke bebygges fuldt ud medmindre rådighedsservitutten eksproprieres. Påtaleberettiget er ejeren af matr.nr. 53c og Silkeborg Kommune. Der er den tinglyst Dok. om parkering mv., færdselsret mv. adgangsveje. Deklarationen omhandler bl.a. færdselsret for matr.nr. 48d over matr.nr. 48c. Fædselsretten berører et område der er udlagt til vej/parkering og respekteres således i lokalplanen. Deklarationen omhandler desuden princip for placering af offentligt tilgængelige parkeringsarealer og ejers ret til at reservere parkeringspladser. Ejerne af matr. nr. 48a, 48c og 48d og Silkeborg Kommune er påtaleberettigede. Der er den tinglyst Dok. Om bygninger med vinduer mv. Dokumentet er en privat rådighedsservitut som sikrer lysindfald for vinduer på matr.nr. 53a i en bredde på 5,5m. Deklarationen er omfattet af lokalplanens delområde IV, hvor der kan bygges i en højde på op til 7 etager. BEMÆRK: Bebyggelsen kan ikke etableres det pågældende sted uden aflysning af deklarationen. Ejeren af matr.nr. 53a er påtaleberettiget. Der er den tinglyst dok. Om forbud mod ny bebyggelse mv. på matr.nr. 54. Deklarationen er en offentlig tilstandsservitut og omhandler forbud mod bebyggelse som betingelse fra Silkeborg Kommune ifm. tilladelse til etablering af terrasse på matr.nr. 55. Silkeborg Kommune er påtaleberettiget. Området er i lokalplanen udlagt til bebyggelse i 7 etager. BEMÆRK: Lokalplanen kan ikke realiseres medmindre kommunen meddeler dispensation fra deklarationen eller terrassen fjernes. Silkeborg Kommune forventer at terrassen fjernes i forbindelse med nybyggeri. Der er den tinglyst dok. Om brandtrappe på matr.nr. 54 og 55. Deklarationen er en offentlig rådighedsservitut hvoraf det fremgår, at det er en betingelse ifm. ombygning på matr.nr. 55, at der skal fastholdes en brandtrappe og en minimum 1,3 m bred flugtvej over matr.nr. 54. Silkeborg Kommune er påtaleberettiget. Området er i lokalplanen udlagt til bebyggelse. BEMÆRK: I forbindelse med etablering af ny

8 6 bebyggelse skal der fortsat sikres brandtrappe/flugtvej. Lokalplanens indhold Området ligger i Silkeborg bymidte. Området må anvendes til centerformål med boliger, kontorer, hotel, restaurant og café, udstillingslokaler, offentlige funktioner samt andre funktioner, der med fordel kan placeres i centrale byområder. Butikker kan kun etableres mod Torvet og langs Østergade. Området opdeles i delområderne I, II, III og IV som vist på kortbilag 2. For hele området gælder, at den primære parkering skal etableres under terræn, således at der frigives attraktive sø- og bynære arealer til ophold til glæde for offentligheden. På parkeringspladsen ved Søvej 3 kan der opføres 2 punkthuse i 5 etager. Den nye Rådhusudvidelse, som skal placeres på parkeringspladsen i forgrunden, skal forholde sig til områdets varierede arkitektur og et terræn i flere niveauer. Delområde I Indenfor delområde I kan der opføres to punkthuse i maks. 5 etager svarende til maks. bygningshøjden som på det eksisterende Rådhus, bygning C (Kote DNN) og en minimumshøjde svarende til det eksisterende Rådhus, bygning A (Kote 35,370 DNN). Bygningerne skal placeres indenfor de udlagte byggefelter, således at der sikres visuel forbindelse fra den bagvedliggende bebyggelse ved Lille Søgade (Delområde IV) og ned til Silkeborg Langsø. Punkthusene kan indeholde boliger og lettere erhverv/kontor samt café, galleri o.lign. Stueetagen skal mod de offentlige byrum og pladser signalere åbenhed og offentlig tilgængelighed, f.eks. ved brug af store glaspartier. Arealerne omkring bebyggelsen skal have offentlig adgang. Delområde II Indenfor delområde II kan der ske udvidelse af Rådhuset. Ny bebyggelse skal opføres med en bygningshøjde svarende til højden på eksisterende Rådhus, blok A (kote DNN), således at tagkoten tilpasses højden på det eksisterende Rådhus. Ny bebyggelse skal placeres indenfor det udlagte byggefelt og have en udformning der sikrer, at der opnås fysisk forbindelse til det eksisterende

9 7 Rådhus. Byggefeltet indenfor delområde II kan alternativt anvendes til privat formål i form af lettere erhverv, kontor, restaurant o.lign. jf I dette tilfælde må der ikke ske sammenbygning med det eksisterendes Rådhus. Ny bebyggelse skal i dette tilfælde holde en afstand på minimum 12 m til det eksisterende, bevaringsværdige Rådhus. Se byggelinie jf. kortbilag 2. Rådhuspassagen, som skal forbinde den nye Rådhusudvidelse ved Søvej 3 med Godthåbsvej. I begge tilfælde gælder, at bebyggelse i sit arkitektoniske udtryk og volumen skal tilpasse sig og underordne sig det oprindelige Rådhusbyggeri. Dog uden at fremstå som en kopi at den eksisterende bebyggelse. Der skal sikres en fysisk og visuel forbindelse Rådhuspassagen - på tværs af området, fra parkeringspladsen ved Søvej 3 til Godthåbsvej. Se figur 1. Det eksisterende Rådhus skal bevares. Om- og tilbygning skal ske med respekt for bygningernes oprindelige arkitektur Figur 1: Vigtige forbindelser indenfor lokalplanområdet. Silkeborg Kommune vil som ejere af arealet omfattet af delområde II - udskrive en totalenterprise konkurrence med særlig vægt på arkitekturen, for at sikre den bedst mulige udformning af ny bebyggelse og pladsdannelse indenfor delområdet. Fælles for delområde I og II Der skal etableres fælles nedkørselsrampe til p- kælder under delområde I og II. Se kortbilag 2. Der skal desuden ske en bearbejdning af udenomsarealerne indenfor delområderne, som sikrer at områderne fremstår med en arkitektonisk og funktionel helhed.

10 8 Figur 2:Vejledende illustrationsplan, delområde I og II. Delområde III Indenfor delområde III kan der opføres bebyggelse i 4 etager ud mod Østergade og Torvet. Den øverste etage skal udformes som sadeltag eller trækkes minimum 1m tilbage i forhold til øvrig facadelinien i gadeniveau for at skabe udtryksmæssig sammenhæng med den øvrige bebyggelse langs gaderne. I stueetagen skal etableres butikker, restauranter og lignende publikumsorienterede funktioner. På øvrige etager kan der etableres boliger og lettere erhverv mm. På bagsiden af bebyggelsen ud mod Lille Søgade og Rådhuset kan der ske en forøgelse af bebyggelsen i overensstemmelse med kommuneplanen. Se figur 3 side 10. Der skal således ske en nedtrapning af bebyggelsen højde ned mod Rådhuset. Ny bebyggelse skal tilpasses områdets terrænforhold. Delområde IV Hotel Dania og Odd-Fellow Palæet skal bevares. Om- og tilbygning skal ske med respekt for bygningens originale arkitektur. På øvrige ejendomme indenfor delområdet må opføres byggeri i op til 4 etager ud mod Torvet. Den øverste etage skal udformes som sadeltag

11 9 eller trækkes minimum 1 m tilbage i forhold til øvrig facadelinien i gadeniveau, for at skabe udtryksmæssig sammenhæng med den øvrige bebyggelse langs Torvet. For hele delområdet gælder, at der i stueetagen ud mod Torvet skal etableres butikker, restauranter og lignende publikumsorienterede funktioner. På øvrige etager kan der etableres boliger og lettere erhverv mm. Et byggeri i 7 etager svarende til byggeriet til højre i billedet vil afslutte karréen mod Lille Søgade. Mod Lille Søgade kan der påføres byggeri til boliger og lettere erhverv i maks. 7 etager. Nyt byggeri må ikke overstige en højde fastlagt til kote 43,11 DVR, svarende til bygningshøjden på boligbebyggelsen Rådhusgade 2. Ny bebyggelse skal tilpasses områdets terræn. Ny bebyggelse kan opføres i etaper, Z og Æ, svarende til byggefelternes afgrænsning jf. kortbilag 2. Byggeri indenfor byggefelt Z kan umiddelbart realiseres, imens det er en forudsætning for realisering af nyt byggeri indenfor byggefelt Æ, at ejendommen Lille Søgade 10 (Kirkens Korshær) nedrives. Bygningsdybden indenfor byggefelt Z og Æ skal mod Lille Søgade svare til eksisterende bebyggelse (Rådhusgade 2), således at der ikke opstår unødig indbliks- og skyggegener. Eksisterende udsigt fra Torvet og ned til Silkeborg Langsø gennem porten ved Hotel Dania skal respektere og fastholdes i det nye byggeri. Udsigten fra Torvet til Silkeborg Langsø gennem porten ved Hotel Dania skal bevares. Der skal etableres vejadgang til den planlagte parkeringskælder under Torvet gennem delområde V. Der skal sikres offentlig adgang i form af trappe fra Torvet og ned til Rådhuset og Silkeborg Langsø gennem delområde V. Trappeanlægget skal placeres på matr.nr. 55, i direkte forlængelse af portåbningen ved Hotel Dania. Forbilledet er trappen ved Jyske Bank. Der udlægges således et 6 m bredt areal i skel mellem matr.nr. 55 og matr.nr. 56a og ind på matr.nr. 55. Indenfor dette areal skal der laves en samlet løsning, hvor portåbningen ved Hotel Dania, portåbningen i det nye byggeri, indkørslen til parkeringskælderen under Torvet og trappen etableres, således at alle disse anlæg placeres i samme akse.

12 10 Øverst: Passagen ved Jyske Bank. Nederst: Eksempel på hvordan trappe fra Torvet til Lille Søgade kan udformes. (Indkørsel til p- kælder under Torvet er ikke vist)

13 11 Figur 3: Figuren viser det maksimale etageantal, som kan opføres indenfor området jf. Tillæg nr. 2 til kommuneplan for Silkeborg Kommune. Desuden ses vigtige gangforbindelser og sigtelinier som skal respekteres i forbindelse med opførelse af nyt byggeri indenfor lokalplanområdet.

14 12 LOKALPLANENS FORHOLD TIL DEN ØVRIGE PLANLÆGNING FOR OMRÅDET Kommuneplan Lokalplanområdet ligger i Silkeborg Bymidte og indenfor det centrale butiksområde. Lokalplanområdet er beliggende i byzone. Kommuneplanen opstiller bl.a. følgende mål for bymidten: Der skal skabes mulighed for yderligere byggeri i bymidten gennem fortætning og byomdannelse, Ny bebyggelse skal understøtte det sammenhængende bycenter, med liv, bevægelse og kontakt til den omkringliggende natur, Parkering skal etableres under terræn i forbindelse med fortætningsprojekter i bymidten. Lokalplanen er således i overensstemmelse med kommuneplanens mål for bymidten. Lokalplanen ligger inden for rammeområde 10-C-10. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens bestemmelser for rammeområde 10-C-10. Der er derfor udarbejdet et tillæg nr. 2 til Kommuneplan for Silkeborg Kommune.

15 13 Tillæg nr. 2 til Kommuneplan , rammeområde 10-C-10, karré 11: Tillæg nr. 2 til Kommuneplan Lokalplanområdet er omfattet af kommuneplanens rammebestemmelser for en del af karré 11, rammeområde 10-C-10. Områdets anvendelse er fastsat til centerformål. Ny bebyggelse kan opføres i maks. 4 etager mod Torvet; Østergade og Godthåbsvej, maks. 5 etager mod Lille Søgade og maks. 5 etager mod Søvej. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammer for bebyggelsens højde og etageantal. Ligeledes er der ikke overensstemmelse med kommuneplanens bestemmelse vedr. udstrækning af ny bebyggelse. Områdets anvendelse: Området er udlagt til centerområde i Silkeborg Særlige bestemmelser for karré 11, Rådhuset, rammeområde 10-C-10, Silkeborg. Ny bebyggelse ud mod Søvej skal udformes på en måde, der sikrer visuel kontakt til Silkeborg Langsø fra de bagvedliggende ejendomme. Der skal sikres visuel og fysisk kontakt fra Torvet til Silkeborg Langsø. Bebyggelsens art og anvendelse: Der kan opføres bebyggelse til center- og butiksformål, boliger, butikker, kontorer, hotel, restaurant og café, biograf, udstillingslokaler, offentlige funktioner samt andre funktioner, der med fordel kan placeres i centrale byområder. Stueetagen i handelsgader og ud til handelstorve og pladser skal forbeholdes butikker og lignende, med kunde- og publikumsorienterede aktiviteter. Butikker kan opføres med et maksimalt bruttoareal på m 2 for dagligvarebutikker og m 2 for udvalgsvarebutikker. Bebyggelsesforhold Bebyggelsens placering og etageantal samt veje og stier fremgår af rammekortet. Der er derfor sideløbende med lokalplanen udarbejdet et tillæg nr. 2 til kommuneplanen, som gør det muligt at opføre bebyggelse i op til 7 etager indenfor en del af rammeområde 10-C-10. Placeringen fremgår af rammekortet til venstre. Tillægget følger lokalplanens afgrænsning. Desuden er udstrækningen af området indenfor hvilket der kan opføres ny bebyggelse øget langs Lille Søgade i forhold til Kommuneplan for Silkeborg Kommune. Rammeområdenummeret ændres herefter til 10-C-110 for den del som er omfattet af lokalplan Tillæg nr. 2 til kommuneplanen ændrer ikke ved hovedprincipperne i Kommuneplan , hvilket bl.a. fremgår at principskitsen s. 16. Detailhandel Området er en del af bymidten i Silkeborgs centrale butiksområde. For bymidten som helhed er rammen for det maksimale bruttoetageareal for nybyggeri og omdannelse af eksisterende bebyggelse til butiksformål på m 2. Butikker kan opføres med et maksimalt bruttoareal på m 2 for dagligvarebutikker og m 2 for udvalgsvarebutikker. Infrastruktur Hvor der kan anlægges acceptable tilkørselsveje skel parkeringsanlæg fortrinsvis etableres under terræn. Parkeringsanlæg under terræn kan etableres med et loft indtil 2 m over terræn. Området er omfattet af p-fond. Krav til parkering skal overholde kravene anført i den til

16 14 en hver tid gældende parkeringsnorm. Miljøforhold Maksimalt tilladt miljøklasse 1 Klasse 1 omfatter virksomheder og anlæg, som kun påvirker omgivelserne i ubetydelig grad, og således kan integreres med boliger. Anbefalet minimumsafstand i forhold til boliger 0 m. Opholdsarealer Hvor bebyggelsesprocenten er større end 60% skal der udlægges min. 10% af boligetagearealet til opholdsarealer til boligerne. Til erhvervs- og butiksbebyggelse skal der etableres et passende opholdsareal i forhold til antal ansatte. Opholdsarealets størrelse vurderes i forhold til områdets karakter og bebyggelsens anvendelse. Velbeliggende altaner og tagterrasser m.m., der er større end 3 m 2 kan medregnes som opholdsareal, hvis de ikke er støjbelastede. Principskitse fra Kommuneplan med principiel placering af byggefelter og markering af vigtige forbindelser i området.

17 15 FORSYNING Silkeborg Kommune vil være i dialog med bygherre om muligheden for at indarbejde særlige energi- og miljøvenlige løsninger i projekteringsfasen. Varmeforsyning Lokalplanområdet ligger inden for et eksisterende fjernvarmeforsyningsområde. Derfor fastsætter lokalplanens afsnit 9.1, at ny bebyggelse ikke må tages i brug, før der er foretaget tilslutning til den kollektive varmeforsyning efter Silkeborg Kommunes anvisning. Spildevandsplan Lokalplanområdet er omfattet af spildevandsplanen for Silkeborg Kommune. Området er separatkloakeret og spildevandet ledes til Søholt Renseanlæg. Vandforsyning Området skal fortsat være tilsluttet Silkeborg Vand A/S. Affaldsplan Lokalplanområdet er omfattet af Silkeborg Kommunes affaldsplan, hvorefter alt affald skal bortskaffes i henhold til gældende regulativer. Forsyningsforhold i øvrigt Detailspørgsmål vedrørende varmeforsyning, spildevand, affald og vandforsyning kan rettes til: Silkeborg Forsyning A/S Tietgensvej Silkeborg Tlf.: Henvendelse vedrørende elforsyning kan ske til: Energi Midt Tietgensvej Silkeborg Tlf.: Øvrige spørgsmål vedr. planer og generelle forhold kan rettes til Silkeborg Kommunes Teknik- og Miljøafdeling.

18 16 MILJØSCREENING Lokalplanen er screenet i henhold til 3, stk.1 nr. 3 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer. På baggrund af screeningen vurderes det, at lokalplanen medfører en væsentlig miljøpåvirkning, og derfor skal miljøvurderes. Lokalplanen er miljøvurderet på følgende forhold: Landskabelig værdi Søbeskyttelseslinier (sø) Gener i anlægsfasen Trafikbelastning Trafikstøj Miljøvurderingen er beskrevet i Miljørapport for lokalplan Et resumé af miljøvurderingen fremgår af lokalplanen. Resumé af miljøvurdering Gennemførelsen af lokalplanen vil ændre bybilledet set fra vestlige, nordlige og østlige retninger, idet bebyggelsestætheden i området øges. Det, der landskabeligt set er den mest markante ændring, er bygningernes nærhed og visuelle dominans i forhold til søen. For at realisere lokalplanen, er det nødvendigt, at sø- og åbeskyttelseslinien ophæves eller der gives en dispensation. Forudsætningen herfor er, at projektet ikke medfører negative konsekvenser for søen og dyre- og planteliv på stedet. Det er vurderet, at realiseringen af lokalplanen ikke forringer levevilkårene eller spredningsmulighederne for dyre- og plantelivet da den naturlige del af søbredden ikke berøres af projektet. Der er regnet på 2 alternativer for trafikbelastningen. Alternativ som forudsætter, at vejnettet er det samme som i 2008 og en årlig stigning i trafikmængden på 1,8 % og alternativ som forudsætter etablering af en forlængelse af Drewsensvej mod øst og vest, samt etablering af motorvejen gennemføres. I alternativ regnes også med en årlig stigning i trafikmængden på 1,8%. I begge alternativer er indregnet trafikken genereret af lokalplanens realisering og den plan-

19 17 lagte parkeringskælder under Torvet. For alternativ viser beregninger, at rundkørslen i krydset Søgade/Rådhusgade/Søvej ikke kan afvikle spidstimetrafikken. Hvis der ikke tages andre tiltag for at reducere trafikken på Søvej og Søgade, vil den generelle trafikstigning og realiseringen af lokalplanen medføre omfattende kødannelser i en spidstime i 2020 på Søvej og Søgade. Desuden betyder den forøgede trafikbelastning i det signalregulerede kryds Søvej/Christian 8.s Vej/Papirfabrikken, at det formentlig bliver nødvendigt at forøge kapaciteten i dette kryds ved en ombygning af dette. For alternativ forventes trafikken at kunne afvikles i den nuværende rundkørsel i krydset Søgade/Rådhusgade/Søvej. De forventede trafikmængder medfører for både alternativ og alternativ , at Miljøstyrelsens vejledende grænseværdi for støj fra vejtrafik ikke vil kunne overholdes på udendørsopholdsarealer i den vestlige del af lokalplanområdet. I lokalplanens 8.15 er det fastlagt, at ny bebyggelse ikke kan tages i brug før det ved måling eller beregning kan godtgøres, at de gældende støjkrav kan overholdes. For udearealer kan støjkravene dog fraviges, dersom særlige forhold taler for en lempelse. I dette tilfælde vurderes det, at forholdet vedrørende støjbelastning af udendørsopholdsarealer for punkthusene kompenseres af bebyggelsens bynære beliggenhed og muligheden for udsigt over Silkeborg Langsø. Trafikstøjen vil også indendørs overskride Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier. Det anbefales derfor, at der i den videre bearbejdning af bebyggelsen tages særligt hensyn til støjbelastningen ved facader mod Søvej og Lille Søgade. Dette kan eksempelvis ske ved at stille krav om anvendelse af vinduer med større lydreduktion end normale termoruder. I lokalplanens 6.18 er fastsat bestemmelse som sikrer, at støjkravet indendørs skal overholdes. I forbindelse med nedrivning af eksisterende bygninger vil der forekomme støj-, støv- og vibrationspåvirkninger. Ved eventuel spunsning vil der ligeledes kunne forekomme vibrationer. Hvis ge-

20 18 nerne vurderes at være væsentlige, vil der blive stillet krav til hvordan anlægsarbejdet gennemføres. ØVRIGE RELEVANTE FORHOLD Natur Lokalplanen medfører ikke ændringer for områder som en beskyttet efter Naturbeskyttelsesloven. Det areal lokalplanen omfatter, er i forvejen bebygget eller anlagt som p-plads og projektet har derfor ingen betydning for dyrelivet, herunder Bilag IV-arter eller den botaniske eller biologiske mangfoldighed. Kirkebyggelinie Silkeborg Kirke ligger syd-sydøst for planområdet. Da kirken i hele beskyttelseszonen er omgivet af bymæssig bebyggelse, er planområdet ikke omfattet af naturbeskyttelseslovens 18 (kirkebyggelinien). Ressourcer Med lokalplanen udnyttes en række allerede foretagne investeringer i vej- og forsyningsanlæg og den eksisterende kollektive trafik. En øget bebyggelsestæthed i området kan medvirke til, at byvæksten koncentreres i byen, så forbruget af landbrugsjord til byvækst begrænses mest muligt. Arealet søges udnyttet optimalt ved, at der gives mulighed for etablering af parkeringsanlæg under terræn. Byggeri vil medføre energi-, materiale og vandforbrug og affaldsfrembringelse. Det vurderes dog ikke, at forbruget vil være væsentligt anderledes end for tilsvarende bebyggelse lokaliseret et andet sted. I forbindelse med etablering af p-kælder, kan der blive tale om bortskaffelse af betydelige mængder overskudsjord Forurening Dele af lokalplanområdet er kortlagt på vidensniveau 2 efter Lov om Jordforurening og hele arealet er områdeklassificeret efter bestemmelserne i Lov

21 19 om Jordforurening. I forbindelse med bygge- og anlægsarbejdet skal der træffes de nødvendige foranstaltninger vedrørende anmeldelse og håndtering af den forurenede jord. I forbindelse med etablering af boliger skal det sikres, at bestemmelserne i Lov om Jordforurening overholdes. Silkeborg Kommune vurderer at det vil være formålstjenligt at tilsvarende forholdsregler også træffes for den kortlagte del af matr. nr. 40a, hvor der ikke etableres boliger. Såfremt der under bygge- eller jordarbejde på et areal, der ikke er kortlagt, konstateres en forurening af jorden, skal arbejdet standses, jf. jordforureningslovens 71. Tilsvarende gælder på et kortlagt areal, såfremt den konstaterede forurening ikke er beskrevet i kortlægningen. Forpligtelsen påhviler ejendommens ejer og den, der udfører eller lader udføre det pågældende arbejde. Da der skal etableres p-kælder i området tæt ved søen og det kortlagte areal er det muligt at forurenet spildevand skal pumpes væk. En sådan afledning kræver tilladelse fra Silkeborg Kommune. Det samme gælder hvis uforurenet grundvand skal ledes til Silkeborg Langsø. Der skal ligeledes indhentes tilladelse til grundvandssænkning efter Vandforsyningsloven hvis der er tale om indvinding over m3/år i 2 år. Luftforureningen fra biltransport/-kørsel til og fra området forventes ikke at give anledning til gener. Da der kun kan etableres boliger og centerfunktioner i området, vurderes der ikke at være væsentlige emissioner fra disse, der kan medføre gener for omgivelserne. Lokalplanens bestemmelser for bygningers ydre fremtræden og skiltning sikrer, at omgivelserne ikke vil blive udsat for væsentlige gener fra lys eller refleksioner. Området er separatkloakeret og overfladevand udledes til Silkeborg Langsø. Det forventes ikke at planens realisering vil give anledning til en væsentligt ændret/øget udledning af overfladevand, idet området allerede har en høj befæstelsesgrad.

22 20 Levevilkår Området ligger centralt i Silkeborg by, og betjenes således af adskillige lokale og regionale busruter. I dag er lokalplanområdet præget af baggårdsbebyggelse mod Lille Søgade og parkeringsarealer omkring Rådhuset og Medborgerhuset. Planen giver mulighed for, at der kan ske en fortætning og forbedring af de eksisterende forhold. Der er ikke kendskab til arkæologiske fund i området. Hvis der ved anlægsarbejder påtræffes jordfaste fortidsminder skal arbejdet standses og fundet anmeldes til Silkeborg Museum jf. Museumslovens 27. TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHE- DER Lokalplanens endelige vedtagelse forudsætter, at Miljøcenter Århus ikke har bemærkninger til Kommuneplantillæg nr. 2. Kommunen vil søge søbeskyttelseslinien ophævet i lokalplanprocessen. Kompetencen til at ophæve søbeskyttelseslinien ligger hos Miljøcenter Århus. Såfremt beskyttelseslinien ikke kan ophæves, har kommunen kompetence til at meddele dispensation med tilhørende klagevejledning.

23 21 LOKALPLAN NR CENTEROMRÅ- DE MELLEM ØSTERGADE, TORVET OG SØVEJ. I henhold til lov om planlægning (lovbekendtgørelse nr. 937 af 24. september 2009) fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1. Lokalplanens formål Lokalplanens formål er: - at åbne mulighed for yderligere bebyggelse indenfor lokalplanområdet. - at ny bebyggelse udformes og placeres, så der skabes et godt samspil mellem bebyggelse og opholdsarealer - at vigtige sigte- og ganglinier i området, bl.a. fra Torvet og ned til Silkeborg Langsø, bevares - at stueetagen i handelsgader og ud til handelstorve- og pladser forbeholdes butikker eller lignende med publikumsorienterede aktiviteter - at ny parkering fortrinsvis etableres i parkeringskælder - at eksisterende bebyggelse af arkitektonisk og kulturhistorisk værdi bevares 2. Områdets afgrænsning og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på vedhæftede kortbilag nr.1, tegning nr , og omfatter følgende matr.nr.: 48a, 52a, 53a, 53c, 54, 55, 56a, 57e, litra n og del af matr.nr. 40a og del af matr.nr. 48c alle Silkeborg Bygrunde, samt alle parceller der efter den 5. januar 2010 udstykkes fra de nævnte ejendomme. 2.2 Lokalplanområdet ligger i byzone. 2.3 Lokalplanområdet opdeles i områderne I, II, III og IV som vist på kortbilag 2.

24 22 3. Områdets anvendelse Fællesbestemmelser for hele lokalplanområdet 3.1 Lokalplanområdet må anvendes til centerformål: boliger, kontorer, hotel, restaurant og café, udstillingslokaler og offentlige funktioner samt andre funktioner, der med fordel kan placeres i centrale byområder. 3.2 Der kan udenfor byggefelterne opføres mindre bygninger og anlæg nødvendige for forsyningsvirksomheder m.m. når placering og udformning tilpasses den omgivende bebyggelse. Delområde I Ad. 3.3: I forbindelse med boligerne kan der etableres fællesfaciliteter for områdets beboere som vaskeri, fællesrum, mødelokaler, selskabslokaler og lign. Anvendelsesbestemmelserne for stueetagen sikrer en vis åbenhed i denne etage, hvilket underbygger ideen om, at arealerne omkring punkthusene skal være offentligt tilgængelige. 3.3 I stueetagen skal etableres liberale erhverv eller kunde- og publikumsorienterede faciliteter: udvalgsvarebutikker, café, galleri, fællesfaciliteter o.lign. I de øvrige etager kan der etableres boliger, liberale erhverv mm. i overensstemmelse med 3.1. Delområde II 3.4 Delområde II må anvendes til centerformål: kontor, restaurant og café, udstillingslokaler og offentlige funktioner samt andre funktioner, der med fordel kan placeres i centrale byområder. Fællesbestemmelser for delområde III + IV Inspirationsbillede: Etageboliger på belagt flade. Ad : Dagligvarebutikker er butikker der sælger produkter, som indgår i husholdningernes daglige forbrug f.eks. fødevarer og kioskvarer. Udvalgsvarebutikker er butikker, der sælger langvarige forbrugsgoder f.eks. beklædning, boligudstyr, hårde hvidevarer og elektronikvarer. 3.5 I stueetagen, ud mod Torvet og Østergade må der ikke etableres andet end detailhandel eller kunde- og publikumsorienterede aktiviteter. I de øvrige etager kan der etableres boliger, liberale erhverv m.m. i overensstemmelse med 3.1. Butikker kan kun etableres mod Torvet og langs Østergade. 3.6 Inden for lokalplanområdet kan der maksimalt indrettes et bruttoareal på m 2 til butikker. 3.7 Den maksimale butiksstørrelse for den enkelte udvalgsvarebutik må ikke overstige 2000 m 2.

25 23 Planloven angiver, at butikkernes etageareal skal beregnes efter bygningsreglementets kap. 3. Dog skal alle kælderarealer, som anvendes i tilknytning til butikker, medregnes. 3.8 Den maksimale butiksstørrelse for den enkelte dagligvarebutik må ikke overstige 3500 m 2. Inspirationsbillede: Boligbebyggelse omgivet af offentlig tilgængelig plads. Ad 4.1: Ejendomsstrukturen er den struktur, som dannes naturligt i kraft af bygningerne i området og deres jordtilliggende, på tidspunktet for lokalplanens udarbejdelse. Fordeling af p-pladser skal godkendes af Silkeborg Kommune. 4. Udstykning 4.1 Indenfor det enkelte delområde kan udstykning tillades, i overensstemmelse med ejendomsstrukturen eller byggefelternes afgrænsning. Ved udstykning skal etagearealerne fordeles på byggefelterne, ligesom p-arealerne og friarealerne skal fordeles, og der skal tinglyses på hver ejendom, hvor stort et etageareal og hvor mange p-pladser, der hører til de pågældende ejendomme. 5. Veje, gangforbindelser og parkering 5.1 Vejadgang til lokalplanområdet skal ske som vist på kortbilag 2. Ad. 5.2 m.fl.: Før veje /stier anlægges, skal Silkeborg Kommune godkende projektet. I visse tilfælde skal godkendelsen offentligt annonceres med en indsigelsesfrist på 6 uger. Det fremsendte projekt skal omfatte plan, længdeprofil samt tværsnit, der viser opbygning af vejen/stien. Der skal oplyses om afvandings- og belysningsforhold samt udførelse af vejens tilslutning til overordnet vej. Forlægning/nedlægning af eksisterende private vejadgange, der ikke er forenelige med realiseringen af lokalplanen, forudsættes gennemført i henhold til vejlovgivningens regler herom. 5.2 Veje og parkering udlægges i princippet som vist på kortbilag 2 og skal tillige udlægges og anlægges efter vejlovgivningens regler. 5.3 Ved vejtilslutning skal der etableres hjørneafskæring, jf. 39 i Lov om offentlige veje (Lovbekendtgørelse nr. 671). Endvidere skal der sikres de nødvendige oversigtsarealer jf. gældende vejregler. 5.4 Den primære vejadgang til lokalplanområdet skal ske via rundkørslen ved Lille Søgade/Søvej som vist på lokalplankortet, bilag 2.

26 24 Ad 5.5: Rundkørslen skal sikre adgang til den fælles p-kælder for bebyggelse indenfor delområde I og II, vareindlevering og korttidsparkering indenfor delområde II, parkeringspladser til delområde III og parkeringskælderen under Torvet. 5.5 Der skal etableres ny rundkørsel i område med en principiel placering som vist på kortbilag Der skal etableres vejadgang til den planlagte parkeringskælder under Torvet gennem delområde V med en placering som vist på kortbilag 2. Vejadgangen skal placeres indenfor et 6 m bredt arealudlæg beliggende på matr.nr. 55, Silkeborg Bygrunde med en afgrænsning mod vest svarende til skel mellem matr. nr. 55 og matr. nr. 56a. Se desuden Ramper til p-kældre skal udlægges i en bredde på min. 6 m. Princip for kørende og gående forbindelser indenfor lokalplanområdet. Fuldt optrukket pile = kørende Stiplede pile = gående Ad. 5.8: Ved udformning af vendepladser henvises til Vejdirektoratets publikation: Byernes trafikarealer, hæfte 9. Anlæg for parkering og standsning m.v. 5.8 Der skal være vendemulighed for renovationsvogne, lastvogne o.l. for enden af blinde veje. 5.9 Der skal ved ramper, elevatorbetjening eller niveauplanlægning sikres handicaptilgængelighed på adgangs-, parkerings- og friarealer. Gangforbindelser 5.10 Inden for lokalplanområdet skal reserveres areal til gangforbindelser i princippet som vist på kortbilag Udlægsbredden på stierne skal være minimum 3 meter. Stierne kan dog også indgå som en del af en større befæstet flade. Ad. 5.12: Pga. områdets terrænforhold er det ikke muligt at etablere forbindelsen som handicapvenlig adgang på dette sted. Handicappede henvises i stedet til passagen under Søjlehuset, Østergade Der skal etableres offentlig tilgængelig trappe fra Torvet gennem delområde IV og ned til Lille Søgade. Trappen skal placeres i direkte forlængelse af /vinkelret på portåbningen ved Hotel Dania. Der udlægges således et 6 m bredt areal i skel mellem matr.nr. 55 og matr.nr. 56a og ind på matr.nr. 55. Indenfor dette areal skal

27 25 der laves en samlet løsning, hvor portåbningen ved Hotel Dania, portåbningen i det nye byggeri, indkørslen til parkeringskælderen under Torvet og trappen etableres, således at alle disse anlæg placeres i samme akse. (Se arealudlæg på kortbilag 2) Fra Lille Søgade skal der etableres yderligere gangforbindelse gennem delområde I og/eller II, som sikrer offentlig adgang til Søvej og Langsøen Der skal etableres gangforbindelse Rådhusstrædet - fra Søvej på tværs af området til Godthåbsvej. Parkering/Parkeringskælder 5.14 Parkering skal etableres på egen grund eller som en del af et større fælles anlæg indenfor lokalplanområdet/delområdet Parkeringspladser skal primært etableres i parkeringskælder. Ad 5.16: Hensigten med bestemmelsen er at frigive attraktive by- og sønære arealer til mere bymæssige formål Der skal etableres p-pladser indenfor lokalplanområdet svarende til mindst: - 1 p-plads pr. bolig - 1 p-plads pr. 50 m 2 dagligvarebutik - 1 p-plads pr. 50 m 2 etageareal til kontorog administrationsformål. Ved etablering af ny bebyggelse med en anden anvendelse følges anvisningerne i Silkeborg Kommunes til enhver tid gældende parkeringsnorm. Ad. 5.17: Det samlede antal p-pladser indenfor lokalplanområdets afgrænsning til Rådhuset er i dag 225. Derudover findes 107 stk. parkeringspladserne umiddelbart øst for Rådhuset beliggende udenfor lokalplanens afgrænsning. Da disse parkeringspladser findes indenfor samme matrikel (Matr.nr. 40a, Silkeborg Bygrunde) som Rådhuset og er etableret til Rådhusets medarbejdere, kan parkeringspladserne medregnes i det samlede parkeringsregnskab. Det skal ved tinglysning sikres, at de 107 stk. parkeringspladser udenfor lokalplanområdet til enhver tid opretholdes indenfor delområde II Der skal etableres p-pladser til handicappede jf. gældende Bygningsreglement Parkering på terræn skal etableres i princippet som vist på kortbilag I tidsrummet kl er det ikke tilladt at parkere følgende køretøjer på veje, parkeringspladser og fællesarealer: - biler med tilladt totalvægt over kg. - biler med tilladelse til mere end otte passagerer samt - større anhængere som sættevogne, campingvogne og lign.

28 26 Det er fortsat en betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse, at der er tilvejebragt de til bebyggelsen hørende p-pladser jf Vareindlevering til og afhentning af affald mm. fra erhvervsvirksomheder og butikker, må kun ske mandag fredag fra og lørdag fra Ved ny bebyggelse skal der etableres arealer til cykelparkering til områdets butikker, kontorer og boliger svarende til 1 parkeringsplads pr. 50 m 2 bebygget areal. Fælles for delområde I og II 5.22 Primær parkering indenfor delområderne skal etableres i p-kælder jf Se 5.25 vedr. nedkørsel til p-kælder. Et mindre antal p-pladser - primært til korttidsparkering- kan dog etableres på terræn. Se P-kælderen indenfor delområde I skal etableres med forbindelse til p-kælderen under delområde II. Der skal således etableres en fælles nedkørsel til p-kælderen for delområde I og II, med en principiel placering som vist på kortbilag 2. Delområde I 5.24 Ved etapevis opførsel af ny bebyggelse i byggefelt X og Y, skal der sikres vejadgang fra p-kælderen tilhørende byggefelt X til p- kælderen tilhørende byggefelt Y Hvis p-kælderen er tilknyttet erhvervslokaler i området, skal der etableres offentlig tilgængelig adgang (trappe og elevator). Adgangen kan placeres udenfor byggefelterne. Ad Adgangen til p-kælderen under Torvet kan ikke benyttes. Delområde IV 5.26 Der kan etableres én adgang til p-kælder under byggefelt Z, matr.nr. 56a. Adgangen skal ske via selvstændig indkørsel fra Lille Søgade 6. Bebyggelsens omfang og placering 6.1 Ny bebyggelse skal placeres inden for de fastlagte byggefelter, som vist på kortbilag 2.

29 27 Ad. 6.2: Bestemmelsen skal sikre, at der ikke opføres byggeri mod Søvej og Silkeborg Langsø, som er højere end det oprindelige Rådhus. Delområde I 6.2 Inden for delområde I kan der opføres et etageareal på i alt maks m 2. Arealet skal fordeles ligeligt mellem de to byggefelter A og B. Bebyggelse i delområde I kan opføres i maks. 5 etager svarende til en maks. bygningshøjde som Rådhuset, bygning C og en minimumshøjde på 4 etager svarende til bygningshøjden på Rådhuset, bygning A. 6.3 Bebyggelse inden for delområde I skal opføres efter en samlet plan, hvor der sikres gode udeopholdsarealer. Arealerne omkring husene skal have karakter af offentlig tilgængelig plads. Inspirationsbillede: overgang mellem land og vand indbyder til ophold. Delområde II 6.4 Der kan indenfor delområde II opføres maksimalt 4000 m 2 etageareal. 6.5 Det på kortbilag 2 med særlig signatur viste bebyggelse, der er bevaringsværdig, må ikke ombygges eller nedrives uden Byrådets tilladelse. Tilbygning til de bevaringsværdige bygninger skal tilpasses og underordne sig de bevaringsværdige bygninger. Ad 6.6: Tagkoten tilpasses højden på det eksisterende Rådhus, således at der opnås skalamæssig sammenhæng med det eksisterende Rådhus. 6.6 Bebyggelse i delområde II skal opføres med en bygningshøjde svarende til det eksisterende Rådhus, blok A (Kote 35,370). Rådhuset set fra Søvej med udvidelsesmuligheden til højre i billedet. Ad. 6.7:Bestemmelsen skal sikre, at der er funktionel sammenhæng med det oprindelige Rådhus. En del af byggefeltet er trukket tilbage i forhold til den bevaringsværdige bygning(rådhuset). Hensigten er at sikre lysindfaldet i rummene i det eksisterende Rådhus. Koblingen mellem ny og 6.7 Ny bebyggelse til Rådhus skal have en udformning der sikrer, at der opnås fysisk forbindelse til det eksisterende rådhus.

30 28 eksisterende bebyggelse kan fremstå som en mellembygning f.eks. opført i lette materialer. Ad. 6.8: Ny bebyggelse kan alternativt anvendes til privat kontor/lettere erhverv jf Det er i dette tilfælde ikke hensigtsmæssigt med sammenbygning med Rådhuset. Der vil være mulighed for at dispensere fra 6.8 i det tilfælde, at det oprindelige Rådhus ikke længere anvendes til Rådhusformål. 6.8 Hvis ny bebyggelse indenfor delområde II ikke anvendes til Rådhus, må der ikke ske sammenbygning med det eksisterende Rådhus. I dette tilfælde kan der ikke opføres bebyggelse øst for byggelinien jf. kortbilag 2. Inspirationsbillede: Eksempel på sammenkobling af bygningsvolumener. Ad. 6.9.: Eventuel ny bebyggelse på matr.nr. 53a og 53c skal i højde og nedtrapning/volumen tilpasses eksisterende nabobebyggelse på matr.nr. 52a. Delområde III 6.9 Indenfor delområde IV må der opføres bebyggelse i max. 4 etager mod Østergade og Torvet. Den øverste etage skal udformes som sadeltag eller med facaden tilbagetrukket minimum 1 m fra bygningens øvrige facade. Mod Lille Søgade kan der opføres bebyggelse i max. 2 etager svarende til en bygningshøjde på max. 8,5 m. stigende til max. 3 etager svarende til en bygningshøjde på max. 13 m og en facadehøjde på minimum 7,5 m. Se desuden byggefelterne, kortbilag 2. Delområde IV 6.10 Indenfor delområde V må der opføres bebyggelse i max. 4 etager mod Østergade og Torvet, svarende til en bygningshøjde på maks. 16 m og en facadehøjde på minimum 10 m. Den øverste etage skal udformes som sadeltag eller med facaden tilbagetrukket minimum 1 m fra bygningens øvrige facade Det på kortbilag 1 og 2 med særlig signatur viste bebyggelse, der er bevaringsværdig, må ikke nedrives uden Byrådets tilladelse. Om- og tilbygning skal ske med respekt for bygningens originale arkitektur.

31 29 Ad 6.12: Kote 43,11 DVR (Dansk Vertikal Reference) svarer til bygningshøjden på Teaterbygningen, Torvet 1 og ejendommen Rådhusgade2. Ad. 6.13: Byggeri indenfor byggefelt Z kan umiddelbart realiseres, imens det er en forudsætning for realisering af nyt byggeri indenfor byggefelt Æ, at ejendommen Lille Søgade 10 (Kirkens Korshær) nedrives. Ad. 6.14: Bestemmelsen vedr. bygningsdybde skal sikre, at der ikke opstår unødig indbliks- og skyggegener for eksisterende bebyggelse Mod Lille Søgade kan der opføres byggeri i op til 7 etager, svarende til en maks. bygningshøjde fastlagt til kote 43,11 DVR. Facadehøjde skal være minimum 19 m Byggeri mod Lille Søgade kan opføres i etaper svarende til byggefelternes afgrænsning, henholdsvis Z og Æ jf. kortbilag 2. Afgrænsningen imellem de to byggefelter svarer til skellinien mellem matr.nr. 55 og 56a Ny bebyggelse skal tilpasses områdets terræn og bygningsdybden og bygningsdybden skal svare til eksisterende bebyggelse mod Lille Søgade (Rådhusgade 2) Fælles for hele lokalplanområdet 6.15 Mindre bygninger såsom tekniske anlæg, affaldsrum, redskabs- og cykelskure skal indarbejdes i bygningernes hovedform indenfor byggefeltet eller alternativt placeres under terræn i forbindelse med parkeringskælder. Ad Dette kan eksempelvis ske ved anvendelse af vinduer med større lydreduktion end normale termoruder. Ad. 6.17: Byrådet har dog pligt til af dispensere fra dette krav til huse, som opfylder bygningsreglementets kriterier for lavenergihuse jf. planlovens 19 stk. 4. For at blive klassificeret som lavenergihus skal det samlede behov for tilført energi til opvarmning, ventilation, køling og varmt brugsvand være lavt. Der er to energiklasser. Vær opmærksom på, at kravene til klassificering som lavenergihuse kan blive ændret i forhold til dem, der gælder nu. Ad 6.18: Til brug for bygningsmyndighedens bedømmelse af et konkret projekt skal oplyses koter på eksisterende og fremtidigt terræn. Koter skal angives i D.V.R. (Dansk Vertikal Reference). Skæringslinje mellem bygning og eksisterende og 6.16 Boligbebyggelse og anden støjfølsom bebyggelse skal støjmæssigt sikres, så det indendørs støjniveau i opholdsrum opfylder kravene fastsat i Bygningsreglementet. Udformningen af boligens facader skal således ske, så det maksimale støjniveau indendørs ikke overstiger L den 46 db(a) når vinduerne er åbne. Der henvises desuden til Miljøstyrelsens Vejledning nr. 4, 2007 Støj fra veje Grundejerne har pligt til at lade bebyggelsen tilslutte til kollektiv varmeforsyning, el, vand og kloakering efter de enkelte forsyningsvirksomheders til enhver tid gældende regler I forbindelse med byggemodningen skal udstykker udfærdige et revideret kotekort, der skal godkendes af Silkeborg Kommune.

32 30 fremtidig terræn skal indtegnes på facadetegninger Efter byggemodning må der højest foretages terrænreguleringer på +/- 0,5 meter. Terræn indenfor 0,5 m fra naboskel må ikke ændres. Se Bebyggelsens ydre fremtræden Ad 7.1: Bestemmelsen skal sikre en god arkitektonisk helhedsvirkning og betyder ikke, at alle bygninger eller delelementer skal være ens. Godkendelse af bebyggelsesplanen forudsætter at 7.1 kan overholdes. Ad. 7.2: Hensigten med bestemmelsen er at sikre, at byrum og pladser får en åben og indbydende karakter. Delområde I 7.1 Ny bebyggelse inden for område I skal gives et arkitektonisk helhedspræg. Området skal fremstå med overensstemmelse i byggestil, farveholdning og materialevalg. 7.2 Stueetagen skal mod de offentlige byrum og pladser signalere åbenhed og offentlig tilgængelighed, f.eks. ved brug af store glaspartier. 7.3 Ny bebyggelse indenfor delområde I skal overvejende opføres i blankt, vandskuret eller pudset murværk, facadetegl, beton eller glas. Dele af bygningers ydervægge kan dog opføres som lette elementer i aluminium, zink, kobber, træ, pladebeklædning o. lign. Princip som illustrerer hvor facader i stueetagen skal være åbne. Ad. 7.5: Jordfarveskalaen er beskrevet nærmere på: Tage skal udføres med fladt tag eller ensidig taghældning i farverne sort eller mørkegrå. Tagene skal udføres i ikke reflekterende materiale. Se desuden 7.26 vedr. grønne tage. 7.5 Andre udvendige bygningssider må kun fremtræde i farver dannet af sort, hvid eller jordfarverne (okker, terra di siena, umbra, engelsk rødt, dodenkop) eller sidstnævnte farvers blanding med hvidt, gråt eller sort. Delområde II 7.6 Det eksisterende Rådhus vil med denne lokalplan blive udnævnt som bevaringsværdig. Fremtidig ombygning eller nedrivning må ikke ske uden Byrådets tilladelse. Til- og ombygning skal ske med respekt for bygningens originale arkitektur Ad Bestemmelsen betyder ikke, at der ikke kan anvendes andre materialer og skabes et andet 7.7 Ny bebyggelse skal med hensyn til proportioner, materialer, tag- og facadeudformning udformes på en måde, som sikrer samspil